某高校住宅樓房屋拆遷補償估價報告

房屋拆遷補償估價報告估價項目名稱：：委托方：估價方：估價人員：估價作業(yè)日期：：估價報告編號：：目錄致委托人涵----------------------------------------------------------------------------3估價聲明------------------------------------------------------------------------------4估價假設(shè)與估價價限制條件--------------------------------------------------------------5**16#住宅宅樓拆遷補償償估價結(jié)果報報告--------------------------------------7一、委托方二、估價機構(gòu)三、估價目的四、估價對象五、估價時點六、價值定義七、估價依據(jù)八、估價原則九、估價方法十、估價結(jié)果十一、估價人員員十二、估價作業(yè)業(yè)日期十三、估價報告告應(yīng)用的有效效期**16#住宅宅樓拆遷補償償估價技術(shù)報報告-------------------------------------11一、個別因素分分析二、區(qū)域因素分分析三、市場分析四、最高最佳使使用分析五、估價路線確確定與估價方方法選擇六、估價測算過過程七、估價結(jié)果附件1.估價對象***16#住宅樓的位置置圖及建筑平面圖圖-------------------252.估價對象***16#住宅樓外觀照照片---------------------------------2263.可比實例外外觀照片----------------------------------------------------------2284.可比實例調(diào)調(diào)查表5.房地產(chǎn)評估估委托書6.估價機構(gòu)資資質(zhì)證書復(fù)印印件7.房屋拆遷許許可證8.估價對象***16#住宅樓的產(chǎn)權(quán)權(quán)證明致委托方函**/房地產(chǎn)開開發(fā)公司：受貴公司委托，我我們**/有限責任房房地產(chǎn)評估事事務(wù)所對坐落落在**西山坡的16號住宅樓市市場價值進行行評估。秉著著合法、獨立立、客觀、公公正的原則，依依據(jù)中華人民民共和國GB/T550291—1999《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》和和相關(guān)法規(guī)，對對估價對象進進行市場價值值評估。調(diào)查查結(jié)果如下：：估價對象為磚混混結(jié)構(gòu)住宅房房屋，總建筑筑面積1993..02㎡。一、估價對象**16#住宅宅樓的房屋所所有權(quán)及相應(yīng)應(yīng)的土地使用用權(quán)的市場價價值。二、估價目的::為拆遷補償償額度提供參參考依據(jù)評估估房地產(chǎn)補償償價值。三、估價時點::2009年6月25日四、估價結(jié)果依照本次評估目目的，根據(jù)委委托方提供的的資料、估價價人員現(xiàn)場查查看情況和市市場調(diào)查資料料，結(jié)合估價價對象的實際際情況，采用用市場比較法對對委托評估的被拆拆遷房屋所有有權(quán)價格進行行評估。經(jīng)分分析和測算，估估價對象***16#住宅樓在估價價時點為20009年6月15日的公開開市場價格分分別為：被拆遷房屋屋的綜合評估估單價：74469元/m2，被拆遷房屋的評評估總價：人人民幣14888.59萬萬元，大寫：壹仟肆佰佰捌拾捌萬零零伍仟玖佰元元人民幣住戶:*****其房屋均價價分別為7319..62(元/m2)76118.38((元/m2)五、估價報告使使用期限:本估價報告告自報告提交交日期起1年內(nèi)有效。六、估價報告提提交份數(shù)根據(jù)估價委托協(xié)協(xié)議，隨此涵涵提交正式估估價報告3份。**/有限責任任房地產(chǎn)評估估事務(wù)所法人代表：***2009年6月月25日估價聲明我們鄭重聲明：：1、我們在本估估價報告中陳陳述的事實通通過實際查看看得到的，為為真實情況。2、本估價報報告中的分析析、意見和結(jié)結(jié)論是我們自自己公正的專專業(yè)分析、意意見和結(jié)論，但但受到本估價價報告中已說說明的假設(shè)和和限制條件的的限制。3、我們與本本估價報告中中的估價對象象沒有利害關(guān)關(guān)系，也與當當事人沒有個個人利害關(guān)系系或偏見。4、我們依照照中華人民共共和國國家標標準GB/T550291—1999《房地產(chǎn)估估價規(guī)范》及及建設(shè)部、中中國人民銀行行、中國銀行行業(yè)監(jiān)督管理理委員會聯(lián)合合頒布《房地地產(chǎn)抵押估價價指導意見》進進行分析，形形成意見和結(jié)結(jié)論，撰寫本本估價報告。5、我們已對對本估價報告告中的估價對對象進行了實實地查看，但僅限于于對評估標的的物外觀和使使用狀況。估估價人員不承承擔對評估標標的物建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進進行調(diào)查的責責任和其他被被遮蓋、未暴暴露及難于接接觸到部分進進行檢視的責責任。