物業(yè)管理公司工程部職責(zé)制度與作業(yè)指導(dǎo)書

工程維保部職責(zé)目的為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術(shù)把關(guān)、技術(shù)服務(wù)和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進(jìn)物業(yè)保值升值。適用部門適用于本公司工程維保部職責(zé)配合新入住樓宇工程的驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時(shí)報(bào)告開發(fā)公司，督促承建商整改。對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗(yàn)收。審核各管理處設(shè)施設(shè)備更新改造方案和預(yù)算費(fèi)用，主持外判工程的招投標(biāo)活動(dòng)。編制公司設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)各管理處管理的設(shè)備維修的技術(shù)指導(dǎo)、安全運(yùn)行，組織開展紅旗設(shè)備、技術(shù)能手評(píng)比工作。負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、立卷、存檔及檔案管理工作。組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。審批客戶室內(nèi)裝修方案并負(fù)責(zé)裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請(qǐng)、批交、使用、結(jié)案工作。組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，負(fù)責(zé)向上級(jí)提交相關(guān)處理意見報(bào)告。指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng)工作，協(xié)助其整改完善。制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案，向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報(bào)告、樓檢講評(píng)、樓檢整改、督查驗(yàn)收中關(guān)于工程維修方面的工作報(bào)告，參與拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目的管理方案和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測(cè)算工作。負(fù)責(zé)各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)、維護(hù)工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無安全責(zé)任事故。完成上級(jí)交辦的其他工作。

工程維保部經(jīng)理職責(zé)目的為了加強(qiáng)對(duì)工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計(jì)劃實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。適用職位適用于本公司工程維保部經(jīng)理職責(zé)負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及督促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自范圍內(nèi)工作。負(fù)責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項(xiàng)目入住前接管驗(yàn)收，完善整改返修。負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案討論。負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)組織拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項(xiàng)目工程方面的討論和設(shè)施設(shè)備公共能源費(fèi)用測(cè)算工作。負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障事故的調(diào)查、鑒定工作并及時(shí)上報(bào)。負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門的聯(lián)系、公共關(guān)系工作。負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)單據(jù)等整理建檔工作。負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行和正常使用，負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作。負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。完成上級(jí)交辦的其他工作。

工程維保部工程師職責(zé)目的為了加強(qiáng)工程設(shè)施設(shè)備維修維保技術(shù)管理，審核維修技術(shù)方案，對(duì)重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。適用職位適用于本公司工程維保部工程師職責(zé)負(fù)責(zé)審核公司各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃、方案、技術(shù)可行性，編制工程部維修維保技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交竣工圖紙、技術(shù)資料等實(shí)施計(jì)算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫。負(fù)責(zé)各物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗措施方案,設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的審核。負(fù)責(zé)各物業(yè)拓展項(xiàng)目及參與招投標(biāo)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、功率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計(jì)并測(cè)算公共能源分?jǐn)傎M(fèi)用。協(xié)助公司對(duì)設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故報(bào)告的技術(shù)性問題分析鑒定。負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問題組織調(diào)研攻關(guān)。負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核，參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目中的壓力、計(jì)量表具的校驗(yàn)及特種設(shè)備的安全年審安排。負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問題的交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。完成上級(jí)交辦的其他工作。

工程維保部技術(shù)員職責(zé)目的為了加強(qiáng)工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，計(jì)劃的落實(shí)，指導(dǎo)項(xiàng)目管理處維修保養(yǎng)。適用職位適用于本公司工程維保部技術(shù)員職責(zé)負(fù)責(zé)配合、協(xié)助項(xiàng)目管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的實(shí)施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。參與物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收中的遺漏工程和不足問題統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。參與物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃及物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善方案的討論、制訂。協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作及參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問題。負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片，提出物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗合理化建議。完成上級(jí)交辦的其他工作。

工程維保部資料員職責(zé)目的為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。適用職位適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員職責(zé)負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。負(fù)責(zé)對(duì)工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進(jìn)行分類建帳，編號(hào)存檔，負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)資料輸入計(jì)算機(jī)管理。負(fù)責(zé)技術(shù)資料的節(jié)約，內(nèi)外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)往來文件、信件，做好會(huì)議記錄。負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待外來客戶。負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。負(fù)責(zé)本部門辦公用品的計(jì)劃、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。完成上級(jí)交辦的其他工作。設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書1.目的：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。2.適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個(gè)小區(qū)。3.引用文件：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。設(shè)施、設(shè)備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬于設(shè)備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。4.設(shè)施的分類房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱；機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房；停車場(chǎng)：汽車庫與自行車庫，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井；道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)?、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)；公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）；特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)部分；標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)；室外排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑；消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱、各式防火門；人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門；5.設(shè)備的分類配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線橋架。消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及浮球式限位控制開關(guān)等。風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門。供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)。特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)。空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）。通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）、網(wǎng)絡(luò)線路。輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)。6、計(jì)量設(shè)備萬用表、壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表、噪聲儀。

