房地產會計概述二

房地產會計概述目錄一、房地產開發(fā)企業(yè)論述二、房地產會計的特點房地產企業(yè)的會計核算三、四、成本費用的核算五、房地產企業(yè)稅收一、房地產開發(fā)企業(yè)論述房地產的概念

房地產是房產和地產的總稱。

房產是指各種房屋財產，包括住宅、廠房以及商業(yè)、文教、體育、醫(yī)療和辦公用房等；

地產是指土地財產，是土地和地面、地下各種設施的總稱，包括土地使用權、地面道路及地下供水、供電、供氣、供熱、排水排污、通信等線路和管網。

房屋依地而建，地面和地下各種基礎設施又是為房屋主體發(fā)揮效能服務的，是房屋主體不可分割的一部分。通常把房產地產統(tǒng)稱為房地產。房地產的特點特點房地產商品位置的固定性房地產商品生產周期長房地產商品壽命的耐久性房地產商品的價值的昂貴性房地產商品具有保值增值性房地產的單件性與工業(yè)企業(yè)比較，房地產有如下特點：房地產開發(fā)企業(yè)

房地產開發(fā)企業(yè)雖然從事于城市建設場地、房屋等建筑產品的開發(fā)建設活動，但它既不同于一般的建設單位，也不同于施工企業(yè)。它所開發(fā)建設的最終產品，即建設場地和房屋等，不是以滿足本單位使用為目的的，而是將其作為商品，向社會和用戶實行有償提供和出售。作為企業(yè)，它又不像施工企業(yè)那樣，僅從事建筑安裝生產活動，而是在國家計劃指導下，從征地拆遷開始，到開發(fā)建成銷售為止，從事建筑產品全過程的開發(fā)經營活動。因此，開發(fā)企業(yè)是以城市土地開發(fā)和房地產經營為主要任務的生產經營性單位。房地產企業(yè)，是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，并以營利為目的的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經營服務性企業(yè)。包括：房地產咨詢企業(yè)、房地產價格評估企業(yè)、房地產經紀企業(yè)等指以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的，獨立核算的經濟組織。物業(yè)管理企業(yè)房地產中介服務企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)房地產企業(yè)按照經營內容和方式不同分為房地產開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性（一）房地產業(yè)投資的消費性房地產具有生活資料和生產資料的雙重性質，但是房地產業(yè)投資規(guī)模的極度增長集中在生活資料方面。（二）房地產業(yè)經營的風險性房地產業(yè)的物理屬性導致房地產具有風險性和投機性。風險性形成因素：外部因素，國家或地區(qū)的政治、經濟形勢的變化、產業(yè)政策的調整，城市建設規(guī)劃的修改等；內部因素，投資決策失誤、經營管理不善和融資渠道受阻等。（三）房地產業(yè)發(fā)展的周期性：國民經濟發(fā)展的晴雨表房地產業(yè)發(fā)展包括繁榮、衰退、蕭條和復蘇四階段，各具特點，在交易量、房屋空置率、房價、房地產投資等方面表現(xiàn)不同。房地產開發(fā)企業(yè)的具體經營特點1．開發(fā)經營的計劃性。2．開發(fā)庫存商品的商品性。3．開發(fā)經營業(yè)務的復雜性：(1)經營業(yè)務內容復雜。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。4．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。5．經營風險大。三、房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序（一）前期準備階段的工作1、全面調查了解開發(fā)地塊的詳細情況2、調查了解當?shù)胤康禺a市場的發(fā)展狀況及未來發(fā)展趨勢3、當?shù)卣畬Ψ康禺a開發(fā)經營支持力度、基本政策導向、稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況4、當?shù)胤康禺a開發(fā)企業(yè)的經營情況5、編制項目開發(fā)可行性研究報告（二）策劃設計階段的工作1、設計注冊資本數(shù)額考慮公司設立條件、企業(yè)資質等級要求、項目投資總額、企業(yè)籌資能力和納稅籌建以及注冊費用的要求。2、投資性伙伴的選擇企業(yè)設立環(huán)節(jié)的業(yè)務概述

與企業(yè)資質等級相當?shù)淖再Y本：一級2000萬元，二級1000萬元，三級500萬元，四級200萬元。3、設計企業(yè)業(yè)組織機構及及其人員構成成滿足企業(yè)資質質等級要求（（4名專職人人員、2名財財會人員、1名統(tǒng)計人員員）、當?shù)叵孪聧従蜆I(yè)人員員、按業(yè)務需需要設部門和和崗位。4、設計企業(yè)業(yè)治理結構：：股東會、董董事會和經理理班子之間的的制衡關系（三）具體實實施階段的工工作1、依據將要要開發(fā)的項目目向當?shù)匾患壖壥薪ㄎ岢龀錾暾埖?、召開全體體投資人參加加的公司設立立會議等3、驗資等4、簽訂辦公公場所租賃合合同等5、30日，，領取資質證證書等企業(yè)設立環(huán)節(jié)節(jié)的業(yè)務概述述公司注冊獲取土地使用權房地產開發(fā)與建設轉讓房地產持有房地產房地產開發(fā)企企業(yè)的業(yè)務流流程房地產開發(fā)工工作流程圖房地產開發(fā)工工作流程圖配套設施：城市基礎配套設施和公共配套設施代建工程：土地開發(fā)工程、房屋建設工程、道路工程、供水、供氣、供熱管道工程等周轉性適用房：安置動遷居民周轉而使用的房屋投資性房地產：用于出租經營的各種房屋經濟適用房：國家為低收入人群解決住房問題的政策性安排安置房：對被拆遷戶進行安置代建房等土地交易市場土地所有權和使用權相分離三級土地買賣市場二級土地交易市場一級土地批租市場：國家住宅市場非住宅市場房屋市場的主體，以住宅檔次分豪華型、舒適型、經濟實用型和保障型市場商業(yè)：辦公場所、商場和店鋪等工業(yè)：廠房和倉庫等房屋市場其他建筑物的開發(fā)房屋開發(fā)與經營土地使用權的交易業(yè)務范圍包括但不限于

狹義：已經脫離了生產過程的屬于地上物業(yè)的房屋；

