房地產(chǎn)企業(yè)工程管理二

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理

盧衛(wèi)東1盧衛(wèi)東簡(jiǎn)介大學(xué)講師，工學(xué)碩士。1992年～1996年，在高校建筑設(shè)計(jì)研究院從事工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和教學(xué)工作，擔(dān)任結(jié)構(gòu)室副主任。1997年～1999年，在高校從事國家交通部研究課題“湖北龍?zhí)逗哟髽?60米跨度鋼管微膨脹混凝土結(jié)構(gòu)”的研究工作，課題成果經(jīng)專家組評(píng)定，認(rèn)為達(dá)到了國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先水平。

2000年～2002年，在中海地產(chǎn)先后擔(dān)任深圳地區(qū)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)、質(zhì)量部經(jīng)理、集團(tuán)公司工程部副總，全面主管過工程技術(shù)、工程質(zhì)量監(jiān)控、工程進(jìn)度監(jiān)控、工程檔案、工程報(bào)建與驗(yàn)收、工程售后維修等工程管理方面的工作，參與或負(fù)責(zé)了80多萬平方米項(xiàng)目的工程管理工作，負(fù)責(zé)了50多萬平方米項(xiàng)目的選材用料工作。2003年，擔(dān)任朗鉅地產(chǎn)工程中心總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)公司工程管理工作，提出了房地產(chǎn)工程管理六大體系六個(gè)流程四個(gè)延伸的管理思路。2004年，深圳市誠則成企業(yè)管理顧問公司房地產(chǎn)工程管理顧問。2講座提綱房地產(chǎn)工程管理“三要素”探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向

房地產(chǎn)工程管理方法－即六大體系六個(gè)流程四個(gè)延伸各管理體系的操作理念如何理順房地產(chǎn)工程管理流程案例分析3房地產(chǎn)工程管理“三要素”公司的工程管理資源環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一

房地產(chǎn)工程管理方法

4探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景

國際工程總承包管理模式及其特點(diǎn)（不詳介紹）

我國工程總承包管理的發(fā)展情況（重點(diǎn)介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點(diǎn)）

工程總承包這么好，為什么在我國推行不了？

建筑施工總承包裂變分析

近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向

影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能

5房地產(chǎn)工程管理方法房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計(jì)劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化。

房地產(chǎn)工程管理六個(gè)流程：計(jì)劃管理流程、現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產(chǎn)工程管理四個(gè)延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。6房地產(chǎn)工程管理方法－工程計(jì)劃管理體系工程計(jì)劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分。工程計(jì)劃管理體系主要是通過一系列的預(yù)控計(jì)劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數(shù)，同時(shí)把各部門的工作有機(jī)地銜接起來，保證公司的工作步調(diào)協(xié)調(diào)。工程計(jì)劃管理體系的主要內(nèi)容：◆工程范圍劃分及相互搭接關(guān)系分析；（重點(diǎn)）◆工程實(shí)施過程中組織架構(gòu)及人員的安排；◆工程時(shí)間計(jì)劃管理，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃、承建商分判計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃；（重點(diǎn)）◆工程質(zhì)量規(guī)劃；◆工程投資（成本）規(guī)劃；◆信息溝通與傳遞規(guī)劃；◆工程風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施；◆產(chǎn)品交接及運(yùn)行規(guī)劃。

7房地產(chǎn)工程管理方法－工程技術(shù)管理體系工程技術(shù)管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤。沒有技術(shù)底盤，工程成本控制不住或者說控制得不科學(xué)（舉門窗配件的例子）；沒有技術(shù)底盤，工程質(zhì)量控制將是隨機(jī)，設(shè)計(jì)圖紙好一點(diǎn)、施工單位強(qiáng)一點(diǎn)、地盤經(jīng)理敬業(yè)一點(diǎn)，質(zhì)量就好一點(diǎn)，而不能保證公司所開發(fā)樓盤質(zhì)量的穩(wěn)定性。工程技術(shù)管理體系的主要內(nèi)容：◆工程技術(shù)管理平臺(tái)的搭接與跟蹤完善；（重點(diǎn)）◆工程選材用料標(biāo)準(zhǔn)的制訂；（重點(diǎn)）◆各項(xiàng)分部工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定；

