溫泉酒店項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行打算書(shū)

千里之行，始于足下。第2頁(yè)/共2頁(yè)精品文檔推薦溫泉酒店項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行打算書(shū)海南HG濱海溫泉酒店北京市場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行打算書(shū)

前言

工程營(yíng)銷(xiāo)推廣是一具復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它包含調(diào)研、策劃、創(chuàng)意、平面、影視、禮儀、裝修、模型、手續(xù)、公關(guān)、銷(xiāo)售等多個(gè)別同分支的環(huán)節(jié)并涉及到媒體、銀行等多個(gè)部門(mén)，要將這些環(huán)節(jié)組織協(xié)調(diào)好，保證各分支可以同步協(xié)調(diào)舉行，就必須要有一具系統(tǒng)完整的工作打算，實(shí)現(xiàn)工作進(jìn)度按打算舉行的良好局面。

實(shí)施具體銷(xiāo)售執(zhí)行打算的要求，建立在各項(xiàng)工作發(fā)展之前，要對(duì)工程可預(yù)期的各個(gè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)舉行全程貫穿，所需具備必需的物業(yè)事項(xiàng)，清楚明確所要舉行的步驟，并按此步驟嚴(yán)格舉行，保證銷(xiāo)售工作進(jìn)程全面有序，進(jìn)而達(dá)到所設(shè)定、預(yù)

想的銷(xiāo)售目標(biāo)，完成打算任務(wù)！

第一篇工程營(yíng)銷(xiāo)策略

一、營(yíng)銷(xiāo)推廣的理念

在制定營(yíng)銷(xiāo)策略前我們要清楚的認(rèn)識(shí)到，北京區(qū)域的主流消費(fèi)群體是XXX待投資產(chǎn)權(quán)式、休閑、度假、五星級(jí)酒店這一商業(yè)行為的。目標(biāo)總體建造面積約為10萬(wàn)平方M，如此的一具單一工程供應(yīng)量，別單一行業(yè)，單一規(guī)模，這就決定了目標(biāo)工程走徹底市場(chǎng)的道路，以此來(lái)給予目標(biāo)工程一具主張，一具主題，一具靈魂。

我司建議：以“低風(fēng)險(xiǎn)、低投入，高利潤(rùn)、超價(jià)值的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)回報(bào)”作為北京市場(chǎng)銷(xiāo)售的切入點(diǎn)。

二、銷(xiāo)售推廣的目的

從房地產(chǎn)產(chǎn)品的制作到徹底推向市場(chǎng)的過(guò)程中，進(jìn)入具體銷(xiāo)售實(shí)施時(shí)期，怎么樣讓準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群體懂工程、深入工程、認(rèn)同工程進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)工程，是實(shí)施銷(xiāo)售推廣的要緊目的；現(xiàn)在，在滿目皆是商品房、關(guān)注投資熱點(diǎn)的時(shí)代，怎么搶奪消費(fèi)者的眼球，將消費(fèi)者的需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力，是實(shí)施具體銷(xiāo)售的重點(diǎn)。

三、營(yíng)銷(xiāo)推廣應(yīng)用策略

①預(yù)備充分后入市：我們要幸免盲目入市、為某種偏好入市或?yàn)槿胧卸胧?。在銷(xiāo)售工具別齊備、內(nèi)外包裝別到位的狀況下入市，難免漏洞百出，捉襟見(jiàn)肘，銷(xiāo)售前景將是黯淡的，所以，在正式銷(xiāo)售前，我司策劃人員將為工程在知名度和形象上做一具量的積存，蓄勢(shì)待發(fā)，達(dá)到銷(xiāo)售實(shí)質(zhì)的飛躍。

②無(wú)造市別入市：在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這樣激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無(wú)造市即無(wú)市場(chǎng)”，故入市預(yù)備時(shí)刻再短也別能忽略造勢(shì)，而且還要費(fèi)力心機(jī)的造好勢(shì)。

③銷(xiāo)售旺季入市：經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售旺季（9、10月份）火熱的銷(xiāo)售氣氛和節(jié)假日氣息烘托，實(shí)現(xiàn)本工程迅速在市場(chǎng)上擴(kuò)大知名度和妨礙力，將有力促進(jìn)后續(xù)銷(xiāo)售。

④操縱的入市：依照價(jià)格策略、銷(xiāo)售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷(xiāo)售目標(biāo)。

