江蘇地下商業(yè)街項(xiàng)目策劃報(bào)告

無(wú)錫市.XX地下商業(yè)街項(xiàng)目策劃報(bào)告——項(xiàng)目匯報(bào)當(dāng)前，各國(guó)城市地鐵開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)當(dāng)局都十分重視開(kāi)發(fā)利用地鐵沿線地下空間資源。積極發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，已成為地鐵經(jīng)營(yíng)的主流模式。本案作為一個(gè)地鐵地下商業(yè)項(xiàng)目，在最大化抓住商機(jī)的同時(shí)，也承載著服務(wù)人民，提升城市形象的使命。項(xiàng)目理解地鐵作為城市綜合交通體系中最主要的工具之一，每天有著龐大且穩(wěn)定的客流量，本案地處無(wú)錫市中心，相比其他軌交站點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯。本案地處市中心商業(yè)中心，區(qū)域商業(yè)已成熟，需把握自身特點(diǎn)，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，聚集人群，主導(dǎo)城市新消費(fèi)理念。市場(chǎng)理解軌道交通站點(diǎn)地下空間物業(yè)作為地上商業(yè)的延伸和補(bǔ)充成為城市商業(yè)物業(yè)中不可或缺的組成部分，其開(kāi)發(fā)效果對(duì)軌道交通的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)意義重大。挖掘城市空間資源，與周邊商業(yè)整合，形成地上地下的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)。政府理解項(xiàng)目理解城市功能提升

項(xiàng)目形象的塑造

項(xiàng)目利潤(rùn)優(yōu)化大力發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，形成地上地下的網(wǎng)絡(luò)型商業(yè)中心，有效形成主力消費(fèi)人群聚焦，改變?nèi)藗冊(cè)械南M(fèi)習(xí)慣。借鑒城市設(shè)計(jì)的各種手法，創(chuàng)造人性化的空間，不同區(qū)域的地下空間應(yīng)有不同的特色，與周邊的建筑要素相呼應(yīng)和協(xié)調(diào)，以塑造個(gè)性化形象。通過(guò)精準(zhǔn)定位和產(chǎn)品合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)結(jié)論：結(jié)合項(xiàng)目立地條件及城市發(fā)展的需要，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)為：城市地下商業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目使命項(xiàng)目立地條件利潤(rùn)預(yù)期目標(biāo)城市發(fā)展的需要新型商業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)潛在巨大商機(jī)城市中心位置項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目核心價(jià)值解讀無(wú)錫商業(yè)核心地段，地下軌道全面規(guī)劃實(shí)施，地下商業(yè)街如何創(chuàng)造更高的價(jià)值2.6萬(wàn)方地下商業(yè)，迎合無(wú)錫核心商圈既有價(jià)值，定位如何突破；地下商業(yè)街產(chǎn)品與業(yè)態(tài)如何有效結(jié)合，形成核心商圈內(nèi)消費(fèi)的嶄新亮點(diǎn)；以何作為本案2.6萬(wàn)方地下商業(yè)的價(jià)值推動(dòng)器項(xiàng)目核心價(jià)值解讀項(xiàng)目位于地鐵三陽(yáng)廣場(chǎng)站和東林廣場(chǎng)站的地下，西起新生路、東至蘇家弄；由于西側(cè)臨近中山路，因此將成為商業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。核心地段依然創(chuàng)造核心價(jià)值，軌道扶持，消費(fèi)訴求變化，地下商業(yè)未來(lái)值得期待……7對(duì)大部分無(wú)錫市民來(lái)說(shuō)，軌道交通是個(gè)新鮮的交通工具，軌交地下商業(yè)更是陌生。作為個(gè)新形態(tài)的市場(chǎng)，面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，需合理的規(guī)劃及精準(zhǔn)的定位。項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題2.6萬(wàn)方地下商業(yè)，迎合無(wú)錫核心商圈既有價(jià)值，定位如何突破；地下商業(yè)街產(chǎn)品與業(yè)態(tài)如何有效結(jié)合，形成核心商圈內(nèi)消費(fèi)的嶄新亮點(diǎn)；項(xiàng)目核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題：地下商業(yè)如何定位開(kāi)發(fā)？有效實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，首先需要發(fā)現(xiàn)核心問(wèn)題所在，才能制定解決之道項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)是本案核心，其成功與否直接影響到本案商業(yè)的成敗和項(xiàng)目?jī)r(jià)值；關(guān)聯(lián)問(wèn)題：地下商業(yè)街業(yè)態(tài)和產(chǎn)品定位，兩者能否在開(kāi)發(fā)階段共融？本案的商鋪格局與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的共融對(duì)其運(yùn)營(yíng)的成敗有極大影響；報(bào)告思路知己知彼，勝乃不殆；知天知地，勝乃可全?！秾O子兵法》地形篇知謀本案的定位與開(kāi)發(fā)策略本案經(jīng)濟(jì)測(cè)算本案業(yè)態(tài)定位本案產(chǎn)品建議無(wú)錫核心商圈市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘宏觀市場(chǎng)研究區(qū)域?qū)傩约绊?xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估知1資源評(píng)估—區(qū)域?qū)傩耘c項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目位于無(wú)錫市崇安區(qū)人民中路，東起新生路，西至解放東路本項(xiàng)目位于中山路沿線區(qū)域在建的地鐵站點(diǎn)，由三陽(yáng)廣場(chǎng)站至東林廣場(chǎng)站作為地面步行街，銜接廣場(chǎng)之間的XX作為下沉廣場(chǎng)項(xiàng)目位處城市主干道XX，屬無(wú)錫市中心，交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯XX東側(cè)近中山路，有百盛、大洋百貨等大型商場(chǎng)，是無(wú)錫最繁華商業(yè)地點(diǎn)之一，區(qū)域輻射廣地塊內(nèi)南方燈燈飾城本案區(qū)位屬性無(wú)錫市崇安次次分區(qū)規(guī)劃目前崇安區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)主要是傳統(tǒng)的商貿(mào)業(yè)，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重偏低、規(guī)模型服務(wù)企業(yè)偏少、產(chǎn)出效益偏弱。對(duì)此，崇安區(qū)委提出“高端化”發(fā)展方向，加快從空間、結(jié)構(gòu)和價(jià)值三個(gè)方面實(shí)施推進(jìn)，即空間向高端拓展、結(jié)構(gòu)向高端攀升、價(jià)值向高端延伸。以“575”計(jì)劃為主要抓手，到2011年，力爭(zhēng)使商貿(mào)流通、金融保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意五大產(chǎn)業(yè)占GDP比重達(dá)到75%。