◆招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的評(píng)審與確定；◆重要分項(xiàng)分部工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂或確定；◆工程技術(shù)交底與培訓(xùn)；◆現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。8房地產(chǎn)工程管理方法－工程成本管理體系工程成本管理體系是公司經(jīng)營最關(guān)心的，也是公司老板所關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項(xiàng)目定位、工程成本測(cè)算、控制設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)動(dòng)態(tài)控制、現(xiàn)場(chǎng)簽證等一系列的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。工程成本管理體系的主要內(nèi)容：◆項(xiàng)目工程成本測(cè)算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則；（重點(diǎn)）◆工程成本數(shù)據(jù)庫的建立與跟蹤完善；◆工程供方資源管理

；

◆項(xiàng)目工程成本目標(biāo)的制定；（重點(diǎn)）◆工程招標(biāo)管理（包括采購）；◆工程合同交底與工程合同管理；◆工程成本動(dòng)態(tài)評(píng)估與管理；（重點(diǎn)）

◆預(yù)付款與進(jìn)度款支付管理；

◆工程竣工結(jié)算管理；

◆保固金支付管理。9房地產(chǎn)工程管理方法－工程質(zhì)量與安全管理體系質(zhì)量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題，面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，面對(duì)輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。工程質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容：◆工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定位分析；（重點(diǎn)）◆重要分項(xiàng)分部工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定或確認(rèn)；◆承建單位和監(jiān)理機(jī)構(gòu)工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點(diǎn)）