設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。三、引用標(biāo)準(zhǔn)：四、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容1設(shè)施的完好標(biāo)準(zhǔn)房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱。1.1.1物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂：表面平整，無裂縫、表面無不明孔洞、無異物，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和龜裂，無空鼓。表面為瓷磚的，無脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。1.1.2物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面：地面平整，無裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。1.1.3樓梯間：a、扶手能夠正常使用，平整無斷裂，無脫落。b、樓梯護(hù)欄固定牢固，無缺損，無斷裂。能夠正常使用。c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。玻璃無裂縫、無破損。d、窗前護(hù)欄安裝牢固，無斷裂，無銹蝕，油漆完好。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。f1.1.41.1.51.1.61.1.7屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無缺片、破損。天溝排水通暢，無堵塞。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地達(dá)到1.1.81.1.9信報(bào)箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房。1.2.1墻面及頂：表面清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和龜裂。無空鼓。頂面、墻角與墻底無滲水現(xiàn)象。各管道孔封堵嚴(yán)密無滲水。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無裸露的空盒。敷設(shè)于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。且各類線盒無滲水現(xiàn)象。無積塵、表面清潔、無大面積污染。1.2.2地面：水泥地面無空鼓、不起沙，無裂紋，表面平整。油漆地面應(yīng)當(dāng)表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒有超過平方米以上的脫落。瓷磚的地面瓷磚無破損、無缺損，且瓷磚必須為防滑瓷磚。靜電地板地面的應(yīng)當(dāng)靜電地板牢固無缺損、無破損，表面沒有嚴(yán)重的污染。各類地面都應(yīng)當(dāng)沒有異物突起。配電房及配電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。其他機(jī)站房?jī)?nèi)如果有水源，應(yīng)當(dāng)設(shè)有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機(jī)站房。排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。1.2.3各類機(jī)站房?jī)?nèi)各類標(biāo)識(shí)：有機(jī)站房名稱標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、設(shè)備銘牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，系統(tǒng)圖標(biāo)識(shí)、機(jī)站房布置標(biāo)識(shí)，擺放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識(shí)，如“配件區(qū)”等。安裝于表面的標(biāo)示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯(cuò)誤，固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動(dòng)、脫落，指示正確。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。1.2.4各類機(jī)站房?jī)?nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。滅火器外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。把手完整無開裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。手推式滅火器的推動(dòng)機(jī)械堅(jiān)固，推動(dòng)靈活。連接使用的接駁器完整。1.2.51.2.61.2.7配電房門口應(yīng)配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門口都應(yīng)當(dāng)設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既沒有變壓器也沒有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠板。1.2.8各機(jī)站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。窗戶無缺扇現(xiàn)象，各窗扇推拉靈活，配件齊全，關(guān)閉時(shí)嚴(yán)密，不滲水，能夠防止小蟲子的進(jìn)入。1.2.9配電房?jī)?nèi)的絕緣地墊：分布于各類配電屏、配電柜的四周，表面平整，無開裂、無破損、無孔洞，寬度不得小于50公分，必須緊靠于各類配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無破損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動(dòng)物的進(jìn)入。有通風(fēng)孔的應(yīng)當(dāng)通風(fēng)孔通暢，無積塵，通風(fēng)孔應(yīng)當(dāng)加裝防護(hù)網(wǎng)，防止小動(dòng)物的進(jìn)入。接地排：如果機(jī)站房?jī)?nèi)設(shè)有接地排的（如配電房），有接地排的應(yīng)當(dāng)明裝于各墻面的墻底，離地10公分至20公分之間，接地排寬度不小于3公分，表面應(yīng)當(dāng)刷有黃綠或黃黑相間的油漆，各技撐點(diǎn)和各連接點(diǎn)都應(yīng)當(dāng)牢固可靠連接可靠。用接地電阻測(cè)試儀測(cè)量時(shí)阻值應(yīng)低于10歐姆，并要符合規(guī)范要求。停車場(chǎng)：包括汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。1.3.1汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、無破損、無不明洞口。墻面及頂清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上起皮、龜裂。1.3.2汽車庫與自行車庫的地面：平整，不起沙，無裂紋，不積水。1.3.3停車場(chǎng)內(nèi)的消防器材：按的要求。消防滅火器擺放在明顯和便于拿取的地方。。1.3.4墻面與頂?shù)墓芫€走線整齊，無拖、掛現(xiàn)象，符合施工規(guī)范要求。1.3.51.3.6采光井：井壁平整，無開裂，內(nèi)無雜物。排水通暢。道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)ぁ⒔ㄖ∑?、各類景觀橋、路阻、路樁。1.4.1小區(qū)道路：路面平整，無破損，無積水。1.4.2路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。1.4.3小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。圍墻表面的瓷磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。采用圍欄形式的，欄桿整齊，無斷裂，固定牢靠，油漆完好，無銹蝕。1.4.4小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料表面無污染，瓷磚表面粘貼牢靠，無脫落。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應(yīng)懸掛整齊，不歪斜。1.4.5各類坡道：坡道平整，無開裂、破碎。1.4.6各式雨篷：不漏水，不開裂，固定牢靠，1.4.71.4.8小區(qū)內(nèi)建筑小品：雕塑應(yīng)完好，固定平穩(wěn)，無安全隱患，表面的文字清晰，無錯(cuò)字、缺字、少字現(xiàn)象。長(zhǎng)廊或木制品堅(jiān)固，無松動(dòng)，連接牢固，無安全隱患，無斷裂、腐爛現(xiàn)象。假石、假山1.4.9各類景觀橋：水泥橋應(yīng)堅(jiān)固，橋體無開裂，無裂縫、橋面平整，木質(zhì)橋應(yīng)堅(jiān)固，木材質(zhì)地細(xì)密不開裂，無腐爛，木質(zhì)表面平整，無破損和安全隱患。1.4.10清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)；1.5.1垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完好、無脫落，有蓋的能夠正常使用。有聯(lián)動(dòng)裝置的，聯(lián)動(dòng)性能穩(wěn)定，工作可靠。1.5.2垃圾車：車體整潔，活動(dòng)蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平直，車輪轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無斷裂。1.5.3拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。1.5.4垃圾場(chǎng)：符合環(huán)保要求。公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）。1.6.1能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固定牢靠。起連接作用的部連接牢靠。各配件齊全，油漆完好。轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)加注潤(rùn)滑。1.6.2周圍的警示牌和使用須知等標(biāo)牌：參照標(biāo)識(shí)的要求。特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各類水景池（基礎(chǔ)部分）。1.7.1消防水箱、蓄水池：池體本身無漏水、滲水現(xiàn)象。管道與水池的連接處無滲水現(xiàn)象。浮球閥或水位控制器性能良好，活動(dòng)正常。排污閥與進(jìn)水閥開啟、關(guān)閉靈活。1.7.2泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。無任何裂縫，不滲水、不漏水。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無斷裂、破損，鋪設(shè)平整。1.7.3生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。箱體四周清潔無雜物。箱體與各管道的連接可靠，無滲水、漏水。檢查口的蓋板封閉嚴(yán)密，用鎖鎖住。設(shè)備無銹蝕。在水箱水質(zhì)檢測(cè)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的使用周期內(nèi)使用。1.7.4標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、機(jī)站房標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌；1.8.1各類固定標(biāo)識(shí)牌：安裝于室外的標(biāo)識(shí)牌文字清晰，無錯(cuò)誤，安裝平整、牢固，外觀無破損、油漆無脫落，具備防水性能。安裝于表面的標(biāo)示牌文字清晰，無錯(cuò)誤，固定牢靠，無磨損、松動(dòng)、脫落，指示正確。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。1.8.2臨時(shí)標(biāo)識(shí)牌：指“正在維修，請(qǐng)勿使用”、大理石道路上“雨天路滑，請(qǐng)您當(dāng)心”、舉辦一些活動(dòng)時(shí)的提示牌“XXX地方，請(qǐng)上X樓”或“辦理XX事項(xiàng)，向前左轉(zhuǎn)”等。這些標(biāo)識(shí)牌無破損，固定或粘貼牢靠，無錯(cuò)字、字跡清晰、內(nèi)容明確。并且是針對(duì)正在發(fā)生的事情，在事情結(jié)束之后，這些標(biāo)牌將拆除。1.8.3移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬或非金屬支架、標(biāo)牌、展板，有機(jī)玻璃板、易拉寶等。