套養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)合集一鍵下載

養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告第一部分養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及緣起第二部分發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)研究第三部分國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)研究第四部分養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究第五部分對(duì)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的建議

39334767養(yǎng)老地產(chǎn)專題內(nèi)容提綱頁(yè)碼養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及緣起Part1養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。同其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。養(yǎng)老地產(chǎn)概念老年公寓：專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)概念全球進(jìn)入人口老齡化的國(guó)家和地區(qū)已達(dá)到72個(gè)2010年全球老年人口已達(dá)到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的12%。世界百歲老人約15.2萬(wàn)備注：進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。人口老年化問題養(yǎng)老地產(chǎn)緣起我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量大我國(guó)老齡人口絕對(duì)值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國(guó)老年人口總量將超過４億。高齡化趨勢(shì)顯著隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)?！拔锤幌壤稀卑l(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬(wàn)美元，目前平均達(dá)到２萬(wàn)美元左右。而我國(guó)在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽?dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴(yán)重農(nóng)村青年勞動(dòng)力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動(dòng)已經(jīng)填補(bǔ)了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達(dá)到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。中國(guó)老齡化社會(huì)的五大特點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)緣起發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)研究Part2發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平良好的社會(huì)保障體系從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)緣由——在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國(guó)家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢(shì)美國(guó)的太陽(yáng)城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡……系統(tǒng)、規(guī)模化的老齡產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢(shì)。國(guó)外老年社區(qū)區(qū)產(chǎn)生背景發(fā)達(dá)國(guó)家老年年住宅的研究究背景西方發(fā)達(dá)國(guó)家家老年社區(qū)，，在政府福利利制、老年住住宅體系完善善及適度的政政策優(yōu)惠保障障下發(fā)展的發(fā)達(dá)國(guó)家老年年住宅的研究究背景比較項(xiàng)西方型社會(huì)東方型社會(huì)傳統(tǒng)家庭觀社會(huì)風(fēng)尚是獨(dú)立自主，互不拖累社會(huì)公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結(jié)構(gòu)親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會(huì)保險(xiǎn)政府立法，社會(huì)家庭共擔(dān)老年福利對(duì)策增強(qiáng)老人獨(dú)立生活能力增強(qiáng)家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨(dú)立式住宅或公寓對(duì)層集合式住宅或公寓社區(qū)服務(wù)目標(biāo)援護(hù)純老年家庭援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設(shè)施滿足老人對(duì)居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者發(fā)達(dá)國(guó)家老年年住宅的研究究背景國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的分類美洲、亞洲的的老年住宅與與歐洲在運(yùn)營(yíng)主體區(qū)別明顯截止到2002年，60歲及以上的老老年人口比重重已占德國(guó)總總?cè)丝诘?4%與家人同住的的老人僅占老老年家庭總數(shù)數(shù)的1/4入住養(yǎng)老院的的老年人以平平均年齡為82歲的老年女性性為主20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)導(dǎo)“照料護(hù)理式式住宅”,并迅速發(fā)展為為德國(guó)老年住住房的主要模模式。發(fā)達(dá)國(guó)家老年年住宅的范例例——德國(guó)護(hù)理理念環(huán)境理念建筑理念“照料護(hù)理式住住宅”不來來梅老年住宅宅60年代末美國(guó)進(jìn)進(jìn)入老齡社會(huì)會(huì)，截止到2002年，60歲及以上的老老年人口比重重已占美國(guó)總總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，，70年代中開始社社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施施的興建和老老年社區(qū)的開開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與家家人同居的老老人很少，75％的老人擁有有自己的住宅宅，因此只是是到年齡高到到生活無法自自理時(shí)才進(jìn)入入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)設(shè)施。發(fā)達(dá)國(guó)家老年年住宅的范例例——美國(guó)獨(dú)立式住宅老年公寓（集集合住宅）養(yǎng)老院護(hù)理院老年養(yǎng)生社區(qū)區(qū)（綜合老年年人住宅小區(qū)區(qū)）美國(guó)老年住房房五種模式背景：人口結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化化，30年代嬰兒潮老老齡化加劇是是導(dǎo)致美國(guó)老老年社區(qū)形成成的直接原因因1、美國(guó)嬰兒潮潮一代目前已已步入老齡化化時(shí)期他們將將推動(dòng)第二居居所，老年公公寓、老年社社區(qū)等小套住住宅的發(fā)展。。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程程度客觀上要要求老年住宅宅出現(xiàn)。3、政府對(duì)老年年群體的社會(huì)會(huì)保障推動(dòng)老老年住宅的發(fā)發(fā)展。4、老年社區(qū)發(fā)發(fā)展非常迅速速，分為贏利利性和非贏利利性兩種。美國(guó)嬰兒潮一一代老齡化現(xiàn)現(xiàn)象是形成老老年社區(qū)的主主要的原因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鮑博?；羝漳且淮A(yù)測(cè)消費(fèi)高峰期增長(zhǎng)05年美國(guó)人口接接近3億，其中65歲以上的老齡齡人口約3600萬(wàn)人，約占總總?cè)丝诘?2.4%，老齡化進(jìn)程慢慢于日本和西西歐一些國(guó)家家，但由于人人口多，目目前美國(guó)老齡齡化人口已形形成了一個(gè)巨巨大的群體。。1、老年社區(qū)分分為獨(dú)立式、、集合式和護(hù)護(hù)理型；2、政府會(huì)給與與政策上的大大力支持；3、環(huán)境好、規(guī)規(guī)模大的老年年社區(qū)大多為為私人投資并并進(jìn)行商業(yè)化化運(yùn)作。美國(guó)老年社區(qū)區(qū)特點(diǎn)家庭成員年齡男性女性美國(guó)太陽(yáng)城中中心在未來十年里里，年老的嬰嬰兒潮一代家家庭將會(huì)對(duì)老老式住宅和第第二居所產(chǎn)生生需求（老年年家庭的增長(zhǎng)長(zhǎng)變化）太陽(yáng)城倡導(dǎo)積積極活躍的生生活方式，調(diào)調(diào)查表明，這這里老年人的的平均壽命延延長(zhǎng)十歲區(qū)位：臨近海海灣。