◆工程實(shí)體質(zhì)量與現(xiàn)場(chǎng)安全系統(tǒng)性偏差的控制；◆重大工程質(zhì)量與安全處理的應(yīng)急措施。10房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法－工工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理體體系工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理。。做任任何工工作都都存在在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，工工程管管理同同樣存存在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，所以以我們們那要要對(duì)工工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行識(shí)識(shí)別、、預(yù)警警和采采取應(yīng)應(yīng)急措措施。工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理體體系的的主要要內(nèi)容容：◆工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)識(shí)別一一覽表表；◆工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)可可能出出現(xiàn)的的概率率和損損失估估算；◆工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理重重點(diǎn)；◆工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范對(duì)對(duì)策；◆工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理責(zé)責(zé)任劃劃分。11房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理方法法－現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化有了嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡挠?jì)劃劃管理理體系系，有有了工工程技技術(shù)底底盤，，有了了工程程成本本動(dòng)態(tài)態(tài)控制制的套套路，，有了了完善善的工工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)，，有了了工程程風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防防范措措施，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理就會(huì)會(huì)變得得很輕輕松，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理就可可以做做“麥當(dāng)勞勞”，做現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化，這這樣就就可以以降低低我們們對(duì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理人人員的的要求求，避避免房房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目部部的依依賴?！，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化通通過6個(gè)流程程來實(shí)實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)管管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化的主主要內(nèi)內(nèi)容：：◆計(jì)劃管管理流流程；（重重點(diǎn)））◆現(xiàn)場(chǎng)工工程技技術(shù)管管理流流程；◆工程質(zhì)質(zhì)量控控制流流程；◆合同管管理與與現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證證管理理流程程；◆甲供材材料管管理流流程；◆文件管管理流流程。。12房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理－建筑產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化功能能開發(fā)發(fā)建筑產(chǎn)產(chǎn)品與與其它它工業(yè)業(yè)產(chǎn)品品，比比如冰冰箱、、彩電電，都都是為為消費(fèi)費(fèi)者生生產(chǎn)的的消費(fèi)費(fèi)品，，都是是一種種產(chǎn)品品，從從這個(gè)個(gè)意義義上講講，建建筑產(chǎn)產(chǎn)品與與其它它工業(yè)業(yè)產(chǎn)品品來說說，沒沒有什什么區(qū)區(qū)別。。建筑產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化的考考慮或或者精精致程程度，，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不如工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品。。著名的的房地地產(chǎn)公公司，，萬科科、中中海等等品牌牌公司司，已已經(jīng)開開始致致力于于建筑筑產(chǎn)品品人性性化功功能研研究，，2003年是萬萬科的的建筑筑無限限生活活空間間年，，就是是深化化建筑筑產(chǎn)品品的細(xì)細(xì)部推推敲。。建筑設(shè)設(shè)計(jì)市市場(chǎng)目目前的的實(shí)際際現(xiàn)狀狀，要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)自己己要研研究建建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的人性性化功功能。。舉例說說明建建筑產(chǎn)產(chǎn)品人人性化化功能能開發(fā)發(fā)。建筑篇篇。園林篇篇。13房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理－建筑產(chǎn)產(chǎn)品高高新技技術(shù)應(yīng)應(yīng)用蓋房子子，秦秦磚漢漢瓦幾幾千年年，行行外人人士總總覺得得我們們這些些蓋房房子的的是“老土”，在目目前高高新技技術(shù)發(fā)發(fā)展迅迅猛的的時(shí)期期，我我們有有必要要引進(jìn)進(jìn)成熟熟的高高新技技術(shù)，，提升升產(chǎn)品品的方方便性性和舒舒適度度。在建筑筑高新新技術(shù)術(shù)方面面，是是技術(shù)術(shù)領(lǐng)先先了，，應(yīng)用用落后后了，，我們們這些些房地地產(chǎn)專專業(yè)人人士沒沒有真真正起起到溝溝通高高新技技術(shù)與與客戶戶之間間橋梁梁的作作用。。那些能能夠給給客戶戶帶來來安全全、生生活便便利方方面的的高新新技術(shù)術(shù)，我我們非非常有有必要要盡快快推薦薦給客客戶，，遠(yuǎn)程程控制制空調(diào)調(diào)、洗洗衣機(jī)機(jī)等。。14房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理－建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺缺陷的的維修修建筑市市場(chǎng)的的客觀觀情況況，建建筑產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺缺陷在在所難難免，，這是是一個(gè)個(gè)客觀觀的事事實(shí)。。業(yè)主的的維權(quán)權(quán)意識(shí)識(shí)越來來越強(qiáng)強(qiáng)，房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)面臨臨著較較大的的維修修壓力力。