房地產企業(yè)工程管理二

房地產企業(yè)工程管理

盧衛(wèi)東1盧衛(wèi)東簡介大學講師，工學碩士。1992年～1996年，在高校建筑設計研究院從事工程結構設計和教學工作，擔任結構室副主任。1997年～1999年，在高校從事國家交通部研究課題“湖北龍?zhí)逗哟髽?60米跨度鋼管微膨脹混凝土結構”的研究工作，課題成果經專家組評定，認為達到了國際一流、國內領先水平。

2000年～2002年，在中海地產先后擔任深圳地區(qū)項目技術負責、質量部經理、集團公司工程部副總，全面主管過工程技術、工程質量監(jiān)控、工程進度監(jiān)控、工程檔案、工程報建與驗收、工程售后維修等工程管理方面的工作，參與或負責了80多萬平方米項目的工程管理工作，負責了50多萬平方米項目的選材用料工作。2003年，擔任朗鉅地產工程中心總經理，全面負責公司工程管理工作，提出了房地產工程管理六大體系六個流程四個延伸的管理思路。2004年，深圳市誠則成企業(yè)管理顧問公司房地產工程管理顧問。2講座提綱房地產工程管理“三要素”探討房地產企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產工程管理發(fā)展方向

房地產工程管理方法－即六大體系六個流程四個延伸各管理體系的操作理念如何理順房地產工程管理流程案例分析3房地產工程管理“三要素”公司的工程管理資源環(huán)境

房地產企業(yè)內部工程管理思路是否統(tǒng)一

房地產工程管理方法

4探討房地產企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產工程管理發(fā)展方向探討房地產工程管理模式的背景

國際工程總承包管理模式及其特點（不詳介紹）

我國工程總承包管理的發(fā)展情況（重點介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點）

工程總承包這么好，為什么在我國推行不了？

建筑施工總承包裂變分析

近期我國房地產工程管理的發(fā)展方向

影響房地產工程管理模式改變的幾種可能

5房地產工程管理方法房地產工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程成本管理體系、工程質量與安全管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化。

房地產工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術管理流程、工程質量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產工程管理四個延伸：建筑產品人性化功能開發(fā)、建筑產品高新技術應用、建筑產品質量缺陷維修、員工與供應商培訓。6房地產工程管理方法－工程計劃管理體系工程計劃管理是我們房地產工程管理最重要的部分。工程計劃管理體系主要是通過一系列的預控計劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數(shù)，同時把各部門的工作有機地銜接起來，保證公司的工作步調協(xié)調。工程計劃管理體系的主要內容：◆工程范圍劃分及相互搭接關系分析；（重點）◆工程實施過程中組織架構及人員的安排；◆工程時間計劃管理，包括：房地產項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計劃；（重點）◆工程質量規(guī)劃；◆工程投資（成本）規(guī)劃；◆信息溝通與傳遞規(guī)劃；◆工程風險的應對措施；◆產品交接及運行規(guī)劃。

7房地產工程管理方法－工程技術管理體系工程技術管理體系是房地產工程管理的基礎和底盤。沒有技術底盤，工程成本控制不住或者說控制得不科學（舉門窗配件的例子）；沒有技術底盤，工程質量控制將是隨機，設計圖紙好一點、施工單位強一點、地盤經理敬業(yè)一點，質量就好一點，而不能保證公司所開發(fā)樓盤質量的穩(wěn)定性。工程技術管理體系的主要內容：◆工程技術管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點）◆工程選材用料標準的制訂；（重點）◆各項分部工程技術標準的制定；

◆招標技術標的評審與確定；◆重要分項分部工程施工技術標準的制訂或確定；◆工程技術交底與培訓；◆現(xiàn)場技術管理工作的指導與監(jiān)督。8房地產工程管理方法－工程成本管理體系工程成本管理體系是公司經營最關心的，也是公司老板所關心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設計階段、工程招標動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制。工程成本管理體系的主要內容：◆項目工程成本測算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則；（重點）◆工程成本數(shù)據庫的建立與跟蹤完善；◆工程供方資源管理

；

◆項目工程成本目標的制定；（重點）◆工程招標管理（包括采購）；◆工程合同交底與工程合同管理；◆工程成本動態(tài)評估與管理；（重點）

◆預付款與進度款支付管理；

◆工程竣工結算管理；

◆保固金支付管理。9房地產工程管理方法－工程質量與安全管理體系質量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產的競爭最終是產品的競爭，是產品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產品質量的重要的、核心的組成部分。在房地產市場上，對于工程質量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題，面對業(yè)主的維權，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常有必要的。工程質量管理體系的主要內容：◆工程質量標準的定位分析；（重點）◆重要分項分部工程施工質量標準的制定或確認；◆承建單位和監(jiān)理機構工程質量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點）

