某大型地產(chǎn)集團(tuán)成本控制解析

**成本控制解析**以大盤開發(fā)發(fā)為主，其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條之長長，是其它房房地產(chǎn)企業(yè)無無法企及的。而而這種產(chǎn)業(yè)模模式帶來的首首先是成本控控制的精算，其其次是生產(chǎn)過過程的可控制制性，從而使使得整個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)節(jié)奏加快，而而這又進(jìn)一步步提高了成本本控制優(yōu)勢。凈利潤猛增1..72倍——**成本控控制解析在總結(jié)**的成成功時(shí)，**認(rèn)為其主要要基于兩點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢：穩(wěn)健的的財(cái)務(wù)政策及及高效的成本本控制。受益益于20077年房價(jià)攀升升，**的成本控制制優(yōu)勢得到全全面體現(xiàn)，而而其中最突出出的表現(xiàn)在1172％的凈凈利潤增長上上。而且，**只用相當(dāng)于于萬科產(chǎn)品平平均售價(jià)和銷銷售額的300％到40%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了和萬科相相去不遠(yuǎn)的利利潤。如下表表所示：近年來，土地、建建材、人工價(jià)價(jià)格都在不斷斷攀升，但22005－2007年三三年交付的公公寓帶全屋裝裝修均價(jià)約人人民幣36660元/平方米，它它是靠什么打打破了強(qiáng)大的的成本魔咒、并并最終實(shí)現(xiàn)凈凈利潤高出銷銷售額超3倍的增長的的呢？本文將將從以下五大大層面進(jìn)行詳詳細(xì)分析：一、低成本拿地地土地價(jià)格低，一一向是**集團(tuán)引以為為傲的競爭優(yōu)優(yōu)勢。**非常善于在在城郊或新城城區(qū)囤積大面面積土地以達(dá)達(dá)到降低土地地成本的效果果，其在廣州州增城的項(xiàng)目目鳳凰城一期期土地地價(jià)低低廉到每畝33萬元，而華華南**的地價(jià)則是是每畝6.88萬元。20007年上半年年，**土地成本占占平均銷售價(jià)價(jià)格的比例有有2004年的的9.2％降為為7.4%，而而這是在全國國地價(jià)不斷飆飆升的背景之之下完成的。下下圖所示即為為**最近的低成成本土地儲(chǔ)備備項(xiàng)目：**最近的低成成本土地儲(chǔ)備備土地所在城市土地面積（萬㎡㎡）土地成本（億元元）平均地價(jià)（元//㎡）4304.5104691.21712661.6301122.4214272.4889402.3570鏈接：以廣州為例，土土地成本往往往是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)最主主要的成本構(gòu)構(gòu)成。在過去去土地未通過過公開途徑招招拍掛之前，廣廣州一些大型型開發(fā)企業(yè)的的土地成本大大約20%左右；；而近年實(shí)行行土地公開出出讓之后，土土地成本往往往占據(jù)整個(gè)開開發(fā)成本的330%~400%。最近兩兩年，廣州市市區(qū)拍出的部部分住宅地塊塊，其土地成成本甚至達(dá)到到總成本的550%。對于于能夠?qū)⑼恋氐爻杀究刂圃谠诳偝杀镜?10%以內(nèi)的**而言，其競競爭優(yōu)勢不言言而喻。這種巨大優(yōu)勢的的取得，得益益于與**開發(fā)模式緊緊密相連的獨(dú)獨(dú)特的土地運(yùn)運(yùn)作方式：(一)推行郊區(qū)區(qū)化戰(zhàn)略，避避免高價(jià)拿地地**續(xù)堅(jiān)持策略略性地于一線線城市近郊及及二、三、四四線城市發(fā)展展配套完善的的高質(zhì)素物業(yè)業(yè)項(xiàng)目，既考考慮適應(yīng)城市市化進(jìn)程、滿滿足廣大普通通居民對提升升住房品質(zhì)的的需求；也契契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和政府府對城市區(qū)域域規(guī)劃的需要要。其屬下項(xiàng)項(xiàng)目大部分選選址于一線城城市的近郊（距距城市中心地地帶約10—30分鐘車程程，能迅速接接駁道路交通通網(wǎng)絡(luò)的城郊郊區(qū)域）或二二、三、四線線城市的中心心地帶，購地地價(jià)格遠(yuǎn)低于于市區(qū)的水平平。如下所示即為萬萬科、**、雅居樂、富富力四大開發(fā)發(fā)商近4年的房屋平平均銷售價(jià)格格，從中可以以發(fā)現(xiàn)，以郊郊區(qū)化為主導(dǎo)導(dǎo)的萬科、**、雅居樂其其房價(jià)相對較較低，而擁有有大量城中心心物業(yè)的富力力則售價(jià)較高高。而其在房房價(jià)上及房價(jià)價(jià)增長上的巨巨大差別，也也就體現(xiàn)了郊郊區(qū)化房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在土地地成本上的優(yōu)優(yōu)勢。四大房企近4年年房屋平均售售價(jià)（四舍五五入取整）平均售價(jià)

