東莞左庭右院營銷推廣的報告XXXX年

東莞左庭右院營銷推廣的報告XXXX年首先，讓我們穿越時空,重溫老子《道德經(jīng)》,來一次精神洗禮！道可道，非常道上善若水寵辱若驚，貴大患若身天下萬物生于有，有生于無清靜為天下正禍莫大于不知足無為而無不為圣人常無心，以百姓心為心天下莫柔弱于水，而攻堅強者莫之能勝夫輕諾必寡信，多易必多難弱之勝強，柔之勝剛，天下莫不知，莫能行二千五百年后，萬物變化，人生哲理不變！靜勝躁，寒勝熱工作生活西方東方自然人文緊張松弛家庭事業(yè)現(xiàn)代傳統(tǒng)現(xiàn)在未來成功享受環(huán)境建筑精神物質(zhì)古今中外，所有人都生活在矛盾體中！他們都喜歡開名車，比豪宅，比珠寶，強調(diào)自己屬于上層社會其次，讓我們回到現(xiàn)實！關(guān)注一下財富階層現(xiàn)狀！,來一次精神關(guān)懷1.敢于打拼2.勤勞勇敢3.學歷不高4.不愿分享5.缺少創(chuàng)新6.急功近利7.缺乏體諒8.講究迷信先輩富豪當代富翁1.學歷較高2.敢于創(chuàng)新3.渴望尊重4.處事激進5.敢于享受6.關(guān)注社會7.接納新事物8.轉(zhuǎn)型困惑豪先買房不讓自己的財富流失，保值，再想如何突破目前的僵局！“保資產(chǎn)，不動而觀萬變”目前是東莞企業(yè)家的共性！思？富豪思考：企業(yè)如何擺脫金融危機影響，走出困境？行只買房不重視企業(yè)，看似若愚，實乃無為而治！寫在前面挑戰(zhàn)與夢想 當深圳左庭右院以關(guān)注“城市人文”亮相時，我們欽佩！ 當左庭右院來到東莞頂級富人區(qū)時，我們深思！ 這是一個白領“稀缺”的城市！ 這是一個身在頂級資源區(qū)，但只能分享局部資源的項目！ 這是一個不常見的項目！因為它與公主墳相鄰！ 挑戰(zhàn)永遠伴隨機遇！ 我們有信心讓左庭右院占領東莞豪宅一席！本報告要解決的核心問題：？問題一：未來的市場走向？競爭對手及目標客戶是誰？問題二：如何挖掘自身價值，形成獨特的價值主張目錄第一章市場分析第二章項目分析第三章項目定位第四章營銷推廣第五章商業(yè)建議1、近年東莞整體房地產(chǎn)市場分析

2、競爭對手分析3、目標客戶分析4、小結(jié)第一章市場分析

2008年11月5日，國務院頒布中國應對金融危機的措施——4萬億投資計劃和適度寬松的貨幣政策。2009全國經(jīng)濟全面復蘇，作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是受益者1、整體房地產(chǎn)市場分析—宏觀經(jīng)濟(全國）“保增長”：取得明顯成效，全年經(jīng)濟增長率高于8%；“擴內(nèi)需”：拉動投資，刺激消費，以“內(nèi)”補“外”，對拉動經(jīng)濟增長功不可沒；“調(diào)結(jié)構(gòu)”：啟動10個區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、11個產(chǎn)業(yè)振興調(diào)整規(guī)劃和7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟“升級換代”全面展開；“促民生”：一年集中近7300億元中央財力安排教育、醫(yī)療、社保、就業(yè)、保障性住房等與人民群眾生活直接相關(guān)的民生支出。東莞以外向型經(jīng)濟主導，受到金融危機的沖擊較大，在全國經(jīng)濟復蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟增速緩慢。1、整體房地產(chǎn)市場分析—宏觀經(jīng)濟(東莞）09年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)歷前二年的房產(chǎn)投資井噴后，09年房地產(chǎn)開發(fā)投資相對不足1、整體房地產(chǎn)市場分析—宏觀經(jīng)濟(東莞）2009年東莞土地總供應155宗，供應面積為551.9萬㎡，同比2008年減少8%和17%。2009年全年土地總成交142宗，成交面積為486.6萬㎡，成交總金額為94.9億元。成交宗數(shù)和金額同比08年基本持平，成交面積則下降12%。09年成交的土地單價為1949元/㎡，比08年的1688元/㎡小幅上升15%。相對前二年，09年土地供求量下降地價小幅上升1、整體房地產(chǎn)市場分析—土地市場（整體）得益于利好政策，09年房地產(chǎn)銷售回暖，開發(fā)商資金回籠，導致下半年拿地熱情高漲，深系開發(fā)商在莞尤其活躍09年上半年全市商住地的總供應量為53.9萬㎡，成交面積為29.2萬㎡；而下半年的供應面積為156萬㎡，成交面積為154.4萬㎡，較上半年分別大幅增漲189%和429%。1、整體房地產(chǎn)市場分析—土地市場（2009）莞城和東城區(qū)的土地供應量越來越少，特別是東城區(qū)，從06年至今，商住地總成交量僅為6.3萬㎡，比起南城區(qū)的104.9萬㎡大幅減少94%。目前城區(qū)的商住地成交主要集中在南城區(qū)和萬江區(qū)。相對其它城區(qū)，東城為土地供應量最小，07、09年零供應！2006-2009年東莞各城區(qū)商住地成交面積（萬㎡）

南城東城莞城萬江合計2006年38.34.74.212.8602007年56.803.711.471.92008年2.31.64.82.3112009年7.505.46.719.6合計104.96.318.133.2162.51、整體房地產(chǎn)市場分析—土地市場（東城）3、市場供應分析08年樓市低迷，導致09年新增供應同比大幅減少26%.

