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文檔簡介
房地產(chǎn)估價一、教學(xué)目的與要求
房地產(chǎn)估價是工程管理專業(yè)的一門專業(yè)選修課。通過本課程學(xué)習(xí),要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)知識,熟悉房地產(chǎn)估價原則和程序,掌握房地產(chǎn)估價方法,如比較法、成本法、收益法、假使開發(fā)法、長期趨勢法等,以及地價評估常用的方法,了解中外房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀,并能運用這些方法撰寫完整的房地產(chǎn)及土地評估報告。初步具備從事房地產(chǎn)估價工作的能力。二、課程基本內(nèi)容教材目錄第一章-第十二章
1.房地產(chǎn)價格概論2.房地產(chǎn)及其描述
3.房地產(chǎn)價格和價值4.房地產(chǎn)價格影響因素
5.房地產(chǎn)估價原則6.比較法及其運用
7.收益法及其運用8.成本法及其運用
9.假設(shè)開發(fā)法及其運用
11.地價評估和地價分?jǐn)?/p>
12.房地產(chǎn)估價程序三、課程的重點和難點
1.房地產(chǎn)價值與價格2.比較法的各項因素修正系數(shù)的確定,比準(zhǔn)價格的確定。3.成本法的價格構(gòu)成,積算價格的確定。4.收益法的凈收益與資本化率的確定,收益價格的確定。5.路線價法、城市基準(zhǔn)地價修正法中各項修正系數(shù)的確定。6.不同估價目和類型的房地產(chǎn)估價特點。7.房地產(chǎn)估價報告的格式和要求。四、參考書與有關(guān)網(wǎng)站1.中國房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)教材2.不動產(chǎn)估價(葉劍平,中國人民大學(xué)出版社)3.土地估價師考試輔導(dǎo)教材4.中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)站5.中國土地估價師協(xié)會網(wǎng)站6.估價師資訊網(wǎng)五、教學(xué)安排
學(xué)習(xí)方法:
聽課—作業(yè)—討論—實踐(大作業(yè))學(xué)時安排:
周學(xué)時2節(jié),共28學(xué)時考核方式:
平時+作業(yè)+考試(部分開卷、部分閉卷)第一章房地產(chǎn)估價概論第一章房地產(chǎn)估價概論§1-1中國不動產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況§1-2對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識§1-3房地產(chǎn)估價的要素§1-4房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德§1-1中國不動產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況§1-1中國不動產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況一、中國房地產(chǎn)估價職業(yè)主管機構(gòu):中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會ChinaInstituteOfRealEstateAppraisersandAgenst英文簡寫:CIREA一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)1978年改革開開放以后,房地產(chǎn)產(chǎn)的商品屬性和價價值得到了重新認(rèn)認(rèn)識。國家推行房地產(chǎn)商品化,改革城鎮(zhèn)住房制度度和城市土地使用用制度,使得房地地產(chǎn)價值開始顯化化,房地產(chǎn)的價值值判斷和價格評估估成為經(jīng)濟(jì)生活中中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),房房地產(chǎn)估價活動逐逐步恢復(fù),房地產(chǎn)產(chǎn)估價行業(yè)也得到到了振興。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的的迫切需要,國家家頒布了有關(guān)房地產(chǎn)估價方面的政策法規(guī),以促進(jìn)房地產(chǎn)估估價事業(yè)的發(fā)展一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)1984年12月月12日,城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)護(hù)部(建設(shè)部前身身)印發(fā)了《經(jīng)租租房屋清產(chǎn)估價原原則》,以加強財財產(chǎn)管理,準(zhǔn)確反反映房產(chǎn)的價值及及其增減變動情況況,給全面實行經(jīng)經(jīng)濟(jì)核算創(chuàng)造了條條件。房屋現(xiàn)值(凈值))=房屋重置完全價價值×新舊程度1988年8月8日,城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)護(hù)部、國家物價局局、國家工商行政政管理局發(fā)出了《《關(guān)于加強房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場管理的的通知》指出,隨隨著舊房出售和價價格評審制度的建建立,房地產(chǎn)評估估工作越來越重要要,要求各地盡快建立房地產(chǎn)價價格評估專業(yè)隊伍伍。一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)1.以法律形式確立了了房地產(chǎn)估價的地地位2.建立了房地產(chǎn)估價價師執(zhí)業(yè)資格制度度3.設(shè)定了房地產(chǎn)估價價師資格和房地產(chǎn)產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)行行政許可項目4.發(fā)布了房地產(chǎn)估估價的部門規(guī)章和和規(guī)范性文件5.制定了房地產(chǎn)估價價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)關(guān)指導(dǎo)意見6.成立了房地產(chǎn)估價價行業(yè)自律性組織織7.形成了較完善的房房地產(chǎn)估價理論方方法體系8.形成了公平競爭的的房地產(chǎn)估價市場場9.深化和拓展了房地地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)10.積極開展了國際交交流合作一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)1.以法律形式確確立房地產(chǎn)估價的的地位1995年1月1日實施的《中國國人民共和國城市市房地產(chǎn)管理法》》規(guī)定:國家實行房地產(chǎn)價價格評估制度國家實行房地產(chǎn)價價格評估人員資格格認(rèn)證制度2.建立房地產(chǎn)估估價師執(zhí)業(yè)資格制制度1992年12月月9日,建設(shè)部發(fā)出《關(guān)關(guān)于擬建立房地產(chǎn)產(chǎn)估價師考試和注注冊制度的函》,,將房地產(chǎn)估價師師執(zhí)業(yè)資格制度正正式列入了議事日日程。1993年5月10日,建設(shè)部、人事部部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于于公布首批房地產(chǎn)產(chǎn)估價師名單的通通知》,在中國首首次認(rèn)定了140名房地產(chǎn)估價師師。1994年4月20日,第二次認(rèn)定了206名房地產(chǎn)估價價師,奠定了房地地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)隊伍伍的基礎(chǔ)。1995年3月22日,建設(shè)部、人事部部聯(lián)合印發(fā)《房地地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資資格制度暫行規(guī)定定》和《房地產(chǎn)估估價師執(zhí)業(yè)資格考考試實施辦法》,,并于當(dāng)年9月舉舉辦了首次全國房房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)業(yè)資格考試。2.建立房地產(chǎn)估估價師執(zhí)業(yè)資格制制度(續(xù))2001年起,獲準(zhǔn)在中華人人民共和國境內(nèi)就就業(yè)的外籍專業(yè)人人員和港澳臺專業(yè)業(yè)人員,可以按照照建房[1995]147號文件件規(guī)定,報名參加加全國房地產(chǎn)估價價師執(zhí)業(yè)資格考試試2002年之前原則上每兩年年舉行一次,2002年之后每年年舉行一次。