論品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)建造成本的精細化管理

論品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)建造成本的精細化管理摘要：房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，其具有固定性、耐久性、多樣性等特征，房地產(chǎn)市場是一個資金量大、風險高、周期長且影響因素復雜的特殊市場。在滿足了最基本的住的要求后，消費者整體消費要求提高，要想在這個市場占有一席之地，必須走品質(zhì)化產(chǎn)品的道路，要站在消費者的角度上從消費者的真實需求出發(fā)，充分考慮整體房產(chǎn)的舒適性、安全性、環(huán)保性（節(jié)能性）等才能被最終消費者所認可。我們將房地產(chǎn)企業(yè)的成本分為土地成本、建造成本、財務成本和銷售成本四大塊，本文要討論的是房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本的精細化管理。房地產(chǎn)企業(yè)建造成本的精細化管理主要包括制度的建設、團隊建設管理提高團隊技能及重視設計環(huán)節(jié)、重視利用優(yōu)勢資源、重視溝通協(xié)調(diào)與反饋，同時緊緊圍繞全面預算管理體系，實施好招標管理辦法、工程合同管理辦法、合約規(guī)劃及管理辦法、預決算管理辦法、簽證管理辦法、戰(zhàn)略合作管理辦法、供應商后評估管理辦法及保修金管理辦法等八大管理辦法。關鍵詞：品質(zhì)房地產(chǎn)；建造成本；精細化管理1、品質(zhì)房地產(chǎn)1.1什么是品質(zhì)房地產(chǎn)品質(zhì)地產(chǎn)一般是指由于自身具有良好的內(nèi)外品質(zhì)而為外界所認同的房地產(chǎn)。由于外部品質(zhì)有許多局限性，開發(fā)商多從內(nèi)部品質(zhì)進行著手，加強房地產(chǎn)產(chǎn)品的自身屬性，例如，舒適度，安全度，美觀度、環(huán)保度等。例如最近非常熱議的朗詩房產(chǎn)，其立足綠色科技地產(chǎn)這一細分市場，通過應用綠色建筑科技手段，實現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適、安全、經(jīng)濟等住宅功能，提升住宅產(chǎn)品的人性化指標。筆者所在公司也組織技術造價人員參觀學習過其樓盤，對其外墻系統(tǒng)、屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)、外窗系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、混凝土天棚輻射系統(tǒng)、置換新風系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)進行深入研究，與各專業(yè)單位進行方案討論并進行工程成本的估算，在這里我們不討論其系統(tǒng)的可行性，就其先期投入的成本來說一定是遠遠高于其他未使用此系統(tǒng)的樓盤的。當然朗詩的定位可能只代表了目前一部分消費者的要求，未來隨著人們對品質(zhì)的要求，新產(chǎn)品新系統(tǒng)會不斷出現(xiàn)，工程成本也會越來越高，面對這樣一個競爭激烈的行業(yè)，加強對建造成本的精細化管理至關重要。1.2品質(zhì)房產(chǎn)與建造成本的關系品質(zhì)房產(chǎn)與建造成本其實是矛盾的關系，因為要建造好品質(zhì)的房產(chǎn)項目建造成本必定上升，但品質(zhì)房產(chǎn)是市場的需要，如何既要品質(zhì)又要很好地控制建造成本才是關鍵，從1.1這個簡單的例證中就證明了兩者可以找出統(tǒng)一點，2.建造成本的范圍筆者此次要討論的建造成本是不包括土地成本、財務成本和銷售成本的。