在寬松房產(chǎn)政策下，09年銷售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年銷售高峰。近三年東莞房價每年增幅約200-400元/㎡，09年同比08年小幅上漲6.8%.09年以消化存貨為主，出現(xiàn)“供不應求”，銷售面積超出新增面積達144萬㎡；09年簽約金額超出07年近10億元。09年東莞市場以消化存量為主，市場快速回暖，出現(xiàn)量價齊升1、整體房地產(chǎn)市場分析—市場供應（整體）09年東城簽約套數(shù)名列東莞第二，去化速度快南城、東城、寮步09年住宅銷售套數(shù)位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達30%，東莞樓市區(qū)域分化較明顯。1、整體房地產(chǎn)市場分析—市場供應（區(qū)域）09年洋房市場以81-90㎡和131-150㎡戶型銷售較好180㎡以上大戶型銷售率最低，211㎡以上戶型銷售壓力較大09年東莞洋房銷售率最高戶型為81-90㎡和131-150㎡，銷售率分別為143%和146%，主要為首次置業(yè)自住型需求和二次置業(yè)改善型需求。所有戶型中，180㎡以上大戶洋房銷售率最低，尤其為211㎡以上戶型銷售面臨一定的壓力。1、整體房地產(chǎn)市場分析—成交分析（洋房）1、整體房地產(chǎn)市場分析—價格分析（洋房） 09年全市洋房整體均價5511元/㎡；均價最高為松山湖，均價約8878元/㎡，其次為東城區(qū)（6563元/㎡）；除松山湖外，東城洋房均價最高，因片區(qū)供應較少且豪宅項目較多08年商品房新開工建筑面積約為419萬㎡，未售184萬㎡將于2010年上市。

09年商品房新開工建筑面積約為421萬㎡，未售面積約357萬㎡，預計09年新開工中將有357*（56%+5%）=218萬㎡于2010年上市。從監(jiān)測情況來看，有部分預售產(chǎn)品中在商品房新開工里沒有體現(xiàn)出來，預計此部分面積約40萬㎡。2010年全市住宅供應面積為：520萬方2009年底東莞市場存量約430萬方2010年住宅新增上市面積約520萬㎡，可售貨量約950萬㎡，競爭壓力大1、整體房地產(chǎn)市場分析—市場供應預測2008年2009年2010年1月16日到12月22日，央行9次調(diào)整存款準備金率（后四次下調(diào)）3月3日，廣東省人民政府《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。3月12日，東莞市建設局頒布“交樓板房”制度，規(guī)范銷售市場。1月7日，國務院頒布了國十一條！9月16日到12月23日，央行百日內(nèi)5次降息5月20日，東莞市房管局首次購房114㎡以下可享1%契稅。5月25日。國務院《關(guān)于調(diào)整固有資產(chǎn)投資項目資金比例的的通知》普通商品住房項目投資的最低資本全比例從35%調(diào)低至20%。10月22日，契稅可降至1%，首次購房貸款利率可低至7成6月13日，廣東省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進珠江三角洲區(qū)域經(jīng)濟一體化的指導意見》，指出2012年，初步實現(xiàn)經(jīng)濟一體化。12月17日，《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，放寬二套房限制，購房超兩年轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅7月24日，銀監(jiān)會，始終嚴格執(zhí)行二套房貸政策不動搖。12月初，房地產(chǎn)行業(yè)除二手房營業(yè)稅優(yōu)惠繳納時間由2年調(diào)整成5年，其他政策延續(xù)至2010年年底。12月14日，國務院頒布國四條，提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措?！翱胤績r、打壓投資，促進樓市健康發(fā)展”將是2010年調(diào)控方向，房地產(chǎn)仍是拉動內(nèi)需引擎，且東莞樓市相對理性，宏觀政策不會造成東莞樓市大波動1、整體房地產(chǎn)市場分析—宏觀政策走勢

宏觀經(jīng)濟繼續(xù)利好，市場大環(huán)境將繼續(xù)積極向上；宏觀政策主要針對深圳等漲幅過快城市，東莞樓市不會出現(xiàn)大波動近幾年東城土地供應稀少，未來該區(qū)域土地價值明顯；各大項目蓄勢待發(fā)，2009年市場供應偏高，競爭壓力較大！1、整體房地產(chǎn)市場分析—小結(jié)利好>風險1、近年東莞整體房地產(chǎn)市場分析