四、預(yù)備工作完成時(shí)刻

一、銷(xiāo)售前工程預(yù)備工作：

1、裝修完畢銷(xiāo)售中心

2、銀行按揭降實(shí)

3、設(shè)計(jì)樓書(shū)、展板、模型制作

二、完成工作的時(shí)刻具體事情如下：

①確定、設(shè)計(jì)制作售樓書(shū)、價(jià)格表、VCD、廣告及宣傳條幅等。

建議：在9月10日前完成工作。

②選定宣傳媒體

報(bào)紙：《北京少年報(bào)》《北京晚報(bào)》《京華時(shí)報(bào)》《信報(bào)》

電視：具有妨礙的有線、無(wú)線傳播頻道

建議：在9月11前降實(shí)；

③“證件”預(yù)備

即開(kāi)工許可證、施工許可證、預(yù)售許可證辦理、外銷(xiāo)許可證等六項(xiàng)齊全。

④按揭銀行的聯(lián)系及確定

建議：在9月5日前核定年限、成數(shù)等重要事項(xiàng)；

二．營(yíng)銷(xiāo)組織架構(gòu)

我司的服務(wù)范圍包括銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的策劃包裝、行政經(jīng)管、市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃推廣、具體銷(xiāo)售策劃工作等；具體如下所示：

①行政經(jīng)管

A.草擬暫時(shí)買(mǎi)賣(mài)、正式買(mǎi)賣(mài)合約，契約等。

B.當(dāng)單位經(jīng)本公司銷(xiāo)售之后，處理及跟進(jìn)完成正式買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。

C.作為進(jìn)展商和買(mǎi)家之間的橋梁，協(xié)助買(mǎi)家辦理有關(guān)付款手續(xù)。

②市場(chǎng)推廣

A.分析物業(yè)市道。

B.樓宇市場(chǎng)定位。

C.確定整體推廣銷(xiāo)售策略。

③廣告

A、廣告主題

B、廣告形式

C、廣告媒體

D、廣告時(shí)刻安排

E、廣告預(yù)算

F、并跟進(jìn)所有媒體廣告的制作過(guò)程。

④具體銷(xiāo)售策劃工作。

直截了當(dāng)郵遞服務(wù)

制作售樓書(shū)及直銷(xiāo)單張。

發(fā)出新聞稿件。

包裝現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售處

④人員的配備

為了讓銷(xiāo)售過(guò)程順暢舉行，我司對(duì)人員配備如下：

工程統(tǒng)籌

工程經(jīng)理

三、銷(xiāo)售支持示意圖

第二篇實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)打算步驟

一、銷(xiāo)售時(shí)刻及地方的安排1、銷(xiāo)售的時(shí)刻、地方為：

20XX年9月14日——10月6日(三個(gè)星期：21天時(shí)刻)地方：北京

2、具體工作安排

專(zhuān)題研討論及新聞公布會(huì)

主題：產(chǎn)權(quán)式度假酒店投資21世紀(jì)的里程研討會(huì)時(shí)刻：9月13日

安排：提早一天，軟文出擊，預(yù)熱市場(chǎng)；

二、營(yíng)銷(xiāo)推廣的主題定位

本工程營(yíng)銷(xiāo)推廣的主題定位應(yīng)遵循以下原則：

首先，宣傳推廣的首要咨詢(xún)題和物業(yè)的形象包裝相互協(xié)調(diào)，要突出的是一具定位咨詢(xún)題，一具物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)確信非常多，但假如每個(gè)都訴講，則別能在市場(chǎng)中形成統(tǒng)一形象，妨礙廣告效果。所以需要把其它較為次要的賣(mài)點(diǎn)作為輔助，而要將最重要的、最能突出物業(yè)特XXX的、最能吸引目標(biāo)群體的一具賣(mài)點(diǎn)在推廣中彰顯出來(lái)，以利于宣傳形象的統(tǒng)一。物業(yè)推廣形象必須與物業(yè)本身的定位和形象相吻合，推廣的形象和包裝的形象應(yīng)服從物業(yè)的整體形象、風(fēng)格定位。

