某房地產(chǎn)項目前期策劃報告

千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦某房地產(chǎn)項目前期策劃報告綠群、現(xiàn)代、上品日子國茂房地產(chǎn)沈莊項目前期策劃報告

名目

第一部分前言

第二部分項目開辟背景分析第三部分項目總體開辟策略第四部分項目規(guī)劃設(shè)計

第五部分項目的科學技術(shù)運用第六部分項目營銷推廣方案第七部分策劃講明

第一部分前言

目前全國房地產(chǎn)市場正處于低迷時期，而作為二級都市的保定，其房地產(chǎn)更為甚之。并且隨著經(jīng)濟適用房和廉租住房的啟動，進展商和置業(yè)者日趨理性，因此平凡、同質(zhì)且缺乏精心策劃的項目將舉步維艱，引導市場，引導消費者，刺激消費是關(guān)鍵。所以，我們在廣泛調(diào)研、綜合討論的基礎(chǔ)上，通過對高開區(qū)沈莊項目舉行深入分析后，做出了這本富有獨特個性和充滿激情的整合推廣方案，相信本方案將有助于順利實現(xiàn)銷售打算，并為樹立進展商投資信心和廣廈房地產(chǎn)的品牌形象打下堅實的基礎(chǔ)，以鮮亮的旗幟形象成為市場的引領(lǐng)者。

項目策劃的三大依據(jù)是市場、環(huán)境和成本，是對一系列推廣活動的專業(yè)安排。本報告正是以此為動身點，在《市場調(diào)研報告》及《全程營銷策劃報告》的基礎(chǔ)上，分析項目自身特質(zhì)和市場因素，并以此為依據(jù)，對項目制定出理性的廣告策略及推廣打算。

第二部分項目開辟背景分析

一、項目所在地價值潛力分析與預(yù)測

本項目位于隆興路與陽光北大街西北方向，屬保定市高新區(qū)范圍。高新區(qū)是我市進展最為迅速的區(qū)域，目前區(qū)內(nèi)企業(yè)近900家，其中三資企業(yè)100余家，國內(nèi)外知名企業(yè)有：XXX三菱株式會社、菲律賓生力集團、歐麥八達麥牙有限公司、桑巴蒂墻紙有限公司、澳諾制藥有限公司、德瑪斯新型建造材料有限公司、康達精細化工有限公司等，初步形成了新能源及節(jié)能設(shè)備、輸變電和電力自動化、新材料、軟件、生物工程五大特群產(chǎn)業(yè)。2008年1月，保定高新技術(shù)開辟區(qū)在全國37個省、市、自治區(qū)和打算單列市的60多個申報單位中脫穎而出，成為全國首批獲準認定的18家“國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地”之一。基地內(nèi)現(xiàn)有骨干企業(yè)60余家，預(yù)計年內(nèi)可實現(xiàn)產(chǎn)值72億元，利稅7.2億元，新能源產(chǎn)品出口1.8534億美元，年平均增長率在120%以上。

特殊值得關(guān)注的是，保定傾力打造“中國電谷”，并將進展目標定為：“十一五”期間，啟動一期工程建設(shè)，力爭到2010年實現(xiàn)銷售收入500億元以上；進入“十二五”之后，再啟動二期工程建設(shè)，力爭用10年左右的時刻，形成產(chǎn)值1000億元以上的新型電力能源產(chǎn)業(yè)基地，使保定成為國內(nèi)該行業(yè)的領(lǐng)軍都市。2008年1月18日，占地

850多畝、投資27億元的中國兵裝集團的“保定·中國電谷天威產(chǎn)業(yè)園”正式奠基。該產(chǎn)業(yè)園的興建，將對該區(qū)域的人口規(guī)模和經(jīng)濟進展產(chǎn)生直截了當妨礙，從而使區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境更加優(yōu)化。

2007年高新區(qū)小學的建立彌補了教育配套的別腳，隨著都市建設(shè)的進程，就業(yè)、就學、醫(yī)療、購物、交通各種區(qū)域配套更加完善，居民遷入數(shù)量逐年遞增，05年戶籍人口數(shù)為17423人，06年戶籍人口數(shù)19129人，07年戶籍人口數(shù)為20100人。另有統(tǒng)計數(shù)字顯示07年區(qū)內(nèi)企業(yè)從業(yè)人口16434人，與戶籍人口的對照可見，戶籍人口數(shù)有非常大的增長空間。特殊是08年區(qū)內(nèi)企業(yè)進展的新契機使我們能夠判斷將來幾年區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將大幅增加，必定形成對商超、公寓、住所、娛樂等現(xiàn)代化商務(wù)、服務(wù)設(shè)施的新需求。我市多家開辟商也已敏銳地感受到此區(qū)域的價值，陸續(xù)在此區(qū)域內(nèi)投資、開辟。近期項目尚北嵐庭、警盾家園、鑫和花園、都市綠洲、鋒尚公寓、廣廈新區(qū)等樓盤陸續(xù)建設(shè)，區(qū)域競爭會更集中的體如今客戶爭奪和提高市場占有率上。

二、產(chǎn)品SWOT分析

優(yōu)勢——

?規(guī)模優(yōu)勢——本項目用地面積達項目占地14萬㎡，總建造面積38萬㎡，在保定目前所開辟的樓盤規(guī)模中屬前列。

?環(huán)境優(yōu)勢——項目自然環(huán)境優(yōu)越，污柒少，空氣清新。

?新規(guī)劃優(yōu)勢——政府初步規(guī)劃中項目所處片區(qū)均是中高端住所區(qū)；規(guī)劃路網(wǎng)系統(tǒng)相當完善，與都市中心區(qū)的聯(lián)系相當便利。