2004200520062007平均售價(jià)559260186577853266805080558952806383558345425581611773135888661278439865104968704(二)以五星級(jí)級(jí)酒店滿足政政府需求獲取取低價(jià)優(yōu)惠**在二三線城城市之所以能能夠順利拿下下大片廉價(jià)土土地，就是因因?yàn)槠湮逍羌?jí)級(jí)酒店等社區(qū)區(qū)配套優(yōu)勢滿滿足了當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃需需求，因而也也能得到各地地政府的偏愛愛與照顧。鏈接：2007年7月月10日，湖北北隨州推出一一幅26000畝土地。公公告規(guī)定，取取得競買資格格的開發(fā)商應(yīng)應(yīng)是“具備一級(jí)房房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)資質(zhì)的上上市公司（或或具備該資質(zhì)質(zhì)的全資子公公司）和具備備五星級(jí)酒店店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的的酒店項(xiàng)目公公司（或其控控股的子公司司具備開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)）聯(lián)合競競買，聯(lián)合競競買的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司和和酒店項(xiàng)目公公司需是同股股東”，同時(shí)規(guī)定“競得人須在在該宗地范圍圍內(nèi)建設(shè)一座座建筑面積不不少于200000平方米的五星星級(jí)酒店及配配套學(xué)校”，最終，**毫無懸念的的以每畝344.8萬元的的低價(jià)競得該該宗地塊。而而這一情況以以**在湖南張家家界“零低價(jià)”拿地最為著著名，如下圖圖所示：(三)參與土地地一級(jí)開發(fā)，截截取土地升值值利潤**2007年年上半年開始始進(jìn)入土地一一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域域。上半年，**參與開發(fā)的的土地面積約約為17899萬平方米，投投入金額約為為4.3億元。**相當(dāng)部分土土地的獲得，是是在凈地出讓讓前與地方政政府溝通，得得到其支持，進(jìn)進(jìn)而直接參與與生地的前期期開發(fā)與規(guī)劃劃，并在招拍拍掛中“以政府掛牌牌的價(jià)格收購購?fù)恋亍?。由于一般般缺乏直接競競爭?*有能力以政政府掛牌的價(jià)價(jià)格收購?fù)恋氐兀运牡耐恋厥召彸沙杀据^低。同時(shí)，**也順順勢截取了土土地升值所產(chǎn)產(chǎn)生的溢價(jià)收收益，并將其其轉(zhuǎn)化成巨大大的土地成本本優(yōu)勢，最終終達(dá)到享有土土地升值和房房地產(chǎn)開發(fā)雙雙重收益的目目的。下圖所所示即為某市市各種物業(yè)類類型20077年度的土地地增值幅度。二、一體化運(yùn)營營由于擁有一套自自主的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)鏈，**幾乎親自扮扮演了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)程序中中的各個(gè)角色色。從項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)、建筑筑、裝修、銷銷售直至到項(xiàng)項(xiàng)目建成后的的物業(yè)管理均均由公司自行行承擔(dān)及實(shí)施施。往后，**仍將鞏固及及優(yōu)化其固有有的房地產(chǎn)開開發(fā)鏈，從而而確保能夠長長期有效的控控制綜合開發(fā)發(fā)成本，并同同時(shí)賺取開發(fā)發(fā)程序中的每每一筆利潤。如如此周而復(fù)始始、滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，保證了**迅速發(fā)展壯壯大?？焖匍_發(fā)節(jié)約時(shí)時(shí)間成本**將整條房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整整合集中在自自己手上，利利于協(xié)調(diào)、統(tǒng)統(tǒng)一管理，從從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)續(xù)施工、縮短短工期，保證證集團(tuán)“快速開發(fā)、快快速銷售、滾滾動(dòng)發(fā)展”戰(zhàn)略目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)。為了了能夠保持高高速，**盡可能地節(jié)節(jié)省每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的時(shí)間，包包括“準(zhǔn)地塊”提前規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)，待項(xiàng)目目獲批后便馬馬上進(jìn)行施工工建設(shè)。**有成熟的產(chǎn)產(chǎn)品模式，可可以在三個(gè)月月內(nèi)完成一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)運(yùn)作，因此此能以極具競競爭力的價(jià)格格銷售房子。資源共享節(jié)約交交易成本實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的的共享，提高高包括土地、建建材在內(nèi)的議議價(jià)能力，從從而節(jié)約交易易成本。一般般而言，企業(yè)業(yè)在運(yùn)營中無無非是兩種成成本，交易成成本和組織成成本——工序在外，交交易成本較大大；工序在內(nèi)內(nèi)，則組織成成本較大。**依托強(qiáng)大的的規(guī)模效應(yīng)，以以微小的組織織成本節(jié)省了了巨大的交易易成本?？焖僦苻D(zhuǎn)再造利利息成本優(yōu)勢勢一體化使得***成為一個(gè)快快速反應(yīng)的企企業(yè)，由于時(shí)時(shí)間縮短，企企業(yè)的管理成成本、利息成成本等都大幅幅降低。目前前廣州房地產(chǎn)產(chǎn)前30強(qiáng)的平均均資產(chǎn)負(fù)債率率達(dá)到了700%，個(gè)別企企業(yè)可能更高高。**操作如此大大規(guī)模的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，銀銀行資金、債債券資金等負(fù)負(fù)債資金占據(jù)據(jù)著巨大數(shù)量量及比重，但但得益于“快速開發(fā)、快快速銷售”，**的各類成本本都得以最大大限度的壓縮縮。三、規(guī)?；俦P盤**主要樓盤占占地面積項(xiàng)目名稱占地面積（畝）華南**2150**鳳凰城9242順德**4495高明**2665鶴山**5121五邑**2027臺(tái)山**6422韶關(guān)**3490長沙**2589**在其20007年招股書書中，將自身身的競爭優(yōu)勢勢界定在土地地、項(xiàng)目、大大規(guī)模和一體體化運(yùn)營、客客戶價(jià)值和馳馳名商標(biāo)五個(gè)個(gè)方面。**也曾這樣定定義**的成功，“大規(guī)模、快快速生產(chǎn)、價(jià)價(jià)廉物美的房房屋工廠”，“低成本土地地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷銷售”。**實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)模?；癄I銷，開開辟了大盤時(shí)時(shí)代。這是**強(qiáng)大的綜合合開發(fā)實(shí)力、資資源整合及調(diào)調(diào)配能力的表表現(xiàn)，也是**長期以來堅(jiān)堅(jiān)持規(guī)模開發(fā)發(fā)模式創(chuàng)造的的奇跡。從順順德**開始，**集團(tuán)幾乎沒沒有低于10000畝的項(xiàng)項(xiàng)目，而**鳳凰城更是是過千畝的用用地規(guī)模，如如下表所示。四、低密度建筑筑工程類別單方造價(jià)工程類別單方造價(jià)住宅低層一般標(biāo)準(zhǔn)低層高標(biāo)準(zhǔn)多層一般標(biāo)準(zhǔn)多層高標(biāo)準(zhǔn)高層一般標(biāo)準(zhǔn)高層高標(biāo)準(zhǔn)