太陽(yáng)城中心心坐落在佛羅里達(dá)西海海岸，距佛羅里達(dá)達(dá)最好的墨西西哥海灣海灘灘只有幾分鐘鐘的路程目標(biāo)定位和建建設(shè)理念：社區(qū)自1961年開始建設(shè)起起，便定位佛羅里達(dá)達(dá)乃至全美最最好的老年社社區(qū)；使老年人精精神充實(shí)、身身體健康，享享受一種不孤孤獨(dú)、不依賴賴、不滿足溫溫飽型的老年年生活規(guī)模：微型城城市。1996年人口普查時(shí)時(shí)居民達(dá)到了了9.6萬(wàn)，現(xiàn)在估計(jì)計(jì)有14萬(wàn)。目前無論論面積還是人人口都在繼續(xù)續(xù)猛增，太陽(yáng)城是美國(guó)國(guó)增長(zhǎng)速度最最快的城市。這里的居民必必須是55歲以上的老人人，18歲以下的陪同同人士一年居居住不能超過過30天?；拘畔⒚恳荒甑拿恳灰惶?，太陽(yáng)城中心都都會(huì)幫助它的的居民盡情享享受自己夢(mèng)想想的生活年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%太陽(yáng)城規(guī)劃為為六大居住區(qū)區(qū)，以適應(yīng)不不同類型老人人的需求，同同時(shí)住宅與各各種生活配套套和娛樂場(chǎng)所所交織，創(chuàng)造造一種完善、、有活力的生生活方式六大居住區(qū)“太陽(yáng)城中心心”（獨(dú)棟別別墅）“國(guó)王之殿””（聯(lián)體別墅墅）“湖中之塔””（輔助照料料式住宅和家家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)構(gòu)）“庭院”“阿斯頓花園園”（出租的的獨(dú)立居住公公寓）“自由廣場(chǎng)””（輔助照料料式住宅和家家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)構(gòu)）生活配套各社區(qū)共同享用郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、、銀行和教堂堂貨品齊全的購(gòu)物所，餐廳廳和宗教服務(wù)務(wù)盡在社區(qū)之內(nèi)內(nèi)，專業(yè)化的的防火、防盜和和醫(yī)療設(shè)施和和服務(wù)給人一種安全全感。生活配套總體規(guī)劃方便和安全：：所有的住宅宅設(shè)施都以方方便老人為第第一宗旨，并并在盡可能考考慮細(xì)節(jié)的情情況下保障老老人安全住宅無障礙設(shè)設(shè)計(jì)住宅高度門衛(wèi)生間、廚房房面積加大，便便于坐凳或坐坐輪椅使用面積適當(dāng)增大大，地面平坦坦，便于輪椅椅通過平房或者別墅墅，不用爬樓樓，4層以上配備電電梯靠近臥室，并并設(shè)長(zhǎng)明燈緊急呼叫與電電子安防系統(tǒng)統(tǒng)，并提高報(bào)報(bào)警聲響室內(nèi)地面平坦坦，不設(shè)門檻檻等障礙物改變方向和高高矮的地方用用了顯眼色彩彩地面和浴池底底部都防滑，，并設(shè)扶手預(yù)留安裝扶手手的埋件陽(yáng)角抹圓，長(zhǎng)柄門門鎖地面防滑處理房間照明度提高2倍以上煤氣等各種開關(guān)上上的字很大，以利利老人辨識(shí)樓梯道加寬，以便便安裝升降椅無障礙步行道、無無障礙防滑坡道低按鍵、高插座健康和獨(dú)立：完善善的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)體現(xiàn)細(xì)致的關(guān)心心，保障老年人的的健康需求患有突發(fā)性危險(xiǎn)疾疾病的老人，脖子子上都佩戴著一個(gè)個(gè)項(xiàng)鏈一樣的報(bào)警警裝置，只要按一一下“項(xiàng)墜”，救救護(hù)車就會(huì)立即趕趕到。健康配套醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)綜合性醫(yī)院專業(yè)中心眼科中心急救中心心臟病中心體檢中心小型診所家庭看護(hù)藥房照顧中心心理治療牙醫(yī)綜合醫(yī)院家庭看護(hù)照顧中心運(yùn)動(dòng)和娛樂：多元元的、適合老年人人的運(yùn)動(dòng)、娛樂場(chǎng)場(chǎng)所，滲透至生活活每一個(gè)角落休閑配套運(yùn)動(dòng)和娛樂設(shè)施高爾夫保齡球、室外地滾滾球、網(wǎng)球鄉(xiāng)村俱樂部劇場(chǎng)康樂設(shè)施Mini高爾夫7個(gè)18洞高爾夫高爾夫?qū)W校三分之一的居民是是活躍的高爾夫球球愛好者全美草地保齡球錦錦標(biāo)賽墻球、臺(tái)球室內(nèi)、外泳池推圓盤游戲場(chǎng)健身房手工房電腦房活動(dòng)的老人平均年年齡72歲每年交120美元的活動(dòng)費(fèi)，就就可以在任何活動(dòng)動(dòng)中心活動(dòng)。高爾夫健身房學(xué)習(xí)和交流：提供供學(xué)習(xí)和交流的機(jī)機(jī)會(huì)——生命的最后，夢(mèng)想想的再實(shí)現(xiàn)文化配套學(xué)習(xí)交流場(chǎng)所老年學(xué)校俱樂部進(jìn)修班博物館交流中心圖書館藝術(shù)室教堂木工坊縫紉坊烹飪班美發(fā)沙龍畫廊舞會(huì)亦教亦學(xué)交流舞會(huì)圖書館你如果曾經(jīng)是一個(gè)個(gè)外科大夫，但年年輕時(shí)一直喜歡做做木匠活，今天生生活在太陽(yáng)城里，，就可以到木工坊坊去做自己喜歡的的事情。太陽(yáng)城中各種課程程和組織活動(dòng)超過過80種以上，可以依照自己的的興趣選擇參加年輕和自我價(jià)值：：通過志愿者活動(dòng)動(dòng)體現(xiàn)自我價(jià)值，，同時(shí)節(jié)省管理成成本，形成良好的的社區(qū)氛圍John:廚房里20個(gè)廚子18個(gè)是志愿者，他們們都覺得自己身體體還挺好，很能干干，為了不傷害他他們的自尊心和積積極性，只能讓每每個(gè)人每周都有一一兩次機(jī)會(huì)。精神關(guān)懷志愿者之城各種管理城市治安維護(hù)老年大學(xué)照料工作公共場(chǎng)地維護(hù)廚師開高爾夫球車醫(yī)院商店擔(dān)任教師服務(wù)設(shè)施Micheal：年輕時(shí)就想當(dāng)警警察，只可惜一直直沒有機(jī)會(huì)。退休休到了這里，志愿愿者干什么的都有有，于是，當(dāng)回警警察過把癮。Marry:74歲的她在一家療養(yǎng)養(yǎng)院義務(wù)幫忙達(dá)12年之久，先后長(zhǎng)期期照顧過3個(gè)行動(dòng)不便的老人人。Donald：太陽(yáng)城限速30英里，高爾夫球車車是居民合法的主主要交通工具之一一，他專候在此用用高爾夫球車免費(fèi)費(fèi)接送人根據(jù)老年人需求打打造的功能體系和和設(shè)施案例啟示需求設(shè)施功能居住功能醫(yī)療護(hù)理功能生活休閑功能文化溝通功能志愿者服務(wù)計(jì)劃，，滿足自我價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)，帶來年輕輕感覺完整的、可應(yīng)對(duì)緊緊急情況醫(yī)療服務(wù)務(wù)系統(tǒng)多元化、現(xiàn)代的住住宅，關(guān)注人性化化的細(xì)節(jié)精神與價(jià)值訴求豐富的、滿足不同同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂樂配套方便學(xué)習(xí)交流的、、跟上時(shí)代節(jié)奏的的環(huán)境和設(shè)施方便和安全健康和獨(dú)立運(yùn)動(dòng)和娛樂學(xué)習(xí)和交流年輕和自我價(jià)值截止到2002年，60歲及以上的老年年人口比重已占占日本總?cè)丝诘牡?4%，日本是世界上上人口老齡化速速度最快的國(guó)家家之一。目前，90％以上的老年住住戶現(xiàn)有居住的的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于于政府規(guī)定的日日本最低居住水水平，95.5％的老人在家中中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療療養(yǎng)院和老人中中心等老人福利利設(shè)施中。日本雖有與子女女同住的習(xí)慣，，但近些年在逐逐步降低。日本老年住房三三種模式在宅養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“兩代居”發(fā)達(dá)國(guó)家老年住住宅的范例——日本通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗(yàn)住宅的各個(gè)功能空間中針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。日本戰(zhàn)后兩次嬰嬰兒潮，促使日日本人口逐漸老老齡化，直接引引發(fā)政府對(duì)老年年社區(qū)建設(shè)的主主導(dǎo)1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示2006年《日本將來人口推推測(cè)報(bào)告》顯示，到2055年，日本人口將將減少至8993萬(wàn)人，其中老齡齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較較高。日本在30年代后期和70年代前期的兩次次嬰兒潮，推動(dòng)動(dòng)老年社區(qū)的建建設(shè)。社會(huì)養(yǎng)老的城市市福利建設(shè)方面面政府給與大力力支持。日本人口金字塔塔圖示（2005年）61歲：1938-1939年中日戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致致人口下降51-53歲：1947-49年第一次嬰兒潮潮女性26-29歲：1971-74年第二次嬰兒潮潮男性34歲：1966年出生率下降54-55歲：戰(zhàn)爭(zhēng)期間出出生率下降二戰(zhàn)期間人口下下降老年人口（65歲以上）勞動(dòng)人口（15-64歲）未成年人口（0-15歲）日本港北新城老年社區(qū)模式參參照西方發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家，注重本國(guó)國(guó)孝敬老人的傳傳統(tǒng)，形成自己己特色的老年社社區(qū)模式：分為為兩代居和養(yǎng)老老院兩種。