2、競爭對手分析

3、目標客戶群分析4、總結(jié)第一章市場分析板塊間競爭：城區(qū)主要受泛水濂湖片區(qū)沖擊，如森林湖等；板塊內(nèi)競爭：黃旗山板塊分傳統(tǒng)板塊與新興板塊，以東方華府為首的新興板塊供應劇增森林湖御泉山金域中央東方華府天驕峰景星河傳說花樣年君山鼎峰水玎珰地塊龍光地王本案在售樓盤潛在對手虹溪洛雅萬科翡麗山泛黃旗山板塊泛水濂湖板塊天驕御峰光大地塊中信西平地塊東莞豪宅格局主要分四大板塊：黃旗山板塊、水濂湖板塊、松山湖板塊、橫崗水庫板塊；本案競爭格局2、競爭對手分析—高層豪宅競爭格局掃描關(guān)建詞：光大品牌、項目規(guī)模、億元園林、強勢推廣一期二期2、競爭對手分析—典型在售競品（天驕峰景）主推：12#國闕概況占地15.2萬㎡，建面45.7萬㎡，共有24棟樓其中一期為1-11棟、二期為12-24棟；總戶數(shù)3270；在售產(chǎn)品二期新品“國闕”236－285㎡約240套。12棟，13棟暫未推出；銷售情況09年1－12月銷售434套，月均銷售36套；二期國闕目前簽約18套；整體均價:9092元/㎡；備案信息未來二期潛在供應約1000套，產(chǎn)品以160-250㎡三房、四房為主。關(guān)鍵詞：不斷制造營銷節(jié)點，高端/大型/密集性活動，持續(xù)保持高調(diào)姿態(tài)2、競爭對手分析—典型在售競品（天驕峰景營銷）明星營銷2008年11月，帝峰產(chǎn)品發(fā)布邀請楊錦麟與麥玲玲親臨現(xiàn)場；2008年11月，邀請宋祖英、齊秦、韓紅三大巨星及TVB眾名星三天連高端活動2009年11月，國闕產(chǎn)品推出，舉辦《兩岸四地市長共賞天驕》活動，并邀請古巨基、董文華等巨星演出。創(chuàng)新活動09年五一：韓國機器人“塔米”體現(xiàn)活動；10年元旦天驕峰景將邀請TVB《美女廚房》于現(xiàn)場進行錄制；圈層活動2009年中，園明園十二野首國寶展；懷舊系列活動（東莞老照片等）、大盆菜等。非常震撼力的場景1248935在建寫字樓+公寓（三期）一期三期二期關(guān)建詞：形象不清晰，銷售慢、總價高、現(xiàn)場展示較差，屬“新興豪宅片區(qū)”2、競爭對手分析—典型在售競品（東方華府）概況建面37萬㎡，總戶數(shù):1629戶在售產(chǎn)品一期主力為289-337㎡五房，二期150-158㎡三房四房均價09年1－12月共售93套，月均銷售8套銷售情況09年1－12月共售93套，月均銷售8套余貨目前已推產(chǎn)品中，余貨套數(shù)452套，余貨面積10.3萬㎡未來供應約1000套（含余貨）別墅區(qū)1121106789345已推洋房關(guān)鍵詞：原生山體、純獨棟別墅產(chǎn)品，洋房噪音影響，東北臨康華醫(yī)院2、競爭對手分析—典型在售競品（御泉山）概況獨棟/洋房，占地13.6萬㎡，建面13.6萬㎡在售產(chǎn)品已推出5、6、7、8、9棟，主力戶型160-180㎡三房、四房均價7132元/㎡；銷售情況10-12月共售出洋房75套，月均銷售25套園林風格遵循“一主軸線、一山林、一泉眼，山水融入住區(qū)”設計規(guī)劃建筑風格歐陸風格為主，外立面采用澳洲砂巖未來供應約370套二期規(guī)劃圖303231292827263433關(guān)鍵詞：形象較佳，項目配套差、入住率低，洋房樓間距近，建筑密度高五期四期2、競爭對手分析—典型在售競品（金域中央）概況占地2.1㎡，建筑面積3.4㎡，四期為26-31棟、五期為32-34棟在售產(chǎn)品26、27、30棟，主力產(chǎn)品92㎡二房、134-180㎡三、四房；均價7396元/㎡銷售情況09年共售380套，月均銷售30套余貨四期余貨約400套項目點評9000萬重金鋪設10萬㎡風情園林，1軸3公園3廣場5湖9景1234后期產(chǎn)品松山湖一號一期關(guān)建詞：珠三角城際營銷、萬科品牌、自然資源、項目規(guī)模、配套較差虹溪諾雅2、競爭對手分析—典型在售競品（虹溪諾雅）概況占地4.5萬㎡，建面積.9萬㎡在售產(chǎn)品首推1、2棟235㎡的五房、3、4棟的97-180㎡三房四房，共132套均價14000-20000元/㎡銷售情況尚未發(fā)售，認籌中未來供應12.41萬㎡項目點評別墅已售罄，洋房供應較大，目前推出的產(chǎn)品贈送面積較多，如90㎡為兩房變?nèi)慨a(chǎn)品即將發(fā)售2、競爭對手分析—典型在售競品（銷售小結(jié)）09年競爭項目150㎡以上大戶型占整體銷售比例65%啟發(fā)：高端豪宅項目，中低段面積去化更快！09年典型競爭項目整體銷售情況統(tǒng)計09年典型競爭項目個盤銷售情況統(tǒng)計橫坑大道工業(yè)大道橫塘路環(huán)城路環(huán)水叮當路B地塊C地塊A地塊本案鼎峰水玎珰項目1200米2、競爭對手分析—典型潛在競品（鼎峰水玎珰項目）關(guān)建詞：規(guī)模較大，景觀較佳，本土開發(fā)商、潛在競爭占地14.8萬㎡；容積率≤2.2；預計產(chǎn)品從政府對該地塊的規(guī)劃要求，本項目有條件高端物業(yè)；景觀優(yōu)勢水玎珰樂園、峰景高爾夫，旗峰山脈景觀；噪音影響東面為五環(huán)立交噪音開發(fā)速度較慢，但由于地理位置較近，未來會成為直接競對手16層高，兩梯兩戶，戶型160㎡平層，共約100套32層高，兩梯兩戶，戶型300㎡純復式，共約130套5#和10#,32層高，兩梯兩戶，戶型250㎡大平層，共約130套5123768910本案1400米花樣年君山關(guān)鍵詞：近觀峰景高爾夫，具有較佳的景觀面，周邊配套較差2、競爭對手分析—典型潛在競品（花樣年君山）總貨量約350套；產(chǎn)品三種產(chǎn)品160/250㎡平層，300㎡復式；推貨首推1、2、3棟160㎡產(chǎn)品、預計2010年8月份推出。目前規(guī)劃公示中，預計2010年推出，項目別墅為主，形象佳，位于水濂湖板塊。新增洋房產(chǎn)品最后大戶型組團目前主推公寓，規(guī)劃3-5棟純大戶產(chǎn)品，目前局部動工，預計洋房于明年底推出1234星河傳說森林湖2、競爭對手分析—典型潛在競品（星河傳說、森林湖）關(guān)鍵詞：兩大老牌豪宅項目，高端形象已樹立，市場影響力大黃旗山項目地址樓面地價(元/㎡)占地(萬㎡)容積率建筑面積(萬㎡)預計售價點評龍光休育路地王南城區(qū)市政廣場東北側(cè)48475.42.714.51.2萬目前規(guī)劃已定，龍光希望打造東莞高端豪宅中信西平地塊南城西平村60778.32.823.31.5萬目前項目正在規(guī)劃尚未動工萬科翡麗山南城水濂村377215.70.812.5——2009年12月正式動工，以別墅及大戶洋房為主天驕御峰黃旗山以南，金樹路以東——14.82.232.8——目前已動工，以高層大戶洋房為主合計————29.4——83.1——2、競爭對手分析—典型潛在競品（2010年上市項目）2007年高峰期創(chuàng)下各大地王項目均會在2010年上市一方面拉高房價，另一方面帶來激烈競爭與項目形成競爭樓盤的主要分布在兩個板塊，未來供應約有174.6萬㎡對競爭項目的產(chǎn)品分析，主要以160-180四房、230-280五房為主豪宅項目成功的要素：

