河北秦皇島金海灣森林逸城項目整體營銷的策略

河北秦皇島金海灣森林逸城項目整體營銷的策略2前言歷經(jīng)三十年和十年企業(yè)發(fā)展，、金屋房地產(chǎn)在秦皇島確立了不爭的領(lǐng)銜地位，在贏得了多項殊榮的同時，也掌握了行業(yè)的至高話語權(quán)。我們可以預見到，、金屋房地產(chǎn)以及金海灣·森林逸城將沿著[四化]專業(yè)化------------規(guī)?；?------------集團化-------------品牌化-----------的道路穩(wěn)步向前。在此，于董機構(gòu)以專業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)的身份加入到“·森林逸城”的營銷策略與推廣工作中，意義深遠，目標遠大，我們信心十足。3策劃原則1、效益最大化原則即實現(xiàn)項目的資金收益最大化，品牌價值積累最大化。2、四位一體的原則本案將在市場創(chuàng)新性、物業(yè)標志性、品牌升級和可延續(xù)性上同時并舉，鉅筑金海灣·森林逸城的超高價值結(jié)構(gòu)以及大盤氣勢。4市場創(chuàng)新性：高于本地市場現(xiàn)有操盤慣例，以國際的視野，對時代發(fā)展的敏感度來考量項目素質(zhì)，釋放其最大價值。物業(yè)標志性：提出具有高尚生活內(nèi)涵的物業(yè)形態(tài)概念，使其在營銷的大思路上名正言順。品牌升級性：通過正規(guī)市場化運作金海灣·森林逸城項目，使海三建設(shè)、金屋房地產(chǎn)由集團品質(zhì)信賴，升級到品牌化經(jīng)營的高度。品牌延續(xù)性：以此項目為巨大平臺，完成企業(yè)國內(nèi)甚至境外拓展的開發(fā)遠景……本案策劃要點51、社區(qū)目標中國秦皇島之撼市大盤，支撐點：自然資源、建筑理念、生活方式、發(fā)展?jié)摿Φ取?.2、方案目標科學分析市場-----確立目標市場-----進行決策定位-----做出營銷建議-----------本案策劃目標6789中國處在經(jīng)濟高速發(fā)展期,中小城市將在國際都市帶動下加入到市場化,國際化進程當中,大勢不可逆轉(zhuǎn)。10

奧運經(jīng)濟分為前期眼球經(jīng)濟,中期人流經(jīng)濟和后續(xù)資源經(jīng)濟,勢必引發(fā)大范圍人群關(guān)注及投資熱潮。11

