某市現(xiàn)代廣場可行性報(bào)告

XX市現(xiàn)代廣場可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)二00四年八月目錄第一章概論項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目市場定位及銷售預(yù)測項(xiàng)目的工程技術(shù)方案第五章項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六章項(xiàng)目招商方案第七章投資估算和資金籌措第八章效益分析第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施第十章結(jié)論及建議附件一項(xiàng)目目標(biāo)市場定位附件二定價模型概論一、項(xiàng)目名稱：XX現(xiàn)代廣場項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：位于**市**區(qū)建設(shè)廣場西南角1、項(xiàng)目東面：臨主干道南京路2、項(xiàng)目南面：靠城市主干道長江路3、工程西面：西接南山小區(qū)4、項(xiàng)目北面：臨桂花一村住宅小區(qū)三、區(qū)域特點(diǎn)：1、自然條件：場地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。2、商業(yè)價值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞——建設(shè)廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。3、交通條件：項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨南京路，周邊有多個公交車站，長途汽車站也近在咫尺，長江路與南京路縱橫交錯，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。四、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積41302.20m2（61.95畝），總建筑面積94765.79㎡，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：1、一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場，首層建筑面積11783.98m2，總建筑面積50625.48m2，共5層高，一、二層層高為5m，三層高4.8m，四五層為4.5m。2、二期工程：包括錦繡花園和青少年活動中心二部分①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為20385.48m2，分為兩棟。一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。②、青少年活動中心為6層，局部5層，一二層層高3.9m，三四層層高為3.5m，建筑面積為6675.89m2。3、三期工程：為青少年科普綜合大樓，建筑面積為12023.00m2?，F(xiàn)代廣場建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（㎡）備注第一期工程55704.42㎡1現(xiàn)代商業(yè)廣場商場主體5層局部7層51042.67㎡2地下車庫車庫1層4661.75㎡車位105個第二期工程27061.371青少年活動中心科教6層6675.89㎡2錦繡花園住宅高層26層小高層12層20385.48㎡第三期工程科教12023.00㎡總計(jì)94765.79五、可行性研究范圍：本可研只對第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。第三期工程未列入本可研范圍。六、項(xiàng)目估算總投資額：人民幣20718.24萬元，其中土地費(fèi)用2604萬元，工程費(fèi)用14716.78萬元，電梯設(shè)備費(fèi)750萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用=SUM(ABOVE)1136.56萬元，其他費(fèi)用775.06萬元，不可預(yù)見費(fèi)用735.84萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積㎡41302.202總建筑面積㎡94765.793建筑密度%28．53％4容積率2.285總投資額萬元20718.246銷售收入萬元=SUM(ABOVE)29896.047銷售稅金及附加萬元1644.288所得稅萬元21409凈利潤萬元4344.8410投資利潤率%20.97%11投資利稅率%39.24%12建設(shè)期年2第二章項(xiàng)目市場分析一、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析1、國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃《XX市城市總體規(guī)劃（2023--2023）》于2023年9月5日通過XX省級評審。該規(guī)劃將XX市城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2023年，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2023年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。2023年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2023年城市化水平達(dá)到42%，2023年達(dá)到50%，2023年達(dá)到60%。2、項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況本項(xiàng)目選址所在地的XX區(qū)，將形成以長江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設(shè)向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強(qiáng)片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設(shè)；在向陽廣場即長江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。二、XX市房地產(chǎn)發(fā)展概況1、房地產(chǎn)市場需求情況從2023年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2023年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況。(1)商品住宅開發(fā)情況分析2023年首季，商品住宅施工面積為2093100平方米，相較2023年同期增長9.7％；2023年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，相較2023年同期減少9.4％。(2)商品住宅銷售情況分析2023年首季，商品住宅銷售額16572萬元，相較2023年同期上漲9.9％；2023年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，相較2023年同期下降0.2％。2、未來幾年發(fā)展趨勢近6年，XX市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。但從去年央行121號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，XX房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。(1)、從基本情況看

①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢。今年1-5月，XX市房地產(chǎn)開發(fā)完成9.85億元，同比增長59.6%，增速有減緩，同比下降22.4個百分點(diǎn)。仍高于全省平均水平11個百分點(diǎn)，位居**、**之后第三位。開發(fā)投資中住宅完成3.7億元，下降1.3%；寫字樓完成0.15億元，下降42.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成2.9億元，增長2.14倍；其他用房完成3億元，增長1.5倍。②、非國有投資依然強(qiáng)勁。今年非國有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異常活躍，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從1-5月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資4個億，占總量的41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成3.5億和1.1億，占總量的36%和11%。國有企業(yè)完成0.36億元，比重由上年10.6%下降到3.7%，減少7個百分點(diǎn)。③、新開工項(xiàng)目規(guī)模提高。