2003年8月12日,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市市場持續(xù)健康發(fā)展展的通知》,進(jìn)一一步強調(diào)要健全房房地產(chǎn)中介服務(wù)市市場規(guī)則,嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行房地產(chǎn)估價師師執(zhí)(職)業(yè)資格格制度,為居民提提供準(zhǔn)確和便捷的服務(wù)。2.建立房地產(chǎn)估估價師執(zhí)業(yè)資格制制度(續(xù))2004年8月20日,內(nèi)地房地產(chǎn)估價師師與香港測量師實實現(xiàn)資格互認(rèn)2001年,香港測量師學(xué)會就香港測量師與內(nèi)內(nèi)地房地產(chǎn)估價師師資格互認(rèn)問題與與建設(shè)部進(jìn)行多次溝通、磋磋商2003年6月,,中央政府與香港港特別行政區(qū)政府府簽署《內(nèi)地與香香港關(guān)于建立更緊緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安安排》(CEPA)2003年11月月,經(jīng)建設(shè)部.人人事部.商務(wù)部.國務(wù)院港澳事務(wù)務(wù)辦公室同意,中中國房地產(chǎn)估價師師學(xué)會與香港測量量師學(xué)會簽署了《《內(nèi)地房地產(chǎn)估價價師與香港測量師師資格互認(rèn)協(xié)議書書》2004年3月,兩地完成內(nèi)地房房地產(chǎn)估價師與香香港測量師資格互互認(rèn)面授及補充測測試;111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價師師、97名香港測量師達(dá)到合合格標(biāo)準(zhǔn)一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)3.設(shè)定房地產(chǎn)估估價師資格和房地地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)質(zhì)行政許可項目1997年,建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于于房地產(chǎn)價格評估估機構(gòu)資格等級管管理的若干規(guī)定》》,建立了房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估機構(gòu)資資格管理制度.房房地產(chǎn)價格評估機機構(gòu)資格登記分為為一級、二級、三三級及臨時資格。一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)2003年8月27日國家主席令第7號號公布《行政許可可法》,自2004年7月1日起起施行。2004年6月29日國務(wù)院令第第412號公布的的《國務(wù)院對確需需保留的行政審批批項目設(shè)定行政許許可的決定》,由由法律、行政法規(guī)規(guī)設(shè)定的行政許可可項目,依法繼續(xù)續(xù)實施;對法律、、行政法規(guī)以外的的規(guī)范性文件設(shè)定定,但確需保留且且符合《行政許可可法》規(guī)定事項的的行政審批項目,可以保留并設(shè)定定行政許可500項.“國家實行房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估人員資資格認(rèn)證制度”.“房地產(chǎn)估價機機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是是國務(wù)院決定予以以保留并設(shè)定行政政許可項目之一.一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)4.發(fā)布房地產(chǎn)估估價的部門規(guī)章和和規(guī)范性文件《房地產(chǎn)估價師注冊冊管理辦法》(建設(shè)部1998,2001,2006年)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管管理辦法》(建設(shè)部1997,2005年)《關(guān)于建立房地產(chǎn)企企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系系統(tǒng)的通知》(建住房函[2002]192號)5.制定房地產(chǎn)估估價國家標(biāo)準(zhǔn)1999年,建設(shè)部會同原國家家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局局聯(lián)合發(fā)布了國家家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T5029l-1999)(2015年)。2003年,建設(shè)部印發(fā)《城市房屋拆遷估價價指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號)2006年,建設(shè)部、中國人民民銀行、中國銀行行業(yè)監(jiān)督管理委員員會聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指指導(dǎo)意見》(建住房[2006]8號)2011年6月3日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部制定了《國有土地上房屋征征收評估辦法》2013年6月26日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部、國家質(zhì)量監(jiān)督督檢驗檢疫總局聯(lián)聯(lián)合發(fā)布的國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)正式發(fā)布,2014年2月1日起實施6.成立房地產(chǎn)估估價行業(yè)自律性組組織1994年8月15日,經(jīng)民政部批準(zhǔn),成成立“中國房地產(chǎn)產(chǎn)估價師學(xué)會”,這是全國性的房房地產(chǎn)估價行業(yè)自自律性組織2004年7月12日,經(jīng)建設(shè)部同意、民民政部批準(zhǔn),更名名為“中國房地產(chǎn)產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會”是國際測量師聯(lián)合合會(FIG)全全權(quán)團(tuán)體會員依法對房地產(chǎn)估價價和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行行自律管理,下設(shè)設(shè)考試注冊、教育育培訓(xùn)、學(xué)術(shù)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、國際交流五五個專業(yè)委員會。。7.形成較完善的的房地產(chǎn)估價理論論方法體系確立市場比較法、、成本法、收益還還原法和假設(shè)開發(fā)發(fā)法等基礎(chǔ)的估價價方法。市場比較法:基本思想是一件商商品的價值相當(dāng)于于它在正常的市場場條件下可以實現(xiàn)現(xiàn)的價格收益還原法:核心是將所有未來來收益在評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日的現(xiàn)值估計出出來,收益還原法法是一種現(xiàn)值方法法成本法:又稱為成本逼近法法,成本價值主要要由土地價值、建建筑物價值和其他他設(shè)施的價值共同同組成假設(shè)開發(fā)法:又稱剩余法,是將將預(yù)測的估價對象象未來開發(fā)完成后后的價值,減去未未來的正常開發(fā)成成本.稅費和利潤潤等,求取估價對對象的客觀合理價價格或價值的方法法。一、中國房地產(chǎn)估估價職業(yè)8.形成公平競爭爭的房地產(chǎn)估價市市場2000年7月14日,國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會會中介機構(gòu)與政府府部門實行脫鉤改改制的意見》,掛掛靠在政府部門及及其下屬單位的人人員、財務(wù)(包括括資金、實物、財財產(chǎn)權(quán)利等)、業(yè)業(yè)務(wù)、名稱等方面面徹底脫鉤2005年《房地地產(chǎn)估價機構(gòu)管理理辦法》明確規(guī)定定:“房地產(chǎn)估價價機構(gòu)依法從事房房地產(chǎn)估價活動,,不受行政區(qū)域、、行業(yè)限制。”打破行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面9.