?品牌優(yōu)勢——廣廈房地產(chǎn)開辟公司有妨礙力和美謄度，在河北省房地產(chǎn)行業(yè)具一定品牌優(yōu)勢。

?在保定首度提出以高效節(jié)能為本的設(shè)計概念。

劣勢——

?該片區(qū)現(xiàn)有配套設(shè)施和人文環(huán)境明顯降后

?現(xiàn)場目前一片荒涼，地塊別臨都市干道。

?匱乏市政配套，需作前期投入，提供日常日子保障體系。

?消費者對其片區(qū)印象別佳，片區(qū)規(guī)劃認知別高。

?目前交通別太便利。

?市場低迷，人們多處于觀望，且目標客戶多為知識型，對置業(yè)較為理性。

機遇——

?可領(lǐng)先營造高開區(qū)已小戶型為主的中高檔住所社區(qū)。

?市場缺少品位高、環(huán)境好的中高檔居住社區(qū)。

?市場缺少以人為本設(shè)計的好戶型。

?人們倡導日子在遠離城市喧囂的優(yōu)雅環(huán)境中。

威脅——

?配套別腳，市場哺育過程將被拉長。

?人氣別腳，現(xiàn)場營銷困難較大。

?片區(qū)將來規(guī)劃尚未定性。

三、項目所在地基礎(chǔ)設(shè)施條件

1、給排水

高新區(qū)給水由保定市供水總公司供應(yīng)，該公司共有地下水源5處，供水量30萬噸/天；引西大洋水庫供水量為26萬噸/天。供水水壓0.3mpa。預(yù)計2008年南水北調(diào)工程使保定市區(qū)可增加供水量35萬噸/天。

高新區(qū)采納徹底分流制排水系統(tǒng)，分不建有污水排水系統(tǒng)和雨水排水系統(tǒng)。污水先排至西部污水處理廠，集中處理后排放。雨水排水自成體系，首先經(jīng)過南北主干渠匯合，再經(jīng)過雨水泵站提升排入防洪河內(nèi)。

2、電力

保定市區(qū)電力供給能力為80萬千瓦/日，總量供應(yīng)充腳。停電頻度為0.11%，重點用戶無打算內(nèi)停電。供電系統(tǒng)采納避雷裝置，加之保定處于非雷暴區(qū)，故因打雷故障引起的眨眼電壓下落頻度幾乎為零。高新區(qū)共有三座變電站，實行雙回路供電。

3、燃氣

高新區(qū)燃氣種類為天然氣，由市天然氣公司集中供應(yīng)，供給能力

3.45×1010mj/d，供應(yīng)穩(wěn)定。

4、熱力

高新區(qū)建有集中供熱站和完備供熱管網(wǎng)。能為用戶提供優(yōu)質(zhì)飽和蒸汽，滿腳工業(yè)和日子用熱需要。供熱能力為286噸/小時，近期再增150噸/小時，鍋爐出口壓力1mpa，企業(yè)進口壓力0.3mpa。

5、環(huán)保

高新區(qū)內(nèi)固體廢棄物按【工業(yè)企業(yè)“三廢”排放標準】（GBJ4—73）

執(zhí)行。居住區(qū)日子垃圾全部袋裝收集，工業(yè)區(qū)的日子垃圾和工業(yè)垃圾混排到垃圾轉(zhuǎn)運站，由環(huán)衛(wèi)處負責運至市環(huán)衛(wèi)局指定垃圾廠，采取分類填埋處理。

四、保定市樓市現(xiàn)狀

1、保定市商品房銷售成交量較去年同期下落，銷售價格較同期上漲

自北京、深圳浮現(xiàn)房價時漲時降狀況，業(yè)界爭論房地產(chǎn)市場的“拐點”是否浮現(xiàn)以來，我市購房者的購房心理較去年發(fā)生較大變化。觀望態(tài)度重新浮現(xiàn)，使成交量受到妨礙。然而各開辟商并沒有所以落低售價，相反價格接著上漲。銷售單價較去年同期上漲29.6%，08年4月銷售均價較08年2月又上漲4.2%。

2、保定市房地產(chǎn)開辟項目現(xiàn)狀（2008年4月調(diào)查數(shù)據(jù)）

第三部分項目總體開辟策略

一、項目總體開辟理念

本項目以“現(xiàn)代化、高品質(zhì)”和“自然和諧、休閑養(yǎng)生”形象推向市場，滿腳目前市場的主導需求，打造中高端精品住所，避開競爭最為激烈的中低端市場。

“現(xiàn)代化、高品質(zhì)”是應(yīng)用現(xiàn)代化建造科學技術(shù)，打造以高科技、高配置為主的現(xiàn)代化社區(qū)，配合建造外立面和社區(qū)整體形象富有現(xiàn)代感的設(shè)計，充分體現(xiàn)項目先進的科技化理念。

“自然和諧、休閑養(yǎng)生”是應(yīng)用天然綠群植被，配合以綠XXX植物為主的人造景觀，遵循人與自然的和諧，全力打造一具綠群環(huán)保、環(huán)境悠然的愜意日子居所。

二、“分期式”開辟模式

保定市區(qū)人口110多萬，流淌人口30萬左右，而整個保定市22個縣、市的總?cè)丝谟?100多萬，伴隨著都市化水平的提高，加上市區(qū)人口的自然增加，形成龐大的市場需求。保定市市區(qū)每年的人口自然增長率為5.3%，有5