前5月，累計(jì)26家開發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，計(jì)劃投資規(guī)模達(dá)15.3億元，大大超過去年同期23家開發(fā)企業(yè)，計(jì)劃投資5.3億元的規(guī)模。截止5月底，新開工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資4.9億元，占完成總量的一半，比上年同期多出3.3億元。④、開發(fā)資金到位情況較好。截止5月底，累計(jì)資金到位17.8億元，同比增長52%。在當(dāng)年到位的15.5億元中，國家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為400萬元和2500萬元；國內(nèi)貸款3.7億元，增長24%；自籌資金5.19億元，增長21.5%；其他資金來源6.3億元，增長42.9%，其中定金及預(yù)收款增長75.7%。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的74%，說明了XX市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進(jìn)行發(fā)展的階段。⑤、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。今年以來，開發(fā)市場的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠(yuǎn)投資價值往往更高,故持續(xù)走強(qiáng)。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。1-5月,商業(yè)營業(yè)用房施工面積達(dá)64.1萬平方米。增長1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；寫字樓施工面積6.3萬平方米，增長60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%?！捌Q(mào)城”“電器廣場”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有10個正在建設(shè)中，掀起了XX市商業(yè)開發(fā)的高潮。⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來資本增多，形成了XX有始以來上億元開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。計(jì)劃總投資達(dá)42.14億元，同比增長98.5%。由浙江XX實(shí)業(yè)投資3億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績頗佳；XX集團(tuán)投資2.3億元打造時代廣場已動工；而上?！盭X花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了XX新城。⑦、房地產(chǎn)市場活躍依然。在建材價格上漲、土地價格上升、城市拆遷三重因素的影響下，XX市房地產(chǎn)市場價格總體呈上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，首季XX房屋銷售價格指數(shù)為107.6，房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)為101.2。其一是商品房銷售價格上漲5.7%，其中普通住宅上漲10.2%，豪華住宅上漲1.1%；其二是私有住房交易上漲10.8%；其三是房屋租賃價格上漲1.2%。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲1.2%。⑧、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。從一季度的調(diào)查樣本顯示，XX市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到160點(diǎn)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢持樂觀態(tài)度。那些擁有土地儲備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。(2)、從政策影響看

房地產(chǎn)投資在XX市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重31.2%。，但對于投資的拉動意義重大。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到XX市地產(chǎn)市場。①.征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級以下土地審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。土地交易價格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年省級也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，XX市貫徹落實(shí)毫不含糊。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3個月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率63.6%。②.立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場、高爾夫球場、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。目前XX市開發(fā)項(xiàng)目中暫時末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會受到大的沖擊。③.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。開發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。

從XX市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，XX市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。5月底到位資金中，國內(nèi)貸款雖只占24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗(yàn)。

(3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升，就頗受人們關(guān)注。一是銷售下降。截止5月底，XX市商品房銷售面積18.8萬平方米，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長，累計(jì)預(yù)售面積56.5萬平方米，同比增長1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面積9.3萬平方米，增長1倍。從空置時間上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；三年以上僅占1.3%?？罩妙愋鸵宰≌佣?，占67%?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長，因此時點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過1萬多平方米就屬這類情況。樂觀的是今年XX市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降1.3%，緩沖下半年空置壓力。(4)、趨勢判斷隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。XX省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有66.2%的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，30.2%的居民有購房意向。XX省城鎮(zhèn)居民人均使用購房貸款597元，與全國城鎮(zhèn)人均使用購房貸款2023元相比，還有一定距離。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。②、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2023年XX省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2023年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。2023年XX省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資150.9億元，占固定資產(chǎn)投資的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分別低于全國平均水平6.7個百分點(diǎn)和4.2個百分點(diǎn)，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是XX省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。