年四川瀘州某商城策劃報告

前言********位于瀘州傳傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈”，從產(chǎn)品本本身所處地理理位置來看，這這個項目應(yīng)該該是受到投資資者或經(jīng)營戶戶追捧的商業(yè)業(yè)物業(yè)項目。但但從項目開盤盤以來卻并未未出現(xiàn)火暴的銷售場場面，而本承承諾客戶的2002年6月的開業(yè)時時間也一拖再再拖，在已購購房客戶中造造成了一定的的負面影響。究究其原因，有有項目本身規(guī)規(guī)劃設(shè)計的問問題，也有不不結(jié)合當?shù)?、當當時房地產(chǎn)開開發(fā)以及商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)律盲盲目立項的問問題。要想從從根本上解決決項目當前的的銷售困難，必必須對整個瀘瀘州市場的商商業(yè)物業(yè)開發(fā)發(fā)狀況；商業(yè)業(yè)物業(yè)銷售模模式；商圈構(gòu)構(gòu)成；未來商商業(yè)發(fā)展趨勢勢等多方面進進行詳實而細細致的研究以以便能在銷售售環(huán)節(jié)重新提提出可操作的的方案而引起起市場目標客客戶的關(guān)注。XX物業(yè)顧問有有限公司受邀邀成為綠地商商城項目的銷銷售代理，在在開始正式銷銷售前，將從從專業(yè)的角度度對項目進行行研究并得出出一系列的解解決方案，本本報告就是基基于這樣的前前提而產(chǎn)生的的。整個報告分四部部分，從市場場研究到商業(yè)業(yè)定位及規(guī)劃劃、營銷及推推廣思路最后后到營銷推廣廣執(zhí)行細則，各各章節(jié)雖各自自獨立，但主主題卻都緊緊緊圍繞綠地商商城的銷售問問題，力求得得出最有效的的方法幫助項項目完成剩余余面積的銷售售。******策劃報告第一部分分市場研究究報告第一部分：市場研究報告第二部分：商業(yè)業(yè)定位及規(guī)劃劃建議第一部分：市場研究報告第三部分：營銷銷及推廣策略略第四部分：：營銷及推廣廣執(zhí)行細則前言隨著計計劃經(jīng)濟的結(jié)結(jié)束，市場經(jīng)經(jīng)濟的極大繁繁榮，市場研研究已經(jīng)成為為各行各業(yè)一一種非常普遍遍的經(jīng)濟行為為，但不同的的行業(yè)在進行行市場研究時時所采用的方方法和對象卻卻有著根本的的區(qū)別。綠地商城是一個個房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，但由由于其是純粹粹的商業(yè)物業(yè)業(yè)，則調(diào)查對對象不僅涵蓋蓋了未來的目目標客戶，同同時消費行為為的調(diào)查也是是非常必要的的。在此次市市場研究過程程中，為真實實反映目標客客戶的投資心心態(tài)；幫助項項目進行正確確的商場定位位，我們一共共設(shè)計了三部部分共10個主題的調(diào)調(diào)查，分別是是背景資料調(diào)調(diào)查（幫助正正確認識項目目大環(huán)境）；；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢調(diào)調(diào)查（幫助商商場進行符合合市場的規(guī)劃劃和定位）；；商業(yè)物業(yè)調(diào)調(diào)查（正視市市場競爭，打打造差異化策策略）。在本次市場研究究過程中，主主要手段有：：政府渠道（背背景資料部分分）；走訪式式；問卷式；；資料查閱。而而問卷調(diào)查主主要采用入戶戶和攔截兩種種方式。通過過各種調(diào)查手手段的結(jié)合，此此次市場研究究基本反映了了瀘州市場真真實的競爭和和商業(yè)發(fā)展狀狀況，數(shù)據(jù)真真實可靠。第一章：相關(guān)背背景資料調(diào)查查第一節(jié)：瀘州市市宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查查瀘州市經(jīng)濟發(fā)展展基本情況兩千多年歷史鑄鑄成的瀘州，位位于祖國錦繡繡天府之南，轄轄三區(qū)四縣，總總面積122242.955平方公里，人口4611.45萬,是聞名遐邇的的國家歷史文文化名城、全全國雙擁模范范城、國家衛(wèi)衛(wèi)生城市。市市區(qū)為長江與與沱江所環(huán)繞繞，是四川出出海的南通道道和長江上游游的重要港口口，市區(qū)人口38多萬。2001年瀘州州基本經(jīng)濟發(fā)發(fā)展情況列表表如下：表1-1-1：：瀘州基本經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展狀況況經(jīng)濟指標具體值增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值177.9億元元7．1％第一產(chǎn)業(yè)增加值值46.04億元元第二產(chǎn)業(yè)增加值值68.1億元6．3％第三產(chǎn)業(yè)增加值值63.4億元社會消費品零售售總總額59億元9．8％財政收入14.8億元6．1％城市居民人均可可支支配收入6565元9．8％農(nóng)民人均純收入入2268元4．3％1、**區(qū)649平方公里里，轄個鎮(zhèn)，6個鄉(xiāng)，4個街道辦事事處，現(xiàn)有人人口約42萬人。2000年，全區(qū)GDDP14.992億元，增長長率為9.7%。社會消費費零售總額10.3億元元，增長5.5%。城鄉(xiāng)居民民儲蓄存款金金額33.6億元，增長26.8%。第一、二二、三產(chǎn)業(yè)的的增長率分別別為11.999%，20.8%，4.5%。龍馬潭區(qū)340.8平方方公里，轄7個鎮(zhèn)，2個鄉(xiāng)，4個街道辦事事處?，F(xiàn)有人人口31萬余人。2000年全區(qū)GDPP為11.4億元，比上上年增長10%，社會零售售消費品總額額5.6億元，增長12%。第一、二二、三產(chǎn)業(yè)的的增長率分別別為4.1%，10.9%，12.5%。納溪區(qū)1150.6平平方公里，轄轄9個鎮(zhèn)，4個鄉(xiāng)，1個街道辦事事處，現(xiàn)有人人口約47萬余人，2000年全區(qū)GDPP15.59億元，比上上年增長8.6%，工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值增長率9%，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值增長率為為6.8%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)增長率為17.944%，社會消費費品零售總額額6.97億元，比上上年增長10.9%。瀘縣1513平方公公里，轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)現(xiàn)有人口約103萬余人，2000年，全縣完完成GDP33..7億元，比上上年增長7.3%。第一、二二、三產(chǎn)業(yè)增增長率分別為為3.6%55.7%100.1%。合江縣2422平方公公里，轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。現(xiàn)現(xiàn)有人口約8.4萬余人，2000年，全縣GDDP25.33億元，比上上年增長8.1%,第一、二、三三產(chǎn)業(yè)增長率率分別為3.5%、9.7%、11.6%%,社會消費品品零售總額6.89億元,增長率為9%。敘永縣全縣幅員面積22977平方公里,轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口約65萬人,200年,全縣GDP113.65億億元,增長率為4.7%。古藺縣3182平方公公里,轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口74萬余人,職工年平均均資6784元。2000年,GDP14億元,增長率7.5%。二、瀘州的主要要支柱產(chǎn)業(yè)基基本情況瀘州是一個個以化工、機機械、釀酒為為龍頭，輕重重工業(yè)并舉的的綜合性工業(yè)業(yè)城市，工業(yè)業(yè)在這個城市市中起著舉足足輕重的地位位和作用。發(fā)達的化學(xué)工業(yè)業(yè)化學(xué)工業(yè)是瀘州州最大的最有有前景的支柱柱產(chǎn)業(yè)，尤以以天然氣化工工聞名遐邇。瀘瀘州是化工部部確定的全國國16個大化工工基地之一，也也是化工部規(guī)規(guī)劃發(fā)展的全全國大中小城城市14個精細化化工基地之一一?，F(xiàn)化工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占四川的的15％，重慶慶劃出后占225％。******公公司是目前中中國最大的尿尿素生產(chǎn)廠和和油脂化工基基地，擁有全全國最大的合合成氨、尿素素、脂肪酸和和脂肪胺裝置置,年產(chǎn)合成成氨90萬噸、尿尿素124萬噸,是全國16個化工基基地之一，是是中國5000家大型企業(yè)業(yè)和500家經(jīng)濟濟效益最佳工工業(yè)企業(yè)之一一。發(fā)達的工程機械械制造業(yè)瀘州是全國九大大工程機械生生產(chǎn)基地之一一，是全國大大中型全液壓壓汽車起重機機、挖掘機制制造中心?，F(xiàn)已組成了以長長江起重機廠廠、長江挖掘掘機廠、長江江液壓件廠為為骨干的四川川*********公司司，集團公司司已形成國家家級工程機械械主機、基礎(chǔ)礎(chǔ)件和維修配配套成龍的生生產(chǎn)體系。發(fā)達的釀酒工業(yè)業(yè)瀘州釀酒工業(yè)歷歷史悠久，以以盛產(chǎn)國家名名酒“瀘州老窖酒酒”和“古藺郎酒”馳名中外，是是國家名優(yōu)酒酒生產(chǎn)基地，舉舉世聞名的酒酒城。現(xiàn)已發(fā)發(fā)展成為以**********公司、古古藺郎酒廠為為骨干體系的的國家級、省省級飲料酒釀釀造業(yè)綜合體體系，是全國國同時擁有兩兩個國家名酒酒的三個地區(qū)區(qū)之一。第二節(jié)：瀘州市市未來發(fā)展規(guī)規(guī)劃綜述瀘州市城市規(guī)劃劃發(fā)展主要將將圍繞建設(shè)大大城市的目標標，按照建設(shè)設(shè)現(xiàn)代化大城城市的要求，突突出山水園林林特色，加強強城市建設(shè)與與管理，提高高城市規(guī)劃和和設(shè)計水平，走走城市可持續(xù)續(xù)發(fā)展道路。城市遠期規(guī)劃((2020年)為四川商貿(mào)貿(mào)大城市,建成區(qū)為62.28平方公里,市區(qū)集聚人人口70萬人。城市市整體布局結(jié)結(jié)構(gòu)形態(tài)為有有機疏散,分片集中的的環(huán)形組團結(jié)結(jié)構(gòu),總體布局設(shè)設(shè)置中心半島島和小市片區(qū)區(qū)一個聯(lián)合市市級中心,沙灣、安富富二個片區(qū)和和若干組團。