突出自助自理，，通過先進(jìn)技術(shù)術(shù)和高電氣化實(shí)實(shí)現(xiàn)自助和自理理，滿足老年人人物質(zhì)生活的基基本需求。完善的配套設(shè)施施，優(yōu)質(zhì)的針對(duì)對(duì)性服務(wù)，可滿滿足老年人的健健康和精神方面面的需求。發(fā)達(dá)國(guó)家老年住住宅的范例——日本日本老年住房““兩代居”模式式同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型發(fā)達(dá)國(guó)家老年住住宅的范例——日本日本老年住房““兩代居”模式式國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)區(qū)大致分為以下下幾類：居住環(huán)境、生活方式社區(qū)類型針對(duì)客戶提供服務(wù)特點(diǎn)物業(yè)租售方式居家生活型連續(xù)照料退休社區(qū)身體健康，可以獨(dú)立生活，但需要應(yīng)急照料的客戶；發(fā)展的概念，必要時(shí)提供輔助和護(hù)理服務(wù)；租賃或出售活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體和社會(huì)活動(dòng)的客戶；環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂交流場(chǎng)所，社區(qū)活動(dòng)豐富；聯(lián)排或別墅，出售為主獨(dú)立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶；不提供就餐、交通、不組織社會(huì)活動(dòng)。租賃或出售老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會(huì)活動(dòng)的客戶；除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)。租賃為主輔助生活型輔助生活社區(qū)生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據(jù)客戶自身?xiàng)l件，提供服務(wù)包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助等。出租家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長(zhǎng)期病號(hào)等；提供短工服務(wù)，專業(yè)的護(hù)士照料；出租輔助醫(yī)療型護(hù)理院需要24小時(shí)照料，患有長(zhǎng)期或慢性病，需要治療和恢復(fù)提供24小時(shí)護(hù)理照料設(shè)施，提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，需要注冊(cè)護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工；出租老年癡呆病院老年癡呆初期，需要護(hù)理恢復(fù)；完全無障礙設(shè)計(jì)，需要完好的設(shè)施和專業(yè)人員照料出租國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)研研究小結(jié)把老年居住建筑筑的規(guī)劃納入居居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)當(dāng)中，是老年住住宅的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。日本的老年建筑筑模式對(duì)中國(guó)的的老年住宅規(guī)劃劃設(shè)計(jì)更具有借借鑒意義。老年住宅設(shè)計(jì)不不僅關(guān)注老年人人的居住環(huán)境，，同樣關(guān)注老年年人的心理感受受。在財(cái)富積累充分分、社會(huì)保障體體系健全的情況況下，以政府通通過政策引導(dǎo)為為主的方式解決決老年人的居住住問題。企業(yè)從建造以人人為本的人居環(huán)環(huán)境的層面上重重視社區(qū)中的老老年問題，并從從專業(yè)上解決老老年住宅實(shí)施中中的技術(shù)問題。。對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的啟示：：國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)研研究Part3我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，，按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者不不同，劃分為三三種模式政府福利型政府收益性企業(yè)贏利型北京香山老年公公寓山東威海老年公公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，，海淀區(qū)民政局局直接領(lǐng)導(dǎo)和管管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高高的、規(guī)模最大大的社會(huì)福利服服務(wù)機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)北京太陽(yáng)城福利型養(yǎng)老院贏利型型養(yǎng)老院院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老老社區(qū)目前老年住宅發(fā)展，多為企業(yè)贏利性為主老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”。——無真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國(guó)老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利利性初級(jí)老年社社區(qū)，僅為中高高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年年群體打造，投投資額大，開發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱占地（萬(wàn)㎡）總建（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營(yíng)模式北京·東方太陽(yáng)城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽(yáng)城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企業(yè)贏利利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目少、具低密密度、產(chǎn)品類型型多樣特點(diǎn)、以以租售方式為主主企業(yè)贏利型養(yǎng)老老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀狀目前國(guó)內(nèi)開發(fā)的的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目目較少，且開發(fā)發(fā)比較成功的更更是鳳毛麟角我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀房企、保險(xiǎn)企業(yè)業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)：綠地、保利、樂樂成、萬(wàn)科紛紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)，首創(chuàng)、華潤(rùn)潤(rùn)等也成立了研研發(fā)機(jī)構(gòu)泰康人壽、中國(guó)國(guó)人壽、合眾人人壽都已投資養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)上游下游醫(yī)療保險(xiǎn)護(hù)理保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)……老年醫(yī)學(xué)護(hù)理服務(wù)老年科技產(chǎn)品……將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉拉長(zhǎng)20—30年泰康人壽：在北京昌平小湯湯山溫泉鄉(xiāng)購(gòu)置置了2000畝地，斥資40億元，擬建新型型健康養(yǎng)老院“泰康之家”，預(yù)計(jì)2013年將建成。中國(guó)人壽：廊坊養(yǎng)老社區(qū)總總投資達(dá)1000億元合眾人壽：與湖北武漢蔡甸甸區(qū)政府合作，，計(jì)劃興建“合眾人壽健康社社區(qū)”，預(yù)計(jì)投資80億元，首期動(dòng)工工面積約700至800畝。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀1、大都市郊外模模式：以上海、北京、、深圳、成都為為代表的大城市市，近郊開發(fā)模模式成熟，市場(chǎng)場(chǎng)潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式式以周莊、同里等等江南古鎮(zhèn)及麗麗江等西南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式式以黃山、武夷山山、廬山為代表表。4、熱帶、亞熱帶帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式式。