④、啟動汽車消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。截止6月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長點(diǎn)。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個人購房消費(fèi)貸款余額比年初增長29%，高于去年同期增長速度6.3個百分點(diǎn)。三、區(qū)域市場分析1、XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價較中心地區(qū)低。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價格差異不是很大。另外布局比較分散，不具備規(guī)模化。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長江路兩廂臨街?？梢灶A(yù)計(jì)在未來的兩年內(nèi)XX區(qū)的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點(diǎn)。2、XX區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場面積約3.56萬平米，占零售商場總體量約28.62%；現(xiàn)有專業(yè)市場面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場總體量的1.52%，在租在售零售專業(yè)市場面積44.8萬平米，占全市在租在售專業(yè)市場總體量52.83%。四、項(xiàng)目利弊分析1、優(yōu)勢：(1).區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于XX市中心建設(shè)廣場西側(cè)，長江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長足發(fā)展。項(xiàng)目一定時期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。(2).交通優(yōu)勢：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。(3).景觀優(yōu)勢：從空中鳥瞰本項(xiàng)目，高達(dá)45%的綠地率和戶外12023m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。(4).配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車場，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂園，市民活動休閑廣場，噴水廣場，健身俱樂部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競爭優(yōu)勢。(5).政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目經(jīng)XX政府辦公會議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。2、劣勢：(1).保險(xiǎn)公司和中國銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項(xiàng)目整體形象。(2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場空間延伸受到限制。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2023年拆除。3、機(jī)會：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2023人，加上周邊學(xué)校，汽車站流動人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。(2).本項(xiàng)目所在區(qū)域目前僅有長江路上的新星量販購物城，居民購物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項(xiàng)目的啟動在吸引新星客戶分流的同時也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個多元的舞臺，同時也給商家?guī)聿虣C(jī)。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購物。(4).進(jìn)入WTO的大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，XX區(qū)的物流配送領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(5).周邊樓盤開發(fā)的成功帶動了整個區(qū)域市場的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。4、威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。**區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對XX區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)分流影響。(2).目前XX區(qū)部分樓盤由于長時間的知名度，會在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(3).由于緊靠項(xiàng)目，A項(xiàng)目的啟動對本項(xiàng)目而言形成了直接的威脅。(4).企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場。正確的經(jīng)營決策，抓住有利的投資機(jī)會，就能使企業(yè)不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。本項(xiàng)目存在的威脅主要來自競爭對手。第三章項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測項(xiàng)目定位：1．項(xiàng)目市場定位定位一：地標(biāo)—XX區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二：城市的形象窗口－XX商業(yè)形象的典型代表2．目標(biāo)市場定位目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處XX區(qū)，目前XX區(qū)人口僅22萬人。根據(jù)市場調(diào)研和分析得知，XX區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘徺I力不夠的緣故仍無法支撐5萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）。因此本項(xiàng)目定位必須為市級商業(yè)設(shè)施，吸引XX全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向。同時考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。目標(biāo)客戶：詳見附件3.功能定位：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場由于地處建設(shè)廣場，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。可引進(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。(2).住宅部分:本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。戶型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶型配比四室兩廳155平米私營業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120－130平米企業(yè)技術(shù)管理人員/私營業(yè)主50%兩室兩廳80－100平米偏向城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層復(fù)式五室兩廳200－220平米私營業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動中心：在當(dāng)今多元時代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語等空間場所。同時為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個幼兒園?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營運(yùn)作方式進(jìn)行。