溫泉山莊方案剖析溫泉山莊

本文格式為Word版，下載可任意編輯——溫泉山莊方案剖析溫泉山莊1,1,謹(jǐn)呈：福建連捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,A-27-GW-091221-011,打造海西首席高端休閑度假地,連捷世界溫泉山莊工程進(jìn)展戰(zhàn)略及整體定位,2,進(jìn)展戰(zhàn)略及整體定位,物業(yè)進(jìn)展建議,市場(chǎng)調(diào)研階段,2022/04/01,2022/4/28,2022/03/23,在市場(chǎng)調(diào)研階段，工程組就工程開發(fā)所涉及的一系列問題舉行了廣泛的調(diào)查和深入研究,實(shí)地調(diào)研與查勘,當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主訪談,南翼新城企業(yè)高管3位：

旺旺工廠副廠長緯璇紡織董事長閩華電池董事長,業(yè)內(nèi)人士訪談,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談14位：

聚龍小鎮(zhèn)營銷經(jīng)理鳳冠山莊銷售經(jīng)理弘橋花園銷售代表四海明銷售代表各樓盤銷售代表8位世聯(lián)地產(chǎn)計(jì)劃經(jīng)理張運(yùn)鴻廈門大學(xué)旅游與規(guī)劃研究院院長顏院長,政府官員訪談12位：

南翼新城總指揮、安溪許副縣長龍橋園管委會(huì)陳主任安溪縣規(guī)劃創(chuàng)辦局官橋鎮(zhèn)僑聯(lián)主席官橋鎮(zhèn)委書記官橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長仁蜂村書記吾宗村書記安溪旅游局陳副局長,政府官員訪談,調(diào)研內(nèi)容：

地塊交通可達(dá)性查勘自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察安溪及工程地片區(qū)實(shí)地勘查調(diào)研區(qū)域：

安溪縣城南翼新城片區(qū)官橋鎮(zhèn)片區(qū)廈門周邊調(diào)研在售及售完樓盤9個(gè)：

南翼新城在售工程安溪縣城典型工程廈門區(qū)域典型工程,3,進(jìn)展戰(zhàn)略及整體定位,物業(yè)進(jìn)展建議,市場(chǎng)調(diào)研階段,進(jìn)展戰(zhàn)略與整體定位階段主要解決以下幾個(gè)方面的問題,中稿匯報(bào)補(bǔ)充工程整體風(fēng)格建議各項(xiàng)規(guī)劃深化工程建筑單體建議工程園林景觀建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算,工程屬性界定核心問題布局化分析啟動(dòng)期開發(fā)的前提6500畝地塊的定位工程機(jī)遇挖掘進(jìn)展方向機(jī)遇研判工程整體進(jìn)展戰(zhàn)略及整體定位888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力打造,實(shí)地調(diào)研與查勘：

地塊交通可達(dá)性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀工程所在片區(qū)實(shí)地勘查客戶訪談15位消費(fèi)者深度訪談走訪小區(qū)10余個(gè)業(yè)內(nèi)人士及官員訪談訪談官員12位訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士14位,2022/04/01,2022/4/28,2022/03/23,4,屬性界定,核心問題梳理,,888畝啟動(dòng)區(qū)開發(fā)的前提,,進(jìn)展機(jī)遇挖掘及驗(yàn)證,啟動(dòng)區(qū)整體定位及進(jìn)展戰(zhàn)略,888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力塑造,,,,,案例研究,報(bào)告目次,,,,,分期建議,5,5,本工程是什么類型？其面臨的最核心問題是什么……,,工程屬性界定,核心問題解析,工程屬性界定及核心問題解析,6,南翼新城地處閩南金三角腹地，直采納到廈、漳、泉的輻射,區(qū)位：

安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金三角西北部，隸屬泉州市南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋片面區(qū)域）毗鄰廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，成為廈門經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)輻射轉(zhuǎn)移的前沿陣地規(guī)劃體量：

規(guī)劃面積：100平方公里（可開發(fā)創(chuàng)辦面積50平方公里）人口規(guī)模：近期10萬，遠(yuǎn)期30萬以上,,廈門市,泉州市,漳州市,,,,,,安溪縣城,南翼新城,約56公里,約60公里,13公里,,,38公里,,7,南翼新城對(duì)外交通主要依托省道206線、207線，廈安高速完工后，可大大縮減城際距離,現(xiàn)有道路：