稀缺資源、特色園林、片區(qū)形象、開發(fā)商品牌、強勢營銷推廣2、競爭對手分析—小結(jié)1、近年東莞整體房地產(chǎn)市場分析

2、未來兩年競爭對手重點分析3、目標客戶分析4、總結(jié)第一章市場分析客戶以本地人為主、年齡30-40歲居多、大專以上學歷70%，企業(yè)主占58%2、目標客戶分析——典型項目（東駿豪苑）數(shù)據(jù)來源：我司代理項目客戶79%來自城區(qū)，自住占84%，以企業(yè)主和高管人員為主，多次置業(yè)占53%2、目標客戶分析——典型項目（東方華府）數(shù)據(jù)來源：我司曾代理項目3、目標客戶分析——天驕峰景客戶來源：成交客戶以東城比例最多，其次為南城客戶；職業(yè)特征：職業(yè)主要有私營老板、企業(yè)高管及公務員為三大核心；其中比例最多的是企業(yè)老板成交客戶來源分析成交客戶職業(yè)分析3、目標客戶分析——天驕峰景客戶分析意向高層或超高層客戶占75%?？蛻艋疽钥锤郀柗蚓坝^為購買條件；客戶置業(yè)時最關(guān)心的因素有地段、園林和社區(qū)環(huán)境；片區(qū)的景觀和地段客戶認同感較好，同時社區(qū)本身的素質(zhì)（如園林、社區(qū)環(huán)境）也是重要因素 目標客戶共性描述區(qū)域：東莞本地人居多，其中以東城人為核心；年齡：年齡以30-40歲比例最大，客戶年輕化趨勢明顯；學歷：大專以上學歷基本在50%以上，文化水平較高；目的：普通以自住為目的，與深圳等城市不同，東莞豪宅投資客戶偏少；經(jīng)驗：具有有多次購房經(jīng)歷，有較強的主見與判斷力；職業(yè)：以私營老板、公務員、企業(yè)高管等高收入群體為核心。3、目標客戶分析——小結(jié)這是一群東莞中上層社會精英，典型新興富豪客戶取得一定成就，財富及事業(yè)仍蒸蒸日上；一般有較高的文化素養(yǎng)，追求生活品位，對教育非常注重，同時講究身份感；置業(yè)經(jīng)驗豐富，二次置業(yè)以上，對于房產(chǎn)具備成熟的判斷力；對政治時事敏感，關(guān)注力強；對價格的敏感度較高，關(guān)注物業(yè)內(nèi)外環(huán)境和保值增值核心客戶：東城本地人重要客戶：莞城等城區(qū)、新莞人輔助客戶：周邊鎮(zhèn)區(qū)如寮步等3、目標客戶分析——客戶定位1、項目概況2、項目SWOT分析3、項目核心賣點梳理第二章項目分析本項目地處東莞傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，是最受東莞本地人認可的區(qū)域，地段稀缺！1、項目概況—區(qū)位分析星河傳說五指山愉景花園公務員小區(qū)黃旗山新世界花園峰景高爾夫御景灣酒店新世紀豪園天驕峰景東城中心世博廣場東城區(qū)政府東城文化廣場酒吧街東城國際酒店東華醫(yī)院金月灣廣場虎英公園中信御園1、項目概況—片區(qū)發(fā)展片區(qū)功能定位：依托于黃旗山城市公園和同沙生態(tài)公園，服務于市行政辦事中心區(qū)，集休閑度假和商務辦公功能的高質(zhì)量居住區(qū)和生活綜合配套區(qū)片區(qū)豪宅發(fā)展史（前期）1993年（發(fā)展期）2000-20004年（成熟期）2005年至今新世界花園/東城中心新世紀豪園/金月灣/愉景花園/峰景高爾夫星河傳說/新世紀第一居/帝庭院/公務員小區(qū)/天驕風景片區(qū)以新世紀地產(chǎn)先后開發(fā)的系列項目為首，各大知名開發(fā)商紛紛搶占；隨著地塊不斷開發(fā)及配套設施的完善，片區(qū)地塊超發(fā)稀缺！占地面積36235.38㎡總建面積138225㎡容積率2.8住宅面積96513㎡商業(yè)面積4257㎡建筑層數(shù)≦29綠化率30.16%1、項目概況—經(jīng)濟指標分析地塊較小且不規(guī)整，容積率較高綠化率較低，園林面積小且分散；同時，無會所等基本配套，只能借助于外界（如市政公園）！東北：石井村地塊1、項目概況——四至分析先天不足，景觀受阻！均有西南角可看黃旗山景，與項目朝向一致北向光大待開發(fā)地塊西為公務員小區(qū)東南愉景花園東北石井村西南黃旗山東向天驕風景南向國土局宿舍3萬方建面，商住樓規(guī)劃公主墳概況：宋皇姑八世妣，趙氏郡主之墓。趙氏郡主是宋朝宋高宗之女，宋光宗之姑。公主墳為坤申向,本地人對公主墳有較大心里障礙，如天驕風景1、2棟售價5000-7000元。碑文公主墓地墓亭1、項目概況——獨特之處華表雙刃劍：大部分人不愿與“墳”共居！但這是幾百年的風水寶地，后期可根據(jù)客戶接受度靈活處理凡不可說的，應當沉默！摘自深圳中海大山地經(jīng)典廣告語！類似案例—深圳首個文物社區(qū)（綠景中城天邑）特點：深圳第一個社區(qū)內(nèi)有文物的樓盤簡介：簡氏宗祠建于清乾隆年間，現(xiàn)存建筑為清代早期風格。整個祠堂座東北朝西南（南 偏西20度），三間三進兩天井布置，天井兩側(cè)為暢廊?？偯骈?2.65米，通進深 32.05米，占地面積405.4㎡。施工處理：熱處理！用防護網(wǎng)做了完善的保護措施，施工沒有觸碰到祠堂的一磚一瓦。營銷處理：在規(guī)劃設計考慮朝向不對視！初一、十五香火、祭祀會影響，看樓通道做“封 閉”式處理！不讓客戶知道！冷處理！結(jié)果：宗祠是供養(yǎng)祖先的地方，原住民購房無影響；外地人期望在深圳有套房影響不大 但后期部分業(yè)主入主后在進行投訴，因事先沒有提示！啟示：不大規(guī)模宣傳，須透明公示?。ㄈ缛f科相關(guān)購買風險提示）規(guī)避劣勢強化優(yōu)勢優(yōu)勢－Strength劣勢－Weak片區(qū)為本地有錢人最喜歡居住自然景觀好，虎英公園、黃旗山脈，同沙水庫近在咫尺。交通便利，生活配套完善梅江南與花樣年品牌影響力，“花樣年君山”在片區(qū)已有一定影響力主力戶型以約200㎡，尺度適合高檔客戶群僅看黃旗山部分景觀。東北角保留公主墳地塊規(guī)模較小園林較分散，可展示空間少做為豪宅項目沒有會所等相關(guān)配套。機會－OpportunitySO戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO戰(zhàn)略：利用機會、克服劣勢東城黃旗山板塊豪宅區(qū)大勢已定，并且黃旗山附近地塊所剩無幾。借勢于項目周邊的豪宅資源來挖拙項目強大的潛在影響力。打造豪宅項目的知名度，強化居住人群整體文化素養(yǎng)。通過項目自身內(nèi)外環(huán)境因素，打造豪宅中的風水寶地。人文價值+發(fā)展商品牌價值的嫁接和強化借助周邊的自然配套來補足項目沒會所的缺點：虎英公園、東城行政辦事中心廣場。威脅－－ThreatenST戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略：減少劣勢，避免威脅天驕風景有較強的市場影響力。2010各大片區(qū)豪宅產(chǎn)品供應充足項目定位要精，產(chǎn)品價格定位要準確。。通過項目自身的片區(qū)優(yōu)勢及項目自身優(yōu)勢打造東莞豪宅最具特色的項目。配套先行、強化展示，樹立差異化精品社區(qū)形象2、項目SWOT分析石井中學、玉蘭中學等教育配套商業(yè)配套百佳、家樂福、沃爾瑪、吉之島、好又多等市政配套東城區(qū)行政廣場、東城圖書館、虎英公園、市政公園交通配套石井大道、迎賓大道四通八達其它配套建行、中行、招商行、農(nóng)行、工商行、農(nóng)信社地段東城中心，黃旗山麓，稀缺地段產(chǎn)品大尺度豪宅產(chǎn)品外部配套內(nèi)部優(yōu)勢高端豪宅價值排序：地段>景觀>產(chǎn)品>發(fā)展商3、核心賣點梳理1、物業(yè)定位2、形象定位3、 價格定位第三章項目定位1、物業(yè)定位——整體規(guī)劃點評報建規(guī)劃給我司最新規(guī)劃前后對比，部分改為一梯二板樓，在景觀與通風采光上更具豪宅風范！1、物業(yè)定位——外立面建議根據(jù)我司經(jīng)驗總結(jié)及周邊客戶訪談，建議外立面為改為新古典，一是客戶容易接受，二是可與天驕峰景區(qū)隔！東莞典型豪宅立面風格樓盤名稱建筑風格天驕峰景現(xiàn)代風格星河傳說現(xiàn)代風格御泉山新古典國際公館新古典東駿豪苑歐洲新古典中信凱旋城法式新古典東方華府新古典典型：天驕峰景灰色現(xiàn)代立面較不受高端客戶認可君山公務員小區(qū)國土局宿舍塞納河畔關(guān)鍵詞外立面參考線條沉穩(wěn)紅色坡屋頂暖色調(diào)我們需要一個豪宅標簽符號！1、物業(yè)定位——典型項目園林東方華府天驕峰景凱旋城樓盤名稱園林風格園林特色天驕峰景自然生態(tài)10萬方人工湖凱旋城法式經(jīng)典6萬方湖景東方華府現(xiàn)代中式無特色東駿豪苑東南亞大湖天驕峰景/東駿豪苑等通過大面積湖景，迅速提升項目形象！但東莞缺少意境較強的精致園林！1、物業(yè)定位——園林建議園林規(guī)劃及建議1、園林分成三塊，較分散；2、建議以泳池為中心，做一條水溪及湖景，符合本地聚財?shù)男睦恚?、近公主墳一塊有三角形態(tài)空間，與住宅隔路分開，建議做風水主題園林，既能與推廣主題相聯(lián)系，又能抵擋煞氣；4、最后狹長園林，以東南亞園林風格為基礎，做意境感強的園林；湖景區(qū)意境區(qū)風水文化區(qū)核心園林示意以游泳池為核心,向左右形成景觀水溪；藏風聚氣。參照案例：佳兆業(yè)系列項目湖景區(qū)示意圖主入口水溪廣州譽峰實景圖以精致景觀小品營造意境，客戶身在其中忘卻外界；案例：廣州珠江新城譽峰意境園林示意風水文化園林示意與公主墳相界處，布置茂密竹林接著布置假山，抵檔“陰氣”中間設置涼亭；建議設置老子圣像；將與推廣主題保持一致！戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比例三房二廳二衛(wèi)134255%四房二廳二衛(wèi)145-15010021%四房二廳三衛(wèi)180-18610021%四房二廳三衛(wèi)+工人房190-24024051%復式345-39282%