星河灣是典型的品牌物業(yè),它的北上代表著北方房地產(chǎn)市場的成熟及新富階層的置業(yè)需求不斷上揚。12

海逸長洲是天津迎合時代趨勢，引入國際先進物業(yè)理念，因地制宜打造富人階層社區(qū)的成功典范。13從土地的固有屬性和價值出發(fā),挖掘區(qū)域文脈,聯(lián)合優(yōu)勢因素打造人文社區(qū)的典范。14國家新出臺的一系列政策使土地更加珍貴，尤其是占據(jù)稀缺資源的土地，也給開發(fā)商的綜合能力提了新要求。15秦皇島已經(jīng)加入到這場時代的變革之中，大勢驅(qū)動下，它的國際化水平將日益提升，階層置業(yè)需求也已露端倪。16大市場分析結(jié)論關(guān)鍵詞:---經(jīng)濟飛升---國際化進程---階層置業(yè)---1718改善型客戶為主，投資型客戶為輔，市場升溫的形勢擠壓現(xiàn)象出現(xiàn)。高端置業(yè)人群開始對占據(jù)優(yōu)勢地段、資源以及具有嶄新居住理念的項目關(guān)注。19市區(qū)內(nèi)部的現(xiàn)代化氣息日趨濃厚，人們可以感知到奧運即將給這個城市帶來新鮮優(yōu)厚的東西，亦可聯(lián)想到臨近奧運場館的社區(qū)將有怎樣的升值潛力。202122碧海云天：秦皇島市具有代表意義的樓盤；占地180畝，地價150萬/畝，總建筑面積28萬平米；目前均價：3800元／平米。總體策劃：王志綱工作室營銷策劃：偉業(yè)顧問23大秦世家：秦皇島開發(fā)區(qū)具有開創(chuàng)意義的樓盤；占地156畝，地價45萬/畝，總建筑面積18萬平米；開盤均價：1950元／平米；銷售率100%。全案策劃：福州潘國榮顧問公司24泰和家園：占地100畝，地價45萬/畝，總建筑面積13萬平米；開盤均價：2100元/平米，目前均價：3200元/平米；三期高層在售。全案策劃：于董機構(gòu)25碧水華庭：占地219畝，總建筑面積約20萬平方米；開盤均價：2300元/平米左右，目前均價：3200元／平米；目前臨街3號樓小高層在售。視覺推廣：深圳策達顧問公司26昌德城：占地13畝，地價174萬/畝，總建筑面積10萬平米；開盤均價3200元/平米，目前均價3300元／平米。策劃公司：石家莊百思特地產(chǎn)顧問公司27東日雅居：占地10畝，總建筑面積10000平米左右；目前均價：3300元／平米，疊拼別墅：5000元／平米。全案策劃：東日廣告策劃公司28廣順公舍：主題：法國風情小鎮(zhèn)社區(qū)，占地70畝，地價95萬/畝，總建筑面積7萬平米；目前均價3300元/平米。全案策劃：北京東方求然地產(chǎn)顧問29晟基·香格里：占地34畝，地價118萬/畝，總建筑面積10萬平米；開盤均價：2900元／平米，目前均價：3700元/平米；目前還剩20套左右。前期全案策劃：北京甲乙丙地產(chǎn)顧問30紅橋·藍座：占地17畝，地價87萬/畝，建筑面積24480萬平米；開盤均價：2980元/平米，目前均價：3300元／平米，目前銷售率約95%。全案策劃：于董機構(gòu)31世紀星園：占地98畝，地價85萬/畝，總建筑面積10萬平米左右；開盤均價：3100元/平米，目前均價3300元/平米；銷售率70%左右。前期全案策劃：北京甲乙丙地產(chǎn)顧問32盛祥家園：占地45畝，總建筑面積6萬平米；開盤均價：2850元/平米，目前均價：3200元/平米，剩60套左右。33海韻假日：北戴河別墅；占地60畝，總建筑面積25000平米，一期聯(lián)排別墅售價5600元/平米，雙拼6580元/平米，二期疊拼19000平米，售價4700元/平米；共計70套左右；二期長島別墅2005年10月1日正式開盤。全案策劃：北京中大恒基34紅嶼別墅：北戴河別墅；總占地250畝，建筑面積30000平米；聯(lián)排別墅售價6400元/平米，雙拼8200元/平米，共計300套左右。地產(chǎn)顧問：華高萊斯全案推廣：北京龐博國際35濱海城：2005年中國住交會名盤；占地面積295畝，總建筑面積34萬平米；總套數(shù)1930套，目前在售為多層和小高層，多層均價：3200元/平米，小高層均價：3500元/平米；銷售率約75%（1400套左右）。顧問公司：深圳國企全案策劃：北京風至飛揚3637市內(nèi)新增供應(yīng)樓盤的物業(yè)類型一覽，其土地資源占有度，建筑功能級別可見一般，可與本項目做競爭性類型比較。海韻假日紅嶼別墅中海灘別墅興龍尚府東盛世家湯河花園張莊小區(qū)調(diào)味廠興龍國際金龍·中央勝境38在水一方：占地880畝,總建筑面積110萬平米左右；秦皇島五興房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司39張莊小區(qū)：占地167畝,地價為109萬元/畝，總建筑面積30萬平米左右;德億、衡鼎、福源等多家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)40青馨家園四期紫晶閣：地價90萬，占地93畝，總建筑面積12.9萬平米，其中小高層9棟，6+1多層8棟，疊拼別墅1棟。興龍集團開發(fā)41青馨家園五期興龍尚府：占地93畝，地價60萬/畝，規(guī)劃總建筑面積10萬平米，其中疊拼15棟，6+1住宅3棟。興龍集團開發(fā)42興龍國際：占地52畝，規(guī)劃建筑面積17萬平米，高層住宅3棟，公寓2棟，SOHO寫字樓1棟；項目已經(jīng)報批。興龍集團開發(fā)43調(diào)味廠項目：占地55畝，地價126萬/畝；總建筑面積5萬平米左右；1棟高層公寓、2棟小高層（9層）、1棟高層住宅、4棟6+1多層。瀚升房地產(chǎn)開發(fā)44金龍·中央勝境：占地190畝左右，總建筑面積46萬平米，包括小高層、高層和公寓及沿街商業(yè)，共約22棟。金龍地產(chǎn)開發(fā)45東盛世家：占地300畝左右，地價104萬/畝，總建筑面積40萬平米，包括小高層、高層。鼎威地產(chǎn)開發(fā)46中海灘別墅：占地171畝，地價180萬/畝，規(guī)劃建筑面積6.8萬平米，其中獨立別墅（單戶面積280—700平方米不等），雙拼（單戶面積240平方米左右）、疊拼（單戶面積為160-220平方米）、公寓及商業(yè)2萬平方米，面向全國銷售；項目已經(jīng)報批。興龍集團開發(fā)47◆世紀星地產(chǎn)海邊項目：占地88畝左右，地價130萬/畝，總建筑面積約

