萬科房地產(chǎn)應收帳款管理辦法

萬科房地產(chǎn)應收帳款管理辦法．?目的：加強和規(guī)范集團各地產(chǎn)公司應收帳款的管理，加快銷售房款的回收，降低資金占用，減少壞帳損失，防范財務風險。．?范圍：適用于集團內(nèi)各地產(chǎn)公司所發(fā)生的銷售應收帳款。．?職責：總部財務管理部負責本規(guī)定的解釋及修訂；集團各地產(chǎn)公司銷售部、財務部及相關責任部門負責具體實施。．方法與過程控制4.1? 管理原則4.1.1? 主動避免原則：在確定銷售信用政策、銷售付款方式及合同條款等方面充分考慮房款回收風險，盡量減少應收帳款的發(fā)生和占壓的時間。4.1.2?職責明晰原則：建立明晰的崗位責任制及清晰的工作流程，將銷售、催收、按揭、統(tǒng)計及核算等應收帳款管理的各個工作環(huán)節(jié)落實到具體部門、落實到具體崗位、落實到具體人員。4.1.3?及時催收原則：對應收帳款應定期統(tǒng)計、定期核對，對到期款項應及時進行催收，盡可能在最短時間內(nèi)回籠資金。4.1.4?有效保障原則：對未按期付款或還款的客戶，應根據(jù)有關法律或合同規(guī)定采取不予辦理入伙手續(xù)和房產(chǎn)證、收取違約金、及時移交法律程序等強有力的限制措施，從而有效保障應收帳款的回收。4.2?職責劃分4.2.1??? 以上相關責任部門、責任崗位及責任人的考核應與應收帳款催收情況直接掛鉤。4.3? 應收帳款形成前的風險防范4.3.1?各單位可根據(jù)本地區(qū)、本單位的實際情況，制定相應的銷售付款政策，并盡可能鼓勵客戶采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式；即使采用分期付款方式，付款期限也應盡量限制在樓宇建設期內(nèi)。4.3.2?對于要求采用分期付款方式的客戶，銷售前臺崗必須按銀行按揭審查的標準對其進行嚴格的資信調查，并報銷售業(yè)務部門負責人批準。對非一次性付款的大戶購買的資信情況，應予特別關注。4.3.3?在簽訂正式銷售合同之前，各單位可與客戶簽訂樓宇認購書，確定房號、總價及付款期限，同時務必讓客戶了解清楚有關付款須知的內(nèi)容。4.3.4?對于采用一次性或按揭付款方式的客戶，簽署銷售合同時，原則上應滿足以下條件：一次性付款的客戶交清房款；按揭客戶交清認購書約定的首期款；對于采用分期付款方式的客戶，必須交清認購書約定首期款，才能與其簽定合同。4.3.5?????? 應收帳款的跟蹤、監(jiān)督4.5.1?各單位應啟用適當?shù)匿N售管理軟件，對銷售付款情況（包括業(yè)務經(jīng)辦人、金額、合同付款日期等）進行實時記錄。該軟件由銷售統(tǒng)計崗及應收帳款核算崗共同操作，有關部門及人員共享。4.5.2?為便于及時掌握及控制或有負債情況，銀行按揭崗應配合應收帳款核算崗建立按揭擔保量的動態(tài)記錄，定期知會公司領導、財務部及各業(yè)務部門領導，并至少每半年向集團總部報送一次。4.5.3?應收帳款核算崗應對應收帳款的發(fā)生、回收等情況進行及時跟蹤及按時作出帳務處理，并每月按帳齡及責任人編制應收帳款分析表，向本單位領導、財務部及各業(yè)務部門領導、各責任人報送。應收帳款的帳齡應至少分為 3個月以內(nèi)、3-6個月、6-12 個月、1-2年、2-3年、3年以上六個時段。各單位可根據(jù)管理需要及合同條款，對以上帳齡再進行細分。4.5.4?銷售業(yè)務部門至少每季度制定收款計劃，并聯(lián)合財務部對計劃執(zhí)行情況進行動態(tài)跟蹤；銷售業(yè)務部門應至少每季度對計劃完成情況進行分析，并將分析報告提交財務部核實、簽署意見后，報送公司領導、財務部及各業(yè)務部門領導。各單位應按計劃完成情況對相關責任部門進行考核。4.5.5?各單位對帳齡超過 1年的應收帳款，應列為遺留問題，并由法律部門參與催收；對逾期超過十八個月、單個客戶欠款或由于同個項目同種原因欠款累計超過 100萬元的，應成立由法律、銷售業(yè)務、財務部門有關人員組成的清欠小組專門負責催收。