洛陽(yáng)市夾馬營(yíng)路地塊可行性分析報(bào)告

洛陽(yáng)市夾馬營(yíng)路地塊可行性分析報(bào)告二零二三年三月二十九日第一部分城市概況洛陽(yáng)市是河南省第二大城市，下轄1市8縣6區(qū)，總面積為15.2萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15萬(wàn)；其中，市區(qū)面積為544平方公里，市區(qū)人口140萬(wàn)。洛陽(yáng)是河南重要的工業(yè)基地，“一五”期間，全國(guó)156項(xiàng)重點(diǎn)工程有7項(xiàng)安排在這里，為洛陽(yáng)工業(yè)打下了很好的基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)幾十年的大規(guī)模建設(shè)，洛陽(yáng)工業(yè)已形成了以機(jī)電、冶金、建材、石化、輕紡、食品等為主，36個(gè)工業(yè)門類、5300多家工業(yè)企業(yè)（其中大中型企業(yè)89家）組成的門類齊全、大中小結(jié)合、輕重工業(yè)全面發(fā)展的工業(yè)體系，人均GDP僅次于鄭州，列河南省第二位。2023年，全市GDP突破2023億大關(guān)，達(dá)到2075億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)13%；財(cái)政一般預(yù)算收入120.3億元，同比增長(zhǎng)3.2%；規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值830億元，同比增長(zhǎng)15.9%；工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅277.3億元，同比增長(zhǎng)24.6%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)137.6億元，同比增長(zhǎng)18.1%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1280.5億元，同比增長(zhǎng)31.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到15949元和4961元，同比增長(zhǎng)8.7%和7.9%。第二部分理解市場(chǎng)一、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：近幾年，洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2023年，洛陽(yáng)樓市更是實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，全市銷售各類新增物業(yè)31001套，銷售面積340.6萬(wàn)平方米，銷售金額107.90億。其中，商品房銷售套數(shù)28761套，銷售面積319.74萬(wàn)平方米，銷售金額105.3億元；經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)為2240套，銷售面積20.86萬(wàn)平方米，銷售金額3.37億。此外，二手房在2023年的銷售面積也達(dá)到了77.39萬(wàn)平方米。（本數(shù)據(jù)未包含洛陽(yáng)市吉利區(qū)）洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量分析1、住宅市場(chǎng)投放量有所急劇降，但整體銷售量保持大幅增長(zhǎng)。2023年洛陽(yáng)市共頒發(fā)預(yù)售證90個(gè)，批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為198.14萬(wàn)平方米，比2023年減少了158.11萬(wàn)平方米，大幅下落，創(chuàng)造歷史最大跌幅紀(jì)錄，降幅達(dá)到44.07%。僅與05年投放量保持相當(dāng)。2、各區(qū)域商品房供需情況差別較大，新區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)銷售勢(shì)頭良好，商品房投放量較高，瀍河區(qū)在去年的投放量上增長(zhǎng)最快，市場(chǎng)份額逐步提高。3、從投放時(shí)間曲線來(lái)看，2023年第二個(gè)季度的投放量相對(duì)較小，最高的5月份只有12.77萬(wàn)平方米，6月份僅有2.44萬(wàn)平方米，三個(gè)月全部加起來(lái)不到20萬(wàn)平方米，第二季度投放量?jī)H占全年的10％。洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量分析1、2023年洛陽(yáng)市商品房銷售備案套數(shù)為28761套，銷售面積319.74萬(wàn)平方米，銷售金額105.3億元。銷售面積與上年相比大幅增長(zhǎng)，猛增了153.76萬(wàn)平方米，增幅為71.93％，稱得上是洛陽(yáng)歷年來(lái)房子賣得最多的一年。2、新區(qū)仍然是2023年商品房賣得最多的區(qū)域，占全市總銷量的49.62%，其次是澗西區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域2023年商品房的銷量占全市總銷量的74.85%，構(gòu)成了洛陽(yáng)市商品房銷售的兩個(gè)最主要的熱點(diǎn)區(qū)域。從2023年和2023年商品房分區(qū)銷量對(duì)比圖來(lái)看，各個(gè)區(qū)域的銷售格局變化不大；但個(gè)別區(qū)域與上年相比變化較大，其中老城區(qū)和高新區(qū)與上年相比分別下降了3.8和3個(gè)百分點(diǎn)，而廛河區(qū)則上升了2.7個(gè)百分點(diǎn)。3、從2023年商品房月度銷售走勢(shì)圖可以看出，從1月開(kāi)始呈逐步上揚(yáng)趨勢(shì)，12月達(dá)到高潮，這與全國(guó)市場(chǎng)的銷售形勢(shì)基本一致，從年初的冰點(diǎn)，到第二季度的小陽(yáng)春，再到第三季度的大幅上漲，整體銷量持續(xù)呈現(xiàn)芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高的趨勢(shì)。