實地查查看人：**，**，**。6、王全民老師師對本估價報報告提供重要要專業(yè)幫助。7、本估價報告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對資料的真實性、準確性、合法性、完整性以及陳述的情況承擔法律責任。因資料失實造成評估結(jié)果有誤差的，未按本次估價目的完整使用，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。估價人員：***估價假設(shè)與估價價限制條件一、估價假設(shè)條條件（一）假設(shè)估價價對象(房屋的所有有權(quán)及其占用用土地的使用用權(quán))通過合法方方式取得，并并擁有合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)權(quán)，無所有權(quán)權(quán)、使用權(quán)異異議，未設(shè)定定抵押、質(zhì)押押等擔保，未未對外投資入入股、轉(zhuǎn)讓，不不存在司法及及行政機關(guān)依依法裁定、決決定查封和其其它限制該房房地產(chǎn)權(quán)利或或影響其公開開市場價值的的情形，不存存在法律、法法規(guī)規(guī)定禁止止估價對象按按本次評估目目的使用的其其他情形。本本估價機構(gòu)未未對本事項進進行調(diào)查確認認。（二）假設(shè)在在估價時點為為2009年6月15日的房地地產(chǎn)市場為公公開、公平的的均衡市場。（三三）估價時點點與現(xiàn)場查看看之日距離接接近，這段時時間市場穩(wěn)定定，假設(shè)估價價對象在估價價時點時的建建筑結(jié)構(gòu)、裝裝修等物質(zhì)實實體與估價人人員現(xiàn)場查看看期(2009年6月2日～2009年6月25日)無任何變化化。（四）因委托方方未能提供估估價對象房屋屋的《房屋所所有權(quán)證》，估價人員根據(jù)本次估價目的，假設(shè)估價對象房屋系被拆遷人合法取得。（五）本次評估估假設(shè)估價對對象房地產(chǎn)以以拆遷當事人人雙方確定的的用途持續(xù)使使用并已達到到最高最佳使使用。若轉(zhuǎn)換換使用用途，本本估價結(jié)果無無效。（六）假設(shè)委托托方提供的估估價資料和陳陳述的情況是是真實、合法法和完整的。估價人員未對本事項進行調(diào)查確認。二、估價限制條條件（一）估價人員員對估價對象象的現(xiàn)場查看看僅限于估價價對象在查看看期(2009年6月2日～2009年6月25日)的外觀和使使用狀況，對對被遮蓋、未未暴露及難以以接觸到的部部分，本報告告假設(shè)估價對對象符合國家家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)質(zhì)量、驗收規(guī)規(guī)范，符合國國家有關(guān)安全全使用標準。（二）本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價目的及使用條件，需向本所咨詢后作必要修正甚至重新估價。（三）本估價報告的有效期限為一年。如超過有效期,或估價時點之后、有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。（四）本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”兩部分?！肮纼r結(jié)果報告”提供給委托方，“估價技術(shù)報告”部分內(nèi)容根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價機構(gòu)存檔。（五）未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。（六）如發(fā)現(xiàn)本估價報告文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)差錯時，請通知本所進行更正。（七）本次估價價沒有考慮他他項權(quán)對估價價對象價格的的影響。**/有限責任任房地產(chǎn)評估估事務(wù)所法人代表：***2009年6月月25日**/有限責任任房地產(chǎn)評估估事務(wù)所文件件**16#住宅宅樓拆遷補償償估價結(jié)果報報告委托方委托方：**//房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司法定代表人：***聯(lián)系人：**聯(lián)系電話：估價機構(gòu)估價機構(gòu)：執(zhí)行合伙企業(yè)事事務(wù)的合伙人人：**、**、**住所：估價資格等級：：一級證書編號：聯(lián)系電話：三、估價目的為確定被拆遷房房屋貨幣補償償金額而評估估其房地產(chǎn)市市場價格。四、估價對象**16#住宅宅樓的房屋使使用權(quán)及相應(yīng)應(yīng)的土地使用用權(quán)的價值。五、估價時點2009年6月月15日六、價值類型與與價值定義拆遷估價的價值值類型為估價價對象在估價價時點的公開開市場價值，不不考慮房屋租租賃、抵押、查查封等因素的的影響。