房地產(chǎn)企業(yè)項目實施進(jìn)度管控思路淺析

Word版本，下載可自由編輯房地產(chǎn)企業(yè)項目實施進(jìn)度管控思路淺析在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目的實施進(jìn)度管控主要指從項目的可行性討論，宗地購置，策劃，設(shè)計，施工及交付入伙等全過程的時光控制。

房地產(chǎn)項目的運作時光較長，普通為3-5年，這其中政策性因素，原材料成本因素，勞動力成本因素，銷售形勢的變化等等，都會對項目的運作成本產(chǎn)生影響。項目的實施進(jìn)度控制得好與不好，將直接影響到囫圇項目的成本投入，包括設(shè)計成本，建筑成本，銷售成本及其他相關(guān)隱性成本及機(jī)會成本等。

本文將從基本的管控層面向房地產(chǎn)企業(yè)的項目實施進(jìn)度舉行簡要分析，以期同行的溝通與探討。

首先是項目可行性討論階段[1]的項目進(jìn)度方案，這是項目進(jìn)度控制的雛形。這一階段的項目進(jìn)度方案主要是按照項目的規(guī)劃草案，建設(shè)規(guī)模，政府的相關(guān)要求以及以往的建設(shè)閱歷等舉行編制，主要是為項目可行性討論中的資金投入方案，銷售回款方案等數(shù)據(jù)提供支撐。此階段的項目進(jìn)度方案還處于虛擬狀態(tài)，但也不能草率編制，同實際差距較大，否則，項目的可行性討論也就失去了意義。

進(jìn)入設(shè)計階段，第一步是項目的計劃設(shè)計。利用項目的計劃設(shè)計，就可基本精確?????把握項目的建設(shè)規(guī)模，結(jié)構(gòu)形式，地上地下面積，功能分布，是否有特別要求等數(shù)據(jù)。在項目的建設(shè)體量基本明確的前提下，就可以對項目的推動過程中的主要節(jié)點舉行明確，也就是我們通常所說的“確立進(jìn)度里程碑”。利用明確項目推動的重要節(jié)點，一方面可以對可行性討論階段的項目進(jìn)度方案舉行修正，同時也為控制項目的推動進(jìn)度提供了明確的指導(dǎo)性方向。

利用確立進(jìn)度里程碑，可以為研發(fā)設(shè)計部編制詳細(xì)的設(shè)計進(jìn)度方案，為前期部編制政府報建報審的方案，為合約部編制工程的招標(biāo)方案，為選購部編制重要設(shè)備的選購方案，為工程部編制工程的施工進(jìn)度方案，以及為財務(wù)部編制資金方案等等提供框架性的指導(dǎo)思路。

這里，研發(fā)設(shè)計部編制的設(shè)計進(jìn)度方案則相對重要而且應(yīng)該詳細(xì)和精確?????，由于有的項目的基坑開挖可能在初步設(shè)計完成之后就開頭舉行，設(shè)計的實施情況將直接影響到開挖手續(xù)的辦理和工程能否順當(dāng)開工。

固然，假如項目采納分期分批的開發(fā)方式，其里程碑?dāng)?shù)據(jù)則應(yīng)分期分批編制，不能混淆。

進(jìn)入初步設(shè)計階段，囫圇項目的建設(shè)體量及相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)確定，這時候就可以在“確立進(jìn)度里程碑”的基礎(chǔ)之上編制囫圇項目的總體進(jìn)度方案，這時因為數(shù)據(jù)的基本完美，所以總體進(jìn)度方案的編制深度應(yīng)更為深化。這時，利用匯總前期部的報建方案，合約部的招標(biāo)方案，選購部的選購方案，工程部的施工進(jìn)度方案等，就可形成項目的總體進(jìn)度方案，所以這也是項目運作的最具實施性的進(jìn)度控制方案。之后的報建報審方案，施工招標(biāo)方案，材料設(shè)備的選購方案以及施工進(jìn)度方案等等都必需在這個總體進(jìn)度方案的框范內(nèi)嚴(yán)格舉行。

施工圖結(jié)束后，囫圇項目的工作重點就進(jìn)入施工階段。據(jù)筆者統(tǒng)計，工程的施工階段所占的時光基本占領(lǐng)囫圇項目運作總時光的八成，因此，工程的施工進(jìn)度的管控則顯得尤為關(guān)鍵。所以，建設(shè)單位應(yīng)仔細(xì)編制一份切實可行的施工進(jìn)度方案，做好各工序及不同承包商之間的連接，以保證施工的順當(dāng)舉行。固然，建設(shè)單位也可以將項目的總體進(jìn)度方案提供應(yīng)項目的總承包單位，由項目的總承包單位依據(jù)項目的總體進(jìn)度方案來編制詳細(xì)的施工進(jìn)度方案。