產(chǎn)業(yè)屬性項(xiàng)目位于城市市主干道人民民中路上，該該道路橫跨整整個(gè)崇安區(qū)，，串連無(wú)錫市市東西兩側(cè)，，直通高速公公路。承載著著城市交通運(yùn)運(yùn)輸?shù)闹匾毬氊?zé)；項(xiàng)目西西近中山路，，東至解放東東路，是城市市最繁華的標(biāo)標(biāo)志性道路。。人民中路道路寬闊暢通，位于城市中心地帶，具有較好的人流聚集效應(yīng)。解放路與中山路勾畫(huà)出城市心臟，在城市綜合交通體系中起到至關(guān)重要作用。本案本案交通屬性無(wú)錫市軌交二二號(hào)線將于2015年通車，屆時(shí)時(shí)在其所設(shè)的的21個(gè)站點(diǎn)周邊市市民將能方便便到達(dá)此處，，為本商業(yè)中中心輸送龐大大而又穩(wěn)定客客群。本案交通屬性整體消費(fèi)客群群：項(xiàng)目輻射射崇安區(qū)及整整個(gè)無(wú)錫市，，其中市區(qū)年年輕時(shí)尚客群群和商務(wù)客群群為主導(dǎo)客群群；軌交沿線線周邊市民為為項(xiàng)目補(bǔ)充客客群。消費(fèi)類型人群基數(shù)市中心居住人口（主導(dǎo)客群）慈溪市其他地區(qū)人口文化商務(wù)區(qū)人口（補(bǔ)充客群）項(xiàng)目目標(biāo)客群類型預(yù)判重疊人口重疊人口項(xiàng)目消費(fèi)結(jié)構(gòu)

時(shí)尚人群商務(wù)人群2010年無(wú)錫常住人人口接近670萬(wàn)，市區(qū)人口口約390萬(wàn)，其中，中中青年人數(shù)約約占60%左右人口屬性從項(xiàng)目本體的的資源軸分析析，項(xiàng)目地處處無(wú)錫市市中中心，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，交交通便利，優(yōu)優(yōu)越的先天條條件將帶來(lái)穩(wěn)穩(wěn)定的客群。。所在區(qū)域商商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，，有著良好的的商業(yè)發(fā)展環(huán)環(huán)境。人口屬性知2資源評(píng)估—宏觀市場(chǎng)研究究無(wú)錫市整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況良好好，近10年GDP每年增長(zhǎng)速度度保持在10%以上城市房地地產(chǎn)處于快速速發(fā)展階段GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展4%-5%小于4%5%-8%大于8%城市經(jīng)濟(jì)2009年，無(wú)錫人均均GDP已超1萬(wàn)美元，達(dá)到到了國(guó)內(nèi)一線線城市的水平平。

按照世世界銀行的衡衡量標(biāo)準(zhǔn)，人人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元是公認(rèn)認(rèn)的從發(fā)展中中狀態(tài)到發(fā)達(dá)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)線線。無(wú)錫市2010年生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系第三產(chǎn)業(yè)42.5%第二產(chǎn)業(yè)55.7%第一產(chǎn)業(yè)1.8%無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍以工業(yè)為主導(dǎo)，第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重偏高。但第三產(chǎn)業(yè)比例正日漸加重?zé)o錫市雖人均GDP數(shù)值已步入國(guó)內(nèi)一線城市行列，但三次產(chǎn)業(yè)比例尚與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市存在差距產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（萬(wàn)）2004-2020年期間，無(wú)錫市人口將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要來(lái)源于外來(lái)人口數(shù)量的增加。

2010-2020年，將是無(wú)錫市人口增長(zhǎng)最快時(shí)期。人口增長(zhǎng)2000-2008無(wú)錫市城鎮(zhèn)居居民人均可支支配收入2000-2008無(wú)錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入翻了3倍，給居民消費(fèi)提供了基礎(chǔ)。2000-2008年無(wú)錫社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅猛，顯示了城市居民消費(fèi)能力的提升。人均可支配收收入從市場(chǎng)發(fā)展的的時(shí)間軸分析析，無(wú)錫市近近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好好，GDP保持高速增長(zhǎng)長(zhǎng)。人口到2020年，將突破750萬(wàn)，屆時(shí)消費(fèi)費(fèi)需求旺盛。。然就目前無(wú)無(wú)錫總體消費(fèi)費(fèi)水平來(lái)看，，較國(guó)內(nèi)一線線城市還存在在差距，但是是增長(zhǎng)迅速。。另外，在三三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展展中，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重正日日漸加重。小結(jié)知3無(wú)錫核心商圈圈市場(chǎng)研究2010年呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從供銷比來(lái)看呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)客戶對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)的熱情開(kāi)始顯現(xiàn)；