一具好的定位別不過(guò)講出工程的最佳賣(mài)點(diǎn)，而且那個(gè)賣(mài)點(diǎn)必須是獨(dú)特的銷(xiāo)售主張（即USP），以在市場(chǎng)中與其它工程區(qū)不開(kāi)來(lái)，形成自個(gè)兒的特群。并且，那個(gè)賣(mài)點(diǎn)又必須符合本工程目標(biāo)市場(chǎng)的需求，能打動(dòng)消費(fèi)者的心。

依照我司對(duì)工程的深入分析和消費(fèi)心理的把握，以為應(yīng)挑選社區(qū)獨(dú)有的文化和全新日子模式作為工程的要緊賣(mài)點(diǎn)，浮現(xiàn)在一系列的廣告推廣中，以上的主題應(yīng)在廣告中賦予明確的講明，語(yǔ)言簡(jiǎn)潔明了，給人印象深刻，在未正式發(fā)售前令市場(chǎng)對(duì)工程已有一具似乎的了解，并使其到現(xiàn)場(chǎng)看樓的欲望大大增強(qiáng)。

工程策劃銷(xiāo)售經(jīng)理

策劃組

銷(xiāo)售組

三、推廣主題

基于以上的分析及本工程的定位，并結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際事情，在工程的推廣宣傳時(shí)，我司建議環(huán)繞下面幾個(gè)方面舉行：

1）、投資型、產(chǎn)權(quán)式、休閑、度假五星級(jí)酒店物業(yè)概念；

2）、宣傳工程升值的潛力及投資回報(bào)價(jià)值；

3）、工程配套設(shè)施完善，投資、度假、休閑皆相宜：強(qiáng)調(diào)本工程為業(yè)主的需求，改變?nèi)兆臃绞健⑻岣呷兆悠肺?，提供極大的自然景觀、環(huán)境等因素；

4）、塑造高檔次、高追求的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)形象；

5）、宣傳開(kāi)辟商提供保證兩年房款15%投資收益回報(bào)率服務(wù)，增強(qiáng)購(gòu)房者的信心；

四、推廣進(jìn)程：

設(shè)計(jì)、制作樓書(shū)，結(jié)合MY新西蘭網(wǎng)絡(luò)及突出假日酒店經(jīng)管優(yōu)勢(shì)；

設(shè)計(jì)、創(chuàng)造5,000只VCD，突出工程優(yōu)勢(shì)及投資潛力；

創(chuàng)造展銷(xiāo)會(huì)需用的物業(yè)模型、展板等；

建議：在9月12前制作完畢，到達(dá)北京現(xiàn)場(chǎng)推廣中心；

確定銀行商討貸款的成數(shù)、年限等具體事宜；

設(shè)計(jì)及創(chuàng)造銷(xiāo)售手冊(cè)，內(nèi)容包括所有工程資料、附近樓價(jià)比較、貸款安排、投資分析表、合同樣板及所有進(jìn)展商資料及審批文件等等，

五、銷(xiāo)售進(jìn)度打算與銷(xiāo)售目標(biāo)

關(guān)于本工程的銷(xiāo)售，我司初步打算如下：

邀請(qǐng)海南島旅游局領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)辟商、投資專(zhuān)家、中外記者；

在研討會(huì)后，實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)推出20套特價(jià)單位投入市場(chǎng)，刺激消費(fèi)者的投資購(gòu)買(mǎi)熱情，創(chuàng)造現(xiàn)場(chǎng)供別應(yīng)求的銷(xiāo)售氛圍；

六、銷(xiāo)售總體戰(zhàn)略

在整體銷(xiāo)售策略上我司建議：采取“低開(kāi)高走”的策略，以低價(jià)單位切入市場(chǎng)，帶旺人氣，配合銷(xiāo)售高價(jià)單位的操縱，進(jìn)而消化高價(jià)單位，完成總體銷(xiāo)售；

銷(xiāo)售操縱思路：

“低價(jià)入市，限額發(fā)售；分批分期，逐級(jí)加價(jià)”策略，有打算、有節(jié)奏、有步驟地將物業(yè)推向市場(chǎng)；銷(xiāo)售前期以完善的銷(xiāo)售策略，利用較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)強(qiáng)占市場(chǎng)，引起市場(chǎng)注意，營(yíng)造熱銷(xiāo)氣氛；價(jià)格也逐級(jí)攀升。工程銷(xiāo)售同期分四個(gè)時(shí)期舉行，分不是：導(dǎo)入期、促進(jìn)期、熱銷(xiāo)期、沖刺期；

