某地產(chǎn)物業(yè)接管驗收工作細則

接管驗收工作細則1.0目的：確確保新接樓宇宇住用的主體體結(jié)構(gòu)安全和和滿足正常的的使用功能。2.0范圍：對新新接管樓宇的的建筑、裝修修、設(shè)施設(shè)備備等方面的驗驗收。3.0職責(zé)：相關(guān)關(guān)部門人員組組成的接管驗驗收小組負責(zé)責(zé)接管驗收工工作。4.0程序：4.1接管驗收前前的準備工作作接管驗收定定義根據(jù)據(jù)發(fā)展商對物物業(yè)公司的委委托合同，在在樓宇各項竣竣工驗收全部部合格的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，以物業(yè)業(yè)主體結(jié)構(gòu)安安全和滿足正正常的使用功功能為主要內(nèi)內(nèi)容的再檢驗驗。4.1.2成立物業(yè)管管理處在在小區(qū)入住前前三個月，(竣工驗收工工作在入住前前一至三個月月內(nèi)進行)，成立管理理處，管理處處經(jīng)理、主任任、物業(yè)管家家和維修人員員到位（其他他管理人員分分步到崗），落落實管理用房房和職工宿舍舍。4.1.3組織驗收小小組由管管理處客戶部部牽頭,組織工程部部和管理處的的有關(guān)人員組組成驗收小組組；驗收小組組應(yīng)在驗收前前完成以下工工作:1)提前派出部部分維修技術(shù)術(shù)人員進駐現(xiàn)現(xiàn)場，與地盤盤的工作人員員一起，參與與樓宇竣工收收尾的監(jiān)理工工作，主要是是參與機電設(shè)設(shè)備的安裝調(diào)調(diào)試，了解整整個樓宇內(nèi)所所裝配的設(shè)備備設(shè)施，熟悉悉各類設(shè)備的的構(gòu)造、性能能、產(chǎn)地；熟熟悉水、電、氣氣管道道路的的鋪設(shè)位置及及走向，為入入住后的管理理、維修養(yǎng)護護打下基礎(chǔ)。2)主動與工程程部和承建單單位聯(lián)系，協(xié)協(xié)商樓宇交接接問題，如：：商定交接注注意事項和開開始交接日期期等。3)與工程部、施施工單位雙方方制定驗收方方案，統(tǒng)一驗驗收標準。4)準備竣工驗驗收的表格資資料：A、《房屋接接管驗收單》B、《房屋接接管驗收整改改項目統(tǒng)計表表》C、《公共設(shè)設(shè)施接管驗收收單》D、《公共設(shè)設(shè)施接管驗收收整改項目統(tǒng)統(tǒng)計表》E、《公共設(shè)設(shè)備接管驗收收單》F、《公共設(shè)設(shè)備接管驗收收整改項目統(tǒng)統(tǒng)計表》G、《接管驗驗收資料交接接表》H、《接管驗驗收資料不合合格整改單》I、《接管驗驗收不合格整整改通知單》4.2接管樓宇資資料的驗證及及部份移交的的資料4.2.1產(chǎn)權(quán)資料1．建筑用地地規(guī)劃許可證證;2．建筑工程程規(guī)劃許可證證;3．建筑工程程施工許可證證;4．建筑設(shè)計計審批意見書書;5．業(yè)主姓名名、地址、聯(lián)聯(lián)系電話、建建筑面積清單單、購房合同同復(fù)印件。4.2.2政府驗收合合格資料：1．建筑工程程竣工驗收合合格證書；2．公安消防防局建筑消防防驗收意見書書；3．建筑工程程竣工檔案驗驗收證書;4．燃氣工程程監(jiān)督質(zhì)量等等級證書；5．房屋建筑筑測繪報告;6．建筑工程程環(huán)保驗收合合格證書;7．人防工程程驗收證書;8．用電許可可證；9．供用電協(xié)協(xié)議書；10．衛(wèi)星地面面接收設(shè)施許許可證；11．電梯使用用合格證；12．電子防盜盜監(jiān)控系統(tǒng)驗驗收合格證書書。注：：煤氣、電話話有線電視由由相關(guān)公司負負責(zé)維修保養(yǎng)養(yǎng)及驗收。4.2.3工程技術(shù)資資料1．竣工圖－－包括總平面面圖、建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附附屬工程及隱隱蔽管線的全全套圖紙；2．地質(zhì)勘察察報告；3．工程合同同及開、竣工工報告；4．工程預(yù)決決算分項清單單；5．圖紙會審審記錄；6．工程設(shè)計計變更通知（包包括質(zhì)量事故故處理記錄）；；7．隱蔽工程程驗收簽證；；8．沉降觀察察記錄；9．竣工驗收收證明書；10．鋼材、水水泥等主要材材料的質(zhì)量保保證書；11．新材料、構(gòu)構(gòu)配件的鑒定定合格證書；；12．水、電、采采暖、衛(wèi)生器器具、電梯等等設(shè)備的檢驗驗合格證書；；13．砂漿、混混凝土試塊試試壓報告；14．供水、供供暖的試壓報報告。4.2.4資料的存放放上述資資料必須存放放在發(fā)展商或或物業(yè)管理公公司專職管理理的檔案室內(nèi)內(nèi)，以便隨時時查閱。4.2.5必須移交物物業(yè)管理公司司的資料：4.2.55.1原件：1．電梯使用用合格證；2．供用電協(xié)協(xié)議書；3．用電許可可證；4．用水申請請審批表及月月供水計劃執(zhí)執(zhí)行表；5．衛(wèi)星電視視地面接收設(shè)設(shè)施許可證；；6．燃氣管道道使用許可證證。4.2.6復(fù)印件及圖圖紙：1．業(yè)主姓名名、地址、聯(lián)聯(lián)系電話、建建筑面積清單單；2．參與建設(shè)設(shè)該小區(qū)的設(shè)設(shè)計，工程監(jiān)監(jiān)理及所有施施工隊伍（含含分包隊伍）等等單位的名稱稱，負責(zé)人，聯(lián)聯(lián)系人，聯(lián)系系電話清單；；3．建筑工程程竣工驗收備備案表；4．公安消防防局建筑消防防驗收意見書書；5．建筑、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖；6．機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同。4.3樓宇接管驗收程序4.3.1發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗收。4.3.2物業(yè)管理公司按4.1及4.2進行核對。具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。4.3.3物業(yè)管理公司會同工程部，建筑施工人員共同對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等作初步檢驗。4.3.4對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，由驗收小組填寫遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核。4.3.5對無明顯不合符檢驗標準要求的房屋,由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺陷的房屋待整改驗收合格后才接管鑰匙。4.3.6業(yè)主(住戶)入住時，由管理處物業(yè)管家陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限期施工隊返修整改，經(jīng)管理處或業(yè)主（住戶）驗收后消項。