商品房銷售價(jià)格情況1、2023年洛陽(yáng)市備案商品房成交均價(jià)每平方米3269元，整體房?jī)r(jià)上漲較快，每平方米比2023年上漲388元，漲幅13.47％；與2023年相比，每平方米上漲714元，漲幅27.95％。從房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)看，2023年洛陽(yáng)商品房每平米的漲幅已經(jīng)接近歷史最高紀(jì)錄的2023年的每平米394元。2、深入分析全年每月成交均價(jià)的變化情況，可以發(fā)現(xiàn)2023年洛陽(yáng)市商品房的成交價(jià)格曲線呈現(xiàn)典型的“爬坡型”。從1月份商品房的成交均價(jià)2783元/平方米開(kāi)始，期間雖有起伏，但趨勢(shì)是一路上揚(yáng)，最后到年底的3589元/平方米，從起點(diǎn)到終點(diǎn)攀升800元/平方米，盤中曾達(dá)到3752元/平方米的最高點(diǎn)。3、從分區(qū)價(jià)格來(lái)看，2023年澗西、西工的成交價(jià)格漲幅有限，但廛河區(qū)和高新區(qū)的價(jià)格上漲勢(shì)頭猛烈，其中，廛河區(qū)漲幅69.29％，高新區(qū)漲幅40.52％的漲幅，均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。二、區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)概述2023年以來(lái)，洛陽(yáng)樓市的住宅類產(chǎn)品的銷售格局變化不是特別大，新區(qū)、澗西、西工一直是“第一梯隊(duì)”，銷售力度最強(qiáng)；老城、瀍河是“第二梯隊(duì)”，排名其次；高新區(qū)、洛龍區(qū)位居“第三梯隊(duì)”，銷售面積最弱。從今年的投銷狀況來(lái)看，高新區(qū)和廛河區(qū)異軍突起，銷售力度呈爆發(fā)勢(shì)頭。區(qū)域套數(shù)建筑面積（萬(wàn)M2）均價(jià)（元）金額（億元）住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅西工區(qū)460624643.781.953088702314.89澗西區(qū)638955875.204.8432531171330.14高新區(qū)377954.361.24292032821.68老城區(qū)755728.950.57294883963.12瀍河區(qū)15932917.210.27318655795.63洛龍區(qū)781.0522870.24洛陽(yáng)新區(qū)113861106146.3710.392919515148.08總計(jì)251842106296.9219.2630436972103.78從2023－2023年廛河區(qū)住宅投銷對(duì)比圖可以看出，廛河區(qū)投放量連續(xù)三年穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率24％。2023年廛河區(qū)住宅類銷售異軍突起，比起上年漲幅高達(dá)255％。恒大綠洲的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不但對(duì)廛河區(qū)的供應(yīng)起到了絕對(duì)的支撐，而且銷售形勢(shì)也一片大好，其每平方米4000元以上的銷售均價(jià)，直接將廛河區(qū)的平均價(jià)格拉升至3186元/平方米，創(chuàng)造了洛陽(yáng)價(jià)房?jī)r(jià)上漲幅度最快、最高的歷史紀(jì)錄；2023年廛河區(qū)住宅類產(chǎn)品成交均價(jià)一躍成為洛陽(yáng)市房?jī)r(jià)第一陣營(yíng)，緊跟澗西區(qū)的3253元/平方米，位居次席。（二）周邊項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價(jià)（元/M2）建筑面積（萬(wàn)M2）恒大綠洲小高層、高層4500300鈺泰九龍?jiān)沸「邔?、多?00016居業(yè)美麗家小高層、多層310020萬(wàn)熹福瑞多層售罄5瀍河區(qū)除恒大綠洲項(xiàng)目外，基本沒(méi)有中高端項(xiàng)目投放，市場(chǎng)供應(yīng)有很大空白，區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)買力雖然有限，但是老城區(qū)的完善配套及周邊生活配套的豐富及成熟仍使得此區(qū)域有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，區(qū)域市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁。三、住宅市場(chǎng)總結(jié)1、洛陽(yáng)整體市場(chǎng)發(fā)展良好，瀍河區(qū)域市場(chǎng)住宅尚處于初級(jí)發(fā)展階段，項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，產(chǎn)品品質(zhì)較低；2、洛陽(yáng)商品房住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)09年的強(qiáng)勁銷售，存量較少，高檔樓盤主要集中于洛河沿岸，項(xiàng)目均價(jià)在3500-4000元/平米之間；3、個(gè)盤檔次差異較大，能看到高端的樓房銷售速度較快且售價(jià)較高；低端樓盤憑借價(jià)位上具有的優(yōu)勢(shì)，銷售也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭；同時(shí)，洛陽(yáng)市區(qū)土地供應(yīng)量越來(lái)越少，主要為舊工廠拆遷或老城區(qū)改造，開(kāi)發(fā)成本較高，也將迫使更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍高層住宅；因此，近幾年洛陽(yáng)市高層住宅投放量必將有較大的提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，同時(shí)也給消費(fèi)者帶來(lái)更多的選擇，大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤必將成為市場(chǎng)的勝利者。