目前瀘州市城市市的主要發(fā)展展規(guī)劃主要有有以下幾點：：1、市中心以舊舊城改造為主主，水井溝一一帶定位于瀘瀘州市中心商商業(yè)區(qū)，濱江江路為休閑、餐餐飲一條街目前，以實施迎迎暉路水井溝溝市府路小市市杜家街等舊舊城改造和濱濱江路環(huán)境綜綜合整治工作作。2、新區(qū)建設(shè)以以城北新區(qū)、城城西新區(qū)和西西部化工城建建設(shè)為主，城城北新區(qū)將建建設(shè)成為新的的居住和商貿(mào)貿(mào)集散中心，西西部化工城將將成為瀘州市市新的工業(yè)中中心目前，城北新區(qū)區(qū)規(guī)劃面積10平方公里,已全面啟動動城北新區(qū)龍龍馬大道***西路北延線線納溪河?xùn)|新新區(qū)藍田重灣灣小區(qū)等新區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)；；開展**西路西延延線主干道電電纜下地等城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等工作作。并且，瀘瀘州市政府已已在城北新區(qū)區(qū)設(shè)立了瀘州州市經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)，提提出了“加快**西路北延延線龍馬大道道納溪河?xùn)|新新區(qū)建設(shè)，全全面拓展城北北新區(qū)，建成成6公里城市道道路，年底形形成規(guī)模?！钡臎Q策。西部化工城總體體規(guī)劃已經(jīng)完完成，于去年年10月19日在成都通通過專家評審審?；こ前窗础币怀撬膮^(qū)”的總體思路路進行規(guī)劃，即即四川西部化化工城，以******為為主的納溪化化工園區(qū)，以以省級瀘州經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)為主的龍龍馬潭化工園園區(qū)，以瀘化化廠為主的高高壩化工園區(qū)區(qū)和以*****為主的合合江化工園區(qū)區(qū)。3、交通規(guī)劃設(shè)設(shè)施瀘州目前已形成成發(fā)達的水陸陸空立體交通通網(wǎng)絡(luò)和通訊訊網(wǎng)絡(luò)，對外外交通、通訊訊極其便捷。陸地交通：3221國道縱貫全全境，并有大納納（貴州大方方至瀘州納溪溪）公路溝通通，是四川最最便捷的出海海南通道。隆隆納（隆昌到到納溪）高速速公路已建成成并與成渝高高速公路相連連接。空中交通：瀘州州至北京、上上海、廣州、海?？凇⒗ッ?、貴陽等地地的直達航班班已開通。水域交通：瀘州州港已成為四四川長江上游游常年通行1000噸級船舶的的港口和四川川省的長江第第一大港。瀘瀘州港集裝箱箱多用途碼頭頭是年吞吐量量5萬標箱的直直立式綜合性性碼頭。通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊訊網(wǎng)絡(luò)先進高高效--已建成國內(nèi)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上規(guī)規(guī)模最大、信信息最齊全的的酒類專業(yè)網(wǎng)網(wǎng)——中國酒類信信息網(wǎng)、中國國西部農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品市場信息息網(wǎng)、中國西西部化工城信信息網(wǎng)。第三節(jié)：瀘州市市房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀及趨勢概述述瀘州市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程1998年以前前：瀘州市房房地產(chǎn)住宅以以福利建房為為主,房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)集中在市區(qū)區(qū)周圍一帶,規(guī)模較小。1999年：隨隨著國家福利利分房政策的的取消,貨幣分房政政策的實行及及金融機構(gòu)對對房地產(chǎn)消費費的介入(按揭),瀘州市房地地產(chǎn)開發(fā)開始始轉(zhuǎn)入市場經(jīng)經(jīng)濟的軌道,房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)迅速增長,市場供需兩兩旺.2001年：瀘瀘州市完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資9．3億元，增長長53．2％，竣工面面積達87．9萬平方米，銷銷售面積53萬方,實現(xiàn)商品房房銷售4.7億元。隨著著消費者的日日益理性和消消費力較大釋釋放,市場已步入入買方市場階階段瀘州市住宅市場場綜述通過對瀘州市住住宅市場的基基本調(diào)查，瀘瀘州市住宅市市場目前存在在以下特征和和趨勢：住宅業(yè)開發(fā)主要要向郊區(qū)發(fā)展展，其中以城城北新區(qū)和大大山坪為主，集集中了天立花花園、華錦園園、東洲、柏柏香林、佳樂樂花園等中高高檔花園住宅宅。大中型樓盤的開開發(fā)已開始作作為市場的主主流，小區(qū)的的開發(fā)開始注注重環(huán)境、戶戶型、及整體體規(guī)劃設(shè)計等等方面，產(chǎn)品品已具有較高高質(zhì)素。郊區(qū)項目的價格格主要在1000元/平方米——1800元/平方米之間間，市區(qū)新建建項目的價格格在1300——1800元/平方米，說說明相比較其其他二線城市市，瀘州市居居民已具有較較高的消費力力水平。消費者購房開始始趨向理性化化，表現(xiàn)為一一方面開始注注重開發(fā)商的的品牌實力及及物業(yè)品質(zhì)，另另一方面已經(jīng)經(jīng)具備一定的的法律常識，懂懂得利用法律律常識維護自自己。三、瀘州市商業(yè)業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前在售售的商業(yè)物業(yè)業(yè)總量在40萬方左右，商商業(yè)物業(yè)的分分布主要集中中在市中心水水井溝商圈、大大山坪商圈及及城北新區(qū)一一帶。水井溝商圈的商商業(yè)物業(yè)主要要以大型商場場為主。目前前，在水井溝溝一帶聚集了了升琦發(fā)、瀘瀘州商業(yè)大世世界、水晶廣廣場、酒城購購物中心、瀘瀘州商業(yè)步行行街（滕王閣閣）、龍城大大廈等一大批批地段位置優(yōu)優(yōu)越的大型商商場。商業(yè)面面積在20萬方左右，商商場定位基本本以大型綜合合性商場為主主。大山坪商圈的商商業(yè)物業(yè)主要要以商住樓的的形式出現(xiàn)，底底層商場既可可作整體商場場，又可靈活活分割為臨街街門面。目前前，在售主要要有佳樂雅典典園和福華大大廈，市場總總供給量大約約在2萬方左右。城北新區(qū)作為瀘瀘州市新的商商貿(mào)集散中心心，商業(yè)物業(yè)業(yè)主要以大型型的集貿(mào)、專專業(yè)市場形式式出現(xiàn)。目前前，正在建設(shè)設(shè)或在售的有有科維商城、三三九燈飾城（剛剛開業(yè)）、利利民回龍灣綜綜合市場等。瀘州市商業(yè)物業(yè)業(yè)較大的供給給量必然導(dǎo)致致競爭的白熱熱化，商業(yè)物物業(yè)競爭的趨趨勢也必然從從地段、價格格的硬件競爭爭向商場規(guī)劃劃、商場個性性、商業(yè)及物物業(yè)管理等軟軟件競爭發(fā)展展。本章相關(guān)結(jié)論瀘州市宏觀經(jīng)濟濟發(fā)展狀況良良好。瀘州市市居民已具有有較高的消費費能力和較強的消費欲欲望瀘州市的工業(yè)支支柱產(chǎn)業(yè)以化化工、機械、釀釀酒為主，主主要大中型企企業(yè)有*******、四四川*********公公司、**********公司等瀘州市的商業(yè)格格局已形成市市中心以大型型綜合性商場場為主，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心以集貿(mào)貿(mào)市場、專業(yè)業(yè)市場為主，并并存共榮的局局面瀘州市的城市規(guī)規(guī)劃主要以圍圍繞大城市為為目標，以市市中心為主城城區(qū)，以組團團式向外擴展展。城市新區(qū)區(qū)建設(shè)以城北北新區(qū)、西部部化工城等為為主瀘州市房地產(chǎn)市市場發(fā)展迅速速，開發(fā)投資資額增長速度度較快.商業(yè)物業(yè)的競爭爭將不再僅僅僅是地段和價價格的競爭，商商業(yè)物業(yè)的核核心競爭力將將是包涵商場場規(guī)劃、業(yè)態(tài)態(tài)組合定位及及招商執(zhí)行等等在內(nèi)的項目目資源的整合合力。第二章：瀘州市市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查第一節(jié)：瀘州市市商業(yè)分布情情況及特點瀘州市位于四川川省南部沱江江與長江的匯匯合處，改革革開放以來，城城市建設(shè)快速速發(fā)展，城市市規(guī)模迅速擴擴大，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施不斷完善善，人民的生生活水平以及及生活質(zhì)量也也在逐年提升升。城市的零零售商業(yè)也隨隨之而產(chǎn)生了了日新月異的的變化。但是是相對于國內(nèi)內(nèi)同等城市的的商業(yè)發(fā)展狀狀況來看，瀘瀘州市整體商商業(yè)的發(fā)展水水平仍處在起起步階段。發(fā)發(fā)展的速度相相對緩慢。就就目前而言，瀘瀘州市商業(yè)主主要集中分布布于沱江商業(yè)業(yè)城、水井溝溝商業(yè)區(qū)、白白招牌商業(yè)區(qū)區(qū)三個區(qū)域內(nèi)內(nèi)。沱江商業(yè)城區(qū)域域沱江商業(yè)城區(qū)域域以公交鞋城城為中心。它它東起雙井溝溝、西至沱二二橋、南起沱沱一橋、北至至龍南路，商商業(yè)輻射面積積可至整個小小市。是政府府大力扶持的的大型商業(yè)專專業(yè)批發(fā)市場場。商業(yè)區(qū)域域內(nèi)經(jīng)營業(yè)種種涉及農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品、建材、鞋鞋類、五交化化、日用百貨貨、燈飾、化化纖、服裝、床床上用品等。商商品的經(jīng)營方方式以批發(fā)為為主零售為輔輔相結(jié)合，商商業(yè)城由十家家商場組成；；主要針對的的消費者以瀘瀘州周邊城鄉(xiāng)鄉(xiāng)大眾消費者者為主；經(jīng)營營檔次中低檔檔。整個商城城的業(yè)種、業(yè)業(yè)態(tài)組合比較較混亂；雖然然商品品種齊齊全，價格低低廉，但商品品的品質(zhì)不高高，大多數(shù)以以個體戶經(jīng)營營者居多，毫毫無品牌可言言。