廣義：建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構成的房屋，包括相應的土地使用權房屋房地產開發(fā)企企業(yè)的業(yè)務范范圍房地產開發(fā)經經營指房地產產開發(fā)企業(yè)所所進行的基礎礎設施建設、房屋及建建筑物建設，，并轉讓房地地產開發(fā)項目目或者銷售、、出租商品房房的經營活動動。房地產業(yè)的經經濟活動房地產業(yè)是從從事地產開發(fā)發(fā)、建設、經經營、管理和和服務的綜合合性行業(yè)。主主要的業(yè)務范范圍如下：業(yè)務范圍土地開發(fā)商品房開發(fā)城市基礎設施施和配套設施施的建設代建房或工程程房屋的出租和和經營房地產的管理理與服務房地產業(yè)的經經濟活動土地開發(fā)范圍土地平整建筑物拆除地下管線鋪設設道路等基礎設設施建設土地開發(fā)包括括新城區(qū)的土土地開發(fā)和舊舊城區(qū)的土地地再開發(fā)。1、新城區(qū)的土土地開發(fā)是為為城市的新建建、擴建和改改建提供新的的建設場地，，是通過征用用農村集體所所有制土地、、受讓土地使使用權和城市市基本設施建建設來實現(xiàn)的的，包括前期期工程如道路路、上下水、、電力、煤氣氣、熱力通信信設施的建設設，使“生地地”變?yōu)椤笆焓斓亍薄?、舊城區(qū)的土土地再開發(fā)包包括道路和基基礎設施的改改造。房地產業(yè)的經經濟活動房地產經營范圍房地產出售房地產租賃房地產抵押我國目前房地地產經營主要要是指房地產產的出售和租租賃。房地產業(yè)的經經濟活動房地產的管理理與活動范圍房地產產權管管理：房地產產的取得、轉轉讓房地產產業(yè)管管理：經營房房屋的管理房地產物業(yè)管管理：物業(yè)各各項服務產權管理是房房地產開發(fā)企企業(yè)對開發(fā)的的商品房所有有權的取得和和轉讓；產業(yè)業(yè)管理是房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)對其經營的的場地、房屋屋和基礎設施施等進行的數(shù)數(shù)量、價值和和質量的管理理；物業(yè)管理理主要是對出出售和租賃后后的房地產的的各種服務，，包括房屋和和基礎設施的的維修保養(yǎng)、、房屋的裝飾飾裝修、住宅宅小區(qū)的清潔潔綠化、治安安保衛(wèi)等。房地產行業(yè)特特殊性房地產開發(fā)企企業(yè)區(qū)別于工工業(yè)生產型企企業(yè)兩者生產產/開發(fā)過程明顯顯不同相對于其它企企業(yè)在可預見見的將來持續(xù)續(xù)經營，房地地產項目的預預計持續(xù)期間間往往是有限限的異同點房地產開發(fā)企業(yè)工業(yè)生產型企業(yè)過程不同生產周期通常較長而銷售集中生產與銷售同步進行持續(xù)經營假設基礎不同開發(fā)的所有房地產均用于出售，則預期的項目期間較短，若開發(fā)商試圖在若干年內持有或出租開發(fā)場地，則項目期間將會延長；在可以預見的將來，持續(xù)經營二、房地產會會計的特點房地產開發(fā)企企業(yè)會計概述述現(xiàn)行《企業(yè)會會計準則》沒沒對房地產開開發(fā)企業(yè)的會會計核算作出出具體規(guī)定。。一、房地產開發(fā)企企業(yè)會計改革革房地產開發(fā)企企業(yè)會計經歷歷三個歷史階階段1983年底底以前《基本本建設簡易會會計制度》；；1984-1-1至1988年《《國營建設單單位會計制度度—會計科目目和會計報表表》；1989年《國營營城市建設綜綜合開發(fā)企業(yè)業(yè)會計制度——會計科目和和會計報表》》；1993年《房地產產開發(fā)企業(yè)會會計制度》等等房地產企業(yè)會會計準則房地產企業(yè)會會計制度房地產行業(yè)會會計制度企業(yè)的會計目目標發(fā)生實質質變化；1999年修訂訂《中華人民民共和國會計計法》等2006年制制定并頒布《《企業(yè)會計準準則1號—存存貨》；《房房地產開發(fā)企企業(yè)會計制度度》房地產會計的的定義房地產會計是是用來管理房房地產業(yè)經濟濟活動的一種種專業(yè)會計。。它和工業(yè)企企業(yè)會計、商商品流通企業(yè)業(yè)會計等用于于特定行業(yè)的的會計一樣，，都是運用會會計學的基本本理論和基本本方法來研究究特定行業(yè)的的具體核算。。其特殊性在在于房地產會會計是結合房房地產業(yè)開發(fā)發(fā)經營特點，，來研究房地地產業(yè)在開發(fā)發(fā)、經營、管管理和服務活活動中所涉及及的會計理論論和方法。房地產開發(fā)企企業(yè)會計核算算特點由于其經營活活動的特殊情情況和管理要要求，房地產產開發(fā)企業(yè)與與施工企業(yè)相相比，會計核核算有如下特特殊情況：1．產成品的種種類多，核算算方法不同。。2．庫存商品成成本的核算復復雜。3．經營收入及及其相關稅金金的核算不同同。三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算算房地產開發(fā)企企業(yè)的會計對對象房地產開發(fā)企企業(yè)的會計對對象是指房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)會計所要核核算和監(jiān)督的的內容，即房房地產開發(fā)企企業(yè)的各項經經營業(yè)務過程程中的資金運運動。會計對象按經經濟特征分類類，就是會計計要素，包括括資產、負債債、所有者權權益、收入、、費用和利潤潤。房地產開發(fā)企企業(yè)的會計對對象（一）資產和和負債核算的的特點資產指過去的的交易、事項項形成并有企企業(yè)擁有或者者控制的資源源，該自愿與與其會給企業(yè)業(yè)帶來的經濟濟利益，是房房地產開發(fā)企企業(yè)經營的物物資基礎和前前提條件。負債是指過去去的交易或事事項形成的現(xiàn)現(xiàn)時義務，履履行該義務預預期會導致企企業(yè)未來經濟濟利益的流出出。1、存貨的核核算2、預付賬款款的核算主要科目，預預付賬款的核核算的范圍和和金額通常大大于一般工商商企業(yè)；預付付業(yè)務發(fā)生在在建筑材料采采購、購置土土地使用權、、受托單位的的施工和支付付建筑工人工工資保證金環(huán)環(huán)節(jié)。3、投資性房房地產的核算算投資性房地產產是指為賺取取租金或資本本增值，或兩兩者兼有而持持有的房地產產，包括已出出租的土地使使用權、持有有并準備在增增值后轉讓的的土地使用權權；已出租的的和建筑物、、持有并準備備在增值后轉轉讓的房產。。該項單獨計計量和出售。。4、預收賬款款的核算因投資額較大大且營業(yè)周期期較長，實行行商品房預售售制度，由于于項目尚未完完工，即使預預售完畢，預預售款項只能能計入預收款款項。在其附附注中列示賬賬齡余額、期期末余額、預預計竣工時間間和預售比例例。房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計對象（二）收收入和費費用核算算的特點點收入是房房地產企企業(yè)在銷銷售商品品、提供供勞務以以及讓渡渡資產使使用權等等日?；罨顒又兴纬傻牡慕洕娴牧髁魅?。廣義的收收入指引引起企業(yè)業(yè)凈資產產增加的的所有收收入。包包括經營營性收入入（包括括營業(yè)收收入和投投資收益益）和非非經營性性收入（（即營業(yè)業(yè)外收入入，包括括罰款收收入和固固定資產產轉讓收收入等））。費用是指指為了銷銷售商品品、提供供勞務等等經常性性活動所所發(fā)生的的經濟利利益的流流出。廣義費用用指為取取得廣義義的收入入而發(fā)生生的耗費費，包括括營業(yè)成成本、期期間費用用、投資資損失和和營業(yè)外外收入。。房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計對象1、收入入的核算算項目驗收收后，才才能將大大量預售售款項確確認收入入2、開發(fā)發(fā)成本的的核算房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)的經營營成本既既不是完完全成本本，也不不是制造造成本，，且產品品種類多多等特點點導致成成本組成成差異大大，要根根據具體體情況分分析核算算。