七、估價依據(jù)（一）行為依據(jù)據(jù)《估價委托合同同》（二）法律依據(jù)據(jù)1.《大連市城城市房屋拆遷遷管理條例》[20011]國家國務(wù)院令第第305號公布2.《中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法》[2007修訂]中華人民共和國國主席令第772號3．《城市房屋屋拆遷估價指指導意見》建建住房[20033]234號4．《大連市城城市房屋拆遷遷估價實施細細節(jié)》[20088]第18號5．估價機構(gòu)搜搜集掌握的資資料6．委托方提供供的有關(guān)資料料八、估價原則本評估報告在遵遵循公正、公公平、公開原原則的前提下下，結(jié)合評估估目的和評估估物業(yè)具體情情況，具體遵遵循：（一）合法原則則：房地產(chǎn)估估價必須以房房地產(chǎn)的合法法使用為前提提，即估價結(jié)結(jié)果是在依法法判定的估價價對象權(quán)益狀狀況下的價值值。（二）客觀公公正原則:要求房地產(chǎn)產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)應(yīng)當是一個不不依附于他人人、不受他人人束縛的獨立立機構(gòu)；要求求房地產(chǎn)估價價機構(gòu)和房地地產(chǎn)估價師應(yīng)應(yīng)當與委托人人及估價利害害關(guān)系人沒有有除依法收取取估價服務(wù)費費以外的任何何顯示的或潛潛在的利害關(guān)關(guān)系，與估價價對象沒有現(xiàn)現(xiàn)實的或潛在在的厲害關(guān)系系。（三）替代原則則:同一個市場場中的具有相相近效用的房房地產(chǎn)，其價價格應(yīng)當相近近。在同一市市場供需圈內(nèi)內(nèi)，可以通過過調(diào)查近期發(fā)發(fā)生交易的、與與待估房地產(chǎn)產(chǎn)有替代可能能的房地產(chǎn)的的價格和條件件，通過與待待估房地產(chǎn)進進行比較來確確定待估房地地產(chǎn)價格。替替代原則要求求估價結(jié)果不不得不合理地地偏離類似房房地產(chǎn)在同高高等條件下的的正常價格。（四）最高最佳佳使用原則：：房地產(chǎn)估價價要以房地產(chǎn)產(chǎn)的最高最佳佳使用為前提提。也就是說說，房地產(chǎn)評評估價格應(yīng)是是在法律上許許可、技術(shù)上上可能、經(jīng)濟濟上可行，經(jīng)經(jīng)過充分合理理的論證，能能夠使估價對對象的價值達達到最大化的的一種最可能能的使用。（五）估價時點點原則：估價價實際上是求求取某一時點點的價格。估估價時點是責責任交待的界界限和評估房房地產(chǎn)時值的的界限。房地地產(chǎn)的價格具具有很強的時時間性。在不不同時點，同同一宗房地產(chǎn)產(chǎn)往往會有不不同的價格。九、估價方法及及估價步驟（一）估價方法法選用市場法，此此次評估用于于確定房屋拆拆遷貨幣補償償金額，并且且本估價對象象的同種類型型的房地產(chǎn)數(shù)數(shù)量較多且經(jīng)經(jīng)常發(fā)生交易易，并且在估估價時點的近近期有較多的的類似房地產(chǎn)產(chǎn)交易和在估估價時點房地地產(chǎn)市場條件件著良好，所所以選用市場場比較法。（二）估價步驟驟1.與委托方洽洽談，了解估估價目的、估估價對象及其其范圍；2.到估價對象象現(xiàn)場進行初初勘，增加對對估價對象的的感性認識；；3.制定初步評評估作業(yè)計劃劃；4.與委托方簽簽定評估合同同，制定詳細細的評估作業(yè)業(yè)計劃；5.以房地產(chǎn)估估價師**、**、**三人組成的評評估工作組對對現(xiàn)場進行詳詳細查看，最后再對現(xiàn)場進行行了復(fù)查；6.在評估過程程，估價人員員了解估價對對象的建筑用用料、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、裝飾裝裝修、成新狀狀況、局部更更新改造等因因素形成的造造價差異，以以及成新狀況況的鑒別等；；7.調(diào)查小組到到有關(guān)部門查查閱了評估所所需資料；8.評估組對現(xiàn)現(xiàn)場記錄、市市場資料和委委托方提供的的其它評估資資料進行分析析，根據(jù)公允允的評估原則則(包括有利于于舊城改造的的原則)和評估方法法進行評定測測算，得出評評估結(jié)論；9．根據(jù)評估資資料和測算結(jié)結(jié)果，撰寫評評估報告，最最后出具評估估報告書。10.交付估價價報告11.估價資料料歸檔十、估價結(jié)果依照本次評估目目的，根據(jù)委委托方提供的的資料、估價價人員現(xiàn)場查查看情況和市市場調(diào)查資料料，結(jié)合估價價對象的實際際情況，采用用市場比較法對對委估的被拆拆遷房屋所有有權(quán)價格進行行了評估。經(jīng)經(jīng)分析和測算算，估價對象象**16#住宅樓在估價價時點為20009年6月15日的公開開市場價格分分別為：被拆遷房屋屋的綜合評估估單價：74469元/m2被拆遷房屋的評評估總價：人人民幣14888.59萬萬元，大寫：壹仟肆佰佰捌拾捌萬零零伍仟玖佰元元人民幣住戶:*****其房屋均價價分別為7319..62(元/m2)76118.38((元/m2)十一、估價人員員**十二、估價作業(yè)業(yè)日期2009年6月月2日至2009年6月25日十三、估價報告告應(yīng)用的有效效期本估價報告自報報告提交日期期起1年有效。