◆工程實體質量與現(xiàn)場安全系統(tǒng)性偏差的控制；◆重大工程質量與安全處理的應急措施。10房地產產工程程管理理方法法－工工程風風險管管理體體系工程風風險管管理。。做任任何工工作都都存在在風險險，工工程管管理同同樣存存在風風險，，所以以我們們那要要對工工程風風險進進行識識別、、預警警和采采取應應急措措施。工程風風險管管理體體系的的主要要內容容：◆工程風風險識識別一一覽表表；◆工程風風險可可能出出現(xiàn)的的概率率和損損失估估算；◆工程風風險管管理重重點；◆工程風風險防防范對對策；◆工程風風險管管理責責任劃劃分。11房地產產工程程管理理方法法－現(xiàn)現(xiàn)場管管理標標準化化有了嚴嚴謹?shù)牡挠媱潉澒芾砝眢w系系，有有了工工程技技術底底盤，，有了了工程程成本本動態(tài)態(tài)控制制的套套路，，有了了完善善的工工程質質量監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)，，有了了工程程風險險的防防范措措施，，現(xiàn)場場管理理就會會變得得很輕輕松，，現(xiàn)場場管理理就可可以做做“麥當勞勞”，做現(xiàn)現(xiàn)場管管理標標準化化，這這樣就就可以以降低低我們們對現(xiàn)現(xiàn)場管管理人人員的的要求求，避避免房房地產產工程程管理理對項項目部部的依依賴?！，F(xiàn)場場管理理標準準化通通過6個流程程來實實現(xiàn)。現(xiàn)場管管理標標準化化的主主要內內容：：◆計劃管管理流流程；（重重點））◆現(xiàn)場工工程技技術管管理流流程；◆工程質質量控控制流流程；◆合同管管理與與現(xiàn)場場簽證證管理理流程程；◆甲供材材料管管理流流程；◆文件管管理流流程。。12房地產產工程程管理理－建筑產產品人人性化化功能能開發(fā)發(fā)建筑產產品與與其它它工業(yè)業(yè)產品品，比比如冰冰箱、、彩電電，都都是為為消費費者生生產的的消費費品，，都是是一種種產品品，從從這個個意義義上講講，建建筑產產品與與其它它工業(yè)業(yè)產品品來說說，沒沒有什什么區(qū)區(qū)別。。建筑產產品人人性化化的考考慮或或者精精致程程度，，就遠遠遠不不如工工業(yè)產產品。。著名的的房地地產公公司，，萬科科、中中海等等品牌牌公司司，已已經開開始致致力于于建筑筑產品品人性性化功功能研研究，，2003年是萬萬科的的建筑筑無限限生活活空間間年，，就是是深化化建筑筑產品品的細細部推推敲。。建筑設設計市市場目目前的的實際際現(xiàn)狀狀，要要求房房地產產企業(yè)業(yè)自己己要研研究建建筑產產品的的人性性化功功能。。舉例說說明建建筑產產品人人性化化功能能開發(fā)發(fā)。建筑篇篇。園林篇篇。13房地產產工程程管理理－建筑產產品高高新技技術應應用蓋房子子，秦秦磚漢漢瓦幾幾千年年，行行外人人士總總覺得得我們們這些些蓋房房子的的是“老土”，在目目前高高新技技術發(fā)發(fā)展迅迅猛的的時期期，我我們有有必要要引進進成熟熟的高高新技技術，，提升升產品品的方方便性性和舒舒適度度。在建筑筑高新新技術術方面面，是是技術術領先先了，，應用用落后后了，，我們們這些些房地地產專專業(yè)人人士沒沒有真真正起起到溝溝通高高新技技術與與客戶戶之間間橋梁梁的作作用。。那些能能夠給給客戶戶帶來來安全全、生生活便便利方方面的的高新新技術術，我我們非非常有有必要要盡快快推薦薦給客客戶，，遠程程控制制空調調、洗洗衣機機等。。14房地產產工程程管理理－建筑產產品質質量缺缺陷的的維修修建筑市市場的的客觀觀情況況，建建筑產產品質質量缺缺陷在在所難難免，，這是是一個個客觀觀的事事實。。業(yè)主的的維權權意識識越來來越強強，房房地產產企業(yè)業(yè)面臨臨著較較大的的維修修壓力力。建筑產品質質量缺陷維維修是我們們服務的一一個延伸，，在建筑產產品后期服服務方面，，應該說，，房地產企企業(yè)落后于于部分工業(yè)業(yè)產品企業(yè)業(yè)，象海爾爾、美的等等等。搞好好產品的后后期服務，，是提升企企業(yè)品牌、、培養(yǎng)回頭頭客的重要要環(huán)節(jié)。這這也是我所所提倡的真真正做好客客戶服務的的意圖。一個優(yōu)秀的的工程師，，不一定是是一個優(yōu)秀秀的維修工工程師，建建筑產品質質量缺陷維維修對維修修人員除了了專業(yè)知識識要求外還還有特殊的的要求，比比如：善于于與業(yè)主溝溝通、有耐耐心，所以以專業(yè)維修修隊伍將會會應運而生生。