3、銷售售成本的的核算成本結轉轉方法：：按當期期竣工后后的核算算對象的的總成本本除以總總開發(fā)建建筑面積積，得出出每平方方米建筑筑面積成成本，再再乘以銷銷售面積積得出本本期銷售售成本。。4、期間間費用的的核算房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)的存貨貨的借款款利息可可以資本本化為開開發(fā)成本本，注意意銷售費費用和管管理費用用的核算算。房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計對象（三）利利潤和權權益核算算的特點點利潤是指指企業(yè)在在一定會會計期間間的經營營成果。。包括收收入減去去費用的的凈額、、直接計計入當期期利潤的的利得和和損失等等。所有者權權益簡稱稱“權益”，是指企企業(yè)資產產扣除負負債后企企業(yè)投資資人或者者所有者者享有的的剩余權權益，其其余額為為資產減減去負債債的余額額。包括括所有者者投入的的資本、、直接計計入所有有者權益益的利得得和損失失、留存存收益。。房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計對象房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計科目房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)會計科科目設置置的原則則：1、統(tǒng)一一性與靈靈活性相相結合原原則按照《企企業(yè)會計計準則》》堅持統(tǒng)統(tǒng)一性，，根據房房地產行行業(yè)特征征采取靈靈活性。。2、通用用性和專專屬性相相結合原原則房地產企企業(yè)的報表科目科目或事項說明直接開發(fā)成本核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用。企業(yè)對出租房進行裝修及增補室內設施而發(fā)生的出租房工程支出也在此科目核算；該科目適用于房地產企業(yè)自行開發(fā)或者委托開發(fā)房地產。開發(fā)間接費用該科目核算企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，如：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，計入“管理費用”不在本科目核算。企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，先借記本科目，后應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定分配計入有關的成本核算對象。開發(fā)產品指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程，已驗收合格合乎有關設計、質量等的標準，可按照合同規(guī)定移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品。本科目由“直接開發(fā)成本”與“開發(fā)間接費用”轉入；其它科目分期收款計算方式銷售開發(fā)產品，將“開發(fā)產品”轉入”分期收款開發(fā)產品“企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經營的，根據實際用途從“開發(fā)產品”轉入對應科目如：“出租開發(fā)房屋”“周轉房”等；企業(yè)將自主開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于（本企業(yè)）從事第三產業(yè)經營用房，應視為自用固定資產處理，從“開發(fā)產品”轉入“固定資產”核算存貨核算算-庫存設備備用于房地地產開發(fā)發(fā)建造，，并構成成房屋實實體的各各種電梯梯設備、、取暖設設備、通通風設備備、供電電設備、、供水設設備、衛(wèi)衛(wèi)生設備備等，一一般通過過外購取取得，設設置“庫庫存設備備”科目目核算設設備的實實際成本本?！景咐?】巨人房地地產企業(yè)業(yè)購入電電梯5臺，買價價300000元，運費費20000元，款項項用銀行行存款支支付，設設備已驗驗收入庫庫，并交交付安裝裝，請寫寫出會計計分錄：：存貨核算算-庫存設備備答案【案例1】借：庫存存設備320000貸：銀行行存款320000借：開發(fā)發(fā)成本320000貸：庫存存設備320000存貨核算算-開發(fā)產品品開發(fā)產品品指房地地產企業(yè)業(yè)已經完完成全部部開發(fā)建建造過程程，并已已驗收合合格符合合設計標標準，可可以按照照合同規(guī)規(guī)定的條條件移交交購貨單單位，或或者可以以作為商商品對外外銷售的的產品，，包括已已經開發(fā)發(fā)建造完完成的土地、房房屋、配配套設備備和代建建工程等等。存貨核算算-開發(fā)產品品作為開發(fā)發(fā)產品的的土地，，按開發(fā)發(fā)目的可可以分為為兩種：：一是用于于出租或或有償轉轉讓而開開發(fā)的商商品性建建設場地地，二是是為建造造商品房房、經營營房、周周轉房而而開發(fā)的的自用建建設場地地。存貨核算算-開發(fā)產品品作為開發(fā)發(fā)產品的的房屋按按照用途途劃分為為四種：：一、為銷銷售而開開發(fā)建造造的商品品房；二、為出出租經營營而開發(fā)發(fā)建造的的出租房房；三、為安安置被拆拆遷居民民周轉使使用而開開發(fā)建造造的周轉轉房；四、受其其他單位位委托而而代為開開發(fā)建造造的房屋屋。存貨核算算-開發(fā)產品品作為開發(fā)發(fā)產品的的配套設設施包括括兩大類類：一、開發(fā)發(fā)小區(qū)內內獨立的的非經營營性公共共配套設設施，如如停車場場、水塔塔、公廁廁、消防防等。二、城市市規(guī)劃中中的大配配套設施施項目：：包括開開發(fā)小區(qū)區(qū)為居民民服務的的供電、、供暖、、交通道道路；小小區(qū)內的的商店、、銀行等等營業(yè)性性設施。。第一類設施施費用應應計入商商品房成成本，第第二類設設施費用用不論有有償轉讓讓還是本本企業(yè)用用于出租租或經營營，都作作為企業(yè)業(yè)最終產產品。存貨核算算-開發(fā)產品品的會計計核算房地產企企業(yè)應設設置“開開發(fā)產品品”賬戶戶，借方方登記已已竣工驗驗收合格格開發(fā)產產品的實實際成本本；貸方方登記轉轉讓、銷銷售、出出租、周周轉使用用和結轉轉受托單單位的開開發(fā)產品品實際成成本。本本賬戶的的借方期期末余額額表示尚尚未轉讓讓、銷售售和結轉轉的開發(fā)發(fā)產品的的實際成成本。存貨核算算-開發(fā)產品品案例【案例2】巨人房地地產公司司已開發(fā)發(fā)建造完完成商品品房一批批，驗收收交接憑憑證上注注明的實實際成本本為8600萬元。本本期銷售售商品房房的實際際成本為為3600萬元，其其中采用用分期收收款方式式銷售600萬元，用用于出租租經營房房屋的實實際成本本800萬元，用用于安置置拆遷居居民周轉轉使用的的房屋實實際成本本400萬元，將將開發(fā)的的經營性性配套設設施-商店，作作為第三三產業(yè)經經營用房房投入使使用，實實際成本本700萬元。