4.5.6?各單位財務部應定期或至少每年年度終了， 對應收帳款進行全面清查， 對帳齡過長（一般為3年以上）已采取多種措施，確實無法收回的款項，應由銷售部門確認、法律部門出具詳細說明、本單位總經(jīng)理簽字，報董事會及當?shù)囟悇罩鞴懿块T批準后作壞帳損失處理，并設置壞帳登記簿對其進行登記。．其他規(guī)定?集團下屬各地產(chǎn)公司務必按此辦法對銷售應收帳款進行管理， 并可根據(jù)自身實際情況， 制定具體的實施細則。如在執(zhí)行過程中，本管理辦法與實際情況有不適合之處，各公司可根據(jù)實際情況作相應修改之請示，報送總部財務管理部核實，由分管領導批準后方可實施?？偛控攧展芾聿繎皶r對本管理辦法與實際情況不適合之處進行修訂。???????????????????????????????????????????萬科企業(yè)股份有限公司???????????????????????????????????????????二○○一年九月三十日關于轉發(fā)《萬科企業(yè)股份有限公司資產(chǎn)減值準備及損失處理的內(nèi)部控制制度》的通知(閱讀：175)——(2001-8-22)萬字【2000】022號集團各單位、總部各部（室）：???根據(jù)財政部《股份公司會計制度有關會計處理問題補充規(guī)定》（財會字（1999）35號）和中國證監(jiān)會《關于上市公司作好各項資產(chǎn)減值準備等有關事項的通知》的要求，結合本公司的實際情況，為有效防范和化解資產(chǎn)損失風險，規(guī)范有關計提壞賬準備、短期投資跌價準備、存貨跌價準備和長期投資減值準備（統(tǒng)稱“資產(chǎn)減值準備”）的會計核算方法，特制訂《資產(chǎn)減值準備及損失處理的內(nèi)部控制制度》，并經(jīng)公司第十屆董事會第六次會議審議通過。現(xiàn)轉發(fā)此內(nèi)部控制制度，望各單位遵照執(zhí)行。特此通知。萬科企業(yè)股份有限公司二〇〇〇年三月二日萬科企業(yè)股份有限公司關于資產(chǎn)減值準備及損失處理的內(nèi)部控制制度一、總則?????????? 根據(jù)《股份有限公司會計制度》及其補充規(guī)定和中國證監(jiān)會《關于上市公司做好各項資產(chǎn)減值準備等有關事項的通知》的有關規(guī)定，為正確反映公司財務狀況及經(jīng)營成果，規(guī)范資產(chǎn)減值和損失處理的計提與核銷， 現(xiàn)對壞賬準備、短期投資跌價準備、存貨跌價準備和長期投資減值準備（統(tǒng)稱“資產(chǎn)減值準備”）制訂以下控制制度。二、計提資產(chǎn)減值準備的會計政策、壞賬準備1）公司于中期期末及年末對“應收賬款”和“其他應收款（含聯(lián)營公司往來）”按賬齡分析法計提壞賬準備，壞賬準備的核算采用“備抵法”；（2）?計提壞賬準備的規(guī)定比例為：賬齡 1年（含1年，以下類推）以內(nèi)按期末余額的 1%計提；賬齡1-3年按期末余額的 5%提?。毁~齡 3年以上，按期末余額的 30%提取；（3）有確實情況表明某項應收款項將產(chǎn)生的壞賬大于已提取壞賬準備， 公司應對該應收款項補充計提壞賬準備。補充計提壞賬準可根據(jù)債權單位的財務狀況及現(xiàn)金流量、存在的爭議訴訟、可掌握的質押資產(chǎn)狀況等作出。、短期投資跌價準備1）公司于中期期末及年末，按“成本與市價孰低法”，對短期投資計提“短期投資跌價準備”；2）?市價應按6月30日及12月31日市場價格為準，如逢節(jié)假日，應以節(jié)假日前一交易日市價為準；3）?短期投資跌價準備應以單項投資為單位，按其期末市價低于其成本的差額計提。、?存貨跌價準備（1）公司應于中期期末及年末按與可變現(xiàn)凈值低于成本的差額計提存貨跌價準備；2）存貨跌價準備應按單項存貨提??；3）對于計提存貨跌價準備的單位，應提供詳細的測算方法及說明。對數(shù)額較大的，還應詳細提供存貨的形成過程及原因，及相關業(yè)務改進方案；4）可變現(xiàn)凈值測算依據(jù)可以是：最近銷售市價、周邊同檔次樓盤市價、預計未來現(xiàn)金流量等。