從外部購購物環(huán)境來看看，街道狹窄窄、臟亂，車車流、人流穿穿行其中，整整個商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)規(guī)劃不完善；；從商業(yè)區(qū)商商場內(nèi)部購物物環(huán)境來看，室室內(nèi)裝修落后后，燈光昏暗暗，硬件設(shè)施施陳舊，服務(wù)務(wù)意識淡漠，商商場內(nèi)經(jīng)營管管理水平仍然然停留在九十十年代初期，甚甚至存在沒有有統(tǒng)一管理模模式的商場。嚴嚴格來講，整整個商業(yè)區(qū)只只能算是一個個傳統(tǒng)的綜合合批發(fā)市場，而而不能稱之為為商圈。水井溝商業(yè)區(qū)水井溝商業(yè)區(qū)東東起珠子街、西西至**路、南起起治平路、北北至**北路，是本市市商業(yè)中心區(qū)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)內(nèi)由摩爾百貨貨、匯通百貨貨和街邊專業(yè)業(yè)店、專賣店店為主要商業(yè)業(yè)形態(tài)構(gòu)成元元素。經(jīng)營業(yè)業(yè)種主要涉及及日用百貨、服服裝、化妝品品、眼鏡、通通訊器材、大大小家電、飾飾品、食品、鮮鮮花、藥品、餐餐飲等。該區(qū)區(qū)域是瀘州傳傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)區(qū)，是市民主主要的購物區(qū)區(qū)域，集中了了較多的國內(nèi)內(nèi)外中檔品牌牌，加之國際際快餐巨頭—肯德雞、麥麥當勞和德克克士的入駐，區(qū)區(qū)域內(nèi)消費人人流很旺盛，整整體消費力以以中高檔為主主。但是，該該商圈現(xiàn)有的的業(yè)態(tài)組合尚尚未成熟，存存在著商場經(jīng)經(jīng)營設(shè)施陳舊舊，缺乏個性性特色商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點，且區(qū)域域內(nèi)無明顯的的錯位經(jīng)營規(guī)規(guī)劃，現(xiàn)有的的商業(yè)網(wǎng)點重重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象象嚴重等問題題，所以，引引進先進的零零售業(yè)態(tài)是該該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)態(tài)組合合理和和商業(yè)良性發(fā)發(fā)展的趨勢所所在。白招牌商業(yè)區(qū)白招牌商業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)域東起***北路、西至至龍泉橋、南南起慈善路、北北至興窿街，以道路兩邊店鋪為主要商業(yè)經(jīng)營形式構(gòu)成，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店、專賣店、超市等，商品品種較豐富，主要針對中低檔消費群體，購物氛圍比較濃厚。但從商業(yè)區(qū)整體上看，店鋪數(shù)量較少，單鋪營業(yè)面積不大，不具備規(guī)模性。特色商業(yè)街的形成上還有待一定時間的培育。同時，由于該區(qū)域內(nèi)分布大量的居民社區(qū)，具有大量潛在的消費群體，因此，該商業(yè)區(qū)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿ΑＯ嚓P(guān)結(jié)論：瀘州市零售商業(yè)業(yè)發(fā)展還停留留在目前國內(nèi)內(nèi)發(fā)達城市的的初級階段一方面城市的商商業(yè)發(fā)展隨著著城市經(jīng)濟的的發(fā)展，取得得了長足的進進步，有了現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)的繁繁榮景象；另另一方面，瀘瀘州市的規(guī)模模和市場容量量有限，以及及現(xiàn)有商業(yè)運運作者經(jīng)營理理念滯后，也也為整個瀘州州商業(yè)的發(fā)展展帶來很大的的局限性城市商業(yè)中心規(guī)規(guī)劃缺乏系統(tǒng)統(tǒng)化和科學(xué)化化幾個商業(yè)繁榮區(qū)區(qū)特色不明顯顯水井溝的品牌還還不足以滿足足城市高收入入層的消費；；沱江商業(yè)城城的統(tǒng)一管理理有待加強；；白招牌的專專賣店品種太太單調(diào)缺乏綜合型的商商業(yè)網(wǎng)點到目前為止，購購物中心這種種先進的零售售業(yè)態(tài)還沒有有在瀘州出現(xiàn)現(xiàn)缺乏城市零售商商業(yè)的“領(lǐng)航者”無論匯通還是摩摩爾，都只是是傳統(tǒng)百貨的的業(yè)態(tài)，在商商品組合和購購物環(huán)境以及及品牌品質(zhì)上上都不足以引引導(dǎo)消費第二節(jié)：瀘州市市零售業(yè)態(tài)個個案調(diào)查1、摩爾商場表1-2-1地址位于**北路緊緊臨臨郵電大樓(地處市中心心繁華地段段，人人流量和購購買買力強營業(yè)面積1.25萬平方方米米性質(zhì)私營市場定位以經(jīng)營高、中檔檔商商品為主，但但但市場定位位不不明確。在在定定位上求全全求求大，反而而使使整個賣場場顯顯得業(yè)種組組合合混亂、樓樓層層規(guī)劃不合合理理，商場整整體體經(jīng)營檔次次和和形象受到到一一定的影響響商場規(guī)劃LG：餐飲、超超市、通信信、滋補品品、煙煙酒、工藝藝品品、眼鏡、小小小家電、照照相相器材、音音響響制品1F：床上用用品品、化妝品品、男男鞋、女鞋鞋、運運動鞋、內(nèi)內(nèi)衣衣、女雜、男男男雜、家飾飾品品、皮具、鐘鐘鐘表、金銀銀珠珠寶、太陽陽鏡鏡2F：IT產(chǎn)產(chǎn)品品、文具、玩玩玩具、童裝裝、少少女裝、少少淑淑女裝、休休閑閑裝、男裝裝、太太陽鏡、男男雜雜、女雜經(jīng)營狀況摩爾商場地處商商業(yè)業(yè)中心地帶帶，又又是本地唯唯一一的一家規(guī)規(guī)模模最大、商商品品最豐富，促促促銷活動最最活活躍的大型型百百貨公司，購購購物環(huán)境寬寬敞敞明亮，商商場場設(shè)施有：：停停車場、皮皮鞋鞋美容、母嬰嬰室、寄物物臺臺、免費兒兒童童天地、禮禮品品包裝、雙雙向向扶梯共四四部部，中央空空調(diào)調(diào)等。但自自開開業(yè)以來在規(guī)規(guī)劃上一直直調(diào)調(diào)整不到位位，品品牌商戶組組合合混亂，樓樓層層經(jīng)營主題題不不鮮明，商商品品陳列缺乏乏專專業(yè)性,從業(yè)人員服服務(wù)意識淡淡薄薄。但在商商場場推廣方面面規(guī)規(guī)劃較好，配配配套服務(wù)設(shè)設(shè)施施完善，使使商商場在本地地消消費者心目目中中已具有一一定定地位，如如果果加強對商商場場規(guī)劃和業(yè)業(yè)種種組合的調(diào)調(diào)整整，符合行行業(yè)業(yè)和市場的的要要求并建立立完完善的管理理體體系，將會會爭爭取到更多多的的市場份額額。2、匯通百貨表1-2-2地址**北路與***路路的交匯處(地處市中心心繁華地段段，人人流量和購購買買力強營業(yè)面積6400平方米米性質(zhì)股份公司市場定位以經(jīng)營中檔產(chǎn)品品為為主，市場場定定位明確。在在在商品定位位上上以大眾商商品品為主，目目前前正進行“傳統(tǒng)百貨+流行百貨”相結(jié)合的調(diào)調(diào)整，因此此吸吸引了部分分著著名國內(nèi)中中檔檔品牌進駐駐，在在商品組合合上上面也開始始追追求專業(yè)化化，使使得整個商商場場在市民心心目目中有很高高的的信譽度；；但但由于其專專業(yè)業(yè)性和經(jīng)營營理理念的欠缺缺，在在商場整體體規(guī)規(guī)劃調(diào)整方方面面還有待提提高高商場規(guī)劃LG：超市、餐餐飲、煙酒酒茶1F：化妝品品、女女雜、鐘表表、男男鞋、女鞋鞋、運運動鞋、工工藝藝品、金銀銀珠珠寶、小家家電電、眼鏡、照照照相器材2F：少女裝裝、少少淑女裝、休休休閑裝、童童裝裝3F：男裝、內(nèi)內(nèi)衣、床上上用用品、女雜雜、男男雜、童裝裝、針針織4F：家電、箱箱包、廚具具、兒兒童用品、運運運動服飾、運運運動器材、樂樂樂器、文具具、經(jīng)營狀況傳統(tǒng)百貨零售形形態(tài)態(tài)，商場購購物物環(huán)境簡潔潔明明亮，主要要設(shè)設(shè)施有：寄物物臺、禮品品包包裝、雙向向扶扶梯共八部部，中中央空調(diào)等等。商場經(jīng)營營模式主要采采取聯(lián)營為主主的經(jīng)營方式式。在經(jīng)營管管理上實行了了統(tǒng)一商場形形象、并進行行統(tǒng)一規(guī)劃，對對人員和貨品品進行統(tǒng)一的的管理。建立立了較完善的的管理制度，并并將制度落實實到實處，以以制度管人；；保持了良好好的廠商合作作關(guān)系，在商商圈中有較好好的口碑。匯匯通百貨自開開業(yè)十年來順順應(yīng)瀘州商業(yè)業(yè)市場的發(fā)展展，對自身形形象很好的維維護，在市民民心目中樹立立了較好品牌牌形象。但是是,隨著市場競競爭的日益激激烈，如果不不在其經(jīng)營理理念和規(guī)劃上上有所調(diào)整，順順應(yīng)市場的發(fā)發(fā)展趨勢，最最終也將會被被市場所淘汰汰。第三節(jié)：瀘州零零售業(yè)發(fā)展趨趨勢21世紀的零售售業(yè)仍將是最最主要的服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)主流。零零售業(yè)的發(fā)展展水平不僅體體現(xiàn)出一個城城市商業(yè)的發(fā)發(fā)展狀況，也也代表了一個個城市的經(jīng)濟濟、文化的發(fā)發(fā)展狀況。五五年前，瀘州州的零售業(yè)可可以說還相當當?shù)穆浜螅侔儇浌竞蛯Ｙu店、專業(yè)業(yè)店等零售業(yè)業(yè)態(tài)少之又少少。消費者需需要購買適合合自己消費品品都只能遠赴赴成都、重慶慶等大城市。其其零售商業(yè)市市場的落后可可見一斑。隨隨著近年來瀘瀘州市經(jīng)濟和和零售商業(yè)的的發(fā)展，這一一現(xiàn)象已經(jīng)得得到較大的改改觀，市區(qū)內(nèi)內(nèi)初步形成沱沱江商業(yè)城、水水井溝、白招招牌三大商業(yè)業(yè)區(qū)。國際和和國內(nèi)的一些些著名零售品品牌也紛紛進進駐瀘州中心心商業(yè)區(qū)，各各區(qū)域正逐步步形成自身的的商業(yè)特色，吸吸引不同階層層和消費力的的消費群體。從城市整體的商商業(yè)發(fā)展水平平來看，瀘州州商業(yè)的發(fā)展目目前還停留在在國內(nèi)90年代初期。