二、銷售情況預(yù)測項(xiàng)目預(yù)計(jì)十月份動工，2023年4月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對外銷售。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到20％，2023年上半年銷售率將達(dá)到60％，余下40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2023年上半年（五月份）力爭完成60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時得到良好銷售。三、銷售價格預(yù)測1、商業(yè)部分現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實(shí)例，依據(jù)個別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評估出其他樓層商鋪的平均售價，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價。詳細(xì)計(jì)算過程見附件?？杀葘?shí)例芙蓉苑一層商鋪售價：9300元/㎡可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價：6300元/㎡可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價：9300元/㎡現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格層數(shù)垂直遞減比例平均售價計(jì)算值（元/㎡）平均售價取定值（元/㎡）一層195129500二層0.657075500三層0.739954000四層0.831963000五層0.825572500整體平均售價取定值（元/㎡）49002.住宅部分根據(jù)本項(xiàng)目與華湘大廈、世紀(jì)花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項(xiàng)目的均價。定級因素及各樓盤得分計(jì)算情況見附件。類比樓盤綜合因素得分表序號樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(Y)1華湘大廈17.417282世紀(jì)花園18.819003明珠花園17.118004西湖花園17.61700說明：以上房價皆以小高層住宅為參考指標(biāo)據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX1728＝a＋17.4b①1900＝a＋18.8b②1800＝a＋17.1b③1700＝a＋17.6b④計(jì)算得到：Y＝2464.5-38.5X本項(xiàng)目的樓盤得分為19.8分，代入公式得Y＝2464.5-38.5×19.8＝1702.2元/平方米得出本案的樓價平均為1702.2元/平方米。由于此價格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價初步確定為1750元/平方米第四章項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動中心為6層，總建筑面積82765.8㎡。商場部分主入口正對廣場，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場部分人流分開，現(xiàn)代廣場四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。本項(xiàng)目是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：1、商場部分：采用柱網(wǎng)為8.4m×8.4m的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。2、錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：本項(xiàng)目總建筑面積為82765.8㎡，按70VA/㎡的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PP-R塑料管。給水：采用一戶一表制。排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報(bào)警及聯(lián)動系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、、電視監(jiān)控等。七、主要設(shè)備設(shè)施：1、冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機(jī)，同時設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；2、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；3、電梯：商場每層設(shè)自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺2噸貨梯，兩臺觀光電梯（1噸）八、交通與停車：本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場設(shè)在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青少年活動中心之間的內(nèi)廣場，共計(jì)可停放車輛約60輛。九、環(huán)境保護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢和買點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。施工中的環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目施工過程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時清理、文明施工。使用中的環(huán)保：室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。商場和住宅的垃圾應(yīng)及時清理，實(shí)行垃圾袋裝化。環(huán)境景觀改造：商場、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營造一個美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。對現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點(diǎn)睛的作用。根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目運(yùn)作模式組織機(jī)構(gòu)：該項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行整個項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。2、項(xiàng)目總投資額約為1.9億元人民幣。二、招投標(biāo)管理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，均采取招標(biāo)形式。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。工程監(jiān)理本項(xiàng)目應(yīng)請有實(shí)力的監(jiān)理公司對工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。本項(xiàng)目竣工后組織專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)、搞好安全施工，以使項(xiàng)目盡快竣工受益。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為2年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下1、2023年10月1日開工建設(shè)，2023年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個月)。2023年2月1日至2023年5月30日完成一期工程主體施工。2023年6月1日至2023年10月10日完成一期工程裝飾工程。2023年11月20日一期工程竣工驗(yàn)收。2023年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。2023年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。