4.3.7在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理處人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或制造上的缺陷時，聯(lián)絡(luò)工程部查驗證實后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。4.3.8在保修期過后，在取得物業(yè)管理公司認可后才向建筑商支付保證金或工程余款。4．4房屋接管驗收標準及檢驗辦法參照建設(shè)部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。1標準及檢驗辦法1.1梁、柱、板主體：1.1.1按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；1.1.2無鋼筋外露；1.2頂棚：1.2.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；1.2.2無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；1.3墻面：1.3.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；1.3.2塊料（如磁磚）面層：1.3.2.1粘貼牢固，無缺棱掉角；1.3.2.2面層無裂紋、損傷、色澤一致；1.3.2.3對縫砂漿飽滿，線條順直；1.3.3外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；1.4地（樓）面：1.4.1毛地面：平整，無裂紋；1.4.2塊料（如磁磚）面層：1.4.2.1粘貼牢固，無缺棱掉角；1.4.2.2面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；1.4.2.3對縫砂漿飽滿，線條順直；1.4.3水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；1.4.4衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：1.4.4.1用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水；1.4.4.2第二天到樓下檢查樓面無滲漏；1.5門窗：1.5.1開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；1.5.2從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；1.5.3木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；1.5.4單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕徽晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；1.5.5可視對講：1.5.5.1開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；1.5.5.2不銹鋼門無刮花痕跡；1.5.6防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡；1.5.7窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：1.5.7.1先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；1.5.7.2查詢天氣預(yù)報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期間，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水；1.6樓梯、扶手：砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；1.6.2鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：1.6.2.1用力輕搖無晃動，安裝牢固；1.6.2.2鋼筋無銹蝕，無彎曲；1.6.2.3木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；1.7插座：1.7.1電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常1.7.2公用電視天線插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）；1.7.3有線電視插座：由有線電視公司驗收；1.7.4電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；1.8接線盒：1.8.1單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；1.8.2用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；1.9開關(guān)：1.9.1安裝牢固，目視蓋板無損壞；1.9.2全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；1.10照明燈具：1.10.1用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；1.10.2打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；1.10.3產(chǎn)品合格，使用壽命達到要求，室內(nèi)公共照明燈必要時全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。1.11供水系統(tǒng)：1.11.1安裝牢固不能搖動；打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥）管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；1.11.2管道接頭無滲水；1.11.3水龍頭（花灑）和水閥；1.11.4打開水閥，流水暢通，接頭無漏水；1.12排污管道（含塑料等）：1.12.1安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；1.12.2從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；1.12.3鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；1.13地漏：過濾鐵篦安裝穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；1.14衛(wèi)生潔具：1.14.1安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