從城市商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)來看，近年來來城市商業(yè)項項目的開發(fā)大大多但是都在在無專業(yè)商業(yè)業(yè)規(guī)劃的前提提下進行開發(fā)發(fā)，對于商業(yè)業(yè)物業(yè)的后期期運作沒有提提前規(guī)劃，造造成整個城市市商業(yè)規(guī)劃不不合理，業(yè)態(tài)態(tài)格局單一，從從而造成大量量商鋪空置，資資源浪費現(xiàn)象象嚴重；從現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點來看，雖雖然現(xiàn)有商場場數(shù)量較多，但但卻沒有出現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績特特別突出的商商場，也沒有有一家商場能能在市場上引引領(lǐng)城市零售售發(fā)展的方向向，帶動城市市的流行消費費，大多數(shù)的的商場還停留留在同質(zhì)化競競爭的層面上上。這種現(xiàn)象象已嚴重制約約了瀘州的商業(yè)發(fā)發(fā)展，也影響響了整體城市市的經(jīng)濟發(fā)展展；從瀘州目目前零售商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)現(xiàn)有的零售業(yè)業(yè)態(tài)組合存在在較多不合理理性，商場內(nèi)內(nèi)的購物環(huán)境境、商場形象象、樓層分布布、商業(yè)設(shè)施施、商品結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面都非非常落后，如如果繼續(xù)維持持現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)格局，一方方面將是無法法滿足消費者者的日益提高高的消費需求求，另一方面面也對城市零零售商業(yè)發(fā)展展毫無積極推推動促進作用用；從商業(yè)的的業(yè)態(tài)發(fā)展來來看，百貨商商場中的摩爾爾百貨和匯通通百貨經(jīng)營定定位為中檔偏偏高的消費結(jié)結(jié)構(gòu)，周邊專專賣店就完全全針對于中低低檔消費群，超超市中只有匯匯通和摩爾超超市經(jīng)營情況況良好，專業(yè)業(yè)主題店只涉涉及了眼鏡、通通訊、服裝幾幾個行業(yè)，品品牌和數(shù)量方方面遠遠不能能滿足現(xiàn)有消消費者的需求求，專賣店更更是只有少有有的幾個中檔檔品牌入駐，所所以從目前商商業(yè)的數(shù)量、層層次、行業(yè)、規(guī)規(guī)模、環(huán)境來來說與目前城城市消費者日日益增長的購購物需求相差差甚遠。所以以瀘州商業(yè)面面臨的形勢是是必須進行新新型商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的增加和現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種種的調(diào)整；根據(jù)對瀘州市場場現(xiàn)有商業(yè)格格局的調(diào)查，結(jié)結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟濟發(fā)達城市商商業(yè)發(fā)展過程程來看，瀘州州零售商業(yè)將將會呈現(xiàn)以下下發(fā)展趨勢：：1、城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村村商圈將高速速成長，成為為不可忽視的的主要消費市市場在以往經(jīng)經(jīng)濟高度發(fā)展展的過程中，都都市鄉(xiāng)村的商商業(yè)都會朝兩兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水水準較高，鄉(xiāng)村成成長則較緩慢，因因此，一般只有都會會商圈的形成成，而基本上上無城鎮(zhèn)可形形成主要商圈圈的可能。20世紀80年代后的快快速轉(zhuǎn)變中，上上海、廣州、北北京、重慶等等以外的次級級城市消費力力量已明顯成成長至不可忽忽視的地步，大大型零售業(yè)也也紛紛轉(zhuǎn)往次次級都會區(qū)發(fā)發(fā)展，由于周邊商商圈的成熟，使使城市中原來來核心商圈的的地位開始受受到威脅和動動搖。就匯通通、摩爾而言言幾乎占據(jù)了了整個瀘州商商業(yè)中心市場場，匯通正以以瀘州商業(yè)老老大的地位，以以百貨公司和和超市的形式式向周邊區(qū)縣縣快速發(fā)展，預(yù)料今后此一趨向更加明顯，提供城郊和鄉(xiāng)村住家消費為主的城鎮(zhèn)商圈將明顯成型且高速成長。2、都會商圈將將由以往線(主要街道)的發(fā)展，改改朝面的擴散散商圈巷道內(nèi)的住住宅區(qū)將遭侵侵蝕，都會區(qū)內(nèi)的的高房價、高高房租，將使使商圈內(nèi)的住住家難以負荷荷而遷出。同同樣地，主要要街道的店租租也將迫使小小型零售業(yè)者者面臨成本不不堪負荷的危危機，不得不不改往商圈巷巷道內(nèi)住宅區(qū)區(qū)發(fā)展。并藉藉由獨特性、個個性化的高品品質(zhì)消費訴求求，吸引街道道人潮或特定定主顧轉(zhuǎn)入巷巷道。從目前前瀘州各主要要商圈紛紛規(guī)規(guī)劃和修建商商業(yè)步行街這這一勢頭，我我們已經(jīng)看到到這種發(fā)展趨趨勢。3、超級都會區(qū)區(qū)將發(fā)展出偏偏遠的副都市市，而創(chuàng)造出出新的大型商商圈大型都會區(qū)日益益嚴重的高房房價、交通問問題、停車問問題、空氣污污染、噪音與與現(xiàn)代人日益益注重的生活活品質(zhì)正好背背道而馳。迫迫使都會區(qū)上上班族改以通通勤方式，朝朝都會干道偏偏遠地方末端端發(fā)展，使這這些地方成為為大型住宅都都會，而成為為之副都市。副副都市與都會會區(qū)的交通轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接樞紐，將將形成新的大大型商圈。目目前瀘州市政政府主要圍繞繞水井溝、白白招牌一帶打打造商業(yè)核心心區(qū)，從商業(yè)價值來看看此地段具有有“成都春熙路”、“重慶解放碑"的同等意義義，類似這樣的的新城規(guī)劃在在回龍灣和大大山坪也在規(guī)規(guī)劃和籌建。相相信再過幾年年，瀘州商圈圈將會出現(xiàn)更更多的新網(wǎng)點點。相關(guān)結(jié)論：隨著城市經(jīng)濟的的進一步發(fā)展展，商圈形態(tài)態(tài)將加速變化化：沱江商業(yè)業(yè)城將是政府全力打造造的以批發(fā)為為主的中低檔檔消費中心;;水井溝商圈圈將是集現(xiàn)代代零售業(yè)和高高檔次服務(wù)業(yè)業(yè)為主的“城市中心商商業(yè)區(qū)”；白招牌商商圈將形成瀘瀘州市“商業(yè)店鋪一一條街”，以經(jīng)營流流行時尚的中中低檔商品為為主。整體城市的商業(yè)業(yè)格局將出現(xiàn)現(xiàn)較大的改觀觀，新興的零零售業(yè)態(tài)將紛紛紛入駐，商圈的構(gòu)成成將更加趨于于合理化，消消費者的選擇擇面將不斷增增大。第三章：瀘州市市消費力調(diào)查查分析媒體情況調(diào)查表1-3-1（問問卷反饋）請問您比較相信信下列哪一種種媒體上的廣廣告宣傳？（復(fù)復(fù)選，限選3項）報紙電視廣播雜志售點傳單夾報戶外數(shù)量246291389379389127比例26.71%31.6%4.13%10.1%8.58%4.12%0.98%13.78%結(jié)論：電視、報報紙是人們最最信任的媒體體宣傳工具，它它的比例超過過了50%以上請問您通常通過過什么渠道了了解房地產(chǎn)信信息呢？（復(fù)復(fù)選，限選3項）報紙電視戶外廣告朋友介紹房交會交易中心實地考察DM數(shù)量194164110192567210936比例20.79%17.58%11.79%20.58%6%7.72%11.68%3.86%請問您經(jīng)常閱讀讀的報紙是下下列那些？（復(fù)復(fù)選，限選2項）成都商報華西都市報成都晚報蜀報體壇周報瀘州晚報其它數(shù)量761944112719414比例13.89%35.47%7.5%.0.18%4.94%35.47%2.56%結(jié)論：華西都市市報、瀘州晚晚報是人們閱閱讀時的首選選，它的總比比例超過71%以上請問您喜歡閱讀讀下列那類報報紙版面？（復(fù)復(fù)選，限選3項）新聞版文化娛樂生活版廣告財經(jīng)信息體育版其它數(shù)量267194211627711113比例28.56%20.75%22.57%6.63%8.24%11.87%1.39%結(jié)論：了解時事事動態(tài)、關(guān)心心生活是市民民閱讀報紙首首選，人們的的精神生活水水平的追求已已經(jīng)有了很大大層面的提高高請問您在本地經(jīng)經(jīng)常收看的電電視臺有那些些？（復(fù)選，限限選2項）中央電視臺四川電視臺成都電視臺瀘州電視臺瀘天化有線臺成都有線臺其它數(shù)量2641231016473725比例41.91%19.52%1.59%26.03%1.11%5.87%3.97%結(jié)論：中央電視視臺是市民喜喜愛的電視臺臺，其次是瀘瀘州電視臺。請問您最喜歡收收聽的廣播電電臺是有無數(shù)量10314比例3.09%96.91%結(jié)論：隨著社會會的發(fā)展，新新型的媒介的的興起，使得得廣播電臺已已逐漸被人們們所遺忘；消費行為調(diào)查表1-3-2（問問卷反饋）您多長時間購物物一次每天每周半月一月一季度半年不一定隨意數(shù)量4460121662554107比例13.58%18.52%3.7%4.94%1.85%7.72%16.67%33.02%結(jié)論：無固定的的消費習(xí)慣，消消費行為和意意識還比較不不成熟，這對對于城市的商商業(yè)發(fā)展會帶帶來一定的制制約性；您喜歡在何種場場所購物傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場專賣店超市私人店鋪批發(fā)市場數(shù)量54611063443911721比例12.65%14.29%24.82%7.96%10.07%21.31%3.98%4.92%結(jié)論：市民對新新型的零售業(yè)業(yè)態(tài)接受程度度較好，在未未來的零售市市場上，將是是購物中心、超超級市場和百百貨商場占主主導(dǎo)地位，傳傳統(tǒng)的百貨公公司將逐漸走走向衰落；您認為瀘州市還還應(yīng)增加那種種類型的購物物場所傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場超級市場專賣店私人店鋪批發(fā)市場數(shù)量358135524385116比例0.76%14.76%34.35%13.23%10.94%21.63%0.25%4.08%結(jié)論：市民對現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)格格局的改變持持歡迎的態(tài)度度，預(yù)示著城城市的商業(yè)發(fā)發(fā)展的無限潛潛力和空間，同同時，也看出出大型購物中中心的建設(shè)和和啟動已成為為城市零售業(yè)業(yè)勢在必行的的一發(fā)展趨勢勢；每月用于購買日日常消費品（如如服裝、皮具具、生活耐用用品等）的費費用是多少300元以下300—5000元元500—8000元元800—100000元1000—200000元2000元以上上數(shù)量68988653181比例20.99%30.25%26.54%16.36%5.56%0.30%結(jié)論：人們對商商品的品牌和和品質(zhì)的注重重慢慢提高，追追求高消費的的群體正在形形成；您可以自由支配配的資金主要要用于存款股票/債券購物/娛樂文化消費收藏品房產(chǎn)/汽車其它數(shù)量124261473551039比例32.12%6.74%38.08%9.07%1.3%2.59%10.1%結(jié)論：人們在滿滿足基本物質(zhì)質(zhì)生活的同時時，開始追求求精神生活上上的享受，這這無疑對于城城市的零售商商業(yè)的良性發(fā)發(fā)展起到強大大的推動作用用；您平時的休閑娛娛樂方式是什什么唱歌跳舞旅游看書其它購物運動/健身網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量3612461009812142133比例7.64%2.55%9.77%21.23%20.81%25.69%8.92%2.76%0.63%結(jié)論：人們在滿滿足物質(zhì)需求求的同時，已已經(jīng)開始追求求多層面的精精神生活，購購物亦是人們們休閑娛樂的的首選方式。