建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺陷維維修是我們們服務(wù)的一一個(gè)延伸，，在建筑產(chǎn)產(chǎn)品后期服服務(wù)方面，，應(yīng)該說，，房地產(chǎn)企企業(yè)落后于于部分工業(yè)業(yè)產(chǎn)品企業(yè)業(yè)，象海爾爾、美的等等等。搞好好產(chǎn)品的后后期服務(wù)，，是提升企企業(yè)品牌、、培養(yǎng)回頭頭客的重要要環(huán)節(jié)。這這也是我所所提倡的真真正做好客客戶服務(wù)的的意圖。一個(gè)優(yōu)秀的的工程師，，不一定是是一個(gè)優(yōu)秀秀的維修工工程師，建建筑產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量缺陷維維修對(duì)維修修人員除了了專業(yè)知識(shí)識(shí)要求外還還有特殊的的要求，比比如：善于于與業(yè)主溝溝通、有耐耐心，所以以專業(yè)維修修隊(duì)伍將會(huì)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生生。在深圳，地地產(chǎn)公司有有專門的客客戶服務(wù)部部負(fù)責(zé)維修修，維修工工作有了一一定的深度度。舉例：：中海地產(chǎn)產(chǎn)的維修簡(jiǎn)報(bào)、維修總結(jié)。15房地產(chǎn)工程程管理－員工與供應(yīng)應(yīng)商培訓(xùn)員工培訓(xùn)。。一個(gè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)能否形成成，單兵優(yōu)優(yōu)勢(shì)能否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成集團(tuán)團(tuán)軍的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，關(guān)鍵是是理念是否否統(tǒng)一，也也包括技術(shù)術(shù)、成本、、質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度方面的的理念，所所以通過培培訓(xùn)統(tǒng)一理理念是有必必要的。這這也是前面面我在房地地產(chǎn)工程管管理“三要素”中強(qiáng)調(diào)的第第二個(gè)要素素。供應(yīng)商培訓(xùn)訓(xùn)。工程項(xiàng)項(xiàng)目，一塊塊磚一片瓦瓦，都是施施工單位拿拿上去的，，地產(chǎn)公司司的思路統(tǒng)統(tǒng)一了，施施工單位不不能理解無無法執(zhí)行，，工程管理理的良好愿愿望也無法法實(shí)現(xiàn)。16房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系（1）根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目管理規(guī)規(guī)范》（GB/T50326－2001）的要求，，施工單位位工程管理理工作可以以歸納為“四控四管一一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控控制、質(zhì)量量控制、安安全控制、、成本控制制、現(xiàn)場(chǎng)管管理、合同同管理、信信息管理、、生產(chǎn)要素素管理、組組織協(xié)調(diào)。。監(jiān)理單位工工程管理工工作可以歸歸納為“三控二管一一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控控制、質(zhì)量量控制、成成本控制、、合同管理理、信息管管理、組織織協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)工程程管理六大大體系，即即計(jì)劃管理理體系、工工程成本管管理體系、、工程技術(shù)術(shù)管理體系系、工程質(zhì)質(zhì)量與安全全管理體系系、工程風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理體體系、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。17房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系（2）因工程管理理行為主體體的不同，，房地產(chǎn)工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機(jī)機(jī)構(gòu)的工程程管理肯定定存在差異異，關(guān)注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表現(xiàn)在以下下幾個(gè)方面面：◆工程進(jìn)度控控制方面：：房地產(chǎn)企企業(yè)的計(jì)劃劃安排是施施工單位、、監(jiān)理單位位計(jì)劃安排排的依據(jù)，，房地產(chǎn)企企業(yè)的計(jì)劃劃管理從業(yè)業(yè)主宏觀控控制的角度度，對(duì)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施進(jìn)行全全面布置，，而施工單單位僅僅局局限于工程程本身，相相對(duì)更微觀觀一些?！艄こ碳夹g(shù)管管理方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)注的的是施工方方案、施工工構(gòu)造以及及施工工法法，而房地地產(chǎn)工程技技術(shù)管理的的任務(wù)則是是將營銷理理念轉(zhuǎn)化為為工程技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技技術(shù)參數(shù)）），然后按按照確定的的技術(shù)參數(shù)數(shù)進(jìn)行招標(biāo)標(biāo)，定標(biāo)后后確定的產(chǎn)產(chǎn)品部品或或者施工出出來的產(chǎn)品品，符合營營銷意圖。。◆工程成本控控制方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)注的的是對(duì)工程程合同成本本的控制，，房地產(chǎn)企企業(yè)關(guān)注是是項(xiàng)目的投投資回報(bào)成成本。18房地產(chǎn)工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)工作的關(guān)關(guān)系（3）因工程管理理行為主體體的不同，，房地產(chǎn)工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機(jī)機(jī)構(gòu)的工程程管理肯定定存在差異異，關(guān)注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表現(xiàn)在以下下幾個(gè)方面面：◆工程質(zhì)量控控制方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關(guān)心的的是按圖施施工、符合合國家或地地方的施工工質(zhì)量驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)則關(guān)心的的是客戶產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；施工工單位考慮慮如何保證證把工程質(zhì)質(zhì)量做好，，房地產(chǎn)企企業(yè)關(guān)心是是施工單位位和監(jiān)理單單位是否健健全了保證證工程質(zhì)量量的管理體體系?！艄こ态F(xiàn)場(chǎng)管管理方面：：施工單位位考慮如何何組織施工工，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)檢查查施工單位位和監(jiān)理單單位是否有有完善的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理體體系。19回顧房地產(chǎn)產(chǎn)工程管理理方法房地產(chǎn)工程程管理六大大體系：工工程計(jì)劃管理體體系、工程程技術(shù)管理理體系、工工程成本管管理體系、、工程質(zhì)量量與安全管管理體系、、工程風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理體系系、現(xiàn)場(chǎng)管管理標(biāo)準(zhǔn)化化。房地產(chǎn)工程程管理