房地產(chǎn)的基本知識二

房地產(chǎn)的基本知識一、土地的概念土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性1、自然特性2、經(jīng)濟特性第一節(jié)土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。 三產(chǎn)業(yè)的劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，科學研究、技術服務和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)，居民服務和其他服務業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織

四、什么是土地使用權(quán)出讓？

土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

5、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。七、什么是行政劃撥用地？土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)城市土地經(jīng)濟及房地產(chǎn)經(jīng)濟

一、城市土地經(jīng)濟1、含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市土地管理的主要對象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相當?shù)闹匾?）城市土地對交通運輸和城市基礎設施狀況具有很大的依賴性3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有價值的擴散性和區(qū)域整體性的特征二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟

1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)是對對城鎮(zhèn)鎮(zhèn)進行行土地地和房房屋的的建設設開發(fā)發(fā)。從從廣義義上講講，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)是以以城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地資源源為對對象，，按照照預定定目的的，進進行改改造加加工，，對地地上進進行房房屋設設施的的建筑筑安裝裝活動動，以以及為為此而而進行行的規(guī)規(guī)劃、、設計計、經(jīng)經(jīng)營管管理活活動的的全過過程。。狹義義的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)是按按照預預定的的目的的而進進行的的改造造土地地和建建造房房屋設設施的的經(jīng)營營管理理活動動過程程。房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營也有有廣義義和狹狹義之之分，，廣義義上講講，它它是房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)對經(jīng)經(jīng)營目目標進進行科科學決決策，，并使使確定定的目目標得得到實實現(xiàn)的的全部部管理理活動動的總總和，，它包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資、、開發(fā)發(fā)、出出售、、出租租、維維修、、服務務等全全部綜綜合管管理職職能活活動。。狹義義上講講，房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營主要要是指指有關關房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供供銷的的管理理活動動，其其中尤尤其著著重于于銷售售活動動。上上述房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營兩個個概念念一般般都是是從狹狹義的的角度度解釋釋。3、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有有多種種形式式：根據(jù)劃劃分標標準的的不同同，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有有多種種形式式。1）、根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)內(nèi)容容的不不同，，可以以分為為以上上三種種形式式：a、綜合合開發(fā)發(fā)。是是指從從規(guī)劃劃設計計、征征地拆拆遷、、土地地開發(fā)發(fā)、房房屋建建設、、竣工工驗收收，直直到建建城商商品房房進行行銷售售、交交付使使用的的整個個過程程。這這是開開發(fā)公公司科科學地地組織織開發(fā)發(fā)建設設、經(jīng)經(jīng)營管管理、、服務務的一一項系系統(tǒng)工工程。。b、土地地開發(fā)發(fā)。是是指只只辦理理征地地拆遷遷和勞勞動力力安置置，搞搞好水水通、、電通通、路路通及及土地地平整整的““三通通一平平“的的全過過程。。它與與綜合合開發(fā)發(fā)的區(qū)區(qū)別在在于，，土地地開發(fā)發(fā)不包包括房房屋建建設的的過程程，一一般是是土地地開發(fā)發(fā)以后后，按按照當當時的的市場場價格格，通通過拍拍賣、、招標標的方方式，，把已已開發(fā)發(fā)的土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給有關關單位位進行行房屋屋建設設，并并按規(guī)規(guī)定收收取土土地開開發(fā)費費。c、房屋屋開發(fā)發(fā)。是是在土土地開開發(fā)的的基礎礎上，，獲得得土地地使用用權(quán)后后，按按照城城市規(guī)規(guī)劃的的要求求，組組織房房屋設設計、、施工工建設設、竣竣工驗驗收、、出售售、租租賃等等經(jīng)營營的全全過程程。2）、根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)承擔擔方式式的不不同，，又可可分為為以下下三種種形式式：（1）獨自自開發(fā)發(fā)。即即房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司自自己負負責從從本項項工程程的可可行性性研究究、征征地拆拆遷直直到房房屋建建成經(jīng)經(jīng)營的的全過過程。。（2）委托托開發(fā)發(fā)。即即房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司接接受用用戶或或投資資單位位的委委托，，根據(jù)據(jù)已劃劃定的的征地地紅線線，進進行規(guī)規(guī)劃設設計，，拆遷遷安置置，組組織施施工，，直到到建成成后交交付委委托單單位。。開發(fā)發(fā)公司司按規(guī)規(guī)定收收取開開發(fā)管管理費費或承承包費費。（3）分包包開發(fā)發(fā)。