被調(diào)查者基本情情況表1-3-3（問問卷卷反饋）請問您的年齡是是多多少25歲以下25—40歲41—50歲51—60歲61歲以上數(shù)量6118950231比例18.83%58.33%15.43%7.1%0.31%結(jié)論：年輕人正正逐逐漸成為城城市市商業(yè)的主主體體消費群，城城城市零售商商業(yè)業(yè)的發(fā)展也也將將不可忽視視這這一消費群群。您最高學(xué)歷是高中或以下大專本科碩士或以上數(shù)量217184203比例51.18%43.4%4.72%0.70%結(jié)論：城市市民民文文化素質(zhì)正正逐逐漸提高，對對對外界的新新生生事物的接接受受和認知程程度度也隨之而而提提高，這對對于于新興的零零售售業(yè)態(tài)的進進入入和發(fā)展將將是是一大幸事事。請問您的職業(yè)是是什什么公務(wù)員技術(shù)/研究自由職業(yè)服務(wù)行業(yè)一般職員管理人員高層管理無業(yè)教育者私營業(yè)主其它數(shù)量131921373715741377216比例4.01%5.86%6.48%11.42%11.42%4.63%22.84%4.01%2.16%22.22%4.94%結(jié)論：從事企業(yè)業(yè)管管理層和私私營營業(yè)主的消消費費群體已經(jīng)經(jīng)逐逐漸居多，城城城市的穩(wěn)定定收收入的消費費群群將是零售售商商業(yè)的主體體對對象。您的家庭月收入入是是（元）1000以下1000/1999992000/2999993000/3999994000/4999995000/5999996000/6999997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例8.95%26.8%27.4%14.2%6.17%2.16%0.62%1.23%12.35%結(jié)論：整體城市市家家庭收入已已呈呈明顯上升升趨趨勢，高消消費費家庭比例例越越來越大，為為為未來城市市商商業(yè)的多元元化化發(fā)展提供供了了良好的生生存存基礎(chǔ)。相關(guān)結(jié)論：隨著經(jīng)濟的發(fā)展展，瀘瀘州市民的的消消費行為習(xí)習(xí)慣慣已趨于消消費費內(nèi)容多元元化化、需求層層次次復(fù)雜化、購購購買行為理理性性化，購物物除除了滿足生生活活需要外，更更更多是為了了滿滿足心理需需要要相對于其他城市市，瀘瀘州市民在在消消費意識和和消消費習(xí)慣方方面面都屬于一個個比較傳統(tǒng)的城市，在引導(dǎo)導(dǎo)消費的層層面面上還有更更多多的潛力可可挖挖購物中心成為人人們們最容易接接受受的商業(yè)形形態(tài)態(tài)瀘州市民的休閑閑娛娛樂方式相相對對單調(diào)，選選擇擇“看書”的占了最大大比例，側(cè)側(cè)面面說明瀘州州市市的休閑娛娛樂樂設(shè)施不豐豐富富，健康的的休休閑方式很很少少此次調(diào)查對象以以企企業(yè)管理人人員員和私營業(yè)業(yè)主主比例最大大，他他們將是未未來來的主要消消費費生力軍，注注注重他們的的消消費習(xí)慣將將幫幫助到項目目的的商業(yè)進行行更更準確的規(guī)規(guī)劃劃和定位第四章瀘州市市商商業(yè)物業(yè)調(diào)調(diào)查查第一節(jié)：在售//待待售商業(yè)物物業(yè)業(yè)調(diào)查一、瀘州市主要要在在售商業(yè)物物業(yè)業(yè)調(diào)查表：：表1-4-1名稱區(qū)域建筑面積（萬㎡）售價范圍萬元/㎡經(jīng)營定位升琦發(fā)水井溝2．8綜合性商場瀘州商業(yè)大世界界水井溝3．6綜合性商場水晶廣場水井溝1.20．29-1．．8綜合性商場酒城購物中心水井溝31.7-3．22綜合性商場瀘州商業(yè)步行街街水井溝2.30．4-2．55獨立門面白金玉大廈水井溝0．12-4獨立門面大什字商廈水井溝1．20．4-0．663-4（門面）綜合性商場科維商城城北新區(qū)10.2綜合批發(fā)市場三九燈飾市場城北新區(qū)1.50.3-1燈飾專業(yè)市場長江商城城北新區(qū)1.21-2糖酒專業(yè)市場回籠灣利民綜合合市市場城北新區(qū)41-2集貿(mào)市場佳樂雅典園大山坪1．20．5-1未定富華大廈大山坪0．5超市二、瀘州市商業(yè)業(yè)物物業(yè)綜述瀘州市目前商業(yè)業(yè)主主要分布在在水水井溝、城城北北新區(qū)、大大山山坪一帶。水井溝作為瀘州州市市的傳統(tǒng)和和現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中中心心，區(qū)域輻輻射射力度較大大。目目前市場供供給給量也相當當大大，在20萬方左右，主主主要以大型型商商場、商業(yè)業(yè)門門面為主。大大大型商場已已營營業(yè)的有匯匯通通百貨、摩摩爾爾購物中心心、成成商王達商商場場等；在售售在在建的有升升琦琦發(fā)、瀘州州商商業(yè)大世界界、水水晶廣場、酒酒酒城購物中中心心、瀘州商商業(yè)業(yè)步行街、大大大什字商廈廈等等，市場競競爭爭已相當激激烈烈。在售物物業(yè)業(yè)售價范圍圍在在0.3-4萬/㎡左右。城北新區(qū)和大山山坪坪一帶是瀘瀘州州市的商業(yè)業(yè)副副中心，目目前前新建和在在售售物業(yè)主要要以以大型專業(yè)業(yè)市市場和集貿(mào)貿(mào)市市場為主，市市市場的供給給量量在20萬方左右，供供供給物業(yè)市市場場定位的的的差差異化和專專業(yè)業(yè)性較為明明顯顯。售價范范圍圍在0.2-2萬/㎡左右。第二節(jié)：瀘州市市民民商鋪投資資渠渠道調(diào)查商鋪投資渠道共共設(shè)設(shè)計問卷324份，采取入入戶和街坊坊兩兩種方式，其其其中150份問卷消費費者有購買買商商業(yè)鋪面的的打打算，本次次統(tǒng)統(tǒng)計主要針針對對150份有效問卷卷展開，結(jié)結(jié)果果統(tǒng)計分析析如如下：表1-4-2（問問卷卷反饋）消費者最看好瀘瀘州州市商圈的的鋪鋪面為：水水井井溝商圈。分析：水井溝商商圈圈作為瀘州州市市傳統(tǒng)和現(xiàn)現(xiàn)代代商業(yè)中心心，仍仍是大部分分消消費者投資資的的第一選擇擇。目前已購買商業(yè)業(yè)鋪鋪面的人數(shù)數(shù)為為少數(shù)部分分人人，大部分分人人有購買商商業(yè)業(yè)鋪面打算算的的消費者還還沒沒有購買鋪鋪面面。分析：購買商鋪鋪的的消費者基基本本上屬初次次置置業(yè)，市場場引引導(dǎo)的難度度將將相對較易易。已購買商業(yè)鋪面面的的那部分人人中中，鋪面用用途途主要以自自營營為主。分析：瀘州目前前市市場經(jīng)濟發(fā)發(fā)展展迅速，商商家家經(jīng)營狀況況較較好，欲想想介介入商貿(mào)的的群群體較大。已購買商業(yè)鋪面面的的那部分消消費費者，對商商業(yè)業(yè)鋪面的不不滿滿意主要表表現(xiàn)現(xiàn)為：面積積太太小、通風(fēng)風(fēng)采采光、周邊邊環(huán)環(huán)境不好三三大大因素。分析：目前瀘州州市市的商業(yè)鋪鋪面面正在營業(yè)業(yè)的的除了匯通通百百貨、摩爾爾購購物中心、成成成商王達商商場場等以外，大大大部分商業(yè)業(yè)鋪鋪面以臨街街門門面、新建建市市場為主。舊舊舊的臨街門門面面容易存在在面面積太小、通通通風(fēng)采光不不好好等原因，新新新建市場一一般般存在周邊邊環(huán)環(huán)境不好等等因因素。消費者購買商業(yè)業(yè)鋪鋪面考慮的的首首要因素是是：：地理位置置。消費者購買商業(yè)業(yè)鋪鋪面對營業(yè)業(yè)面面積的需求求：：主要在10-50㎡之間。消費者購買商鋪鋪愿愿投入資金金：：主要在10-40萬之間。消費者購買商業(yè)業(yè)鋪鋪面會選擇擇的的付款方式式：：以按揭為為主主。分析：按揭可以以讓讓消費者以以租租養(yǎng)鋪，降降低低投資成本本和和運營成本本。消費者需要銀行行按按揭的成數(shù)數(shù)：：五成十年年為為主。分析：五成十年年是是目前瀘州州市市最高的按按揭揭成數(shù)和年年限限，消費者者傾傾向于五成成十十年主要有有兩兩個原因：：一一是投資者者可可以以租養(yǎng)養(yǎng)鋪鋪，降低投投資資成本和風(fēng)風(fēng)險險；二是自自營營者可以避避免免一次性投投入入較大，降降低低資金運作作壓壓力。消費者對商業(yè)鋪鋪面面配套服務(wù)務(wù)的的主要需求求是是：自動扶扶梯梯、統(tǒng)一物物管管、公共衛(wèi)衛(wèi)生生間、兒童童娛娛樂四方面面。消費者對商業(yè)鋪鋪面面配套服務(wù)務(wù)持持無所謂的的是是：觀景咖咖啡啡廳、地下下車車庫、庫房房。消費者不需要的的商商業(yè)鋪面配配套套服務(wù)主要要是是：地下車車庫庫、庫房。分析：消費者對對商商業(yè)鋪面的的配配套服務(wù)的的需需求主要是是以以較為實用用的的基本配套套為為主；觀景景咖咖啡廳、地地下下車庫、庫庫房房等針對性性較較強的配套套總總體需求較較低低，但實際際作作用仍較強強。消費者能承受的的物物業(yè)管理費費用用：主要在6元/月*㎡以下。消費者認為白塔塔附附近的商場場商商鋪價格（使使使用面積）主主主要在：平平街街層2.5萬以下；二二層1萬以下；三三層5000元以下。在白塔附近的黃黃金金地段，消消費費者對門面面的的主要認同同價價格（使用用面面積）為：35000元/㎡以下。