銷售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃：工程進(jìn)度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動中心2023年10月—12月項(xiàng)目銷售宣傳階段2023年1月—5月項(xiàng)目銷售預(yù)定階段15%18710%182052023年6月—11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202023年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512023年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562023年6月—8月整個項(xiàng)目強(qiáng)銷期5%125015%53530%32021052023年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%=SUM(ABOVE)25009100%=SUM(ABOVE)3567100%=SUM(ABOVE)1068=SUM(ABOVE)29430第六章項(xiàng)目營銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項(xiàng)目營銷中可采取二種經(jīng)營方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收益。第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場、青少年活動中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤，而是從長遠(yuǎn)利益考慮將部分商場和車庫進(jìn)行租賃經(jīng)營，獲取長期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場繁榮之后也可將未出售的商場以更高的價格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。二、運(yùn)營策略：商業(yè)廣場應(yīng)先確立主力商店(如主力店、大賣場、大型專業(yè)店),并在招商過程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店,在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃,以扣住穩(wěn)定客戶層,在互動關(guān)系下達(dá)到整合的效果,形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競爭的不利因素,而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動尋找有特色的商家,而非坐等廠商上門。商業(yè)廣場要經(jīng)營得好,還要求商業(yè)廣場經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。商業(yè)廣場內(nèi)一般至少有3個以上的公享空間用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動,以吸引人氣增加銷量。（各類節(jié)慶活動內(nèi)容包括:明星見面會、現(xiàn)場歌星音樂秀、群眾文體競賽、產(chǎn)品展覽、模特時裝秀、新產(chǎn)品展示會、打折大拍賣等。）二、招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，商業(yè)廣場的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營業(yè)種、經(jīng)營管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。1、確定招商對象招商對象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定，引進(jìn)國內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點(diǎn)對象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。2、確定經(jīng)營模式①以委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的策略；②為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營；3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。4、主要招商策略（1）目標(biāo)定位招商根據(jù)已建立的資料庫及招商網(wǎng)絡(luò)，針對項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶，逐步展開招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動出擊洽談客戶，全力爭取目標(biāo)客戶進(jìn)場。（2）效應(yīng)招商根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)，從目標(biāo)客戶資料中，按知名度、影響力、號召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn)出擊招商，采用相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭取重點(diǎn)客戶進(jìn)場，利用重點(diǎn)客戶的駐場作為賣點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場，從而達(dá)到推動招商進(jìn)程的目的。（3）放水養(yǎng)魚本項(xiàng)目為新興的商住項(xiàng)目，在社會上尚未有知名度，大眾及品牌商對項(xiàng)目的認(rèn)識度極低；對品牌商而言，他們在選擇本項(xiàng)目時，主要從本項(xiàng)目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項(xiàng)目檔次、交通、競爭對手、消費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、本項(xiàng)目知名度等幾個方面考慮。本項(xiàng)目在前期招商時，品牌商對本項(xiàng)目考察期會比較長，考慮是否進(jìn)駐時會相對比較謹(jǐn)慎，考慮也會比較多，而且本項(xiàng)目在開業(yè)初期之時，與市場的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場及運(yùn)營穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚”的效果。（4）特色為先本項(xiàng)目要在市場占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營特色，故在招商活動中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對象以外，與定位相關(guān)極具特色的商品及項(xiàng)目也是重點(diǎn)招商對象，通過合理的布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同的經(jīng)營特色和風(fēng)格。5、招商步驟第一步：采用內(nèi)部招商方式，運(yùn)用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招商手法，主動聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進(jìn)場有關(guān)事宜；第二步：公開招商，運(yùn)用主題及特色概念作賣點(diǎn)，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進(jìn)場；第三步：采用倒計(jì)時招商，制造搶租的勢頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會，擴(kuò)大招商期，營造一種旺租的勢頭。第七章投資估算和資金籌措一、投資估算：1、工程報(bào)建費(fèi)用詳見附表7－1。2、項(xiàng)目投資估算詳見附表7－2。工程報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表表7-1序號費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額(萬元)備注1城市公用設(shè)施配套費(fèi)51042.67×1425×6%+11337.64×1090×6%+20385.48×973×3%570.072工程承包合同鑒證費(fèi)82765.89×800×0.2‰1.323招標(biāo)代理費(fèi)82765.89×800×3.5‰23.174勞?