結(jié)合前幾年的供銷對(duì)比，2006-2008年供大于求，供求失衡，整體商業(yè)市場(chǎng)低迷，從去年開(kāi)始商業(yè)市場(chǎng)的成交見(jiàn)起色，商業(yè)市場(chǎng)銷售的走高，說(shuō)明無(wú)錫城市化進(jìn)程的加速，市場(chǎng)需要大量的商業(yè)設(shè)施來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的人口需求；房地產(chǎn)供求數(shù)據(jù)看出2010年成交量以錫山區(qū)最大。但區(qū)域土地價(jià)值不高。使得無(wú)錫整體商業(yè)地塊市場(chǎng)樓面價(jià)處于較低的水品。目前商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域?yàn)闉I湖與崇安區(qū)，其他區(qū)域需要一定的時(shí)間提升其土地價(jià)值，特別是錫山區(qū)的高鐵商務(wù)區(qū)區(qū)域。崇安區(qū)的供應(yīng)主要集中在崇安新城廣益街道，區(qū)位處于新開(kāi)發(fā)地段，所以土地價(jià)格稍低，使得樓面價(jià)不高。房地產(chǎn)成交單位：萬(wàn)元地塊編號(hào)位置土地面積（㎡）土地用途總建（㎡）容積受讓方總價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/㎡）錫國(guó)土2010-24崇安區(qū)33883.7商辦?。ㄗ≌?5%）46590.0875<2.0-2.5樓志明610007201.1錫國(guó)土2010-401507.1商業(yè)（地上總建≤15500）15500結(jié)合周邊用地統(tǒng)一平衡崇蝠房產(chǎn)17001096.7錫國(guó)土2010-4143894.3商辦109735.75<2.2-2.5崇安新城龍和357173254.8錫國(guó)土2010-6348062.2商辦124961.72<2.2-2.6莫家莊實(shí)業(yè)398013185錫國(guó)土2010-6434256.9商辦95919.32<2.5-2.8富域發(fā)展3950041182010年崇安區(qū)商業(yè)業(yè)土地市場(chǎng)情情況崇安區(qū)今天成交的多塊地塊主要集中在崇安新城，崇安新城是中心城區(qū)北延的最近區(qū)域，是緊臨市中心商業(yè)區(qū)域，受市中心商業(yè)輻射最近的地段。崇安區(qū)土地市市場(chǎng)2010年無(wú)錫市商業(yè)業(yè)地塊近年來(lái)來(lái)量成交最高高的年份，其其中成交量為為549萬(wàn)平米，另外外地塊成交均均較2009年有一定下滑滑，降幅為30%左右。2010年整體市場(chǎng)成成交均價(jià)在11000元/平米左右，成成交也是近幾幾年來(lái)最高的的，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)齊升的局面面，市場(chǎng)在售售住宅項(xiàng)目的的社區(qū)商業(yè)和和中心城區(qū)商商業(yè)產(chǎn)品的成成交，拉高的的2010年商業(yè)市場(chǎng)成成交均價(jià)的上上升。崇安區(qū)土地市市場(chǎng)2006-2008年商業(yè)市場(chǎng)因因供大于求而而整體低迷，，2009年商業(yè)市場(chǎng)的的成交開(kāi)始見(jiàn)見(jiàn)起色，商業(yè)業(yè)市場(chǎng)銷售的的走高，說(shuō)明明無(wú)錫城市化化進(jìn)程的加速速，市場(chǎng)需要要大量的商業(yè)業(yè)設(shè)施來(lái)滿足足日益增長(zhǎng)的的人口需求。。2010年呈現(xiàn)供銷兩兩旺的局面，，從供銷比來(lái)來(lái)看呈現(xiàn)供略略小于求的態(tài)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)客客戶對(duì)于商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的熱情情開(kāi)始顯現(xiàn)。。從近期國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)控，特特別是住宅市市場(chǎng)的調(diào)控、、收緊。使得得商業(yè)地產(chǎn)的的成交走勢(shì)相相對(duì)看好?？v觀2010年的成交走勢(shì)勢(shì)來(lái)看，2011年無(wú)錫商業(yè)地地塊走勢(shì)依然然會(huì)平穩(wěn)發(fā)展展。市場(chǎng)綜合概況況無(wú)錫核心商圈圈分析無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展歷程市場(chǎng)成長(zhǎng)期市場(chǎng)蓄勢(shì)期市場(chǎng)發(fā)展期市場(chǎng)萌芽期90年代初期逐漸出現(xiàn)以國(guó)國(guó)營(yíng)百貨公司司為壟斷的商商業(yè)形態(tài)。檔次不高，主主要經(jīng)營(yíng)居民民日用品，其其他零售業(yè)態(tài)態(tài)相對(duì)匱乏。。由于市場(chǎng)集聚聚效應(yīng)，無(wú)錫錫市自發(fā)形成成許多商業(yè)街街區(qū)。90年代末21世紀(jì)初無(wú)錫市零售業(yè)業(yè)從百貨業(yè)占占主導(dǎo)地位，，逐步向超市市、便利店、、專業(yè)專賣店店等多業(yè)態(tài)共共同發(fā)展。國(guó)內(nèi)外大型賣賣場(chǎng)相繼進(jìn)入入。經(jīng)營(yíng)方式更傾傾向于開(kāi)發(fā)單單位自主經(jīng)營(yíng)營(yíng)，零售類物物業(yè)的成交量量低。零售類物業(yè)的的投資價(jià)值尚尚未得到廣泛泛認(rèn)同。2003年至2004年市中心核心商商圈形成絕對(duì)對(duì)影響力，其其他區(qū)域的商商業(yè)也獲得一一定發(fā)展。專業(yè)性極強(qiáng)的的各類商品交交易市場(chǎng)崛起起。市場(chǎng)購(gòu)買力迅迅速積累，零零售類物業(yè)進(jìn)進(jìn)入蓄勢(shì)待發(fā)發(fā)期。2005年至2010年隨著保利廣場(chǎng)場(chǎng)為代表的新新型零售類物物業(yè)亮相市場(chǎng)場(chǎng)，無(wú)錫出現(xiàn)現(xiàn)真正意義的的購(gòu)物中心。。核心商圈逐漸漸形成，也將將出現(xiàn)大型購(gòu)購(gòu)物中心，使使積聚多年的的市場(chǎng)消費(fèi)力力在區(qū)域內(nèi)釋釋放。無(wú)錫零售市場(chǎng)場(chǎng)在未來(lái)3-5年將可能進(jìn)入入新一輪的快快速發(fā)展。目前無(wú)錫核心心商圈領(lǐng)先的的商業(yè)開(kāi)發(fā)模模式為大型高高端購(gòu)物中心心市區(qū)中心區(qū)區(qū)有以中山山路和XX為中心的CBD商圈、新生生路商業(yè)街街、健康路路商業(yè)街、、后西溪商商業(yè)街；副副中心區(qū)有有火車站商商圈、歐西西街商圈、、五愛(ài)廣場(chǎng)場(chǎng)商圈、南南禪寺商圈圈和太湖廣廣場(chǎng)商圈；；東區(qū)有錫錫東新城商商業(yè)圈、錫錫滬路商業(yè)業(yè)街、新區(qū)區(qū)商業(yè)街、、長(zhǎng)江路商商業(yè)街、旺旺莊路商業(yè)業(yè)街；西區(qū)區(qū)有梁青路路商業(yè)街、、湖濱路商商業(yè)街；南南區(qū)有中橋橋商圈、中中南路商業(yè)業(yè)街、蘇錫錫路商業(yè)街街；其中典典型的大型型商場(chǎng)有八八佰伴、崇崇安寺、保保利廣場(chǎng)等等。整體商業(yè)市市場(chǎng)格局街道名稱商業(yè)狀況簡(jiǎn)介中山路集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的綜合商業(yè)街人民中路以餐飲、服飾為主，其他商業(yè)形態(tài)為輔的商業(yè)街新生路以餐飲為主，服飾其次，其他各類商業(yè)形式為輔的商業(yè)街健康路中低檔服飾一條街，以女裝居多的商業(yè)街后溪路以服飾、飾品為主，與健康路共同打造服飾節(jié)中心區(qū)商業(yè)是指解放環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域，商業(yè)中心區(qū)包括以中山路紐帶的CBD商圈和火車站為輻射的火車站商圈，他們是無(wú)錫市最成熟的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。商業(yè)條件成熟，商業(yè)氛圍濃厚，承擔(dān)行政、商業(yè)、文化、金融等職能的一級(jí)商圈。市中心商業(yè)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目類型中山路商業(yè)街地理位置北至勝利廣場(chǎng)，南至朝陽(yáng)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合服飾餐飲為主，其他商業(yè)為輔的綜合性商業(yè)街。經(jīng)營(yíng)模式