移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌本體堅(jiān)固，無翹曲變形。外觀完好，無破損、有油漆的油漆保持完好。室外給排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑；1.9.1外排管道：通暢、無淤積、無堵塞。1.9.2化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。1.9.3雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損。井壁井底無嚴(yán)重?fù)p壞，無嚴(yán)重漏水。1.9.4管井蓋：完整，無開裂。在草坪中的管井蓋外表面應(yīng)油漆成綠色。路面的管井蓋油漆成黑色。1.9.5明暗溝：進(jìn)出水通暢、溝內(nèi)無積水和淤泥、無鼠洞，無塌陷。溝蓋無缺損，無斷裂，無嚴(yán)重銹蝕。1.9.6集水坑：坑體無塌陷，坑體四壁平整?？觾?nèi)無碎石，無雜物和淤泥淤集。位于地表面的應(yīng)加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴(yán)密。1.9.7給水管道：公共場(chǎng)所的所有給水總管、支管、水閥，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。給水通暢。各閥門無銹蝕，開、關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密。對(duì)于露出地表的給水管道在冬季（12月、1月、2月）有防凍措施。對(duì)于業(yè)主的生活用水，表前由市政供水公司負(fù)責(zé)，表后由業(yè)主負(fù)責(zé)。消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱、各式防火門；1.10.1室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表面紅色油漆完好，無銹蝕。用消防扳手打開關(guān)閉的閥門后能迅速打出有一定壓力的水流。1.10.21.10.3滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險(xiǎn)作用的開口銷插入可靠。把手完整無開裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。手推式滅火器的推動(dòng)機(jī)械堅(jiān)固，推動(dòng)靈活。連接使用的接駁器完整。1.10.4各式防火門：開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門器的應(yīng)當(dāng)能夠自動(dòng)關(guān)閉。人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門；1.11.1集氣室、進(jìn)、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂表面平整，無裂縫。有瓷磚的表面，瓷磚無脫落、無破損。室內(nèi)沒有人防規(guī)定以外的其他管線洞口。室內(nèi)無雜物。有燈光照明的按設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。1.11.2密閉門：門開關(guān)轉(zhuǎn)輪上都抹有黃油進(jìn)行潤(rùn)滑，把手轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，把手定、限位上都裝有開口銷，門轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，能夠密閉。要求找開的密閉門，其外角下都有木塊進(jìn)行支撐。都用油漆刷成黃色，油漆無脫落、平整。1.11.3防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物堵塞，排水通暢。1.11.4二、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變；2.1.1高、低壓配電柜：進(jìn)線柜、計(jì)量柜、聯(lián)絡(luò)柜、出線柜、電容柜、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表面的各類元器件完好無缺損。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示燈能準(zhǔn)確指示工作狀態(tài)。柜內(nèi)空氣開關(guān)、計(jì)量?jī)x表、指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠。與供電回路操作有關(guān)的指示明顯準(zhǔn)確，如“開”、“?！?、“ON”、“OFF”、“嚴(yán)禁合閘”及回路的標(biāo)簽。2.1.2配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表面的各類元器件完好無缺損。電壓、電流表顯示正常。有指示燈的指示明亮正確。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠?？諝忾_關(guān)上回路標(biāo)簽正確、明顯。2.1.3電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表面各類元器件完好無缺損。柜內(nèi)空氣開關(guān)、保護(hù)裝置、主回路接觸器、控制線路、輔助工作回路電氣連接可靠，動(dòng)作靈敏、準(zhǔn)確。導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠。2.1.4照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。各開關(guān)標(biāo)志清楚，動(dòng)作靈活。2.1.52.1.6消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門2.2.1消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。電機(jī)和水泵啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響，運(yùn)行中電機(jī)不發(fā)燙。主泵啟動(dòng)后，可以將水壓打到額定壓力。主泵停機(jī)后管道能夠保壓，當(dāng)壓力低于時(shí)，增壓泵自動(dòng)補(bǔ)壓。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤(rùn)滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關(guān)閉。管道上的壓力表完好，在檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。系統(tǒng)末端完全打開放水閥后消防警鈴能夠報(bào)警。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按的要求。2.2.2.2.3消防泵供水系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運(yùn)行。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動(dòng)后，根據(jù)不同的控制區(qū)域可以將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點(diǎn)能夠保持壓力在以上。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤(rùn)滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關(guān)閉。壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.2.4消防增壓泵系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運(yùn)行。電機(jī)啟動(dòng)后運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲響，不發(fā)燙。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.2.5供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管道；2.3.1供水系統(tǒng)：自動(dòng)供水系統(tǒng)能夠自動(dòng)正常運(yùn)行。2.3.22.3.3供水系統(tǒng)的管道閥門：無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。油漆完好。止回閥能夠起到回流關(guān)閉的作用。2.3.4供水系統(tǒng)的壓力達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。2.3.5供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按的要求。排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等；2.4.1潛水泵、排污泵：能夠正常運(yùn)行。各類泵體運(yùn)轉(zhuǎn)無異常響聲，排水過濾器不堵塞，排水通暢。2.4.2潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位：接頭連接可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完好，管道及閥門固定牢固。有止回閥的止回閥能夠回水關(guān)閉。浮球限位動(dòng)作靈敏、可靠。2.4.3電氣控制箱：按照的要求。風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門；2.5.12.5.2.5.2.5.4供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng)2.6.1煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象。小區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站的，應(yīng)保持煤氣調(diào)壓站四周無雜物，門鎖完好。特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)2.7.1電梯系統(tǒng)機(jī)房部分：（1）、機(jī)房?jī)?nèi)的消防標(biāo)識(shí)、機(jī)站房標(biāo)識(shí)、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)完好按照的要求，照明完好按照的要求。同時(shí)電源插座齊全，通風(fēng)良好。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊全。制動(dòng)器手動(dòng)松閘扳手應(yīng)掛在容易接近的墻上標(biāo)志明顯。（2）、機(jī)房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。通道應(yīng)保持通暢?；嗛g的入口處，急停開關(guān)動(dòng)作可靠。（3）、供電相序改變會(huì)或錯(cuò)相不會(huì)改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，可不采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。供電相序改變會(huì)或錯(cuò)相會(huì)改變電梯運(yùn)行和開關(guān)門方向等功能的，必須采用錯(cuò)相保護(hù)裝置。且保護(hù)裝置能夠正常工作。必須安裝斷相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運(yùn)行中應(yīng)起保護(hù)作用。（4）、電氣設(shè)備金屬外殼（安全電壓的除外）均應(yīng)接地良好。接地線必須并接至接地線柱上。（5）、曳引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤(rùn)滑油，油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。減速箱運(yùn)行時(shí)無異常聲音和振動(dòng)。（6）、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。制動(dòng)器動(dòng)作靈活，各部件齊全、可靠。（7）、制動(dòng)器閘瓦與制動(dòng)輪工作表面應(yīng)清潔。線圈鐵芯無油污、銹鉵及積塵。制動(dòng)時(shí)兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動(dòng)輪的工作面上，松閘時(shí)應(yīng)同步離開，限速器各活動(dòng)潤(rùn)滑部位應(yīng)有可靠潤(rùn)滑，運(yùn)行時(shí)無異常聲音。（8）、限速器運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，其調(diào)節(jié)部位整定標(biāo)記應(yīng)完好，無拆動(dòng)痕跡，校驗(yàn)期有效，當(dāng)與安全鉗聯(lián)動(dòng)時(shí)，無顫動(dòng)現(xiàn)象。（9）、上、下限位裝置動(dòng)作可靠。上、下限位保護(hù)開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。