成功房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式

成功房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式組織結(jié)構(gòu)的主要要功能在于分分工和協(xié)調(diào)，通通過(guò)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，可以以將企業(yè)的目目標(biāo)和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成一定的的體系或制度度，融合進(jìn)企企業(yè)的日常生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)中，發(fā)揮指指導(dǎo)和協(xié)調(diào)的的作用，以保保證企業(yè)戰(zhàn)略略的完成。因因此，組織結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整是企企業(yè)總體戰(zhàn)略略實(shí)施的重要要環(huán)節(jié)。在長(zhǎng)期為深圳房房地產(chǎn)企業(yè)界界作咨詢的過(guò)過(guò)程中，我們們發(fā)現(xiàn)深圳市市成功房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)等各個(gè)方面面都有很大的的差異，但是是殊途同歸，都都在地產(chǎn)業(yè)上上走出了成功功的路子。因因此，分析和和總結(jié)典型企企業(yè)的戰(zhàn)略形形成和組織演演化的內(nèi)在驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素，將將對(duì)我國(guó)的地地產(chǎn)界乃至整整個(gè)企業(yè)界產(chǎn)產(chǎn)生一定的指指導(dǎo)意義。我們選擇了金地地、萬(wàn)科、中中海和招商四四個(gè)發(fā)展商，前前三者地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)較晚，都都是后起之秀秀，成為2000年深圳的明明星企業(yè)。招招商在90年代初曾歸歸于沉寂。但但1998年推出海月月花園后，“家在蛇口”在深圳幾乎乎成了一種時(shí)時(shí)尚。一、企業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)1、金地集團(tuán)股股份有限公司司監(jiān)事會(huì)監(jiān)事會(huì)股東大會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理秘書(shū)處財(cái)務(wù)總監(jiān)商業(yè)貿(mào)易部企業(yè)發(fā)展部工程管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)部全資企業(yè)控股企業(yè)參股企業(yè)副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部總師室辦公室2、萬(wàn)科企業(yè)股股份有限公司司股東大會(huì)股東大會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)審計(jì)室投資決策委員會(huì)總經(jīng)理人事政策委員會(huì)財(cái)務(wù)審計(jì)委員會(huì)集團(tuán)辦公室資金結(jié)算中心企劃部人力資源部財(cái)務(wù)管理部設(shè)計(jì)工程部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控股企業(yè)18家參股企業(yè)2家零售控股企業(yè)1家投資控股企業(yè)3家工業(yè)控股企業(yè)1家參股企業(yè)1家其它控股企業(yè)5家3、中國(guó)海外（深深圳）公司中國(guó)建筑工程總公司中國(guó)建筑工程總公司行政隸屬財(cái)務(wù)監(jiān)控中國(guó)海外集團(tuán)有限公司中國(guó)海外（深圳）有限公司財(cái)務(wù)監(jiān)控及支持營(yíng)銷部合約部行政部財(cái)務(wù)部工程部人事部黨辦行政隸屬總經(jīng)理辦室行政管理團(tuán)委工委地產(chǎn)部副總經(jīng)理室董事會(huì)總經(jīng)理副總?cè)丝傊蝗巳丝偣ざ丝偨ㄒ蝗硕聲?huì)總經(jīng)理副總?cè)丝傊蝗巳丝偣ざ丝偨ㄒ蝗丝倳?huì)一人策劃中心行政人事部企管部銷售部工程部預(yù)算采購(gòu)部產(chǎn)權(quán)地政部財(cái)務(wù)部二、各房地產(chǎn)企企業(yè)的特色及及對(duì)戰(zhàn)略與組組織的影響1、各房地產(chǎn)企企業(yè)的戰(zhàn)略及及其經(jīng)營(yíng)特色色比較公司金地萬(wàn)科中海招商戰(zhàn)略及其依托精品戰(zhàn)略以員工內(nèi)部持股股為依托企業(yè)品牌戰(zhàn)略以企業(yè)文化和物物業(yè)管理為依依托技術(shù)為本以工程品質(zhì)管理理經(jīng)驗(yàn)為依托托片區(qū)新形象戰(zhàn)略略以蛇口的片區(qū)資資源為依托領(lǐng)導(dǎo)人氣質(zhì)及作作風(fēng)憂郁質(zhì)和粘液質(zhì)質(zhì)都兢兢業(yè)業(yè)膽汁質(zhì)虛虛實(shí)實(shí)多血質(zhì)實(shí)實(shí)在在物業(yè)特色注重細(xì)節(jié)處理主張孔雀開(kāi)屏倡導(dǎo)技術(shù)內(nèi)涵營(yíng)銷理念及含義義服務(wù)意識(shí)服務(wù)到位企業(yè)品牌意識(shí)信譽(yù)很高產(chǎn)品質(zhì)量意識(shí)質(zhì)量保證服務(wù)理念及方式式客戶第一員工第一技術(shù)第一組織架構(gòu)差異企業(yè)發(fā)展部作為為末端功能性性部門(mén)存在，對(duì)對(duì)副總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)。