出租租金

主街12-25元/天/平方，XX交叉中附近商鋪?zhàn)饨鹱罡?，沿中山路兩端逐漸遞減。一條集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合性商業(yè)街。是全國(guó)十條中華示范商業(yè)街之一，是無(wú)錫最繁華的商業(yè)街道。中山路作為無(wú)錫商業(yè)中心地位依舊穩(wěn)固，現(xiàn)已有商業(yè)大廈、八佰伴等主力商城開(kāi)始引進(jìn)多家國(guó)際品牌，使得改商業(yè)街檔次得到提升。中山路項(xiàng)目類型

XX商業(yè)街地理位置東至五愛(ài)廣場(chǎng)，西至東林大酒店業(yè)態(tài)組合集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體經(jīng)營(yíng)模式

出租租金XX中山路交叉口附近商鋪達(dá)到20元/平方/天左右，沿兩邊逐漸遞減，最低在8-10元/平方/天僅次于中山路的商業(yè)街，無(wú)錫最具代表性的崇安寺商業(yè)體坐落于XX與中山路交叉口。隨著蘇寧廣場(chǎng)、崇安寺二期、恒隆廣場(chǎng)等項(xiàng)目推進(jìn)，今后XX將引進(jìn)高端商貿(mào)服務(wù)業(yè)，形成一個(gè)高端商貿(mào)區(qū)。中山路項(xiàng)目類型新生路商業(yè)街地理位置北至縣前東街，南至朝陽(yáng)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合以餐飲為主，服飾其次，其他各類商業(yè)以配套存在。經(jīng)營(yíng)模式

出租租金縣前西街與崇寧路段租金在15元/平米/天左右崇寧路至解放南路段在8-10元/平米/天。一條以餐飲為主，服飾其次的商業(yè)街，繁華程度不及中山路與XX。作為一條內(nèi)街，整體作為CBD的配套存在，隨著蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)，對(duì)于周邊的商鋪會(huì)產(chǎn)生一定拉動(dòng)作用。新生路項(xiàng)目類型健康路商業(yè)街地理位置北至復(fù)興路，南至學(xué)前東路業(yè)態(tài)組合中低檔服飾一條街，以女性服飾居多經(jīng)營(yíng)模式出租租金8-12元/平米/天一條受到年輕人追捧的“服飾一條街”。也是作為CBD的配套存在，恒隆廣場(chǎng)的開(kāi)建對(duì)本商業(yè)街有著極大的拉升作用。健康路項(xiàng)目類型后溪路商業(yè)街地理位置東至中山路、西至解放西路業(yè)態(tài)組合以服飾飾品為主經(jīng)營(yíng)模式

出租租金XX至健康路中間段租金在12-15/平米/天健康路至解放西路租金水平遞減，復(fù)興路至后溪路租金在5-11/平米/天早起低端服飾市場(chǎng)定位已深入人心，主要以學(xué)生為客群。隨著中山路商業(yè)改造，此商業(yè)街未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力將逐漸下降。后溪街無(wú)錫核心商商圈分析核心商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分析大型購(gòu)物中中心競(jìng)爭(zhēng)激激烈，主要要聚集于成成熟的核心心圈內(nèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱1崇安寺步行街2大成巷步行街3無(wú)錫百盛4保利廣場(chǎng)5大東方百貨6大洋百貨7明珠商貿(mào)廣場(chǎng)8蘇寧廣場(chǎng)（在建）16854372崇安寺定位位“古鎮(zhèn)商商業(yè)”，主主打個(gè)性零零售、休閑閑、餐飲概概念，輔以以?shī)蕵?lè)、社社區(qū)配套及及綜合服務(wù)務(wù)，主要吸吸引中端客客戶群的消消費(fèi)項(xiàng)目類型古鎮(zhèn)商業(yè)配套地理位置

無(wú)錫市中山路人民中路東南側(cè)業(yè)態(tài)組合個(gè)性零售、休閑娛樂(lè)、餐飲、社區(qū)配套，主力店有森馬、百度燒烤、天順休閑吧浦發(fā)銀行等經(jīng)營(yíng)模式招租經(jīng)營(yíng)租金B(yǎng)2F：3元/平方米/天B1F:6元/平方米/天1F：11.5-12元/天/平方,2F：6元/天/平方，物業(yè)費(fèi):地下；18元/月/平方，地上：15元/月/平方得房率64%無(wú)錫核心商商圈分析樓層分布1F、2F、3F：久久丫、、國(guó)網(wǎng)手機(jī)機(jī)連鎖、香香頌婚紗攝攝影、麥當(dāng)當(dāng)勞、C多多、計(jì)量量博視眼鏡鏡、七匹狼狼、遷味濃濃湯面日本本快餐料理理、天順休休閑吧、361度、VERMAL、李寧運(yùn)動(dòng)動(dòng)品牌、以以純、CITYLIFE、森馬、黃黃記煌、SDEER/CONCEPT、VIVADA、安踏體育育、kappa、紫銀記、、JACKWALK、u.ouslan、真功夫、、百度燒烤烤、浦發(fā)銀銀行、花花花公子、X特步、匹克克、德?tīng)柣莼轃o(wú)錫崇安寺寺步行街業(yè)態(tài)比例：：零售50%：餐飲25%：娛樂(lè)20%：配套5%大成巷步行行街以零售售、休閑、、餐飲概念念，輔以?shī)蕣蕵?lè)、社區(qū)區(qū)配套及綜綜合服務(wù)，，主要吸引引中端客戶戶群的消費(fèi)費(fèi)無(wú)錫大成巷巷步行街項(xiàng)目類型沿街步行商業(yè)配套地理位置中山路大成巷業(yè)態(tài)組合個(gè)性零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、社區(qū)配套，主力店主要有冠芝霖手機(jī)大賣場(chǎng)、以純、美特斯邦威、七匹狼、達(dá)芙妮、S.DEER等經(jīng)營(yíng)模式

招商經(jīng)營(yíng)租金主街10-11元/天/平方，下沉式廣場(chǎng)7-7.5/天/平方，內(nèi)街4.5-5元/天/平方無(wú)錫核心商商圈分析業(yè)態(tài)比例：：零售60%：餐飲22%：娛樂(lè)15%：配套3%樓層分布1F、2F、3F：冠芝霖手手機(jī)大賣場(chǎng)場(chǎng)、以純、、美特斯邦邦威、七匹匹狼、達(dá)芙芙妮、S.DEER無(wú)錫百盛/基礎(chǔ)資料項(xiàng)目類型大型商場(chǎng)商業(yè)地理位置中山路、人民中路業(yè)態(tài)組合個(gè)性零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、社區(qū)配套，主力店主要有Dior、chanel、巴黎三城、CK、Levis、迪士尼、麗嬰房等經(jīng)營(yíng)模式