473100%1、物業(yè)定位——現(xiàn)戶型面積點評目前主力戶型四房217-240㎡占46%，與天驕峰景最佳組團重疊，競爭壓力較大！同時，項目180㎡與190㎡產(chǎn)品存在內(nèi)部競爭！客戶意向面積：50%的客戶想購買121－150㎡，其次為151-200㎡客戶接受總價：70%以上客戶接受71-150萬總價區(qū)間，1、物業(yè)定位—天驕峰景客戶調(diào)研100-150萬150-200萬200-300萬300萬上典型樓盤均價㎡/元戶型面積㎡暢銷度東方華府樓王、荷塘月色、帝庭園16000250以上★天驕峰景、東方華府12000200-250★天驕峰景、東方華府9000-10000140-190★★國際公館/金域中央/御泉山/東駿豪苑7500-8000135-180★★★建議將原項目主力戶型217-240㎡控制在200㎡，180-190戶型㎡控制在160㎡，與競爭對手形成差異化！解決辦法：將1、2#改成二梯四戶，承載其它壓縮后的面積。1、物業(yè)定位——主力戶型面積建議1、物業(yè)定位2、形象定位3、 價格定位第三章項目定位2、形象定位——典型項目形象典型豪宅項目形象名稱形象定位天驕峰景南中國城市湖山官邸荷塘月色宅立中國，門啟天下東方華府東莞豪宅生活優(yōu)質(zhì)代表帝庭園不出眾，非豪宅君山黃旗山正東，高爾夫別墅豪宅形象：一類為赤裸型，如東方華府；一類為文化型，如荷塘月色；一類為資源型，如萬科虹溪諾亞奢華調(diào)性中式調(diào)性2、形象定位——策略思考1、中信御園將“高調(diào)”亮相，板塊趨熱！2、天驕峰景強勢推廣，各種招數(shù)粉墨登場！3、片區(qū)外高端豪宅積蓄待發(fā)，如君悅龍庭4、文化型/資源型/風水型豪宅形象精彩紛呈？如何借勢如何交鋒如何破局如何區(qū)隔只有創(chuàng)新物質(zhì)的訴求！直白的叫囂！這不是我們想要的！回歸報告伊始新興富豪具有更高的精神內(nèi)涵面臨更多前輩無法解惑的困難我們需要與之情感溝通那么什么是溝通的橋梁？內(nèi)涵型·高品位豪宅！2、形象定位——形象策略溝通工具：以老子哲學精髓為核心的精神訴求，引起新興富豪共鳴案名印象：這是是賣給“白領”的項目！經(jīng)我司多次溝通及市場驗證，案名不適合在本項目延續(xù)2、形象定位——原深圳左庭右院形象2、形象定位——案名建議江南府切合梅江南公司品牌府本是官員及富貴人家宅院2、形象定位——輔推案名輔推1：皇庭龍域傳承地塊皇家風水，興旺世代！輔推2：上善若水源自老子《道德經(jīng)》第八章，國內(nèi)部分樓盤已使用，收效顯著！輔推3：東方可園可園為東莞四大名園之一，老少皆知！東方指明項目區(qū)位！輔推４：江南名邸結(jié)合公司品牌與豪宅感覺！2、形象定位——定位語禪意居所·悟達人生左右人生，我主世界正瞰黃旗，帝王之見心境朝向片區(qū)景觀山不在多，望峰側(cè)福2、形象定位——推廣語左貴右富，居在中央市場同類可比在售項目區(qū)位產(chǎn)品配套市場環(huán)境修正營銷方式修正自然漲幅修正項目整體均價市場均價市場價格定價過程修正過程最終價格天驕峰景荷塘月色東方華府3、價格定位—定價思路品牌3、價格定位—市場比較法樓盤選擇天驕峰景荷塘月色東方華府本項目參考權(quán)重50%30%20%