2.7.2電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1）、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動(dòng)作轎頂緊急停止開關(guān)，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。轎頂檢修操縱時(shí)，機(jī)房、井道及轎廂內(nèi)除急停止開關(guān)外的各按鈕操作應(yīng)無效。導(dǎo)靴固定螺栓無松動(dòng)，靴襯磨損量未超過其厚度的1/3。（2）、對(duì)重塊應(yīng)可靠固定。對(duì)重設(shè)有反繩輪時(shí)，其潤(rùn)滑良好，護(hù)罩及擋繩裝置功能可靠。（3）、導(dǎo)軌支架無松動(dòng)，壓板牢固。采用封閉式井道時(shí)，所設(shè)置的照明正常。（4）、層門鎖鉤、鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)動(dòng)作靈活，在電器安全裝置動(dòng)作之前，鎖緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為7mm。（5）、由轎門自動(dòng)驅(qū)動(dòng)層門情況下，當(dāng)轎廂在開鎖區(qū)域外時(shí)，無論層門由于任何原因被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動(dòng)關(guān)閉。如果轎門（在多扇門中任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。（6）、在正常運(yùn)行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內(nèi)，層門應(yīng)不能打開。如果一個(gè)層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。（7）、門鎖固定后，以150N的力施加在一個(gè)最不利的點(diǎn)上時(shí)，門扇之間的間隙不能超過30mm。層門手動(dòng)開鎖裝置應(yīng)靈活可靠，動(dòng)作后應(yīng)自動(dòng)復(fù)位。層門滑塊磨損量未達(dá)到其厚度的1/3，鑲?cè)氲乜驳纳疃葢?yīng)大于5mm。（8）、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開安全窗2次，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。（9）、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應(yīng)清潔，無積塵、油泥及雜物。轎頂設(shè)有反繩輪時(shí)，其護(hù)翼和擋繩裝置功能可靠，且潤(rùn)滑良好。（10）、曳引繩頭組合無缺陷，符合的要求。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、磨損等報(bào)廢現(xiàn)象。每個(gè)繩頭應(yīng)有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷。曳引繩表面清潔不粘有雜質(zhì)。（11）、安全鉗聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)各部件活動(dòng)正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。（12）、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動(dòng)作靈活可靠，信號(hào)應(yīng)齊全清晰。（13）、不需專人駕駛的電梯，轎廂內(nèi)的緊急照明能正常。不需專人駕駛的電梯，轎門安全觸板或光電保護(hù)裝置動(dòng)作可靠。（14）、轎廂、轎門無影響乘客安全的嚴(yán)重銹鉵或磨損。轎內(nèi)報(bào)警裝置功能正?？煽?。層站指示信號(hào)清晰明亮，按鈕動(dòng)作正確無誤。（15）、火災(zāi)時(shí)供消防員專用的電梯，消防開關(guān)工作可靠。（16）、層門前候梯廳應(yīng)有足夠的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應(yīng)能分辨層門打開和轎廂平層情況。在門關(guān)至行程1/3后，阻止關(guān)門的力≤150N。2.7.3電梯的呼叫警鈴、對(duì)講系統(tǒng)、應(yīng)急照明：呼叫警鈴與對(duì)講電話完好。在轎廂內(nèi)按下警鈴鍵后，能及時(shí)與小區(qū)監(jiān)控中心能通話。對(duì)講通話清晰。停電時(shí)備用電源能夠正常投入工作，保證對(duì)講通話通暢和轎廂內(nèi)有適合的照度。2.7.4電梯系統(tǒng)底坑部分：（1）、電梯以檢修速度運(yùn)行，人為動(dòng)作底坑緊急停止開關(guān)，電梯應(yīng)立即停止運(yùn)行。（2）、設(shè)有補(bǔ)償鏈的電梯，補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)與其它裝置及底坑地面無碰撞，二次保護(hù)裝置齊全可靠。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當(dāng)轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。（3）、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹鉵。其電氣安全開關(guān)動(dòng)作可靠。（5）、底坑清潔，無積水、雜物。2.7.5電梯要達(dá)到“四清”、“六正?！保簷C(jī)房清、井道清、地坑清、轎頂清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、信號(hào)照明正常。2.7.62.7.72.7.82.7.9升2.7.102.7.11升降式立體停車系統(tǒng)的導(dǎo)軌壓緊螺栓應(yīng)無松動(dòng)。接頭處臺(tái)階應(yīng)不大于照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)站房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。.照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配?？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，具有延時(shí)功能的開關(guān)達(dá)到1至3分鐘的延時(shí)要求，無不亮和長(zhǎng)亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警主控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；2.9.1周界報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。隨時(shí)采用木板模擬翻越時(shí)，監(jiān)控中心能夠立即報(bào)警，電腦上閃爍顯示報(bào)警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)紅燈閃爍。每個(gè)防區(qū)都能夠隨時(shí)進(jìn)行布防與撤防。室外紅外發(fā)射與接收器件無損壞或缺失，超出小區(qū)圍墻頂部30公分至50公分，固定牢靠，無松動(dòng)現(xiàn)象。2.9.2紅外報(bào)警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報(bào)警主控系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。及時(shí)收到業(yè)主家中的報(bào)警，并在電腦上及時(shí)反映出來。工作可靠。2.9.3門禁對(duì)講系統(tǒng)：聯(lián)絡(luò)通暢，能夠正常使用。各對(duì)講總機(jī)、主機(jī)、分機(jī)振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無損壞或缺少。監(jiān)控室對(duì)講總機(jī)能夠打開單元門。2.9.4攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內(nèi)的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。任何一部攝像機(jī)的圖像都可以進(jìn)行大屏幕顯示。攝像探頭無損壞或缺失。云臺(tái)攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。室外安裝監(jiān)控探頭的固定裝置安裝牢固。線纜無拖掛現(xiàn)象。2.9.52.9.62.9.7小區(qū)背景音樂和廣播系統(tǒng)：音箱無缺失或損壞，播放清晰無雜音，音量大小受控制。音源如VCD、話筒和功放完好。隨時(shí)都能放音和廣播。2.9.8刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。與聯(lián)動(dòng)的閘臂系統(tǒng)或門禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號(hào)能夠立即啟動(dòng)閘臂或受控門。外觀完好，固定牢靠。道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)2.10.1伸縮式電動(dòng)門：移動(dòng)開啟或關(guān)閉靈活，使用正常?？刂崎_關(guān)和控制箱的電氣連接可靠。保護(hù)接零牢靠。伸縮門柵欄無斷裂，無破損。油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。2.10.2閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。外殼油漆完好。電氣連接可靠。閘臂完好醒目?？照{(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。2.11.1集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。循環(huán)泵、冷卻塔電機(jī)、熱泵均正常工作，運(yùn)行中無異常響聲，不發(fā)燙。管道油漆完好，無銹蝕，無滲漏。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤(rùn)滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。管道與閥門連接緊密。冷卻塔安裝牢固，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異常振動(dòng)，進(jìn)出水通暢，冷卻裝置水流通暢?？刂乒裆想娫粗甘緶?zhǔn)確，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按的要求。保護(hù)接零牢靠。輔助配件能夠正常工作，油位計(jì)、進(jìn)、出口測(cè)量水溫的溫度計(jì)、壓力表完好，在檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。無壓燃油鍋爐：能夠正常運(yùn)行。供油管路通暢，保證供油。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。燃燒器、化油器工作正常。出水能夠達(dá)到設(shè)定值。爐膛完好。特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備2.12.2.12.2綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）2.13.1草坪機(jī)：?jiǎn)?dòng)靈活，能夠正常運(yùn)行。機(jī)油加注在“add”、“full”2.13.22.13.32.13.4通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）2.14.1對(duì)講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無破損，附件齊全，編號(hào)清楚。輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)2.15.12.15.2