編編制上述業(yè)務務的會計計分錄。。存貨核算算-開發(fā)產品品案例2【答案】借：開發(fā)產產品86000000貸：開發(fā)發(fā)成本86000000借：主營業(yè)務成本本36000000貸：開發(fā)產品品36000000借：投資性房地產產8000000周轉房4000000貸：開發(fā)發(fā)產品12000000借：固定資產產7000000貸：開發(fā)產品品7000000周轉房的的核算1、概念及及內容：：周轉房是是指用于于安置被被折遷居居民，產產權歸企企業(yè)所有有的各種種房屋，，包括：：①在開發(fā)發(fā)過程中中已明確確其為安安置折遷遷居民的的房屋；；②搭建用用于安置置折遷居居民的臨臨時性簡簡易房；；③開發(fā)的的商品房房在銷售售前用于于安置折折遷居民民。2、核算賬戶設置置：周轉房——在用周轉轉房——周轉房攤攤銷應根據周周轉房的的使用情情況等進進行明細細核算，，并建立立“周轉轉房卡片片”。周轉房的的核算（1）周轉房房增加的的核算企業(yè)開發(fā)發(fā)建成的的周轉房房，應在在其竣工工后，借借記“開開發(fā)產品品”賬戶戶，貸記記“開發(fā)發(fā)成本””賬戶。。明確作作為周轉轉房后，，按其實實際成本本，借記記“周轉轉房——在用周轉轉房”賬賬戶，貸貸記“開開發(fā)產品品”賬戶戶。周轉房案案例例題：房房地產開開發(fā)公司司將自己己建造的的一棟樓樓作為折折遷居民民的周轉轉房，實實際成本本300萬元。根據交付付使用憑憑證結轉轉完工成成本：【答案】借：開發(fā)發(fā)產品300萬貸：開發(fā)成成本300萬轉入周轉轉房成本本：借：周轉轉房——在用周轉轉房300萬貸：開發(fā)產產品300萬（2）周轉房房的攤銷銷：周轉房隨隨著使用用及自然然力的侵侵蝕，會會逐漸發(fā)發(fā)生損耗耗而減少少其價值值，因此此，應根根據周轉轉房的使使用年限限按月攤攤銷其損損耗價值值。這部部分損耗耗價值，，應作為為開發(fā)期期間的費費用，將將它計入入土地、、房屋的的開發(fā)成成本。周周轉房攤攤銷額的的基本計計算公式式如下：：月攤銷率率＝（1-估計凈殘殘值率））÷（攤銷年年限×12）月攤銷額額=周轉房賬賬面原值值×月攤銷率率（2）周轉房房的攤銷銷：周轉房損損耗價值值的攤銷銷額，應應在“周周轉房——周轉房攤攤銷”賬賬戶核算算。A、每月計計提的周周轉房攤攤銷額，，對能確確定其為為某項土土地或房房屋開發(fā)發(fā)項目負負擔的，，應計入入該土地地或房屋屋的開發(fā)發(fā)成本，，借記““開發(fā)成成本——土地開發(fā)發(fā)”或““開發(fā)成成本——房屋開發(fā)發(fā)”賬戶戶，貸記記“周轉轉房——周轉房攤攤銷”賬賬戶。B、對不能能確定其其為某項項土地或或房屋開開發(fā)項目目負擔的的周轉房房攤銷額額，應記記入“開開發(fā)間接接費用””賬戶的的借方和和“周轉轉房——周轉房攤銷銷”賬戶的的貸方。周轉房案例例例題：公司司每月計提提周轉房攤攤銷額0.5萬元【答案】借:開發(fā)間接費費用(或開發(fā)成本本)0.5萬貸:周轉房——周轉房攤銷銷0.5萬存貨核算-周轉房（3）周轉房銷銷售的核算算企業(yè)將周轉轉房改變用用途，對外外銷售時，，應視同商商品房銷售售處理。取取得銷售收收入時，借借記“銀行行存款”、、“應收收賬款”等等賬戶，貸貸記“主營營業(yè)務收入入——商品房銷售售”賬戶；；結轉銷售售成本時，，應按周轉轉房攤余價價值，借記記“主營業(yè)業(yè)務成本——商品房銷售售”賬戶，，按累計已已提攤銷價價值，借記記“周轉房房——周轉房攤銷銷”賬戶，，按周轉房房原始價值值，貸記““周轉房——在用周轉房房”賬戶。。周轉房案例例【案例3】巨人房地產產公司開發(fā)發(fā)完成的B棟商品房在在尚未出售售前用于安安置拆遷居居民周轉使使用，實際際成本1000萬元，已辦辦理投入使使用手續(xù)。。案例3【答案】結轉周轉房成本本：借：周轉房房-在用周轉房房10000000貸：開發(fā)產產品10000000周轉房案例例【案例4】上述周轉房房每月計提的周轉轉房攤銷額額2萬元。案例4【答案】按月計提攤攤銷額：借：開發(fā)間間接費用20000貸：周轉房房-周轉房攤銷銷20000周轉房案例例【案例5】用銀行存款款支付周轉轉房修理費費0.6萬元。案例5【答案】支付修理費費用：借：開發(fā)間間接費用6000貸：銀行存存款6000周轉房案例例【案例6】將C棟周轉房作作為商品房房對外銷售售，售價500萬元，原價價450萬元，累計計攤銷額50萬元，價款款尚未收到到。案例6【答案】周轉房出售售收入借：應收賬賬款5000000貸：主營業(yè)業(yè)務收入5000000借：主營業(yè)業(yè)務成本4000000周轉房-周轉房攤銷銷500000貸：周轉房房-在用周轉房房4500000投資性房地地產-概念投資性房地地產，是指指為賺取租租金或資本本增值，或或兩者兼有有而持有的的房地產。。投資性房房地產應當當能夠單獨獨計量和出出售。投資資性房地產產主要包括括:已出租的土土地使用權權、持有并并準備增值值后轉讓的的土地使用用權和已出出租的建筑筑物。下列各項不不屬于投資資性房地產產的有:(1)自用房地產產，即為生生產商品、、提供勞務務或者經營營管理而持持有的房地地產;(2)作為存貨的的房地產。。投資性房地地產-特點1．投資性房房地產不是是用于銷售售。在我國國一些地區(qū)區(qū)，房地產產交易市場場日漸完善善，房地產產已經具備備相當?shù)牧髁魍ㄐ?。但但根據準則則的定義，，用于銷售售以獲取差差價的房地地產，應界界定為存貨貨，不是投投資性房地地產。2．投資性房房地產的實實際使用壽壽命較長，，應當對其其后續(xù)支出出與處置加加以考慮。。3．由于受到到法律規(guī)定定的限制，，我國企業(yè)業(yè)持有土地地的行為，，只是獲得得了土地使使用權，而而并非取得得了所有權權，因此企企業(yè)持有的的自用或用用于銷售的的土地應界界定為無形形資產范疇疇；對于為為了出租或或資本增值值而持有的的土地使用用權應界定定為投資性性房地產。。4．企業(yè)持有有投資性房房地產的目目的不是為為了耗用，，而是為了了賺取長期期的租金收收益或獲得得資本增值值。對于這這部分資產產的核算，，應當充分分遵循實質質重于形式式的原則進進行收益的的確認。投資性房地地產-范圍1.屬于投資性性房地產的的范圍(1)已出租的土土地使用權權，是指企企業(yè)通過出出讓或轉讓讓方式取得得的、以經經營租賃方方式出租的的土地使用用權。(2)持有并準備備增值后轉轉讓的土地地使用權，，是指企業(yè)業(yè)通過出讓讓或轉讓方方式取得并并準備增值值后轉讓的的土地使用用權。(3)已出租的建建筑物，是是指企業(yè)擁擁有產權并并以經營租租賃方式出出租的房屋屋等建筑物物。投資性房地地產-范圍2.不屬于投資資性房地產產的范圍(1)自用房地產產，是指為為生產商品品、提供勞勞務或者經經營管理而而持有的房房地產，如如企業(yè)的廠廠房和辦公公樓，企業(yè)業(yè)生產經營營用的土地地使用權等等。(2)作為存貨的的房地產，，是指房地地產開發(fā)企企業(yè)銷售的的或為銷售售而正在開開發(fā)的商品品房和土地地。這部分分房地產屬屬于房地產產開發(fā)企業(yè)業(yè)的存貨。。