整體均價（以網(wǎng)上備案為準）9092111628104

區(qū)域類評分片區(qū)前景8667616分片區(qū)環(huán)境86755產(chǎn)品類因素小區(qū)規(guī)模1210108549分景觀1513131110戶型結(jié)構(gòu)108988小區(qū)規(guī)劃87655建筑形象42233配套類因素位置交通5334321分商務配套42232生活配套62342教育配套64434品牌因素物業(yè)管理6443414分發(fā)展商品牌86555

合計10073746962

權(quán)重合計3861280614568123以目前典型在售項目為參考，通過市場比較法，項目整體均價8123元/㎡市場均價8123元/㎡樓市積極向上，片區(qū)價值項目整體均價8500/㎡—9500元/㎡3、價格定位—整體均價硬件（如現(xiàn)場展示）及軟件（營銷推廣）配合1、項目目標界定2、營銷總體策略[1]、推貨及價格策略第四章營銷推廣[2]、現(xiàn)場展示策略[4]、活動及蓄客策略[3]、廣告及媒體策略1、項目目標界定均價：8500-9500元/㎡銷售金額及套數(shù)：須根據(jù)工程節(jié)點1通過高調(diào)豪宅形象推廣，為梅江南及花樣年公司在東莞奠定良好的品牌基礎。安全快速贏利是第一目標；獲得公司在東莞的戰(zhàn)略布局是長遠目標。2品牌目標銷售及速度目標2、營銷總體策略—背景天驕峰景東方華府星河傳說中信地王龍光地王光大黃旗一號二號項目中信御園金域中央御泉山…………萬科翡麗山御花苑在豪宅林立的城區(qū)，我們?nèi)绾乌A得一席之地！中信森林湖2、營銷總體策略—謀略蘇秦曾聯(lián)合“天下之士合縱相聚于趙而欲攻秦”《戰(zhàn)國策·秦策》合縱連橫,近交遠攻對外來品牌來說，采用“合縱連橫”策略是快速成功的關(guān)鍵！近交遠攻對象：中信御園、天驕峰景、花樣年君山目的：一起打造“東莞最純正的富豪區(qū)”，吸引客戶關(guān)注，有效阻擊其 它板塊分流客戶！戰(zhàn)術(shù)：黃旗山千年風水及歷史文化挖掘與炒作，邀請政府及媒體支持1、主打：以東方華府、龍光地王為主的“非主流”黃旗山板塊！ 戰(zhàn)術(shù)：以正打歪2、輔打：以萬科翡麗山、御花苑為代表的“泛水濂山”片區(qū) 戰(zhàn)術(shù)：以成熟區(qū)域打新興區(qū)域，強化片區(qū)十年積累的成熟2、營銷總體策略—片區(qū)策略天驕峰景就像姚明，東莞豪宅超極明星中信御園就像奧尼爾，頂級中鋒，巨無霸×√不做姚明“跟班”我們要做湖人隊的“禪師”以思想取勝如何與天驕峰景競爭？一是以創(chuàng)新的營銷戰(zhàn)術(shù)吸引市場關(guān)注！二是通過價格差取勝；三是錯位推貨！如何借勢中信御園？友好相處，私下可分流其中下端客戶群！2、營銷總體策略—核心主線情感營銷！觸摸客戶心理的精神訴求：以老子先哲思想（包含風水、人生觀等）為靈魂，與新興富豪心理溝通，博得共鳴，并貫穿項目推廣始終！大智若愚無為而治2、營銷總體策略—策略分解調(diào)性：豪氣廣告策略展示策略價格策略活動策略蓄客策略＋內(nèi)涵：內(nèi)心情感溝通調(diào)性：面子＋內(nèi)涵：參與/品味/文化調(diào)性：高貴＋內(nèi)涵：最優(yōu)性價比調(diào)性：高貴＋內(nèi)涵：虛實結(jié)合調(diào)性：品味＋內(nèi)涵：小眾群體調(diào)性：圈層戰(zhàn)略選擇就是建立項目的贏利模式挑戰(zhàn)者：進攻戰(zhàn)追隨者：側(cè)翼戰(zhàn)領導者：防御戰(zhàn)補缺者：游擊戰(zhàn)營銷戰(zhàn)略定位4種方法市場中的第一名大企業(yè)壟斷價格做超級競爭者過河拆橋建立成本優(yōu)勢