16萬平米，規(guī)劃為18-30層小高層及高層，預期售價3300元左右；◆渤海明珠項目：占地面積88畝，地價179萬/畝，總建筑面積約20

萬平方米，包括小高層、高層及沿街商業(yè)；◆勞動技校項目：占地90畝，地價105萬，德億地產(chǎn)；◆開發(fā)區(qū)邢莊項目占地1000畝。2005年11月1日<秦皇島晚報>報道05年我市商品房空置面積約50萬平米。總結(jié)：預計明年全市新盤推售量為250萬平米，加空置面積共計約300萬平米。48小市場分析結(jié)論關(guān)鍵詞:---稀缺資源---物業(yè)理念---階層需求---4950毋庸質(zhì)疑，全世界的頂級物業(yè)中，以海景豪宅為最優(yōu)，它所承載的景觀、生態(tài)、領(lǐng)海概念及自由印象都無可比擬。51城市中的社區(qū)，往往有幾棵樹就倍感珍貴，而上百畝的樹木恐怕只有國家級森林公園才能擁有。52全生態(tài)的環(huán)境不僅令人居住舒適，更將是本世紀的一種奢侈情調(diào)，它可以令開發(fā)商有如獲至寶的感覺。53學府區(qū)會使每一個接近它的社區(qū)以此大做文章，它象征著純凈知性的生活氛圍，學院教授更是高尚社區(qū)的重要目標。54交通是許多人購買物業(yè)的重要決定因素，順暢的交通網(wǎng)更是高端人群商務(wù)社交不可或缺的部分。55正?，F(xiàn)象，一個大社區(qū)規(guī)劃好的時候自會有大量的投資或經(jīng)營人員加入到共同的建設(shè)中。56通過綠化隔離帶減噪，而且在未來幾年的城市規(guī)劃中，鐵路與高壓線都將被拆移。57能夠獲得最廣泛的人群關(guān)注和口碑傳播，周圍的高層則是中心部分的人工屏障，風水上有背山面水之寶地之說。58經(jīng)濟日益增長，自然資源卻是相對停滯甚至是負增長的，這意味著同樣的土地，要花越來越多的錢來得到。59考慮一下占地資源，物業(yè)類型的可比性，我們就可以知道，對本項目構(gòu)成威脅的可能是我們自身的觀念。60SWOT分析結(jié)論：優(yōu)勢無可比擬----劣勢可以化解----重在提升觀念。6162