**/有限責任任房地產(chǎn)評估估事務(wù)所法人代表：***2009年6月月25日**16#住宅宅樓拆遷補償估價技技術(shù)報告一、個別因素分分析本次估價對象***16#住宅樓——**住宅樓建于80年代初期，位位于大連市沙沙河口區(qū)**西部，共6層，總建筑筑面積1993..02平方米，每每單元兩戶，共36戶，每戶55.36平米。平面圖見附件。估價對象**116#住宅樓為磚磚混結(jié)構(gòu)，建建于1986年，基礎(chǔ)用400#以上的毛石石，50#水泥砂漿砌砌筑，坐落在在強風化板巖巖上。維護較較好，外墻為為水泥灰粉刷刷外立面，有有排水管。該該樓共有36戶，三個單單元，一個單單元兩戶，每每戶都為南北北朝向，在每每個單元樓門門口，建有門門斗，并且在在每個單元一一樓處均有防防盜門。一樓樓樓梯洞內(nèi)，有有一個封閉小小倉房（一樓樓住戶所有）。樓樓梯道內(nèi)墻壁壁為白灰粉刷刷，已明顯脫脫落，并有發(fā)發(fā)黑狀況出現(xiàn)現(xiàn)，樓梯為鋼鋼筋混凝土，金金屬扶手欄桿桿，表面涂有有油漆，但已已明顯脫落。樓樓內(nèi)墻體內(nèi)墻墻為240，外墻為370。陽臺，曬臺臺的周邊為乳乳白色。住戶戶給套院圍墻墻，墻高1.8米，磚墻厚厚度240。樓面為水泥泥灰粉刷，四四周做有散水水。各住戶內(nèi)門窗均均為木制，門門：除南北陽陽臺是雙層外外，其余均為為單層；窗均均為雙層，分分為150*1150和150*550兩種。油漆漆防腐：門窗窗均刷漆三遍遍，顏色奶黃黃色。廚房小小槽的墻上設(shè)設(shè)200*660*1000的長方空洞洞做放肥皂盒盒用，內(nèi)孔貼貼瓷磚。廚房房除設(shè)碗柜的的的空間外，還還設(shè)放菜板，面面板，托板。托托板為鋼筋混混凝土與煤氣氣臺同樣規(guī)模模和標高。位位置放在煤氣氣臺相對的一一面。用磚砌砌垛后放托板板。廁所內(nèi)的的踢腳線為1：2.5水泥砂漿,高為1.4m,上部抹完灰灰后,刷兩遍白鉛鉛油,以防洗澡反反潮，估價對對象的衛(wèi)生間間面積很小，不不能容納洗浴浴，并且由于于時間長久已已經(jīng)有發(fā)霉的的現(xiàn)象。本估價對象有良良好的配套著著設(shè)施。本估價對象***16#住宅樓，各各住戶產(chǎn)權(quán)證證明齊全，為為各住戶獨立立所有。二、區(qū)域因素分分析本次估價對象***16#住宅樓，在**校園內(nèi)西部部，東北角有有一個崗?fù)?，正正北?cè)有一個個垃圾房。其其西側(cè)有繁華華的商業(yè)區(qū)，好好又多大型超超市，并且離離高新園區(qū)只只有公交車一一站的車程。到到達數(shù)碼廣場場也很便利，有有公交車直達達。在其西鄰鄰的數(shù)碼路上上有通往奧林林匹克、火車車站、泡崖區(qū)區(qū)、大連理工工、星海公園園等地的公交交車，交通非非常便利。該樓臨校園，對對兒童的就學學方便，不僅僅是大學，在在**的東門，有有群英小學，黑黑石礁有遼師師的附屬中學學，這都是很很好的受學地地點。該樓在在**的內(nèi)部，西西側(cè)距其只有有2站公交車路程程有海事大學學、大連理工工大學，有著著很好的文化化氛圍。周圍體育鍛煉設(shè)設(shè)施皆具有；；商業(yè)發(fā)達，有有大型購物商商場好又多，和和各種沿街商商業(yè)設(shè)施；娛娛樂設(shè)施較為為缺乏；屬于于**的土地。三、市場分析（一）全國各大大城市房地產(chǎn)產(chǎn)狀況1、上海房產(chǎn)成成交數(shù)據(jù)：全市295個項目成交交，均價10691元/m2,面積1032339㎡，套數(shù)1026套。2、2009年年3月北京住宅類類商品房簽約約均價12168元/平米，比2月簽約均價11263元/平米上漲了905元/平米，環(huán)比比增長8.04%。3、深圳20009年5月份全市新新建商品房成成交8479套，日均成成交274套，環(huán)比上上漲7.0%。新房成交交面積77.6萬平方米，日日均成交2.51萬平米，環(huán)環(huán)比上漲0.8%（4月全市新房房成交7694套，成5月25日重慶主城城共成交房源源644套，總成交交金額達229166.28萬元，成交交面積555222.51平方米，成成交均價約4127..39元/平方米。（二）大連房地地產(chǎn)狀況及分分析大連09年1--5月的房產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)如下表所所示：（2009--6-3數(shù)據(jù)）表1盤數(shù)可售套數(shù)可售面積上網(wǎng)總面積57736698套//3533448套465萬/平方方米3768萬/平平方米數(shù)據(jù)來源：百度度網(wǎng)表2昨日交易量前日交易量套數(shù)173126面積10820平方方米11102平方方米均價9696元6729元金額10491萬元元7471萬元數(shù)據(jù)來源：百度度網(wǎng)表3已售套數(shù)可售套數(shù)總套數(shù)已售均價中山區(qū)4289361086367311803西崗區(qū)1835031332353210930沙河口區(qū)6161876672898611577甘井子區(qū)141963197901871575746數(shù)據(jù)來源：百度度網(wǎng)2009年6月月03日全市可售售住宅套數(shù)36698套,昨日房屋成成交量為173套，前日成成交量為126套。