(3)出租柜臺：：不屬于投投資性房地地產。因為為投資性房房地產包括括的是已出出租的建筑筑物，即以以經營租賃賃方式出租租的建筑物物，不是出出租柜臺。。投資性房地地產-范圍2.不屬于投資資性房地產產的范圍(4)企業(yè)持有以以備經營出出租的空置置建筑物：：這里的““空置建筑筑物”，是是指企業(yè)新新購入、自自行建造或或開發(fā)完工工但尚未使使用的建筑筑物，以及及不再用于于日常生產產經營活動動且經整理理后達到可可經營出租租狀態(tài)的建建筑物。只只有企業(yè)管管理當局(董事會或類類似機構)作出正式書書面決議，，明確表明明將其用于于經營出租租且持有意意圖短期內內不再發(fā)生生變化的，，即使尚未未簽訂租賃賃協(xié)議，也也可視為投投資性房地地產。(5)企業(yè)出租給給本企業(yè)職職工居住的的宿舍，如如果收取租租金，是否否屬于投資資性房地產產：企業(yè)出出租給本企企業(yè)職工居居住的宿舍舍，即使按按照收取租租金，也不不屬于投資資性房地產產。這部分分房產間接接為企業(yè)自自身的生產產經營服務務，具有自自用房地產產的性質。。投資性房地地產具體核核算詳見助助理會計師師初級會計實實務房地產業(yè)的的收入收入來源有償轉讓商商品性建設設場地和商商品房收入入結算代建工工程款收入入提供裝修裝裝飾收入售后服務等等勞務收入入營業(yè)收入的的核算1、營業(yè)收入入的核算內內容房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)的營營業(yè)收入包包括主營業(yè)業(yè)務收入和和其他業(yè)務務收入。主營業(yè)務收收入也叫經經營收入（（主營業(yè)務務收入），，是指開發(fā)發(fā)企業(yè)轉讓讓、銷售、、結算和出出租開發(fā)產產品等主要要經營業(yè)務務所取得的的收入，包包括土地轉轉讓收入、、商品房銷銷售收入、、配套設施施銷售收入入、代建工工程結算收收入、出租租開發(fā)產品品租金收入入等。其他業(yè)務收收入是指在在主營業(yè)務務以外，不不獨立核算算的其他業(yè)業(yè)務或附加加業(yè)務所發(fā)發(fā)生的收入入，主要包包括商品房房售后服務務收入、材材料銷售收收入、固定定資產出租租收入、其其他多種經經營收入（（主營業(yè)務務收入）等等。核算內容營業(yè)收入主營業(yè)務收收入其他業(yè)務收收入土地轉讓收收入商品房銷售售收入配套設施銷銷售收入代建工程結結算收入出租開發(fā)產產品租金收收入等商品房售后后服務收入入材料銷售收收入固定資產出出租收入其他多種經經營收入收入的確認認《企業(yè)會計計準則》對對于商品銷銷售收入的的確認，規(guī)規(guī)定了相關關原則：銷銷售商品收收入同時滿滿足下列條條件的，才才能予以確確認：1、企業(yè)已將將商品所有有權上的主主要風險和和報酬轉給給購貨方；；2、企業(yè)既沒沒有保留通通常與所有有權相聯(lián)系系的繼續(xù)管管理權，也也沒有對售售出的商品品實施控制制；3、收入的金金額能夠可可靠的計量量；4、相關的經經濟利益能能夠流入企企業(yè)；5、相關已發(fā)發(fā)生或將發(fā)發(fā)生的成本本能夠可靠靠計量。收入的確認認一、適用于于《建造合同》下的房地產產建造收入入的確認：：建造合同的的定義是一一個為建造造一個特定定的資產或或者資產組組合而協(xié)議議訂立的合合同，這個個資產組合合在設計、、技術、功功能、最終終用途上是是密不可分分的。建造合同的的收入確認認按完工進度法法確認收入。。二、非建造合同下下房地產行行業(yè)的銷售售收入確認認：新會計準則的的收入確認認原則強調調收款確認認的條件之之一是企業(yè)業(yè)已將商品品所有權上上的主要風風險與報酬酬轉移給購購貨方，但但對于房地地產企業(yè)而而言，房產產物業(yè)的銷銷售包括建建造、預售售、付款、、完工、交交付和法律律權屬轉移移等步驟，，而且這些些步驟發(fā)生生在一個較較長期間內內，因此，，實務上，哪哪個步驟是是收入確認認的時點確確實存在不不少的爭議議。案例【案例7】巨人房地產產企業(yè)對外轉轉讓已開發(fā)發(fā)完成的土土地一塊，，價值800萬元，實際際開發(fā)成本本560萬元，已辦辦理交接手手續(xù)，價款款已收訖并并存入開戶戶銀行。編制上述業(yè)業(yè)務的會計計分錄。案例7【答案】（1）確認已已實現(xiàn)的收收入時：借：銀行存款款8000000貸：主營業(yè)務收收入——土地地轉讓收入8000000（2）結轉轉讓讓土地的實際際成本時：借：主營業(yè)務成成本——土地地轉讓成本5600000貸：開發(fā)產品———土地5600000案例【案例8】巨人房地產公司出售商品品房一棟，取取得收入670萬元，已存入入銀行，該住住宅的實際成成本為580萬元。案例8【答案】（1）確認收入：借：銀行存款款670萬貸：經營收入入（主營業(yè)務務收入）670萬（2）結轉成本：借：經營成本本（主營業(yè)務務成本）580萬貸:開發(fā)產品——房屋開發(fā)580萬案例【案例9】巨人房地產企業(yè)出售多余建筑筑用水泥20噸，每噸售價價650元，價款已收收，其相應的的進價成本為為500元/噸。編制上述業(yè)務務的會計分錄錄。案例9【答案】借：銀行存款款13000貸：其他業(yè)務收收入13000借：其他業(yè)務務支出10000貸：庫存材料10000案例【案例10】巨人房地產公公司采用預收收款方法銷售售開發(fā)產品200套，協(xié)議規(guī)定定每套銷售價價格180萬元，收到預預收貨款40%，剩余價款在在辦理過戶手手續(xù)后一次結結清。該項目目建成，每套套成本120萬元，收到剩剩余貨款，并并辦妥過戶手手續(xù)。編制上述業(yè)務的會會計分錄。案例10【答案】（1）預收貨款時時借：銀行存款144000000貸：預收賬款144000000（2）收到剩余貨貨款并確認收收入時借：銀行存款216000000預收賬款144000000貸：主營業(yè)務收入360000000借：主營業(yè)務務成本240000000貸：開發(fā)產品品240000000四、成本費用用核算(一)成本核算的六六個步驟1、確定開發(fā)產產品種類2、確定成本核核算對象3、確定成本項項目4、歸集開發(fā)成成本費用5、分配共同成成本和間接成成本6、確定完工標標準，計算總成本及單位位成本土地、房屋、、配套設施、代代建工程可否銷售、分分類歸集、功功能區(qū)分、定定價差異、成成本差異、權權益區(qū)分原則則土地征用及拆拆遷補償費，，前期工程費費，建筑安裝裝工程費，基基礎設施費，，公共配套設設施費，開發(fā)發(fā)間接費占地面積法（（土地），建建筑面積法，，直接成本法法（借款費用用），預算造造價法（借款款費用）開發(fā)成本核算算一、土地開發(fā)發(fā)成本核算房地產開發(fā)企企業(yè)成本費用用核算生產成本（開發(fā)成本））土地征用及拆拆遷補償前期工程費基礎設施建設設費建筑安裝工程程費公共配套設施施費開發(fā)間接費土地出讓金、、安置費、青青苗補償償費、土地補補償費、拆遷遷費等勘察設計費、、規(guī)劃設計費費、可行性研研究費、三通通一平費用道路、水電氣氣設施、供熱熱綠化、通訊設設施、照明設設施發(fā)生的建筑安安裝工程費不能轉讓的：：公共會館、、鍋爐房、水水塔、公共廁廁所、自行車車棚等獨立核算開發(fā)發(fā)部門或現(xiàn)場場工程指揮部部門的工資、、福利費、折折舊費、修理理費、水電費費、勞動保護護費、辦公費費、差旅費及及周轉房攤銷銷期間費用管理費用財務費用營業(yè)費用成本費用1、房地產開發(fā)企業(yè)在開開發(fā)經營過程程中發(fā)生的各各種耗費，包包括物化勞動動耗費和活勞勞動的耗費，，統(tǒng)稱為成本本與費用。