金海灣·森林逸城的核心競爭力（一）十年成績競爭力——市內(nèi)及周邊城市的深度信賴。（二）絕對資源競爭力——海景,森林生態(tài),奧運,學府區(qū)。（三）社區(qū)綜合競爭力——建筑風格,功能,物業(yè)管理等等。（四）地段發(fā)展競爭力——基于土地的時代發(fā)展帶動力。6364（一）金海灣·森林逸城的資源優(yōu)勢，是項目的先天稟賦金海灣·森林逸城位于海港區(qū)河北大街西段以南，濱海大道以北，山東堡立交橋以西。緊依大海，背靠森林，交通暢達便捷，處于優(yōu)越的自然環(huán)境中。從世界的資源角度看,項目已經(jīng)具備了濱海灣區(qū)物業(yè)的特征，從國家乃至城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、速度來看，我們具備打造此類高端住宅的社會支撐力。思考：從項目的核心競爭力中，我們得出了什么？65（二）金海灣·森林逸城的社區(qū)構(gòu)成，是項目的后天鍛造金海灣·森林逸城，以總體規(guī)劃966畝，總建筑面積100萬平米之勢雄據(jù)港城。氣勢恢宏的社區(qū)規(guī)模，將給消費者以強烈的信心支持。大社區(qū)，配套、服務(wù)、教育等生活方面有相當優(yōu)勢來支撐。從開發(fā)商角度而言，不單單意味著實力與榮譽，重要的是以國際的視野實踐城市的理想。6667享樂人生禁欲主張冒險保守特立獨行消費群接受新事物者自我為中心消費者務(wù)實生活消費者保守消費群已確立目標市場,中產(chǎn)及新資產(chǎn)人群的基本消費心理68我項目受眾的消費心理總結(jié)1、置業(yè)經(jīng)驗成熟,感性理性兼具。2、傾向保守的資產(chǎn)階層愈是多慮,愈是對“理念”性產(chǎn)品產(chǎn)生信賴。3、務(wù)實生活消費的中產(chǎn)及稍偏下階層喜歡直白,發(fā)展中的中產(chǎn)階層對于有社會性的訴求很有感應(yīng)。4、樂于接受新事物的人對于區(qū)域權(quán)威或上層人物的選擇持跟隨態(tài)度。69對本項目購買動機分析A

依戀型客戶------(土地價值，先天客戶)B

功能型客戶-------(戶型、位置)，單賣點訴求(教育)等C感受型客戶-------(多觸點感性決策、賣場、廣告、建筑風格、區(qū)域人文環(huán)境)D

趨勢型客戶-------(圈子影響購買決策，口碑傳播，擇友而臨)E

比較型客戶-------(多次置業(yè)或多區(qū)域選擇,人文氣質(zhì),產(chǎn)品力及品牌效應(yīng)）F

信賴型客戶-------（對海三、金屋的項目有信賴感、有依賴感、追隨感）7071我們要將項目打造成怎樣的一個社區(qū)？收攬高端客戶群,引領(lǐng)市場72最能體現(xiàn)海灣景觀價值的物業(yè)73最能體現(xiàn)全生態(tài)健康生活的物業(yè)74最能體現(xiàn)浴場愜意生活,適宜人居的物業(yè)75最能代表當代開放型城市高端生活的物業(yè)76最注重生活細節(jié),講究社區(qū)服務(wù)的物業(yè)77上層社會圈子所鐘愛的休閑居住物業(yè)78以國際化的眼光，打造一個高貴的、引領(lǐng)型的濱海生態(tài)社區(qū)。79【灣區(qū)物業(yè)】大多享譽世界的豪宅區(qū)都定位到海灣，比如美國的比弗利山莊，與深圳近在咫尺的香港淺水灣，無不是聞名世界的高級住宅區(qū)。一直以來，海灣都是最適合人居的地方，也是人們最向往的地方，不同的灣區(qū)有不同的建筑。灣區(qū)物業(yè)有著三大鮮明內(nèi)涵。首先是高品味、純粹的休閑性。休閑是人們生活的第一主題，與健康、情趣、情感連為一體。灣區(qū)物業(yè)的第三大特點就是其住宅與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。高尚住宅屬性適宜人居品位視野升值潛力80著名灣區(qū)物業(yè)之一-----美國比弗利山莊美國洛杉磯臨灣地帶最有名的富人區(qū)，這里方圓十多公里的居住區(qū)，是美國頂級知名人物居住的地方，別墅的平均價格在600萬美元左右，擁有完善的生活配套及包括私人飛機在內(nèi)豪華、便捷的交通工具，也是世界聞名的景點之一。8182著名灣區(qū)物業(yè)之二-----新西蘭霍克灣這里的海除了可以像黃金海岸一般遠觀、沖浪之外，還可以讓人以休閑的姿態(tài)進行親密接觸。可以說Noosa灣區(qū)代表了世界真正意義的海岸豪宅，所有的建筑都依海而建，其住宅最低價格為每套200萬澳元。東京灣（TokyoBay）20世紀80年代起，日本政府大手筆規(guī)劃出來的世界著名的富人區(qū)。這是世界上第一個主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)，提高了各國政府注重對灣區(qū)資源保護、利用的意識，并證明了社會———自然的文明共生關(guān)系。Burau灣馬來西亞Burau灣，以天成海灣與富人運動Detai海灣高爾夫俱樂部，舉世聞名。昂貴的游艇俱樂部和高爾夫俱樂部使得這里成為世界富人度假、休閑的天堂，而且Burau灣風姿卓絕的自然美景亦是舉世無雙。83著名灣區(qū)物業(yè)之三-----香港淺水灣淺水灣就如澳洲的黃金海岸，是香港最高尚的住宅區(qū)之一，同時也是香港最受歡迎及交通最方便最具代表性的泳灘。淺水灣四周都是建筑華麗的豪宅、浪漫的茶座、高級餐廳、泳灘水清沙幼，沿岸海堤是幽靜的小徑，居住環(huán)境一流。848586諸多的優(yōu)勢可比性與項目遠景使我們可以確認----金海灣·森林逸城