租金+扣點(diǎn)無(wú)錫核心商商圈分析樓層業(yè)態(tài)品牌1F化妝品零售、飾品零售Dior、chanel、swatch、碧歐泉、AUPRES、OLAY、Kanebo、SWAROVSKI、歐萊雅、FANCL、BoBBIBrown、植村秀、H2O+、SK2、Sisley、蘭蔻、西鐵城、勞力士、范思哲2F服裝及配件零售巴黎三城、Mindbridge、eni:d、JESSI、CoCooN、SCOFIELD、HIRST、chaber、Hilly、vollFLON3F服裝及運(yùn)動(dòng)零售CK、10R1、UGI2、ochirly、JOJO、艾格、三葉草、ONLYVEROMODA4F服裝零售CARTELO、森達(dá)、BOSS、Riverstone、Lavico、Ochirly、G2000、adidas、E.LAND、PRICH、BASICHouse、less、ForeverNew、breadnbutter5F運(yùn)動(dòng)休閑零售TonyJeans、unisex、BRAXTON、VANS、蘋果、EXR、Levis、TheNorthFace、Columbia、PONY、CAT、JackJones、NIKE、Reebok6F家居及兒童用品零售安睡寶、紫羅蘭、TWINKIDS、IVYHouse、麗嬰房、巴布豆、Paw、斯乃納7F家居電器用品及兒童必需品零售迪士尼、BRAUN、PHILIS、富多、艾美龍、居元素、智高文具、簡(jiǎn)愛(ài)家居、8F攝影、辦公用房羅馬經(jīng)典、及百盛物業(yè)管理公司B1F化妝品零售及餐飲薇姿、雅漾、賽百味、面包新語(yǔ)、愛(ài)茜茜里、大型生活賣場(chǎng)業(yè)態(tài)比例：：零售為主主無(wú)錫保利廣廣場(chǎng)項(xiàng)目類型大型購(gòu)物中心地理位置解放東路業(yè)態(tài)組合個(gè)性零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、社區(qū)配套大型賣場(chǎng)，主力店主要有必勝客、家樂(lè)福、G&A、H&M、新交電、Tom'sWorld等經(jīng)營(yíng)模式招商經(jīng)營(yíng)租金

1層南側(cè)品牌商鋪均價(jià)在14.5-15元/天/平方，2層南側(cè)商鋪靠家樂(lè)福賣場(chǎng)區(qū)域均價(jià)在12.5元/天/平方,物業(yè)：7元/月/平方付款方式付一押三得房率：62%無(wú)錫核心商商圈分析樓層業(yè)態(tài)品牌1F餐飲、服飾及配件零售、社區(qū)配套必勝客、阿唯得時(shí)尚服飾、面包新語(yǔ)、家樂(lè)福、G&A、三SPRIT、EP、RAWPAGE、swatch、samsnite、mikibana、寶島眼鏡、瑪希吉、石頭記、ONLY、西鐵城、KFC、FOSSIL、DKNY、ST&SAT2F餐飲、服裝零售、社區(qū)配套艾格、honeys、bossin、crocs、味之都、恒源祥、HARSON、箱子、歌莉婭、H&M、ebase、柯達(dá)、FEACEBZRD、鄂爾多斯、安莉芳、黛安芬、麗源泉（養(yǎng)生保健品）、卡頓爾3F餐飲、童裝服飾零售、運(yùn)動(dòng)品牌零售、娛樂(lè)金寶貝、西緣牛排、鄉(xiāng)水謠、好孩子、NIKE、特力屋、BOBDOG、NBA、SNOOPY、悠游堂（兒童樂(lè)園）、小豬班納、寶貝樂(lè)園、OUR.Q地下1F運(yùn)動(dòng)品牌零售、社區(qū)配套、服裝零售、娛樂(lè)家樂(lè)福電動(dòng)車賣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)100、新交電、Tom'sWorld(1-2F)、婚紗攝影寫(xiě)真、威鵬。業(yè)態(tài)比例：：零售50%：餐飲25%：娛樂(lè)20%：配套5%無(wú)錫商業(yè)大大廈大東方方百貨項(xiàng)目類型大型商業(yè)購(gòu)物中心地理位置中山路業(yè)態(tài)組合個(gè)性零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、社區(qū)配套，主力店主要有Cartier、GUCCI、HERMES、Tommy、皮爾卡丹、IZZUE、雙立人、迪士尼、東方電器等經(jīng)營(yíng)模式

租金+扣點(diǎn)樓層業(yè)態(tài)品牌1F化妝品及配件零售Cartier、HERMES、BURBERRY、LOEWE、FENDI、GUCCI、Chanel、Lancome、MaxMara、Bally、Coach2F服飾零售Tommy、CK、PiEro.GuiDi、ATSURO、SCFASHION、IMMOBILEra3F服飾零售、化妝品護(hù)膚品牌零售迪萊克絲、OBEG、less、E-WORLD、EITIE、EIN、EST+II、OTT、露得清、ANNASUI、REPLAY、MO&CO4F服飾零售KALTENDIN、S.D.sportini、GALAXY、皮爾卡丹、CANUDILO、C31ROTC、金利來(lái)、華倫天奴、Coupeau.BRAUN、BUFFEL5F運(yùn)動(dòng)品牌零售、服飾零售IZZUE、駱駝、rapido、5cm、VANS、crocs、Columbia、E-LAND、FivePlus、彪馬、艾格6F餐飲、家居用品零售雙立人、膳魔師、tittot、LLADRO、Bose、三SPRIT、富安娜家紡、迪士尼、麗嬰房、火鍋達(dá)人、一茶一座、韓風(fēng)燒烤、烹大師7F社區(qū)配套、娛樂(lè)東方電器、大世界影城、悠季瑜伽、王磊形象公社、德美樂(lè)專業(yè)護(hù)膚地下一層飾品零售通靈、王翠山莊、錦龍Jeep、鉆石世家、愛(ài)得康、她世代無(wú)錫核心商商圈分析業(yè)態(tài)比例：：零售65%：餐飲20%：娛樂(lè)10%：配套5%無(wú)錫大洋百百貨項(xiàng)目類型百貨地理位置中山路業(yè)態(tài)組合個(gè)性零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、社區(qū)配套，主力店主要有絲芙蘭、百思圖、tata、ST&SAT、KISSCAT、卡西歐等經(jīng)營(yíng)模式

租金+扣點(diǎn)無(wú)錫核心商商圈分析樓層業(yè)態(tài)品牌1F鞋類零售BeLLE、HARSON、ST&SAT、MRADE、KISSCAT、B.silly(fed)、walkershop、teemix、Tata、卡迪那、petinson、KUKI2F休閑服飾零售BASICHOUSE、SCat、Honeys、艾格、ES、LaChapelle、Pastme、REAPER、highday、Jong3F女士服飾零售貝拉維拉、BISOUDEVE、ZOJIA、Lagogo、1727、SODA4F運(yùn)動(dòng)服飾零售adidas、NIKE、kappa、Reebok、李寧5F服飾零售TonyJeans、FAIRWHALE、KUNLE、AMCO、AOLUNJEANS、JASONWOOD、塔戈、L.SERELLI、RIVERSTONE、JW、宜而爽6F男士服飾零售PLAYBOY、strich、AGREATDEAL、beceor、三槍、唐立得業(yè)態(tài)比例：：零售為主主項(xiàng)目類型大型電子數(shù)碼產(chǎn)品專賣地理位置中山路、縣前街交匯處業(yè)態(tài)組合主打數(shù)碼電子類高端產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式

