巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)控制案例分析,mba項(xiàng)目管理論文

巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)控制案例分析,mba項(xiàng)目管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】【第7部分】巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)控制案例分析【第8部分】第六章案例分析6.1巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)簡(jiǎn)介巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)是巨華集團(tuán)旗下的一家房地產(chǎn)幵發(fā)公司,成立于1998年,擁有中國(guó)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì),主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房屋租賃,是集拆遷、開(kāi)發(fā)、管理與服務(wù)為一體的當(dāng)代化管理企業(yè)。公司自成立之初,就不斷研究把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)律,在多年的幵發(fā)建設(shè)中,建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系,構(gòu)成經(jīng)過(guò)質(zhì)量控制和創(chuàng)優(yōu)機(jī)制,并全面施行精品戰(zhàn)略,大規(guī)模整合優(yōu)勢(shì)資源,在內(nèi)蒙古自治區(qū)及呼和浩特市的扶持和指導(dǎo)下,公司成立以來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)了多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。構(gòu)成了精品幵發(fā)的建設(shè)風(fēng)格,先后獲得多項(xiàng)國(guó)家、自治區(qū)級(jí)殊榮,公司己經(jīng)成為了在全國(guó)享有廣泛知名度和美譽(yù)度的強(qiáng)勢(shì)品牌。當(dāng)前,公司以加快呼和浩特市住宅建設(shè)的發(fā)展,推動(dòng)全市住宅產(chǎn)業(yè)化作為自個(gè)公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的宗旨,以建立高起點(diǎn)、高水平、高質(zhì)量和高效益作為住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)。公司自從成立以來(lái),開(kāi)發(fā)建設(shè)了二百萬(wàn)佘平米商品住宅樓,建成商業(yè)寫字樓六萬(wàn)多平米。并且遭到相關(guān)部門的獎(jiǎng)勵(lì),在2006年被評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)等稱號(hào)。6.2內(nèi)蒙古巨華房地產(chǎn)公司定價(jià)管理6.2.1巨華房地產(chǎn)公司定價(jià)流程巨華房地產(chǎn)公司當(dāng)前并未建立單獨(dú)的部門施行房地產(chǎn)的定價(jià)工作,項(xiàng)目的定價(jià)都是由項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人在工程完工即將開(kāi)盤的時(shí)候,在考慮到項(xiàng)目的成本后制定價(jià)格。其一般釆用的流程如下:1、工程決算,確定工程項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)項(xiàng)目的總成本,為價(jià)格制定提供底線。適當(dāng)?shù)墓烙?jì)附近銷售項(xiàng)目的價(jià)格情況,以此作為價(jià)格制定的參考根據(jù)。2、成本導(dǎo)向定價(jià)方式方法,領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可利潤(rùn)在計(jì)算出成本以后,再考慮一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)比擬滿意的利潤(rùn),最后構(gòu)成了產(chǎn)品的出.售價(jià)格,在整個(gè)銷售經(jīng)過(guò)中,產(chǎn)品的價(jià)格基本保持不變,即便變化也具有主觀性和隨意性。由此可見(jiàn),巨華房地產(chǎn)公司并未構(gòu)成科學(xué)的定價(jià)制度和釆用合理的定價(jià)方式方法,存在很大的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。6.2.2巨華房地產(chǎn)公司定價(jià)存在問(wèn)題巨華房地產(chǎn)公司固然已經(jīng)成為了市場(chǎng)化運(yùn)作的當(dāng)代化公司,但是由于一些原因的影響,公司在房地產(chǎn)定價(jià)方面還沒(méi)有構(gòu)成科學(xué)合理的定價(jià)機(jī)制,使得公司在競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位,在巨華世界城的銷售經(jīng)過(guò)中蒙受了較大的經(jīng)濟(jì)損失。在巨華世紀(jì)城的定價(jià)銷售經(jīng)過(guò)中,主要問(wèn)題表如今:1、缺乏有效的定價(jià)方式方法,成本導(dǎo)向定價(jià)為主導(dǎo)成本導(dǎo)向定價(jià)方式方法比擬簡(jiǎn)單,只考慮項(xiàng)目本身的成本費(fèi)用即可,而不用考慮外部的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境,因而被巨華房地產(chǎn)公司運(yùn)用較廣。