特別適于打造成為中國首席灣區(qū)物業(yè)項目品牌定位：87百萬平米近海社區(qū)項目主題定位：88品牌戰(zhàn)略---提出一個偉大的理念，具有實踐城市居住理想的口號。建立屬于項目自己的視覺圖騰，以獨特的調(diào)性制作廣告物料。89向海向生活SLOGAN9091視覺規(guī)劃及廣告創(chuàng)意VI系統(tǒng)導引系統(tǒng)戶外演示物料風格平面廣告9293949596979899100101總體策略通過造勢，蓄勢，分階段聚集客戶，以大盤的規(guī)劃優(yōu)勢，引導客戶樹立新的居住觀念。準確價格定位，低開高走。項目首期營銷推廣，從策略、傳播和執(zhí)行三方面入手。側(cè)重于聚集人氣和吸引市場注意力，創(chuàng)造良好的口碑效應(yīng)，以良好產(chǎn)品的性價比優(yōu)勢和項目整體形象迅速占領(lǐng)市場制高點，為項目的后續(xù)開發(fā)蓄勢。102新社區(qū)為居民提供有益于健康的生活環(huán)境活躍的娛樂空間和幽靜的環(huán)境修身養(yǎng)性的良好居住地合理的湖堤處理方法鳥類和水生物的棲息地與自然景觀相融合的建筑建筑與氣候、景觀、文化相統(tǒng)一能源的持續(xù)使用（水、地熱、風、太陽能植物等）建設(shè)優(yōu)秀小區(qū)的基本要素衛(wèi)生，健康+環(huán)境建筑文脈良好的城市形態(tài)活躍的社區(qū)中心方便合理的步行系統(tǒng)雨水系統(tǒng)連接獨立的鄰里縱衡的街道、小巷生活、工作、娛樂的地方公共活動區(qū)不同私密程度的社交區(qū)步行范圍的購物、服務(wù)豐富的公共、私人空間反映并遵從地域特征+歷史考慮周圍地段的利用和形式建筑位置的選位策略良好的服務(wù)潛力地理和水利的應(yīng)用可識別性道路節(jié)點邊界行政區(qū)標志物103104105106107108109110111112113114風格演示——商業(yè)街115（一）分期開發(fā)116集資房——造勢多層、部分21層和27層——針對競爭對手低價入市，引爆市場、試探戶型6+1現(xiàn)房階段銷售——提高價格，實現(xiàn)最大利潤化剩余部分的21、27層——提升價格與品質(zhì)，全面啟動銷售別墅及高層空中別墅——針對奧運會期間外地人士，強勢推出117營銷產(chǎn)品建議：1、為針對外地投資及度假型客戶的需要，建議選擇2-3棟小高層住宅與18層公寓做精裝修（含各種電器），吸引外地買家關(guān)注，并進行調(diào)查，確定27層高層是否需要選擇部分做精裝修；2、27層和21層住宅空中別墅暫不發(fā)售，與別墅同一時間推售。118（二）定價分析119定價原則1、以市場類似項目作為參考；2、以本案工程造價為基礎(chǔ)；3、結(jié)合市場設(shè)置合理的利潤空間；4、海三建設(shè)、金屋地產(chǎn)的品牌附加值；5、稀缺自然資源。120項目建筑形態(tài)暫定價格多層6+1：2900元/平方米（集資房不算在內(nèi)）9層住宅：3100元/平方米小高層21F：4300元/平方米18F公寓：7000元/平方米高層27F：4100元/平方米疊拼別墅：6000元/平方米聯(lián)排別墅：8000元/平方米雙拼別墅：10000元/平方米獨棟別墅：15000元/平方米沿街商業(yè)：8000元/平方米高層底層商業(yè)：5000元/平方米121（三）銷售策略122從蓄勢到發(fā)勢蓄勢是為了發(fā)勢，勢如破竹，勢不可擋。項目以“百萬平米近海社區(qū)——中國首席灣區(qū)物業(yè)”為主題定位，結(jié)合建筑規(guī)劃、園林景觀、社區(qū)配套、自然環(huán)境等要素營造一種超越平凡生活的意境，建立居住高標準，以區(qū)隔對手，創(chuàng)造最有效銷售。