根據(jù)行業(yè)內(nèi)的慣例，一般將房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本分為五個部分：①前期建設準備費，主要包括：可行性研究費、立項報建費、勘察費、設計技術費、監(jiān)理費、保險費、審價費、三通一平費、觀測監(jiān)測費、其他技術服務費。②建安工程費，它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。③配套設施費，包括供水、供電、供氣、排水、電信、電視、智能化、消防、門牌信箱通郵費等工程費用。④附屬工程費，包括環(huán)衛(wèi)設施、景觀綠化、小區(qū)道路標識、休閑設施等。⑤交付使用費，包括建筑面積的測量、產(chǎn)權登記、他項權證登記、維修基金、一房一驗及前期物業(yè)管理費等。此部分費用是除土地成本之外最大的一部分成本了，而且品質(zhì)要求越高，此部分建造成本也越高。3.建造成本的精細化管理3.1在品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)中必須對建造成本進行精細化管理企業(yè)注重了品質(zhì)獲取差異優(yōu)勢，滿足了消費者提高生活質(zhì)量的需要只是走了第一步，因為光有品質(zhì)控制沒有成本控制，不能形成價格優(yōu)勢，市場接受度也不會高。建造成本的精細化管理簡單說就是在品質(zhì)這個標準下建立一個成本管理的目標，并通過完善的制度、優(yōu)秀的團隊及完善的溝通協(xié)調(diào)實現(xiàn)此目標。3.2建造成本的精細化管理的制度化管理筆者在工作中不斷總結各種經(jīng)驗教訓并汲取了同行的先進經(jīng)驗，制定了目前在就職公司實施的全面預算管理體系，并針對此體系建立了保障其實施的招標管理辦法、工程合同管理辦法、合約規(guī)劃及管理辦法、預決算管理辦法、簽證管理辦法、戰(zhàn)略合作管理辦法、供應商后評估管理辦法及保修金管理辦法等八大管理辦法。3.2.1全面預算管理體系的精細化管理全面預算管理體系的建立是精細化管理的龍頭，是建造成本管理的核心，所有的成本控制都是圍繞這個龍頭開展的。因此這個體系建立的準確度直接影響到整個項目的建造成本，但是也由于每個項目都具有自己特別的屬性及市場的多變性，這個體系建造成本的精確度是最難把握的。根據(jù)工程建設周期，全面預算管理體系分為五個階段，分別為設計估算成本、初步設計概算成本、施工圖預算成本、施工期合同成本及決算期成本。這五個階段的成本環(huán)環(huán)相扣一級比一級準確，可以隨著設計施工的深入及時動態(tài)地了解建造成本及進行比對，如果此級成本比上級成本有較大變動，馬上分析原因修正成本，同時如偏離單項或者積累超過公司預警線的馬上反饋信息至相關管理層，以便及時修正設計優(yōu)化施工方案，控制建造成本。3.2.2合約規(guī)劃及管理的精細化管理對于房地產(chǎn)項目來說，所有的重大經(jīng)濟活動的實施均從合同會簽開始，因此從某種意義上來說“合同管好了，成本自然可以控制”。具體來說合約規(guī)劃先分解出合同大類再將合同細分為各層級的明細合同。在招投標之前相應的合同規(guī)劃務必分解到位。例如下表，就是用全面預算管理體系中的施工圖預算成本與施工期合同成本的對比。此表反饋出兩項主要信息：（1）電配套合同與電信配套合同的主要內(nèi)容。根據(jù)項目實際情況可以按此內(nèi)容簽訂合同，不管幾個合同只要合約中內(nèi)容完整合約就算完成，少于此內(nèi)容和超出此內(nèi)容的合同均要分析原因，少于此內(nèi)容有可能暫時未支出將來還要發(fā)生成本支出，多于此內(nèi)容要分析發(fā)生原因判斷是否因操作原因發(fā)生成本失控現(xiàn)象。（2）施工期合同成本與原施工圖預算期成本對比有變動。電配套的合同期成本少于施工圖預算成本且合約內(nèi)容完整，則結論為個體項目招標后充分競爭結果。