第三部分理解項(xiàng)目（夾馬營(yíng)路地塊）一、地理位置洛陽(yáng)夾馬營(yíng)路項(xiàng)目位于瀍河區(qū)~~~~二、宗地四至本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位置東面：與原居民住房建筑為鄰；西邊：緊臨夾馬營(yíng)路；南邊：緊鄰名雅園居住小區(qū)北面：緊鄰交通二公司修車廠；。三、交通狀況該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，向北可通達(dá)火車站，向南中州路是洛陽(yáng)主干道之一，是連貫洛陽(yáng)西區(qū)與洛陽(yáng)東區(qū)的重要樞紐，且可直達(dá)二廣高速。門前有多條公交路線通過(guò)：4路機(jī)車工長(zhǎng)----東花壇----百貨樓57路東花壇----九都路----河科大（新）10路東花壇----火車站----芳林路四、周邊生活配套設(shè)施宗地周邊的生活配套設(shè)施齊全，是成熟的生活居住區(qū)域，周邊公里內(nèi)密布著學(xué)校、醫(yī)療、銀行、郵政局、賓館、超市等。優(yōu)勢(shì)1、宗地緊臨夾馬營(yíng)路，地塊方正，周邊居住環(huán)境良好。2、交通便利；宗地南可通達(dá)中州路，無(wú)論是通往洛陽(yáng)中心商業(yè)區(qū)還是通往洛陽(yáng)各區(qū)域都非常便利。3、位于成熟生活區(qū)域，周邊遍布學(xué)校醫(yī)院等生活配套設(shè)施。4、區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境較好。附近居民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度較高。劣勢(shì)1、北邊廠房和南邊名雅苑的樓房距宗地邊界較近，本項(xiàng)目需退讓日照間距，降低了土地的利用率；2、區(qū)域形象在洛陽(yáng)處于洼地區(qū)，地塊較小。機(jī)會(huì)1、洛陽(yáng)市政府最新提出在發(fā)展洛南新區(qū)的同時(shí)大力發(fā)展洛北區(qū)，且恒大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提升了瀍河區(qū)域市場(chǎng)形象，市場(chǎng)培育較好。2、中鐵十五局的品牌在洛陽(yáng)的影響力及在本區(qū)域的認(rèn)可度，有力的支持了本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。威脅1、周邊項(xiàng)目售價(jià)較低，影響本項(xiàng)目定價(jià)。2、區(qū)域價(jià)值較低，很難吸引本區(qū)域外客戶五、項(xiàng)目SWOT分析第四部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位宗地位于瀍河區(qū)夾馬營(yíng)路老居住區(qū)，人文環(huán)境良好，周邊購(gòu)物、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，居住生活極其方便，項(xiàng)目將充分挖掘這一優(yōu)勢(shì)，同時(shí)通過(guò)對(duì)社區(qū)內(nèi)建筑、景觀、交通、公建設(shè)施的精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目建造為一個(gè)在區(qū)域內(nèi)相對(duì)成熟、高品質(zhì)、高舒適度的高檔居住社區(qū)。二、客戶群定位本項(xiàng)目定位于區(qū)域內(nèi)高檔住宅產(chǎn)品，客戶定位于本區(qū)域內(nèi)及在對(duì)本區(qū)域有居住感情的客戶群體，這部分客戶基本上屬于消費(fèi)階層金字塔中端的群體：1、洛陽(yáng)市個(gè)體商戶、私營(yíng)業(yè)主；2、洛陽(yáng)市部分行政、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)；3、新生中產(chǎn)階級(jí)，主要包括金融、銀行、證券等行業(yè)的高級(jí)職員，如律師、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士；4、區(qū)域周邊的高收入階層及企業(yè)管理者；這部分客群有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，接受過(guò)良好教育，具有較高的生活品位。三、產(chǎn)品定位1、地塊面積：16.5畝；2、容積率：3.5；3、限高：58米3、總建筑面積：3.85萬(wàn)㎡；4、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品形式面積（萬(wàn)㎡）售價(jià)（元/㎡）點(diǎn)式高層（18層）3.53300商業(yè)0.355000合計(jì)3.851.33億四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏（單位：萬(wàn)㎡）項(xiàng)目體量較小，可一期全部開(kāi)發(fā)：開(kāi)工時(shí)間2023年08月開(kāi)盤時(shí)間2023年03月清盤時(shí)間2023年8月完工時(shí)間2023年12月第五部分成本測(cè)算一、土地成本150萬(wàn)/畝時(shí)的收益項(xiàng)目占總投資比例控制指標(biāo)（元/㎡）總投資（萬(wàn)元）土地及大配套費(fèi)28.28%642.852,474.97前期費(fèi)用2.64%60231.00建安工程費(fèi)61.60%1,400.005,390.00市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6.60%150577.50公用配套設(shè)施0.22%519.25貸款利息0.66%1557.75直接成本小計(jì)100.00%2,272.858,750.47銷售、管理費(fèi)用3.96%90346.50營(yíng)業(yè)稅及其它7.99%181.5698.78總成本合計(jì)2,544.359,795.75銷售價(jià)格3,300.0012,705.00毛利率22.90%2,909.25二、不同土地成本下的收益不同土地價(jià)格下的利潤(rùn)率土地成本（萬(wàn)元/畝）150