從“指南針地產(chǎn)產(chǎn)市場部”發(fā)布的統(tǒng)計計報告獲悉：：在剛剛過去去的4月份，大連連市二手房市市場成交量繼繼2月份后再次次暴漲，市內(nèi)內(nèi)四區(qū)共成交交4519套，環(huán)比上上漲75.166%，同比上漲100.88%。據(jù)了解，4月份份的這次成交交量大幅上漲漲明顯具有突突擊性特點：：一方面二手手房各項稅費費優(yōu)惠政策將將于6月末到期，政政策是否延續(xù)續(xù)尚未確定，眾眾多購房者欲欲趕在政策截截止前出手；；另一方面，春春季展會刺激激作用明顯，據(jù)“指南針營銷策劃機構(gòu)”春展消費者調(diào)研報告顯示，71%的受訪購房者愿意接受二手房，并且有43%的客戶傾向于選擇沙河口區(qū)，這也從一個側(cè)面解釋了4月份沙河口區(qū)二手房成交量環(huán)比增長超過90%的原因。據(jù)“指南針”統(tǒng)統(tǒng)計，4月份大連市市二手房市場場成交均價5673元/平方米，環(huán)環(huán)比上漲1.1%，保持小幅幅上漲的趨勢勢。其中，甘甘井子區(qū)上漲漲最多，環(huán)比比上漲6.5%，高供銷比比是其中的重重要原因，另另一方面，區(qū)區(qū)域本身較低低的價格也為為上漲提供了了一定空間。并且發(fā)現(xiàn)4月份大連市二手房市場20萬元~40萬元總價區(qū)間成交量過半，占比達到50.62%。另外，4月份大連市二手房市場單套平均成交面積為72.51平方米，環(huán)比下降5.64%。其中50平方米~90平方米面積區(qū)間成交量占比為59.28%，較上月提高了4.71個百分點。中小面積戶型成交進一步活躍，成交面積的下降又使成交總價向中低價位區(qū)間移動，這從另一個側(cè)面說明了目前市場剛性需求的明顯釋放。自2008年110月22日我市出臺臺《大連市促促進房地產(chǎn)市市場健康發(fā)展展的指導意見見》，推出一一系列優(yōu)惠政政策以來二手手房市場成交交量不僅超出出08年同期水平平，較之以往往任何時期都都達到一輪成成交高潮。本輪二手房市場場的成交熱潮潮由多方因素素促成，同時時帶有明顯政政策性特征。樓樓市長期低迷迷造成的積壓壓性需求反彈彈、加之二手手房相對低廉廉的價格以及及現(xiàn)房優(yōu)勢，都都為促成二手手房市場成交交提供了條件件。大連的整體二手手房市場都處處于一個很好好的狀態(tài)，并并且對于沙河河口區(qū)更是如如此，所以我我們的估價對對象處于一個個很好的市場場環(huán)境當中，并并且可比實例例也處于這個個市場當中。四、最高最佳使使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當當以估價對象象的最高最佳佳使用為前提提進行估價。最最高最佳使用用是指法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟上可行，經(jīng)經(jīng)充分合理論論證，能使估估價對象產(chǎn)生生最高價值的的使用。根據(jù)據(jù)估價對象所所處的自然地地理位置和社社會經(jīng)濟位置置，以及城市市規(guī)劃的要求求，決定了其其最高最佳使使用用途為住住宅。（新房地產(chǎn)價值值－將現(xiàn)有房房地產(chǎn)改變?yōu)闉樾路康禺a(chǎn)的的必要支出及及應(yīng)得利潤）＜＜現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)五、估價路線確確定與估價方方法選擇（一）估價路線線1.與委托方洽洽談，了解估估價目的、估估價對象及其其范圍；2.到估價對象象現(xiàn)場進行初初勘，增加對對估價對象的的感性認識；；3.制定初步評評估作業(yè)計劃劃；4.與委托方簽簽定評估合同同，制定詳細細的評估作業(yè)業(yè)計劃；5.以房地產(chǎn)估估價師**、**、**三人組成的評評估工作組對對現(xiàn)場進行詳詳細查看，最后再對現(xiàn)場進行行了復(fù)查；在在評估過程，估估價人員了解解估價對象的的建筑用料、建建筑結(jié)構(gòu)、裝裝飾裝修、成成新狀況、局局部更新改造造等因素形成成的造價差異異，以及成新新狀況的鑒別別等；6.調(diào)查小組到到有關(guān)部門查查閱了評估所所需資料；7.評估組對現(xiàn)現(xiàn)場記錄、市市場資料和委委托方提供的的其它評估資資料進行分析析，根據(jù)公允允的評估原則則(包括有利于于舊城改造的的原則)和評估方法法進行評定測測算，得出評評估結(jié)論；8．根據(jù)評估資資料和測算結(jié)結(jié)果，撰寫評評估報告，最最后出具評估估報告書。