從分布情況看，，目前，以北京京、上海的養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)展最為為成熟我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)綜合型的養(yǎng)老社區(qū)企業(yè)贏利型養(yǎng)老老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀狀目前，我們將我我國(guó)企業(yè)贏利型型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的住宅小區(qū)，，分成以下兩種種類型我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀第一類養(yǎng)老服服務(wù)嵌入式的住住宅小區(qū)特征：屬于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，無專業(yè)業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目中養(yǎng)老服務(wù)務(wù)主要是為老年年人提供一個(gè)活活動(dòng)的場(chǎng)所，從從精神層面關(guān)懷懷老年人。項(xiàng)目中設(shè)置的老老年人活動(dòng)場(chǎng)所所一般規(guī)模不大大。經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老部分不以贏贏利為目的，通通過住宅銷售來來平衡養(yǎng)老服務(wù)務(wù)支出案例：北京怡?；▓@我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀北京怡?；▓@介介紹項(xiàng)目概況怡?；▓@是一個(gè)個(gè)大型住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目，位于西西南四環(huán)路的交交接處。小區(qū)占占地733畝分分六期建設(shè)；總建筑面積110萬(wàn)平方米，，規(guī)劃住戶8000戶，規(guī)劃劃人口30000人。項(xiàng)目配套設(shè)施?教育：北京第第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)怡怡海分校、北京京市第八中學(xué)怡怡海分校、5000平方米幼幼兒園、現(xiàn)代化化教學(xué)樓、形體體館、天文館、、水生物館、蝴蝴蝶館、計(jì)算機(jī)機(jī)中心?商業(yè)金融：華華潤(rùn)超市、餐館館、娛樂休閑、、老年活動(dòng)中心心、金融服務(wù)?運(yùn)動(dòng)：國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)游泳館、室室內(nèi)籃球館、人人工草坪運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足足球場(chǎng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目由北京怡海海房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司進(jìn)行開開發(fā)并銷售，由由北京達(dá)豐物業(yè)業(yè)管理有限公司司提供物業(yè)服務(wù)務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容該項(xiàng)目的居家養(yǎng)養(yǎng)老，主要通過過建設(shè)老年大學(xué)學(xué)為小區(qū)內(nèi)居住住的老人提供休休閑娛樂的場(chǎng)所所及組織社區(qū)內(nèi)內(nèi)老人參加豐富富多彩的活動(dòng)，，對(duì)老人年進(jìn)行行心理上的養(yǎng)老老服務(wù)。北京怡?；▓@介介紹我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀第二類綜合型型的養(yǎng)老社區(qū)特征：屬于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目中的養(yǎng)老服服務(wù)由開發(fā)商自自行運(yùn)營(yíng)或由專專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持持有、部分銷售售案例：北京太陽(yáng)城我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀北京太陽(yáng)城介紹紹項(xiàng)目概況北京太陽(yáng)城占地地總面積42萬(wàn)萬(wàn)平方米。建筑筑面積30萬(wàn)平平方米，其中：：住宅式公寓和和租住式、安養(yǎng)養(yǎng)式銀齡公寓共共23萬(wàn)平方米米，商業(yè)配套設(shè)設(shè)施7萬(wàn)平方米米。北京太陽(yáng)城城集醫(yī)療救護(hù)、、生活照料、精精神贍養(yǎng)三大功功能于一身，為為老年人制定了了全程化的養(yǎng)老老服務(wù)模式。不不僅接養(yǎng)身體健健康的老人，還還接養(yǎng)生活半自自理、無自理能能力和需要臨終終關(guān)懷的老人，，涵蓋了老年人人必經(jīng)的四個(gè)階階段。項(xiàng)目配套設(shè)施?購(gòu)物中心、太陽(yáng)陽(yáng)城醫(yī)院、文化化宮、國(guó)醫(yī)堂、、幼兒園?奧林匹斯俱樂樂部：溫泉會(huì)館館、假日酒店我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)模式由北京太陽(yáng)城集集團(tuán)投資興建并并自行運(yùn)營(yíng)管理理。項(xiàng)目采取住住宅公寓及別墅墅出售，養(yǎng)老公公寓（銀齡公寓寓）出租兩者相相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模模式。養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容?住宅公寓及別墅墅：為購(gòu)買了住所的的老人提供醫(yī)療療、購(gòu)物、送餐餐、家政等上門門服務(wù)。?銀齡公寓A棟、、帝陽(yáng)公寓：是安養(yǎng)護(hù)理公公寓，主要針對(duì)生活半半自理和不能自自理的老人采用用醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)巡診制度度和護(hù)理人員24小時(shí)特別看看護(hù)制度。而需要臨終關(guān)懷懷的老人是由北北京太陽(yáng)城醫(yī)院院負(fù)責(zé)接收，老老人臨終時(shí)，將將有醫(yī)生和護(hù)理理人員全程陪護(hù)護(hù)。?銀齡公寓B棟棟：租住式老年公寓寓，主要接養(yǎng)身體健健康的老人。公寓對(duì)居住在這這里的老人實(shí)行行特色服務(wù)：一一是在生活照料料上制定了一整整套服務(wù)流程，，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對(duì)對(duì)老人進(jìn)行巡診診及服務(wù)員叫早早等。二是餐飲飲服務(wù)由營(yíng)養(yǎng)師師提供營(yíng)養(yǎng)配餐餐；為身體不適適老人送餐到房間等。三是是組織老人開展展豐富多彩的文化活動(dòng)。北京太陽(yáng)城介紹紹我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀主流模式：房企企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)大部分停留在初級(jí)階段段，真正以后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理為目的的還很少土地獲取：多與與政府合作取得得土地用于養(yǎng)老老地產(chǎn)的開發(fā)，，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的的不完整對(duì)項(xiàng)目目后期銷售和融融資都會(huì)形成障障礙理想選址：環(huán)境境優(yōu)美且交通便便利，配套齊全全優(yōu)惠政策：低價(jià)價(jià)獲地、政府補(bǔ)補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免免等經(jīng)營(yíng)方式：出售售或出租，出租租型物業(yè)仍以會(huì)員費(fèi)+租金的形式較為常見見運(yùn)營(yíng)管理：對(duì)醫(yī)療整合能力和運(yùn)營(yíng)能力有特殊要求，實(shí)實(shí)際操作中需要要整合一些醫(yī)療療和運(yùn)營(yíng)資源；；從房產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)角度考慮，，更適合開發(fā)和運(yùn)營(yíng)分離離市場(chǎng)反應(yīng)：雖然然老年人口規(guī)模模有，但因觀念念問題有效需求求有限規(guī)劃設(shè)計(jì)：從住住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)到配套建筑與與設(shè)施方面要符符合老年人的特特點(diǎn)和需求投入產(chǎn)出：前期投入大，公公建及特殊設(shè)計(jì)計(jì)提高成本，持持有經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)穩(wěn)定但回收周期期長(zhǎng)，資金平衡衡是關(guān)鍵我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀特點(diǎn)總總結(jié)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式分析Part4國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式分析如圖所示，美國(guó)國(guó)太陽(yáng)城中心的的收益主要來源于于一次性銷售收收益以及長(zhǎng)期性性收益包括公寓寓出租收益及配配套設(shè)施的使用用收益。