.00160.00170.00180.00190.00200.00樓面地價(jià)（元/㎡）642.85685.71728.57771.43814.29857.14總成本（元/㎡）2544.352587.212630.072672.932715.792758.64銷售價(jià)格（元/㎡）3300.003300.003300.003300.003300.003300.00毛利潤(rùn)22.90%21.60%20.30%19.00%17.70%16.40%毛利潤(rùn)額(萬(wàn)元)2909.252744.232579.232414.232249.232084.23第六部分結(jié)論建議1、洛陽(yáng)老城區(qū)土地供應(yīng)以小規(guī)模的舊工廠拆遷和城市改造為主，高昂的拆遷成本必將導(dǎo)致土地價(jià)格繼續(xù)上漲；2、夾馬營(yíng)路地塊位于洛陽(yáng)市成熟生活區(qū)域，周邊自然人文環(huán)境良好，老城區(qū)內(nèi)很難有較大規(guī)模地塊；雖然目前區(qū)域形象為洛陽(yáng)市洼地，但從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，該區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)可度極高，此時(shí)以合適價(jià)格獲取地塊仍是較為適宜；3、近幾年是洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要階段，該地塊可以集團(tuán)的發(fā)展提供持續(xù)的現(xiàn)金流支持，進(jìn)一步提升在中原地區(qū)的品牌知名度，建議全力獲取。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫(kù)，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無(wú)閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問(wèn)題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開(kāi)展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開(kāi)始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無(wú)氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無(wú)缺損、無(wú)變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書(shū)，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫(kù)，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽(yáng)光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過(guò)1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開(kāi)始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無(wú)油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來(lái)之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開(kāi)始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過(guò)0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開(kāi)口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過(guò)程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開(kāi),在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過(guò)程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級(jí)控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開(kāi)挖（1）溝槽開(kāi)挖前工作開(kāi)槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開(kāi)槽時(shí)采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開(kāi)挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來(lái)確定溝槽開(kāi)挖的形式。（3）開(kāi)挖方法a.土方開(kāi)挖采用機(jī)械開(kāi)挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開(kāi)挖過(guò)程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動(dòng)地基。對(duì)于有地下障礙物的地段由人工開(kāi)挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開(kāi)挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場(chǎng)暫存、場(chǎng)外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開(kāi)槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測(cè)量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場(chǎng)用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計(jì)劃，作好土方平衡少土方外運(yùn)及現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)運(yùn)。