條件市場中的第2、3名大中企業(yè)通常有行業(yè)經(jīng)驗攻擊領先者強勢中的弱點在盡可能狹窄的地帶上發(fā)動進攻改變游戲規(guī)則建立低成本結(jié)構(gòu)

中小型企業(yè)、中等規(guī)模項目市場新進入者尋找沒有人關(guān)注的市場卓越的創(chuàng)新能力（特色）建立新價值體系強調(diào)產(chǎn)品價值奇襲擁有稀缺地段資源企業(yè)自身資源不多與項目條件匹配，做市場補缺者，以靈活的營銷手法出奇制勝！細分市場要足夠小營銷手段靈敏通常高質(zhì)高價驅(qū)動因素項目自身條件：規(guī)模偏小；中等企業(yè)；項目新進入市場；2、營銷總體策略—占位2、營銷總體安排（示意）營銷節(jié)點整體形象鋪墊期開盤強銷期持銷期關(guān)鍵工作工程節(jié)點銷售階段臨時接待處搶占空白，提前亮相正負零4月5月7月8月9月10月形象宣傳蓄客、客戶認籌開盤熱銷促成交樣板房/示范區(qū)9月中旬搶先開盤蓄客期售樓處啟用備注：1）因貴司尚無提供工程進度時間，以上排布僅以市場為依據(jù)，2010下競爭對手大量推貨，高峰期！2）因不確定因素較多，本階段暫時不提營銷費用。[1]、推貨及價格策略——整體推貨推貨策略高調(diào)亮相，樓王先行； 競爭對手經(jīng)過長期推廣，已占據(jù)豪宅巔峰，本項目通過“樓王”提前亮相，已占領高位；分三批推售，如圖示；“樓王”實際人為定義，因5號樓25層將遮檔景觀；第二批與第三批根據(jù)市場現(xiàn)狀靈活調(diào)整；[1]、推貨及價格策略——推貨第三批（低價值區(qū)）第一批（中等價值區(qū)）第二批（景觀價值最大）定義樓王１２３４５６７８均衡項目價值最大化及策略推廣需求！備注：具體推貨面積及詳細戶型搭配根據(jù)工程進度細化！[1]、推貨及價格策略——第一批推貨第一批單位單位樓棟戶型概況A組6#200㎡以上純粹大戶B組5、7、8#200㎡大戶型+150㎡中戶型利用園林展示，結(jié)合該單位好中差相結(jié)合的特點，既能通過6#（定義樓王）高調(diào)亮相，又能試探市場，為第二三批推貨提供依據(jù)！[1]、推貨及價格策略——推貨第一批定義樓王５６７８真樓王[1]、推貨及價格策略——價格策略[1]、推貨及價格策略——推貨第三批第一批第二批9500１２３４５６７８真樓王90008300100008200價格策略樓棟均價目的4/6#9500-10000明星樓王標桿，樹立豪宅形象3/5/7#9000現(xiàn)金流產(chǎn)品，價值最大化1/2/8#8300低價值產(chǎn)品，利用“樓王”價差，快速出貨“明星”造勢，“現(xiàn)金流”出貨，“瘦狗”快跑！實現(xiàn)項目利益最大化！價格區(qū)間公布小范圍高報價高調(diào)形象、圈層營銷拉升心理價格推高心理價格圈定受眾價格刺激拉高心理價格降低實際價格銷售力[1]、推貨及價格策略——價格戰(zhàn)術(shù)模型豪宅價格心理戰(zhàn)術(shù)：利用高調(diào)形象推廣，圈層高報價，拉升客戶心理價值預期，實際公示價值拉低！1、現(xiàn)場展示策略——私家大道：百家榕樹陣精神堡壘：獅型巨石本項目可用玉如意造型巨石[2]、現(xiàn)場展示策略—主入口奮點營造售樓處外型建議打造公共客廳式的架空層設置建議運動設施，增加實用性頂部大量木柵欄的使用，增加品味感；以柵欄墻對增加入戶私密性具有情趣感的仿制樹木，增加花園互動感設置琴棋書畫學習空間[2]、現(xiàn)場展示策略—泛會所增設建議彌補項目沒有會所的缺陷！1、石井大道與石井之路交匯處昭示性最好，但停車不便；2、建議售樓處在主入口右側(cè)，一方面昭示性強，另一方面可分享天驕峰景客戶；3、項目無會所，建議售樓處設置在如圖中所示的商鋪處。4、因售樓處為商鋪，從成本的角度考慮，建議弱化硬裝；5、因符合本地人特性，建議采用新古典主義風格6、建議面積不超過200㎡；往天驕風景方向售樓處[2]、現(xiàn)場展示策略—售樓處選址及風格