各時(shí)期銷(xiāo)售策略如下：

（一）銷(xiāo)售導(dǎo)入期

為及早參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，此時(shí)期以新穎的投資方式、強(qiáng)有力的投資回報(bào)為誘導(dǎo)，作為要緊賣(mài)點(diǎn)的展示為推廣手段，吸引準(zhǔn)用家買(mǎi)主注意，并提供優(yōu)惠付款打算，以減少買(mǎi)家的顧慮，并吸引大批投資客介入。

視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的整體狀況和銷(xiāo)售進(jìn)度，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出“定期價(jià)格攀升”的銷(xiāo)售策略。注：此法較為冒險(xiǎn)，但若成功收效也大。應(yīng)視具體市場(chǎng)事情和進(jìn)展商的態(tài)度決定，有關(guān)該法詳細(xì)的論證將在往后的每時(shí)期的具體策劃報(bào)告中提交，即在宣傳中明示市場(chǎng)，工程的價(jià)格將會(huì)別斷上升，欲購(gòu)從速。造成“買(mǎi)漲”的心理。并且亦在側(cè)面反映了進(jìn)展商對(duì)物業(yè)的信心和

對(duì)市場(chǎng)前景的看好。

（二）銷(xiāo)售促進(jìn)期

正式公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)期，推廣重點(diǎn)先后放在市場(chǎng)供應(yīng)較少且需求量較多的戶(hù)型，注意分期分批推出保留單位，以保證客戶(hù)的別同需求，視市場(chǎng)的反映事情來(lái)調(diào)節(jié)單位的價(jià)格距離。

宣傳策略上再進(jìn)一步延展樓盤(pán)形象和工程賣(mài)點(diǎn)，以使買(mǎi)家產(chǎn)生偏好的并且，配合主推戶(hù)型的總價(jià)、投資回報(bào)熱點(diǎn)，作高頻度、高到達(dá)率的立體式推廣。

（三）熱銷(xiāo)期

在前時(shí)期成功銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上，推出強(qiáng)勢(shì)單位，往常期銷(xiāo)售較好的業(yè)績(jī)高調(diào)入市，售出單位以爭(zhēng)取價(jià)格為目標(biāo)，宣傳策略注重表現(xiàn)買(mǎi)家對(duì)物業(yè)的認(rèn)同感，并接著維持整體形象以促進(jìn)買(mǎi)家對(duì)物業(yè)的認(rèn)可。

（四）沖刺期

超出預(yù)期均價(jià)水平的基礎(chǔ)上，有步驟地放出余留的單位，并帶動(dòng)人氣，消化剩余高價(jià)單位。宣傳推廣頻度放低，以?xún)r(jià)格為要緊訴求點(diǎn)，吸引買(mǎi)家注意。這段時(shí)刻是推動(dòng)期，此時(shí)期在市場(chǎng)中樹(shù)立了地位，具備了一定的知名度和美譽(yù)度，后期的推廣更多在前期推廣積存的基礎(chǔ)上舉行，營(yíng)銷(xiāo)細(xì)節(jié)方面接著做出修正。

在銷(xiāo)售力度及宣傳力度上做文章，且需要大力推廣剩余的難銷(xiāo)單位。

七、具體實(shí)施推廣策略

本工程以外地物業(yè)強(qiáng)身擠進(jìn)北京市場(chǎng)，以該區(qū)域?qū)ξ逍羌?jí)酒店、產(chǎn)權(quán)投資強(qiáng)烈需求的消費(fèi)者為要緊銷(xiāo)售對(duì)象，這就決定工程的銷(xiāo)售將需要短、平、快的銷(xiāo)售節(jié)奏，廣告宣傳推廣強(qiáng)勁的要求；

為保證總體銷(xiāo)售統(tǒng)一連貫，使之向來(lái)被市場(chǎng)關(guān)注，熱點(diǎn)別斷，應(yīng)總體采取分步推出，波紋推售的手法，別僅將重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)分不以適宜的時(shí)機(jī)推入市場(chǎng)，并且別斷創(chuàng)造購(gòu)買(mǎi)高潮，多種活動(dòng)組合以達(dá)到整體操作的成功。

充分發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)的技巧，經(jīng)過(guò)各種銷(xiāo)售策略與技巧的組合使工程成功被市場(chǎng)同意，工程宣傳是貫通工程始終的重要工作，要突出工程的優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)，以工程的獨(dú)特地位及前景來(lái)使工程形象得以充分展現(xiàn)為工程的銷(xiāo)售制造一具良好的市場(chǎng)氛圍。