值得指出的是，，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)長(zhǎng)期性收益是太太陽(yáng)城中心的重重要組成部分，僅以每年配套套設(shè)施的收益為為例：會(huì)所費(fèi)用：16000人×140美元/人=224萬(wàn)美元高爾夫球會(huì)費(fèi)（（按1/3居民入會(huì)計(jì)）：：6000人×1500美元/人=900萬(wàn)美元合計(jì)：224+900=1124萬(wàn)美元。即每年這兩項(xiàng)配配套設(shè)施的收入入就達(dá)1000多萬(wàn)美元，相當(dāng)當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均均價(jià)17.5萬(wàn)美元計(jì)），并并且這兩種設(shè)施施是對(duì)社會(huì)公開開經(jīng)營(yíng)，因此這種長(zhǎng)期性收益益是太陽(yáng)城中心心的重要收益來來源。國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)贏贏利模式分析老年住宅社區(qū)服服務(wù)的內(nèi)容及收收費(fèi)方式：社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有有老年住宅的社社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，，針對(duì)老年人生生、心理特征的的老年住宅服務(wù)務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社社區(qū)護(hù)理中心體育活動(dòng)方面——適合老年人的各各類運(yùn)動(dòng)如門球球、保齡球、高高爾夫等；休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、、釣魚等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、、旅游服務(wù)公司司、房屋中介、、婚介所等社區(qū)活動(dòng)的組織織——如各類表演活動(dòng)動(dòng)、交友活動(dòng)、、聚會(huì)等。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含含以下方面：日常物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用，按物業(yè)建建筑面積收??；；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，專項(xiàng)收取??；配套設(shè)施使用費(fèi)費(fèi)，按會(huì)員制收收費(fèi)或使用次數(shù)數(shù)收取。老年住宅物業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期贏利來源分分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式長(zhǎng)期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)出售單純銷售國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏贏利模式分析目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商商在老年住宅的的開發(fā)上在收益益模式方面有三種形式：“持有”、“出出售”和“出售售與出租相結(jié)合合”；出售與持有相結(jié)結(jié)合贏利模式典型案例北京太陽(yáng)城國(guó)際際老年公寓就是是較早采取了這這一模式。同時(shí)時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法。反按揭：即老人同意后，，將老人原有房房屋出租，以租租金收入入住(以租換租)。。置換：即將原有的住房房與之進(jìn)行等價(jià)價(jià)換房，到老人人去世后，將原原置換的房產(chǎn)折折價(jià)返還繼承人人。從經(jīng)營(yíng)管理方式式看，對(duì)于大型型綜合性老年住住宅社區(qū)，一般般包括住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)老年住宅贏贏利模式分析住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)立體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式利潤(rùn)來源不止是住宅配套服務(wù)為項(xiàng)目提供長(zhǎng)期增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)投資小對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求低收益固定不具有長(zhǎng)期性北京養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式案例分分析北京市場(chǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式式案例說明1.持有經(jīng)營(yíng)2.出售+出租太申祥和山莊3.出售東方太陽(yáng)城萬(wàn)科幸福匯北京太陽(yáng)城壽山福海將府莊園曜陽(yáng)國(guó)際愛慕家愛慕家香山腳下海淀區(qū)香山新營(yíng)營(yíng)20號(hào)太申祥和昌平區(qū)中關(guān)村生生命科技園壽山福海北京石景山區(qū)雙雙峪路23號(hào)北京持有經(jīng)營(yíng)案案例太申祥和愛慕家壽山福海特點(diǎn)集綜合養(yǎng)生/會(huì)議/餐飲等業(yè)態(tài)為一體的度假村高端小型度假性養(yǎng)老公寓接近美國(guó)獨(dú)立生活社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，中式建筑風(fēng)格規(guī)模占地：10萬(wàn)，總建面：6萬(wàn)占地27畝，總建面9000平，270張床總建面2.66萬(wàn)，550張床運(yùn)營(yíng)模式持有運(yùn)營(yíng)持有運(yùn)營(yíng)持有運(yùn)營(yíng)收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)20-50萬(wàn)，1-3年內(nèi)無月費(fèi)，餐飲、醫(yī)療等服務(wù)需自費(fèi)會(huì)員費(fèi)60-150萬(wàn)，2009年月費(fèi)8000-16000/套，現(xiàn)3500-10000月/套；押金5-8萬(wàn)，床位費(fèi)1000-3600元/床，餐費(fèi)服務(wù)費(fèi)自理客戶定位中端養(yǎng)生、度假客戶定位高端客戶為主以西部城區(qū)內(nèi)的中端客戶為主土地獲取采用租地模式，運(yùn)營(yíng)成本較低租軍產(chǎn)建筑設(shè)施改造，前期投入裝修裝飾成本土地為工業(yè)用地，地價(jià)低建筑形態(tài)中式古典風(fēng)格，雙層圍合公寓多層廊式公寓，內(nèi)部采用美式裝修風(fēng)格中式風(fēng)格，連廊式多層公寓；植物溫室中庭是最大亮點(diǎn)入住情況2002年10月正式開業(yè)，現(xiàn)會(huì)員1000余名，常住會(huì)員500多名。太醫(yī)館和度假酒店為主營(yíng)業(yè)務(wù)18個(gè)月入住46戶，現(xiàn)常駐80人，收費(fèi)較高，市場(chǎng)接受度差，目前入住率32%17個(gè)月入住144床，2年一期住滿；2010年推出二期，現(xiàn)入住率90%北京持有經(jīng)營(yíng)案案例經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)分分析太申祥和愛慕家壽山福?；A(chǔ)配套房間設(shè)應(yīng)急呼叫系統(tǒng)每天專人打掃衛(wèi)生和護(hù)理餐飲中心學(xué)習(xí)健身區(qū)域社團(tuán)活動(dòng)豐富康樂中心為星級(jí)賓館專業(yè)營(yíng)養(yǎng)配餐提供心理咨詢和關(guān)愛提供家庭醫(yī)生護(hù)理照料24小時(shí)生活服務(wù)康娛服務(wù)餐廳服務(wù)生活服務(wù)老年樂工作室醫(yī)療特色太醫(yī)院：定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、中醫(yī)為主，會(huì)員可享受一年兩次免費(fèi)體檢常規(guī)門診會(huì)員可免掛號(hào)費(fèi)會(huì)員銷售優(yōu)惠費(fèi)率醫(yī)療綠色通道：與附近301億元建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，資源共享醫(yī)療服務(wù)、健康咨詢醫(yī)務(wù)室保健康復(fù)和醫(yī)療護(hù)理總結(jié)早期“養(yǎng)生度假概念”為題材的綜合運(yùn)營(yíng)養(yǎng)生度假項(xiàng)目，以太醫(yī)館為聞名京城。