d.開(kāi)槽后及時(shí)約請(qǐng)各有關(guān)人員驗(yàn)槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計(jì)要求，及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對(duì)管節(jié)、管件位置無(wú)誤后立即下管。下管時(shí)注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時(shí)在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準(zhǔn)確，管子承口朝來(lái)水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項(xiàng)（1）管子需要截短時(shí)，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機(jī)，嚴(yán)禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤(rùn)滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會(huì)導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗(yàn)前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過(guò)20cm。（3）回填分層進(jìn)行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實(shí)，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機(jī)夯實(shí)，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時(shí)，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實(shí)的土質(zhì)。十一、水壓試驗(yàn)（1）進(jìn)行水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對(duì)后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負(fù)責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的聯(lián)絡(luò)信號(hào)。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實(shí)。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點(diǎn)進(jìn)水，高點(diǎn)排氣，注滿水后浸泡24小時(shí)后，在試驗(yàn)壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時(shí)，為合格。（3）水壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩(wěn)壓檢查沒(méi)有問(wèn)題時(shí)再繼續(xù)升壓。（4）水壓實(shí)驗(yàn)時(shí)，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應(yīng)在停止升壓時(shí)進(jìn)行。五、工程質(zhì)量（一）質(zhì)量目標(biāo)及保證體系本標(biāo)工程施工質(zhì)量目標(biāo)是“合格”等級(jí)，在監(jiān)理工程師和本公司的監(jiān)督下開(kāi)展工作。項(xiàng)目經(jīng)理為質(zhì)量總負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)施工質(zhì)量的控制，施工員、質(zhì)檢員、施工班組長(zhǎng)、測(cè)量員按質(zhì)量體系程序文件要求，各自做好本職工作。（二）質(zhì)量保證措施1、遵循“信譽(yù)至上、質(zhì)量第一”的宗旨。嚴(yán)格按設(shè)計(jì)和施工圖紙標(biāo)準(zhǔn)精心組織施工，并接受業(yè)主和監(jiān)理工程師對(duì)施工質(zhì)量的檢查與監(jiān)督。2、加強(qiáng)對(duì)職工、民工的質(zhì)量意識(shí)教育，牢固樹(shù)立“質(zhì)量第一”的觀念，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)優(yōu)傳統(tǒng)，做好技術(shù)措施交底工作，層層落實(shí)質(zhì)量管理崗位責(zé)任制。3、推行全面質(zhì)量管理，強(qiáng)化質(zhì)量保證體系，工地內(nèi)設(shè)置質(zhì)檢組和試驗(yàn)組，實(shí)行專職質(zhì)量管理，對(duì)工程的每個(gè)部位、每個(gè)工序都實(shí)行嚴(yán)格控制。4、層層落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任制，每道工序都嚴(yán)格實(shí)行“三檢制”，使“初檢、復(fù)檢、終檢”責(zé)任落實(shí)到人：“初檢”由施工班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，“復(fù)檢”由項(xiàng)目質(zhì)量員負(fù)責(zé)，“終檢”由公司質(zhì)安科人員負(fù)責(zé)。堅(jiān)持工前有交底，工中有檢查，工后有驗(yàn)收的一條龍操作管理辦法。每道工序在完工后，須經(jīng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)抽檢并簽證合格后方可進(jìn)行下道工序施工。密切配合監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量的檢查和監(jiān)督，聽(tīng)從監(jiān)理工程師的指示。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)落實(shí)糾正