工程整體銷(xiāo)售為一浪推動(dòng)一浪，互相依托互相促進(jìn)，組成一具連貫的銷(xiāo)售互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)。

工程在注重北京市場(chǎng)銷(xiāo)售的并且，積極向外推廣，內(nèi)外兼顧、聯(lián)合造市。開(kāi)拓國(guó)內(nèi)別同區(qū)域的市場(chǎng)和國(guó)外的區(qū)域，以多種方式推廣發(fā)售并擴(kuò)大工程知名度，名利雙收。

在銷(xiāo)售渠道中融合現(xiàn)代傳播手段，運(yùn)用XXX、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等，使工程銷(xiāo)售渠道變得更為廣大。

八．并且舉行其它推廣途徑

傳真－－針對(duì)MY積存的潛在目標(biāo)客戶(hù)

DM直郵－－境內(nèi)境外客戶(hù)

上門(mén)拜訪－－有潛力客戶(hù)

網(wǎng)絡(luò)聯(lián)銷(xiāo)－－建立網(wǎng)站

國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)－－針對(duì)國(guó)外知名企業(yè)

招商會(huì)－－內(nèi)地客戶(hù)、擴(kuò)大對(duì)外知名度

九、營(yíng)銷(xiāo)策略的實(shí)施

1、運(yùn)用輿論的宣傳塑造各界對(duì)產(chǎn)權(quán)式、五星級(jí)酒店投資的信心

經(jīng)過(guò)報(bào)刊軟性文章與報(bào)紙廣告的宣傳，介紹物業(yè)的定位、經(jīng)營(yíng)主題及將來(lái)進(jìn)展的目標(biāo)、空間。

廣告訴求的重點(diǎn)必須給投資者信心，才干達(dá)到預(yù)期的目的。

2、保障的投資回報(bào)策略

采納書(shū)面答應(yīng)的策略以提高物業(yè)的附加價(jià)值，從而增加投資者的信心。

5、招商手段組合

（1）媒體

我司建議，要緊以報(bào)紙平面廣告為營(yíng)銷(xiāo)宣傳要緊手段，其它手段為輔。廣告中以“少資金投入、高利潤(rùn)回報(bào)”為重要內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)將來(lái)的進(jìn)展前景，以吸引客戶(hù)注意，硬性廣告與軟性宣傳相結(jié)合舉行。

A、報(bào)紙廣告

要緊以北京區(qū)域當(dāng)?shù)氐闹髁鲌?bào)刊為主，軟硬廣告結(jié)合，要緊為1/3或1/2的版面作廣告，以訴求該工程新穎的產(chǎn)權(quán)、投資五星級(jí)酒店的定位；

B、軟性宣傳

報(bào)紙軟性文章目標(biāo)針對(duì)性較強(qiáng)，因此其文字訴求內(nèi)容同硬面廣告向結(jié)合、一致。

（2）針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)采納DM策略

關(guān)于北京市場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)以及我司擁有的國(guó)內(nèi)國(guó)外客戶(hù)群，我司將經(jīng)過(guò)直郵（DM）或直截了當(dāng)派人上門(mén)向目標(biāo)客戶(hù)派發(fā)有關(guān)資料，爭(zhēng)取這些此類(lèi)潛在的客戶(hù)成為工程的業(yè)主或投資經(jīng)營(yíng)者；

十、銷(xiāo)售策略

以工程該片區(qū)的總體形勢(shì)分析

銷(xiāo)售策略可采納：分期分批、保留式的推廣銷(xiāo)售辦法

分時(shí)期、分?jǐn)?shù)量、向市場(chǎng)推銷(xiāo)指定的單位，好處有：

縮窄挑選范圍，加快客戶(hù)抉擇步伐。

易于塑造供別應(yīng)求的現(xiàn)象，吸引市場(chǎng)注目，從而透過(guò)一波接一波的加推單位提高售價(jià)，賦予市場(chǎng)本物業(yè)別斷升值的感受。分期分批，輪作推出，每期以別同熱點(diǎn)推出別同單位，形成“波紋式”銷(xiāo)售的良性循環(huán)，