養(yǎng)老公寓不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，僅為融資渠道之一?？偛靡ρ┰诿绹?guó)學(xué)習(xí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目引入國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不符，價(jià)格高依托香山風(fēng)景，定位高端的度假養(yǎng)老公寓引入國(guó)外風(fēng)投連鎖度假酒店服務(wù)人員與老人比：1:3逐漸成熟“小而精”的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，是目前養(yǎng)老市場(chǎng)上的新興明珠。北京持有有經(jīng)營(yíng)案案例經(jīng)營(yíng)營(yíng)要點(diǎn)分分析將府莊園園朝陽(yáng)區(qū)東東北五環(huán)環(huán)環(huán)鐵綠綠化帶內(nèi)內(nèi)曜陽(yáng)國(guó)際際密云京密密飲水渠渠源頭田田各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)壟莊子子村北京太陽(yáng)陽(yáng)城昌平區(qū)立立湯路30號(hào)，北臨臨溫榆河河北京租售售結(jié)合案案例將府莊園北京太陽(yáng)城曜陽(yáng)國(guó)際特點(diǎn)租賃集體土地、以出售使用權(quán)為主的養(yǎng)老項(xiàng)目全國(guó)首創(chuàng)“老年多元化居住社區(qū)”紅十字的連鎖品牌規(guī)模占地38萬(wàn)，總建面約12.8萬(wàn)占地42萬(wàn)，總建面30萬(wàn)占地13.74萬(wàn)，總建面6.72萬(wàn)銷售部分銷售五十年使用權(quán)，可銷售面積占58%，別墅73棟/家居式公寓228戶20萬(wàn)，住宅和別墅（40獨(dú)棟，2聯(lián)排）擁有70年使用權(quán)的永久會(huì)員：一次性出售房屋、每平方米銷售均價(jià)約為14000元。出租部分持有運(yùn)營(yíng)面積42%，其中兩棟短期公寓共288套已建成3萬(wàn),472間,近1000床位投入使用酒店式公寓82間/150個(gè)床位收費(fèi)模式會(huì)員費(fèi)公寓2萬(wàn)/別墅10萬(wàn)，月費(fèi)5000-9000元/套，餐飲/醫(yī)療等自理一次性繳納10-20萬(wàn)押金，月租金2300-3800元/月，水電餐飲單交會(huì)員費(fèi)10萬(wàn)元，短租月租4900-6500元，起租3個(gè)月，年租5.8萬(wàn)元/套，餐費(fèi)單交客戶定位中高端客戶為主中端中高端土地獲取租賃集體土地一期劃撥土地，二三期低價(jià)配套取得土地市場(chǎng)摘牌取得土地，樓面地價(jià)1104元/平方米建筑形態(tài)別墅、高板公寓別墅、高板、2萬(wàn)平人工湖洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排、躍層、酒店公寓入住情況一期已開放兩棟短租樓，一年內(nèi)入住率80%，2008年銷售別墅50年使用權(quán)，銷售率達(dá)90%以上銷售類已經(jīng)售罄，二手房?jī)r(jià)格14000，出租類入住率達(dá)90%以上2010年10月現(xiàn)房開盤，2011年4月售罄北京租售售結(jié)合案案例經(jīng)營(yíng)營(yíng)要點(diǎn)分分析將府莊園北京太陽(yáng)城曜陽(yáng)國(guó)際基礎(chǔ)配套綜合服務(wù)中心：供應(yīng)日常生活用品健身娛樂中心：含健身娛樂設(shè)施、餐廳、酒店中庭綠地、酒店、溫泉將身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心娛樂區(qū)設(shè)有娛樂設(shè)施全保姆服務(wù)餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)配套醫(yī)療特色醫(yī)療保健中心，與北京多家三甲醫(yī)院開通綠色通道護(hù)理中心、呼叫中心太陽(yáng)城老年醫(yī)療中心武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療中心（1.1萬(wàn)平方米）總結(jié)營(yíng)造高端養(yǎng)老生活氛圍，注重環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的打造；“產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)”放緩銷售速度，社區(qū)人口規(guī)模較小，后期配套運(yùn)營(yíng)壓力較大。項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年，以公建作為啟動(dòng)，資金困難是最大瓶頸7萬(wàn)平方米配套用于經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益金融創(chuàng)新反按揭和置換充分整合紅十字和城建兩大股東的資源優(yōu)勢(shì)按公益項(xiàng)目獲取土地，實(shí)際以銷售為主的贏利項(xiàng)目設(shè)一定比例公益床位專供革命先輩、傷殘軍人、勞動(dòng)模范等經(jīng)營(yíng)核心通過銷售收回投資，通過運(yùn)營(yíng)獲取長(zhǎng)期資產(chǎn)以及穩(wěn)定收益反按揭、、置換：目前已有有許多老老人對(duì)此此種銷售售方式表表示了濃濃厚的興興趣。從從中國(guó)的的國(guó)情來來說，“反按揭”或稱“反向抵押押貸款”是非常適適合的，，但若要要獲得長(zhǎng)長(zhǎng)足發(fā)展展，還有有待于金金融體系系對(duì)其確確認(rèn)。北京租售售結(jié)合案案例經(jīng)營(yíng)營(yíng)要點(diǎn)分分析東方太陽(yáng)陽(yáng)城順義區(qū)仁仁和鎮(zhèn)潮潮白河板板塊萬(wàn)科幸福福匯房山竇店店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府北側(cè)側(cè)200米北京全部部出售案案例東方太陽(yáng)城萬(wàn)科幸福匯特點(diǎn)以養(yǎng)老為營(yíng)銷題材的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模占地234萬(wàn)m2，總規(guī)劃面積80萬(wàn)m2占地面積：7.2萬(wàn)平方米，總建筑面積：16.4萬(wàn)平方米，1262戶運(yùn)營(yíng)模式全部為住宅產(chǎn)品銷售住宅產(chǎn)品全部銷售，大部分配套公建自持出租客戶定位以空港工業(yè)區(qū)為主的京城東北部中高端客戶中端客戶土地獲取住宅用地（含一類別墅用地）摘牌方式取得住宅70年產(chǎn)權(quán)，樓面地價(jià)4354元/平方米建筑形態(tài)別墅、洋房、多層公寓5—15層帶電梯低密觀景板式洋房，一梯兩戶去化速度2002-2004年，一期500套售罄（別墅/公寓），均價(jià)3880元/m2，二手房?jī)r(jià)格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，獨(dú)棟108戶/聯(lián)排231戶/公寓890套，均價(jià)9000元/m2，二手房?jī)r(jià)格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，獨(dú)棟125戶/公寓2000套，別墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日開盤，開盤均價(jià)10000元/平方米，開盤當(dāng)日銷售率83%，全部為80平方米兩居戶型，兩個(gè)月時(shí)間一期開盤的180套已全部售罄。北京全部部出售案案例經(jīng)營(yíng)營(yíng)要點(diǎn)分分析東方太陽(yáng)城萬(wàn)科幸福匯基礎(chǔ)配套東方嘉賓國(guó)際酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）商業(yè)一條街康體中心、各類球館、溫泉泳池5萬(wàn)平方米太陽(yáng)會(huì)所7個(gè)班的幼兒園菜地認(rèn)領(lǐng)，休閑娛樂餐飲服務(wù)設(shè)施2萬(wàn)平米配套，其中1.5萬(wàn)平米的老年公寓和活動(dòng)中心——“活躍長(zhǎng)者之家”醫(yī)療特色東方太陽(yáng)城醫(yī)院：功能完善的綜合性醫(yī)院其他：全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)、紅外無線安防等無總結(jié)環(huán)境提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的典型代表項(xiàng)目，高爾夫、水系、濕地、林場(chǎng)賦予項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值；

早期著名養(yǎng)老概念地產(chǎn)項(xiàng)目，潮白河岸邊的低密度超級(jí)大盤后期針對(duì)老年人的服務(wù)配套并不完善項(xiàng)目自身品質(zhì)較好，但周圍環(huán)境惡劣萬(wàn)科進(jìn)駐老年地產(chǎn)的實(shí)驗(yàn)作品北京全部部出售案案例經(jīng)營(yíng)營(yíng)要點(diǎn)分分析位置大多多都較偏偏遠(yuǎn)，區(qū)區(qū)位不理理想，只只能注重重項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部環(huán)境境營(yíng)造建筑形式式多為多多層公寓寓，有部部分通過過獨(dú)棟別別墅和四四合院形形式提升升價(jià)值注重老年年人專用用設(shè)施的的細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)，如如無障礙礙通道、、緊急報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、室內(nèi)內(nèi)扶手、、風(fēng)雨連連廊等出租、出出售和租租售結(jié)合合的方式式，通過過出售快快速收回回投資，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流平平衡針對(duì)老人人出售的的公寓僅僅出售使使用權(quán)，，出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的多多演變?yōu)闉樯唐贩糠?，而老老年公寓寓特征不不明顯出租多采采用會(huì)員員制或繳繳納押金金的形式式進(jìn)行預(yù)預(yù)交，按按月收取取月租費(fèi)費(fèi)。