成成本與費用包包括了開發(fā)成成本與期間費費用兩大類。。2、其中開發(fā)成本是指指開發(fā)現(xiàn)場發(fā)發(fā)生的各項耗耗費，包括土土地受讓金、、土地征用及及拆遷補償費費、前期工程程費、建筑安安裝工程費、、基礎設施建建設費、公共共配套設施費費及為進行現(xiàn)現(xiàn)場管理發(fā)生生的各項開發(fā)發(fā)間接費用。。3、期間費用是指企業(yè)業(yè)在現(xiàn)場以外外，企業(yè)行政政管理部門為為組織管理生生產發(fā)生的管管理費用、銷銷售部門為開開發(fā)產品的銷銷售而發(fā)生的的各項銷售費費用、以及企企業(yè)為籌集資資金發(fā)生的財財務費用。4、在開發(fā)成本中，，又可分為土土地開發(fā)成本本、房屋開發(fā)發(fā)成本、配套套設施開發(fā)成成本、代建工工程開發(fā)成本本等。土地征用及拆拆遷補償費1、土地征用及及拆遷補償費費：指為取得土地地開發(fā)使用權權而發(fā)生的各各項費用，主主要包括以下下內容：(1)土地征用費：支付的土地地出讓金、土土地轉讓費、、土地收益金金、土地開發(fā)發(fā)費，交納的的契稅、耕地地占用稅，土土地變更用途途和超面積補補交的地價、、補償合作方方地價、合作作項目建房轉轉入分給合作作方的房屋成成本和相應稅稅金等。(2)拆遷補償費：有關地上、、地下建筑物物或附著物的的拆遷補償支支出，安置及及動遷支出，，農作物補償償費，危房補補償費等；拆拆遷舊建筑物物回收的殘值值應估價入帳帳，分別沖減減有關成本。。(3)市政配套費：指向政府部部門交納的大大市政配套費費，征用生地地向當?shù)厥姓窘患{的的紅線外道路路、水、電、、氣、熱、通通訊等的建造造費、管線鋪鋪設費等。(4)其他：如土地開發(fā)發(fā)權批復費、、土地面積丈丈量測繪費等等。中國土地制度度概述一、土地所有權和和使用權的制制度二、土地獲取取方式土地所有制的的兩種形式全民所有制勞動群眾集體體所有制：城市市區(qū)的的土地屬于國國家所有農村和城市郊郊區(qū)的土地（（法律規(guī)定屬屬于國家所有有的除外）宅基地、自留留地、自留山山土地使用權土地使用權，，是指國家機機關、企事業(yè)業(yè)單位、農民民集體和公民民個人，以及及三資企業(yè)，，凡具備法定定條件者，依依照法定程序序或依約定對對國有土地或或農民集體土土地所享有的的占有、利用用、收益和有有限處分的權權利。土地使使用權是外延延比較大的概概念，這里的的土地包括農農用地、建設設用地、未利利用地的使用用權。根據《土地管理法》、《土地登記辦法法》的相關規(guī)定，，土地使用類類型只有土地劃撥和土土地出讓兩種種形式。1、出讓方式式：出讓是指國家家以土地所有有者的身份將將土地使用權權在一定年限限內讓與土地地使用者并收收取土地使用用權出讓金的的行為。城市規(guī)劃區(qū)內內的集體土地地需依法征用用轉為國有土土地后方可有有償出讓使用用權。招、拍、掛制制度：經營性性用地以及同同一宗地有兩兩個以上意向向用地者的，，應當以招拍拍掛方式出讓讓招、拍、掛程程序改變土地用途途：即土地變變性。必須取取得出讓方和和規(guī)劃行政主主管部門的同同意，簽訂出出讓合同變更更協(xié)議并調整整土地使用權權出讓金。中國土地制度度概述簽訂出讓合同付清出讓金辦理土地登記土地行政主管部門20日前發(fā)布公告對投標人的資格審查與中標人簽訂成交確認書2、劃撥方式式在土地使用者者繳納補償、、安置等費用用后將該幅土土地交付其使使用，或者將將土地使用權權無償交付給給土地使用者者使用的行為為除法律法規(guī)另另有規(guī)定外，，劃撥土地使使用權沒有使使用期限的限限制。劃撥土地一般般不得轉讓、、出租、抵押押。三、閑置土地地處理制度中國土地制度度概述（1）閑置土地的認定情形其他已動工但動工面積不足1/3或投資額不足1/4且中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年合同簽訂滿1年未動工（2）閑置土土地處置方案案延長開發(fā)時間間，不得超過過1年改變土地用途途（即土地變變性）安排臨時使用用價置換其他等價價閑置土地確定新的土地地使用者將土地使用權權交還給政府府中國土地制度度概述四、終止土地地使用權的情情形：1、為公共利利益需要使用用土地的；2、為實施城城市規(guī)劃進行行舊城區(qū)改建建，需要調整整使用土地的的；3、土地出讓讓等有償使用用合同約定的的使用期限屆屆滿，土地使使用者未申請請續(xù)期或申請請續(xù)期未獲批批準的；4、因單位撤撤銷、遷移等等原因，停止止使用原劃撥撥的國有土地地；5、公路、鐵鐵路、機場、、礦場等經核核準報廢的。。五、其他土地地政策一、獲取土地地使用權的確確認1、出讓方式式取得的土地地使用權入賬賬價值：土地地出讓金加上上相關稅費。。2、轉讓方式式取得土地使使用權成本：：購買價款、、其他行政事事業(yè)性收費和和其他稅費3、投資者投投入：協(xié)議或或合同約定的的價值（不公公允的除外））。4、其他方式式。獲取土地環(huán)節(jié)節(jié)的會計處理理二、賬務處理理1、用于土地地（或商品房房）開發(fā)繳納納的出讓金、、契稅、耕地地占用稅：借：開發(fā)成本本—土地開發(fā)發(fā)（房屋開發(fā)發(fā)）—土地征征用及拆遷補補償費貸：銀行存款款（應付賬款款等）2、用于土地地（或商品房房）開發(fā)繳納納的印花稅、、土地使用稅稅借：管理費用用貸：銀行存款款（應付賬款款等）3、自建用房房的：a、用于自建建用房的土地地使用權繳納納的出讓金、、契稅、耕地地占用稅計入入無形資產借：無形資產產—土地使用用權貸：銀行存款款（應付賬款款等）b、繳納的印印花稅及土地地使用稅計入入管理費用c、土地使用權與與地上建筑物分別別進行攤銷與折舊舊，相應計入“累累計攤銷”和“累累計折舊”科目。。獲取土地環(huán)節(jié)的會會計處理獲取土地環(huán)節(jié)的會會計處理4、暫時沒有確定定用途的土地使用用權，計入“無形形資產—土地使用用權”科目。5、用于賺取租金金的土地使用權：：在開發(fā)完畢后，，將開發(fā)成本轉入入“投資性房地產產”進行核算。借：投資性房地產產貸：開發(fā)成本—土土地開發(fā)成本費用核算案例例【案例11】巨人房地產開發(fā)公司開發(fā)場地地甲工程，征用土土地5000平米，本月共計發(fā)發(fā)生下列費用：土土地征用及折遷補補償費1000萬元；前期工程費費200萬元；基礎設施費費500萬元；建筑安裝工工程費100萬元，共計1800萬元，款已支付。。案例11【答案】借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——土地征用及折遷補補償費1000萬——前期工程費200萬——基礎設施費500萬——建筑安裝工程費100萬貸：銀行存款1800萬前期工程費2、前期工程費：指在取得土地開發(fā)發(fā)權之后、項目開開發(fā)前期的籌建、、規(guī)劃、設計、可可行性研究、水文文地質勘察、測繪繪、“三通一平平”等前期費用。。