價(jià)格及時(shí)調(diào)整的應(yīng)變策略

應(yīng)充分思考到工程的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也許變化之下的應(yīng)對(duì)策略，在發(fā)售時(shí)環(huán)境的優(yōu)劣，對(duì)價(jià)格作出切實(shí)相應(yīng)的上調(diào)和下調(diào)，在保持進(jìn)展商投資回報(bào)的前提下制定新的價(jià)格表，使工程價(jià)格始終處于一具相對(duì)合理的狀態(tài)；

快捷銷(xiāo)售策略

地產(chǎn)市場(chǎng)促銷(xiāo)策略層出別窮，以市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)、承受為依據(jù)，依照別同因素及條件，制訂最佳的促銷(xiāo)技術(shù)方案，能夠從幾方面促成：

1.讓利銷(xiāo)售

2.展開(kāi)猛烈的廣告攻勢(shì)

3.多種促銷(xiāo)活動(dòng)全面展開(kāi)

品牌營(yíng)銷(xiāo)策略

品牌戰(zhàn)略實(shí)施是指經(jīng)過(guò)工程開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)，將房地產(chǎn)企業(yè)自身進(jìn)展、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、文化形象及其一具或多個(gè)工程、工程標(biāo)識(shí)舉行策劃，并推向市場(chǎng)，從而最后使工程及房地產(chǎn)企業(yè)自身得到公眾市場(chǎng)的認(rèn)同?，F(xiàn)在，品牌戰(zhàn)略已成為市場(chǎng)擴(kuò)張的有利武器，是企業(yè)生存與進(jìn)展的生命線。而品牌戰(zhàn)略的實(shí)施，別是一蹴而就，需開(kāi)辟商及工程合作伙伴的通力協(xié)作，強(qiáng)強(qiáng)合作，產(chǎn)生多贏的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)同其它領(lǐng)域消費(fèi)品市場(chǎng)一樣，市場(chǎng)化程度愈高，品牌營(yíng)銷(xiāo)的重要性越能凸現(xiàn)出來(lái)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展歷程中能夠發(fā)覺(jué)，在以賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)了一條營(yíng)銷(xiāo)可有無(wú)可、過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)和品牌營(yíng)銷(xiāo)的三個(gè)時(shí)期。

隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控、政府對(duì)土地的逐步操縱和房屋供應(yīng)的日趨飽和，樓盤(pán)的推出越來(lái)越跟著規(guī)劃走，并且也越來(lái)越重視營(yíng)銷(xiāo)；與此并且也有部分樓盤(pán)脫穎而出，以其系統(tǒng)完善的策劃、優(yōu)良的品質(zhì)、合理的設(shè)計(jì)，安全保障的售后服務(wù)贏得了市場(chǎng)，也取得了應(yīng)有的回報(bào)。綜上所述，隨著市場(chǎng)的成熟與規(guī)范，品牌的概念逐步走向社會(huì)，并向縱深進(jìn)展。品牌營(yíng)銷(xiāo)是產(chǎn)品差異化的基礎(chǔ)和保證。因?yàn)槿魏我痪咂放苹旧弦痪呶幕?、理念、人才、市?chǎng)策略的積淀。是其它工程在短期內(nèi)無(wú)法摹仿的，這恰恰是營(yíng)銷(xiāo)技巧和品牌營(yíng)銷(xiāo)的最大區(qū)不；我司為工程銷(xiāo)售的過(guò)程中，注意同步樹(shù)立進(jìn)展商的社會(huì)形象、加強(qiáng)品牌知名度的宣傳等工作的舉行。

十一、完成銷(xiāo)售指標(biāo)

在北京區(qū)域?yàn)槠?0日的銷(xiāo)售時(shí)日，我司預(yù)計(jì)能夠銷(xiāo)售：

1.套數(shù)：40套，

2.合同房款總金額：2200萬(wàn)元；

第三篇營(yíng)銷(xiāo)中廣告策略

一、媒體挑選策略

媒體組合是妨礙廣告?zhèn)鬟f效果的重要因素之一，媒體挑選的原則：

A.經(jīng)濟(jì)合理化；

B.符合潛在目標(biāo)群體的閱讀適應(yīng)、視聽(tīng)適應(yīng)；

C.有高效的閱讀率及覆蓋率；

二、媒體研究

1.廣告研究

房地產(chǎn)作為一種商品，同樣遵循商品規(guī)律，同樣有它的生命周期，在相應(yīng)時(shí)期，廣告策略與行為也要作出相應(yīng)的調(diào)整，廣告媒體在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占十分重要的環(huán)節(jié)。