多設(shè)置醫(yī)醫(yī)療中心心或社區(qū)區(qū)醫(yī)院，，注重醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施均設(shè)有康康體會(huì)所所，滿足足老人活活動(dòng)、娛娛樂需求求均有餐飲飲服務(wù)、、家政保保潔服務(wù)務(wù)、組織織多種社社團(tuán)活動(dòng)動(dòng)開發(fā)建設(shè)設(shè)配套服務(wù)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式式北京案例例特點(diǎn)總總結(jié)對(duì)企業(yè)開開發(fā)養(yǎng)老老地產(chǎn)的的建議Part5企業(yè)為什什么要開開發(fā)養(yǎng)老老地產(chǎn)？？其機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)在哪哪里？機(jī)會(huì)一老齡人口口增長(zhǎng)速速度快，，城市空空巢家庭庭比例增增加過快快，對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的需求求增加。。數(shù)據(jù)來源源：2000年全國(guó)第第五次人人口普查查報(bào)告；；2010年全國(guó)第第六次人人口普查查報(bào)告全國(guó)老齡齡人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表2010年至2050年，中中國(guó)60歲以上上的人口口將由現(xiàn)現(xiàn)在的12.3%上升升到31.1%，到2015年的未未來5年年，中國(guó)國(guó)老年人人口將達(dá)達(dá)2億，，占總?cè)巳丝诘?5%。。在廣州州，60歲以上上老人在在2007年突突破了100萬(wàn)萬(wàn)大關(guān)。。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)在世界人人口老齡齡化的大大趨勢(shì)下下，中國(guó)國(guó)呈現(xiàn)老老齡人口口多、增增長(zhǎng)速度度快的特特點(diǎn)，人人口倒金金字塔結(jié)結(jié)構(gòu)開始始出現(xiàn)，，中國(guó)步入入老齡化化社會(huì)，，并呈現(xiàn)現(xiàn)老齡人人口多，，速度增增長(zhǎng)快的的特點(diǎn)人口環(huán)境境：目前中國(guó)國(guó)60歲及以上上老年人人口達(dá)1.44億人，占占總?cè)丝诳诘?1.03%，占到世世界老年年人口的的1/5。中國(guó)老老齡化發(fā)發(fā)展迅速速。65歲以上老老年人占占總?cè)丝诳诘谋壤龔?％提升到到14％，發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家大大多用了了45年以上的的時(shí)間。。中國(guó)只只用27年就可以以完成這這個(gè)歷程程。——摘自《2006年中國(guó)人人口老齡齡化發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)研究究報(bào)告》50-60歲人口基數(shù)大,這部分人馬上步入老年階段養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)城市空巢巢家庭比比例加劇劇，農(nóng)村村青年勞勞動(dòng)力大大量外出出，導(dǎo)致致家庭養(yǎng)養(yǎng)老問題題嚴(yán)重；；而社會(huì)會(huì)保障體體系目前前還不完完善,政府政策策支持社社會(huì)資本本參與養(yǎng)養(yǎng)老問題題的解決決我國(guó)社會(huì)會(huì)保障體體系不完完善，無無足夠資資金發(fā)展展老齡事事業(yè)?！笆逦濉币?guī)劃劃綱要提提出，鼓鼓勵(lì)社會(huì)會(huì)資本興興辦具有有護(hù)理功功能的養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，，提倡'適居養(yǎng)老老'概念”財(cái)政部和和稅務(wù)總總局《關(guān)于對(duì)老老年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)有有關(guān)稅收收政策問問題的通通知》（財(cái)稅〔2000〕97號(hào)）；2006年頒發(fā)的的《國(guó)務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)國(guó)老齡委委辦公室室和發(fā)展展改革委委等部門門關(guān)于加加快發(fā)展展養(yǎng)老服服務(wù)業(yè)意意見的通通知》（國(guó)辦發(fā)發(fā)〔2006〕6號(hào)）；2009.4.1海南政協(xié)協(xié)提案《關(guān)于大力力推進(jìn)我我省異地地養(yǎng)老度度假項(xiàng)目目建設(shè)的的建議》。“空巢””老人（（即獨(dú)居居老人和和僅與配配偶居住住在一起起的老年年人）迅迅速增加加。關(guān)于老年年人居住住情況調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示，，“三代代同堂””式的傳傳統(tǒng)家庭庭越來越越少，““四二一一”的人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)（一對(duì)對(duì)夫婦同同時(shí)贍養(yǎng)養(yǎng)４個(gè)老老人和１１個(gè)小孩孩）愈加加明顯。。隨著城城市化的的發(fā)展和和人民生生活方式式的變化化，空巢巢老人的的比例還還將進(jìn)一一步增加加。城鄉(xiāng)老齡齡人口差差異被填填平，農(nóng)農(nóng)村養(yǎng)老老問題嚴(yán)嚴(yán)重。農(nóng)村青年年勞動(dòng)力力大量外外出，導(dǎo)導(dǎo)致家庭庭養(yǎng)老功功能降低低。人口口流動(dòng)已已經(jīng)填補(bǔ)補(bǔ)了城鄉(xiāng)鄉(xiāng)在老齡齡化程度度上的差差異：鄉(xiāng)鄉(xiāng)村年齡齡在65歲及以上上人口的的比例達(dá)達(dá)到8.1%，已經(jīng)高高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)二老年消費(fèi)費(fèi)者收入入提高，，消費(fèi)能能力增強(qiáng)強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，未來來具有高高消費(fèi)能能力的老老年群體體將會(huì)凸凸現(xiàn)隨著收入入結(jié)構(gòu)的的多元化化，未來來老年人人的收入入將不再再是過去去單一的的退休補(bǔ)補(bǔ)貼，投投資、保保險(xiǎn)等收收益也將將納入老老年人收收入構(gòu)成成中去。。未來老年年人收入入水平的的提高，，為老年年住宅產(chǎn)產(chǎn)品提供供了強(qiáng)大大的消費(fèi)費(fèi)支持。。受惠于改改革開放放，如今今老年人人的收入入和儲(chǔ)蓄蓄已有顯顯著增加加。根據(jù)據(jù)中國(guó)老老齡科學(xué)學(xué)研究中中心調(diào)查查，當(dāng)前前城市老老年人中中42.8%擁有儲(chǔ)蓄蓄存款，，2010年我國(guó)老老年人口口總體消消費(fèi)規(guī)模模超過1.4萬(wàn)億元。。當(dāng)前，我我國(guó)的新新型福利利模式正正處于由由福利型型向產(chǎn)業(yè)業(yè)型過渡渡階段中中。到2010年我國(guó)僅僅離退休休人員可可用于購(gòu)購(gòu)買住住宅的資資金總額額就突破破8000億元，而到了了2020及2030年，估計(jì)計(jì)這個(gè)金金額分別別可達(dá)2.8萬(wàn)億元及及7.3萬(wàn)億元，，可見國(guó)國(guó)內(nèi)老年年住宅的的市場(chǎng)需需求十分分強(qiáng)勁，，市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?。。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)三國(guó)內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)的的開發(fā)供供應(yīng)量不不足福利性養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)不不足，2010年，居住住在福利利性質(zhì)的的養(yǎng)老機(jī)機(jī)構(gòu)人數(shù)數(shù)不足高高齡人口口總數(shù)的的0.54%。贏利性性養(yǎng)老地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)不足:國(guó)內(nèi)開發(fā)發(fā)的養(yǎng)老老地產(chǎn)較較少，做做得成功功的少。。數(shù)據(jù)來源源：策略略研究周周報(bào)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)四政策的支支持，““適居養(yǎng)養(yǎng)老”概概念的提提出財(cái)政部和和稅務(wù)總總局《關(guān)于對(duì)老老年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)有有關(guān)稅收收政策問問題的通通知》（財(cái)稅〔2000〕97號(hào)）；2006年頒發(fā)的的《國(guó)務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)國(guó)老齡委委辦公室室和發(fā)展展改革委委等部門門關(guān)于加加快發(fā)展展養(yǎng)老服服務(wù)業(yè)意意見的通通知》（國(guó)辦發(fā)發(fā)〔2006〕6號(hào)）；2009.4.1海南政協(xié)協(xié)提案《關(guān)于大力力推進(jìn)我我省異地地養(yǎng)老度度假項(xiàng)目目建設(shè)的的建議》?！笆逦濉币?guī)劃劃綱要提提出，鼓鼓勵(lì)社會(huì)會(huì)資本興興辦具有有護(hù)理功功能的養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，，提倡“適居養(yǎng)老老”概念。