即即房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司接接受某某項開開發(fā)工工程后后，根根據(jù)公公司自自身的的能力力和工工程項項目的的性質(zhì)質(zhì)、工工程量量的大大小，，將該該工程程分包包給有有關專專業(yè)工工程公公司3）、根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)階段段的不不同，，可分分為以以下三三種形形式：：（1）前期期開發(fā)發(fā)。即即指開開發(fā)區(qū)區(qū)破土土動工工以前前的一一切準準備工工作。。包括括開發(fā)發(fā)區(qū)的的可行行性研研究，，選定定開發(fā)發(fā)區(qū)的的地點點，向向政府府申請請建設設用地地，征征用土土地，，拆遷遷安置置，規(guī)規(guī)劃設設計，，制定定建設設方案案，施施工現(xiàn)現(xiàn)場的的“三三通一一平””等工工作。。（2）中期期開發(fā)發(fā)。即即指對對房地地產(chǎn)的的經(jīng)營營管理理過程程。一一般包包括房房屋建建設，，竣工工驗收收，房房屋出出售，，租賃賃，經(jīng)經(jīng)營目目標，，經(jīng)營營決策策，經(jīng)經(jīng)營方方式，，方法法及綜綜合開開發(fā)公公司自自身的的專業(yè)業(yè)管理理和綜綜合管管理等等內(nèi)容容。（3）后期期開發(fā)發(fā)。即即指房房屋的的售后后服務務。包包括房房屋出出售或或租賃賃以后后，對對各種種建筑筑物、、構(gòu)筑筑物和和設備備安裝裝工作作的保保修、、維修修、使使用等等房屋屋的維維護管管理工工作。。后期期開發(fā)發(fā)對解解決用用戶的的后顧顧之憂憂尤為為重要要2、房地地產(chǎn)的的特征征：自自然特特征和和經(jīng)濟濟特征征自然然特特征征經(jīng)濟濟特特征征1、生產(chǎn)產(chǎn)周期期長2、使用用的耐耐久性性2、資金金密集集性3、資源源的有有限性性3、相互互影響響性4、物業(yè)業(yè)的差差異性性4、易受受政策策限制制性1、位置置的固固定性性5、房地地產(chǎn)的的增值值性3、房地地產(chǎn)的的類型型：：按用途途分：1、居住住房地地產(chǎn)2、商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)3、辦公公房地地產(chǎn)4、工業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)按收益益劃分分：5、營利利性房房地產(chǎn)產(chǎn)6、非營營利性性房地地產(chǎn)按市場交易劃分：7、出售的房地產(chǎn)8、出租的房地產(chǎn)9、抵押、典當?shù)姆糠康禺a(chǎn)10、自用的房地產(chǎn)第三節(jié)房房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格是土地價格和建筑筑物及其附著物價價格的統(tǒng)一，是土土地價值和房屋價價值的貨幣表現(xiàn)形式式。二、房地地產(chǎn)價格格的特征征1、房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的兩重性性：既有有房屋建建筑價格格又有土土地價格格。2、房地產(chǎn)產(chǎn)個別性性:容易受交交易者個個別因素素的影響響3、房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的高額性性。4、房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的權(quán)益性性:所有權(quán)、、使用權(quán)權(quán)或其他他權(quán)益。。5、房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的趨升性性。第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的影響因因素一、一般般因素社會因素素經(jīng)濟因素素行政因素素人口因素素國際因素素1、政治安安定情況況1、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展情況況1、土地制制度1、人口密密度國際經(jīng)濟濟狀況2、社會治治安情況況2、儲蓄和和投資水水平2、住房制制度2、人口素素質(zhì)國際政治治因素3、房地產(chǎn)產(chǎn)投機3、財政收收支與金融狀況況3、城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略、城市規(guī)劃、、土地利利用規(guī)劃劃3、家庭人人口4、城市化化進程4、居民收收入和消費水平平4、房地產(chǎn)產(chǎn)價格政政策5、物價變變動5、稅收6、利率水水平6、行政隸隸屬變更更7、其他相相關政策策二、區(qū)域域因素住宅區(qū)區(qū)區(qū)域因素素商業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)域因素素工業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)域因素素1、基礎設設施1、城市商商服中心心影響2、基礎礎設施2、市內(nèi)交交通條件件3、市內(nèi)交交通條件件3、公用配配套4、對外交交通條件件港口、、車站、機機場4、環(huán)境條條件3、對外交交通條件件港口、、車站、機機場5、區(qū)域城城市規(guī)劃劃限制5、城市商商業(yè)服務務中心影響6、區(qū)域規(guī)規(guī)劃限制制4、區(qū)域城城市規(guī)劃劃限制1、基礎礎設施2、市內(nèi)交交通條件件第五節(jié)房房地地產(chǎn)價格格構(gòu)成一、土地地價格的的構(gòu)成1、土地出出讓金2、土地開開發(fā)費3、市政配配套費二、房屋屋價格的的構(gòu)成1、房屋建建筑成本本2、流通費費用3、稅金4、利潤三、房地地產(chǎn)價格格的構(gòu)成成1、土地費費用2、前期工工程費3、房屋開開發(fā)費4、管理費費5、銷售費費用：（1）代理費費（2）廣告費費6、財務費費用7、其他費費用：（1）設計費費（2）監(jiān)理費費：a.建設方b.承建方c.監(jiān)理方8、不可預預見費9、稅金10、利潤第六節(jié)建建筑筑名詞解解釋1、土地使用用權(quán):使用國有有土地所所使用的的權(quán)利,主要指建建筑內(nèi)容容,使用年限限.2、房產(chǎn)證:是房屋竣竣工驗收收后,由房管部部門合法法擁有房房產(chǎn)的最最主要證證明材料料.3、宗地圖：：宗地圖包包括土地地使用合合同書附附圖及房房地產(chǎn)登登記附圖圖。它反反映一宗宗地的基基本情況況。包括括：宗地地權(quán)屬界界線、界界址點位位置、宗宗地內(nèi)建建筑物位位置與性性質(zhì)，與與相鄰宗宗地的關關系等4、紅線圖：是規(guī)劃局確定定的項目建筑筑總平面圖，，或城市規(guī)范范管理部門正正式確定的項項目建筑的總總用地面積的的示意圖，其其中紅線是用用來表示建筑筑物的邊界外外沿界限，即即實際可使用用土地的邊界界圖。5、三通一平:水,電,路(通).場地平整.6、五通一平：通水、通電、、路(通)、通氣、通訊訊，場地平整整7、七通一平：通水、通電、、路(通)、通氣、通訊訊、通郵、排排污暢通，場場地平整8、九通一平：通水、通電、、路(通)、通氣、通訊訊、通郵、通通熱、通暖、、排污暢通，，場地平整9、容積率:總建筑面積與與土地總面積積之比.10、占地面積:小區(qū)所占的所所有土地面積積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi).11、基地面積:建筑物整體在在地面的正投投影面積.