深化和拓展了了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)務(wù)從服務(wù)內(nèi)容看土地、房屋、構(gòu)筑筑物、在建工程、、以房地產(chǎn)為主的的整體資產(chǎn)、整體體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)產(chǎn)等各類房地產(chǎn)價價值評估,以及因因轉(zhuǎn)讓、抵押、房房屋拆遷、損害賠賠償、司法鑒定、、課稅、公司上市市、企業(yè)改制、資資產(chǎn)重組、企業(yè)清清算、資產(chǎn)處置等等需要進(jìn)行的房地地產(chǎn)價值評估。從服務(wù)對象為政府服務(wù);為企企業(yè)服務(wù);其他10.積極開展國國際交流合作國際測量師聯(lián)合會會(InternationalFederation0fSurveyors,F(xiàn)IG)國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員員會世界估價組織協(xié)會會(WorldAssociationofValuationorganisations,WAVO)美國估價學(xué)會(AppraisalInstitute,AI)英國皇家特許測量量師學(xué)會香港測量師學(xué)會內(nèi)地房地產(chǎn)估價師師申請香港測量師師1.戶籍:中華人民共共和國公民(內(nèi)地地)。2.專業(yè)資格:(1)中國房地產(chǎn)產(chǎn)估價師學(xué)會會員員;(2)取得房地產(chǎn)產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格格并經(jīng)注冊后的年年限不少于5年。。3.工作經(jīng)驗:在房地產(chǎn)估價機構(gòu)構(gòu)不少于5年從事事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)務(wù)的專職注冊房地地產(chǎn)估價師;或大大學(xué)房地產(chǎn)方面的的教授、副教授;;或現(xiàn)任或在過去去3年內(nèi)其中1年年曾擔(dān)任中國房地地產(chǎn)估價師學(xué)會的的理事。內(nèi)地房地產(chǎn)估價師師申請香港測量師師3.資格互認(rèn)的考考核方式(1)面授必須參加由香港測測量師學(xué)會安排的的不少于16學(xué)時時(3天)的面授授,采用普通話加加英文專業(yè)用詞,,內(nèi)容主要為:香港估價作業(yè)所需需要掌握的法律法法規(guī)、指引,如上上市規(guī)則、公司條條例、收回土地條條例、城市規(guī)劃條條例等,香港測量量師學(xué)會的專業(yè)操操守守則,防止貪貪污條例,利益沖沖突的處理。(2)補充測試面授結(jié)束后,由香香港測量師學(xué)會安安排補充測試,時時間為1小時,試試題采用簡體中文文,選擇題,滿分分為100分。(3)合格標(biāo)準(zhǔn)補充測試結(jié)束后,由香港測量師學(xué)學(xué)會組織專家評卷卷,得分60分以以上(含60分)為合格,不合格格者可以補測試1次。§1-1中國不動動產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展展概況二、中國土地估價價職業(yè)主管機構(gòu):中國土土地估價師協(xié)會ChinaRealEstateValuersAssociation英文簡寫:CREVA(一)土地估價行行業(yè)的發(fā)展歷程土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用用制度改革而產(chǎn)生生并發(fā)展起來的,在服務(wù)于市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國有企企業(yè)改革、服務(wù)于于土地使用制度改革與土地市場建設(shè)中不斷發(fā)展壯大,成為我國市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系中一個重重要的中介行業(yè),并取得輝煌成就就。過去土地使用制度“三三無”:無償、無無限期、不能流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)行土地使用制度:有有償、有限期、可可以流轉(zhuǎn)(一)土地估價行行業(yè)的發(fā)展歷程1.建立與我國市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的的土地估價制度和和土地估價師資格格制度。2.形成一整套土地估估價理論方法體系系與土地估價的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系3.形成一支具有一定定規(guī)模、專門提供供土地估價中介服服務(wù)的專業(yè)隊伍4.有力地配合土地使使用制度改革和土土地市場建設(shè)5.有力地配合國有企企業(yè)改革6.土地估價行行業(yè)已初步步走上政府府監(jiān)管、行行業(yè)自律、、獨立公正正、自主發(fā)發(fā)展的道路路1.建立土地估估價制度和和土地估價價師資格制制度建立了基準(zhǔn)準(zhǔn)地價、標(biāo)標(biāo)定地價、、宗地地價價、城市地地價動態(tài)監(jiān)監(jiān)測系統(tǒng)等等地價體系系建立了從土土地估價機機構(gòu)審批、、地價確認(rèn)認(rèn)到估價機機構(gòu)公示、、估價報告告?zhèn)浒?、土土地資產(chǎn)處處置審批的的管理制度度建立了土地地估價師資資格考試、、繼續(xù)教育育、信息公公示等土地地估價人員員和機構(gòu)的的監(jiān)督管理理機制1.建立土地估估價制度和和土地估價價師資格制制度(續(xù))1992年年12月,,原國家土地地管理局為為做好地價價評估和管管理工作,下發(fā)了《《關(guān)于成立立國家土地地估價委員員會的通知知》,并成成立了國家家土地估價價委員會1993年年2月,原國家土地地管理局下下發(fā)《土地地估價師資資格考試暫暫行辦法》》.《土地地估價機構(gòu)構(gòu)管理暫行行規(guī)定》,同年10月,經(jīng)考考試認(rèn)證全全國3218名土地地估價師,這些標(biāo)志志著中國土土地估價行行業(yè)組織框框架初步建立起來1995年年1月,為規(guī)范土地地估價行為為,原國國家土地管管理局、國國家工商行行政管理局局聯(lián)合下發(fā)發(fā)《關(guān)于對對土地價格格評估機構(gòu)構(gòu)進(jìn)行登記記管理有關(guān)關(guān)問題的通通知》1.建立土地估估價制度和和土地估價價師資格制制度(續(xù))2001年年2月,國土資源部部下發(fā)《關(guān)關(guān)于改革土土地估價結(jié)結(jié)果確認(rèn)和和土地資產(chǎn)產(chǎn)處置審批批辦法的通通知》首次次提出“以以土地估價價報告?zhèn)浒溉〈恋毓拦纼r結(jié)果確認(rèn)審批”2001年年6月15日,國土資源部部發(fā)布了《《土地估價價師繼續(xù)教教育暫行規(guī)規(guī)定》規(guī)定定,土地估估價師接受受繼續(xù)教育育的時間五五年內(nèi)累計計不得少于于l00學(xué)學(xué)時2012年年3月28日,中國土地估估價師協(xié)會會頒發(fā)《中中國土地估估價師協(xié)會會會員誠信信檔案管理理辦法》,對個人、、團(tuán)體會員員基本信息息.良好行行為.不良良行為的記記錄2.形成土地估估價理論方方法與土地地估價技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系系2002年年7月1日日,實施國國家標(biāo)準(zhǔn):《城市土土地分等定定級規(guī)程》》(GB/T18507-2001))和《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地估價價規(guī)程》((GB/T18508-2001)2003年年8月1日日,實施行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):《農(nóng)農(nóng)用地分等等規(guī)程》(TD/T1004-2003).《農(nóng)用地地定級規(guī)程程》(TD/T1005-2003).《農(nóng)用地估估價規(guī)程》》(TD/T1006-2003)1996年年3月1日日,國家土地地管理局制制訂《土地地估價報告告規(guī)范格式式》(1996年))(2001年修訂訂)3.形成具具有一定規(guī)規(guī)模土地估估價中介服服務(wù)專業(yè)隊隊伍中國土地估估價師與土土地登記代代理人協(xié)會會,福建土土地估價師師協(xié)會2014年年7月年檢檢全國有土地地估價機構(gòu)構(gòu)3322家家,其中全國范范圍執(zhí)業(yè)630家,,省內(nèi)執(zhí)業(yè)業(yè)2692家,注冊冊土地估價價師20675名福建土地估估價機構(gòu)100家,其中全國國執(zhí)業(yè)17家,全省省內(nèi)執(zhí)業(yè)71家,在在縣域范圍圍內(nèi)(本縣縣、市區(qū)))執(zhí)業(yè)的12家,注注冊土地估估價師851名4.