樓市政策匯總分析

2015-2016年度樓市宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析2016/3/9導(dǎo)讀：2014年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場快速降溫，進(jìn)入下半年開始，樓市利好性政策開始釋放，2015年經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，樓市利好政策高頻出臺，2016年中央政府明確提出化解房地產(chǎn)市場庫存，年初利好政策也在延續(xù)。

那么所謂的“新常態(tài)”經(jīng)濟(jì)快速降溫降到哪種地步？所謂的“利好政策”出臺，又是哪些政策出臺？

經(jīng)濟(jì)目錄政策chapter1宏觀經(jīng)濟(jì)分析目前國內(nèi)外形勢嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，2015年全國GDP增速6.9%，重慶利用后發(fā)優(yōu)勢，GDP增速受大環(huán)境影響呈下滑趨勢，但仍然跑在前列，2015年GDP增速11%，處于快速發(fā)展階段。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，重慶統(tǒng)計信息網(wǎng),銘騰觀點1經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大自2013年11月開始全國以及重慶CPI保持在3%的物價紅線以下，市場通脹壓力較小，2014年三季度開始CPI維持在“1”時代，另一角度來看確是為穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)政策實施提供了存活環(huán)境。銘騰觀點2紅線CPI=3.0通貨緊縮威脅從運行態(tài)勢上看，投資總量逐步攀升，但增速自2012年開始下滑，2015年固投增速17%，投資驅(qū)動力明顯下降；房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)大幅度下滑，2015年達(dá)到僅3%，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速下降是影響固投增速下降的重要原因，房地產(chǎn)投資增速下滑不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，所以也迫切需要政策增強住房需求。數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計信息網(wǎng)銘騰觀點3投資驅(qū)動力較弱社零消費規(guī)模不斷擴大，增速穩(wěn)定，截止到10月總值達(dá)24萬億，增速為10.6%；重慶社零消費截止到10月總值5245億元，增速12.9%，消費動力強勁。銘騰觀點3消費貢獻(xiàn)穩(wěn)定銘騰觀點4外貿(mào)領(lǐng)域全國凈出口自2015年以來增長持續(xù)負(fù)增長，貿(mào)易逆差，出口優(yōu)勢不明顯，重慶地區(qū)自2015年凈出口累計增速排序在0之間，貿(mào)易優(yōu)勢下降。出口優(yōu)勢暫無形勢簡要分析：從對經(jīng)濟(jì)增長的下行壓力來看，總結(jié)出主要有三個方面的因素影響2015年經(jīng)濟(jì)下行：