相關(guān)結(jié)論：投資地段傾向于于中中心商業(yè)地地段段，商鋪地地段段位置的重重要要性在市民民腦腦中有根生生地地固的印象象買商鋪投資還不不是是一種認同同率率較高的方方式式投資能力相對較較低低，對風(fēng)險險的的敏感性相相對對較強。對商場整體認識識不不夠，對商商場場的專業(yè)配配套套要求不高高。第三節(jié)、主要競競爭爭對手分析析一、主要競爭對對手手個案分析析瀘州商業(yè)大世界界表1-4-3開發(fā)商瀘州市**區(qū)**************公司司策劃代理公司******************項目地址***********（一面臨臨**）建筑面積3.6萬公攤率38%工程進度地上6層左右付款方式50萬以下，一一次性付付款；50萬以上，按按揭（五成成十十年）交房時間2002年底樓層層數(shù)8層（地下一層層，地地上七層）銷售價格1F：0.6--22.6萬，均價：1.4萬；/2F：0.6-22.6萬，均價：1.2萬銷售率銷售較差，約在在220-300%%左右商場定位綜合性大商場業(yè)態(tài)組合-2層：停車場場；/--1層，超市（普普普爾斯馬特特）；；1F：黃金、珠珠寶寶、日化、裝裝裝飾品等；/2F：女裝、男男裝、童裝裝；；3F：鞋類、家家電電配套設(shè)施中央空調(diào)、貨梯梯一一部、扶梯梯、觀觀光電梯兩兩部部交房標準浮膠漆內(nèi)墻、花花崗崗石地面、輕輕輕鋼龍骨礦礦棉棉板吊頂策劃銷售方式返租銷售方式，88%的回報率。引引進大型商家家，“中心店+精品店”優(yōu)劣分析地段較好，兩面面臨臨街，一面面臨臨白塔廣場場；；商場自身設(shè)計較較好好，內(nèi)設(shè)中中庭庭，出口較較多多；銷售方式采取返返租租方式，投投資資回報率8%；價格較高，是其其銷銷售的主要要抗抗性。酒城購物中心表1-4-4開發(fā)商********** 策劃代理公司暫時無項目地址**路***建筑面積3萬平方米公攤率門面零公攤樓層層數(shù)26層工程進度17層付款方式一次性、分期、按按揭（五成十十年）交房時間2003年元旦旦前前銷售價格門面，1.7--33.2萬/㎡；商場暫暫時不售銷售率門面臨街面只留留22個，背街面面基本未售售商場定位綜合性商場業(yè)態(tài)組合-1F：生活超超市市；1F：商場以化化妝妝品、金銀銀、飾飾品。2F：服裝、精精品品名店、高高檔檔皮具。3F：男裝、童童裝裝、兒童用用品品、電器、西西西式快餐4F：家私、針針織織用品、床床上上用品、文文體體辦公用品品配套設(shè)施中央空調(diào)、自動動扶扶梯、垂直直電電梯、紅外外線線監(jiān)控交房標準入口大理石地磚磚、地地面磚、墻墻面面浮膠漆策劃銷售方式前期以常規(guī)方式式銷銷售優(yōu)劣分析面臨主要街道為為規(guī)規(guī)劃中的步步行行街，臨街街門門面臨街一一面面銷售良好好，背背街一面滯滯銷銷；工程目前已基本本停停工，形象象較較差；商場定位和業(yè)態(tài)態(tài)組組合較為常常規(guī)規(guī)大什字商廈表1-4-5開發(fā)商***************策劃代理公司無建筑面積1.2萬方公攤率門面15%，商商場355%樓層層數(shù)12層工程進度地上一層付款方式一次性付款、按按揭揭（五成十十年年）交房時間2003年2月月銷售價格門面2.5萬——4萬，均均價3萬；商場二層6千，三三層以上4千銷售率門面已售20%%，商商場已售三三層層商場定位以中高檔品牌餐餐飲飲和時尚娛娛樂樂為主題的“酒城餐飲娛娛樂大世界”業(yè)態(tài)組合-1F：迪吧、網(wǎng)網(wǎng)吧、桑拿拿等等；1F：臨街門面面；；2-5F：品牌牌中餐餐、餐飲；；6-10F：辦辦公或或商務(wù)賓館館；；11-12F：：茶茶樓、歌坊坊。配套設(shè)施觀光電梯交房標準交房標準：內(nèi)墻墻、頂頂棚、地面面以以水泥沙漿漿找找平策劃銷售方式常規(guī)銷售、招大大型型商家。優(yōu)劣分析商場定位走差異異化化路線，避避開開和周圍升升琦琦發(fā)、瀘洲洲商商業(yè)大世界界競競爭；位置相對升琦發(fā)發(fā)、瀘瀘洲商業(yè)大大世世界等較差差，但但價格優(yōu)勢勢明明顯；開發(fā)商有一定的的品品牌號召力力。瀘州商業(yè)步行街街表1-4-6開發(fā)商******************策劃代理公司******************項目地址**區(qū)***建筑面積商場面積2.33萬萬方（600個門面）公攤率一層15%，二二層355%。樓層層數(shù)商業(yè)二層工程進度4層左右付款方式一次性付款、按按揭揭（五成十十年年）交房時間2003年6月月銷售價格一F：1.3——2.3萬萬，均價1.8萬；二F：均價60000元元。銷售率一層約60%商場定位精品名店城業(yè)態(tài)組合相當全面，有區(qū)區(qū)域域規(guī)定。配套設(shè)施自動扶梯策劃銷售方式常規(guī)銷售，推廣廣包包裝較好優(yōu)劣分析規(guī)模較大，整個個步步行街有較較大大的氣勢；；地段較好，臨****路和慈善路路兩大主干干道道。整體價格較低，具具有較大的吸吸引力。三九燈飾廣場表1-4-7開發(fā)商******************策劃代理公司無建筑面積1.5萬方公攤率26.47%樓層層數(shù)三層工程進度7月6日已正式式營業(yè)付款方式一次性付款，按按揭揭（五成十十年年）交房時間已交房銷售價格門面：0.8--11萬；一F：4-6千千，均價55千二F：均價2..7千銷售率門面：只留下兩兩個個；商場銷銷售售約30%-440%商場定位燈飾專業(yè)市場業(yè)態(tài)組合負1F、1F、2FF為燈飾專業(yè)業(yè)批發(fā)市場場；；3F為布藝專專業(yè)市場。配套設(shè)施樓梯交房標準樓梯、過道地面面裝裝修策劃銷售方式采取投資戶（所所有有權(quán)）、經(jīng)經(jīng)營營戶（使用用權(quán)權(quán)）分離的的方方式，銷售售鋪鋪位劃分較較小小，租賃鋪鋪位位根據(jù)客戶戶需需要劃分；；返租銷售方式，返返租率8%，年限3—6年。優(yōu)劣分析地段位置一般，商商場定位明確確，總價控制制較低二、成功案例分分析析升琦發(fā)(200011年成功個案案表1-4-8開發(fā)商******************策劃代理公司******************建筑面積2.8萬公攤率46.8%樓層層數(shù)6層工程進度一層付款方式一次性付款、按按揭揭（五成十十年年）交房時間無銷售價格1F：0.7--22.5萬，均價：1.5萬；/2F：均價-1.2萬。銷售情況開盤第一個月銷銷售售1100萬，以后由由于預(yù)售許許可可證的原因因退退房較多。商場定位綜合性大商場（中中心店+精品店形式式）業(yè)態(tài)組合-2F：車庫、貨貨物倉庫/-1F：大型型生活超市市、游游戲中心、迪迪迪吧；1F：化妝品、黃黃黃金玉器、珠珠珠寶、飾品品、工工藝美術(shù)、糖糖糖酒、名牌牌服服裝、通訊訊產(chǎn)產(chǎn)品；2F：精品女裝裝、男男女休閑服服、運運動裝、童童裝裝、兒童玩玩具具；3F：精品男裝裝、男男女皮鞋、箱箱箱包、皮具具用用品其他鞋鞋類類；4F：家用電器器、電電腦產(chǎn)品、辦辦辦公用品、音音音像制品等等；；5F：特色美食食、大大型餐飲配套設(shè)施中央空調(diào)、9部部自自動扶梯成功點分析抓住了市場商業(yè)業(yè)物物業(yè)供給較較少少，投資消消費費需求較旺旺的的機會點。項目的包裝和推推廣廣比較超前前和和切合市場場。2、水晶廣廣場（20002年成功案例例）表1-4-9開發(fā)商******************策劃代理公司******************建筑面積1.2萬方公攤率-1F：35%%；；1F：30%；2F：29%樓層層數(shù)12層工程進度二層付款方式一次性、分期、按按揭（五成十十年）交房時間2003年5月月銷售價格-1F：1萬左左右右，1F：一萬，2FF：5千銷售情況基本售完商場定位綜合購物商場業(yè)態(tài)組合-1F：兒童天天地地和超市；；1F：麗人世界界（女女性用品和和飾飾品）；2F：燈飾家具具。配套設(shè)施中央空調(diào)、4臺臺自自動扶梯、自自自動監(jiān)控系系統(tǒng)統(tǒng)、消防報報警警。成功點分析抓住同類物業(yè)價價格格較高的特特征征，項目整整體體定價較低低，突突出價格優(yōu)優(yōu)勢勢。在商業(yè)物業(yè)供給給過過大，競爭爭激激烈的市場場環(huán)環(huán)境下，采采取取返租形式式，樹樹立和保障了消費者投資資信信心和利益益，再再結(jié)合商場場的的價格和地地段段，突出了了商商場的投資價值。營銷推廣和包裝裝突突出了項目目的的優(yōu)勢，抓抓住住了消費者者投投資心理。三、主要競爭對對手手特征共性性分分析從商場所處地段段環(huán)環(huán)境而言，各各各競爭對手手升升琦發(fā)、瀘瀘洲洲商業(yè)大世世界界、水晶廣廣場場、酒城購購物物中心等均均處處于瀘州商商業(yè)業(yè)核心地段段，各各項目先天天條條件優(yōu)越。從商場硬件和設(shè)設(shè)計計而言，各各競競爭對手產(chǎn)產(chǎn)品品的品質(zhì)已已達達到較高的的水水準，商場場的的專業(yè)配套套設(shè)設(shè)施和建筑筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計都都不不存在特別別缺缺陷。就價格而言，目目前前各商場定定價價偏高，使使價價格上揚空空間間不大，一一定定程度上脫脫離離消費者投投資資承受能力力。就商場定位和業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合而言言，各各競爭對手手存存在較大的的雷雷同性，商商場場定位基本本上上以綜合性性商商場為主，業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合走“泛而全”的道路，這這在一定程程度度上加大了了競競爭的壓力力和和激烈。就營銷方式而言言，瀘瀘洲商業(yè)大大世世界和水晶晶廣廣場采取了了返返租的形式式，其其他商場以以常常規(guī)方式銷銷售售。就招商而言，是是目目前各競爭爭對對手存在的的共共同問題，也也也已成為決決定定一個商場場銷銷售的關(guān)鍵鍵之之一。分析在售商場成成功功案例，一一個個商場的成成功功銷售主要要取取決于：把握市場機會點點；；產(chǎn)品自身優(yōu)勢突突出出；獨特銷售方式、良良好的市場推推廣、包裝。本章相關(guān)結(jié)論：：目前市場存在的的主主要問題是是消消費者對商商場場的投資經(jīng)經(jīng)營營信心問題題。消消費者的投投資資經(jīng)營信心心不不足可以分分為為以下兩點點：：一是對商商場場經(jīng)營信心心不不足；二是是工工程形象均均較較差，對開開發(fā)發(fā)商信心不不足足。水井溝商圈目前前商商場市場供供給給較大，價價格格較高，脫脫離離一定市場場需需求，同時時，工工程形象普普遍遍較差，商商場場定位和業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合差異異化化較小，加加大大了市場競競爭爭的激烈度度和和無序性。