江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則課件

江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則目的：為了加強(qiáng)全省城市建設(shè)規(guī)劃管理，保障城市規(guī)劃的實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法〉辦法》及有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，結(jié)合我省實(shí)際制定本導(dǎo)則。適用范圍：本導(dǎo)則是實(shí)施《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法〉辦法》的具體指導(dǎo)性技術(shù)規(guī)定，適用于本省縣政府所在地鎮(zhèn)和設(shè)市城市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路和其他工程設(shè)施。建筑基地面積大于3萬(wàn)平方米的成片開(kāi)發(fā)地區(qū)必須編制詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)批準(zhǔn)后才能實(shí)施，成片開(kāi)發(fā)區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)先確定建筑總?cè)萘靠刂浦笜?biāo)；在不超過(guò)建筑總?cè)萘靠刂浦笜?biāo)的前提下，成片開(kāi)發(fā)地區(qū)內(nèi)各類建筑基地的建筑容量控制指標(biāo)可按照本導(dǎo)則附表（二）的規(guī)定適當(dāng)調(diào)整。建筑基地面積小于或等于3萬(wàn)平方米的高、多、低層居住建筑用地和高、多層公共建筑用地，其建筑密度控制指標(biāo)應(yīng)按附表（二）的規(guī)定執(zhí)行。附表（二）規(guī)定的建筑密度、容積率指標(biāo)為上限，綠地率為下限，適用于單一類型的建筑基地。對(duì)混合類型的建筑基地，其建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)將建筑基地按使用性質(zhì)分類劃定后，按不同類型分別執(zhí)行；對(duì)難以分類執(zhí)行的建筑基地和綜合樓基地，應(yīng)按不同性質(zhì)建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標(biāo)換算建筑容量綜合控制指標(biāo)。建筑基地未達(dá)到下列最小面積的，不得單獨(dú)建設(shè)：建筑間距建筑間距除必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線和建筑保護(hù)等方面的要求.住宅正面間距，應(yīng)按日照標(biāo)準(zhǔn)和不同方位確定間距系數(shù)換算。住宅建筑山墻間距

（1）條式住宅，中高、多層之間不應(yīng)小于6m；高層與各種層數(shù)住宅之間不應(yīng)小于13m；

（2）高層塔式住宅、多層和中高層點(diǎn)式住宅與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，適當(dāng)加大間距。中高、多層住宅建筑的間距控制（一）住宅建筑平行布置時(shí)：

1、朝向?yàn)槟媳毕虻模渥钫庨g距舊城區(qū)不得小于南側(cè)建筑高度的0.9倍；新區(qū)不得小于1.1倍。

2、朝向?yàn)闁|西向的，其間距按上款乘以0.9的系數(shù)。（二）住宅建筑垂直布置時(shí)：

1、南北向的，其最窄處間距舊城區(qū)不得小于南側(cè)建筑高度的0.7倍；新區(qū)不得小于0.8倍，且最小間距不得小于6米。

2、東西向的，其最窄處間距舊城區(qū)不得小于較高建筑高度的0.7倍；新區(qū)不得小于0.8倍，且最小間距不得小于6米。垂直布置的住宅建筑的山墻寬度不得大于14米，超過(guò)14米的按平行布置的住宅建筑考慮。