選址理由及風格建議銷售洽談區(qū)售樓處迎賓項目模型區(qū)域模型頂部處理銷售控臺區(qū)[2]、現(xiàn)場展示策略—新古典風格示意圖

[2]、現(xiàn)場展示策略—中式文化點綴示意圖

1：景觀相對最好，為主力及特色戶型；第一批推貨建議6#220㎡、5#190㎡、8#154㎡，如圖所示；2、建議為歐式、西班牙、地中海、新古典主義等本地人容易接受的風格。[2]、現(xiàn)場展示策略—樣板房等選址及風格[1]、推貨及價格策略——推貨５６７８選址原則及風格建議[2]、現(xiàn)場展示策略—裝修示意（豪華中式）與營銷主題相吻合！[2]、現(xiàn)場展示策略—裝修示意（富麗的歐式宮廷）[2]、現(xiàn)場展示策略—裝修示意（地中海風格）雙開門進口金屬馬賽克造型[2]、現(xiàn)場展示策略—豪宅細節(jié)建議挑高奢華入戶大堂大堂接待臺水晶燈[2]、現(xiàn)場展示策略—中式文化點綴第一階段概念釋放期形象導入期“大智若愚、無為而治”文化概念釋放片區(qū)價值炒作（聯(lián)合中信御園）開始導入項目形象項目核心形象初步確立步驟方式階段第三階段通過文化占位引領市場作為廣告推廣主線形象確立期形象鞏固期第二階段第四階段核心價值逐步釋放形象升華期第五階段視實際情況，如公益活動提升等[3]、廣告策略—推廣排布備注：因項目工程節(jié)點時間不詳，各階段詳細時間后續(xù)深化！[3]、廣告策略—解讀競爭對手天驕峰景：中式+景觀資源君山：風水東方華府：直白叫賣“豪”荷塘水色：規(guī)模+中式競爭對手大多以中式與風水為核心，這與東莞客戶喜好有關(guān)關(guān)注！溝通！東莞新興豪豪宅[3]、廣告策略—核心在深圳關(guān)注“城高人居文化”從深圳到東莞，一直延續(xù)著“關(guān)注人性”的策略！[3]、廣告策略—平面表現(xiàn)1（主推）（奢華）[3]、廣告策略—平面表現(xiàn)2（輔推）（中式）案例：耕天下：“500年前，它還是一株年輕的龍柏，站在樹邊的中國人姓朱，號永樂”啟發(fā)：豪宅一定要和歷史聯(lián)系起來才有生命力！也許在后期我們可以走這種風格??！[3]、廣告策略—平面表現(xiàn)方向3（輔推）（歷史）公主墳！南粵罕見之文物！1、本項目客戶應以私營企業(yè)主、管理層及公務員為重點拓展群體。2、本項目推廣區(qū)域重點以東城為主，輔以以其它城區(qū)及富裕鎮(zhèn)區(qū)，如厚街、虎門等。3、本項目的重點營銷渠道包括：戶外廣告、電視廣告、手機短信，以“口碑營銷”為目標渠道”[3]、廣告策略—解讀天驕客戶媒體特性媒體類別媒體建議投入度備注戶外廣告

屬于強制接觸媒體電視廣告推廣媒體：東莞電視臺、翡翠臺、鳳凰臺

東莞客戶仍有看電視節(jié)目習慣，如天驕風景客戶較多關(guān)注本地新聞動態(tài)（東莞電視臺）及國內(nèi)國際新聞動態(tài)（鳳凰臺）手機短信

屬于強制性媒體，只要設計特別，時效性較強，到達率較高。直郵

屬于強制性媒體，只要設計特別，到達率較高報紙廣告推薦：東莞日報、南方都市報等

東莞報媒不發(fā)達，目標客戶報紙閱讀率低網(wǎng)絡搜房網(wǎng)、房訊網(wǎng)等

客戶上網(wǎng)時間較少，同時對網(wǎng)絡廣告的關(guān)注較低。但須擴大在地產(chǎn)圈內(nèi)的影響力，提升口碑宣傳效力球會、銀行、酒店、餐廳、俱樂部資料擺放

屬于強迫性媒體，但對資料關(guān)注度較低。必須輔助人員講解等方式。雜志（航空、高爾夫類）——該類廣告不建議投放,由于天驕風景上門客戶受眾該類信息渠道為零[3]、廣告策略—核心媒體建議小結(jié)[4]、活動及蓄客策略－主導活動系列起：5月新品新布會（邀請中國易經(jīng)協(xié)會會長裴翁點評項目規(guī)劃）；承：8月風水園林開放，老子孔子孟子圣像揭幕，邀請中國道教協(xié)會會長任法融轉(zhuǎn)：9月開盤購房贈送大師開光寶物(小孩與老人)；合：10月佛儒道三位大師談財智階層功成名就后的處世觀；核心：迎合財富階層風水及轉(zhuǎn)型心理狀態(tài)主軸：先賢文化系列起合承轉(zhuǎn)活動心理體驗峰線中國儒學聯(lián)合會會長錢遜中國易經(jīng)協(xié)會會長裴翁中國道教協(xié)會會長任法融活動核心：三大名家解惑，指點迷津！為轉(zhuǎn)型中的新興富豪提供“心靈雞湯”！主軸：先賢文化系列輔軸：豪宅價值系列1、聯(lián)合光大天驕峰景和中信御園共同炒作“黃旗山傳統(tǒng)風水寶地”的稀缺價值；2、高文安等頂級室設計師談豪宅風水設計及裝飾；3、中國頂級國寶展：實物類：道德經(jīng)原稿+名畫+工藝品等；動物類：大熊貓；4、“皇家豪門盛宴”：體驗帝王養(yǎng)生之道備注：如在推廣過程中，公主墳無法規(guī)避或客戶能理解之下，可舉行“尊重歷史，梅江南公益活動”，斥資修繕公主墳，將周邊荒地平整；再次形成歷史文化景點；[4]、活動及蓄客策略－輔助活動系列調(diào)性：風水+盛宴+珍寶，迎合本地人喜好輔軸：豪宅價值系列滿漢全席！高文安談豪宅風水設計最可愛的國寶，沒人不喜歡片區(qū)合作炒作板塊！項目認籌方式優(yōu)惠說明長安1號會員升級（白金卡）解籌前入會可享額外優(yōu)惠尚書銀座日進斗金至開盤前可享受每天1000元的現(xiàn)金累計優(yōu)惠長城世家長城世家護照“長城世家護照”客戶可獲得每天50分的積分；“長城世家護照”客戶參加由長城世家組織的活動，每次可獲得1000分的積分（一分一元）東莞市場上最典型的客戶積累和梳理方式，根據(jù)項目自身狀況和積累客戶情況，本項目建議采取“長城世家”行，但推廣為“先哲文化”，幫采用“通關(guān)文牒”，吸引眼球！[4]、活動及蓄客策略－蓄客方式長城世家護照優(yōu)惠說明：客戶可憑有效身份證明申請“長城世家護照”一張，并可獲得相應的購房優(yōu)惠，具體如下：優(yōu)惠1：申辦“長城世家護照”客戶當日可獲2000分積分；優(yōu)惠2、“長城世家護照”客戶可獲得每天50分的積分；優(yōu)惠3、“長城世家護照”客戶參加由長城世家組織的活動，每次可獲得1000分的積分；如：產(chǎn)品推介會、認籌積分說明：自客戶辦理“長城世家護照”當日起截至到項目發(fā)售前一天有效，按累計天數(shù)計算積分。1積分等同于1元購房款，客戶成功購房后可抵扣相應積分的購房款。積分不可兌換現(xiàn)金。蓄客方式——長城世家護照執(zhí)行方案及優(yōu)惠——開盤前推廣方式:戶外樓體條幅、報版、