而電信配套費合同期成本遠遠大于原施工圖預算期成本，經(jīng)過分析原因為因配套升級政府政策性調(diào)整原因造成，同時此調(diào)整會涉及今后所有項目，因此成本管理部門應同時修正成本數(shù)據(jù)庫資料，修正其他項目成本預期。因此通過合約規(guī)劃與全面預算管理體系進行動態(tài)的對應，能及時反映項目實施過程中的動態(tài)成本，及時發(fā)現(xiàn)并進行預警，確保項目總成本在目標控制范圍之內(nèi)，將項目開發(fā)風險降低到最低。3.2.3招標管理辦法的精細化管理作為開發(fā)商控制成本最好的方法就是招標了，只有通過招標才能讓成本真正控制到有競爭力的市場價。3.2.3.1制定招標計劃眾所周知，項目一旦開工就如同劍在弦上，拖延一天工期對成本的影響都是非常大的，所以按照項目進度制度招標計劃是整個招標工作的主線，有了這個計劃可以有重點的安排專業(yè)人員進行工作，平衡工作量，尤其是在多個項目同時進行時可以分出輕重緩急。3.2.3.2投標入圍名單入圍名單的選擇直接影響到最終的產(chǎn)品品質(zhì)及中標價格，所以先對房產(chǎn)品質(zhì)進行定位，然后找相對應的能做好產(chǎn)品的投標方來進行競爭。所以在整個的成本管理中還有一個供應商后評估管理辦法，通過這個體系，通過以以往項目的積累，留下好的供應商或者施工單位在其他項目中充分競爭。3.2.3.3招標技術要求招標中的技術要求決定成本，因此設計部門必須保證設計質(zhì)量必須達到一定的深度，這樣才能將工程施工中的設計變更或因設計原因引起的索賠降到最低風險才能有效地降低工程變更的發(fā)生，從而控制建造成本?？墒怯捎谝恍┰O計院或者設計部門的專業(yè)缺失或者對新技術新設備的信息不充分往往會造成設計陳舊或者不具備競爭性的情況發(fā)生，因此招標技術方面的精細化管理中的重要一條就是，將招標工作提前到方案階段，針對專業(yè)性較強的項目先進行方案招標，在這個階段成本管理部門僅作為組織方和參與方介入，邀請各專業(yè)廠方或者施工單位提出最有利于招標方的方案供設計及技術部門審核，同時提供配套該方案的建造成本參考，等到設計技術部門進行充分比選找到最適合應該項目的方案后，成本管理部門再根據(jù)此統(tǒng)一的方案進行商務招標，這樣可以充分發(fā)揮了各專業(yè)單位的優(yōu)勢也避免了過于依賴設計單位，控制風險降低成本。例如筆者所在房產(chǎn)公司有一個樓盤在郊區(qū)，且此地因特殊的地理位置空氣中粉塵較多，當時銷售提出一個概念，是否可以加一個空氣過濾裝置以解決此問題提升樓盤品質(zhì)。根據(jù)這個要求，技術部門和成本部門開始進行市場調(diào)研，了解達到此功能的產(chǎn)品的市場情況。因為其樓盤位置的原因，區(qū)域銷售價不高，因此增加此功能所能承受的成本是非常有限的，同時還在考慮到使用成本，因此節(jié)能也是非常關鍵的。最后選擇了一款無動力自然新風入屋裝置，它是利用空氣流的自然循環(huán)產(chǎn)生室內(nèi)外負壓差來實現(xiàn)空氣的置換，其內(nèi)置的多層濾網(wǎng)和適性炭盒起到阻擋灰塵、吸附甲?和凈化室內(nèi)空氣的作用，而建造成本只增加0.5%且無使用成本。在這個大家都很關注pm2.5的時代這個產(chǎn)品在銷售的時候獲得了廣泛的好評，與周邊樓盤形成對比，成為亮點之一。這個成功的案例充分體現(xiàn)了技術部門與成本部門的合作，在達到功能的前提下控制了成本，說明了精細化管理的重要性。方案決定成本，系統(tǒng)決定成本，所以現(xiàn)在的成本管理越來越提前介入，從設計方案就參與進來是精細化管理的必要手段之一。3.2.4工程合同管理辦法的精細化管理合同是重要的經(jīng)濟文件，如果合約中涉及造價的條款約定不明確有岐義就會在結算時造成重大成本支出，因此在招標完成確定中標單位后。簽訂合同就更加重要了。合約的計價方式、包干范圍、過程變更處理的約定，合同附件的完整性，工期的約定，一個好的合同可以有效果地避免今后的各種糾紛索賠，為控制成本的重要環(huán)節(jié)。