建筑物退讓沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩則以及電力線路保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的建筑物，其退讓距離除必須符合消防、防汛和交通安全等方面及相關(guān)專業(yè)規(guī)范規(guī)定的要求外，應(yīng)同時(shí)符合本章的規(guī)定。建筑后退紅線指標(biāo)分為后退用地紅線和后退城市道路紅線兩種。沿建筑基地邊界（用地紅線）的建筑物，其離界（用地紅線，下同）距離按以下規(guī)定控制，但離界距離小于消防間距時(shí)，須按消防間距控制。（一）各類建筑后退用地紅線距離按下表規(guī)定的建筑物高度的倍數(shù)控制，且不得小于最小距離。（二）界外為居住建筑的，除須符合下表后退距離的規(guī)定外，同時(shí)須符合第四章的有關(guān)規(guī)定。（三）界外為公共綠地的，各類建筑的最小離界距離不得小于第（一）項(xiàng)非居住建筑的最小離界距離規(guī)定。（四）地下建筑物的離界距離，不得小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距離）的0.7倍，且其最小值為3米。禁止開(kāi)口方位交通流量較大的建筑基地，其通道連接城市主次道路的位置應(yīng)符合下列規(guī)定。（一）距城市主次道路交叉口的距離（自道路紅線交點(diǎn)量起）不應(yīng)小于80米；（二）距非道路交叉口的過(guò)街人行道（包括引橋、引道和各類地下出入口）最邊緣線不小于6米；（三）距公共交通站臺(tái)邊緣不小于10米；（四）與立體交叉口的距離或其他特殊情況按有關(guān)規(guī)定辦理。沿鐵路兩側(cè)興建建筑工程應(yīng)符合以下規(guī)定：（一）鐵路干線兩側(cè)的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于30米；鐵路支線、專用線兩側(cè)的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于15米；鐵路兩側(cè)的圍墻與軌道中心線的距離不得小于10米，圍墻的高度不得大于3米。（二）鐵路兩側(cè)的高層建筑、高大構(gòu)筑物（水塔、煙囪等）、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)和廠房與軌道中心線的距離須經(jīng)鐵路主管部門審核后確定。（三）在鐵路道口附近進(jìn)行建設(shè)的，須符合鐵路道口管理的有關(guān)規(guī)定。建筑物的高度控制建筑物的高度除必須符合日照、建筑間距、消防等方面的要求外，應(yīng)同時(shí)符合本章的規(guī)定。在有凈空高度限制的飛機(jī)場(chǎng)、氣象臺(tái)、電臺(tái)和其他無(wú)線電通訊（含微波通訊）設(shè)施周圍的新建、改建建筑物，其控制高度必須符合有關(guān)凈空高度限制的規(guī)定。在文物保護(hù)單位和建筑保護(hù)單位周圍的建設(shè)控制地帶內(nèi)新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合建筑和文物保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，并須按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。尚無(wú)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，須先編制城市設(shè)計(jì)或建筑設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行視線分析，提出控制高度和保護(hù)措施，經(jīng)建筑和文物保護(hù)專家小組評(píng)議后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門具體核定。傳統(tǒng)歷史街區(qū)內(nèi)或周圍的，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門具體核定。

視線分析方法參見(jiàn)附錄三附圖。沿城市道路兩側(cè)新建、改建建筑物的控制高度應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不宜超過(guò)道路規(guī)劃紅線寬度（W）加建筑后退距離（S）之和的1.5倍。

H≤1.5（W+S）；（二）沿路高層組合建筑的高度，按下式控制：A≤LK（W+S）

A——沿路高層組合建筑以1:1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的總面積，L--建筑基地沿道路規(guī)劃紅線的長(zhǎng)度，K--折減系數(shù)，W--道路規(guī)劃紅線寬度，S--沿路建筑的后退距離。當(dāng)L≤60時(shí)，K＝1，當(dāng)L超過(guò)60米時(shí)，K≤0.85。市政管線的布置

（一）市政管線應(yīng)盡可能安排在人行道下，當(dāng)人行道寬度不夠時(shí)，可將排水管敷設(shè)在非機(jī)動(dòng)車道下。（二）給水管、電力線路、熱力管宜在道路西側(cè)或北側(cè)敷設(shè)，通訊線路（含廣播電視線路）、燃?xì)夤芤嗽诘缆窎|側(cè)或南側(cè)敷設(shè)。在46米以上的城市主要道路上同一種市政管線應(yīng)在道路兩側(cè)布置。從道路邊線向道路中心線方向管線平行布置的次序宜這：電力電纜、電信電纜、燃?xì)馀錃狻⒔o水配水、熱力干管、燃?xì)廨敋?、給水輸水、雨水管、污水管。（三）市政管線應(yīng)平行于道路中心線敷設(shè)。盡量避免橫穿道路，必須橫穿道路時(shí)應(yīng)盡量與道路中心線垂直。綠地控制綠地率:各類建筑基地內(nèi)的綠地面積占基地總面積的比例.計(jì)算綠地率的綠地面積，包括建筑基地內(nèi)的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側(cè)以及規(guī)定的建筑間距內(nèi)的零星綠地面積。2、劃分原則（1）地域完整