有力地地配合土地地使用制度度改革和土土地市場建建設(shè)出讓地價評估和城市市基準(zhǔn)地價評估是土地地使用權(quán)出出讓和土地地市場建設(shè)設(shè)的基礎(chǔ)工工作1992-2013年全國土土地出讓金金匯總表年份出讓金(億元)年份出讓金(億元)年份出讓金(億元)1992-2003100002006年76772010年291092001-200391002007年130002011年315002004年58942008年96002012年270002005年55052009年159102013年390735.有力地配合合國有企業(yè)業(yè)改革企業(yè)改造、改組或組建企業(yè)業(yè)集團(tuán)以及境外上上市公司的的,土地估價結(jié)結(jié)果:由國家土地地管理局確確認(rèn)、審批批或省級人人民政府土土地管理部部門確認(rèn)、、審批。企業(yè)實行股份合作制制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的,土地估價結(jié)結(jié)果:由企業(yè)隸屬屬單位報上上一級人民民政府土地地管理部門門確認(rèn)、審審批屬于中央企企業(yè)的,報報國家土地地管理局確確認(rèn)、審批批。6.土地估估價行業(yè)已已初步走上上政府監(jiān)管管、行業(yè)自自律、獨立立公正、自自主發(fā)展的的道路1994年年5月,成立中國土土地估價師師協(xié)會2014年年8月,更名為中國國土地估價價師與土地地登記代理理人協(xié)會。。協(xié)會由具有有土地估價價資格、土土地登記代代理資格及及從事土地地估價、登登記代理工工作的組織織和個人自自愿組成,依法登記記成立的、、非營利性性的全國行行業(yè)自律性性社會團(tuán)體體二、中國土土地估價職職業(yè)(二)考試試認(rèn)證制度度1.土地估估價師執(zhí)業(yè)業(yè)資格考試試制度2.土地估估價師注冊冊制度3.土地估估價師再教教育制度§1-2對對房地產(chǎn)估估價的基本本認(rèn)識§1-2對對房地產(chǎn)估估價的基本本認(rèn)識一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價的含含義通俗講,估估價是估計計物品、資資產(chǎn)的價格格或價值(一)專業(yè)業(yè)估價與非非專業(yè)估價價的區(qū)別①專業(yè)估價由由專業(yè)人員員和專業(yè)機機構(gòu)完成②專業(yè)估價提提供的是專專業(yè)意見③專業(yè)估價具具有公信力力④專業(yè)估價實實行有償服服務(wù)⑤專業(yè)估價要要承擔(dān)法律律責(zé)任一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價的含含義(二)房地地產(chǎn)估價的的概念專業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價:是指房地產(chǎn)產(chǎn)估價機構(gòu)構(gòu)接受他人人委托,選選派注冊房房地產(chǎn)估價價師對房地地產(chǎn)的價值值或價格進(jìn)進(jìn)行分析、、測算和判判斷并提供供相關(guān)專業(yè)業(yè)意見的活活動。具體地說::房地產(chǎn)估價價機構(gòu)接受受他人委托托,選派注注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師,,為了特定定目的,遵遵守公認(rèn)的的原則,按按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡某绦颍酪罁?jù)有關(guān)法法規(guī)、政策策和標(biāo)準(zhǔn),,在合理的的假設(shè)下,,采用科學(xué)學(xué)的方法,,對特定房房地產(chǎn)在特特定時間的的特定價值值或價格進(jìn)進(jìn)行分析、、測算和判判斷并提供供相關(guān)專業(yè)業(yè)意見的活活動。一、房地產(chǎn)估估價的含義(三)估價與與評估的異同同一般地,房地產(chǎn)估價和和房地產(chǎn)評估估不作區(qū)分,可交換使用用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f,估估價,評估兩者的含含義不完全相相同對于價值分析析、測算和判判斷活動,估價的含義更加精精準(zhǔn)、明確、、具體。評估的含義很寬泛泛,泛用于許許多領(lǐng)域,查查驗?zāi)橙恕⒛衬澄锘蛘吣稠楉椆ぷ?、活動動等,以判斷斷其表現(xiàn)、能能力、質(zhì)量、、效果、影響響等。§1-2對房房地產(chǎn)估價的的基本認(rèn)識二、房地產(chǎn)估估價的特點1.房地產(chǎn)估價是是評估房地產(chǎn)產(chǎn)的價值不是是價格2.房地產(chǎn)估價是是模擬市場定定價不是替代代市場定價3.房地產(chǎn)估價是是提供價值意意見不是作價價格保證4.房地產(chǎn)估價有有誤差但誤差差應(yīng)在合理范范圍內(nèi)5.房地產(chǎn)估價既既是一門科學(xué)學(xué)也是一門藝藝術(shù)§1-2對房房地產(chǎn)估價的的基本認(rèn)識三、房地產(chǎn)估估價的必要性性(一)專業(yè)估估價存在的基基本前提一種職業(yè)乃至至一個行業(yè)的的生存與發(fā)展展,對社會福福利和社會進(jìn)進(jìn)步帶來貢獻(xiàn)獻(xiàn)。因為資產(chǎn)產(chǎn)在交易中需需要衡量和確確定價格一種資產(chǎn)具有有“獨一無二二”和“價值值量大”兩個個特性,才真真正需要專業(yè)業(yè)估價三、房地產(chǎn)估估價的必要性性(二)房地產(chǎn)產(chǎn)需要專業(yè)估估價房地產(chǎn)市場是是不完全市場場,市場信息息不對稱,有有許多因素阻阻礙房地產(chǎn)價價格合理形成成,不會自動動地形成常人人容易識別的的適當(dāng)價格,在其判斷中中要求有專門門知識和經(jīng)驗驗,需要房地地產(chǎn)估價師提提供市場信息息,進(jìn)行“替替代”市場的的估價。房地產(chǎn)估價有有助于將房地地產(chǎn)價格導(dǎo)向向正?;?促促進(jìn)房地產(chǎn)公公平交易,建建立合理的房房地產(chǎn)市場秩秩序。三、房地產(chǎn)估估價的必要性性(三)房地產(chǎn)產(chǎn)估價在估價價行業(yè)中占主主體1.房地產(chǎn)““量大面廣””,其他資產(chǎn)產(chǎn)的數(shù)量相對對較少2.房地產(chǎn)需需要估價的情情形較多,其其他資產(chǎn)需要要估價的情形形相對較少3.房地產(chǎn)估估價還普遍提提供房地產(chǎn)咨咨洵顧問服務(wù)務(wù),其他資產(chǎn)產(chǎn)估價主要限限于價值評估估本身§1-3對對房地產(chǎn)估價價的各種需要要§1-3對對房地產(chǎn)估價價的各種需要要1.房地產(chǎn)抵押貸貸款的需要2.房地產(chǎn)征收征征用補償?shù)男栊枰?.房地產(chǎn)稅收的的需要4.房地產(chǎn)關(guān)司法法拍賣的需要要5.房地產(chǎn)分割的的需要6.房地產(chǎn)損害賠賠償?shù)男枰?.房地產(chǎn)保險的的需要8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和和租賃的需要要9.建設(shè)用地使用用權(quán)出讓的需需要10.企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為的需要要11.房地產(chǎn)管理的的需要12.其他方面的需需要1.房地產(chǎn)抵抵押貸款的需需要1.房地產(chǎn)抵抵押貸款的需需要房地產(chǎn)抵押::是指債務(wù)人或或者第三人不不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)的占有,將將該房地產(chǎn)作作為債權(quán)的擔(dān)擔(dān)保,當(dāng)債務(wù)務(wù)人不履行到到期債務(wù)或者者發(fā)生當(dāng)事人人約定的實現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)的情情形時,債權(quán)權(quán)人有權(quán)依照照法律的規(guī)定定以該房地產(chǎn)產(chǎn)折價或者以以拍賣、變賣賣該房地產(chǎn)所所得的價款優(yōu)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)具有不不可移動、價價值量大、壽壽命長久、保保值增值等特特性,是一種種良好的用于于提供擔(dān)保的的財產(chǎn).