招商經(jīng)營(yíng)無(wú)錫五星電電器城樓層分布1F:數(shù)碼:索尼、佳能能、尼康、、松下、三三星、富士士、柯達(dá)、、奧林巴斯斯、明基2F:廚衛(wèi)、音響響:方太廚電、、蘇泊爾廚廚電、西門門子廚電、、能率、林林內(nèi)、科勒勒衛(wèi)浴、美美標(biāo)衛(wèi)浴、、飛利浦PHILIPS、索尼SONY、先鋒Pioneer惠威Hivi、博士Bose、山水SANSUI3F:家電:LG、SONY、三菱、能能率、松下下、西門子子、三星、、飛利浦、、夏普無(wú)錫核心商商圈分析項(xiàng)目類型商業(yè)貿(mào)易廣場(chǎng)地理位置中山路業(yè)態(tài)組合主打店為五星電器、其余散鋪諾基亞、世紀(jì)新娘攝影、中國(guó)移動(dòng)通信經(jīng)營(yíng)模式

租金無(wú)錫明珠商商貿(mào)廣場(chǎng)無(wú)錫核心商商圈分析樓層分布4F:明珠賓館5F:明珠國(guó)際健健身美發(fā)中中心6F:明珠國(guó)際健健身美容中中心7F:明珠國(guó)際健健身云頂操操房蘇寧廣場(chǎng)““頂級(jí)商商業(yè)中心、、國(guó)際商務(wù)務(wù)中心、超超五星級(jí)酒酒店、酒店店服務(wù)式豪豪宅”，是是未來(lái)核心心商圈的綜綜合體項(xiàng)目目項(xiàng)目地址：：位于崇安安區(qū)XX與新生路交交叉口地地段商圈：：城中板塊塊

容積率率：10.0建筑面積：：319677平方米占占地面積：：23050平方米綠綠化率：15.01%車位數(shù)：1176個(gè)