一、基本術語語12、建筑面積:整個建筑每一一層加起來的的面積總和.13、實用率(得房率）:是套內(nèi)建筑面面積和住宅面面積之比，大大于使用率。。即實用率＝＝套內(nèi)建筑面面積＋分攤的的共有共用建建筑面積.14、綠化率:是指規(guī)劃建設設用地范圍內(nèi)內(nèi)的綠地面積積與規(guī)劃建設設用地面積之之比.15、綠地率：描述的是居住住區(qū)用地范圍圍內(nèi)各類綠地地的總和與居居住區(qū)用地的的比率（%）。地率所指指的“居住區(qū)用地范范圍內(nèi)各類綠綠地”主要包括公共共綠地、宅旁旁綠地等。其其中，公共綠綠地，又包括括居住區(qū)公園、小游園、組組團綠地及其其他的一些塊塊狀、帶狀化化公共綠地。。16、建筑密度，即即建筑覆蓋率率：是指在一定用用地范圍內(nèi)所所有建筑物的的基底面積與與基地面積之之比，通俗說說，就是在一一土地上除了了建筑物外，，還有多少的的空間能夠留留出來做綠化化，造園林，，進行各種生生活設施的配配套。17、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：：建筑物某樓層層的上部與下下部因平面使使用功能不同同，該樓層上上部與下部采采用不同結(jié)構(gòu)構(gòu)類型，并通通過該樓層進進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換換，則該樓層層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層18、建筑高度：是指自建筑物物散水外緣處處的室外地坪坪至建筑物最最高部分的垂垂直高度。19、層高:本層地面至上上一層地面的的高度,標準層高為2.8米.20、凈高:本層樓地面與與本層頂?shù)母吒叨?凈高+樓板厚度=層高.21、承重墻:是指在砌體結(jié)結(jié)構(gòu)中支撐著著上部樓層重重量的墻體，，在工程圖上上為黑色墻體體，打掉會破破壞整個建筑筑結(jié)構(gòu)；承重重墻是經(jīng)過科科學計算的，，如果在承重重墻上打孔裝裝修，就會影影響建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定性，改改變了建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的體系。。是非常危險險的事情，非非專業(yè)設計人人員最好不要要改變承重墻墻。22、非承重墻:指不支撐著上上部樓層重量量的墻體,只起到把一個個房間和另一一個房間隔開開的作用,在工程圖上為為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒沒什么大的影影響.23、戶型:指幾房幾廳幾幾衛(wèi)幾陽臺.24、預置板:指預先按照尺尺寸統(tǒng)一制作作的樓板,到時候再直接接鋪上去,這樣可以使施施工速度加快,造價低,但整體抗震性性和抗?jié)B性較較差,廚,衛(wèi)一定不能用用.25、現(xiàn)澆板:指在施工現(xiàn)場場直接用水泥泥澆鑄的樓板板.26、期房（樓花））：是指房地產(chǎn)開開發(fā)商從取得得商品房預售售許可證開始始至取得房地地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)產(chǎn)證為止，所所出售商品房房稱為期房。。消費者在購購買期房時應應簽商品房預預售合同。期期房在港澳地地區(qū)稱做為買買“樓花”，這是當前房房地產(chǎn)開發(fā)商商普遍采用的的一種房屋銷銷售方式。購購買期房也就就是購房者購購買尚處于建建造之中的房房地產(chǎn)項目。。27、現(xiàn)房：是指通過竣工工驗收，可以以交付使用，，并取得房地地產(chǎn)權(quán)證的房房屋。開發(fā)商商完成房屋全全部建筑工程程、配套工程程，使房屋具具備正常使用用功能，還要要通過建筑工工程質(zhì)量驗收收、規(guī)劃竣工工驗收、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)環(huán)保驗收、、消防驗收，，取得新建住住宅交付使用用許可證，才才能到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門進進行房地產(chǎn)初初始登記。購購買現(xiàn)房簽訂訂的是房屋買買賣合同，購購房人可以立立即辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記手續(xù)，，取得產(chǎn)權(quán)證證。28、尾房：又稱尾樓，不不能等同于爛爛尾房和一般般空置房，是是指項目銷售售八九成以后后剩余或長時時間沒有銷售售出去的房屋屋。專家認為為，當商品住住宅的銷售量量達到80%以后，開發(fā)商商已經(jīng)獲利，，因此一般就就進入項目的的清盤銷售階階段，此時所所銷售的房產(chǎn)產(chǎn)，一般稱為為尾房29、毛坯房（清水水房）：毛坯房又稱為為“初裝修房房”，這樣的的房子大多屋屋內(nèi)只有門框框沒有門，墻墻面地面僅做做基礎處理而而未做表面處處理。而屋外外全部外飾面面，包括陽臺臺、雨罩的外外飾面應按設設計文件完成成裝修工程。。30、精裝修房：是指房屋交鑰鑰匙前，裝修修一次到位；；所有功能空空間的固定面面全部鋪裝或或粉刷完成，，廚房和衛(wèi)生生間的基本設設備全部安裝裝完成，簡稱稱全裝修住宅宅?！蓖ǔＮ椅覀兎Q之為““精裝修”。。31、玄關：指住宅室內(nèi)與與室外之間的的一個過渡空空間，也就是是進入室內(nèi)換換鞋、脫衣或或從室內(nèi)去室室外整貌的緩緩沖空間，也也有人把它叫叫做斗室、過過廳、門廳。。玄關有以下三方面面的作用：1.視覺屏障作用用；2.較強的使用功功能3.保溫作用32、凸窗：指位置與主墻墻體有一定的的橫向距離，，而不是傳統(tǒng)統(tǒng)的安裝在墻墻體中間的窗窗戶。通常也也稱為陽光窗窗、飄窗。由由于凸窗在立立面上只是窗窗戶范圍往室室外飄出，依依照現(xiàn)在建筑筑面積計算的的規(guī)定，采用用飄窗來增大大室內(nèi)空間不不會計入建筑筑面積。33、開間：住宅設計中，，即住宅的寬寬度是指一間間房屋內(nèi)一面面墻的定位軸軸線到另一面面墻的定位軸軸線之間的實實際距離，故故又稱開間。。34、進深：指建筑物縱深深各間的長度度。即位于同同一直線上相相鄰兩柱中心心線間的水平平距離。在建建筑學上是指指一間獨立的的房屋或一幢幢居住建筑從從前墻皮到后后墻壁之間的的實際長度。。二、房地產(chǎn)建建筑形態(tài):1、低層：低層房屋是指指高度低于或或等于10米的建筑物，，一般是1-3層建筑物，如如平房、別墅等等。低層房屋屋一般建筑結(jié)結(jié)構(gòu)簡單，施施工期短，建建造成本低廉廉，給人以親切安寧寧、有天有地地的感覺，它它的舒適度、、方便度和空空間尺度優(yōu)于于高層。人們特別別喜歡以此為為住宅。但是是，低層房屋屋占地多，土土地利用率低低，特別是在寸土寸寸金的城市難難以廣泛開發(fā)發(fā)。2、多層：多層房屋指指高于10米、低于或等等于24米的建筑物。。多層房屋一一般為4–7層，一般采用磚混混結(jié)構(gòu)，少數(shù)數(shù)采用鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)。。多層房屋一一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好好，空間緊湊湊而不閉塞。。與高層相比比，多層房屋屋公用面積少少，得房率相相應提高，這是是很多人喜歡歡多層房屋的的主要原因。。3、小高層：人們一般把把8層至12、13層的建筑稱為為“小高層””。