第一，出口增速明顯放緩；

第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資減速快于預(yù)期；

第三，部分行業(yè)出現(xiàn)銀行惜貸、企業(yè)慎貸現(xiàn)象。銘騰觀點5消費貢獻(xiàn)穩(wěn)定投資驅(qū)動力較弱通貨緊縮威脅經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大“穩(wěn)增長”目標(biāo)需要政策支撐，經(jīng)濟(jì)增長點需要房地產(chǎn)的支撐銘騰觀點5出口優(yōu)勢暫無chapter2政策環(huán)境分析中央政策地方政策注：住建部：支持房企從單一開發(fā)銷售向租售并舉轉(zhuǎn)變。15.115.1住建部、財政部、央行發(fā)布《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》。15.2降準(zhǔn)、降息：自2015年2月5日起存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點，且定向降準(zhǔn)；自2015年3月1日起存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個百分點。15.3“330”新政：公積金首套房最低首付兩成，結(jié)清貸款二套房首付三成，普通住房營業(yè)稅免征期限縮短為2年。15.33月1日起，重慶《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。15.4降準(zhǔn)：自2015年4月20日起存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點。15.5降息：自2015年5月11日起存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個百分點。15.5落地全國“930”政策，重慶《關(guān)于做好住房金融服務(wù)工作的通知》已實施，暫時取消非本市戶籍居民家庭貸款提高繳納社保、所得稅納稅證明要求。15.6降準(zhǔn)降低：自2015年6月28日起定向降準(zhǔn)，同時存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個百分點。15.8重慶公積金新政：連續(xù)足額繳存6個月即可申請貸款。15.8中國放松房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入允許境外個人在國內(nèi)購房。15.8降準(zhǔn)降息：自2015年8月26日起，存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個百分點；自2015年9月6日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，且定向降準(zhǔn)。公積金貸款：結(jié)清貸款的二套房，最低首付二成。15.8國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)項目中其他項目最低資本金比例降低為25%。15.915.9住建部發(fā)布《關(guān)于住房公積金異地個人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》。15.9發(fā)改委降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等12項收費項目標(biāo)準(zhǔn)。首套房貸最低首付款不低于25%。15.9提高公積金實際貸款額度，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。15.9重慶市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》。降準(zhǔn)降息：自2015年10月24日起存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個百分點，同時存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點，且定向降準(zhǔn)。15.1015.11央行于2015年11月20日下調(diào)分支行常備借貸便利利率。15.11《住房公積金管理條例》公開征求意見。15.12中央政治局會議：化解房地產(chǎn)庫存穩(wěn)定房地產(chǎn)市場16.1重慶市政府發(fā)布《進(jìn)一步落實涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，降低房企所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率。16.2央行出臺房貸新政，首次購房最低首付比例二成，未結(jié)清貸款的二套房首付三成16.2財政部發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》16.2央行上調(diào)公積金存款利率16.2出臺契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策15.10銘騰觀點1政策密集，只為托底樓市，讓房地產(chǎn)再次成為支撐經(jīng)濟(jì)胡增長點銘騰觀點2數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行2007年至2008年金融危機年，存準(zhǔn)金率調(diào)整次數(shù)多達(dá)18次2009年經(jīng)濟(jì)回暖，平穩(wěn)過渡2010年通脹壓力加大，央行開始實施緊縮貨幣政策，2011年樓市最嚴(yán)調(diào)控，央行不斷上調(diào)存準(zhǔn)金率，收縮流動性2012年至今經(jīng)濟(jì)下行，流動性微調(diào)放松央行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率調(diào)節(jié)市場流動性，從宏觀層面把控市場經(jīng)濟(jì)走向；2014年以來6次降準(zhǔn)，共計3.5個百分點，釋放流動性4.55萬億資金。連續(xù)降準(zhǔn)，寬松貨幣政策通道打開2014-2015年經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)，增速換檔，進(jìn)入下行大周期，降準(zhǔn)，激發(fā)市場活力數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行2006-2007年經(jīng)濟(jì)繁榮期，銀根緊縮，利率上調(diào)2008年金融危機，經(jīng)濟(jì)衰退，銀根放松，利率頻繁下調(diào)2009年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)年，平穩(wěn)過渡2010年是08年經(jīng)濟(jì)放松后時代，通脹壓力大，央行收縮銀根，利率上調(diào)利率為常規(guī)貨幣調(diào)控三大工具之一，2014年以來，完成6次降息，受國內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)疲軟影響，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，央行下調(diào)利率，降低融資成本，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。銘騰觀點3利率下調(diào)，購房時機出現(xiàn)2014-2015經(jīng)濟(jì)疲軟降息2011-2013年樓市調(diào)控不放松1234縮短繳存年限：連續(xù)足額繳存6個月即可申請公積金，第二套改善性住房可申請公積金解讀：提前釋放有公積金人群的購房需求，同時允許二套房申請公積金，進(jìn)一步促進(jìn)改善類需求釋放。推行異地貸款：解讀：提高公積金使用率，促進(jìn)重慶本地戶籍外地工作人士回渝購房。上調(diào)存款利率：公積金存款利率按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行解讀：激勵更多的人愿意繳納公積金，短期對樓市影響甚微，長遠(yuǎn)來看，有助于擴大公積金的資金池，提高公積金的可貸額度。降低最低首付款比例：首套、結(jié)清貸款二套房，最低首付比例二成解讀：降低購房者購房門檻，促進(jìn)剛需、改善類需求釋放，但公積金貸款本身有最高額度限制，仍為制約部分需求釋放。公積金使用效率不斷提高銘騰觀點42015年9月2015年10月2015年5月商貸最低首付比例：首次購房（30%）還清貸款二套房（30%）未結(jié)清貸款二套房（40%）商貸最低首付比例：首次購房（不實施限購城市，不低于25%）商貸最低首付比例：首套房（25%）公積金：首套房（20%）重慶《關(guān)于做好住房金融服務(wù)工作的通知》央行、銀監(jiān)會《進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》重慶《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》商貸最低首付比例：首次購房（20%）未結(jié)清貸款二套房（30%）2016年2月央行、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》例：一套總價60萬的商品房：首套房首付三成需要18萬，現(xiàn)首付2成，僅需12萬，首付便宜5萬；未結(jié)清貸款二套房，首付四成需要24萬，現(xiàn)首付三成，僅需18萬，便宜6萬。例：一套總價100萬的商品房：首套房首付三成需要30萬，現(xiàn)首付2成，僅需20萬，首付便宜10萬；未結(jié)清貸款二套房，首付四成需要40萬，現(xiàn)首付三成，僅需30萬，便宜10萬。銘騰觀點5購房最佳時機，門檻新低稅費同時優(yōu)惠營業(yè)稅：2015年3月30日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，普通住房營業(yè)稅免征年限從5年縮減為2年，2016年2月，取消普通住房和非普通住房之分，不足2年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅，2年及以上的住房免征營業(yè)稅。降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費：2015年9月，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。降低房企所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率：2016年1月，重慶政府出臺政策，房企所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。銘騰觀點6契稅：2016年2月出臺最新優(yōu)惠，唯一住房，90㎡及以下，契稅1%，90㎡以上，契稅1.5%；已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房，90㎡及以下，契稅1%，90㎡以上，契稅2%。（此前購買唯一住房（別墅除外），90㎡及以下，契稅1%；144㎡以下唯一住房，契稅1.5%，除上述條件外，契稅3%）商住比可調(diào)2015年10月，項目未預(yù)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整商住比例，經(jīng)批準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)減商業(yè)規(guī)模。此前為保障住宅的商業(yè)配套，3:7的商住比例將地塊做了硬性規(guī)定，讓開發(fā)商自主規(guī)劃，交給市場調(diào)控。戶型結(jié)構(gòu)可調(diào)在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可調(diào)整未預(yù)售的在建商品住房項目戶型結(jié)構(gòu)。此前嚴(yán)格控制的“兩個70”政策有一定弱化，可以看到房企自主規(guī)劃產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，按需規(guī)劃的時代即將到來。預(yù)售許可證五月中旬，市國土、區(qū)政府連續(xù)召開會議，市級以國土房管的名義發(fā)文，土地抵押項目可不需要先行解除抵押即可辦理預(yù)售許可證。此舉有助于緩解房地產(chǎn)資金壓力。銘騰觀點7房地產(chǎn)企業(yè)減壓銘騰觀點8“從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增?！薄羁藦姟盃I改增”：以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。“不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”：企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項目，其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計算出增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。抵扣減稅政策利好剛性需求改善類需求連續(xù)足額繳存6個月即可申請公積金貸款公積金