債權(quán)人會委托托或要求債務(wù)務(wù)人委托債權(quán)權(quán)人信任的房房地產(chǎn)估價機機構(gòu)進(jìn)行評估估,為其確定定房地產(chǎn)抵押押貸款額度提提供價值參考考依據(jù)。房地產(chǎn)抵押需需要估價5種種情況:①初次抵押估估價:將未抵押的房房地產(chǎn)抵押時時的估價②再次抵押估估價:將已抵押的房房地產(chǎn)再次抵抵押時的估價價③續(xù)貸抵押估估價:抵押貸款到期期后繼續(xù)以該該房地產(chǎn)抵押押貸款時的估估價④抵押期間估估價:監(jiān)測抵押房地地產(chǎn)市場價格格變化、掌握握抵押價值變變化的需要,定期或或房房地產(chǎn)市場價價格變化較快快時,對抵押押房地產(chǎn)的市場價格、抵押價值等進(jìn)行重新評評估⑤抵押房地產(chǎn)產(chǎn)處置估價::債務(wù)人不履行行到期債務(wù)或或者發(fā)生當(dāng)事事人約定的實實現(xiàn)抵押權(quán)的的情形,需要要將抵押房地地產(chǎn)折價或者者拍賣、變賣賣的,為折價價或者拍賣、、變賣提供相相關(guān)價值參考考依據(jù),對該該房地產(chǎn)的市市場價值等進(jìn)進(jìn)行評估。2.房地產(chǎn)征征收征用補償償?shù)男枰獙φ魇张c征用用的理解?2004年3月修改憲法法區(qū)分征收與與征用,2004年8月月《土地管理理法》把過去去“征用”改改為“征收”,““征用”,含義不同征收的實質(zhì)是是強制收買———所有權(quán)的的改變,不存存在返還的問問題,俗稱“強買”。征用的實質(zhì)是是強制使用———只是使用用權(quán)的改變,,被征用的房房地產(chǎn)使用后后,應(yīng)當(dāng)返還還被征用人,,即是一種強強制的使用房房地產(chǎn)的行為為,俗稱“強租”。共同點:強制性,經(jīng)過過法定程序,給予公平補補償。2.房地產(chǎn)征征收征用補償償?shù)男枰稇椃ā芬?guī)定定:國家為了公共共利益的需要要,可以依照照法律規(guī)定對對土地實行征征收或者征用用并給予補償償;國家為了了公共利益的的需要,可以以依照法律規(guī)規(guī)定對公民的的私有財產(chǎn)實實行征收或者者征用并給予予補償”。2.房地產(chǎn)征收征征用補償?shù)男枰ǎɡm(xù))《物權(quán)法》規(guī)定:征收集體所有的土土地,應(yīng)當(dāng)依法足足額支付土地補償償費、安置補助費費、地上附著物和和青苗的補償費等等費用,安排被征征地農(nóng)民的社會保保障費用,保障被被征地農(nóng)民的生活活,維護(hù)被征地農(nóng)農(nóng)民的合法權(quán)益,征收單位、個人人的房屋及其他不不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法法給予拆遷補償,維護(hù)被征收人的的合法權(quán)益;征收收個人住宅的,還還應(yīng)當(dāng)保障被征收收人的居住條件.單位、個人的不不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被被征用或者征用后后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補償。。2.房地產(chǎn)征收征征用補償?shù)男枰?續(xù))《土地管理法》規(guī)定:國家為了公共利益益的需要,可以依依法對土地實行征征收或者征用并給給予補償。2.房地產(chǎn)征收征征用補償?shù)男枰?續(xù))《城市房地產(chǎn)管理理法》規(guī)定:為了公共利益的需需要,國家可以征征收國有土地上單單位和個人的房屋屋,并依法給予拆拆遷補償,維護(hù)被被征收人的合法權(quán)權(quán)益;征收個人住住宅的,還應(yīng)當(dāng)保保障被征收人的居居住條件.國家對對土地使用者依法法取得的土地使用用權(quán),在出讓合同同約定的使用年限限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會公共利利益的需要,可以以依照法律程序提提前收回,并根據(jù)據(jù)土地使用者使用用土地的實際年限限和開發(fā)土地的實實際情況給予相應(yīng)應(yīng)的補償。2.房地產(chǎn)征收征征用補償?shù)男枰?續(xù))《國有土地上房屋征征收與補償條例》規(guī)定,對被征收收人給予的補償包包括被征收房屋價價值的補償。被征征收房屋的價值,,由具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的房地產(chǎn)價格評評估機構(gòu)按照房屋屋征收評估辦法評評估確定。貨幣補償:對被征收房屋的房房地產(chǎn)市場價值進(jìn)進(jìn)行評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償:對被征收房屋的房房地產(chǎn)市場價值和和所調(diào)換房屋的房房地產(chǎn)市場價值進(jìn)進(jìn)行評估,產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價=所調(diào)換房屋的房房地產(chǎn)市場價值-被征收房屋的房房地產(chǎn)市場價值3.房地產(chǎn)稅收的的需要3.房地產(chǎn)稅收的的需要房地產(chǎn)自古以來是是一個良好的稅源源中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅收:耕地占用稅、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅、房房產(chǎn)稅、土地增值值稅、契稅,以及及營業(yè)稅、城市維維護(hù)建設(shè)稅、教育育費附加、企業(yè)所所得稅、個人所得得稅、印花稅等。。其中,耕地占用稅稅和城鎮(zhèn)土地使用用稅按占地面積從從量定額征收其他稅收需要房地地產(chǎn)估價提供有關(guān)關(guān)服務(wù)。3.房地產(chǎn)稅收的的需要(續(xù))2010年5月27日,國務(wù)院同意的國國家發(fā)展和改革委委員會《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改革重點工工作的意見》提出出:逐步推進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)稅改革。自2011年1月月28日起,上海海、重慶開展了個個人住房征收房產(chǎn)產(chǎn)稅改革試點工作作。2013年2月26日,《國務(wù)院辦公廳關(guān)關(guān)于繼續(xù)做好房地地產(chǎn)市場調(diào)控工作作的通知》(國辦辦發(fā)[2013]17號):稅務(wù)務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估估方法加強存量房房交易稅收征管工工作。4.房地產(chǎn)司法拍拍賣的需要4.房地產(chǎn)司法拍拍賣的需要人民法院強制拍賣賣房地產(chǎn),需要評評估被拍賣房地產(chǎn)產(chǎn)的市場價值,人人民法院確定拍賣賣保留價提供參考考依據(jù)在人民法院拍賣房房地產(chǎn)中,被執(zhí)行行人通常對為人民民法院確定拍賣保保留價提供參考依依據(jù)的估價報告或或估價結(jié)果有異議議,認(rèn)為評估結(jié)果果過低導(dǎo)致其財產(chǎn)產(chǎn)被地價拍賣,要要求對估價報告或或估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)復(fù)核或鑒定。4.房地產(chǎn)司法拍拍賣的需要《最高人民法院關(guān)于人民法院民事事執(zhí)行中拍賣、變變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(2005年)規(guī)定:拍賣保留價由人民民法院參照評估價價確定;未作評估的,參照照市價確定,并應(yīng)應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事事人的意見。人民法院確定的保保留價,第一次拍拍賣時,不得低于于評估價或者市價價的80%;如果出現(xiàn)流拍,再再行拍賣時,可以以酌情降低保留價價,但每次降低的的數(shù)額不得超過前前次保留價的20%4.房地產(chǎn)司法拍拍賣的需要《最高人民法院關(guān)于人民法院委托托評估、拍賣和變變賣工作的若干規(guī)規(guī)定》(2009年))規(guī)定:拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估估的,評估價即為為第一次拍賣的保保留價;未作評估的,保留留價由人民法院參參照市價確定,并并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)當(dāng)事人的意見。5.房地產(chǎn)分割的的需要5.