南京重啟“限購令”嚴格程度僅次于北上深 二線調控或全面收緊

Word南京重啟“限購令”嚴格程度僅次于北上深二線調控或全面收緊前段時間廈門出臺了限購令，后來是杭州等等一些城市都相應的出臺了限購令，9月25日南京重啟“限購令”，也被業(yè)內人士看做二線城市全面強化調控的一種信號。業(yè)內普遍認為，未來針對房地產市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期。

千呼萬喚之間，南京終于在9月25日重啟“限購令”。以家庭為單位，擁有一套及以上住房的外地人口將不具備購房資格，擁有兩套及以上房屋的本地人口，不具備新房的購房資格，僅限定購買二手房。這也是南京在時隔兩年之后，再度重啟“限購令”，也使之成為繼蘇州、廈門、杭州之后，第四個出臺“限購令”的二線城市。

當晚，南京緊接著出臺寧十三條，涉及增加住房上市供應、加大商品住宅土地供應、穩(wěn)定商品住房價格等措施。其中尤其提到對土地出讓后付款、開竣工的核查，上市銷售環(huán)節(jié)時間和規(guī)模的明確等。

就在“限購令”出臺前的兩天，南京完成了房企首次搖號拿地的過程。超過100家開發(fā)商以搖號的形式，爭奪20幅住宅土地的最終所有權，整個過程歷時3個半小時。

再算上年初推出的“限價令”，南京已成為全國樓市調控最為嚴格的二線城市，政策力度僅次于北京、上海、深圳三地。這甚至被看做二線城市全面強化調控的一種信號。

恐慌情緒加劇

“最近來買我們項目的客戶，投資的差不多占到百分之七八十了?！蹦暇┦衅挚趨^(qū)某項目負責人向21世紀經濟報道記者說，在上月的一次開盤中，出現(xiàn)近期南京樓市頗為常見的“日光”現(xiàn)象，且購房者幾乎半數(shù)為外地人。

而在今年年初，該項目所反映的投資者比例僅在2到3成，外地購房者比例也僅在2到3成。

浦口區(qū)位于長江以北，為南京市開發(fā)稍晚的后發(fā)區(qū)域，房屋供應以剛需戶型為主。受益于江北新區(qū)的批復（2021年7月），浦口樓市于去年年末以來迅速升溫，其成交量和房價漲幅均位居南京各區(qū)前列。

另一個熱門區(qū)域建鄴區(qū)靠近老城，規(guī)劃級別較高，其房屋供應偏向中高端，為改善性需求青睞的主要區(qū)域。某大型房企南京區(qū)域負責人向21世紀經濟報道記者表示，最近幾個月來，建鄴區(qū)的購房者中，投資客的比例也越來越高。

他表示，建鄴區(qū)是南京房價較高的區(qū)域，銷售節(jié)奏慢，銷售周期長。但從去年年底以來，房屋很快變得供不應求，每次開盤就像“搶房”，且愈演愈烈。

這種變化成為近期南京樓市的一種縮影。上述負責人表示，今年以來南京樓市的主要變化可以總結為：投資需求增加、恐慌情緒強烈?！斑@種情緒互相傳染，會加劇市場的緊張程度。”

需求結構和市場情緒的變化，使得南京樓市一直保持著緊張的局面，并推動房價迅速上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月至8月，南京市新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比漲幅分別為4.4%、4.1%、4.0%、3.6%、4.1%，除8月降至第六外，一直位居70大中城市的增幅的第三位。同比來看，南京新房價格漲幅已經從1月的10.8%，擴大到8月的38.8%。

在這背后，南京樓市的土地供應卻一直顯得不足。直到上周南京連續(xù)四天（9月19日至9月22日）推出27宗土地之前，今年南京一直沒有土地的大規(guī)模供應，房地產企業(yè)普遍反映“手中無糧”。

根據(jù)數(shù)據(jù)，截至今年8月底，南京樓市新建商品住宅存銷比不足3個月。在其監(jiān)測的各城市中，僅有合肥低于這一水平。

二線調控或全面收緊

南京上次出臺房屋“限購令”是在2021年2月，在實施了三年多后，于2021年9月取消。當?shù)氐臉I(yè)內人士認為，從供需關系緊張、市場情緒恐慌等方面來看，當前的市場環(huán)境甚至比當年更為嚴峻。

從內容上看，兩個版本的“限購令”力度相當，但細節(jié)上略有變化。主要體現(xiàn)在，新版“限購令”對于擁有2套及以上住房的本地家庭，禁止購買新房，但仍然允許購買二手房。

“將二手房對本地人士放開，而不是全部放開，一方面意在促進存量市場的消化，另一方面會避免需求大量涌向二手市場。”上述房企人士指出，該項規(guī)定對南京二手市場有著較大利好。

但中原地產首席分析師張大偉認為，鑒于當前不到3個月的去化周期，該“限購令”實際作用十分有限。

張大偉還認為，近期集中以“先拍賣后搖號”方式供應的20宗住宅用地，也很難在短期內形成供應。因為這20宗土地大多被要求以現(xiàn)房的形式銷售，而按照正常的開發(fā)周期，形成現(xiàn)房供應，需要在至少1年后才能實現(xiàn)。

因此，盡管今年以來南京的調控出現(xiàn)了“漸進式加碼”，“但市場因為寬松的貨幣導致的恐慌依然持續(xù)”。

從全國范圍來看，此次“限購令”出臺的意義不止于此。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，南京“限購令”的出臺，體現(xiàn)了二線城市調控政策將總體收緊的趨勢。

由于“資產荒”局面未改，今年下半年以來，樓市資金從南京、蘇州、廈門等“強二線城市”溢出，并流向其周邊區(qū)域和中西部二線城市，并推動了這些地區(qū)房價上漲。集中體現(xiàn)在，合肥、南京、廈門等城市開始從房價漲幅榜上退下，讓位于鄭州、無錫等其它二線城市。7月以來，武漢、鄭州等地也出臺調控政策，標志著樓市調控的區(qū)域進一步擴圍。

嚴躍進指出，從目前限購的既有版本和思路來看，主要遵循四個思路或優(yōu)先層次，后續(xù)其他城市也會遵循此類邏輯。第一是房價上漲壓力的城市先出限購政策;第二是市區(qū)相比郊區(qū)會先行收緊;第三是新房市場比二手房有所收緊;第四是外地戶籍受政策管制的可能性