（二）估價方法法選擇房地產(chǎn)估本估價價對象的同種種類型的房地地產(chǎn)數(shù)量較多多且經(jīng)常發(fā)生生交易，并且且在估價時點點的近期有較較多的類似房房地產(chǎn)交易和和在估價師點點有著良好的的房地產(chǎn)市場場條件。拆遷遷估價一般應(yīng)應(yīng)當采用市場場比較法。收益法的許多重重要參數(shù)難以以準確把握，測測算的結(jié)果誤誤差較大，所所以本次估價價不宜采用收收益法。重置置成本法由于于估價對象房房屋的建設(shè)成成本較易獲取取，故本次估估價可采用重重置成本法對對房屋所有權(quán)權(quán)價格進行測測算。假設(shè)開開發(fā)法是指將將估價對象所所在的房地產(chǎn)產(chǎn)未來預(yù)期開開發(fā)價值的現(xiàn)現(xiàn)值扣除其未未完工部分價價值的現(xiàn)值后后的余值作為為委估房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)值的估估價方法。該該方法適于對對在建工程估估價，而估價價對象為已完完工工程，因因此本次估價價不宜采用假假設(shè)開發(fā)法。市場比較法是指指根據(jù)替代原原則，是選取取一定數(shù)量、符符合一定條件件、發(fā)生過交交易的類似房房地產(chǎn)，然后后將他們與估估價對象進行行比較，對它它們的成交價價格進行適當當?shù)奶幚韥砬笄笕」纼r對象象價值的方法法。市場比較法的使使用對象為在在估價時點的的近期有較多多的類似房地地產(chǎn)交易的房房地產(chǎn)。市場法的操作步步驟為：1.搜集交易實實例。2.選取可比實實例。選取的的可比實例應(yīng)應(yīng)是估價對象象房地產(chǎn)的類類似房地產(chǎn)；；可比實例的的交易類系那那個英語估價價目的吻合；；可比實例交交易日期應(yīng)盡盡量接近估價價時點；科比比和私立的成成交價格應(yīng)盡盡量為正常市市場價格。3.對可比實例例的成交價格格進行適當?shù)牡奶幚怼＃ò▋r格修正正、交易狀況況修正、市場場狀況調(diào)整、房房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整）；4.求取比準價價格。市場比較法的理理論依據(jù)：替替代原則。涉及公式：比準價格＝交易易實例價格××××六、估價測算過過程(一)可比實例例選擇1.海灣街333號住宅樓(可比實例A)該住宅樓位于海海灣街33號（星海公公園附近），共57m2，總價41萬，均價約為7193元/m2。周邊臨早市，距西南路約10分鐘的步行路程。在西南路上有22、15等公交車站點，交通便捷。并且距星海浴場只有30分鐘的步行路程。周圍除有星海浴場外沒有其它的娛樂、鍛煉設(shè)施。但樓與樓之間有小花壇。此樓為19900年建成，外外觀為水泥砂砂漿裝飾，四四周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為靠山墻1樓，附帶一一個小院和倉倉庫。格局如如圖所示，為為2室一衛(wèi)，分分南北兩室，兩兩臥室地面鋪鋪有地板（仍仍可使用），有有一個北陽臺臺。內(nèi)墻體為為240，并且是大大白粉刷，先先仍保持良好好（沒有鼓包包或發(fā)霉現(xiàn)象象）；衛(wèi)生間間內(nèi)墻貼有白白色瓷磚；窗窗為塑鋼平拉拉窗，并附有有防護窗；外外門為普通防防護門，內(nèi)門門為板制裝飾飾門。室內(nèi)較較為潮濕，但但墻體并沒有有發(fā)霉現(xiàn)象出出現(xiàn)，只是整整體有些潮。通通風不是很好好。由于只有有一個向陽的的窗戶，所以以采光并不是是很好。樓梯梯走廊為水泥泥地面，鐵制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脫落落，1樓門洞有防防盜門設(shè)施。此住宅樓為散戶戶，有衛(wèi)生管管理，但無物物業(yè)管理，安安全無保障。室內(nèi)的固定設(shè)施施為其附帶物物，其余家具具是否附帶需需與業(yè)主商量量。附帶物有有：空調(diào)，抽抽油煙機，熱熱水器。此住宅樓為業(yè)主主獨立所有，并并不存在貸款款情況。平面結(jié)構(gòu)圖如下下：2.海州街322-33號(可比實例B)該住宅樓位于海海州街32-33號（星海公公園附近），共44.54，總價33萬，均價約為7409元/m2。周邊臨早市，有半個小時步行路程。距西南路約20分鐘的步行路程。在西南路上有22、15等公交車站點，交通便捷。并且距星海浴場只有30分鐘的步行路程。周圍除有星海浴場外沒有其它的娛樂、鍛煉設(shè)施，樓與樓之間有小花壇。此樓為19900年建成，外外觀為水泥砂砂漿裝飾，四四周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為靠山墻1樓。格局如如圖所示，為為2室一衛(wèi)，為2個南室，兩兩臥室地面一一個鋪有地板板（仍可使用用），另一個個未作處理，只只是水泥地面面，有兩個南南陽臺。內(nèi)墻墻體為240，并且是大大白粉刷，沒沒有鼓包或發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象，但但不可繼續(xù)使使用，已出現(xiàn)現(xiàn)發(fā)黑狀況；；衛(wèi)生間內(nèi)墻墻貼有白色瓷瓷磚，但面積積較小，不能能進行洗??