維修人員上門處理業(yè)主報(bào)修的作業(yè)程序1、目的：對(duì)維修人員上門進(jìn)行維修服務(wù)的過程進(jìn)行規(guī)定，使維修人員在上門服務(wù)的全過程中都按照公司的要求進(jìn)行作業(yè)。2、適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門維修服務(wù)的過程。3、職責(zé)：、公司工程部：負(fù)責(zé)制定作業(yè)程序，對(duì)管理處管理人員及維修人員進(jìn)行培訓(xùn)，督促、檢查、考評(píng)管理處執(zhí)行的情況。每半年收集一次意見，通過評(píng)審對(duì)作業(yè)程序進(jìn)行改進(jìn)。、各管理處：接受工程部的培訓(xùn)，按照制定的作業(yè)程序?qū)S修人員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過程，并對(duì)維修人員的作業(yè)過程進(jìn)行考核，接受工程部的檢查與考評(píng)。、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評(píng)。4、作業(yè)程序、按公司員工手冊(cè)規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語敲門與業(yè)主打招呼。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報(bào)修，安排維修人員前來進(jìn)行維修。、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。必須對(duì)業(yè)主需要進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)的內(nèi)容包括房號(hào)、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報(bào)或誤修。維修信息得到確認(rèn)后，在得到業(yè)主允許的情況下穿戴鞋套進(jìn)入業(yè)主家中。、對(duì)需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行檢查。業(yè)主報(bào)修時(shí)只是描述故障發(fā)生后的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準(zhǔn)確，因此維修人員應(yīng)當(dāng)對(duì)故障進(jìn)行仔細(xì)檢查。檢查分為四種類型：4.3.1、第一種是通過目視或使用測(cè)量工具或采取簡(jiǎn)單的試驗(yàn)方法就可以查出故障；4.3.2、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，但不會(huì)造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣；4.3.3、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會(huì)造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時(shí)不一定能夠恢復(fù)原樣。4.3.4、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應(yīng)的辦法仍無法確定故障原因。4.3.5、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進(jìn)入下一個(gè)工作步驟，即向業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。4.3.6、第三種和第四種類型的檢查，維修人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)施檢查前，向業(yè)主告知，向管理處匯報(bào)，在沒有達(dá)成相關(guān)的協(xié)議或沒有形成書面的文字記錄之前，不可以操作，只有在管理處和業(yè)主共同協(xié)商方案并得到業(yè)主確認(rèn)的條件下，首先對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行各類方式的記錄，包括拍照、方字記錄、攝像等，現(xiàn)場(chǎng)得到確認(rèn)后方可按照約定的方案進(jìn)行檢查操作。、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告知。首先要告知業(yè)主通過仔細(xì)檢查，故障可能發(fā)生的各處環(huán)節(jié)以及將要采取的維修方式，同時(shí)告知業(yè)主根據(jù)管理處公示的收費(fèi)項(xiàng)目，此次維修需要進(jìn)行的收費(fèi)情況，在業(yè)主同意的情況下方可實(shí)施維修操作。4.4.1、向業(yè)主告知收費(fèi)情況時(shí)，不要和業(yè)主協(xié)商價(jià)格，告訴業(yè)主公司有規(guī)定維修人員無權(quán)對(duì)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行變動(dòng)，如果業(yè)主認(rèn)為價(jià)格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進(jìn)行協(xié)商。4.4.2、對(duì)于需要更換的元器件或材料，由于目前市場(chǎng)上各種元器件和材料在不同的商店內(nèi)或不同的時(shí)間內(nèi)價(jià)格各不相同，各種元器件和材料的質(zhì)量物業(yè)公司不能替供應(yīng)商作擔(dān)保承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購(gòu)的義務(wù)，由業(yè)主自行采購(gòu)，維修人員告知業(yè)主采購(gòu)的型號(hào)和要求。、實(shí)施維修作業(yè)前的再次確認(rèn)。在業(yè)主同意維修后將要進(jìn)行維修前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問業(yè)主對(duì)于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應(yīng)當(dāng)注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。、實(shí)施維修作業(yè)。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會(huì)落灰塵的地方應(yīng)鋪報(bào)紙，物品移動(dòng)時(shí)輕拿輕放，會(huì)造成污染的要預(yù)先采取措施。維修過程中需要業(yè)主協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語。4.6.1、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管嚴(yán)重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)主生活的事情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報(bào)情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復(fù)的情況下可以采取臨時(shí)供電、臨時(shí)供水、臨時(shí)應(yīng)急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立即關(guān)閉煤氣的閥門，切斷氣源，打開窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)損失不擴(kuò)大。之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。4.6.2、維修后達(dá)到的效果。恢復(fù)原樣、恢復(fù)原有的功能、能夠使用但存在非維修可以改變的缺陷。4.6.3、業(yè)主新增加的要求處理。短時(shí)間內(nèi)（半小時(shí)以內(nèi)）能夠完成、不涉及到增加管理處維修材料的成本、不會(huì)意外損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、能夠滿足業(yè)主要求的工作可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維修工作。、維修工作完成后清理現(xiàn)場(chǎng)。故障排除維修工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)清理工作現(xiàn)場(chǎng)，有業(yè)主提供的工具應(yīng)當(dāng)歸還業(yè)主，自已的工具應(yīng)當(dāng)點(diǎn)清收好，現(xiàn)場(chǎng)有維修后留下的雜物應(yīng)當(dāng)清理，更換下來的元器件或材料請(qǐng)業(yè)主收好，維修人員不得私自收留。對(duì)于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行清除?，F(xiàn)場(chǎng)達(dá)到?jīng)]有維修前的原樣。、完成維修任務(wù)后請(qǐng)業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。請(qǐng)業(yè)主查看維修單上的內(nèi)容，請(qǐng)業(yè)主在維修單相應(yīng)的欄內(nèi)進(jìn)行填寫，需要收費(fèi)時(shí)請(qǐng)業(yè)主在維修單上寫清楚收取的準(zhǔn)確費(fèi)用。業(yè)主如果需要收費(fèi)票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在3天之內(nèi)送上門。最終請(qǐng)業(yè)主對(duì)本次維修提出意見并簽字確認(rèn)。、離開業(yè)主家時(shí)應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌。、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主有時(shí)會(huì)詢問維修人員關(guān)于管理處或物業(yè)公司的情況，維修人員應(yīng)當(dāng)按照管理處給出的相關(guān)內(nèi)容回答問題，不得告知業(yè)主有關(guān)于物業(yè)公司或管理處內(nèi)部的事情，這些事情包括人事變動(dòng)，公司內(nèi)部事情的處理方案，員工的收入，對(duì)其他員工的評(píng)價(jià)，管理處經(jīng)營(yíng)情況等，也不得告知業(yè)主其他業(yè)主家中的情況?？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識(shí)，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說一些問題。、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主為了使維修人員能夠更加負(fù)責(zé)地進(jìn)行維修，有時(shí)會(huì)向維修人員贈(zèng)送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時(shí)告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會(huì)受到公司嚴(yán)厲的處分。、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報(bào)告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對(duì)財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)姆桨浮€(gè)人私自處理都是嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對(duì)管理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負(fù)面宣傳，造成管理處工作的被動(dòng)。、維修過程中，業(yè)主對(duì)維修方式、維修結(jié)果、維修收費(fèi)價(jià)格不滿意，維修人員不得與業(yè)主進(jìn)行爭(zhēng)論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴電話告知業(yè)主，請(qǐng)業(yè)主或使用電話或到管理處進(jìn)行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進(jìn)行解釋。維修人員只負(fù)責(zé)按照維修單認(rèn)真做好維修工作，適當(dāng)時(shí)可以向業(yè)主宣傳物管知識(shí)，但不得與業(yè)主進(jìn)行爭(zhēng)論。、業(yè)主對(duì)維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一定的時(shí)間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費(fèi)用，遇到這些問題時(shí)，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個(gè)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理，現(xiàn)場(chǎng)必須達(dá)到管理處2人或2人以上（含維修人員）進(jìn)行處理，保證至少有一個(gè)見證人?；氐焦芾硖幒髮⑹虑橄蚬こ讨鞴埽ɑ蚬芾砣藛T）和前臺(tái)工作人員反映，由管理處留下記錄。、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家時(shí)，向業(yè)主簡(jiǎn)單說明情況，并約定多少時(shí)間后重新再來進(jìn)行維修。并且使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語向業(yè)主道歉。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場(chǎng)，留下管理處電話，請(qǐng)業(yè)主另約時(shí)間再行維修工作。嚴(yán)格禁止維修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場(chǎng)，此類事情的處理由管理處負(fù)責(zé)，維修人員服從管理處的安排。、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)。如果業(yè)主同意繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。對(duì)業(yè)主的客人按公司員工手冊(cè)規(guī)定的禮貌用語打招呼。