開(kāi)發(fā)商商：無(wú)錫蘇蘇寧置業(yè)有有限公司開(kāi)開(kāi)盤時(shí)間間：蘇寧廣廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2011年10月開(kāi)盤?，F(xiàn)現(xiàn)在售樓處處未建。無(wú)錫核心商商圈分析項(xiàng)目基本價(jià)價(jià)值研判/商業(yè)形態(tài)定定位/HBC資源軸/小結(jié)本案錫單核商業(yè)業(yè)中心的格格局目前仍仍較難改變變。商圈決決定商鋪投投資價(jià)值，，無(wú)錫目前前中心成熟熟商圈的商商鋪受到投投資者認(rèn)可可，相對(duì)價(jià)價(jià)格穩(wěn)定。。本項(xiàng)目地處處中心區(qū)商商業(yè)帶，主主要受于西西側(cè)中山路路商圈輻射射，商業(yè)條條件成熟，，商業(yè)環(huán)境境濃厚，鑒鑒于周邊檔檔次已達(dá)到到一定高度度，消費(fèi)群群體以中高高檔為主，，為避免同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，可考慮慮選擇特色色主題型商商業(yè)。鑒于新生路路及健康路路商業(yè)街以以服飾業(yè)態(tài)態(tài)為主，且且檔次均不不高，本案案在考慮特特色主題時(shí)時(shí)應(yīng)盡可能能回避。★本案在成熟熟的市中心心商圈內(nèi)，，區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度較高高。項(xiàng)目商業(yè)形形態(tài)區(qū)域?qū)傩裕海罕緩捻?xiàng)目本本體的資源源軸分析，，項(xiàng)目地處處無(wú)錫市市市中心，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明明顯，交通通便利，優(yōu)優(yōu)越的先天天條件將帶帶來(lái)穩(wěn)定的的客群。所所在區(qū)域商商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，有著良良好的發(fā)展展環(huán)境。宏觀研究：：無(wú)錫市近年年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)良良好，GDP保持高速增增長(zhǎng)。人口口到2020年，將突破破750萬(wàn)，消費(fèi)需需求旺盛。。然就目前前無(wú)錫總體體消費(fèi)水平平來(lái)看，較較國(guó)內(nèi)一線線城市還存存在差距，，但是增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速。第第三產(chǎn)業(yè)比比重正日漸漸加重。地產(chǎn)發(fā)展：：錫單核商業(yè)業(yè)中心的格格局目前仍仍較難改變變，本項(xiàng)目目地處中心心區(qū)商業(yè)帶帶，商業(yè)條條件成熟商商業(yè)環(huán)境濃濃厚，應(yīng)避避免同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)，走走差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)道路，，突出主題題特色。從HBC模型分析總結(jié)，本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)定位——差異于核心商圈的，并由多種業(yè)態(tài)組成的商業(yè)體知4項(xiàng)目商業(yè)價(jià)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘項(xiàng)目地處無(wú)無(wú)錫市中心心，西起XX中山路，東東至XX解放東路。。近年來(lái)，，在政府政政策的主導(dǎo)導(dǎo)下，中山山路商業(yè)已已經(jīng)相當(dāng)成成熟項(xiàng)目西臨中中山路東臨臨解放東路路，為城市市主干道，，目前過(guò)往往車輛較多多；項(xiàng)目地上商商業(yè)處于改改造建設(shè)階階段，有意打造為為未來(lái)的又又一商業(yè)中中心；項(xiàng)目位于地地鐵三陽(yáng)廣廣場(chǎng)站和東東林廣場(chǎng)站站的地下，，西起新生生路、東至至蘇家弄；；由于西側(cè)側(cè)臨近中山山路，因此此將成為商商業(yè)建設(shè)的的重點(diǎn)區(qū)域域。作為東西走走向的傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)街，，XX的活力一直直沒(méi)有得到到激發(fā)，不不過(guò)，在未未來(lái)兩三年年內(nèi)，蘇寧寧廣場(chǎng)、恒恒隆廣場(chǎng)兩兩顆明珠項(xiàng)項(xiàng)目都將在在XX上崛起?？傮w現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘項(xiàng)目所處崇崇安區(qū)屬于于無(wú)錫市中中心城區(qū)，，現(xiàn)階段區(qū)區(qū)域內(nèi)在售售住宅項(xiàng)目目稀少，部部分地段現(xiàn)現(xiàn)處拆遷階階段，已有有商品房也也都有一定定的年份。。項(xiàng)目位于地地鐵三陽(yáng)廣廣場(chǎng)站和東東林廣場(chǎng)站站的地下，，西起新生生路、東至至蘇家弄；；由于西側(cè)側(cè)臨近中山山路，因此此將成為商商業(yè)建設(shè)的的重點(diǎn)區(qū)域域。拆遷中老房子田基浜映山華庭和泰苑區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘項(xiàng)目特征分分析項(xiàng)目地塊擁?yè)碛谐鞘兄髦鞲傻?，道道路等?jí)相相對(duì)優(yōu)越，，有利于商商圈輻射能能級(jí)的延伸伸道路等級(jí)決決定項(xiàng)目商商業(yè)輻射能能級(jí)及客流流導(dǎo)入程度度本項(xiàng)目沿東東西向城市市主干道XX而建，并近近鄰解放東東西路和中中山路等主主要城市道道路。城市主干道商業(yè)屬性一般是城市寬的道路，連通城市車流量較大的區(qū)域，承擔(dān)綜合性功能。流量構(gòu)成兼有過(guò)境車流和市內(nèi)公交。有利于遠(yuǎn)端輻射（機(jī)動(dòng)車到達(dá)）城市次干道有利于相當(dāng)范圍內(nèi)的市內(nèi)消費(fèi)者到達(dá)和駐留一般是城市中較窄的道路，主要承擔(dān)市民工作與生活出行功能，流速相對(duì)較低。商業(yè)屬性XX中山路解放路項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘道路交通環(huán)環(huán)境綜合分析項(xiàng)項(xiàng)目的交通通條件，消消費(fèi)者將主主要通過(guò)自自駕車（含含出租車））、公共交交通、非機(jī)機(jī)動(dòng)車（含含步行）三三種交通方方式到達(dá)本本項(xiàng)目目前項(xiàng)目周周邊地區(qū)公公共交通設(shè)設(shè)施相當(dāng)便便捷。主要路線連連接各主要要城市節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、火車站站等，相對(duì)對(duì)優(yōu)越的公共交通設(shè)設(shè)施在一定定程度上延延伸了項(xiàng)目目的商圈輻輻射范圍。公共交通項(xiàng)目位于XX地下，西臨臨中山路、、東臨解放放東路：這這幾條道路路均為無(wú)錫錫市重點(diǎn)道道路，消費(fèi)費(fèi)者可以很很方便進(jìn)入入本項(xiàng)目。。自駕車、出出租車的整整體交通環(huán)境良好。自駕車、出租車一般消費(fèi)者者步行的范圍圍在1公里以內(nèi)，，非機(jī)動(dòng)車車的范圍在在2、3公里左右，通過(guò)步行行和非機(jī)動(dòng)動(dòng)車到達(dá)本本項(xiàng)目的消消費(fèi)者一般般以居住在項(xiàng)項(xiàng)目周圍的的居民和周周邊的上班班族為主。。非機(jī)動(dòng)車、步行游客（旅游大巴、出租車等）規(guī)模和比例增加本地居民（步行、公交等）規(guī)模和比例增加有車族（自駕車及商務(wù)客）規(guī)模和比例增加道路交通環(huán)環(huán)境區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘無(wú)錫商業(yè)大大廈國(guó)際貿(mào)易中中心無(wú)錫八佰伴伴匯金廣場(chǎng)本項(xiàng)目蘇寧廣場(chǎng)（（建設(shè)中））無(wú)錫新世界界百貨無(wú)錫大洋百百貨家樂(lè)福區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)成熟熟商業(yè)項(xiàng)目目眾多，但但XX上商業(yè)配套套相對(duì)較少少本案欲打造造城市級(jí)商商業(yè)項(xiàng)目，，放眼看來(lái)來(lái)，目前中中山路商圈圈內(nèi)眾多商商業(yè)項(xiàng)目均均將成為本本案的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。