房地產(chǎn)分割的的需要共有財產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)產(chǎn)分割房地產(chǎn)分割:一般不宜采取實物物分割的方法,房房地產(chǎn)在實物上難難以分割,或者進(jìn)進(jìn)行實物分割就會會損害房地產(chǎn)的效效用,減損房地產(chǎn)產(chǎn)的價值通常是:采取折價或者拍賣賣、變賣的方式,,然后對折價或者者拍賣、變賣取得得的價款予以分割割。即使可以采取實物分割的方法,需先按照照自然間或平均進(jìn)進(jìn)行實物分割,再再根據(jù)各部分之間間的價值差異進(jìn)行行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價價物的“多退少補補”6.房地產(chǎn)損害賠賠償?shù)男枰?.房地產(chǎn)損害賠賠償?shù)男枰?1)使他人房地地產(chǎn)受到污染,造造成他人房地產(chǎn)價價值損失的(2)因規(guī)劃修改改給房地產(chǎn)權(quán)利人人等的合法權(quán)益造造成損失的(3)在自己的土土地上建造建筑物物妨礙了相鄰建筑筑物的通風(fēng)、采光光和日照等,造成成相鄰房地產(chǎn)價值值損失的(4)因施工中挖挖基礎(chǔ)不慎使鄰近近建筑物傾斜,造造成鄰近房地產(chǎn)價價值損失的(5)因工程質(zhì)量量缺陷造成房地產(chǎn)產(chǎn)價值損失的(6)因未能履約約(如未按合同約約定如期供貨、供供款等)使他人工工程停緩建,對他他人造成損失的(7)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限限制,例如錯誤查查封,對房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人造成損失的的(8)因異議登記記不當(dāng),造成房地地產(chǎn)權(quán)利人損害的的(9)因非法批準(zhǔn)準(zhǔn)征收、使用土地地,對當(dāng)事人造成成損失的7.房地產(chǎn)保險的的需要7.房地產(chǎn)保險的的需要房地產(chǎn)是一種重要要的財產(chǎn),其中的的建筑物難免會因因發(fā)生自然災(zāi)害或或意外事故,例如如火災(zāi).爆炸.雷雷擊.暴風(fēng).等,而遭受損毀或滅滅失,從而需要保保險。房地產(chǎn)保險對房地地產(chǎn)估價的需要:一是,在投保時需需要評估保險價值值,為確定保險金金額提供參考依據(jù)據(jù);二是,在保險事故故發(fā)生后需要評估估所遭受的損失或或者建筑物重置價價格、重建價格等等,為確定賠償金金額提供參考依據(jù)據(jù)。8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和和租賃的需要8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和和租賃的需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房屋所有權(quán)人人和建設(shè)用地使用用權(quán)人通過買賣.互換.贈與或者者其他合法方式將將其房屋所有權(quán)和和建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行行為。房地產(chǎn)買賣中,對于買者來說,通過房地產(chǎn)產(chǎn)估價了解擬購買買的房地產(chǎn)的市場場價值,以為其確確定合適的出價;對于賣者來說,需要通過房房地產(chǎn)估價了解擬擬出售的房地產(chǎn)的的市場價值,以為為其確定合適的要價房地產(chǎn)互換,互換雙方需要通通過房地產(chǎn)估價了了解所互換的房地地產(chǎn)的市場價值,根據(jù)它們之間的的差價在貨幣上““多退少補”。9.建設(shè)用地使用用權(quán)出讓的需要9.建設(shè)用地使用用權(quán)出讓的需要建設(shè)用地使用權(quán)出出讓是指國家將建設(shè)用用地使用權(quán)在一定定年限內(nèi)出讓給土土地使用者,由土土地使用者向國家家支付出讓金等費費用的行為。出讓方式:招標(biāo)、、拍賣、掛牌和協(xié)協(xié)議等招標(biāo)中,出讓人要要確定招標(biāo)標(biāo)底(底價),投標(biāo)人人要確定投標(biāo)報價價拍賣中,出讓人要要確定拍賣底價(保留價)、起叫叫價,競買人要確確定自己的最高出出價(最高應(yīng)價或或者報價)在掛牌中,出讓人人要確定掛牌底價價、起始價,競買買人要確定自己的的最高報價在協(xié)議中,出讓人人要提出出讓價格格、確定協(xié)議出讓讓最低價,土地使使用者需要確定自自己的最高出價。。建設(shè)用地使用權(quán)掛掛牌出讓掛牌出讓土地使用用權(quán)方式概念掛牌出讓國有土地地使用權(quán),是指出出讓人發(fā)布掛牌公公告,按公告規(guī)定定的期限將擬出讓讓宗地的交易條件件在指定的土地交交易場所掛牌公布布,接受競買人的的報價申請并更新新掛牌價格,根據(jù)據(jù)掛牌期限截止時時的出價結(jié)果確定定土地使用者的行行為建設(shè)用地使用權(quán)掛掛牌出讓(續(xù))掛牌方式程序:①在掛牌公告規(guī)定的的掛牌起始日,出出讓人將掛牌宗地地的位置、面積、、用途、使用年期期、規(guī)劃要求、起起始價、增價規(guī)則則及增價幅度等,在掛牌公告規(guī)定定的土地交易場所所掛牌公布②符合條件的競買人人填寫報價單報價價③出讓人確認(rèn)該報價價后,更新顯示掛掛牌價格④出讓人繼續(xù)接受新新的報價⑤出讓人在掛牌公告告規(guī)定的掛牌截止止時間確定競得人人建設(shè)用地使用權(quán)掛掛牌出讓(續(xù))掛牌時間不得少于于10個工作日。掛牌期限屆滿,按按照下列規(guī)定確定定是否成交:①在掛牌期限內(nèi)只有有一個競買人報價價,且報價高于底價,并符合其他條件的的,掛牌成交②在掛牌期限內(nèi)有兩兩個或者兩個以上上的競買人報價的的,出價最高者為為競得人;報價相相同的,先提交報報價單者為競得人人,但報價低于底底價者除外③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)應(yīng)價者或者競買人人的報價均低于底底價或均不符合其其他條件的,掛牌牌不成交④在掛牌期限截止時時仍有兩個或者兩兩個以上的競買人人要求報價的,出出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競競價,出價最高者者為競得人10.企業(yè)有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為的需要10.企業(yè)有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為的需要企業(yè)對外投資、合合資、合作、合并并、分立、改制、、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清清算等經(jīng)濟(jì)行為,,往往需要對相關(guān)關(guān)房地產(chǎn)或者企業(yè)業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行估估價,為有關(guān)決策策等提供參考依據(jù)據(jù)。例如,企業(yè)清算是是指企業(yè)違反法律律、法規(guī)被依法關(guān)關(guān)閉、出資人決定定解散、被依法宣宣告破產(chǎn)、公司章章程規(guī)定的營業(yè)期期限屆滿或公司章章程規(guī)定的其他解解散事由出現(xiàn)等情情況下的企業(yè)財產(chǎn)產(chǎn)清理、處理等。。11.房地產(chǎn)管理理的需要11.房地產(chǎn)管理理的需要采取雙方協(xié)議方式式出讓土地使用權(quán)權(quán)的出讓金不得低低于按國家規(guī)定所所確定的最低價土地使用者需要改改變土地使用權(quán)出出讓合同約定的土土地用途的……相相應(yīng)調(diào)整土地使用用權(quán)出讓金房地產(chǎn)價格評估,,應(yīng)當(dāng)遵循公正、、公平、公開的原原則,按照國家規(guī)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和和評估程序,以基基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地地價和各類房屋的的重置價格為基礎(chǔ)礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖惺袌鰞r格進(jìn)行評估估房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向向縣級以上地方人人民政府規(guī)定的部部門如實申報成交交價,不得瞞報或或者作不實的申報報以劃撥方式取得土土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時………依照國家有關(guān)規(guī)規(guī)定繳納土地使用用權(quán)出讓金設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)的土地使用權(quán)是是以劃撥方式取得得的,依法拍賣該該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)當(dāng)從拍賣所得的價價款中繳納相當(dāng)于于應(yīng)繳納的土地使使用權(quán)出讓金的款款額§1-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價的要素§1-4房地產(chǎn)估估價的要素一、估價當(dāng)事人1.