設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求作業(yè)指導(dǎo)書一、工作方式：巡檢：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備目視查看。檢查：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動(dòng)試驗(yàn)、測(cè)量等方法查看。檢修：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查、維修。保養(yǎng)：工作人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整。維保：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備全面檢查、維修、保養(yǎng)。年檢：對(duì)有要求的項(xiàng)目向相應(yīng)的部門申請(qǐng)檢測(cè)，并得到結(jié)論。二、設(shè)施維護(hù)的要求：房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、屋面、露臺(tái)、樓梯間、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。物業(yè)用房、景觀房：每年檢查1次屋面、露臺(tái)：每半年檢查1次。樓梯間：每天巡檢1次，每年秋季檢查1次，維保1次，5年粉刷1次。外墻面：每半年檢查1次。雨落水管：每季度巡檢1次。避雷接地：每年測(cè)試1次。地下室：每季度巡檢1次?？罩梅浚好恐軕敉庋矙z1次。信報(bào)箱：每周巡檢1次機(jī)站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房。監(jiān)控室：每天巡檢1次，衛(wèi)生保潔1次，每月檢查1次。風(fēng)機(jī)房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。水泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。配電房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。消防泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。電梯機(jī)房：每周巡檢1次。每周保潔1次。停車場(chǎng)：汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢1次汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢1次道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)?、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。小區(qū)道路、圍墻、門樓、崗?fù)?、建筑小品、路阻、路樁：每季度檢查1次。清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)。垃圾箱、垃圾筒：每季度檢查1次，每年維保1次。垃圾車：每季度檢查1次，每年維保1次。拖把池：每季度檢查1次，每年維保1次。垃圾場(chǎng)：每季度檢查1次，每年維保1次。公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）。體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）：每周檢查1次，每年維保1次。7、特殊給排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的基礎(chǔ)部分；消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度檢查1次，每月檢查1次。生活水箱：每天巡檢1次，每年檢測(cè)1次。8、標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌。樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)：每月檢查1次。移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌、臨時(shí)標(biāo)識(shí)：每天巡檢1次。9、室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑?；S池：根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行清理，每季度巡檢1次。外排管道（包括雨、污）、管井：每季度檢查1次，每年疏通1次。明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）：每月檢查1次。集水坑：每季度檢查1次。10消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱。室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢1次，每月檢查1次。11、人防：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門每季度檢查1次，每年檢測(cè)1次。三、設(shè)備維護(hù)的要求1、配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變：每日巡檢1次，每半年檢修1次。2、消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)、防火卷簾門。消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：每日巡檢1次，使用過程中采取應(yīng)急維修方式。消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢1次，每半年試機(jī)檢修1次。防火卷簾門：每月檢查1次，每年維保1次。3、供水系統(tǒng)：包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢1次，每年維保1次。分戶家中的給水由業(yè)主負(fù)責(zé)，分戶外直給水公共部分由市政自來水公司負(fù)責(zé)。4、排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等。潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等：每天巡檢1次，每月檢查1次，每年維保1次。5、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道。風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢1次，每月檢查1次，每年維保1次。6、供氣系統(tǒng)：煤氣。煤氣：每月巡檢1次，維保、急修都由市政煤氣公司負(fù)責(zé)。7、特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。電梯系統(tǒng)：每天巡檢1次，每月維保2次，每年檢測(cè)1次。升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保1次，每年檢測(cè)1次。8、照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢1次。采取應(yīng)急維修的工作方式。9、弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查1次，維保采取外委方式。10、道閘系統(tǒng)：伸縮式電動(dòng)門、閘臂系統(tǒng)伸縮式電動(dòng)門：每月月檢修1次。閘臂系統(tǒng)：每月檢修1次。11、空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運(yùn)行時(shí)間每天巡檢1次，每年維保兩次（外委）。12、特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。中水處理設(shè)備：每次使用前檢查1次。泳池過濾設(shè)備：每次使用前檢查1次。13、綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)：每次使用前檢查1次，使用完后保養(yǎng)1次。14、通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）。對(duì)講機(jī)：使用前檢查1次。采取應(yīng)急維修的方式。15、輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)?？諌簷C(jī)：每季度檢查1次。每年維保1次。管道疏通機(jī)：每次使用前檢查1次。使用完后保養(yǎng)1次。四、計(jì)量設(shè)備維護(hù)要求1、計(jì)量設(shè)備：壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表。壓力表、接地電阻測(cè)試儀、兆歐表、溫度計(jì)、拉力計(jì)、鉗型電流表：每年進(jìn)行1次計(jì)量。

設(shè)備設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書1、目的：建立公司管理設(shè)施設(shè)備的作業(yè)方式。2、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的各住宅物業(yè)。3、職責(zé)：工程部職責(zé)：3.1.1工程部制定設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求。每半年組織一次對(duì)設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評(píng)審，達(dá)到不斷改進(jìn)的目的。3.1.2每月對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查。3.1.3協(xié)助處理小區(qū)各類重大疑難工程問題。3.1.4組織小區(qū)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完好率的統(tǒng)計(jì)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，采取預(yù)防措施和糾正措施3.1.5組織、督促、查驗(yàn)小區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的對(duì)外維保委保工作小區(qū)工程主管職責(zé)：3.2.1全面了解、熟悉小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的位置及配置情況。3.2.2根據(jù)公司對(duì)設(shè)施設(shè)備的維保要求組織建立小區(qū)設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳和維保計(jì)劃。3.2.3組織小區(qū)維修人員實(shí)施維保工作和日常維修工作。3.2.4負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作中簽報(bào)的溝通工作。負(fù)責(zé)問題匯報(bào)的溝通處理工作。3.2.5做好設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)的安全預(yù)防措施，防止事故發(fā)生。3.2.6維修人員職責(zé)：3.3.1按照公司對(duì)設(shè)施設(shè)備的各項(xiàng)管理要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、檢查、維修保養(yǎng)。3.3.2對(duì)巡檢、檢查、維修保養(yǎng)工作做好相應(yīng)的記錄。3.3.3服從小區(qū)經(jīng)理和工程主管的安排。3.3.4小區(qū)各管理人員職責(zé)3.4.1小區(qū)各管理人員在小區(qū)的各項(xiàng)工作中，遇到或巡視到達(dá)不到設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象、故障時(shí)應(yīng)予以記錄，并報(bào)到管理處指定的人員手中。4、內(nèi)容工程部按照公司的質(zhì)量方針和工程部的質(zhì)量目標(biāo)對(duì)托管物業(yè)所涉及到的設(shè)施設(shè)備制定本公司的設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。得到批準(zhǔn)后組織各部門及各管理處人員進(jìn)行培訓(xùn)。每隔半年組織對(duì)設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求文件的評(píng)審，并根據(jù)運(yùn)作情況向公司提出設(shè)施設(shè)備的管理意見，采取糾正措施和預(yù)防措施。工程部督促各小區(qū)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，審核各小區(qū)制定的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，每月檢查各小區(qū)設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃的執(zhí)行情況和各項(xiàng)記錄，填寫《工程部檢查設(shè)施設(shè)備記錄表》，對(duì)查出的問題督促小區(qū)進(jìn)行糾正。審核各小區(qū)關(guān)于工程維修維保中的簽報(bào)，在小區(qū)的簽報(bào)單上提出部門意見向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)處理各類重大疑難工程問題。必要時(shí)聯(lián)系外協(xié)單位進(jìn)行解決。工程部在公司授權(quán)下和外協(xié)單位簽定小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修維保合同，并對(duì)外委項(xiàng)目的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和組織驗(yàn)收。工程部在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下，負(fù)責(zé)采購(gòu)由小區(qū)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的，大批量的設(shè)施設(shè)備。