1200—155002000—244001000—111001500—188001500—166002000—23300商店多層一般標(biāo)準(zhǔn)多層高標(biāo)準(zhǔn)高層高標(biāo)準(zhǔn)

1500—188003000—399004000—50000辦公樓出租寫字字樓多層一般標(biāo)準(zhǔn)多層高標(biāo)準(zhǔn)高層一般標(biāo)準(zhǔn)高層高標(biāo)準(zhǔn)

2000—233003000—344003100—355004800—56600旅游酒店多層一般標(biāo)準(zhǔn)高層一般標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)五星級(jí)

2700—300003500—411004200—477005600—65500**一直致力于于開發(fā)低密度度住宅，其主主要產(chǎn)品以別別墅及聯(lián)體洋洋房為主，相相對于開發(fā)高高層住宅而言言別墅及低密密度洋房的建建筑成本較低低。以20006年為例，廣廣州高層住宅宅的建筑成本本為20000元/平方米左右右，多層洋房房(無裝修)的建筑成本本則在10000－1200元/平方米左右右，而別墅由由于往往以毛毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交樓，故其其建筑成本往往往低于5000元/平方米。下下表所示即為為某地不同建建筑類別的工工程造價(jià)：五、高速率周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)**的開發(fā)速度度非常驚人。在在項(xiàng)目選址和和土地收購階階段就開始進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃研究究初步設(shè)計(jì)，設(shè)設(shè)計(jì)師和工程程師一起考慮慮營銷中心對對產(chǎn)品的構(gòu)成成、項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)、前景的建建議，并相應(yīng)應(yīng)的完善計(jì)劃劃。一般項(xiàng)目目概念設(shè)計(jì)一一天就可完成成，多數(shù)項(xiàng)目目可以在拿到到土地使用權(quán)權(quán)后幾天內(nèi)開開工。獲得土土地使用權(quán)證證后，立即進(jìn)進(jìn)行50％以上土土地面積的開開發(fā)，從拿地地到預(yù)售平均均7個(gè)月，從預(yù)預(yù)售到結(jié)算約約8到10個(gè)月。一體化運(yùn)營模式式及規(guī)?；沙杀緝?yōu)勢，使使**的項(xiàng)目銷售售具有巨大的的價(jià)格優(yōu)勢，從從而實(shí)現(xiàn)了其其快速開發(fā)、快快速銷售的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略。而而這一過程，不