2021年樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)：政策去行政化 房?jī)r(jià)難現(xiàn)大幅反彈

Word年樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)：政策去行政化房?jī)r(jià)難現(xiàn)大幅反彈“今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速變化?！弊〗ú坎块L(zhǎng)陳政高曾如此概況2021年樓市狀況。經(jīng)歷了2021年的“狂飆突進(jìn)”，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整明顯——成交降溫、房?jī)r(jià)回落、投資增速放緩、庫(kù)存高位運(yùn)行；調(diào)控政策也發(fā)生變化，限購(gòu)松綁、信貸放寬、限價(jià)淡化，“去行政化”趨勢(shì)日益顯現(xiàn)。

伴隨行業(yè)一系列轉(zhuǎn)變，年末翹尾的樓市在2021年走向如何受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場(chǎng)會(huì)否穩(wěn)步回暖？房?jī)r(jià)是漲是跌？哪些購(gòu)房惠民政策將出臺(tái)？行業(yè)面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？2021年，仍有諸多猜想空間。

市場(chǎng)猜想：樓市持續(xù)分化成交房?jī)r(jià)難大幅反彈

2021年，無(wú)論是成交還是房?jī)r(jià)走勢(shì)，都佐證了一年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1—11月份，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比回落。而新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量，也從5月份起連續(xù)7個(gè)月不斷增加。二手房?jī)r(jià)同樣明顯下調(diào)，9月份時(shí)，70個(gè)大中城市全部環(huán)比下跌。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“新常態(tài)”，“真正步入了增速換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、政策完善期，以及品質(zhì)提升期?！?/p>

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一樓市“新常態(tài)”將在2021年乃至更長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今后房地產(chǎn)將難以維持過(guò)去十年的高增長(zhǎng)，市場(chǎng)分化成為長(zhǎng)期趨勢(shì)，差異化更加突出。

隨著年末房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象的顯露，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2021樓市主基調(diào)。“市場(chǎng)大環(huán)境將相對(duì)寬松，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定將引導(dǎo)置業(yè)升級(jí)人群逐步入市，支撐交易量穩(wěn)步回升?！?/p>

北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文則向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，“雖在諸多政策利好下，今年年末商品房成交有所回暖，但樓市整體仍處于穩(wěn)定或下跌趨勢(shì)之中?！泵髂瓴糠殖鞘?、一些地段、某些項(xiàng)目成交將回暖，同時(shí)不少城市仍面臨去庫(kù)存難題。而這一“分化”特點(diǎn)，將在2021年更加明顯。

對(duì)于2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)，周畢文認(rèn)為，整體房?jī)r(jià)將企穩(wěn)，并不會(huì)出現(xiàn)暴漲式反彈，但不排除隨行就市地波動(dòng)。

另外，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)也面臨著“分化”趨勢(shì)?！皬墓┬桕P(guān)系看來(lái)，2021年一二線房?jī)r(jià)止跌反彈的可能性大，三四線城市則上漲跡象不明顯?！?/p>

政策猜想：去行政化明朗樓市調(diào)控步入“常態(tài)化”

從年初“分類調(diào)控”得以明確，到“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等重重枷鎖逐步放松、降息等政策推出，再到《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》靴子落地，2021年樓市調(diào)控呈現(xiàn)出新轉(zhuǎn)變。

在朱中一看來(lái)，2021年樓市調(diào)控政策逐步“常態(tài)化”，未來(lái)房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)規(guī)律和地區(qū)差異性?！罢叱B(tài)化表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是限購(gòu)、限貸等“行政化”手段的退出。另一個(gè)是貸款政策的調(diào)整，更加傾向于對(duì)居民自住型、合理改善型的需求?！?/p>

與此同時(shí)，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年未提“樓市”，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議未涉“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”、“限購(gòu)”等詞匯，均使2021年樓市調(diào)控“去行政化”更加明朗。

“2021年既不會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致樓市持續(xù)低迷；也不會(huì)出現(xiàn)像08、09年的救市舉措，令樓市量?jī)r(jià)飛漲?！焙皶煼治霰硎?。

2021年會(huì)否有更多住房利好政策推進(jìn)？基于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)實(shí)施“穩(wěn)健的貨幣政策”，胡景暉認(rèn)為，適度降息、降準(zhǔn)，以及定向?qū)捤傻呢泿耪撸瑢⒂锌赡茉?021年進(jìn)一步出臺(tái)。

牛鳳瑞指出，2021年將大量保障房的入市，也將對(duì)改善住房問(wèn)題形成助力。陳政高在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上透露，2021年將繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，明年計(jì)劃新開(kāi)工700萬(wàn)套，基本建成480萬(wàn)套。

另外，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2021年3月開(kāi)始實(shí)施，房地產(chǎn)稅出臺(tái)也被認(rèn)為為時(shí)不遠(yuǎn)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》引述財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)劉尚希觀點(diǎn)指出，下一階段房地產(chǎn)稅立法將穩(wěn)步進(jìn)行，房地產(chǎn)稅明年可能實(shí)現(xiàn)突破。

行業(yè)猜想：“黃金時(shí)代”不再房企轉(zhuǎn)型自救去庫(kù)存

自930房貸新政、央行降息等政策出臺(tái)以來(lái)，冷清的樓市有了些許轉(zhuǎn)暖跡象，多地商品房成交上揚(yáng)，但這并未扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售業(yè)績(jī)的33家上市企業(yè)中，超過(guò)19家不足85%的企業(yè)，已基本不可能完成年度任務(wù)。與此同時(shí)，大小房企之間的業(yè)績(jī)分化也在進(jìn)一步拉大。以北京為例，北京市第三次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果顯示，909家房企資產(chǎn)超10億，其中9成資產(chǎn)集中于3成房企。

“居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?！敝熘幸蝗缡钦f(shuō)。華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱“希望所有企業(yè)做好長(zhǎng)期的思想準(zhǔn)備?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹更感嘆房地產(chǎn)地位不如從前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路?！?/p>

受迫于今年樓市的下滑，房企拿地節(jié)奏大幅放緩，三四線城市土地市場(chǎng)幾乎進(jìn)入冰封期。張大偉表示，從年內(nèi)20大房企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)看，對(duì)于2021年樓市發(fā)展，房企自身也并不看好。

不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)下行、樓市遇冷，正在倒逼房企跟隨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一同“轉(zhuǎn)型升級(jí)”。房企進(jìn)軍商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、海外地產(chǎn)等領(lǐng)域已并不鮮見(jiàn)，更多營(yíng)銷手段——全民營(yíng)銷、電商賣房、房產(chǎn)眾籌等花樣百出。

周畢文指出，房企轉(zhuǎn)型避險(xiǎn)趨勢(shì)在2021年將延續(xù)，但能否從中獲利，尚處于初期探索階段。而購(gòu)房者對(duì)房企新型營(yíng)銷模式態(tài)度也各異。以房產(chǎn)眾籌為例，人們?cè)趯?duì)低成本買房或投資充滿期待的同時(shí)，也對(duì)于如何監(jiān)管資金流向、有無(wú)相關(guān)法律法規(guī)保護(hù)投資者等問(wèn)題表示質(zhì)疑。

除此之外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前全國(guó)住宅庫(kù)存總量龐大，庫(kù)存消化將是一