批準(zhǔn)的形式是小區(qū)的工作簽報(bào)。工程部每年組織兩次培訓(xùn)，內(nèi)容是關(guān)于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、管理和安全運(yùn)行。形式采取交流經(jīng)驗(yàn)、工程部安排人員授課、聘請(qǐng)公司以外的專業(yè)人員授課等。小區(qū)工程主管組織維修人員建立起小區(qū)的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳和名細(xì)，并根據(jù)公司《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》制定本小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，并組織實(shí)施。小區(qū)所建立的設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)施設(shè)備名細(xì)、設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃須報(bào)至工程部得到審核和批準(zhǔn)。小區(qū)工程主管、維修管理人員和涉及到設(shè)施設(shè)備管理的人員都要開展培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和掌握公司制定的《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》。并以《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》和《設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求》作為開展設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)、檢查工作的依據(jù)。實(shí)時(shí)填寫各個(gè)文件的《文件意見控制》作為文件評(píng)審和工作改進(jìn)的依據(jù)。小區(qū)對(duì)設(shè)施設(shè)備應(yīng)采取全員管理的方式，分為專業(yè)管理和接口管理，專業(yè)管理由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢、檢查、維修、保養(yǎng)、維保。接口管理由管理處安排給其他各部門或片區(qū)管理人員。專業(yè)管理和接口管理工作的內(nèi)容見《維修人員工作內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)書》。工程主管根據(jù)本小區(qū)的維保計(jì)劃每月應(yīng)制定月度計(jì)劃填入《計(jì)劃單》，《計(jì)劃單》內(nèi)要求填入小區(qū)維修人員應(yīng)做的工作和維修主管應(yīng)做的工作和需要相關(guān)部門進(jìn)行配合的工作。工程主管安排小區(qū)維修人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢到各個(gè)機(jī)站房時(shí)，應(yīng)填寫機(jī)站房?jī)?nèi)相應(yīng)的表單，《電梯巡檢表》、《配電房巡檢表》、《風(fēng)機(jī)巡檢表》、《二次供水泵房巡檢表》、《消防泵房巡檢表》、《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》、《消防監(jiān)控室巡檢表》，工程主管要對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡檢維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量抽檢，小區(qū)各管理人員也對(duì)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行定期定量的抽檢和檢查。抽檢或檢查時(shí)可依據(jù)《計(jì)劃單》或公司及管理處的臨時(shí)安排填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》，將要檢查的設(shè)施設(shè)備填入《設(shè)施設(shè)備檢查表》，按表單的內(nèi)容進(jìn)行檢查。對(duì)于接口管理的設(shè)施設(shè)備也填寫《設(shè)施設(shè)備檢查表》，依據(jù)《設(shè)施設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行抽檢、檢查。根據(jù)計(jì)劃或安排，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、抽檢、檢查時(shí)，達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)的問題和出現(xiàn)的故障都填入《問題處理單》，每份《問題處理單》都交到管理處指定的人員手中，指定的人員簽收后對(duì)問題和故障進(jìn)行分類、安排和跟蹤，最終處理的情況填入《問題處理單》，處理情況分為“已解決”、“列入下月（或周）工作計(jì)劃”、“報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)處理”、“報(bào)公司相關(guān)部門處理”。應(yīng)急維修應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急維修的流程填單和操作，應(yīng)急維修的要求見《應(yīng)急上門維修標(biāo)準(zhǔn)程序》。對(duì)于按計(jì)劃或安排進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)，填寫《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》，完成后交到管理處指定的工作人員手中，工程管理人員必須進(jìn)行核查，對(duì)完成情況進(jìn)行評(píng)定。工程主管根據(jù)月（或周）計(jì)劃以及臨時(shí)突發(fā)性維修，應(yīng)采取提醒、布置安全措施，確保各項(xiàng)維修、維護(hù)保養(yǎng)工作不發(fā)生安全隱患和安全事故。小區(qū)各管理人員平時(shí)處理日常事務(wù)時(shí)，通過發(fā)現(xiàn)、遇到、巡視到、有業(yè)主報(bào)到等方式發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)予以記錄報(bào)到管理處前臺(tái)，由前臺(tái)將情況予以記錄轉(zhuǎn)到管理處工程主管或主任，由工程主管或主任填寫《問題處理單》，按本作業(yè)指導(dǎo)書的內(nèi)容進(jìn)行處理。特別是業(yè)主的提醒，在處理完成后還應(yīng)由管理處將處理情況反饋給業(yè)主。

設(shè)備編號(hào)作業(yè)指導(dǎo)書目的：建立設(shè)備編號(hào)是為了更好地對(duì)各小區(qū)的各種設(shè)備進(jìn)行管理。適用范圍：銀城物業(yè)公司所管理的各個(gè)小區(qū)的各種設(shè)備。職責(zé)：銀城物業(yè)公司工程部：制定各種機(jī)電設(shè)備和測(cè)量設(shè)備的編號(hào)方法。銀城物業(yè)公司工程部：負(fù)責(zé)組織實(shí)施制定的編號(hào)方法。各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工：具體實(shí)施上標(biāo)識(shí)牌維護(hù)標(biāo)識(shí)牌。作業(yè)程序：物業(yè)公司工程部制定物業(yè)公司所管理的各個(gè)小區(qū)的各種設(shè)備的編號(hào)方法。同時(shí)報(bào)請(qǐng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)，編號(hào)方法經(jīng)批準(zhǔn)后既時(shí)生效，開始執(zhí)行。由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)組織、實(shí)施編號(hào)方法，組織各小區(qū)管理處和各管理處的維修水電工展開工作。同時(shí)應(yīng)按編號(hào)建立設(shè)施、設(shè)備的清單。設(shè)施設(shè)備清單內(nèi)容包括系統(tǒng)分類設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱設(shè)備型號(hào)規(guī)格主要參數(shù)和安裝位置。系統(tǒng)分類的排列順序?yàn)椋?.4.1供配電設(shè)備a、高壓配電柜b、變壓器c、低壓配電柜d、發(fā)電機(jī)e、樓層配電柜f、控制柜4.4.2給排水設(shè)備a、地下蓄水池b、生活水泵系統(tǒng)c、供水箱d、減壓閥e、閘閥f、潛水泵4.4.3電梯設(shè)備a、消防電梯b、客梯c、貨梯d、扶梯4.4.4中央空調(diào)設(shè)備a、中央空調(diào)燃油鍋爐b、冷卻水塔c、熱泵d、冷卻泵e、循環(huán)泵f、控制柜4.4.5消防設(shè)備a、主控柜b、模擬柜c、聯(lián)動(dòng)控制柜d、消防水泵e、噴灑泵f、（排煙正壓送風(fēng)）風(fēng)機(jī)g、防火卷簾門4.4.6公用天線設(shè)備a、天線架b、放大器4.4.7防盜對(duì)講設(shè)備a、主機(jī)4.4.8電視監(jiān)控設(shè)備a、控制器b、電視機(jī)c、攝像鏡頭c、錄像機(jī)d、錄像帶4.4.9車輛管理設(shè)備a、汽車道閘三表計(jì)量設(shè)備a、計(jì)算機(jī)b、UPS電源綠化機(jī)械a、剪草機(jī)b、割灌機(jī)c、打藥機(jī)測(cè)量設(shè)備a、卷尺b、磅稱c萬用表加工等固定資產(chǎn)設(shè)備設(shè)備分類代碼名稱代碼名稱代碼名稱代碼高壓配電柜GPG消防泵XFB消防電梯XT變壓器BYQ噴灑泵PSB客梯KT柴油發(fā)電機(jī)CFJ潛水泵QSB貨梯HT低壓配電柜DPG補(bǔ)壓泵BYP扶梯FT消防控制柜XKG生活給水泵GSB空調(diào)柜機(jī)GK中央空調(diào)ZK空調(diào)水泵KB空調(diào)水塔ST電視監(jiān)控設(shè)備JK電子設(shè)備DZ三表計(jì)量設(shè)備JL綠化設(shè)備LH水池SC風(fēng)機(jī)FJ汽車道閘DZ防火卷簾門JLM防盜對(duì)講DJ公用天線TX閥門FM電機(jī)M計(jì)量器具M(jìn)e設(shè)備位置代碼銀城物業(yè)：YCWY九九公寓：JJ陶谷新村：TG五臺(tái)花園：WT聚福園：JFY設(shè)備編號(hào)方法為設(shè)備代碼/設(shè)備位置-------------編號(hào)順序例如：YCWY/JJ/XB-----------001YCWY：銀城物業(yè)XB：代表消防泵JJ：代表九九公寓001：代表設(shè)備編號(hào)順序安裝位置應(yīng)寫明設(shè)備的具體位置，例如：地下室水泵房。設(shè)備在貼上標(biāo)識(shí)牌后，由各小區(qū)的維修水電工負(fù)責(zé)維護(hù)。若標(biāo)識(shí)掉落，應(yīng)重新貼上。若標(biāo)識(shí)牌損壞，應(yīng)向管理處匯報(bào)并把損壞的標(biāo)識(shí)牌交到管理處，同時(shí)申請(qǐng)新的標(biāo)識(shí)牌重新貼上。管理處應(yīng)將損壞的標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。若設(shè)備報(bào)廢，應(yīng)由管理處向物業(yè)公司工程部匯報(bào)，將標(biāo)識(shí)牌交到物業(yè)公司工程部，由工程部統(tǒng)一處理。

設(shè)施設(shè)備周期性檢查作業(yè)指導(dǎo)書1、目的：制定小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行周期性巡檢和檢查的要求，小區(qū)管理人員定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，達(dá)到科學(xué)管理設(shè)施設(shè)備的要求。2、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)小區(qū)。3、引用標(biāo)準(zhǔn)：南京銀城物業(yè)管理有限公司制定的《設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求》和《設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》4、作業(yè)內(nèi)容：、部分設(shè)施設(shè)備必須由維修人員負(fù)責(zé)巡檢，必須由維修人員巡檢的設(shè)施設(shè)備在下面會(huì)全部列出，其完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》，巡檢中發(fā)現(xiàn)問題填寫《問題處理單》，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。、另一部分設(shè)施設(shè)備可以由管理處主任安排管理處維修人員或工作人員進(jìn)行巡檢，完好標(biāo)準(zhǔn)參照公司制定的《設(shè)施、設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)》，巡檢中發(fā)現(xiàn)問填寫《問題處理單》，處理單須經(jīng)管理處指定的專人審核和負(fù)責(zé)處理。