、長期投資減值準備1）中期期末或年末，如果由于被投資單位市價持續(xù)下跌或經(jīng)營狀況持續(xù)惡化等原因，導致可收回金額低于賬面價值的，并且這種價值的可預計的未來期間難以恢復，應將可收回金額低于長期投資賬面價值的差額作為長期投資減值準備；2）?長期投資減值準備應按每項長期投資分別計算；3）?長期投資的可收回金額測算的參考依據(jù)可以是：最近成交價、單位凈資產(chǎn)、合同意向價等。三、資產(chǎn)減值準備的計提程序、中期期末或年末，公司總部及所屬子公司應按本制度第二項“會計政策”的規(guī)定，計提資產(chǎn)減值準備，并提交關于計提資產(chǎn)減值的相關資料，由公司管理層審核后列入會計報表；、?管理層應按要求向董事會提交公司減值準備的書面報告，詳細說明減值準備的依據(jù)、方法、比例及數(shù)額、對公司財務狀況及經(jīng)營成果的影響等，經(jīng)董事會決議后實施。四、已計提資產(chǎn)減值準備的資產(chǎn)核銷辦法、?應收款項：公司對有確鑿證據(jù)表明確實無法收回的應收款項，如債務單位撤消、破產(chǎn)、資不抵債、現(xiàn)金流量嚴重不足、質押物損毀減值等，可以核銷該應收款項及提取的壞賬準備，具體辦法為：由各經(jīng)營單位向集團管理層報送申請核銷應收款項的報告，逐筆列示申請核銷的應收款項情況及已提壞賬準備情況，如果申請核銷數(shù)額在該筆應收款已計提的壞賬準備之內(nèi)，或雖然大于已計提的壞賬準備但該筆核銷數(shù)額在 20萬元以內(nèi)，由集團管理層審批后報董事長批準； 如果申請核銷數(shù)額大于該筆應收款項已計提的壞賬準備且該筆申請核銷金額在 20萬元以上，由該經(jīng)營單位報集團管理層、 董事長審批后報董事會批準。、長期投資：任何已計提資產(chǎn)減值準備的、對集團聯(lián)營單位的長期投資處理、核銷，均需報董事會批準。對已計提資產(chǎn)減值準備的股票、債券長期投資，如果出售折價在已計提資產(chǎn)減值準備之內(nèi)，由管理層報董事長批準，如果出售折價超過已計提的資產(chǎn)減值準備，需報董事會審批。、?短期投資：出售已計提資產(chǎn)減值準備的短期投資，如出售折價在已計提的資產(chǎn)減值準備之內(nèi)，由管理層決定處理；如果出售折價超出已計提的資產(chǎn)減值準備，由管理層報董事長批準。4、存???貨：出售已計提資產(chǎn)減值準備的存貨，如出售折價在已計提的資產(chǎn)減值準備之內(nèi)，由管理層決定處理；如果出售折價超出已計提的資產(chǎn)減值準備，超出金額在 200萬元以內(nèi)，由管理層報董事長審批；如果超出金額在 200萬元以上，由管理層報董事會批準。、已計提資產(chǎn)減值準備的資產(chǎn)之核銷報董事長或公司董事會批準時，應說明：核銷數(shù)額及相應的證據(jù)、形成過程及原因、追蹤催討及相關業(yè)務改進措施、對公司財務狀況及經(jīng)營成果影響、涉及有關責任人員的處理意見及其他相關資料等；已計提資產(chǎn)減值準備的存貨、長期投資出售報批時，還應說明定價情況、合同約定情況等。???6、如果當期計提或核銷資產(chǎn)減準準備的總金額達凈資產(chǎn)的 5%；或涉及公司股東、董事、高級管理人員，在召開年度股東大會時，由公司董事會提交核銷和計提準備的書面報告，書面報告除包括管理層提交的報告內(nèi)容外，還應說明計提和核銷資產(chǎn)減值準備所涉及的關聯(lián)方的償付能力以及是否會損害其他股東的利益等。五、其???他、公司監(jiān)事會對資產(chǎn)減值準備的計提和損失處理進行監(jiān)督，可列席有關會議，并對董事會有關核銷和資產(chǎn)減值的決議程序是否合法、依據(jù)是否充分等方面提出書面意見，并形成決議向股東大會報告。、公司管理層根據(jù)本制度執(zhí)行情況，每半年一次將相關信息報送董事會；對