主要包括以下內內容：(1)項目整體性批報建建費：項目報建時按規(guī)規(guī)定向政府有關部部門交納的報批費費。如：人防工程程建設費、規(guī)劃管管理費、新材料基基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅宅補貼費)、拆遷管理費、招招投標管理費等。。(2)規(guī)劃設計費：項目立項后的總總體規(guī)劃設計、單單體設計費、管線線設計費、改造設設計費、可行性研研究費(含支付社會中介服服務機構的市場調調研費)，制圖、曬圖費，，規(guī)劃設計模型制制作費，方案評審審費。(3)勘測丈量費：水文、地質、文文物和地基勘察費費，沉降觀測費，，日照測試費、撥撥地釘樁驗線費、、復線費、定線費費、放線費、建筑筑面積丈量費等。。(4)“三通一平”費：接通紅線外施工工用臨時給排水(含地下排水管、溝溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占占道費、道路挖掘掘費)等設施的設計、建建造、裝飾和進行行場地平整發(fā)生的的費用(包括開工前垃圾清清運費)等。(5)臨時設施費：工地甲方臨時辦辦公室，臨時場地地占用費，臨時借借用空地租費，以以及沿紅線周圍設設置的臨時圍墻、、圍欄等設施的設設計、建造、裝飾飾等費用。臨時設設施內的資產，如如空調、電視機，，家具等不屬于臨臨時設施費。(6)預算編、審費：支付給社會中介介服務機構受聘為為項目編制或審查查預算而發(fā)生的費費用。(7)其他：包括擋光費、危危房補償鑒定費、、危房補償鑒定技技術咨詢費等?；A設施費3、基礎設施費：是是指房地產開發(fā)項項目在開發(fā)過程中中發(fā)生的各項基礎礎設施支出。包括括開發(fā)小區(qū)內道路路、供水、供電、、供氣、排污、排排洪、通訊、照明明、環(huán)衛(wèi)、綠化等等工程發(fā)生的支出出（指項目開發(fā)過程中中發(fā)生的小區(qū)內、、建筑安裝工程施施工圖預算項目之之外的道路、供電電、供水、供氣、、供熱、排污、排排洪、通訊、照明明、綠化等基礎設設施工程費用，紅紅線外兩米與大市市政接口的費用，，以及向水、電、、氣、熱、通訊等等大市政公司交納納的費用）。主要要包括以下內容：：(1)道路工程費：小區(qū)內道路鋪設設費。(2)供電工程費：變（配）電設備備的購置費，設備備安裝及電纜鋪設設費，供（配）電電貼費、電源建設設費，交納的電增增容費等。(3)給排水工程費：自來水、雨（污污）水排放、防洪洪等給排水設施的的建造、管線鋪設設費用，以及向自自來水公司交納的的水增容費等。(4)煤氣工程費：煤氣管道的鋪設設費、增容費、集集資費，煤氣配套套費，煤氣發(fā)展基基金、煤氣掛表費費等。(5)供暖工程費：暖氣管道的鋪設設費、集資費。(6)通訊工程費：電話線路的鋪設設、電話配套費，，電話電纜集資費費，交納的電話增增容費等。(7)電視工程費：小區(qū)內有線電視視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)規(guī)定應交納的有關關費用。(8)照明工程費：小區(qū)內路燈照明明設施支出。(9)綠化工程費：小區(qū)內人工草坪坪、栽花、種樹等等綠化支出；綠地地建設費。(10)環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內的環(huán)境境衛(wèi)生設施支出。。如垃圾站(箱)、公廁等支出。建筑安裝工程費4、建筑安裝工程費費：是指房地產開開發(fā)項目在開發(fā)過過程中發(fā)生的種建建筑安裝費用。包包括企業(yè)出包方式式支付給承包單位位的建筑安裝工程程費和以自營方式式發(fā)生的建筑安裝裝工程費（即項目開發(fā)過程中發(fā)發(fā)生的列入建筑安安裝工程施工圖預預算項目內的各項項費用(含設備費、出包工工程向承包方支付付的臨時設施費和和勞動保險費)，有甲供材料、設設備的，還應包括括相應的甲供材料料、設備費。發(fā)包包工程應依據承包包方提供的經甲方方審定的“工程價價款結算單”來確確定）。主要包括括以下內容：(1)土建工程費(2)安裝工程費(3)裝修工程費：(4)項目或工程監(jiān)理費費：公共配套設施費5、公共配套設施費費：是指必須由房房地產開發(fā)項目負負擔的，不能有償償轉讓的開發(fā)小區(qū)區(qū)內公共配套設施施發(fā)生的支出。包包括建水塔、車棚棚、公共廁所、鍋鍋爐房、托兒所、、幼兒園、派出所所、居委會等發(fā)生生的支出（即房屋開發(fā)過程程中，根據有關法法規(guī)，產權及其收收益權不屬于開發(fā)發(fā)商，開發(fā)商不能能有償轉讓也不能能轉作自留固定資資產的公共配套設設施支出）。該成成本項目下按各項項配套設施設立明明細科目，具體核核算內容可區(qū)別以以下情況：(1)在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生生的不會產生經營營收入的不可經營營性公共配套設施施支出，如建造消消防、水泵房、水水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所所、崗亭、兒童樂樂園、自行車棚、、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園園、涼亭等設施。(2)在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生生的根據法規(guī)或經經營慣例，其經營營收入歸于經營者者或業(yè)委會的可經經營性公共配套設設施的支出，如建建造幼托、郵局、、圖書館、閱覽室室、健身房、游泳泳池、球場等設施。配套設施開發(fā)成本本的核算配套設施能有償轉讓的城市市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設設施項目不能有償轉讓的公共配套設施營業(yè)性公共配套設施非營業(yè)性配套設施開發(fā)項目外為居民民服務的水、電、氣、交通通道路等居委會.幼兒園.消防設施.鍋爐房.水塔.自行車棚.公廁等商店、銀行、郵局等中小學、文化站、醫(yī)院等給排水.供電.供氣的增容.增壓.交通道路等有關賬戶開發(fā)成本——配套設施開發(fā)開發(fā)成本——房屋開發(fā)開發(fā)產品——配套設施×××××××××完工結轉不能有償轉讓的的能有償轉讓的×××余額注:按照財務制度規(guī)規(guī)定,城市建設規(guī)劃中中的大型配套設設施項目,不得計入商品房房成本;不能有償轉讓的的開發(fā)小區(qū)內公公共配套設施發(fā)發(fā)生的支出可以計入開發(fā)成本.成本費用核算案案例【案例12】巨人房地產企業(yè)房地產開發(fā)公司司開發(fā)建設住宅宅小區(qū)配套的商店和自行車車棚工程，用銀銀行存款支付工工程款67000元。案例12【答案】借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)67000貸：銀行存款67000成本費用核算案案例【案例13】商店和自行車棚棚工程完工，實實際成本分別為為12萬元和0.2萬元。