；?2765.89×800×3.5%231.745質(zhì)監(jiān)費(fèi)82765.89×800×1‰6.626白蟻防治費(fèi)82765.89×2.016.567墻改基金82765.89×6.957.118散裝水泥專項(xiàng)基金82765.89×216.559碴土運(yùn)輸保潔費(fèi)82765.89×1.008.2810破占道費(fèi)5.011水土保持規(guī)費(fèi)占地面積41302.2×2.0元/m28.2612工程交易服務(wù)費(fèi)82765.89×800×1.8‰11.9213人防費(fèi)57718.56㎡×2%×1400元/㎡+20385.48×9元/㎡179.96合計(jì)=SUM(ABOVE)1136.56折合137元/m2項(xiàng)目投資估算表表7-2序號費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)或定額標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬元）備注一土地費(fèi)2604二工程費(fèi)用=SUM(ABOVE)14716.781土建工程高層20385.48㎡×850元/㎡1732.77多層(51042.67+6675.89)×800元/㎡4617.49地下室4661.75×2023元/㎡932.2地下室按2023元/㎡2電氣工程商場55704.42㎡×70元/㎡389.93住宅等27061.37×50元/㎡135.313高壓配電6000KVA×0.07萬元/KVA4204給排水82765.89㎡×30248.305消防工程費(fèi)商場55704.42㎡×100元/㎡557.04住宅等27061.37×30元/㎡81.186集中空調(diào)商場51042.67㎡×150元/㎡765.637弱電工程82765.89㎡×30元/㎡248.308地下室、裙樓通風(fēng)商場55704.42㎡×50元/㎡278.529商場裝飾工程51042.67㎡×800元/㎡4083.4110室外工程7556.5×300226.70三設(shè)備費(fèi)用7501電梯9臺×30萬元270普通電梯6臺觀光梯2臺貨梯1臺2自動扶梯16臺×30萬元480每層4臺×4層四其它費(fèi)用=SUM(ABOVE)775.061勘察費(fèi)82765.89×18.282可研及評估費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×2‰29.433設(shè)計(jì)費(fèi)82765.89×20165.534開發(fā)管理費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×3%441.505工程監(jiān)理費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×0.8%117.736環(huán)保評估費(fèi)27施工圖審查費(fèi)82765.89×800×1.6‰10.59五相關(guān)報(bào)建費(fèi)詳見上表=SUM(ABOVE)1136.56六不可預(yù)見費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×5%735.84工程費(fèi)的5%合計(jì)總投資20718.24二、資金籌措：本項(xiàng)目總投資額為20718.24萬元,在項(xiàng)目預(yù)售前，即項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、可研及設(shè)計(jì)費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約8000萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預(yù)定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。其具體資金籌措方式如下：1、投資方自有資金3800萬元(含已投入的土地投資)。1、銀行貸款3000萬元。2、商場、住宅預(yù)定：按賣價的5%收取預(yù)定金款。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款200萬元。4、施工單位墊付資金1000萬元。以上合計(jì)可籌集資金8000萬元，能夠滿足工程需要。主體完成后，后續(xù)資金可通過預(yù)售方式解決。三、資金平衡計(jì)劃：見下表時間資金投入(萬元)資金來源(萬元)2023年8-10月前期投入(土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等)3800自有資金38002023年11月-2023年1月一期基礎(chǔ)及地下室工程及1000承建單位墊資10002023年2-5月一期主體工程3200收取預(yù)定金205銀行貸款30002023年6-11月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002023年12-2023年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎(chǔ)及主體工程9002023年4-9月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計(jì)20718=SUM(ABOVE)37230第八章效益分析一、銷售收入、銷售稅金及附加估算:1、銷售收入:項(xiàng)目面積（㎡）售價（元）合計(jì)（萬元）住宅20385.4817503567商鋪51042.67490025010.90車位只銷售105個車位中的50個車位5250青少年宮活動中心6675.8916001068.14合計(jì)=SUM(ABOVE)29896.042、銷售稅金及附加根據(jù)國家有關(guān)稅收政策,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加,綜合稅率為5.5%，銷售稅金及附加為1644.28萬元。二、經(jīng)營成本及費(fèi)用估算:項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開發(fā)建設(shè)成本,銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。1、開發(fā)建設(shè)成本:項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為20718.24萬元。2．銷售廣告費(fèi)：銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷售收入的2％估算為597.92萬元。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：按年息7.25%，借款期為2年，貸款3000萬元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用450.78萬，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。4．項(xiàng)目總成本費(fèi)用：上述1—3項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為21766.93萬元。三、項(xiàng)目損益：項(xiàng)目利潤總額=銷售收入-項(xiàng)目總成本-銷售稅金==SUM(ABOVE)29896.04-21766.93-1644.28=6484.83萬元所得稅額=項(xiàng)目總利潤×33%=5750.94×33%=2140.00萬元稅后利潤為6484.83萬-2140.00=4344.84萬元四、經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論：1、投資利潤率=4344.84÷20718.24×100%=20.97%2、投資利稅率=(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)分析（損益情況）序號項(xiàng)目指標(biāo)金額（萬元）說明1銷售收入=SUM(ABOVE)29896.042總成本21766.932.1總投資20718.242.2營銷、廣告費(fèi)597.92=SUM(ABOVE)29896.04萬元×2%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用450.783000(1＋7.25%)2-30003稅金及附加1644.28=SUM(ABOVE)29896.04×5.5%4利潤總額6484.83=SUM(ABOVE)29896.04-21766.93-1644.285所得稅額2140.006484.83×33%6稅后利潤4344.846484.83-2140.007投資利潤率4344.84÷20718.24×100%=20.97%8投資利稅率(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%五、敏感性分析該項(xiàng)目分別就銷售收入、投資單因素變化對利潤總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見下表：變化率（%）凈利潤（萬元）投資利潤率（%）基本方案04344.8420.97投資總額-105732.9530.74102956.7212.43銷售價格-102451.9711.83106237.7030.11計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷售價格對項(xiàng)目投資收益影響都很大。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷售價格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。臨界點(diǎn)分析商場部分最低售價與最低銷售量以總成本費(fèi)用與銷售收入相等時的盈虧平衡點(diǎn)的平均銷售價格作為最低售價。