但是這種忽視外界因素的定價(jià)方式很難適應(yīng)于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),這種不成熟的定價(jià)形式最終會(huì)給公司項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失。2、房?jī)r(jià)調(diào)整毫無(wú)根據(jù),有較大的隨意性由于巨華房地產(chǎn)還未建立科學(xué)有效的定價(jià)形式和定價(jià)體系,導(dǎo)致很難建立起價(jià)格調(diào)整的制度,這樣導(dǎo)致企業(yè)在價(jià)格調(diào)整經(jīng)過(guò)中完全根據(jù)心理感受,價(jià)格隨意性較強(qiáng),受主觀性因素影響較大。3、公司產(chǎn)品價(jià)格制定缺乏市場(chǎng)調(diào)査,與其他營(yíng)銷組合不匹配巨華房地產(chǎn)在定價(jià)經(jīng)過(guò)中缺乏廣泛而有深度的市場(chǎng)調(diào)研,使得定價(jià)毫無(wú)根據(jù),經(jīng)不起市場(chǎng)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)。同時(shí)與產(chǎn)品如銷售渠道選擇等營(yíng)銷組合脫節(jié),很難構(gòu)成多樣化、競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格體系。4、項(xiàng)目定格定位模糊,未構(gòu)成獨(dú)特的定價(jià)策略當(dāng)前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)大力開(kāi)發(fā)高檔住宅和綜合體項(xiàng)目,但是由于消費(fèi)群體的差異性,房地產(chǎn)的需求也是多樣。巨華房地產(chǎn)在定價(jià)經(jīng)過(guò)中未充分認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題,在產(chǎn)品價(jià)格定位經(jīng)過(guò)中比擬模糊,未構(gòu)成獨(dú)特的定價(jià)策略,導(dǎo)致了商品住宅的滯銷。從巨華房地產(chǎn)的定價(jià)現(xiàn)在狀況能夠看出,公司當(dāng)前的定價(jià)方面存在一些比擬突出的問(wèn)題。鑒于定價(jià)在房地產(chǎn)銷售中的重要性,巨華集團(tuán)應(yīng)該建立一套合理的定價(jià)機(jī)制來(lái)躲避定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。6.3巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防備和控制巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)針對(duì)公司在定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防備和控制方面,采取了下面措施:6.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)內(nèi)部設(shè)有專門機(jī)構(gòu),長(zhǎng)期對(duì)呼和浩特地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市.場(chǎng)調(diào)研工作。采取多種調(diào)研方式,對(duì)呼和浩特地區(qū)房地產(chǎn)市進(jìn)行全面的把握和將來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè),進(jìn)而做到知己知彼,百戰(zhàn)百勝。6.3.1.1發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查在商業(yè)中心、廣場(chǎng)、學(xué)校附近針對(duì)不同的消費(fèi)群體發(fā)放問(wèn)卷進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的內(nèi)容包括房屋地理位置、能夠承受的房屋價(jià)格、小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施、房屋面積、房屋裝修程度等多個(gè)方面,進(jìn)而把握更多的消費(fèi)者需求信息,對(duì)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確的判定和預(yù)測(cè),做好市場(chǎng)準(zhǔn)確定位,確保幵發(fā)樓盤的銷售量。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查,巨華房地產(chǎn)幵發(fā)集團(tuán)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了合理劃分。例如:在學(xué)校、醫(yī)院附近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,規(guī)劃設(shè)計(jì)為小平米住宅或酒店式公寓,配套設(shè)施完善但相對(duì)簡(jiǎn)陋。學(xué)校附近大多是陪讀家長(zhǎng)的需求較大,醫(yī)院附近大多是陪護(hù)人員的需求較大,消費(fèi)者對(duì)小區(qū)環(huán)境、房屋裝修程度考慮的較少,打造為經(jīng)濟(jì)節(jié)約型在降低成本的同時(shí)又不影響房屋的正常銷售,相反幵發(fā)商假如把項(xiàng)目打造成高檔住宅小區(qū),精裝修、大面積,考慮到房屋總價(jià)過(guò)高,會(huì)使需求性消費(fèi)者望而卻步。