小高層住住宅一般采用用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，帶電梯。。小高層有多多層親切安寧寧、房型好、、得房率高的的特點，又有有普通高層結(jié)構(gòu)強強度高、耐用用年限高、景景觀系數(shù)高，，污染程度低低等優(yōu)點，很很受購房人歡歡迎。同時，小高高層對土地的的利用率提高高，土地成本本相對下降，，很受房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的青青睞。所以，近年年來中心城區(qū)區(qū)小高層如雨雨后春筍，越越來越多。4、躍層：躍層式住宅是是近年來推廣廣的一種新穎穎住宅建筑形形式。其特點點是：有上下兩層樓面面、臥室、起起居室、客廳廳、衛(wèi)生間、、廚房及其他他輔助用房，，上下層之點是每戶戶都有較大的的采光面；通通風較好，戶戶內(nèi)居住面積積和輔助面積積較大，布局緊湊，功功能明確；相相互干擾較小小。在高層建建筑中，由于于每兩層才設設電梯平處，戶內(nèi)樓樓梯要占去一一定的使用面面積，同時由由于二層只有有一個出口，，發(fā)生火災時，人員員不易疏散，，消防人員也也不易迅速進進入。5、復式：復式住宅是是受躍層式住住宅設計構(gòu)思思啟發(fā)，是一一種經(jīng)濟型住住宅。每戶占占有上下兩層，，實際是在層層高較高的一一層樓中增建建一個夾層，，兩層合計的的層高要大大低于躍躍層式住宅。。復式住宅的的下層供起居居、炊事、進進餐、洗浴用用，上層供休息、睡睡眠和貯藏用用，戶內(nèi)設多多處入墻式壁壁柜和樓梯，，位于中間的的樓板也是上層的地地板。復式住住宅的經(jīng)濟性性體現(xiàn)在：①平面利用系系數(shù)高，通過過夾層，可使使住宅的使用用面積提高50—70%。②戶內(nèi)的隔層層為木結(jié)構(gòu)，，將隔斷、家家具、裝飾融融為一體，又又降低了綜合合造價。③上部夾層采采用推拉窗及及墻身多面窗窗戶，通風采采光良好，與與一般層高和和面積相同的的住宅相比，，土地利用率率可提高40%。因此，復式式住宅同時具具備了省地、、省料、省錢錢的特點。復復式住宅也特特別適合于三三代、四代同同堂的大家庭庭居住，既滿滿足了隔代人人的相對獨立立性，又達到到了相互照應應的目的。6、高層:超過一定高度度和層數(shù)的多多層建筑。1972年國際高層建建筑會議將高層建筑分為為4類：第一類為為9～16層（最高50米），第二類類為17～25層（最高75米)，第三類為26～40層（最高100米），第四類類為40層以上(高于100米）7、超高層:30層以上的建筑筑稱為超高層層.高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點：1）一般來說多層層住宅的容積積率較低，環(huán)環(huán)境較好，建建筑形式多為為條狀，所以基本上是戶戶戶朝南，建建造成本低，，一般售價不不高，且得房房率較高。2）高層住宅一般般地段較好，，由于地段好好，地價較高高，為降低樓樓板地價只能提高建筑容容積率，往高高空發(fā)展。高高層基礎較復復雜，結(jié)構(gòu)要要求高，十分堅固，但成成本也高。高高層配有電梯梯，人們進出出較為便利。。高層建筑的中上樓層，，視野開闊，，通風采光極極佳。但下部部樓層較為壓壓抑，采光較差。3）高層一般為一一層多戶的點點狀形式，有有部分戶室朝朝西、北向。。由于增加了電梯、電梯梯廳和設備層層等公用面積積，所以高層層較多層來說說得房率較低，但建造質(zhì)質(zhì)量遠遠好于于多層建筑，，抗震系數(shù)也也高。由于公公用面積的增加，電梯等等設備的使用用，使高層的的物業(yè)管理費費也高于多層層。8、板樓和塔樓（（也叫點式樓樓）：板式結(jié)構(gòu)一一般戶型通透透，例如多層層住宅、高層板樓樓；塔樓（（點式樓）是是圍繞一個中中心點，在一一層內(nèi)分布多戶獨立住房房的戶型。板樓四大優(yōu)點：1）南北通透，便便于采光通風風。板式住宅宅多是正南北北方向，進深深在15米左右，南北通透，便于于采光與通風風，而且戶型型方正，平面面布局合理，，各功能空間間尺度適宜。通常而而言，由于板板樓的面寬充充裕，因而戶戶型設計更容容易出精品。。2）板樓均好性強強。眼下一梯梯兩戶的小板板樓非常受寵寵，正是因為為整棟板樓中中各套戶型的優(yōu)劣差差距很小，均均有若干套朝朝北的戶型難難于處理。板板樓由于住戶戶不多，居家生活活也比較清靜靜。3）管理成本不高高。通常而言言，板樓的管管理成本普遍遍較塔樓低廉廉，多層板式式住宅可以不設電梯梯，不設變頻頻供水系統(tǒng)，，包括外墻粉粉刷在內(nèi)的日日常維護費用用當然要比塔樓便宜宜得多。4）住戶使用率很很高。板樓戶戶型的使用率率通常高達90%以上，而塔樓樓戶型的使用用率通常僅為75-80%，因為塔樓內(nèi)內(nèi)的電梯井、、候梯廳、變變配電機房等等都將作為公公共面積攤到每每個業(yè)主的頭頭上。同樣是是購買建筑面面積100平方米的住房房，板樓戶型的使用面積積往往高出塔塔樓住戶約10平方米。板樓的兩項缺點1）建筑密度低，，房價高。。板樓社區(qū)多多屬低層低密密度，容積率率較低，盡管居住舒適很很強，但房價價會高，特別別是在城區(qū)內(nèi)內(nèi)寸土寸金的的地段，主流產(chǎn)品仍舊是是塔樓，為數(shù)數(shù)不多的板樓樓非工薪階層層能消費得起起。2）戶型格局不宜宜改造板樓樓特別是磚混混結(jié)構(gòu)的板樓樓，戶內(nèi)多數(shù)數(shù)墻體起重作用，不可以以變化，這一一點不如塔樓樓的可改造性性強。塔樓的四大優(yōu)勢：1）節(jié)約土地資源源，房價較低低。由于塔樓樓社區(qū)的建筑筑密度較高，，因而可以節(jié)約寶貴的土土地資源，有有效降低每平平方米的房價價，讓更多的的人安居。2）空間結(jié)構(gòu)靈活活，宜于改造造。塔樓多多采用大框架架結(jié)構(gòu)，除少少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分分隔墻基本都都可以拆改，，某些塔樓甚甚至可以將整整層樓面打通，靈活分割割戶型。3）結(jié)構(gòu)強度高，，抗震性好。。高聳的塔塔樓由于采用用了框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而而其結(jié)構(gòu)強度度比板樓高，，抗震性與安安全性很好。。4）居高望遠，視視野開闊塔塔樓住戶可盡盡覽都市美景景，相信低層層板樓的住房是無法領略略這一份心曠曠神怡的感受受的。塔樓的兩項缺點：1）均好性差，居住住密度高塔樓每層的住戶多多為6戶以上，甚至高達達12戶，數(shù)百戶人家擠擠在一棟大塔樓里里，居住環(huán)境當然然不如板樓優(yōu)越。。而且，塔樓每層層都有部分住戶的的采光、通風、景景觀等條件比較落落后，且不可改變變。2）使用率不高，存存在灰色空間塔樓戶型的使用用率普遍低于板板樓10個百分點左右，，而且戶型內(nèi)部部的廚房、餐廳與洗手手間往往不可直直接采光、通風風，這樣的地方方被稱為“灰色色空間”。9、雙拼別墅:它是聯(lián)排別墅與與獨棟別墅之間間的中間產(chǎn)品，，由兩個單元的的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。。特征：1）與聯(lián)排、獨棟對對比而言，除了了有天、有地、、有獨立的院落落外，最關鍵是降低了社社區(qū)密度，增加加了住宅采光面面，使其擁有了了更寬闊的室外空間。2）是低層小樓加上上私家花園，這這種相對獨立的的雙拼別墅，在在保證擁有私家花園的基基礎上，既要加加強戶外空間的的交流，使私家家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也也改變了Cityhouse和Townhouse兵營式排列的呆呆板面孔。