；；窗為塑鋼平平拉窗；外門門為普通防護護門，內(nèi)門為為板制裝飾門門。室內(nèi)較為為潮濕，但墻墻體并沒有發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象出現(xiàn)現(xiàn)，只是整體體有些潮。通通風不是很好好。采光可以以，因為有兩兩個南面臥室室。樓梯走廊廊為水泥地面面，鐵制扶手手表面涮有油油漆但是大部部分脫落，1樓門洞有防防盜門設(shè)施。此住宅樓為散戶戶，有衛(wèi)生管管理，但無物物業(yè)管理，安安全無保障。室內(nèi)的固定設(shè)施施為其附帶物物，其余家具具是否附帶需需與業(yè)主商量量。附帶物有有：空調(diào)，抽抽油煙機。此住宅樓為業(yè)主主獨立所有，并并不存在產(chǎn)權(quán)權(quán)糾紛問題，無無貸款情況。平面結(jié)構(gòu)圖如下下：3.海月街711號(可比實例C)該住宅樓位于海海月街71號（星海公公園附近），共59m2，總價42萬，均價約為7119元/m2。南臨早市，距早市只有100米的路程。距西南路約5分鐘的步行路程。在西南路上有22、15等公交車站點，交通便捷。并且距星海浴場只有30分鐘的步行路程。周圍除有星海浴場外沒有其它的娛樂、鍛煉設(shè)施，樓與樓之間有小花壇。此樓為19900年建成，外外觀為水泥砂砂漿裝飾，四四周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為3樓中戶。格格局如圖所示示，為2室一衛(wèi)，為2個南室，兩兩臥室地面均均未鋪設(shè)地板板，只是水泥泥地面刷紅色色油漆，有一一個南陽臺。內(nèi)內(nèi)墻體為240，并且是大大白粉刷，沒沒有鼓包或發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象，但但不可繼續(xù)使使用，已出現(xiàn)現(xiàn)整體發(fā)黑狀狀況；衛(wèi)生間間內(nèi)墻貼有白白色瓷磚，但但只鐵鋪半個個強高，有盆盆?。淮盀槟灸局仆评?；；外門為普通通防護門，并并且還設(shè)置了了百葉門，內(nèi)內(nèi)門為板制裝裝飾門。室內(nèi)內(nèi)較為干爽，但但室內(nèi)沒有出出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象象；通風很好好。采光也很很好，因為有有兩個南面臥臥室和南面的的廚房。樓梯梯走廊為水泥泥地面，鐵制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脫落落，1樓門洞有防防盜門設(shè)施。此住宅樓為散戶戶，有衛(wèi)生管管理，但無物物業(yè)管理，安安全無保障。室內(nèi)的固定設(shè)施施為其附帶物物，其余家具具是否附帶需需與業(yè)主商量量。附帶物有有：空調(diào)，抽抽油煙機。此住宅樓為業(yè)主主獨立所有，并并不存在產(chǎn)權(quán)權(quán)糾紛問題，無無貸款情況。（二）估價對象象與可比實例例狀況估價對象與可比比實例狀況表表表4實實例指標估價對象可比實例A可比實例B可比實例C座落尖山街217號號（**）海灣街33號（星海公園）海月街33號（星海公園）海月街71號（星海公園）用途居住居住居住居住建筑面積（m22）55.365744.5459樓層6666朝向南，北南，北，東南，北，東南一梯幾戶2343建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混建成時間1986199019901990陽臺情況一南陽臺一北陽臺兩南陽臺一南陽臺衛(wèi)生間狀況面積小維持一般面積很大維持良好面積小維持不好面積小維持一般交通設(shè)施便利相對差相對差一點一點距公交車站點的的距離50m200m20分鐘步行100m商業(yè)設(shè)施好又多及沿街商商業(yè)早市及沿街商鋪早市及沿街商業(yè)早市及沿街商業(yè)道路狀況坡路平坦坡路平坦公共配套設(shè)施小、中、大學具具有商業(yè)發(fā)達達小飛燕幼兒園商商業(yè)發(fā)達小飛燕幼兒園商商業(yè)發(fā)達小飛燕幼兒園商商業(yè)發(fā)達基礎(chǔ)設(shè)施狀況煤、暖、氣具全全煤、暖、氣具全全煤、暖、氣具全全煤、暖、氣具全全交易時間2009-52009-62009-5付款方式一次付清一次付清一次付清一次付清成交價格（元//㎡）719374097119（三）交易情況況修正選擇案例均為正正常市場價，而而評估對象為為拆遷房，市市場交易行為為不一樣，故故作交易情況況修正如下。表5估價對象案例A案例B案例C交易情況拆遷估價市場交易市場交易市場交易交易情況修正系系數(shù)100959595（四）日期調(diào)整整選擇案例均為近近期房地產(chǎn)市市場價格，日日期相近，房房地產(chǎn)市場穩(wěn)穩(wěn)定，故不作作調(diào)整。（五）個別因素素調(diào)整個別因素是指房房地產(chǎn)所表現(xiàn)現(xiàn)的個別特性性，如用途、樓樓層、朝向、房房屋年齡、一一梯幾戶、陽陽臺情況、衛(wèi)衛(wèi)生間狀況等等。