商場最低平均售價=房屋單位造價/（1-營業(yè)稅金及附加）=（21766.93-3567-250-1068.14）/51042.67/（1-5.5%）=3500元/平方米正常情況下平均銷售價格=銷售收入/銷售面積==SUM(ABOVE)29896.04/82766=3612元/平方米最低銷售量=21766.93萬元/3612元/㎡=60263平方米最低銷售率=60263/82766×100%=72.81%即項(xiàng)目銷售率為72.81%時達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，即剛能保本。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)≤70%時，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低；當(dāng)70%≤盈虧平衡點(diǎn)≤85%時，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般；當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)大于85%時風(fēng)險(xiǎn)較高；本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意控制成本。第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營過程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場風(fēng)險(xiǎn)：市場是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中市場、對手發(fā)生變化等。防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握市場發(fā)展趨勢，以求更真實(shí)的反映市場并做出相應(yīng)對策。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。2、競爭風(fēng)險(xiǎn)：由于項(xiàng)目周邊直接競爭對手較多，尤其是對面的**項(xiàng)目，經(jīng)調(diào)查與本項(xiàng)目定位接近，從而使得本項(xiàng)目面臨直接的競爭風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)，須從兩方面著手解決：一是時間上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進(jìn)度，與對手搶時間，比速度；二是在項(xiàng)目的包裝上要形成差異化，個性化。3、籌資風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢必會影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。防范措施：1、督促投資各方自有資金按時到位；2、取得銀行的支持，按時將銀行貸款和按揭辦理到位；3、采取有效的營銷措施，加快房屋預(yù)售；4、加強(qiáng)出租房屋的押金收??；5、選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價格上給予讓利。6、制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。4、銷售不確定性風(fēng)險(xiǎn)隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。另外，房產(chǎn)價格受到國民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對銷售收入的實(shí)現(xiàn)會帶來一定的波動防范措施：1、搞好營銷策劃，制定詳細(xì)、周密的營銷方案；2、制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷商、主力商店(如主力店、大賣場、大型專業(yè)店)，給投資者加強(qiáng)信心；3、采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象；4、制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營方式、可買可租方式等；5、項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。從市場研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷、建設(shè)施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項(xiàng)目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個政府部門對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。防范措施：針對項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。6、成本控制的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加。防范措施：1、加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本；2、取得政府的支持，爭取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi)用。3、采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價協(xié)議。第十章結(jié)論及建議一、結(jié)論根據(jù)上述對項(xiàng)目的整體宏觀和微觀分析可知，本項(xiàng)目目前前景看好。項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為XX市知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。同時從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知,本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行,具有較高的收益率，并具有較好的社會效益。二、建議本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議：1.由于建筑設(shè)計(jì)，經(jīng)營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實(shí)際操作時需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請財(cái)政撥款和向社會募集資金形式進(jìn)行。2.本報(bào)告的測算是在考察XX市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前XX市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過快過熱增長，將在今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)左右市場的變化。售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的時常競爭中能保持較好的售價水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。3.建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃；三要及時與設(shè)計(jì)部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。XX房地產(chǎn)開發(fā)二00四年八月十九日

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會設(shè)計(jì)意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運(yùn)時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機(jī)，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較小（De20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時間應(yīng)在熱熔管道連接24小時后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時之后開始試驗(yàn)。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應(yīng)不流死角,每個配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識,調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實(shí)行分級控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機(jī)械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以