3.雙拼別墅基本是是三面采光，外外側(cè)的居室通常常會有兩個以上上的采光面，一般來說說，窗戶較多，，通風不會差，，重要的是采光光和觀景。10、獨棟別墅:單樓獨棟的別墅墅即是獨棟別墅墅，這種別墅上上有獨立空間，，下有私家花園園領地，是私密性性很強的獨立式式住宅，表現(xiàn)為為上下前后左右右都屬于獨立空空間，一般房屋周周圍都有面積不不等的綠地、院院落。這一類型型是別墅歷史最最悠久的一種，也也是別墅建筑的的終極形式。其其主要特點表表現(xiàn)為私密性強，市場價格較較高，定位多為為高端品質(zhì)，一一般有很好的環(huán)環(huán)境配套。11、聯(lián)排別墅:又稱TOWNHOUSE，有天有地，每每戶獨門獨院，，設有1至2個車位，還有地下室。它是由由幾幢單戶別墅墅并聯(lián)組成的聯(lián)聯(lián)排或住宅，一一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每每幾個單元共用用外墻，有統(tǒng)一一的平面設計和和獨立的門戶。建筑面積一一般是每戶250平方米以上。特征：1）比較注重項目目選址，盡量余余地、余綠、余余水，交通比較較方便。2）價位較低，為為中產(chǎn)階級中上上層人士及新貴貴階層度身定造造。3）戶型設計豐富富而前衛(wèi)，有特特色。在歐洲原始意義義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排排而建的市民城城區(qū)住宅，這種住宅均均是沿街的，由由于沿街面的限限制，所以都在在基地上表現(xiàn)為大進深小小面寬，層數(shù)一一般在3層至5層，而立面式樣樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家家和地區(qū)已非常常普及，由于離城城很近、方便上上班及工作、價價格合理、環(huán)境境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過過程中不可逾越越的階段———住宅郊區(qū)化的一一種代表形態(tài)。三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì)質(zhì):1、磚木結(jié)構(gòu)：房屋的一種建建筑結(jié)構(gòu).主要承重構(gòu)件是是由磚和木兩種種材料制成的．由于力力學工程與工程程強度的限制，，一般磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)是平層(1-3層)。2、磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)一般般指把磚砌體用用作內(nèi)外承重墻墻或隔墻，樓蓋蓋、屋蓋、梁、柱（（也可是磚柱））是鋼筋混凝土土作用在墻柱上上的荷載，主要是由梁板傳來來的屋蓋、樓蓋蓋上的活、恒荷荷載，它通過墻墻柱基礎傳到地基。作用在縱縱墻上的水平荷荷載（如風荷））一部分直接由由縱墻傳給橫墻，另一部分則則通過屋蓋和樓樓蓋傳給橫墻，，再由橫墻傳至至基礎，最后傳給地基，承重重墻的厚度及長長度是根據(jù)強度度和穩(wěn)定性的要要求，通過計算來確定的。3、框架結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)住宅是是指以鋼筋混凝凝土澆搗成承重重梁柱，再用預預制的加氣混凝土土、膨脹珍珠巖巖、浮石、蛭石石、陶爛等輕質(zhì)質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住住宅。適合大規(guī)規(guī)模工業(yè)化施工工，效率較高，，工程質(zhì)量較好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，，構(gòu)件截面較小小，因此框架結(jié)結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，，它的受力特點點類似于豎向懸懸臂剪切梁，樓樓層越高，水平位移越慢，高高層框架在縱橫橫兩個方向都承承受很大的水平平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為為梁共同工作的的，裝配整體式式樓面的作用則則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是是填充墻，起圍圍護和分隔作用用，框架結(jié)構(gòu)的的特點是能為建筑提供靈活的的使用空間，但但抗震性能差。。4、鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是建筑筑物的主要承重重構(gòu)件由鋼材構(gòu)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。具具有自重輕、強度高、、延性好、施工工快、抗震性好好的特點。鋼結(jié)結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價價較高。5、剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝凝土墻板來代替替框架結(jié)構(gòu)中的的梁柱，剪力墻墻結(jié)構(gòu)住宅能承擔擔各類荷載引起起的內(nèi)力，并能能有效控制結(jié)構(gòu)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝凝土墻板來承受受豎向和水平力力的結(jié)構(gòu)稱為剪剪力墻結(jié)構(gòu)。6、框架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu):框架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定定數(shù)量的剪力墻墻，構(gòu)成靈活自自由的使用空間間，滿足不同建筑功能的要求求，同樣又有足足夠的剪力墻，，有相當大的剛剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，，是由框架和剪剪力墻結(jié)構(gòu)兩種種不同的抗側(cè)力力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，，所以它的框架架不同于純框架架結(jié)構(gòu)中的框架架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不不同于剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)中的剪力墻墻。四、如何辨別承承重墻墻體是否是承重重墻，關鍵看墻墻體本身是否承承重。建筑施工圖中的的粗實線部分和和圈梁結(jié)構(gòu)中非非承重梁下的墻墻體都是承重墻墻?，F(xiàn)場察驗墻墻體上無預制圈圈梁的肯定是承承重墻。非承重重墻體一般在圖圖紙上以細實線線或虛線標注，，為輕質(zhì)、簡易易的材料制成的的墻體，非承重重墻一般較薄，，僅做隔斷墻體體用。一般地講，磚混混結(jié)構(gòu)的房屋所所有墻體都是承承重墻；框架結(jié)結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部部的墻體一般都都不是承重墻。。當然具體到房房屋結(jié)構(gòu)本身，，判斷墻是否是是承重墻，應仔仔細研究原建筑筑圖紙并到現(xiàn)場場實際勘察后才才能確定。個人裝修時可以以結(jié)合以下幾點點簡單地區(qū)分承承重墻和非承重重墻：1、從房屋結(jié)構(gòu)上上區(qū)分：