206省道（南北向）途經(jīng)龍門鎮(zhèn)、天湖度假區(qū)、龍橋工業(yè)園、官橋鎮(zhèn)及鐵峰山，南可至同安、廈門，北經(jīng)安溪縣城可達(dá)永春及德化207省道（東西向）橫穿官橋鎮(zhèn)，往西南可達(dá)虎邱鎮(zhèn)以至漳州規(guī)劃道路：

廈安高速將有助于縮減城際距離連忙啟動(dòng)環(huán)西大道6公里、龍美大道5公里、省道207線6公里、旺旺迎賓路1公里創(chuàng)辦，根本形成一條環(huán)城馬路，帶動(dòng)周邊上萬畝土地開發(fā),,8,連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于南翼新城中心，是拉動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)增長的重中之重,區(qū)位：

南翼新城整體規(guī)劃分割為工業(yè)、旅游、商貿(mào)中心和行政中心四個(gè)片面連捷溫泉規(guī)劃區(qū)位于四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位置，是拉動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)增長的重中之重,9,工程總體規(guī)模尚未確定，存在規(guī)劃彈性；

啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃888畝，以高端溫泉示范區(qū)為核心帶動(dòng),根本指標(biāo)：

總面積：約8000畝,,,,啟動(dòng)區(qū)有兩片面組成288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山地密林區(qū)，不適合開發(fā)創(chuàng)辦，可作為自然景觀加以養(yǎng)護(hù)和利用600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農(nóng)田和村莊，適合開發(fā),600畝,288畝,,依仁溪,10,規(guī)劃區(qū)地形繁雜，多為山地，可開發(fā)創(chuàng)辦用地缺乏50%,規(guī)劃區(qū)西側(cè)多高山，東南、東北側(cè)多平原，海拔高度變化范圍80~254m，地形變化較大規(guī)劃區(qū)東南、東北部地形較為平坦(＜25%)，西部地區(qū)坡度較大(＞25%)。適合開發(fā)的用地占比41%，其中約1/3的坡地需要填挖方龍門、官橋鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的崩崗侵蝕是福建省乃至全國最典型的地區(qū)之一。規(guī)劃區(qū)崩崗范圍較大，且仍處于活動(dòng)狀態(tài),山地,崩崗,海拔,坡度,11,北部有小面積密林，其余大片面地區(qū)為疏林；

局部植物稀少地主要受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；

竹林主要分布于河濱濕地,規(guī)劃區(qū)主要土地利用類型為茶園、農(nóng)田、密林、疏林、竹林、建成區(qū)等農(nóng)田、茶園由于受人為干擾較大，生物多樣性較低，生態(tài)價(jià)值不高，開發(fā)創(chuàng)辦中開發(fā)適合性高密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，調(diào)理氣候，供給棲息地等生態(tài)功能，在開發(fā)創(chuàng)辦中以留存和修復(fù)為主,密林,疏林,茶園,12,規(guī)劃區(qū)雖依溪而建，但雨水“裸排”、石材廠粉塵加重了對(duì)水資源和環(huán)境的污染,規(guī)劃區(qū)周邊水系主要有藍(lán)溪和依仁溪，水庫一座，集水面積分別為277公頃、155公頃、29公頃；

區(qū)域內(nèi)沒有完善的污水處理系統(tǒng)，雨污水和石材廠廢棄物未經(jīng)處理直接排入依仁溪，造成了河道的污染；

隨著新城的創(chuàng)辦，石材產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)整合，并逐漸淡出。,依仁溪,排污差,13,溫泉資源屬于工程的主要驅(qū)動(dòng)力，但從整個(gè)大廈門區(qū)域看，溫泉資源并不稀缺,龍門鎮(zhèn)地?zé)豳Y源特別豐富，淺層隱匿溫泉帶長達(dá)2公里，寬40余米；

泉水屬低硫偏酸性，且水質(zhì)良好，富含多種對(duì)人體有益的微量元素和礦物質(zhì)；

距離規(guī)劃區(qū)最近的溫泉眼位于龍門鎮(zhèn)榜寨村，工程開發(fā)后可此后處引水，原那么上不會(huì)造成溫度衰減。,天湖工程獲將利用,14,啟動(dòng)區(qū)周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；