房地產(chǎn)估價師師:也稱注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師,簡稱估估價師,指具有房房地產(chǎn)估價專業(yè)知知識和經(jīng)驗,取得得房地產(chǎn)估價師執(zhí)執(zhí)業(yè)資格證書,并并按照《注冊房地地產(chǎn)估價師管理辦辦法》注冊,取得得房地產(chǎn)估價師注注冊證書,從事房房地產(chǎn)估價活動的的專業(yè)人員2.房地產(chǎn)估價機機構(gòu):簡稱估價機構(gòu),,是指具備足夠數(shù)數(shù)量的房地產(chǎn)估價價師等條件,依法法設(shè)立并取得房地地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)質(zhì),從事房地產(chǎn)估估價活動的專業(yè)服服務(wù)機構(gòu)3.估價委托人:簡稱委托人,俗稱稱客戶,指直接向向估價機構(gòu)提出估估價需求,與估價價機構(gòu)訂立估價委委托合同的單位或或個人§1-4房地產(chǎn)估估價的要素二、估價目的(appraisalpurpose)指一個估價項目中中估價委托人對估估價報告的預(yù)期用用途,是估價委托托人將要拿未來完完成后的估價報告告去做什么用,是是為了滿足何種涉涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動或者民事行行為、行政行為的的需要。例如,為政府掌握握劃撥土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)當(dāng)補補交的土地使用權(quán)權(quán)出讓金等土地有有償使用費(簡稱稱出讓金等費用)提供參考依據(jù)。?!?-4房地產(chǎn)估估價的要素三、估價對象(subjectproperty)估價客體,被估價價房地產(chǎn),估價標(biāo)標(biāo)的是指一個估價項目目中需要評估其價價值的房地產(chǎn)或房房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)關(guān)其他財產(chǎn)。主要有:土地、建建筑物、土地與建建筑物的綜合體(簡稱“房地”,,具體可表述為““建筑物及其占用用范圍內(nèi)的土地””或者“土地及其其上的建筑物”)還有:在建工程、、期房、加油站、、商場等§1-4房地產(chǎn)估估價的要素四.估價時點(valuationdate.appraisaldate)也稱為價值日期、、估價基準(zhǔn)日是指一個估價項目目中由估價目的決決定的需要評估的的價值所對應(yīng)的時時間。一般用公歷年、月月、日表示。如:以實際查勘日日為估價時點?!?-4房地產(chǎn)估估價的要素五、價值類型(typesofvalue)有兩個含義:一是指價值的種類類,二是指一個估估價項目中由估價價目的決定的需要要評估的具體某種種類型的價值———特定價值。同一估價對象可能能有不同類型的價價值,即同一估價價對象的價值并不不是唯一的。但同同一估價對象的具具體一種類型的價價值是其在相應(yīng)的的估價目的特定條條件下所形成的正正常值,理論上它它是唯一的,并能能使各方當(dāng)事人和和公眾相信、認(rèn)可可或接受§1-4房地產(chǎn)估估價的要素六、估價依據(jù)是指一個估價項目目中估價所依據(jù)的的相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)(如國家標(biāo)準(zhǔn)、行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),以及指導(dǎo)意意見等),估價委委托人提供的有關(guān)關(guān)情況和資料,估估價機構(gòu)和估價師師掌握、搜集的有有關(guān)情況和資料。。對估價過程中方法法選擇、有關(guān)參數(shù)數(shù)確定所依據(jù)的主主要文件應(yīng)列出。?!?-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價的要素七、估價假設(shè)是指一個估價項項目中估價師對對于那些估價所所必要、但尚不不能肯定、而又又必須予以明確確的前提條件作作出的某種假定定。土地估價中,說說明假定的開發(fā)發(fā)程度和用途及及其理由,現(xiàn)狀狀利用或規(guī)劃利利用條件,土地地使用權(quán)法定最最高年限§1-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價的要素八、估價原則(appraisalprinciple)是指在房地產(chǎn)估估價的反復(fù)實踐踐和理論探索中中,在認(rèn)識房地地產(chǎn)價格形成和和變動的客觀規(guī)規(guī)律的基礎(chǔ)上,,總結(jié)、提煉出出的一些簡明扼扼要的進(jìn)行房地地產(chǎn)估價所應(yīng)依依據(jù)的法則或標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。例如,獨立、客客觀、公正,合合法原則、最高高最佳使用原則則、估價時點原原則、替代原則則和謹(jǐn)慎原則§1-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價的要素九、估價程序(appraisalprocess)是指完成一個估估價項目所需要要做的各項工作作按照它們之間間的內(nèi)在聯(lián)系排排列出的先后次次序。房地產(chǎn)估價的基基本程序是:①獲取估價業(yè)務(wù);;②受理估價委托;;③制定估價作業(yè)方方案;④搜集估價所需資資料:⑤實地查看估價對對象:⑥分析估價對象價價值;⑦測算估價對象價價值;⑧判斷估價對象價價值;⑨撰寫估價報告;;⑩內(nèi)部審核估價報報告;⑾交付估價報告;;⑿估價資料歸檔。?!?-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價的要素十、估價方法(appraisalapproach)一宗房地產(chǎn)的價價值通常可以通通過以下3個途途徑來求?。孩倩陬愃品康氐禺a(chǎn)的成交價格格來衡量其價值值(市場法)近期市場上類似似房地產(chǎn)是以什什么價格進(jìn)行交交易的,買者肯肯出的價錢不會會高于其他買者者最近購買類似似房地產(chǎn)的價格格②基于房地產(chǎn)的的重新開發(fā)建設(shè)設(shè)成本來衡量其其價值(成本法法)如果重新開發(fā)建建設(shè)一宗類似房房地產(chǎn)需要多少少費用,買者肯肯出的價錢不會會高于重新開發(fā)發(fā)建設(shè)類似房地地產(chǎn)所必要的代代價③基于該宗房地地產(chǎn)的未來收益益來衡量其價值值(收益法)如果將該宗房地地產(chǎn)出租或背業(yè)業(yè)預(yù)計可以獲得得多少收益,買買者肯出的價錢錢不會高于該宗宗房地產(chǎn)的未來來收益的現(xiàn)值之之和產(chǎn)生了三大大基本方法§1-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價的要素十一、估價結(jié)果果估價結(jié)果是指估估價師通過估價價活動得出的估估價對象價值的的專業(yè)結(jié)論。對估價結(jié)果的說說明:估價結(jié)果的使用用方向與限制條條件;估價結(jié)果果的有效期;估估價結(jié)果的使用§1-5房地產(chǎn)產(chǎn)估價師的職業(yè)業(yè)道德§1-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價師的職業(yè)業(yè)道德1.應(yīng)當(dāng)保持估估價的獨立性2.不應(yīng)從事自自己的專業(yè)能力力所不能勝任的的業(yè)務(wù)3.應(yīng)當(dāng)誠實正正直、公正執(zhí)業(yè)業(yè),不做任何虛虛假的估價4.應(yīng)當(dāng)盡心盡盡力地按照相關(guān)關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)做好每個環(huán)節(jié)節(jié)的估價工作5.應(yīng)當(dāng)保守估估價活動中知曉曉的國家秘密、、商業(yè)秘密、個個人隱私§1-4房地產(chǎn)產(chǎn)估價師的職業(yè)業(yè)道德6.應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政政府規(guī)定的估價價收費標(biāo)準(zhǔn)7.