一般般地講，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的房屋所有有墻體都是承重重墻；框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的房屋內(nèi)部的的墻體一般都不不是承重墻。2、從房屋檔次上上：一般的中低低檔的住宅樓、、別墅都是磚混混結(jié)構(gòu)的。高檔檔的都是框架結(jié)結(jié)構(gòu)的多。3、從墻磚的材質(zhì)質(zhì)上區(qū)分：一般般標準磚的墻是是承重墻，加氣氣磚的是非承重重墻。4、從墻的厚度分分：150mm厚的隔墻是非承承重墻，如衛(wèi)生生間，廚房出現(xiàn)現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的的結(jié)合處區(qū)分：：一般墻與梁間間緊密結(jié)合的是是承重墻；采用用的斜排磚的方方法的是非承重重墻。五、各類建筑對對應的容積率所謂容積率，是是指一個小區(qū)的的總建筑面積與與用地面積的比比率。對于發(fā)展展商來說，容積積率決定地價成成本在房屋中占占的比例，而對對于住戶來說，，容積率直接涉涉及到居住的舒舒適度。綠地率率也是如此。綠綠地率較高，容容積率較低，建建筑密度一般也也就較低，發(fā)展展商可用于回收收資金的面積就就越少，而住戶戶就越舒服。這這兩個比率決定定了這個項目是是從人的居住需需求角度，還是是從純粹賺錢的的角度來設計一一個社區(qū)。一個個良好的居住小小區(qū)，高層住宅宅容積率應不超超過5，多層住宅應不不超過3，綠地率應不低低于30%。但由于受土地地成本的限制，，并不是所有項項目都能做得到到。各類建建筑分分別對對應的的容積積率數(shù)數(shù)值。。1．容積積率低低于0.3，這是是非常常高檔檔的獨獨棟別別墅項項目。。2．容積積率0.3－0.5，一般般獨棟棟別墅墅項目目，環(huán)環(huán)境還還可以以，但但感覺覺有點點密了了。如如果穿穿插部部分雙雙拼別別墅、、聯(lián)排排別墅墅，就就可以以解決決這個個問題題了。。3．容積積率0.5－0.8，一般般的雙雙拼、、聯(lián)排排別墅墅，如如果組組合3~4層，局局部5層的樓樓中樓樓，這這個項項目的的品位位就相相當高高了。。4．容積積率0.8－1.2，全部部是多多層的的話，，那么么環(huán)境境絕對對可以以堪稱稱一流流。如如果其其中夾夾雜低低層甚甚至聯(lián)聯(lián)排別別墅，，那么么環(huán)境境相比比而言言只能能算是是一般般了。。項目目管理理5．容積積率1.2－1.5，正常常的多多層項項目，，環(huán)境境一般般。如如果是是多層層與小小高層層的組組合，，環(huán)境境會是是一大大賣點點。6．容積積率1.5－2.0，正常常的多多層+小高層層項目目。7．容積積率2.0－2.5，正常常的小小高層層項目目。8．容積積率2.5－3.0，小高高層+二類高高層項項目（（18層以內(nèi)內(nèi)）。。此時時如果果做全全小高高層，，環(huán)境境會很很差。。9．容積積率3.0－6.0，高層層項目目（樓樓高100米以內(nèi)內(nèi)）。。10．容積積率6.0以上，，摩天天大樓樓項目目六、何何為五五證二二書:1、土土地使使用許許可證證2、建建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證3、建建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證4、建建筑工工程施施工許許可證證5、商商品房房銷售售（預預售））許可可證6、住住宅使使用說說明書書7、住住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書書→→→→→→→七、何何謂物物業(yè)管管理:物業(yè)管管理是物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)接受受房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人或或業(yè)主主委員員會的的委托托，依依照物業(yè)管管理合合同或或協(xié)議議，對對已投投入使使用的的各類類房屋屋建筑筑和附附屬配配套設設施及場地地進行行管理理，同同時對對房屋屋區(qū)域域周圍圍的環(huán)環(huán)境、、清潔潔衛(wèi)生生、安安全保保衛(wèi)、公公共綠綠地、、道路路養(yǎng)護護統(tǒng)一一實施施專業(yè)業(yè)化管管理，，并向向住用用人提提供多多方面的綜綜合性性服務務。物物業(yè)管管理是是集管管理、、經(jīng)營營、服服務為為一體體的有有償勞勞動，它它按照照社會會化、、專業(yè)業(yè)化原原則進進行管管理。。八、何何謂智智能化化管理理:管理建建筑物物的軟軟件體體設施施,稱之為為智能能化.智能化化應用用系統(tǒng)統(tǒng)包括括四個個子系系統(tǒng)：：物業(yè)業(yè)管理理、公公共安安防、、家居居智能能、信信息息服務務，每每個子子系統(tǒng)統(tǒng)又包包含很很多分分系統(tǒng)統(tǒng)，所所有分分系統(tǒng)統(tǒng)通過過小區(qū)區(qū)局域域網(wǎng)連連成一一個整整體。。物業(yè)管管理系系統(tǒng)有有5個分系系統(tǒng)，，內(nèi)容容涉及及給排排水、、交配配電、、區(qū)域域照明明、電電梯、、供暖暖、電電子地地圖、、三表表出戶戶、電電子公公告、、廣播播及背背景音音樂、、一卡卡通、、住戶戶服務務中心心及小小區(qū)管管理中中心等等。九、住住宅基基礎配配置:1、水:一次供供水,即自來來水公公司的的統(tǒng)一一正常常供水水二次供供水,即除正正常供供水渠渠道外外,另設一一獨立立蓄水水裝置置,以供使使用2、排水:排水管管路,包括廚廚房,廁所的的排水水管道道及統(tǒng)統(tǒng)一的的排水水裝置置3、通風管管:多設在在廚房房或廁廁所4、燃氣：一般般由室室外通通向廚廚房和和衛(wèi)生生間5、消防：安裝裝在樓樓梯消消防通通道6、電信設設施:電話、、電視視、網(wǎng)網(wǎng)絡7、供電:220V和380V第七節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)銷銷售常常用知知識一、銷銷售常常識1、什么么是房房地產(chǎn)產(chǎn)一級市市場：房地產(chǎn)產(chǎn)一級級市場場又稱稱土地地一級級市場場，是是土地地使用用權(quán)出出讓的的市場場，即即國家通過過其指指定的的政府府部門門將城城鎮(zhèn)國國有土土地或或?qū)⑥r(nóng)農(nóng)村集集體土土地征征用為為國有土地地后出出讓給給使用用者的的市場場，出出讓的的土地地，可可以是是生地地，也也可以以是經(jīng)過開開發(fā)達達到““七通通一平平”的的熟地地。房房地產(chǎn)產(chǎn)一級級市場場是由由國家家壟斷斷的市場。。2、什么么是房房地產(chǎn)產(chǎn)二級市市場：房地產(chǎn)產(chǎn)二級級市場場，是是土地地使用用者經(jīng)經(jīng)過開開發(fā)建建設，，將新新建成成的房房地產(chǎn)產(chǎn)進行出售售和出出租的的市場場。即即一般般指商商品房房首次次進入入流通通領域域進行行交易易而形成的的市場場。