2.廣告挑選

北京市主流的廣告媒體是《北京少年報(bào)》、《北京日?qǐng)?bào)》，廣播電視也占一定的位置；

建議：以《北京少年報(bào)》為主；

電視電臺(tái)為輔助的宣傳策略

三、媒體的應(yīng)用

在工程銷(xiāo)售的過(guò)程中，廣告包裝顯得尤其重要。成功的廣告策略別僅能夠提高產(chǎn)品的附加值，而且還加快銷(xiāo)售進(jìn)度，利于工程的資金運(yùn)作。

1.廣告攻勢(shì)

（一）軟硬兼施：軟性文字稿、硬性廣告并且轟炸

（二）系列廣告套餐

從別同的側(cè)面分時(shí)期、分層次、分內(nèi)容介紹本工程的文化精神，并且配合各種優(yōu)惠措施，SP活動(dòng)出臺(tái)，具體訴求的內(nèi)容：

功能定位的訴求

品牌及文化的訴求

品質(zhì)的訴求

投資訴求

2.宣傳策略

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)在非常大程度上是廣告大戰(zhàn)，現(xiàn)時(shí)地產(chǎn)廣告中，大多模式化、定式化很明顯，別不過(guò)廣告文案、創(chuàng)意表現(xiàn)大同小異，連廣告公布的版頁(yè)、日期挑選都高度雷同。眾所周知，廣告的天職是創(chuàng)新，是樹(shù)立個(gè)性，當(dāng)今傳媒及消費(fèi)者同意信息的模式：媒體分散零細(xì)化，任何一種媒體都難以接觸到所有目標(biāo)消費(fèi)者，惟獨(dú)當(dāng)你所傳達(dá)的廣告信息可以經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)拿襟w接觸到目標(biāo)消費(fèi)者，并與消費(fèi)者頭腦中原有的資訊、觀念相契合時(shí)，溝通才干成功，才干激起消費(fèi)者的興趣與注意，惟獨(dú)經(jīng)過(guò)調(diào)查、測(cè)試、確認(rèn)消費(fèi)者關(guān)注的利益點(diǎn)，最終以富于個(gè)性創(chuàng)意的方式表現(xiàn)出來(lái)，達(dá)到與消費(fèi)者“雙向式”溝通，惟獨(dú)如此才干確保廣告的效果，才干使“100萬(wàn)的廣告看起來(lái)象1000萬(wàn)”，才干制造出真正令人中意的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，才干最后達(dá)到節(jié)約廣告費(fèi)用的目的。

房地產(chǎn)作為商品，同樣要遵循商品的規(guī)律，同樣有生命周期，其廣告策略和廣告行為也需要相應(yīng)的調(diào)整。

建議NO.1

工程在宣傳廣告方面以投資回報(bào)為主，賦予準(zhǔn)確的廣告訴求及定位，務(wù)求達(dá)到與本工程相接合的推廣效果，挖掘本工程的內(nèi)涵和優(yōu)勢(shì)，

建議NO.2

采納“先溝通在推銷(xiāo)”、“先軟后硬”的廣告宣傳策略：軟性文章舉行溝通鋪墊，再結(jié)合硬性廣告促銷(xiāo)；軟硬結(jié)合，宣傳可達(dá)事半功倍之效。

軟性文章

以較軟性的手法把本工程的優(yōu)勢(shì)滲透到市場(chǎng)，以和潛在目標(biāo)客戶(hù)心靈的溝通：

例如：本工程從本片區(qū)將來(lái)進(jìn)展的趨勢(shì)——區(qū)域優(yōu)勢(shì)——新穎投資優(yōu)勢(shì)——五星級(jí)酒店經(jīng)管集團(tuán)擁有充腳客源優(yōu)勢(shì)——價(jià)格優(yōu)勢(shì)——將來(lái)升值投資潛力分析——豐厚的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)回報(bào)——享受各種優(yōu)惠的措施等各方面詳細(xì)系統(tǒng)的闡述；

硬性廣告

本工程廣告訴求，從創(chuàng)意、表達(dá)理念、廣告宣傳詞等方面重新制作。

五、廣告打算安排

預(yù)計(jì)在銷(xiāo)