不得以估價價者的身份在非非自己估價的估估價報告上簽名名或者蓋章,不不得將房地產(chǎn)估估價師注冊證書書借給他人使用用或者允許他人人使用自己的名名義。8.不得損害其其他房地產(chǎn)估價價師和房地產(chǎn)估估價機構(gòu)的利益益9.應(yīng)當(dāng)不斷地地學(xué)習(xí)、更新、、增長自己的估估價專業(yè)知識,,豐富估價經(jīng)驗驗,提高專業(yè)勝勝任能力。1987年深圳圳試點①1987年9月月9日,地塊1出讓方式:協(xié)議議方式土地價格:200元/平方米米,總價106.4萬元用地單位:中國國航空技術(shù)進(jìn)出出口公司深圳工工貿(mào)中心技術(shù)指標(biāo):用地地面積5321.8平方米,用途為單身職職工住宅建筑密度38%,建筑容積率率2.6,樓層層高平均7-8層土地使用權(quán)年限限:50年(1987年9月月9日至2037年9月9日日)配套設(shè)施:1989年3月1日前竣工,完完成附屬建筑及及公益工程配套套建筑面積390平方米,提提供公益用地30平方米地址:上步區(qū)振振華、中航交叉叉路口1987年深圳圳試點②1987年9月月29日,地塊塊2出讓方式:招標(biāo)標(biāo)方式技術(shù)指標(biāo):面積積46355平平方米,用途為為商品住宅,建建筑密度20%,建筑容積率率1.3,建筑筑層數(shù)平均6.5層,綠化比比率0.25位于羅湖區(qū)深南南東路南側(cè),北北斗路東側(cè),臨臨近香港土地使用權(quán)年限限:50年(1987年12月至2037年12月)1987年9月月29日,市政政府在《深圳特特區(qū)報》刊登《《土地招標(biāo)通告告》,有13家家在本市注冊的的開發(fā)公司領(lǐng)取取招標(biāo)文件,9家企業(yè)參與投投標(biāo)投標(biāo)價最最高1891萬萬元,408元元/平方方米;最最低價1500萬元,323元/平平方米;內(nèi)定底底標(biāo)價1539萬元,332元/平平方米中標(biāo)單位位:深圳圳市深華華工程開開發(fā)公司司中標(biāo)價格格:人民民幣368元/平方米米,總價價1705.9萬元深華工程程開發(fā)公公司應(yīng)在在1990年12月1日竣工工,負(fù)責(zé)責(zé)完成附附屬建筑筑公益工工程配套套項目建建筑面積積2690平方方米,提提供公益益用地4300平方米米1987年深圳圳試點③1987年12月1日日,地塊塊3出讓方式式:公開開拍賣技術(shù)指標(biāo)標(biāo):面積積8588平方方米,用用途為住住宅,自自用或建建商品住住宅,建建筑密度度30%,建筑筑容積率率1.75,建建筑層數(shù)數(shù)最高8層土地使用用權(quán)年限限:50年(1987年12月1日日至2037年年12月月1日)位于羅湖湖區(qū)布心心路翠園園新村西西側(cè),緊緊靠風(fēng)景景秀麗的的深圳水水庫,交交通方便便,生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施配套套1987年10月15日和16日,市政府府在《深深圳特區(qū)區(qū)報》發(fā)發(fā)布《深深圳市土土地竟投投公告》》,有61家企企業(yè)索取取,正式式領(lǐng)取編編號牌子子參加竟竟投44家,外外商投資資企業(yè)9家拍賣開口口底價是是200萬元,每口價價5萬,經(jīng)過激激烈競爭爭,深圳圳市房地地產(chǎn)公司司以500萬元元最高價價購得地面地價價611元/每每平方米米,樓面面地價350元元用地者在在1989年12月1日竣工工,完成成附屬建建筑公益益配套項項目建筑筑面積300平平方米,提供公公益用地地600平方米米1987年深圳圳試點重大意義義:《經(jīng)濟(jì)日報報》在拍賣出出讓前夕夕(1987年年11月月30日日),頭頭版以““深圳開開放地產(chǎn)產(chǎn)市場””為題,發(fā)表消消息說:這次拍拍賣活動動,將是是我國土土地管理理制度在在理論和和實踐上上的一次次重大突突破香港《晶報》(1987年12月4日)發(fā)發(fā)表社論論說:這這是新中中國自1949年建國國以來的的空前創(chuàng)創(chuàng)舉,標(biāo)標(biāo)志著中中國大陸陸的改革革、開放放進(jìn)入歷歷史新時時期香港《信報》(1987年12月2日日)稱此此次土地地使用權(quán)權(quán)公開拍拍賣,標(biāo)標(biāo)志著中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)改革進(jìn)進(jìn)入新的的里程,是“觸觸及產(chǎn)權(quán)權(quán)的經(jīng)改改大突破破”《光明日報報》贊揚:是是開創(chuàng)中中國土地地使用制制度改革革的先河河1987年深圳圳試點理論問題題:1987年10月6日日,在深深圳召開開全國土土地使用用制度改改革理論論討論會會①土地有償償使用的的理論依依據(jù)是馬馬克思的的地租理理論,是是在堅持持社會主主義土地地公有制制前提下下,土地地所有權(quán)權(quán)與使用用權(quán)的分分離②土地所有有權(quán)不僅僅應(yīng)當(dāng)在在法律上上,應(yīng)當(dāng)當(dāng)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上得到到體現(xiàn)③開放土地地市場是是培育和和完善社社會主義義市場體體系的重重要一環(huán)環(huán)④土地使用用權(quán)進(jìn)入入市場流流通,按按照國際際慣例,出讓、、轉(zhuǎn)讓、、抵押、、贈與、、繼承等等是國內(nèi)內(nèi)外所能能接受的的形式⑤在房地產(chǎn)產(chǎn)中,要要以地為為主,房房地產(chǎn)市市場的核核心是土土地使用用權(quán)市場場,地價價是房地地產(chǎn)價值值的主體體⑥土地使用用權(quán)價格格,實質(zhì)質(zhì)上是地地租及其其形態(tài)⑦土地使用用權(quán)的市市場價格格主要受受市場供供求關(guān)系系作用的的影響兩個重要要文件的的重大意意義1990年5月月19日日,國務(wù)院院發(fā)布了了《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土土地使用用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條條例》(55號號令)和和《外商商投資開開發(fā)經(jīng)營營成片土土地暫行行管理辦辦法》(56號號令)兩兩個文件件公布實實施標(biāo)志土地地資源的的市場配配置在全全國推開開是中國土土地使用用制度改改革的一一個歷史史里程碑碑使城鎮(zhèn)國國有土地地有償出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓納入入法治化化運行和和管理的的軌道使土地使使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動以法律律為依據(jù)據(jù)是受出讓讓方的利利益受到到國家法法律的保保護(hù)也是土地地使用制制度改革革的法律律依據(jù)評估專業(yè)業(yè)資格設(shè)設(shè)置根據(jù)目前前我國社社會主義義市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的客觀觀需要,,設(shè)置了了六類評評估專業(yè)業(yè)資格::資產(chǎn)評估估師:———國有有資產(chǎn)管管理局房地產(chǎn)估估價師:————住房與與城鄉(xiāng)建建設(shè)部土地估價價師:———國土土資源部部礦業(yè)權(quán)評評估師:————國土資資源部保險公估從業(yè)人員員:——保保險監(jiān)督管理委員員會舊機動車鑒定估價價師:——商務(wù)務(wù)部資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍:企業(yè)價值、無形形資產(chǎn)、單項資產(chǎn)產(chǎn)和整體資產(chǎn)評估估考試科目(5個):《資產(chǎn)評估》《經(jīng)濟(jì)法》《財務(wù)會計》《機電設(shè)備評估基礎(chǔ)礎(chǔ)》《建筑工程評估基礎(chǔ)礎(chǔ)》,考試成績3年滾動.考試時間:每年9月的第一個周末,從2010年起,將原來的兩天半的的考試日程安排調(diào)調(diào)整為兩天,其中第一天考3科,第二天考2科。報名條件:取得經(jīng)濟(jì)類、工程程類大專學(xué)歷,工作滿5年,其中從事資產(chǎn)評估估相關(guān)工作滿3年;本科學(xué)歷,工作滿3年相關(guān)工作滿1年;碩士學(xué)位或第二學(xué)學(xué)士學(xué)位、研究生生班畢業(yè),工作滿1年;博士學(xué)位;非經(jīng)濟(jì)類、工程類類專業(yè)畢業(yè),其相對應(yīng)的從事資資產(chǎn)評估相關(guān)工作作年限延長2年;不
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