房房地產(chǎn)產(chǎn)二級級市場場也包包括土土地二二級市市場，，即土土地使使用者者將達到規(guī)規(guī)定可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的土地地，進進入流流通領領域進進行交交易的的市場場。3、什么么是房房地產(chǎn)產(chǎn)三級市市場：房地產(chǎn)產(chǎn)三級級市場場，是是購買買房地地產(chǎn)的的單位位和個個人，，再次次將房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)賣賣或轉(zhuǎn)租的的市場場。也也就是是房地地產(chǎn)再再次進進入流流通領領域進進行交交易而而形成成的市市場。房房地產(chǎn)產(chǎn)三級級市場場也包包括房房屋的的交換換、抵抵押、、典當當?shù)攘髁魍ㄐ涡问健！?、什么么是商品房房：商品房房是指指在市市場經(jīng)經(jīng)濟條條件下下，通通過出出讓方方式取取得土土地使使用權(quán)權(quán)后開開發(fā)建設的的房屋屋，均均按市市場價價出售售。商商品房房根據(jù)據(jù)其銷銷售對對象的的不同同，可可以分為外外銷商商品房房和內(nèi)內(nèi)銷商商品房房兩種種。內(nèi)內(nèi)銷商商品房房是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)通過實實行土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓形式式，經(jīng)經(jīng)過政政府計計劃主主管部部門審審批，，建成成后用于在在境內(nèi)內(nèi)范圍圍（目目前不不包括括香港港特別別行政政區(qū)、、澳門門和臺臺灣））出售售的住宅、、商業(yè)業(yè)用房房以及及其他他建筑筑物。。外銷銷商品品房是是指房房開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)按政政府外資工工作主主管部部門的的規(guī)定定，通通過實實行土土地批批租形形式，，報政政府計計劃主主管部門列列入正正式項項目計計劃，，建成成后用用于向向境內(nèi)內(nèi)、外外出售售的住住宅、、商業(yè)業(yè)用房及其其他建建筑物物。5、什么么是福利房房：福利商商品房房是指指政府府按住住房制制度改改革方方案免免除房房地產(chǎn)產(chǎn)地價價、按按房屋屋的成本造造價售售給企企業(yè)或或符合合條件件的職職工，，帶有有福利利性質(zhì)質(zhì)的房房屋。。6、什么么是微利房房亦稱微微利商商品房房，指指由各各級政政府房房產(chǎn)管管理部部門組組織建建設和和管理理，以以低于市場場價格格和租租金、、高于于福利利房價價格和和租金金，用用于解解決部部分企企業(yè)職職工住房困困難和和社會會住房房特困困戶的的房屋屋。7、什么么是集資房房集資房房屬經(jīng)經(jīng)濟適適用住住房范范圍，，是政政策性性住房房，是是企事事業(yè)單單位為為了解解決內(nèi)部職職工的的住房房問題題，企企事業(yè)業(yè)單位位以擁擁有的的劃撥撥土地地建設設、按按成本本價出售給給內(nèi)部部職工工的房房屋，，不能能在市市場上上自由由流通通。8、什么是經(jīng)濟適用房房經(jīng)濟適用住住房是指已已經(jīng)列入國國家計劃，，由城市政政府組織房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)或者者集資建房房單位建造造，以微利利價向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入入家庭出售售的住房。。它是具具有社會保保障性質(zhì)的的商品住宅宅。具有經(jīng)經(jīng)濟性和適適用性的特特點。經(jīng)濟濟性是指住住宅價格相相對于市場場價格而言言，是適中中的、能夠夠適應中低低收入家庭庭的承受能能力。適用用性是指在在住房設計計、單套面面積設定及及其建筑標標準上強調(diào)調(diào)住房的實實用效果。。經(jīng)濟適用用住房的價價格按建設設成本確定定。9、什么是廉租房廉租房是指指政府以租租金補貼或或?qū)嵨锱渥庾獾姆绞?，，向符合城城?zhèn)居民最最低生活保保障標準且且住房困難難的家庭提提供社會保障性質(zhì)的住房房。廉租房房的分配形形式以租金金補貼為主主，實物配配租和租金金減免為輔輔。我國的的廉租房只只租不售，，出租給城城鎮(zhèn)居民中中最低收入入者。10、承建商：：是指從事事住宅建設設的企業(yè)，，承建商是是負責施工工建筑的，，它是受開開發(fā)商委托托、依照開開發(fā)商的要要求進行施施工建設的的。11、監(jiān)理公司司：監(jiān)理是是一種高智智能的技術術服務活動動，是“旨旨在實現(xiàn)項項目投資目目的的微觀觀監(jiān)督管理理活動”。。根據(jù)有關關法律法規(guī)規(guī)和合同的的要求，認認真監(jiān)督，，遵守基建建程序；精精益求精，，完善使用用功能；嚴嚴格把關，，保證工程程質(zhì)量，提提高施工工工藝，加快快進度，降降低施工成成本，使業(yè)業(yè)主和承包包商都取得得最大效益益。12、房地產(chǎn)代代理：《房地產(chǎn)經(jīng)紀紀執(zhí)業(yè)規(guī)則則》指出，房地地產(chǎn)代理，，是指以委委托人的名名義，在委委托協(xié)議約約定的范圍圍內(nèi)，為促促成委托人人與第三人人進行房地地產(chǎn)交易而而提供專業(yè)業(yè)服務，并并向委托人人收取傭金金的行為。。二、公用建建筑面積按按以下規(guī)則則分攤：1、分攤原則則：1）房屋公用建建筑面積分分攤以幢為為單位。公公用建筑面面積分攤僅僅限于本幢幢內(nèi)的公用用建筑面積。。與幢房屋屋不相連的的公用建筑筑（如變電電房、水泵泵房、門衛(wèi)衛(wèi)房等）不不得分攤到本本幢房屋內(nèi)內(nèi)。2）房屋公用建建筑面積按按各戶套內(nèi)內(nèi)建筑面積積乘以房屋屋內(nèi)相關面面積的比例例進行分攤。公用建建筑面積分分攤后，不不劃分各戶戶攤得面積積的具體部部位。公用用建筑面積積部位一經(jīng)分分攤，任何何人不得侵侵占或改變變其原始設設計的使用用功能。3）商、住、辦辦綜合樓，，其房屋內(nèi)內(nèi)各部位使使用功能，，房型分隔隔差異較大大，應根據(jù)據(jù)其用途或或房型分隔的不不同，按相相關面積比比例先行分分攤?cè)惫媒ㄖ婷娣e（此次次分攤的最最小單位為為層），然后后再分攤各各自公用建建筑面積。。4）商品房按““套”或““單元”出出售。商品品房的銷售售面積即為為購房者所所購買的套套內(nèi)或單元元內(nèi)建筑面積（（以下稱套套內(nèi)建筑面面積）與應應分攤的公公用建筑面面積。套（單元））建筑面積積=套內(nèi)建筑面面積+分攤的公用用建筑面積積2、計算方法法：2、計算方法：套內(nèi)建筑面面積由以下下三部分組組成：a.套（單元））內(nèi)的使用用面積；套內(nèi)使用面面積的計算算應符合下下列規(guī)定：：套內(nèi)使用面面積包括臥臥室、起居居室、廳、、過道、廚廚房、衛(wèi)生生間、假層層、廁所、、儲藏室、、壁柜等分分戶門內(nèi)內(nèi)面積的總總和；躍層層住宅中的的戶內(nèi)樓梯梯按自然層層數(shù)的面積積總和計入入使用面積積；不包含含在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的煙煙囪、通風風道、管道道井均計入入使用面積積；b.套內(nèi)墻體面面積：新建住宅各各套（單元元）內(nèi)使用用空間周圍圍的維護或或承重墻體體，有共用用墻和非共共用墻兩種種。