工程管管理部與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)部并列列?？偨?jīng)理下下設(shè)三位副總總分管功能性性部門(mén)和下屬屬企業(yè)有專門(mén)的人力資資源部，企劃劃部是單列的的職能部門(mén)，對(duì)對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)有專門(mén)的工程部部，與地產(chǎn)部部并列，保證證其獨(dú)立性，無(wú)無(wú)明顯的策劃劃、發(fā)展類研研究部門(mén)成立了涵蓋范圍圍很廣的企業(yè)業(yè)策劃中心，企企管部是其末末端功能性部部門(mén)2、各房地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略及其組織形形成內(nèi)在機(jī)制制比較分析（1）金地從11992年起狠抓管管理，在建章章立制、計(jì)劃劃管理、財(cái)務(wù)務(wù)控制等方面面都非常完善善，被稱為企企業(yè)管理的“金地模式”。其最具特特色的“員工持股制制度”使得公司凝凝聚力較強(qiáng)。金金地的前任領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)尹智雄和和后任領(lǐng)導(dǎo)凌凌克都是學(xué)工工科出身，對(duì)對(duì)細(xì)節(jié)較為重重視，具有兢兢兢業(yè)業(yè)、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)入微的工工作作風(fēng)。金金地項(xiàng)目無(wú)論論從市場(chǎng)調(diào)研研、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)還是物業(yè)管管理上都能做做到細(xì)致入微微、力臻完善善。從而使公公司最終形成成了被稱為精精品戰(zhàn)略的獨(dú)獨(dú)特發(fā)展路線線。體現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)構(gòu)上，金地組組織結(jié)構(gòu)層次次清楚，權(quán)責(zé)責(zé)明確。其總總經(jīng)理下設(shè)三三位副總經(jīng)理理分管各功能能性部門(mén)，從從而將管理幅幅度變窄，增增強(qiáng)了控制能能力。直接對(duì)對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)的職能性部部門(mén)只有兩個(gè)個(gè)：財(cái)務(wù)部和和總師室。金金地的工程管管理部與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)部并列列，權(quán)限和責(zé)責(zé)任都很明白白。（2）萬(wàn)科在11992年還以教學(xué)學(xué)儀器和音響響代理為主業(yè)業(yè)，土地資源源極度匱乏，地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在同同行業(yè)中幾乎乎沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)萬(wàn)科的老總王王石在氣質(zhì)上上屬膽汁質(zhì)，具具有能“虛”能“實(shí)”的工作作風(fēng)風(fēng)。由于沒(méi)有有明顯的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，萬(wàn)科在發(fā)發(fā)展的過(guò)程中中較多地運(yùn)用用了宣傳、策策劃、企業(yè)文文化、人本管管理等看起來(lái)來(lái)有些“虛”的手法，因因此有人稱其其為“孔雀開(kāi)屏”的模式。實(shí)實(shí)際上也是沒(méi)沒(méi)有辦法的辦辦法。在這種種背景下，企企業(yè)走上了以以品牌運(yùn)作為為主導(dǎo)的企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)對(duì)外注重信譽(yù)譽(yù)，對(duì)內(nèi)強(qiáng)調(diào)調(diào)員工第一。體現(xiàn)在組織架構(gòu)構(gòu)上，萬(wàn)科有有兩個(gè)特點(diǎn)：：一是對(duì)總經(jīng)經(jīng)理直接負(fù)責(zé)責(zé)的職能部門(mén)門(mén)有六個(gè)之多多，大大增強(qiáng)強(qiáng)了萬(wàn)科的整整體謀劃能力力。二是設(shè)立立了企劃部和和人力資源部部，二者直接接對(duì)總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)，這是萬(wàn)萬(wàn)科品牌戰(zhàn)略略與人本管理理思想在組織織結(jié)構(gòu)上最好好的反映，是是深圳其他房房地產(chǎn)企業(yè)所所不具備的組組織特色。（3）中海（深深圳）公司隸隸屬于中國(guó)海海外集團(tuán)有限限公司，而后后者又隸屬于于中國(guó)建筑工工程總公司。因因此中海既有有工程施工的的背景，又有有學(xué)習(xí)海外先先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的條條件。在管理理模式上，1996年以前香港港公司對(duì)深圳圳公司管理較較死，1997年以后雖然然放開(kāi)，但基基本上奉行謹(jǐn)謹(jǐn)慎的投資原原則。