推盤策略123入市時機策略金海灣·森林逸城將是港城前所未有的超大規(guī)模樓盤，開發(fā)規(guī)模遠遠超過以往的樓盤，如何選擇巧妙的入市時機也顯得尤為重要。我司建議項目在2006年8月份正式公開（即多層、部分21F、27F住宅），公開后接受訂購，但不收取定金，待2007年7月份項目環(huán)境景觀落成時舉行現(xiàn)房開盤，營造出現(xiàn)場火爆的銷售氣氛，為項目的開勢起一個好頭。124階段性銷售策略（2006年）預熱及登記期階段工作重點：（1）塑造企業(yè)品牌形象建立市場影響力和美譽度（2）通過發(fā)展商的公司內(nèi)部關(guān)系客戶和社會關(guān)系客戶，建立基礎(chǔ)客戶網(wǎng)群主訴求點：企業(yè)品牌訴求，項目形象廣告媒體配合、推廣策略指導思路（1）軟性報道的宣傳，軟性文章的運用（2）開始投入報紙廣告（3）海三三十年、金屋房地產(chǎn)十年品牌強勢訴求125（4）《金屋視界》主題月刊的派發(fā)到重點對象（5）戶外廣告的設(shè)置，工地現(xiàn)場包裝等（6）市區(qū)接待點、現(xiàn)場銷售中心及銷售隊伍的組建和培訓完成（7）看樓車開通，增加或延長公交線路到本案（8）項目正式公開，接受市場意向登記及關(guān)系認購策略目標：主要以公司關(guān)系客戶（集資建房）和公開多層、21F、27F為主，正式接受客戶登記及認購，營造熱銷氛圍，為2007年項目的開盤奠定堅實的基礎(chǔ)。126（四）小高層高層營銷策略127小高層及高層策略面臨任務(wù)：銷售壓力，形象傳播力度面臨難點：（1）本地客戶對小高層及高層的過敏情緒；（2）景觀建設(shè)未能盡快體現(xiàn)；（3）價格不具備優(yōu)勢。推廣思路：從“百萬平米近海社區(qū)”自然順延到“中國首席灣區(qū)物業(yè)”，結(jié)合其問題點，闡釋項目資源的稀缺性以及觀海、近海的排他性。強勢訴求小高層及高層的優(yōu)勢，與消費者產(chǎn)生共鳴，并加以適當?shù)男蜗笤V求等等。同時在銷售政策上，提出以高、低、遠、近、大、小的策略，使主題形象得到很好的傳播，有效提升項目知名度，促進銷售。128戰(zhàn)術(shù)節(jié)點：開盤——會所開放——營造文化活動戰(zhàn)術(shù)對策：對策一：產(chǎn)品：超越產(chǎn)品的永遠是產(chǎn)品，從高層特性出發(fā)，提煉眾多優(yōu)勢；對策二：對內(nèi)，加強配套建設(shè)以及觀海、近海、親海特性，讓消費者感覺到物有所值；對策三：對外，從區(qū)位、人文、配套、附加值等方面切入，在港城及外地對項目進行廣泛的深入傳播，營造氣氛，增加人流。這樣，同時為今后的組團奠定基礎(chǔ)。129（五）營銷手段130賣場營銷極富未來感、灣區(qū)物業(yè)體驗式的大型營銷中心包裝交通線路