新建住住宅各套（（單元）之之間的分隔隔墻，套（（單元）與與公用建筑筑空間之間間的分隔墻墻以及外墻墻（包括山山墻）均為為共用墻墻，共用墻墻墻體按水水平投影面面積的一半半計入套內(nèi)內(nèi)墻體面積積。非共用用墻墻體水水平投影面面積全部計計入套內(nèi)墻墻體面積。。內(nèi)墻面面裝修厚度度均計入套套內(nèi)墻體面面積。c.陽臺建筑面面積：原設計的封封閉式陽臺臺，按其外外圍水平投投影面積計計算建筑面面積；挑陽臺（底底陽臺）按按其底板水水平投影面面積的一半半計算建筑筑面積；凹陽臺按其其凈面積（（含女兒墻墻墻體面積積）的一半半計算建筑筑面積；半挑凹陽臺臺，挑出部部分按其底底板水平投投影面積的的一半計算算建筑面積積，凹進部部分按其凈凈面積的一一半計算建建筑面積。。套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)使用面面積+套內(nèi)墻體面面積+陽臺建筑面面積3、公用建筑筑面積由以以下兩部分分組成：1）電梯井、樓樓梯、垃圾圾道、變電電室、設備備間、公共共門廳和走道、地下下設備、值值班警衛(wèi)室室等。2）套（單元））與公用建建筑空間之之間的分隔隔墻以及外外墻（包括山墻）墻墻體水平投投影面積的的一半3）公用建筑面面積分攤系系數(shù)整幢建筑物物的公用建建筑面積除除以整幢建建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，，得到建筑筑物的公用用建筑面積積分攤系數(shù)數(shù)。分攤的公用用面積=套內(nèi)建筑面面積×公用建筑面面積分攤系系數(shù)4、什么是房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓？房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要要包括哪些些方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)權(quán)利人人通過買賣賣、贈與或或者其他合合法的方式式將其所有的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的行行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主要包包括下列方方式：1）買賣；2）交換；3）贈與；4）以房地產(chǎn)抵抵債；以房地產(chǎn)作作價出資或或者作為合合作條件，，與他人成成立企業(yè)法法人，房地地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的；b.因企業(yè)兼并并或者合并并，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬隨之之轉(zhuǎn)移的；；c.法律、法規(guī)規(guī)、規(guī)章許許可的其他他方式。d.商品房預預售和銷銷售、存存量房屋屋買賣是是房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方方式中的的買賣，，買賣雙方轉(zhuǎn)讓讓當事人人，賣出出人為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人，，買入人人為受讓讓人。5、房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合合同應當當載明哪哪些主要要內(nèi)容房地產(chǎn)買買賣合同同應當載載明下列列內(nèi)容：：1）轉(zhuǎn)讓當當事人的的姓名或或名稱、、住所；；2）房地產(chǎn)產(chǎn)的座落落地點、、面積、、所處范范圍；3）土地所所有權(quán)性性質(zhì)；4）土地使使用權(quán)獲獲得方式式和使用用期限；；5）房地產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)劃劃使用性性質(zhì)；6）房屋的的平面布布局、結(jié)結(jié)構(gòu)、建建筑質(zhì)量量、裝飾飾標準以以及附屬屬設施、、配套設設施等狀況況；7）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的價格、、支付方方式和期期限；8）房地產(chǎn)產(chǎn)交付日日期；9）違約責責任；10）爭議的的解決方方式；11）轉(zhuǎn)讓當當事約定定的其他他事項。。12）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的示示范文本本由市房房地局制制定。6、為什么么要對商商品房預預售進行行審核為規(guī)范房房地產(chǎn)市市場交易易秩序，，防止投投機行為為，保護護消費者者合法權(quán)權(quán)益，由政府出出面對商商品房預預售的條條件進行行審核。。對符合合預售條條件的，，發(fā)給商商品房預售許許可證；；對不符符合預售售條件的的，作出出不準預預售的決決定。經(jīng)經(jīng)審核準準予預售的商商品房，，預售許許可證簽簽發(fā)的日日期為準準予預售售的日期期。凡未未取得預預售許可證預預售商品品房的，，政府作作出了較較為嚴格格的行政政處罰；；責令其其停止預預售，沒收收違法所所得，并并可以處處違法所所得一倍倍以上三三倍以下下的罰款款。7、什么情情況下，，簽訂商商品房預預售合同同新建商品品房，在在取得商商品房預預售許可可證后，，未取得得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前前，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應和承購購人簽訂訂商品房房預售合合同。8、什么情情況下，，簽訂商商品房出出售合同同凡未經(jīng)預預售階段段的商品品房現(xiàn)房房（取得得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的的商品房房），在在出售時，應簽簽訂商品品房出售售合同。。9、商品房房預售應應按照什什么程序序進行房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)取得商商品房預預售許可可證后，，方可按按照以下下程序進進行商品房預售售：1）訂立預售售合同。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)預售售商品房房時，應應當向預預購人出出示商品房預售售許可證證，參照照市房地地局制定定的示范范文本，，與預購購人訂立立預售合同。2）預售合同同的登記記備案。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)和預預購人應應當在預預售合同同生效后，將其其送房地地產(chǎn)交易易管理機機構(gòu)。對對不符合合規(guī)定條條件或者者手續(xù)的的，房地產(chǎn)交易易管理機機構(gòu)應當當在5日內(nèi)書面面通知當當事人；；對符合合規(guī)定條條件和手續(xù)的，，房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理機構(gòu)構(gòu)應當將將預售合合同移交交房地產(chǎn)產(chǎn)登記機機構(gòu)，由房地產(chǎn)產(chǎn)登記機機構(gòu)按照照《上海市房房地產(chǎn)登登記條例例》的規(guī)定登登記備案案。預售合同同的登記記備案應應當在房房地產(chǎn)交交易機構(gòu)構(gòu)向房地地產(chǎn)登記記機構(gòu)移移交預