老總張張一平在氣質(zhì)質(zhì)上屬多血質(zhì)質(zhì)，做事實(shí)實(shí)實(shí)在在、勤勤勤懇懇。中海海的工程管理理技術(shù)及物業(yè)業(yè)管理技術(shù)一一直是深圳的的佼佼者，最最終形成了以以技術(shù)為根本本的發(fā)展戰(zhàn)略略，在倡導(dǎo)技技術(shù)內(nèi)涵的基基礎(chǔ)上，保證證產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)的質(zhì)量。中海的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)具有國(guó)企特特點(diǎn)：設(shè)有黨黨辦、團(tuán)委和和工委而且位位置突出。中中?？偨?jīng)理下下設(shè)11個(gè)部門(mén)且相相互并列，職職能性部門(mén)與與功能性部門(mén)門(mén)未作區(qū)分。未未設(shè)專門(mén)的策策劃和企業(yè)發(fā)發(fā)展研究部門(mén)門(mén)。工程部與與地產(chǎn)部、營(yíng)營(yíng)銷部并列而而具有三足鼎鼎立之勢(shì)，與與招商策劃為為中心的運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式形成了了鮮明的對(duì)比比。（4）招商地產(chǎn)產(chǎn)的前身是“招商局蛇口口工業(yè)區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)公司”，隸屬于招招商蛇口工業(yè)業(yè)區(qū)。招商擁?yè)碛胸S富的土土地資源，是是深圳的“二號(hào)地主”。但是蛇口口一直給人以以招商引資、工工業(yè)密集的感感覺(jué)，未能在在公眾中形成成“海濱生活區(qū)”的印象。因因此，招商地地產(chǎn)在準(zhǔn)備“后發(fā)制人”的時(shí)候，將“重塑片區(qū)形形象”做為其發(fā)展展戰(zhàn)略的重中中之重。體現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整上，招招商地產(chǎn)成立立了策劃中心心，由市場(chǎng)研研究小組、規(guī)規(guī)劃工程小組組、項(xiàng)目包裝裝小組和營(yíng)銷銷推廣小組組組成，主要負(fù)負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目目的前期策劃劃和后期推廣廣。另外在三三總師的設(shè)置置上，將總經(jīng)經(jīng)濟(jì)師換成了了總建筑師，體體現(xiàn)了其著重重片區(qū)規(guī)劃與與設(shè)計(jì)的新的的戰(zhàn)略思想。三、結(jié)論經(jīng)過(guò)以上的分析析，我們可以以對(duì)深圳成功功房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的組織架構(gòu)構(gòu)與戰(zhàn)略實(shí)施施總結(jié)如下：：1、環(huán)境決定戰(zhàn)戰(zhàn)略：競(jìng)爭(zhēng)的的加劇、買方方市場(chǎng)的日益益強(qiáng)化、新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷方式的發(fā)發(fā)展、深圳總總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的攀升、人人才供給方面面的優(yōu)化、政政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)業(yè)的支持和鼓鼓勵(lì)……，這一切使使得各房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)開(kāi)始重新審視視和調(diào)整自己己的企業(yè)發(fā)展展規(guī)劃，即戰(zhàn)戰(zhàn)略。2、歷史影響戰(zhàn)戰(zhàn)略：各房地地產(chǎn)公司的起起點(diǎn)不同，發(fā)發(fā)展軌跡不同同，所擁有的的資源也不相相同，因此在在謀求企業(yè)發(fā)發(fā)展的過(guò)程中中都充分發(fā)揮揮了自己的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，規(guī)避了了自己的不足足。再加上各各企業(yè)掌舵人人的學(xué)識(shí)背景景和領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格格差異，最終終形成了完全全不同的企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。3、戰(zhàn)略決定組組織：組織是是戰(zhàn)略實(shí)施的的支持和保證證。在企業(yè)進(jìn)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃劃和戰(zhàn)略實(shí)施施的過(guò)程中，組組織結(jié)構(gòu)往往往作相應(yīng)的變變化，這種變變化可能表現(xiàn)現(xiàn)在組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖上部門(mén)的的設(shè)立或取消消，也可能并并沒(méi)有這么大大的變動(dòng)，而而只是企業(yè)高高層對(duì)各部門(mén)門(mén)的重視程度度發(fā)生了變化化。相比較而而言，招商地地產(chǎn)為適應(yīng)戰(zhàn)戰(zhàn)略而進(jìn)行的的組織調(diào)整是是最大的。另另外三個(gè)公司司隱性變化多多于顯性變化化。4、戰(zhàn)略具有趨趨同性：事實(shí)實(shí)上每一個(gè)組組織都是學(xué)習(xí)習(xí)型組織，只只是學(xué)習(xí)的能能力和愿望不不同而已。