且地勢(shì)平坦適合開發(fā)，拆遷總建面6萬多平方米，開發(fā)條件較好,600畝啟動(dòng)區(qū)西臨依仁溪，沿溪而立距離溫泉眼約4公里地形平坦，植被籠罩面積小，適合開發(fā)創(chuàng)辦區(qū)域內(nèi)村莊零落，拆遷總建面6萬多㎡,15,工程屬性界定：該工程是受大都市圈輻射的四線城市，有確定自然資源的大規(guī)模旅游地產(chǎn)工程,,,16,屬性界定,核心問題梳理,,888畝啟動(dòng)區(qū)開發(fā)的前提,,進(jìn)展機(jī)遇挖掘及驗(yàn)證,啟動(dòng)區(qū)整體定位及進(jìn)展戰(zhàn)略,888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力塑造,,,,,案例研究,報(bào)告目次,,,,,分期建議,17,客戶提出的目標(biāo)、要求及存在的困惑,目標(biāo)1：

888畝啟動(dòng)區(qū)快速回現(xiàn),開發(fā)目標(biāo),最快啟動(dòng)溫泉區(qū)域，今年十一能實(shí)現(xiàn)片面溫泉開放盡快啟動(dòng)888畝區(qū)域，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn),目標(biāo)2：產(chǎn)品價(jià)值最大化,開發(fā)要求,存在的困惑,我們的客戶畢竟是誰如何吸引足夠的客戶群體，即核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建,客戶語錄,,,,目標(biāo)3：風(fēng)險(xiǎn)操縱，實(shí)現(xiàn)工程滾動(dòng)開發(fā),目前主要是600畝啟動(dòng)區(qū)，其中的100畝溫泉區(qū)，即將要啟動(dòng)，那啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)策略和客戶定位是什么；

工程是否適合做旅游地產(chǎn)，假設(shè)適合做該如何做，不適合那么應(yīng)采取什么策略；

除溫泉酒店外，工程內(nèi)部要自求平衡；

100畝溫泉酒店要做高端日式溫泉，這是工程開發(fā)初步想法,18,世聯(lián)對(duì)客戶目標(biāo)的理解——要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，立足6500畝是工程的必由之選,立足6500畝看888畝,純粹888畝,要實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)快速回現(xiàn)、產(chǎn)品價(jià)值最大化以及滾動(dòng)開發(fā)的目標(biāo)，我們能否僅就888畝工程考慮？,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),前期投入少,工程具有規(guī)模、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，可以通過溫泉酒店等高端設(shè)施形成工程獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)，并且消化速度快，符合快速回現(xiàn)及產(chǎn)品價(jià)值最大化的目標(biāo)通過工程可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的提升以及政府效應(yīng)的雙贏,工程缺乏驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致銷售困難，周期分外長，不符合快速回現(xiàn)的目標(biāo)產(chǎn)品溢價(jià)難，收益難以保證企業(yè)品牌形象無法提升難以令政府合意,前期投入較大,,房地產(chǎn)剛起步的目生區(qū)域、客戶群缺乏的大規(guī)模住宅工程,有核心吸引力的中高端休閑度假工程,,19,世聯(lián)對(duì)客戶目標(biāo)的理解2——兩種方案各自的投入產(chǎn)出項(xiàng)：

純粹888畝工程：面向居住的小配套，低產(chǎn)出立足6500畝的888畝：中等強(qiáng)度、高標(biāo)準(zhǔn)、品牌化配套，高產(chǎn)出,20,世聯(lián)對(duì)客戶目標(biāo)的理解2——經(jīng)過初步匡算，盡管6500畝工程前期配套投入較大，但最終收益比純粹888畝方案高出9億，無疑應(yīng)選擇6500畝方案,說明：1、房地產(chǎn)工程的建安本金、售價(jià)基于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)得出；