在新區(qū)、度假幵發(fā)項(xiàng)目,環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新,所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要充分考慮房屋寓居的舒適性和檔次。房屋的面積要大,裝修程度要高,小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)-施俱全,這樣才會(huì)知足高檔消費(fèi)群體的購(gòu)買需求,價(jià)格也能保持一個(gè)較高的水平。6.3.1.2去調(diào)研房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受宏觀調(diào)控影響很大,所以巨華房地產(chǎn)幵發(fā)集團(tuán)經(jīng)常到各部門做調(diào)查。把握每年的土地供給量,基準(zhǔn)地價(jià)能否調(diào)整,確定土地價(jià)格,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理定價(jià)。關(guān)注規(guī)劃部門的規(guī)劃政策能否有調(diào)整,例如在某個(gè)區(qū)域原先規(guī)劃的準(zhǔn)建層高是二十層,現(xiàn)由于政策調(diào)整縮減為十五層,項(xiàng)目的容積率變低,可銷售房屋的價(jià)格構(gòu)成中土地成本要高于調(diào)整之前,所以項(xiàng)目在定價(jià)出售時(shí),要高于原計(jì)劃銷售價(jià)格,否則會(huì)降低房地產(chǎn)幵發(fā)公司的利潤(rùn)。6.3.1.3同行業(yè)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和價(jià)格變動(dòng)會(huì)對(duì)本公司的銷售帶來(lái)宏大的沖擊。巨華房地產(chǎn)幵發(fā)集團(tuán)充分認(rèn)識(shí)到了這一影響因素,周期性的對(duì)同期銷售的房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。全面把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各種信息,進(jìn)而在本企業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面做宣傳,合理制定營(yíng)銷策略和調(diào)整價(jià)格,使得項(xiàng)目更有競(jìng)爭(zhēng)力。6.3.2差異化的營(yíng)銷策略巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)施行差異化營(yíng)銷策略其實(shí)也就是搞技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,人們對(duì)低碳環(huán)保愈加重視,所以將清詰能源運(yùn)用到房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目中,也是一個(gè)吸引消費(fèi)者的靚點(diǎn)。巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)在近年來(lái)幵發(fā)的高檔住宅小區(qū)中,住戶供水系統(tǒng)是依靠太陽(yáng)能為能源進(jìn)行供熱,小區(qū)照明設(shè)施供電也采用太陽(yáng)能,一方面太陽(yáng)能作為清潔能源更為低碳環(huán)保,另一方面后期投入少,也更為安全、便捷。樓盤銷售能否被消費(fèi)者認(rèn)同,除了它本身的戶型、價(jià)格、位置、社區(qū)配套設(shè)施等細(xì)節(jié)外,消費(fèi)者更關(guān)心在入住后享受的服務(wù),與樓盤的物業(yè)服務(wù)息息相關(guān)。巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)堅(jiān)持以人為本,一心一意為業(yè)主提供最周到、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),創(chuàng)造和諧融洽的氣氛,給業(yè)主帶來(lái)安全感和歸屬感。進(jìn)而加強(qiáng)了樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力,也給樓盤創(chuàng)造了一定的價(jià)格空間。6.3.3營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的打造巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)在呼和浩特幵發(fā)的項(xiàng)目很多,多年來(lái)本集團(tuán)在銷售方面也探索出一些難得珍貴的經(jīng)歷體驗(yàn)。所以巨華房地產(chǎn)幵發(fā)集團(tuán)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售時(shí)沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)銷售,用本集團(tuán)的銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行銷售。巨華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)非常重視銷售團(tuán)隊(duì)的隊(duì)伍建筑,每年都會(huì)給銷售團(tuán)隊(duì)投入大量的資金進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)務(wù)培訓(xùn),定期到一線城市考察先進(jìn)的銷售策略和經(jīng)歷體驗(yàn),每年進(jìn)行一次房地產(chǎn)銷售崗位培訓(xùn),聘請(qǐng)知名專家到公司