以以上四個(gè)房地地產(chǎn)公司企業(yè)業(yè)在結(jié)合自身身優(yōu)勢(shì)選擇不不同發(fā)展戰(zhàn)略略的同時(shí)，也也在向其它房房地產(chǎn)公司學(xué)學(xué)習(xí)。比如：：萬(wàn)科曾于1997年專門(mén)請(qǐng)中中海上門(mén)講授授工程質(zhì)量管管理；中海在在重視質(zhì)量的的同時(shí)開(kāi)始關(guān)關(guān)注品牌；而而金地老板凌凌克在談到與與萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略上的差別別時(shí)，頗有感感觸地說(shuō)，我我們和別人不不一樣，我們們是學(xué)工的，別別人是學(xué)文的的，看來(lái)僅靠靠實(shí)干也是不不夠的。四、對(duì)非行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者的建議議在我們從事房地地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略咨詢和管管理咨詢的過(guò)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)業(yè)內(nèi)非領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位的房地地產(chǎn)企業(yè)往往往通過(guò)學(xué)習(xí)先先進(jìn)企業(yè)來(lái)改改善自身，這這在一定程度度上取得了一一些成效。但但是，由于對(duì)對(duì)學(xué)習(xí)目標(biāo)缺缺乏有效的了了解溝通渠道道，這種學(xué)習(xí)習(xí)往往貌似而而神離。對(duì)此此我們給出以以下建議：1、要結(jié)合自身身與環(huán)境進(jìn)行行戰(zhàn)略規(guī)劃。無(wú)無(wú)論是品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略還是片區(qū)區(qū)新形象戰(zhàn)略略，都要結(jié)合合企業(yè)發(fā)展的的環(huán)境、企業(yè)業(yè)的歷史和企企業(yè)自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。從從金地、萬(wàn)科科、中海、招招商的戰(zhàn)略實(shí)實(shí)證來(lái)看，他他們的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃與戰(zhàn)略實(shí)實(shí)施不僅考察察了企業(yè)的內(nèi)內(nèi)外環(huán)境，而而且較好地結(jié)結(jié)合了企業(yè)的的過(guò)去、現(xiàn)在在和將來(lái)。房房地產(chǎn)行業(yè)具具有明顯的地地域特征，一一個(gè)企業(yè)根本本不可能完全全照搬另一個(gè)個(gè)企業(yè)的發(fā)展展模式而獲得得成功。但在在現(xiàn)實(shí)中這種種現(xiàn)象卻經(jīng)常常發(fā)生，比如如招商地產(chǎn)的的營(yíng)銷主題“家在蛇口”及其組織架架構(gòu)中的策劃劃中心就經(jīng)常常被一些內(nèi)地地的開(kāi)發(fā)商拷拷貝，但是招招商地產(chǎn)的這這些“表象”是在“重塑片區(qū)新新形象”這一戰(zhàn)略目目標(biāo)指導(dǎo)下進(jìn)進(jìn)行的，其他他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商在缺乏戰(zhàn)略略目標(biāo)或戰(zhàn)略略目標(biāo)與此不不一致的情況況下采用這一一營(yíng)銷主題，其其成功的可能能性是較小的的。2、組織適應(yīng)戰(zhàn)戰(zhàn)略，戰(zhàn)略決決定組織。金金地、萬(wàn)科、中中海、招商的的組織架構(gòu)都都是為順應(yīng)其其戰(zhàn)略目標(biāo)而而進(jìn)行設(shè)置的的，而戰(zhàn)略目目標(biāo)的設(shè)定又又是在調(diào)研了了企業(yè)內(nèi)外環(huán)環(huán)境、考察了了企業(yè)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)與劣勢(shì)，分分析了外部的的機(jī)會(huì)與威脅脅之后制定的的。但是很多多房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)都沒(méi)有明確確的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)，其組織架架構(gòu)也往往存存在隨意性，經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)因人人設(shè)部門(mén)、因因人設(shè)崗、照照搬行業(yè)領(lǐng)先先者等行為。由由于組織架構(gòu)構(gòu)的原則不正正確，企業(yè)的的工作流程又又不穩(wěn)定，使使得這些房地地產(chǎn)企業(yè)往往往出現(xiàn)1+1<2的現(xiàn)象，即即單個(gè)部門(mén)的的運(yùn)作良好，在在相互溝通以以及相互合作作時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題。3、培育學(xué)習(xí)型型組織。企業(yè)業(yè)必須進(jìn)行自自我學(xué)習(xí)和標(biāo)標(biāo)桿學(xué)習(xí)來(lái)改改進(jìn)自己。前前者是企業(yè)在在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中中不斷自我強(qiáng)強(qiáng)化和自