3.2.5預決算管理辦法首先是預算工作，預算的精確性直接影響到對項目預期利潤的估計，因此在預算階段必須充分收集資料并根據(jù)經(jīng)驗對人工材料等價格作出未來預期做出盡可能接近最終實際成本的預算。其實工程竣工后就會涉及到工程的結算工作，那么按合約的規(guī)定如何更加地控制成本呢，其實說來很簡單，就是嚴肅審定原始資料的完整性，深入項目現(xiàn)場，認真計算圖紙，研究報價分析，充分進行材料價格市場摸底，有理有據(jù)的談判，從而達到成本最低化。3.3團隊建設管理，提高團隊技能對于建造成本的精細化管理來說僅有制度是遠遠不夠的，好的制度必須有優(yōu)秀的團隊去執(zhí)行。好的管理不在于駕馭他人，而在于有足夠的管理智慧。管理者要用自己所掌握的技術知識和能力來提高整個團隊的效率，繼而完成任務。團隊管理不能只是出去吃吃飯做一做團隊建設什么的，更為重要的是實實在在地提高團隊的技能。有很多問題，都可以通過提高團隊的技能從而緩解，乃至根治。但是一個優(yōu)秀團隊的成長絕對不是一蹴而就的，需要管理者在工作中有意識地彌補團隊的技能“短板”，通過考量團隊成員個體的特點和技術特長合理安排工作，發(fā)揮每個人優(yōu)勢，讓團隊成員在快樂的工作中不斷提高技能。3.4重視設計環(huán)節(jié)、重視利用優(yōu)勢資源、重視溝通協(xié)調(diào)與反饋3.4.1設計環(huán)節(jié)的成本控制是最重要的控制第一環(huán)節(jié)根據(jù)西方一些國家的的分析，設計費用一般只相當于整個建造成本的1%以下，而這小于1%的費用對于工程造價的影響程度占75%以上。然而長期以來開發(fā)商忽視設計階段的造價控制或者是無法對此階段進行控制，而把管理的精力主要放在施工階段，注重對施工圖預算和結算階段的審核。其實工程設計階段是決定工程造價的關鍵階段，工藝、方案一經(jīng)確定，工程造價也就基本確定了。在目前以品質(zhì)取勝的房產(chǎn)大環(huán)境下，重視技術與經(jīng)濟的結合是既保品質(zhì)控制又保成本控制的唯一出路。3.4.1.1限額設計限額設計不是新鮮事物，但誰來限額，怎么限額？是開發(fā)商拍拍腦袋？還是設計院說我已經(jīng)達到最經(jīng)濟設計了？每個工程、每塊地甚至某一個工程細節(jié)要求都可能引起造價的不確定性。制定一個設計管理流程不難制定，但真正到位管理需要很多部門甚至是很多專業(yè)人士的支撐。設計過程里對估算、概算、預算都是由一定幅度變化要求的，所以就需要開發(fā)商的成本管理團隊及時地對設計成果所對應的成本進行動態(tài)跟蹤并及時反饋給設計部門，用以約束設計成果，要求設計院重視成本付出更多精力優(yōu)化方案。3.4.2標準化設計標準化產(chǎn)品是在工廠統(tǒng)一生產(chǎn)加工的，其可以合理配置資源充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟的作用，節(jié)約材料控制造價。因此在建造成本的精細化管理中，筆者所在的公司與一些專業(yè)的廠家建立長期戰(zhàn)略合作關系，先在同產(chǎn)品中進行招標競爭，在保證品質(zhì)的要求下進行價格競爭，再選取長期合作伙伴，這樣專業(yè)廠家在設計階段已經(jīng)介入，設計按項目需求設計出標準產(chǎn)品，以避免二次改造等成本增加的風險。例如，筆者所在公司的第一個別墅項目的天窗工程就是因為沒有進行標準產(chǎn)品的設計導致原設計預留洞口尺寸不對不能使用，只得進行二次改造，不但浪費人力物力后期還有滲漏的風險，會導致小業(yè)主的索賠，也會影響房產(chǎn)品質(zhì)的口碑。后來通過戰(zhàn)略合作，廠方因為減少了銷售成本給予了我們很大的優(yōu)惠，既很好地控制了成本又保證了品質(zhì)。3.4.2與施工單位的溝通也能控制成本隨著精細化的分工，施工單位的專業(yè)性越來越強，有