、必須由小區(qū)維修人員負(fù)責(zé)巡檢的工作內(nèi)容是：4.3a）監(jiān)控室、消防控制室、風(fēng)機(jī)房、各水泵房（包含生活供水、中水處理、噴泉及循環(huán)水景控制室）、配電房、配電間、消防泵房、消防噴淋泵房、消防增壓泵房，設(shè)備機(jī)房（有協(xié)議托管的），機(jī)站房?jī)?nèi)已配置巡檢表，巡檢表的具體內(nèi)容見本文件的附錄；b）消防監(jiān)控室內(nèi)的消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；c）無封閉式房間的電氣控制箱、電氣控制柜、配電箱、配電柜、照明箱；d）自行車庫、麾托車庫庫、汽車庫內(nèi)的排污設(shè)備,包括潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及控制箱、柜、限位控制開關(guān)；e）集群式中央空調(diào)系統(tǒng)的開機(jī)期間；f）泳池過濾設(shè)備開機(jī)期間。4.3a）室外免費(fèi)體育設(shè)施巡檢。b）電梯機(jī)房。c）每周必須由小區(qū)維修人員檢查和衛(wèi)生的內(nèi)容：水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房4.3a）防火卷簾門、電動(dòng)門、道閘；b）特殊給排水的蓄水池、泳池、水景土建部分；c）特種設(shè)備升降式立體停車系統(tǒng)每月維保1次和每部電梯維保2次，可委托外單位或公司內(nèi)部部門進(jìn)行；d）監(jiān)控室、弱電系統(tǒng)周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；e）樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)：每月檢查1次；f）消防水箱、蓄水池、泳池、水景g）明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、室外主排水管道；h）風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢1次，每月檢查1次，每年維保1次。4.3a）汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂棚；b）汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井；c）小區(qū)道路、圍墻、門樓、崗?fù)ぁ⒔ㄖ∑?、路阻、路樁；d）空壓機(jī)：每季度檢查1次。e）垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)；f）化糞池檢查和雨污排水管清理；g）雨落水管、集水坑、地下室h）集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門;4.3a）物業(yè)用房、景觀房；b）屋面、露臺(tái)每半年檢查1次；c）樓梯間于每年秋季檢查1次，維保1次，5年粉刷1次；d）外墻面每半年檢查1次；e）避雷接地每年測(cè)試1次；f）集群式中央空調(diào)系統(tǒng)每年維保兩次，可委托外單位進(jìn)行；g）電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)每年檢測(cè)1次。4.3樓梯間；樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）；汽車庫內(nèi)軸流引風(fēng)機(jī)；移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌、臨時(shí)標(biāo)識(shí)4.3a）空置房4.3a）消防栓、滅火器、室外消防接合器、消火栓（室外）、大型消防箱。附表：1、《配電房巡檢表》2、《二次供水泵房巡檢表》3、《消防泵房巡檢表》4、《消防監(jiān)控室巡檢表》5、《電梯巡檢表》6、《風(fēng)機(jī)巡檢表》7、《中央空調(diào)機(jī)房巡檢表》8、《問題處理單》9、《自行車庫巡檢表》10、《汽車庫巡檢表》

梯緊急故障處理作業(yè)指導(dǎo)書1、目的：為了處理電梯在運(yùn)行過程中突然發(fā)生關(guān)人、停車等突發(fā)事件，保證業(yè)主的人身安全，使乘客及時(shí)從電梯轎廂中被放出。2、適用范圍：銀城物業(yè)管理的電梯在遇到關(guān)人、停梯以及其他天災(zāi)、火災(zāi)等意外情況發(fā)生。3、職責(zé)：3．1工程部：制定電梯緊急故障處理規(guī)程，指導(dǎo)管理處對(duì)此規(guī)程進(jìn)行培訓(xùn)，一旦遇到電梯發(fā)生緊急情況，救援工作按照規(guī)程操作。3．2公司及管理處全體管理人員：必須完全熟悉此操作規(guī)程，工程部和小區(qū)維修人員須經(jīng)過培訓(xùn)，一旦遇到突發(fā)事件時(shí)，必須嚴(yán)格按照此規(guī)程進(jìn)行操作，確保安全。4、電梯緊急操作規(guī)程：4、1電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生關(guān)人、停車等突發(fā)事件時(shí)，接報(bào)人員或監(jiān)控人員或維修人員首先通過對(duì)講電話告知乘客不必驚慌，管理處馬上處理，同時(shí)立即電話通知電梯維保部門和公司工程部，維保部門安排維修人員趕到現(xiàn)場(chǎng)采取有效措施放出乘客。同時(shí)管處理安排人員安撫乘客，穩(wěn)定乘客情緒。4、2乘客可撥打急修電話，聚福園：（025）6211041，陳鴻鳴：管理處的值班人員和管理處主任。4、3維保單位和工程部會(huì)立即安排維保人員乘出租車30分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取救援措施。4、4在救援人員趕到現(xiàn)場(chǎng)前這段時(shí)間內(nèi)，其他人員不得隨意處理，以免處理不當(dāng)發(fā)生危險(xiǎn)。其他人員只能與乘客進(jìn)行對(duì)話，穩(wěn)定乘客情緒。4、5救援人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，首先立即到機(jī)房切斷主回路電源，設(shè)法救出轎廂內(nèi)被困人員。若轎廂不在平層開門位置。應(yīng)以手動(dòng)盤車方式移動(dòng)電梯，將轎廂移動(dòng)到開門處，讓乘客離去。當(dāng)電梯因安全鉗動(dòng)作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動(dòng)時(shí)，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人員經(jīng)轎頂、上一層廳門退出。4、6如發(fā)現(xiàn)機(jī)房、井道、底坑、轎廂進(jìn)水，應(yīng)立即將電源全部切斷，以防觸電事故及電氣設(shè)備短路。4、7遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時(shí)，應(yīng)立即把電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并立即報(bào)告電梯維保部。4、8電梯發(fā)生事故，維修人員必須立即搶救傷員，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。搶救傷員需移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，須設(shè)標(biāo)志，及時(shí)報(bào)告維保部門和相關(guān)的主管部門，并采取有效措施。4、9若電梯發(fā)生嚴(yán)重的沖頂、蹲底時(shí)，須經(jīng)有關(guān)部門嚴(yán)格檢查，修復(fù)鑒定后方可啟用。4、10如果轎廂因超行程或其他原因必須在機(jī)房用手輪轉(zhuǎn)動(dòng)曳引機(jī)使轎廂作短程升降時(shí)，首先要切斷電動(dòng)電源。然后應(yīng)2～3人配合進(jìn)行操作，一人使用工具松開剎車，其他人扳動(dòng)手輪使曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)。操作應(yīng)注意安全，防止松開剎車時(shí)手輪轉(zhuǎn)傷人。4、11小事故發(fā)生和處理之后，一定要詳細(xì)記錄發(fā)生的時(shí)間、現(xiàn)象和處理方法，并要及時(shí)報(bào)告工程部；發(fā)生重大質(zhì)量事故或人身傷亡，一定要詳細(xì)記錄發(fā)生的時(shí)間、現(xiàn)象和處理方法，及時(shí)報(bào)告行業(yè)主管部門，并積極配合事故調(diào)查。4、12接報(bào)人員填寫報(bào)修記錄，詳細(xì)記錄報(bào)修的時(shí)間、地點(diǎn)、報(bào)修人和報(bào)修的內(nèi)容，以及接報(bào)后通知相關(guān)部門和相關(guān)人員的時(shí)間、處理進(jìn)展情況。電梯事故應(yīng)急處理后，工程部應(yīng)當(dāng)向維保單位發(fā)出《工作聯(lián)系函》，將處理意見附在函內(nèi)，要求維保單位對(duì)電梯事故采取相應(yīng)的糾正和預(yù)防，防止再發(fā)生類似的故障，確保電梯乘用安全。4、13工程部應(yīng)對(duì)各類突發(fā)事件的進(jìn)行匯總、分析，提出相應(yīng)的維保意見，加強(qiáng)維保工作，使電梯始終運(yùn)行安全、可靠。

電梯緊急情況處理的預(yù)備方案1、目的：為確保電梯在遇到緊急情況之前能夠迅速、果斷地做好應(yīng)急措施，保護(hù)業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全。2、適用范圍：適用于公司維保的電梯遇到臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、地震、暴雨、停電、人為損壞等各類突發(fā)事件或異常復(fù)雜情況。3職責(zé)3．工程部：負(fù)責(zé)對(duì)有電梯的小區(qū)在電梯遇到緊急情況時(shí)處理及培訓(xùn)的指導(dǎo)工作，布置與檢查安全措施的落實(shí)，遇到緊急情況時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮與布置。負(fù)責(zé)組織管理處及相關(guān)人員進(jìn)行處理突發(fā)事件及異常情況流程的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶險(xiǎn)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。3．2當(dāng)值人員：嚴(yán)守崗位，及時(shí)報(bào)告。3．3維修人員、管理處各管理人員：參加緊急情況處理流程的培訓(xùn)，遇到緊急情況時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)按照作業(yè)指導(dǎo)書要求的流程進(jìn)行處理，認(rèn)真總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)，做好預(yù)防措施。4工作內(nèi)容4．1公司、工程部、小區(qū)管理處人人都應(yīng)注意天氣預(yù)報(bào)以及其他有災(zāi)害性天氣的預(yù)報(bào)，遇到有災(zāi)害性的天氣應(yīng)互相轉(zhuǎn)告，使大家能夠提前做好預(yù)防措施。4．2到暴雨時(shí)，管理處應(yīng)做好防止雨水滲入電梯基底轎坑的措施，應(yīng)安排值守人員，對(duì)暴雨的雨量進(jìn)行監(jiān)視，防止有雨水滲入。必要時(shí)組織人員在電梯底層轎廂門口或有水會(huì)滲入的地方筑壩，防止浸水。對(duì)電梯機(jī)房應(yīng)加強(qiáng)巡檢，防止機(jī)房意外有水浸入，造成事故。必要時(shí)切斷電梯的總電源，停止電梯運(yùn)行，并于明顯位置告知業(yè)主，為保障業(yè)主的安全，電梯暫停運(yùn)行。并提供一些必要的幫助，協(xié)助業(yè)主上樓。4．3遇到臺(tái)風(fēng)、暴雪前，維修人員應(yīng)對(duì)電梯各部位進(jìn)行必要的檢查，確保電梯可以安全運(yùn)行，防止電梯發(fā)生突發(fā)事件而維保單位人員遇到交通阻塞不能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。管理處也應(yīng)加強(qiáng)巡檢工作，安排人員增加定時(shí)的檢查與試運(yùn)行，如果發(fā)生異常情況管理處要作好向業(yè)主的解釋工作，停止電梯的運(yùn)行，并啟動(dòng)《電梯緊急情況處理規(guī)程》。4．4遇到地震預(yù)報(bào)時(shí)，各個(gè)管理處進(jìn)入緊急狀態(tài)，安排24小時(shí)值守人員，必要時(shí)停止電梯運(yùn)行，并告知業(yè)主相關(guān)情況，為了大家的人身安全，請(qǐng)業(yè)主諒解。如果遇到地震，電梯嚴(yán)禁使用，首先必須切斷電源，由維保單位的電梯維保人員、電梯安檢人員對(duì)電梯進(jìn)行全面檢查，試運(yùn)行半天無任何問題后方可投入使用，確保電梯使用萬無一失。4．5遇到火災(zāi)時(shí)，管理處一邊安排工作人員對(duì)電梯進(jìn)行封閉，確保電梯無人后立即到電梯機(jī)房切斷總電源，另一邊立即通知電梯維保單位，可按《電梯緊急情況處理規(guī)程》的聯(lián)系方式進(jìn)行操作。同時(shí)管理處的義務(wù)消防隊(duì)立即開展撲救工作，做好人員疏散的組織工作?；鹎樘幚硗戤吅?，由電梯維保單位的人員對(duì)電梯進(jìn)行全面的檢查，并做試運(yùn)行，確認(rèn)無任何隱患后方可投入運(yùn)行。4．6遇到電梯中有人打斗或發(fā)生其他意外事件時(shí)，監(jiān)控人員或遇見的人立即告知管理處，管理處安排人員處理相關(guān)事件，必要時(shí)停止電梯運(yùn)行，配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行取證工作，并告知業(yè)主電梯暫停運(yùn)行一段時(shí)間，如發(fā)生電梯遇到人為破壞，通知電梯維保單位的人員對(duì)電梯進(jìn)行檢查和試運(yùn)行后再投入使用