瀘州市市民的投投資資能力相對對較較低，比較較看看重商場地地段段，對價格格的的敏感度較較大大，對短期期的的預(yù)期收益益較較為看重。本商場和主要競競爭爭對手基本本上上在同一起起跑跑線上，解解決決本商場營營銷銷的關(guān)鍵將將主主要是把握握以以下幾點：：定價的合理性；；能否找到大型商商家家入駐；商場定位和業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃組合的的合合理性、特特色色性；良好營銷方式。******策劃報告第二部分分項目商業(yè)定位及及規(guī)規(guī)劃建議第一部分：市場場研研究報告第第二二部分：商商業(yè)業(yè)定位及規(guī)規(guī)劃劃建議第三部分：營銷銷及及推廣策略第四部分：：營銷及推推廣廣執(zhí)行細則則前言在商識商,本是是應(yīng)應(yīng)有之義。然然然而，在我我國國零售業(yè)界界卻卻普遍存在在著著在商不識識商商，知其然然不不知其所以以然然的現(xiàn)象。經(jīng)經(jīng)經(jīng)營者迷迷迷糊糊糊，消費費者者也懵懵懂懂懂懂，面對各各種種新興的零零售售業(yè)態(tài)，來來不不及細加消消化化,就已置身其其中。于是是乎乎,有其形而無無其神,名實不符，似似似是而非；；或或者跟著感感覺覺走、什么么熱熱就上什么么，賭賭一回，博博一一把。一些些地地方的零售售業(yè)業(yè)已進入混混亂亂無序的狀狀態(tài)態(tài)，慘淡經(jīng)經(jīng)營營、難以為為繼繼成為諸多多零零售業(yè)者的的寫寫照。前途途在在哪里，方方向向是什么，不不不少商界人人士士深感困惑惑。所所以，科學(xué)學(xué)的的對一商業(yè)業(yè)物物業(yè)進行決決策策和定位、規(guī)規(guī)規(guī)劃已經(jīng)成成為為開發(fā)商不不可可忽略的問問題題,前期定位的的準確，已已是是一個商場場成成功的關(guān)鍵鍵。鑒于綠地項目位位于于水井溝商商圈圈中心位置置，非非常適合經(jīng)經(jīng)營營商業(yè)，但但面面對水井溝溝已已經(jīng)存在的的眾眾多商家，怎怎怎樣吸引消消費費者青睞本本項項目？怎樣樣達達到銷售和和經(jīng)經(jīng)營的雙贏贏？？一個基于于市市場現(xiàn)狀；；具具備一定前前瞻瞻性；有相相對對唯一性；；富富于個性的的商商場定位呼呼之之欲出。第一章：項目概概述述第一節(jié)：項目優(yōu)優(yōu)勢勢1、優(yōu)越的地理理位置置本項目位于瀘州州市市**區(qū)***商業(yè)中中心地帶。東東東面臨**路，西面面至瀘州市市的的主干道***路,南面臨水井井溝商業(yè)街街，北北面對瀘州州標標志性建筑——***。以報報恩塔為中中心心的整個區(qū)區(qū)域域是瀘州市市人人流量最大大，商商業(yè)最繁華華、消消費最集中中的的鉆石地段段。而而本項目也也正正好位于此此區(qū)區(qū)域最核心心位位置。因此此優(yōu)優(yōu)越的地理理位位置對項目目的的銷售、招招商商無疑是最最好好的號召力力和和靚點,這也正是本本項目的最最大大優(yōu)勢。2、發(fā)達的交通通體系系**區(qū)是瀘州市市政政治、經(jīng)濟濟、文文化的中心心區(qū)區(qū)，是瀘州州市市及云、貴貴、川川、渝四省?。ㄊ惺校┡彽氐貐^(qū)區(qū)的交通樞樞紐紐和重要的的物物資集散地地。具具有地處中中心心城區(qū)，交交通通、通訊便便捷捷的優(yōu)勢。由由由此我們可可以以看出任何一一種商業(yè)物物業(yè)業(yè)的交通體體系系決定其易易達達性，并直直接接影響商圈圈的的范圍。從從對對水井溝周周邊邊情況分析析可可以看到，本本本項目所處處的的位置輻射射至至沱江商業(yè)業(yè)城城、小市、大大大山坪等地地，目目前的車程程時時間都在15分鐘左右。因因因此合理的的交交通網(wǎng)絡(luò)體體系系使項目所所挖挖掘的潛力力顧顧客群將達達到到50萬人口以上上，發(fā)達的的交交通條件使使商商業(yè)圈聚集集和和疏散人流流的的保障。隨隨著著交通改善善，購購物者的活活動動范圍將大大大大增加，因因此此距離已經(jīng)經(jīng)不不是決定購購物物者行為的的主主要因素，而而而更多考慮慮購購物過程所所花花費的行車車時時間。所以以，本本項目周邊邊發(fā)發(fā)達的交通通體體系將是本本項項目的優(yōu)勢勢之之一。3、寬闊的商業(yè)業(yè)空間間隨著經(jīng)濟的發(fā)展展，人人們的消費費觀觀念正在逐逐漸漸改變，消消費費意識也開開始始走向成熟熟。消消費者對購購物物的需求已已經(jīng)經(jīng)有了更高高層層面的要求求，消消費的意識識也也在逐漸趨趨于于成熟。但但目目前水井溝溝商商圈內(nèi)的各各種種商業(yè)形態(tài)態(tài)存存在著業(yè)態(tài)態(tài)單單一、品牌牌商商品不足的的狀狀況，商場場的的檔次、購購物物環(huán)境、經(jīng)經(jīng)營營管理都相相對對滯后，無法有有效的滿足足消消費者的這這一一需求。所以以本項目在在商商場定位、規(guī)規(guī)規(guī)劃和業(yè)態(tài)態(tài)組組合、商品品結(jié)結(jié)構(gòu)、商場場形形象方面可可以以來講均有有較較大的發(fā)展展空空間和想象象空空間，這無無疑疑是本項目目的的一大開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢。第二節(jié)：項目劣劣勢勢分析1、消費意識欠欠缺由于瀘州是傳統(tǒng)統(tǒng)的的二線工業(yè)業(yè)城城市，城市市商商業(yè)的發(fā)展展比比較局限，城城城市人口不不多多，消費意意識識比較薄弱弱，消消費觀念還還比比較保守，尤尤尤其對零售售品品牌的認知知度度不高，加加上上本項目的的面面積、商業(yè)業(yè)容容量較大，這這這對于本項項目目的發(fā)展造造成成了一定的的障障礙，還需需要要一定時間間的的引導(dǎo)和帶帶動動。2、招商的難度度雖然目前開發(fā)大大型型購物廣場場正正風(fēng)靡中國國，專專家們預(yù)測測購購物廣場將將成成為21世紀中國商商業(yè)的新亮亮點點?？墒且惨灿杏刑啻笮托蜕躺虉鲇捎诮?jīng)經(jīng)營營效果不佳佳，定定位不準確確，而而出現(xiàn)客流流不不旺，租戶戶難難求的困境境，由由于投資巨巨大大，資金回回收收也是遙遙遙無無期。據(jù)了了解解，能有50%賺錢就不錯錯了，其中中恐恐怕又有至至少少20%的入住商家家不賺錢。以以以本項目在在瀘瀘州地區(qū)規(guī)規(guī)模模和本地的的城城市人口以以及及消費水平平，基基本上不可可能能定位為獨獨立立的一家百百貨貨公司、超超市市或主題商商場場，而應(yīng)該該是是由百貨店店、超超市、各種種專專賣店和專專業(yè)業(yè)店及餐飲飲、娛娛樂等共同同組組合的商業(yè)業(yè)物物業(yè)。而在在目目前我國的的專專業(yè)店和專專賣賣店也正處處于于發(fā)展階段段，加加之本地區(qū)區(qū)的的產(chǎn)品數(shù)量量、品品種及品牌牌也也非常有限限，所所以，本項項目目將面臨招招商商難題。3、經(jīng)營管理難難度大大大型商場采用的的是是招租方式式經(jīng)經(jīng)營，因而而租租金是開發(fā)發(fā)商商的重要利利潤潤來源，要要取取得穩(wěn)定而而理理想的租金金，必必須找到信信譽譽好的零售售商商。大型商商場場中常有上上百百個獨立的的零零售商，所所以以必須統(tǒng)一一管管理來樹立立商商場的整體體形形象，但是是這這種管理卻卻比比百貨商場場的的管理難度度大大得多，面面臨臨的總是諸諸如如所有零售售商商是否接受受統(tǒng)統(tǒng)一形象管管理理，是否統(tǒng)統(tǒng)一一營業(yè)時間間，是是否接受進進行行統(tǒng)一的促促銷銷行動等方方面面的問題。如如如果協(xié)調(diào)沒沒效效率，就會會損損害商場的的整整體形象，使使使顧客失去去光光顧的興趣趣。因因此，本項項目目在市場定位位、規(guī)劃、設(shè)設(shè)設(shè)計及經(jīng)營營管管理方面同同樣樣面臨巨大大的的挑戰(zhàn)和壓壓力力，當然由由于于發(fā)展商的的遠遠見卓識，我我我們相信本本項項目應(yīng)該會會適適應(yīng)行業(yè)的的發(fā)發(fā)展潮流，成成成為**區(qū)地區(qū)以以及瀘州市市新新的經(jīng)濟增增長長點。但必必須須在規(guī)劃、設(shè)設(shè)設(shè)計、營銷銷等等方面作慎慎重重的考慮。第三節(jié)：項目SSWWOT圖表分析表2-1-1W（劣勢）整個區(qū)域沒有成熟的商業(yè)氛圍S（優(yōu)勢）W（劣勢）整個區(qū)域沒有成熟的商業(yè)氛圍S（優(yōu)勢）優(yōu)越的地理位置，極大的發(fā)展空間T（威脅）面積大，面臨招商和管理的難度T（威脅）面積大，面臨招商和管理的難度O（機會）業(yè)態(tài)空白點較大，相對機會也較多第二章：項目商商業(yè)業(yè)定位第一節(jié)：商業(yè)相相關(guān)關(guān)定位業(yè)態(tài)態(tài)定定位隨著社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展展的高速增增長長，人民的的生生活水平也也隨隨之不斷提提高高，個人生生活活的節(jié)奏也也在在不斷的加加快快，人們對對商商品的要求求從從原來的只只對對價位和品品種種有要求上上升升到對品質(zhì)質(zhì)、品品牌、商場場檔檔次、購物物環(huán)環(huán)境和配套套服服務(wù)設(shè)施的的要要求，消費心心理個性化化、品品牌化、時時尚尚化、流行化化等趨勢日益益明顯，商商家家必須為消消費費者提供商商品品定位準確確的的特色經(jīng)營營和和專業(yè)服務(wù)務(wù)。未未來大型商商場場的發(fā)展方方向向?qū)⑹鞘袌鰣龆ǘㄎ货r明，經(jīng)經(jīng)經(jīng)營主題突突出出，以獨特特的的經(jīng)營模式式、經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容和和經(jīng)經(jīng)營管理方方式式吸引消費費者者，這樣才能能在商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域域里立于不不敗敗之地，擁擁有有強大的市市場場競爭力和和生生命力，并并獲獲取最終的的商商業(yè)利潤，體體體現(xiàn)商場自自身身應(yīng)有的價價值值。本項目地處瀘州州***區(qū)水井溝溝地帶，水水井井溝屬于***區(qū)的中心商商業(yè)區(qū)域；；***區(qū)域常住住人口達58826155人人。加上周邊大大山坪、小小市市等地的輻輻射射人口將達達到到50多萬。本項項目占地面面積積達8677平方米，其其中中商場部分分建建筑面積達達227000平方米，屬屬于于大型商業(yè)業(yè)物物業(yè)項目開開發(fā)發(fā)。