在深圳，地地產公司有有專門的客客戶服務部部負責維修修，維修工工作有了一一定的深度度。舉例：：中海地產產的維修簡報、維修總結。15房地產工程程管理－員工與供應應商培訓員工培訓。。一個團隊隊能否形成成，單兵優(yōu)優(yōu)勢能否轉轉化成集團團軍的優(yōu)勢勢，關鍵是是理念是否否統(tǒng)一，也也包括技術術、成本、、質量、進進度方面的的理念，所所以通過培培訓統(tǒng)一理理念是有必必要的。這這也是前面面我在房地地產工程管管理“三要素”中強調的第第二個要素素。供應商培訓訓。工程項項目，一塊塊磚一片瓦瓦，都是施施工單位拿拿上去的，，地產公司司的思路統(tǒng)統(tǒng)一了，施施工單位不不能理解無無法執(zhí)行，，工程管理理的良好愿愿望也無法法實現(xiàn)。16房地產工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構構工作的關關系（1）根據《建設工程項項目管理規(guī)規(guī)范》（GB/T50326－2001）的要求，，施工單位位工程管理理工作可以以歸納為“四控四管一一協(xié)調”，即進度控控制、質量量控制、安安全控制、、成本控制制、現(xiàn)場管管理、合同同管理、信信息管理、、生產要素素管理、組組織協(xié)調。。監(jiān)理單位工工程管理工工作可以歸歸納為“三控二管一一協(xié)調”，即進度控控制、質量量控制、成成本控制、、合同管理理、信息管管理、組織織協(xié)調。房地產工程程管理六大大體系，即即計劃管理理體系、工工程成本管管理體系、、工程技術術管理體系系、工程質質量與安全全管理體系系、工程風風險管理體體系、現(xiàn)場場管理標準準化。17房地產工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構構工作的關關系（2）因工程管理理行為主體體的不同，，房地產工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機機構的工程程管理肯定定存在差異異，關注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面：◆工程進度控控制方面：：房地產企企業(yè)的計劃劃安排是施施工單位、、監(jiān)理單位位計劃安排排的依據，，房地產企企業(yè)的計劃劃管理從業(yè)業(yè)主宏觀控控制的角度度，對整個個項目的實實施進行全全面布置，，而施工單單位僅僅局局限于工程程本身，相相對更微觀觀一些。◆工程技術管管理方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關注的的是施工方方案、施工工構造以及及施工工法法，而房地地產工程技技術管理的的任務則是是將營銷理理念轉化為為工程技術術標準（技技術參數(shù)）），然后按按照確定的的技術參數(shù)數(shù)進行招標標，定標后后確定的產產品部品或或者施工出出來的產品品，符合營營銷意圖。?！艄こ坛杀究乜刂品矫妫海菏┕挝晃缓捅O(jiān)理單單位關注的的是對工程程合同成本本的控制，，房地產企企業(yè)關注是是項目的投投資回報成成本。18房地產工程程管理六大大體系與承承建單位、、監(jiān)理機構構工作的關關系（3）因工程管理理行為主體體的不同，，房地產工工程管理與與施工單位位、監(jiān)理機機構的工程程管理肯定定存在差異異，關注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面：◆工程質量控控制方面：：施工單位位和監(jiān)理單單位關心的的是按圖施施工、符合合國家或地地方的施工工質量驗收收標準，房房地產企業(yè)業(yè)則關心的的是客戶產產品質量標標準；施工工單位考慮慮如何保證證把工程質質量做好，，房地產企企業(yè)關心是是施工單位位和監(jiān)理單單位是否健健全了保證證工程質量量的管理體體系?！艄こ态F(xiàn)場管管理方面：：施工單位位考慮如何何組織施工工，房地產產企業(yè)檢查查施工單位位和監(jiān)理單單位是否有有完善的現(xiàn)現(xiàn)場管理體體系。19回顧房地產產工程管理理方法房地產工程程管理六大大體系：工工程計劃管理體體系、工程程技術管理理體系、工工程成本管管理體系、、工程質量量與安全管管理體系、、工程風險險管理體系系、現(xiàn)場管管理標準化化。房地產工程程管理