；1.14.2灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；1.14.3便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；1.15室內(nèi)配電箱：1.15.1安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；1.15.2開關(guān)符合型號規(guī)定；1.15.3導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范；1.15.4目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；1.16門鈴：1.16.1室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查；1.16.2室內(nèi)預(yù)留線盒參照4.1.8；1.17其它：1.17.1晾衣鉤用軟繩等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面無裂紋，彎處無斷裂；1.17.2水表、電表和煤氣表：安裝牢固，無搖晃；打開室內(nèi)水閥，看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷。4．5公共設(shè)施接管驗收標準及檢驗辦法參照建設(shè)部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設(shè)計要求。2標準及檢驗辦法2.1基礎(chǔ)設(shè)施：2.1.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；2.1.2散水坡：2.1.2.1無下陷、斷裂、與墻體分裂；2.1.2.2面層平整，無脫層；2.1.2.3無倒泛水現(xiàn)象；2.2天臺：2.2.1屋面隔熱層、防水層：2.2.1.1板端縫、伸縮縫膏緊貼；2.2.1.2隔熱板、防水層表面無裂縫；2.2.2天溝、落水口暢通，管道完好；2.2.3天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕；2.3公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；2.4屋面避雷設(shè)施：各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；2.5消防設(shè)施（消防栓、消防箱）：2.5.1消防栓：2.5.1.1油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；2.5.1.2閥門完好，無滲漏水；2.5.2消防箱：2.5.1.1消防管、消防帶等配套齊全；2.5.1.2箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；2.5.1.3消防管無滲漏水，閥門完好；2.6小區(qū)路燈：2.6.1按設(shè)計要求安裝；2.6.2燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；2.6.3燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；2.7綠化：2.7.1按設(shè)計要求種植花草樹木，對照綠化設(shè)計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；2.7.2綠化用水：2.7.3綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過100米，閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；2.8小區(qū)道路：2.8.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；2.8.2路沿疊筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；2.8.3塊料面層：拼疊整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角；2.8.4路牌清楚，地面線條順直；2.9垃圾池（箱）：2.9.1沖洗水管：2.9.1.1垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；2.9.1.2水閥開關(guān)靈活無漏水；2.9.1.3水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活；2.9.2砌筑類：2.9.2.1砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；2.9.2.2裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；2.9.2.3出入口和鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟靈活；2.9.3鐵箱類：2.9.3.1油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；2.9.4塑料類：2.9.4.1桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損；2.10垃圾中轉(zhuǎn)站：參照相關(guān)《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的室內(nèi)接管驗收部分；2.11崗?fù)ぃ?.11.1鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬；2.11.2參照相關(guān)室內(nèi)驗收標準；2.11.3電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；2.12車庫：2.12.1露天（地下）停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2.12.2地下停車場：2.12.2.1參照《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的相關(guān)內(nèi)容；2.12.2.2車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；2.12.3單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；2.12.4照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活，照明正常；2.12.4.1排水系統(tǒng)：設(shè)有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關(guān)機電設(shè)備驗收標準；2.12.5地下