這其中，有的因素建設(shè)單位應(yīng)仔細(xì)對待：

一是總承包和專業(yè)承包的界面劃分問題。總承包，專業(yè)分包，甲供材等界面劃分問題應(yīng)提前在合同中加以明確，明確得越具體越好。這樣就可以避開在施工過程中，對于某一項施工內(nèi)容，不同的施工單位因為各自的理解不同而互相推諉，互相扯皮，同時也可以有效地做好不同工序之間，不同專業(yè)之間，不同承包商之間的有效連接。

二是甲供材不能對工程的進(jìn)度造成影響。建設(shè)單位尤其要注重甲供的材料和設(shè)備不能因為進(jìn)場時光拖后，或者質(zhì)量不符合施工要求而導(dǎo)致施工進(jìn)度較方案進(jìn)度滯后。這里選購部應(yīng)做好同材料設(shè)備供給商及施工現(xiàn)場的有效準(zhǔn)時的交流。

三是工程進(jìn)度款不要成為施工單位推托工期延遲的借口。建設(shè)單位不執(zhí)行合同、推遲支付施工單位的工程款在當(dāng)前十分普遍。同樣，施工單位能夠嚴(yán)格根據(jù)施工進(jìn)度方案來組織施工，這也必需有嚴(yán)格的管理體系和管理水平作保障，要做到也實屬不易。所以，通常的狀況是施工單位因為管理不善遲延工期，建設(shè)單位可能就會動用經(jīng)濟(jì)手段來制約，這時施工單位就以工程款不到將來反擊，造成你拿著我的把柄，我也捏著你的要害的狀態(tài)，終于的結(jié)果就是施工單位想怎么干就怎么干，管也不好管，只能聽之任之，不了了之，施工進(jìn)度方案成了一紙空文。

再者，專業(yè)分包的挑選應(yīng)充分做好方案，不能由此影響工程的發(fā)展。專業(yè)分包主要包括：玻璃幕墻，電梯，室內(nèi)精裝，中央吸塵，消防報警，弱電等等，因為這些專業(yè)分包的作業(yè)內(nèi)容既包含設(shè)計，又包含施工，有些還包含供貨，因而挑選周期會較長，也很難控制。所以建設(shè)單位應(yīng)按照施工進(jìn)度方案充分做好這些專業(yè)分包的挑選及招標(biāo)方案，使之與施工進(jìn)度方案相吻合。

在項目施工的過程中，因為無數(shù)不行控制因素的存在，如政府的干預(yù)，施工單位組織不利等，實際的施工進(jìn)度可能會滯后于方案進(jìn)度，因此，建設(shè)單位要不斷地將實際進(jìn)度同方案進(jìn)度相對照，以發(fā)覺滯后的程度及將會造成的影響，這樣可以準(zhǔn)時實行措施彌補(bǔ)和拯救。

這方面，無數(shù)同行會覺得領(lǐng)悟簡單，但實施起來難以實現(xiàn)。筆者曾用過MicrosoftProject這一辦公軟件來舉行進(jìn)度的控制和管理，這一軟件就能實現(xiàn)方案進(jìn)度同實際進(jìn)度的對照，在進(jìn)度方案的文件中輸入實際進(jìn)度，文件就可自動推算出將可能滯后的工期，十分簡易也十分顯然。有愛好的同行可以一試。

房地產(chǎn)項目實施進(jìn)度的管控貫通了項目的囫圇開發(fā)過程，全國過程的管控對建設(shè)單位提出了較高的要求。這方面，項目的策劃，設(shè)計，報審報建，招投標(biāo)，選購，施工，銷售等等過程的監(jiān)督管控都是工作的重點，都不能忽略。無數(shù)房地產(chǎn)公司僅僅關(guān)注施工進(jìn)度方案而忽略其它階段的進(jìn)度控制，其實這是不全面的。

進(jìn)度管控同樣也是成本管控，進(jìn)度控制得好，就能保證囫圇項目的資金方案，銷售方案根據(jù)預(yù)期實施。進(jìn)度管控不到位，浮現(xiàn)設(shè)計遲延，招標(biāo)拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無疑在很大程度上加大了項目