從本項項目目周邊的商商業(yè)業(yè)情況來看看，現(xiàn)現(xiàn)有百貨商商場場經(jīng)營定位位主主要針對中中檔檔的消費結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，專業(yè)主主題題店只涉及及了了眼鏡、通通訊訊、服裝幾幾個個行業(yè)，專專賣賣店更是只只有有少有的幾幾個個中檔品牌牌入入駐，從商商業(yè)業(yè)的數(shù)量、層層層次、行業(yè)業(yè)、規(guī)規(guī)模、環(huán)境境來來看都是相相當當落后。由由于于是瀘州市市傳傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)中中心，加上上整整個瀘州商商業(yè)業(yè)的滯后和和局局限，水井井溝溝商業(yè)區(qū)目目前前還保持著著城城市中心商商業(yè)業(yè)區(qū)的龍頭頭位位置，隨著著城城市經(jīng)濟的的發(fā)發(fā)展和人們們消消費意識的的逐逐步提高，新新新型的商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的進入入將將是整個區(qū)區(qū)域域發(fā)展的趨趨勢勢所在。根據(jù)本項目的地地理理位置、項項目目特點、地地區(qū)區(qū)人口密度度、發(fā)發(fā)展商的實實力力以及瀘州州市市的零售商商業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢，建建議本項目目的的商場業(yè)態(tài)態(tài)定定位為：綜合性購物廣場場一家購物廣場的的有有效商圈是是數(shù)數(shù)百公里，人人人口流量須須達達到50萬左右，以以這樣的要要求求，我們的的購購物廣場都都將將符合這一一條條件。購物物廣廣場內(nèi)可以以包包括各種零零售售業(yè)態(tài)，如如：：百貨店、超超超級市場、專專專業(yè)店鋪、專專專賣店等各各種種功能的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合，還還可可以引進餐餐飲飲、娛樂等等配配套功能，突突突出商場購購物物休閑、文文化化娛樂、餐餐飲飲服務(wù)、商商業(yè)業(yè)展示功能能。第二節(jié)：形象定定位位社會發(fā)展到今天天，已已經(jīng)完全徹徹底底打破了地地區(qū)區(qū)與地區(qū)之之間間、國家與與國國家之間、民民民族與民族族之之間的隔閡閡，文文化信息交交流流的擴大化化無無時無刻不不在在改變著人人們們的思想觀觀念念和行為習(xí)習(xí)慣慣，針對商商業(yè)業(yè)而言，其其最最明顯的結(jié)結(jié)果果就是人們們的的需求，正正迅迅速地由原原本本較為單一一直直接的物資資需需求向多元元化化、集約化化的的物質(zhì)精神神雙雙重需求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，即在特特定定的時間段段內(nèi)內(nèi)要同時滿滿足足人們物質(zhì)質(zhì)與與精神需求求。因因此，注重重感感受、注重重體體驗、注重重人人們購物行行為為與情感交交流流的互動的的綜綜合購物廣場場商場是未來來發(fā)展的必必然然趨勢。同時時，現(xiàn)代商商業(yè)業(yè)之間的競競爭爭，已不再再局局限于某個個區(qū)區(qū)域的商場場，而而是表現(xiàn)為為商商業(yè)中心之之間間、商業(yè)街街之之間的競爭爭，這這種競爭從從根根本上也是是區(qū)區(qū)域間整體體商商業(yè)優(yōu)勢的的對對比與抗衡衡。本項目是**區(qū)區(qū)和和瀘州市的的標標志性商業(yè)業(yè)物物業(yè)，因此此它它的形象的的建建立將是我我們們工作的重重點點，應(yīng)結(jié)合合瀘瀘州市特有有的的消費習(xí)慣慣和和市場特性性綜綜合制定本本項項目的商業(yè)形象。以一一流的購物物環(huán)環(huán)境、豐富富的的商品、優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)為為顧顧客營造一一個個快樂的城城市市中心商場場，人人們能在購購物物中感受到到最最大、最好好逛逛、最好吃吃、最最好玩的一一種種全新的生生活活形態(tài)，使使人人們能在購購物物廣場吃、喝喝喝、玩、樂樂、購購物一站式式消消費。本項目的形象定定位位是：流行的的商品、優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)、個個個性的裝修修第三節(jié)：項目定定名名商場名稱是公眾眾大大量接觸和和使使用的，這這雖雖然只是簡簡單單的文字符符號號，但卻是是形形象設(shè)計的的第第一步。商商場場的名稱應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)出企業(yè)業(yè)的的本質(zhì)和特特點點，要好懂懂易易記，朗朗朗上上口；簡潔潔醒醒目，區(qū)別別明明顯，寓意意深深刻，選擇擇有有新鮮感、流流流行的個別別名名稱，可以以巧巧妙地提高高商商場知名度度，形形成形象設(shè)設(shè)計計的效果。根據(jù)我們對本項項目目的背景，以以以及建筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和我們對對項項目業(yè)態(tài)、風(fēng)風(fēng)風(fēng)格的定位位。我我們將陽光光、鮮鮮花、綠地地的的概念引入入購購物廣場，從從從而提倡一一種種休閑、舒舒適適、親近自自然然的健康的的生生活理念，因因因此建議商商場場的名稱定定為為：陽光地帶購物中心陽光地帶購物中心第四節(jié)：經(jīng)營定定位位由于發(fā)展商是專專業(yè)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，對對對商業(yè)運作作方方面缺乏相相關(guān)關(guān)經(jīng)驗，所所以以，我們建建議議本項目開開發(fā)發(fā)商不直接接進進行零售經(jīng)經(jīng)營營管理，將將場場地銷售或或者者出租給專專業(yè)業(yè)的零售商商，包包括百貨店店，超超級市場、主主主題專業(yè)店店、專專賣店、餐餐飲飲店、娛樂樂業(yè)業(yè)等，然后后成成立或者聘聘請請專業(yè)的商商業(yè)業(yè)、物業(yè)管管理理公司對商商場場進行商業(yè)業(yè)及及物業(yè)管理理，實實行商場的的所所有者、管管理理者與經(jīng)營營者者分離，使使得得各方面的的優(yōu)優(yōu)勢互補，既既既可以保證證和和提高商場場的的管理水平平，又又可以使商商場場以一個統(tǒng)統(tǒng)一一的社會形形象象面對消費費者者，同時由由于于購物廣場場內(nèi)內(nèi)的各種零零售售商分別經(jīng)經(jīng)營營自己的產(chǎn)產(chǎn)品品，可以充充分分展示獨特特的的品牌形象象和和經(jīng)營風(fēng)格格。第三章：商場軟軟件件設(shè)計第一節(jié)：業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃一、業(yè)態(tài)組合依據(jù)我們對綠地地商商城——“*****”購物中心定定位為：綜綜合合性購物廣廣場場，并結(jié)合合項項目的實際際情情況，將對對本本項目的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)作如下規(guī)規(guī)劃劃組合建議議：：項目的體體量量共計地下下一一層，地上上六六層，總面面積積達270000平方米。根根據(jù)據(jù)商場的形形狀狀劃分為三三個個區(qū)域，為為了了使每個區(qū)區(qū)域域具有不同同的的經(jīng)營特色色，建建議納入不不同同主題內(nèi)容容，以以及相關(guān)的的零零售業(yè)態(tài)，營營營造三個經(jīng)經(jīng)營營范圍和消消費費對象不同同的的主題館，即即即：“流行百貨”、“繽紛天地”、“都市陽光俱俱樂部”，這樣使整整體購物廣廣場場可以形成成錯錯位經(jīng)營，各各各具特色，吸吸吸引不同消消費費人群，確確保保商場旺盛盛的的人流量。各各各主題商場場內(nèi)內(nèi)業(yè)態(tài)主要要以以百貨店、專專專業(yè)店、專專賣賣店等零售售業(yè)業(yè)態(tài)為主，輔輔輔以餐飲店店、娛娛樂等配套套設(shè)設(shè)施。業(yè)態(tài)比例表2-3-1樓層業(yè)態(tài)面積及比例例負一樓超市：56499...9㎡比例：100%南一樓至南二樓樓百貨店：989999㎡比例：100%B區(qū)北一樓專業(yè)店：106622.25㎡比例：100%北二樓娛樂設(shè)施：56677㎡比例：74%餐飲店200㎡比例：26%北三樓餐飲店767㎡㎡比例：100%北四樓餐飲店767㎡㎡比例：100%A區(qū)北一樓專賣店：194455㎡比例：82%專業(yè)店：400㎡比例：18%北二樓專賣店：143300㎡比例：78%專業(yè)店：400㎡比例：22%北三樓專業(yè)店：93300㎡比例：51%專賣店：900㎡比例：49%北四樓餐飲店930㎡㎡比例：51%娛樂設(shè)施：900㎡比例：49%第二節(jié)：業(yè)種規(guī)規(guī)劃劃一、業(yè)種組合表2-3-2樓層業(yè)種組合流行百貨貨負一樓日用品、日化用用品品、食品、副副副食品、生生鮮鮮食品、藥藥品品。南一樓化妝品、皮鞋、皮皮具、男女精精品、服飾、珠珠寶首飾、鐘鐘表、雜項用用品。南二樓少女裝、少淑女女裝裝、淑女裝裝、男男式正裝、休休休閑裝、內(nèi)內(nèi)衣衣。北一樓都市陽光俱樂部部((B區(qū))繽紛天地((AA區(qū))運動服飾、運動動鞋鞋、運動用用品品、戶外用用品品。男女流行服飾、新新潮個性服飾飾、流行精品品、化妝品（彩彩妝類）、流流行皮件、藝藝術(shù)攝影、沖沖洗店、干洗洗店、銀行網(wǎng)網(wǎng)點。北二樓健身房、網(wǎng)吧、小小型運動館、運運動餐廳。中性休閑服飾、國國產(chǎn)休閑服、牛牛仔服飾、休休閑鞋類、流流行飾品、童童裝、童鞋、美美發(fā)美容、西西餐廳。北三樓主題餐飲店。家飾品、工藝品品、燈燈飾店、小小家家電、音像像用用品、通訊訊用用品、書店店、CD店、多媒體體。北四樓主題餐飲店。美食廣場、兒童童樂樂園。二、商品結(jié)構(gòu)定定位位表2-3-3樓層商品檔次流行百貨貨負一樓針對大眾消費者者南一樓百貨店以中檔價價位位產(chǎn)品為主主，其其中，中檔檔價價位占70%，低檔價位位占20%，高檔價位位占10%；商品具有有品牌度，屬屬屬于正規(guī)廠廠商商生產(chǎn)。南二樓北一樓都市陽光俱樂部部((B區(qū))繽紛天地（A區(qū)區(qū)）產(chǎn)品以中檔為主主，引引進國內(nèi)著著名名運動品牌牌。產(chǎn)品以中檔為主主，品品牌以休閑閑為為主，使每每間間店鋪都散散發(fā)發(fā)獨特而強強烈烈的品牌個個性性。北二樓針對中檔消費群群產(chǎn)品以中、低檔檔為為主，適合合大大眾人群消消費費，能夠還還價價購買北三樓針對大眾消費者者為為主產(chǎn)品以中檔為主主，有有部分高檔檔產(chǎn)產(chǎn)品