2、配套工程的本金及收益根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、世聯(lián)閱歷以及其他城市案例共同得出,21,基于6500畝前提下工程的核心問題是需求問題，即探索客戶群以及構(gòu)建能吸引客戶群的核心競(jìng)爭(zhēng)力,現(xiàn)實(shí)狀況,狀況1距離縣城較遠(yuǎn)，無配套，房地產(chǎn)行業(yè)不成熟,狀況2自然資源豐富但不優(yōu)質(zhì)，溫泉資源好但不稀缺,客戶目標(biāo),啟動(dòng)區(qū)快速回現(xiàn)，產(chǎn)品價(jià)值最大化風(fēng)險(xiǎn)操縱、滾動(dòng)開發(fā),現(xiàn)實(shí)與期望間的沖突,沒有顯性客戶（當(dāng)?shù)乜蛻簦┛梢宰?沒有強(qiáng)勢(shì)資源能夠吸引隱性客戶（休閑度假客戶、投資客戶）,工程需要大量的需求支撐，才能實(shí)現(xiàn)告成開發(fā),按建面33萬㎡(容積率1.0）、110㎡/戶估算，工程共需約3000戶,核心問題,需求問題是工程面臨的最大問題,我們的客戶是誰？,客戶是怎么蛻變的？,如何才能抓住他們？,,VS,22,屬性界定,核心問題梳理,,888畝啟動(dòng)區(qū)開發(fā)的前提,,進(jìn)展機(jī)遇挖掘及驗(yàn)證,啟動(dòng)區(qū)整體定位及進(jìn)展戰(zhàn)略,888畝啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品力塑造,,,,,案例研究,報(bào)告目次,,,,,分期建議,23,23,單純的600+288畝的開發(fā)告成開發(fā)的前提務(wù)必依托6500畝的整體開發(fā)，那么6500畝的進(jìn)展方向又是什么……,,600+288畝開發(fā)的立足點(diǎn),基于6500畝整體進(jìn)展方向的研判,600+288畝啟動(dòng)區(qū)的定位前提,24,區(qū)域抗性：地塊位于城市目生區(qū)，區(qū)域形象不好，工程所具有的溫泉資源影響力缺乏,24,888畝啟動(dòng)區(qū)處于官橋鎮(zhèn)境內(nèi)，南翼新城有待進(jìn)一步進(jìn)展，在廈門區(qū)域不具備影響力；

位于鎮(zhèn)區(qū)，根基設(shè)施落后，南翼新城有待進(jìn)一步進(jìn)展；

交通不便，目前通過206省道與廈門相接，需要近兩個(gè)小時(shí)車程；

石材行業(yè)知名度高，采石場(chǎng)對(duì)環(huán)境影響大，形象差；

溫泉資源目前仍是當(dāng)?shù)卮迕闵㈤_發(fā)自主經(jīng)營，定位低，影響力差。,25,要建立工程影響力，化解區(qū)域抗性是首要任務(wù)；

根據(jù)工程的條件和開發(fā)商的目標(biāo)，塑造愿景、規(guī)劃取勝是工程的可行模式,,,,賣愿景，工程就確定要形成大規(guī)模，形成大盤，充分利用大盤優(yōu)勢(shì)，做足規(guī)劃，建立愿景，實(shí)現(xiàn)前期以大愿景合作較小的投入化解區(qū)域抗性。,消釋區(qū)域目生感，建立影響力的三種模式,,,要化解區(qū)域抗性就務(wù)必對(duì)市場(chǎng)形成影響力，根據(jù)世聯(lián)對(duì)目生區(qū)域工程開發(fā)的研究得出，要在目生區(qū)域建立起工程影響力可采取以下三種方式：,26,因此888畝作為工程的啟動(dòng)區(qū)，其規(guī)模難以形成區(qū)域影響力，務(wù)必立足于6500畝的整體開發(fā),26,,孤立地開發(fā)888畝將難以形成區(qū)域影響力，確定要依托整體6500畝,那么6500畝的定位又是什么？,27,27,單純的600+288畝的開發(fā)告成開發(fā)的前提務(wù)必依托6500畝的整體開發(fā)，那么6500畝的進(jìn)展方向又是什么……,,600+288畝開發(fā)的立足點(diǎn),基于6500畝整體進(jìn)展方向的研判立足海西城市群看南翼新城從城市進(jìn)展趨勢(shì)上看工程,600+288畝啟動(dòng)區(qū)的定位前提,28,工程所在的南翼新城作為福建省21個(gè)試點(diǎn)小鎮(zhèn)之一，高規(guī)格的規(guī)劃和政策支持將是本工程進(jìn)展的根基,安溪縣以重金籌劃打造“海西溫泉第一鎮(zhèn)”投資籌劃：安溪縣籌劃投資116