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)1.營(yíng)業(yè)稅：：養(yǎng)老院、、殘疾人人福利機(jī)機(jī)構(gòu)提供供的育養(yǎng)養(yǎng)服務(wù)，，婚姻介介紹，殯殯葬服務(wù)務(wù)取得的的收入免免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。依據(jù)《中華人民民共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅暫行條條例》2.所得稅：：對(duì)由民政政部門審審核批準(zhǔn)準(zhǔn),并核發(fā)《北京市養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)執(zhí)業(yè)許許可證》的老年服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)及核發(fā)發(fā)《社區(qū)服務(wù)務(wù)設(shè)施證證書》的社區(qū)服服務(wù)中心心的老年年服務(wù)中中心（含含為老年年人提供供服務(wù)的的場(chǎng)所）），暫免免征收企企業(yè)所得得稅。對(duì)于其他他部門和和單位、、個(gè)人主主辦的老老年服務(wù)務(wù)中心、、老年活活動(dòng)中心心，經(jīng)所所在地主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)參參照民政政部門審審核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行核核實(shí)，凡凡屬于福福利性、、非贏利利性的機(jī)機(jī)構(gòu)，暫暫免征收收企業(yè)所所得稅。。依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于老老年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)有有關(guān)稅收收政策的的通知》3.地方稅：：對(duì)政府部部門和企企事業(yè)單單位、社社會(huì)團(tuán)體體以及個(gè)個(gè)人等社社會(huì)力量量投資興興辦的福福利性、、非贏利利性的老老年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)暫暫免自用用房產(chǎn)、、土地、、車船的的房產(chǎn)稅稅、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅、、車船使使用稅。。依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于老老年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)有有關(guān)稅收收政策的的通知》4.財(cái)政補(bǔ)貼貼社會(huì)辦養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)每新建建一張養(yǎng)養(yǎng)老床位位，最高高補(bǔ)貼1.6萬(wàn)元，最最低補(bǔ)貼貼800元；每實(shí)實(shí)際入住住一位老老人，按按床位每每月補(bǔ)貼貼100元。（北北京）每新建一一張養(yǎng)老老床位，，補(bǔ)貼5000元，各區(qū)區(qū)縣根據(jù)據(jù)情況分分別追加加補(bǔ)貼。。（上海海）5.開發(fā)建設(shè)設(shè)在規(guī)劃、、建設(shè)、、稅費(fèi)減減免、醫(yī)醫(yī)療、用用地、用用水、用用電等方方面提出出了一系系列優(yōu)惠惠扶持政政策，鼓鼓勵(lì)和支支持企事事業(yè)單位位、民間間組織、、個(gè)人等等社會(huì)力力量投資資興辦養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)?！蛾P(guān)于支持持社會(huì)力力量興辦辦社會(huì)福福利機(jī)構(gòu)構(gòu)的意見見》養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)—稅收優(yōu)惠惠_享受優(yōu)惠惠政策案案例由于養(yǎng)老老住宅具具有社會(huì)會(huì)公益性性，一般般地方政政府會(huì)對(duì)對(duì)養(yǎng)老地地產(chǎn)項(xiàng)目目給予土土地、資資金等方方面的優(yōu)優(yōu)惠政策策。但是是由于國(guó)國(guó)家土地地法律法法規(guī)的限限制，以以及政府府劃撥給給企業(yè)的的土地沒沒有產(chǎn)權(quán)權(quán)等都為為項(xiàng)目的的后期運(yùn)運(yùn)作埋下下了障礙礙。上海親和和源得到了南南匯區(qū)政政府提供供的50年產(chǎn)權(quán)的的公建配配套用地地，土地地成本較較普通商商品住宅宅低很多多。政府府的政策策支持無無疑為企企業(yè)進(jìn)軍軍養(yǎng)老地地產(chǎn)解決決了高昂昂的成本本問題。。廣州頤年年園作為20世紀(jì)90年代的以以市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)為主主，政府府支持為為輔進(jìn)行行開發(fā)建建設(shè)的大大型創(chuàng)意意性公益益養(yǎng)老工工程，在在建設(shè)初初期得到到了廣州州市政府府土地和和資金的的支持。。廣州市市政府通通過設(shè)立立老年村村籌建處處全程參參與該項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)，并并劃撥500畝土地和和1400萬(wàn)元啟動(dòng)動(dòng)資金。。但是運(yùn)運(yùn)作混亂亂，最終終，廣州州市民政政局退出出該項(xiàng)目目，市政政府先前前給予的的各項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠政策策全部取取消，按按照純粹粹的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)的的標(biāo)準(zhǔn)重重新核算算該項(xiàng)目目的地價(jià)價(jià)及所需需繳納的的各種費(fèi)費(fèi)用。杭州金色色年華：民營(yíng)公公助，在在土地方方面也享享受到來來地方政政府的優(yōu)優(yōu)惠政策策，只支支付了土土地的拆拆遷、補(bǔ)補(bǔ)償?shù)韧镣恋厝〉玫觅M(fèi)用，，由于沒沒有繳納納土地出出讓金，，土地性性質(zhì)屬于于行政劃劃撥，不不能進(jìn)行行出售，，導(dǎo)致企企業(yè)資金金占用時(shí)時(shí)間太長(zhǎng)長(zhǎng)，利潤(rùn)潤(rùn)較低，，面臨的的風(fēng)險(xiǎn)也也較大。。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)企業(yè)開發(fā)發(fā)養(yǎng)老地地產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有哪哪些？新興市場(chǎng)場(chǎng)不穩(wěn)定定消費(fèi)客群群需要引引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)一老年地產(chǎn)產(chǎn)作為一一個(gè)新興興的市場(chǎng)場(chǎng)自然要要面對(duì)新新興市場(chǎng)場(chǎng)所要面面對(duì)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由由于人們們對(duì)這一一產(chǎn)業(yè)還還不熟悉悉，所以以可能需需要一個(gè)個(gè)適應(yīng)期期，再加加上老年年人風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)很很強(qiáng)，行行事謹(jǐn)慎慎等原因因，老年地產(chǎn)產(chǎn)的投資資者可能能出現(xiàn)面面對(duì)著巨巨大的消消費(fèi)群體體卻賣不不出房子子的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政策優(yōu)惠惠無監(jiān)管管保障由于老年年地產(chǎn)的的帶有一一定的社社會(huì)福利利性質(zhì)，，所以政政府的政政策扶持持對(duì)老年年地產(chǎn)的的發(fā)展至至關(guān)重要要，也是是老年地地產(chǎn)的投投資者首首要考慮慮的問題題之一。。一般來說說，政府府會(huì)在稅收、土土地的取取得、貸貸款政策策等方面面給投資者者提供政政策上的的優(yōu)惠。。在我國(guó)國(guó)，雖然然在從目目前的情情況來看看，老年年地產(chǎn)的的投資者者確實(shí)獲獲得了政政府多多多少少的的支持，，但并沒有有任何機(jī)機(jī)構(gòu)可以以對(duì)養(yǎng)老老地產(chǎn)開開發(fā)過程程中優(yōu)惠惠措施提提供監(jiān)管管保障。。這種無無保障的的政策優(yōu)優(yōu)惠是養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)投資者者面臨的的重要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)二養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于開發(fā)發(fā)商來說說，最熟悉的的商業(yè)模模式是：：買地、、建房、、出售或或持有。。養(yǎng)老地地產(chǎn)的不同在在于，贏利更依依靠后期期的運(yùn)營(yíng)營(yíng)。目前傳統(tǒng)統(tǒng)的養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)基基本屬于于虧損或或者微利利狀態(tài)，，大都需需要民政政部門的的補(bǔ)貼才才能維持持運(yùn)轉(zhuǎn)。。而當(dāng)前國(guó)國(guó)家倡導(dǎo)導(dǎo)的是““以居家家養(yǎng)老為為主”的的政策，，全國(guó)有