劃分編制單元應(yīng)覆蓋規(guī)劃期內(nèi)城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地的全部地域范圍。相鄰編制單元范圍不重疊并無(wú)縫銜接，同時(shí)應(yīng)綜合考慮相鄰編制單元之間各相關(guān)要素的協(xié)調(diào)。（2）界線穩(wěn)定

劃定編制單元應(yīng)統(tǒng)籌考慮城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的功能分區(qū)、交通分區(qū)、景觀分區(qū)以及歷史文化保護(hù)等方面的要求，根據(jù)不同區(qū)域的主導(dǎo)功能，結(jié)合自然地貌、主要交通道路、重要基礎(chǔ)設(shè)施等空間要素和行政區(qū)劃等社會(huì)要素確定，其“四至”界線應(yīng)明確、穩(wěn)定，劃定的編制單元不應(yīng)隨意變動(dòng)。（3）規(guī)模適度

編制單元的規(guī)模既要考慮功能配置的相對(duì)完整，又要有利于在編制周期內(nèi)進(jìn)行深入研究。用地功能相對(duì)單一的地區(qū)可適當(dāng)劃大，用地功能較為混合的地區(qū)宜適當(dāng)劃??；城市新區(qū)可適當(dāng)劃大，舊城區(qū)、城市中心區(qū)等宜適當(dāng)劃?。怀鞘刑厣L(fēng)貌區(qū)、歷史文化街區(qū)等特殊地區(qū)的編制單元?jiǎng)澐?，?yīng)保持邊界完整性，以有利于保護(hù)和塑造城市特色。（4）編碼統(tǒng)一

編制單元由市、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確定統(tǒng)一的編碼。3、劃分組織（1）劃定編制單元的劃定根據(jù)技術(shù)復(fù)雜性和劃分工作量，因地制宜采用適宜的組織方式，中小城市、鎮(zhèn)宜與城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制同步進(jìn)行，特大城市、大城市可由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃單獨(dú)組織。（2）實(shí)施編制單元?jiǎng)澏ê螅瑧?yīng)以其為項(xiàng)目范圍組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。（3）調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃編制具體情況，以及城市發(fā)展和規(guī)劃管理要求，對(duì)編制單元范圍進(jìn)行必要的調(diào)整與優(yōu)化。邊界調(diào)整時(shí)，相關(guān)編制單元四至界線應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，以確保不重疊和無(wú)縫銜接。4、規(guī)劃內(nèi)容

確定各編制單元的名稱、編碼、四至界線和面積。特大城市、大城市單獨(dú)組織劃定編制單元時(shí)，依據(jù)城市總體規(guī)劃確定編制單元的功能定位、常住人口規(guī)模、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、基本開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等內(nèi)容，落實(shí)城市總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容，并保持城市總體規(guī)劃確定的用地結(jié)構(gòu)?；究刂茊卧膭澐?、劃分目的

為使控制性詳細(xì)規(guī)劃保持必要的彈性，提高實(shí)施的可操作性，可根據(jù)本地規(guī)劃管理需求，在編制單元與地塊兩個(gè)空間層次之間劃分基本控制單元。新增控制單元，明確強(qiáng)制性內(nèi)容

總量控制、分量平衡、彈性開(kāi)發(fā)

單元?jiǎng)澐纸Y(jié)合街道社區(qū)的行政界線、河流、道路、功能關(guān)聯(lián)性、土地使用性質(zhì)同一性等因素。新增控制單元，明確強(qiáng)制性內(nèi)容