自行車棚棚為商品房開發(fā)發(fā)工程所建，商商店則為小區(qū)第第三產業(yè)經營用用房。案例13【答案】借：開發(fā)產品——配套設施12萬開發(fā)成本——房屋開發(fā)0.2萬貸:開發(fā)成本——配套設施開發(fā)12.2萬成本費用核算案案例【案例14】巨人房地產開發(fā)公司司接受市政建設設指揮部委托，，代為擴建某風風景旅游區(qū)，分分別發(fā)生：折遷遷補償費30萬元；前期工程程費15萬元；基礎設施施費20萬元；應負擔開開發(fā)間接費2萬元。案例14【答案】借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（（折遷補償費））30萬—代建工程開發(fā)（（前期工程費））15萬—代建工程開發(fā)（（基礎設施費））20萬—代建工程開發(fā)（（開發(fā)間接費））2萬貸：銀行存款65萬開發(fā)間接費2萬成本費用核算案案例【案例15】巨人房地產開發(fā)發(fā)公司，根據其其開發(fā)的住宅樓樓驗收交接憑證證，結轉住宅樓樓開發(fā)實際成本本6500000元，應作如下會會計處理：案例15【答案】借：開發(fā)產品6500000貸：開發(fā)成本6500000成本費用核算案案例【案例16】巨人房地產開發(fā)公司結結轉已銷售的住住宅樓，實際成成本650萬元。案例16【答案】借：主營業(yè)務成本650萬貸：開發(fā)產品650萬成本費用核算案案例【案例17】將一棟住宅樓出出租，其實際成成240萬元。案例17【答案】借：投資性房地地產240萬貸：開發(fā)產品240萬成本費用核算案案例【案例18】將開發(fā)的房屋一一棟用于安置折折遷居周轉使使用，實際成本本為500萬元。案例18【答案】借：周轉房500萬貸：開發(fā)產品500萬成本費用核算案案例【案例19】將配套設施的商商店作為第三產產業(yè)用房，實際際成本58萬元。案例19【答案】借：固定資產58萬貸：開發(fā)產品58萬成本費用核算案案例【案例20】該房屋出租后的的第二年,對房屋進行修復復、裝飾等共發(fā)發(fā)生費用13.6萬元,其中:人工費5萬元、材料費7萬元、其他費用用1.6萬元,用銀行存款支付付。案例20【答案】費用發(fā)生時：借：開發(fā)成本13.6萬貸:銀行存款1.6萬庫存材料7萬應付職工薪酬5萬工程完工后結轉轉成本:借:投資性房地產13.6萬貸:開發(fā)成本13.6萬成本費用核算案案例【案例21】公司對該房屋進進行修理，發(fā)生生修理費用0.38萬元.案例21【答案】借：其他業(yè)務成本本0.38萬貸:銀行存款0.38萬開發(fā)間接費用6、開發(fā)間接費用用：指企業(yè)所屬屬直接組織、管管理開發(fā)項目的的單位發(fā)生的工工資及福利費、、折舊費、修理理費、辦公費、、水電費、勞動動保護費、周轉轉房攤銷等費用用。開發(fā)間接費的內容包包括：(1)現(xiàn)場管理費用：內部獨立核算算的、開發(fā)項目目現(xiàn)場管理的人人員工資及福利利費、工會經費費、職工教育經經費、修理費、、辦公費、辦公公用水電費、差差旅費、市內交交通費、運輸費費、通訊費、業(yè)業(yè)務交際費、勞勞動保護費、低低值易耗品攤銷銷、周轉房攤銷銷等。(2)利息并借款費用用：直接用于項目目開發(fā)所借入資資金的利息支出出、匯兌損失，，減去利息收入入和匯兌收益的的凈額。(3)質檢費：包括按規(guī)定支支付給質檢部門門的質量檢驗費費，項目發(fā)生的的材料、設備質質量檢驗費、工工程質量自檢費費、工程竣工驗驗收費等質量鑒鑒定性費用。(4)其他：項目交付使用用后發(fā)生的，按按規(guī)定或協(xié)議應應由開發(fā)商承擔擔、補貼給物業(yè)業(yè)管理公司的水水、電、煤氣、、暖氣等價差，，以及其他應計計入開發(fā)間接費費的費用。成本核算的一般般步驟第一步：根據成成本核算對象的的確定原則和項項目特點，確定定成本核算對象象。第二步：按成本本核算及管理的的要求，設置有有關成本核算會會計科目和帳簿簿，按成本核算算對象歸集開發(fā)發(fā)成本費用。第三步：按受益益原則和配比原原則，確定應分分攤成本費用在在各成本核算對對象之間的分配配方法、標準。。第四步：將歸集集的開發(fā)成本費費用按確定的方方法、標準在各各成本核算對象象之間進行分配配。第五步：編制項項目開發(fā)成本計計算表，計算各各成本核算對象象的開發(fā)總成本本。第六步：正確劃劃分完工和在建建開發(fā)產品之間間的開發(fā)成本，，分別結轉完工工開發(fā)產品成本本，按建筑面積積計算完工產品品單位成本。第七步：正確劃劃分可售面積、、不可售面積(由主管部門劃分分提供)，根據有關規(guī)定定分別計算可售售面積、不可售售面積應負擔的的成本，按與結結算銷售收入配配比的原則正確確結轉完工開發(fā)發(fā)產品的銷售成成本。第八步：編制成成本報表，根據據成本管理和核核算要求，總括括反映各成本核核算對象的成本本情況。成本核算對象的的確定成本對象是指為為歸集和分配開開發(fā)產品開發(fā)、、建造過程中的的各項耗費而確確定的費用承擔擔項目。計稅成成本對象的確定定原則如下：（1）可否銷售原則。。開發(fā)產品能夠對對外經營銷售的的，應作為獨立立的計稅成本對對象進行成本核核算；不能對外外經營銷售的，，可先作為過渡渡性成本對象進進行歸集，然后后再將其相關成成本攤入能夠對對外經營銷售的的成本對象。（2）分類歸集原則。。對同一開發(fā)地點點、竣工時間相相近、產品結構構類型沒有明顯顯差異的群體開開發(fā)的項目，可可作為一個成本本對象進行核算算。（3）功能區(qū)分原則。。開發(fā)項目某組成成部分相對獨立立，且具有不同同使用功能時，，可以作為獨立立的成本對象進進行核算。（4）定價差異原則。。開發(fā)產品因其產產品類型或功能能不同等而導致致其預期售價存存在較大差異的的，應分別作為為成本對象進行行核算。成本核算賬戶的的設置房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)歸集和分配發(fā)發(fā)生的開發(fā)經營營費用，進行開開發(fā)產品成本核核算所采用的主主要賬戶是“開開發(fā)成本”和““開發(fā)間接費用用”。1、“開發(fā)成本””賬戶該賬戶屬于成本本類賬戶，核算算企業(yè)在土地、、房屋、配套設設施和代建工程程的開發(fā)過程中中所發(fā)生的各項項費用，以及企企業(yè)對出租房進進行裝飾及增補補室內設施而發(fā)發(fā)生的出租房工工程支出。成本核算賬戶的的設置2、“開發(fā)間接費費用”賬戶該賬戶屬于成本本類賬戶，核算算企業(yè)內部獨立立核算單位開發(fā)發(fā)產品而發(fā)生的的各項間接費用用。該賬戶的借借方歸集月內發(fā)發(fā)生的各項開發(fā)發(fā)間接費用，貸貸方反映月末按按一定分配標準準分配結轉有關關開發(fā)產品成本本的費用總額，，結轉后無余額額。該賬戶的明明細賬應按企業(yè)業(yè)內部不同單位位的名稱設置。成本費用核算案案例【案例22】甲房地產企業(yè)2012年3月開發(fā)商品性建設場地地（甲）和自用用性建設場地（（乙）各一塊。以銀行存款支付付土地征用費1500000元，其中甲場地地900000元，乙場地600000元。編制上述業(yè)務的