個別因素素修正列表如如下：估價對象與可比比實例個別因因素程度對比比表表6實實例指標估價對象可比實例A可比實例B可比實例C用途住宅相同相同相同樓層2較差較差好朝向南較差相同相同房屋年齡24較好較好較好一梯幾戶2差較差較差陽臺情況南陽臺，花臺較差好相同衛(wèi)生間狀況面積保持不好非常好相同較好分析：1.權(quán)重確定：：對于一個房屋來來講，房屋的的成新度即房房齡是很重要要的，所以其其權(quán)重是最大大的；其次用用途、樓層、朝朝向、衛(wèi)生間間狀況這些涉涉及到用戶的的采光問題、生生活得基本需需要等，所以以其權(quán)重設(shè)置置為0.15；最后是陽陽臺和一梯幾幾戶問題，因因為其只是涉涉及到增加其其實用面積及及其使用的公公共使用面積積的大小并不不對用戶的生生活構(gòu)成影響響所以設(shè)置為為0.1；而附帶物物對房屋的價價值的總用更更是影響之少少，所以設(shè)置置為0.05..2.指數(shù)的選取?。河猛?估價對象象與可比實例例都是住宅，所所以指數(shù)為100%；樓層：可根據(jù)普普通住宅樓不不同樓層的市市場價格差異異系數(shù)來定，估估價對象為2樓，將估價價對象的指數(shù)數(shù)定為100%，可比實例A和可比實例B均為1樓所以可將將其指數(shù)定為為95%，可比實例C的指數(shù)定為105%。朝向：朝向分為為全南，南北北，半南北，東東北，西北，北北，六種情況況，依次情況況變差。將估估價對象為南南北定為100%，則可比實實例A為半南北定定為95%；可比實例B和可比實例C均為全南將將指數(shù)為105%；房齡：估價對象象是1985年建成，可可比實例為1990年建成，即即估價對象距距今24年，可比實實例均為19年，所以估估價對象指數(shù)數(shù)為100%，則可比實實例A的指數(shù)為125%（24÷19）。一梯幾戶：估價價對象為一梯梯2戶，所以每每戶的均攤50%，而可比實實例A為一梯4戶，每戶的的可用公共空空間均攤為25%，所以估價價對象指數(shù)為為100%，可比實例A的指數(shù)定為90%，可比實例B和可將可比比實例C均為一梯3戶，每戶均均攤33%，所以可比比實例B和可將可比比實例C的指數(shù)定為95%。陽臺：煙臺情況況分為兩個南南陽臺，南北北兩個陽臺，一一個南陽臺，一一個北陽臺，兩兩個北陽臺五五種情況，所所以估價對象象是100%，則可比實實例A是只有一個個北陽臺，所所以將指數(shù)定定為95%?？杀葘嵗鼴為兩個南陽陽臺，所以比比可比實例A情況好一個個等級，所以以可將指數(shù)定定位105%；可比實例C與估價對象象情況基本相相同，所以可可將指數(shù)定位位100%衛(wèi)生間狀況：面面積大維護良良好，面積大大維護不好，面面積小維護良良好，面積小小維護不好四四種情況。估估價對象指數(shù)數(shù)為面積小維維護良好100%，可比實例A面積大維護護良好，指數(shù)數(shù)為110%；可比實例B面積小維護護不好，指數(shù)數(shù)定為95%；可比實例C面積小良好好與估價對象象相同，指數(shù)數(shù)定為100%。估價對象與可比比實例個別因因素對比指數(shù)數(shù)表表7權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C用途0.1100%100%100%100%樓層0.15100%95%95%105%朝向0.15100%95%105%105%房屋年齡0.2100%105%105%105%一梯幾戶0.1100%90%95%95%陽臺0.1100%95%105%100%衛(wèi)生間狀況0.15100%110%95%100%個別因素綜合調(diào)調(diào)整指數(shù)：可比實例A=（0.1×1100%＋0.15××95%＋0.15××95%＋0.2×1105%＋0.1×990%＋0.1×995%＋0.15××110%）÷1=944.5%可比實例B=（0.1×1100%＋0.15××95%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×995%＋0.1×1105%＋0.15××95%）÷1=955.25%可比實例C=（0.1×1100%＋0.15××105%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×995%＋0.1×1100%＋0.15××100%）÷1=977%（五）區(qū)位因素素調(diào)整區(qū)域因素調(diào)整是是指待評估地地塊所在區(qū)域域的社會、政政治、經(jīng)濟、自自然等綜合產(chǎn)產(chǎn)生的效應(yīng)對對待評估案例例的影響因素素，其主要內(nèi)內(nèi)容區(qū)域的交交通便捷度、距距公交車站點點的距離、商商業(yè)設(shè)施、道道路狀況、基基礎(chǔ)設(shè)施、配配套設(shè)施狀況況等。通過對對比較案例與與待估案例的的差異進行調(diào)調(diào)整。估價對象與可比比實例區(qū)位因因素對比程度度表如下：估價對象與可比比實例區(qū)位因因素對比表表8實實例指標估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交通設(shè)施便捷度度便利較差差較差距公交車站點的的距離50m差非常差較差商業(yè)