總量控制、分量平衡、彈性開(kāi)發(fā)

控制單元的強(qiáng)制性內(nèi)容包括控制單元的主要用途、居住人口控制規(guī)模、總建設(shè)容量、公園綠地面積、配套設(shè)施控制要求等。2、劃分原則

（1）以城市主次干路、河流、鐵路等明確的空間要素為邊界，同時(shí)考慮與街道、社區(qū)等行政界線結(jié)合；

（2）內(nèi)在功能的關(guān)聯(lián)性和土地使用性質(zhì)的可兼容性；

（3）適度的用地規(guī)模，舊城區(qū)以20-30公頃為宜，新區(qū)以60-100公頃為宜，同時(shí)應(yīng)考慮圖則查閱的適宜比例。3、控制內(nèi)容（1）主導(dǎo)屬性

指基本控制單元的主導(dǎo)功能，并作為確定用地兼容性的重要依據(jù)。（2）總建設(shè)規(guī)模

指基本控制單元內(nèi)的總建筑面積，并作為核算公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施容量的基礎(chǔ)?；究刂茊卧獌?nèi)各地塊的開(kāi)發(fā)總量不應(yīng)突破基本控制單元總建設(shè)規(guī)模的上限控制要求，當(dāng)基本控制單元主導(dǎo)屬性為工業(yè)用地時(shí)，應(yīng)同時(shí)規(guī)定總建設(shè)規(guī)模的上下限控制要求。（3）配套設(shè)施

指基本控制單元內(nèi)應(yīng)設(shè)置的公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施，其內(nèi)容、數(shù)量與規(guī)模為強(qiáng)制性內(nèi)容，其位置與用地邊界既可以為強(qiáng)制性內(nèi)容，也可以為引導(dǎo)性內(nèi)容，但其位置只允許在基本控制單元內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，用地邊界應(yīng)考慮相應(yīng)設(shè)施經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)和使用要求。（4）廣場(chǎng)和街旁綠地

指基本控制單元內(nèi)應(yīng)布置的廣場(chǎng)和街旁綠地，其數(shù)量、規(guī)模和位置為強(qiáng)制性內(nèi)容，其用地邊界既可以為強(qiáng)制性內(nèi)容，也可以為引導(dǎo)性內(nèi)容。地塊劃分1、劃分目的

分解控制指標(biāo)，落實(shí)控制要素，滿足規(guī)劃實(shí)施管理和分期、分塊建設(shè)的要求。2、劃分依據(jù)

（1）與土地使用權(quán)屬邊界和基層行政管轄界線相協(xié)調(diào)；規(guī)劃予以保留和新建的、用地相對(duì)完整獨(dú)立的機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、院校及企事業(yè)單位，宜單獨(dú)劃塊。

（2）用地性質(zhì)宜明確單一功能，適應(yīng)混合功能用地開(kāi)發(fā)需求，地塊內(nèi)可以包含相互兼容的用地性質(zhì)。

（3）城市“五線”規(guī)劃（注：指城市道路紅線、城市黃線、城市綠線、城市藍(lán)線、城市紫線）、文教體衛(wèi)專項(xiàng)規(guī)劃等確定需剛性控制的設(shè)施用地，宜劃分至最小類別，其他用地可根據(jù)不同類別、不同區(qū)位、不同控制要求原則上劃分至中類或小類。3、地塊規(guī)模

地塊規(guī)模應(yīng)適應(yīng)城市交通規(guī)劃所確定的支路網(wǎng)密度要求，并與區(qū)位、用地類型、開(kāi)發(fā)控制要求等相適應(yīng)。

住宅街坊的規(guī)模以合理的城市支路網(wǎng)密度和適宜的整體開(kāi)發(fā)規(guī)模為控制依據(jù)，舊區(qū)、公交優(yōu)先發(fā)展區(qū)宜2~4公頃，其他地區(qū)一般不