商業(yè)環(huán)境主要輻射范范圍：無(wú)錫市區(qū)次要輻射范范圍：無(wú)錫錫其他各區(qū)區(qū)邊緣輻射范范圍：周邊縣市XX15分鐘車程本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘輻射圈層依托核心商商圈輻射，，本案未來(lái)來(lái)輻射力克克衍生至周周邊縣市根據(jù)輻射人人口類型，，不同結(jié)構(gòu)構(gòu)的消費(fèi)人人群擁有不不同的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣以及及消費(fèi)理念念，將形成成不一樣的的消費(fèi)需求求，為項(xiàng)目目未來(lái)商業(yè)業(yè)定位提供供方向區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘輻射群體項(xiàng)目基礎(chǔ)參參數(shù)展示環(huán)境區(qū)位屬性小結(jié)項(xiàng)目本身?yè)頁(yè)碛辛己玫牡挠残詶l件件，通過(guò)精精準(zhǔn)的定位位、招商及及專業(yè)的營(yíng)營(yíng)運(yùn)，項(xiàng)目目有機(jī)會(huì)打打造成輻射射整個(gè)無(wú)錫錫的地下商商業(yè)代表項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目特征分分析/小結(jié)道路交通環(huán)環(huán)境區(qū)域商業(yè)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘項(xiàng)目特征結(jié)結(jié)論對(duì)定位位方向的啟啟示本案商業(yè)的的規(guī)劃體量量及立地條條件，初步步確定項(xiàng)目目為無(wú)錫市代表性地鐵鐵商業(yè)中心能能級(jí)，輻射射商圈為無(wú)錫郊縣；從地理位置置上來(lái)看，，本項(xiàng)目所所處的區(qū)域域?qū)儆跓o(wú)錫城市中心，，具有得天天獨(dú)厚的戰(zhàn)戰(zhàn)略地位；；作為無(wú)錫商業(yè)發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，周周邊環(huán)境相相當(dāng)成熟。。知5項(xiàng)目文化價(jià)價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘崇安寺、大成巷、小婁巷、南禪寺和阿炳故居都是本案周邊知名的具有深厚文化元素的項(xiàng)目區(qū)域文化價(jià)值及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)挖掘周邊文化資資源項(xiàng)目概況：位于無(wú)錫南南隅，古運(yùn)運(yùn)河畔，始始建于南朝朝549年的江南名名剎。南禪禪寺有一座座七級(jí)八面面樓閣式內(nèi)內(nèi)木外磚結(jié)結(jié)構(gòu)，高43.3米的古塔。。南禪寺現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)成成為一座文文化商城，，商業(yè)面積積9.5萬(wàn)平方米，規(guī)規(guī)劃建設(shè)12萬(wàn)平方米，，集吃、住、行行、游、購(gòu)購(gòu)、娛等于一體。。地理位置：：位于南隅,古運(yùn)河畔,距離本項(xiàng)目目約1.4公里建筑面積：：12萬(wàn)平方米主題定位：：文化、歷史史功能定位：：購(gòu)物、餐飲飲、休閑、、娛樂(lè)建筑風(fēng)格：：明清風(fēng)格古古建筑無(wú)錫南禪寺寺項(xiàng)目概況：崇安寺街區(qū)區(qū)位于中山山路與XX交匯處，內(nèi)內(nèi)分珠寶古古玩區(qū)、黃黃亭小吃區(qū)區(qū)、特色商商業(yè)區(qū)、民民俗展示區(qū)區(qū)、體育文文化活動(dòng)區(qū)區(qū)、品牌服服飾區(qū)、休休閑娛樂(lè)區(qū)區(qū)等，形成成“雙層街”格局；江江南水鄉(xiāng)特特色濃郁，，建有地下下水景街，，小橋流水水，并重現(xiàn)現(xiàn)歷史上的的人文景觀觀，再加上上周邊的城城中公園，，使商業(yè)、、綠核、文文化核三者者在崇安寺寺得到了和和諧統(tǒng)一。。地理位置：：位于中山路路與XX交叉口（三陽(yáng)百百盛對(duì)面）,距離本項(xiàng)目約174米建筑面積：7萬(wàn)平方米功能定位：集購(gòu)物、餐飲、休休閑等多功能為一體體的特色商業(yè)步行街街區(qū)主題定位：文化建筑風(fēng)格：古樸的江南民居風(fēng)格并加以現(xiàn)代商業(yè)業(yè)的時(shí)尚格調(diào)無(wú)錫崇安寺項(xiàng)目概況：位于無(wú)錫舊城區(qū)區(qū)的中心，今圖圖書(shū)館路30號(hào)，保護(hù)范圍包包括今圖書(shū)館路路24號(hào)至30號(hào)以及42號(hào)至50號(hào)。阿炳故居，即為為原雷尊殿道館館，他不僅出生生于此、逝世于于此，而且其傳傳世名曲也大都都創(chuàng)作于此。晚晚年，他窮困潦潦倒、貧病交加加，屈居在道館館最東面的一間間小平房?jī)?nèi)。這這間平房為硬山山頂，約20平方米，內(nèi)有小小閣樓現(xiàn)仍保持持著原狀。雷尊尊殿舊址及其他他附房大都保持持著原狀。地理位置：南靠人民中路，，西接崇安寺商商業(yè)區(qū)，東臨教教儀大廈,距離本項(xiàng)目約78米建筑面積：743.12平方米主題定位：文化地標(biāo)客群定位：旅游觀光客建筑風(fēng)格：老民居屋阿炳故居地理位置：西到新生路，東東到小婁巷橫街街，南到公安局局，北到佳福大大廈、福田巷,距離本項(xiàng)目約130米建筑面積：2.13萬(wàn)平方米功能定位：精致生活商業(yè)區(qū)區(qū)、修身養(yǎng)性老老字號(hào)、文化儀儀式展演、藝術(shù)術(shù)家聚集和工藝藝品展賣區(qū)、主主題茶館/酒吧/咖啡廳五個(gè)部部分?？腿憾ㄎ唬郝糜斡^光客建筑風(fēng)格：清代建筑項(xiàng)目概況：位于市公安局北北側(cè)，是一處古古街坊，占地面面積約2.13萬(wàn)平方米，巷內(nèi)多多院落建筑，并并有保存完好的的百米備弄。整整個(gè)街區(qū)中最具具代表性的是位位于小婁巷44號(hào)至52號(hào)的“繡衣坊””尚存部分，它它所代表的歷史史民宅區(qū)別于薛薛福成故居的近近代官宅，反映映了封建社會(huì)的的建筑特點(diǎn)和特特有的長(zhǎng)幼有序序的生活方式和和傳統(tǒng)的建筑布布局方式，是一一處名人故居群群和清代建筑群?？拷湎锉北眰?cè)沿XX一塊約1.36萬(wàn)平方米土地，，將結(jié)合小婁巷巷歷史街區(qū)的改改造捆綁開(kāi)發(fā)。。無(wú)錫小婁巷項(xiàng)目概況：全長(zhǎng)388米，東接中山路路，西連解放路路，距離本項(xiàng)目目約330米，是無(wú)錫知名名的“文化教育育之巷”，擁有有百年小學(xué)連元元街小學(xué)、張謇謇讀書(shū)處、錫劇劇博物館、無(wú)錫錫書(shū)畫(huà)院等歷史史文化印跡，具具有深厚的文化化底蘊(yùn)。大成巷巷步行街定位為為“創(chuàng)意街區(qū)””，打造無(wú)錫首首個(gè)創(chuàng)意市集。。集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、、購(gòu)物、旅游、、娛樂(lè)、文化休休閑等于一體，，設(shè)計(jì)布置了感感應(yīng)屏、哈哈鏡鏡、創(chuàng)意魔方等等創(chuàng)意元素。地理位置：東接中山路，西西連解放路,距離本項(xiàng)目約330米建筑面積：東西全長(zhǎng)388米功能定位：集購(gòu)物、旅游、、娛樂(lè)、文化休閑等于一體主題定位：文化化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格大成巷創(chuàng)意市集集無(wú)錫是一座具有有幾千年歷史文文化的城市，所所以區(qū)域內(nèi)保留留大量珍貴的歷歷史文化遺產(chǎn)，，無(wú)論是“江南南第一巷”、或或是傳承千年歷歷史文脈內(nèi)涵的的“崇安寺”、、還是文化創(chuàng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，依托托這些文化底蘊(yùn)蘊(yùn)，整合資源，，推崇“慢文化”的商業(yè)氣息息。老城區(qū)的新速速度“它們”解讀了老城區(qū)區(qū)文化底蘊(yùn)的的深度我們將展現(xiàn)老老城區(qū)現(xiàn)代商商業(yè)的新速度本案作為無(wú)錫錫地鐵地下商商業(yè)的標(biāo)桿，，將以時(shí)尚現(xiàn)現(xiàn)代的商業(yè)文文化，領(lǐng)略城城市發(fā)展的新新速度。內(nèi)飾風(fēng)格上，，建議采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格格，體現(xiàn)時(shí)尚文化，在內(nèi)飾及節(jié)節(jié)點(diǎn)上，要注注重突出主題文化與人性化相結(jié)合。慢是一種有深深度的感悟快是城市現(xiàn)代代的生活節(jié)奏奏謀5本案的定位及及開(kāi)發(fā)策略優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak項(xiàng)目地塊位于無(wú)錫市中心，屬于核心區(qū)域，通達(dá)性強(qiáng)，具有絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)；作為地鐵地下商業(yè)，客流量得到保障。區(qū)域商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，有著良好的發(fā)展環(huán)境。錫單核商業(yè)中心的格局短時(shí)間內(nèi)較難改變，中心成熟商圈的商鋪受到投資者認(rèn)可，價(jià)格穩(wěn)定。區(qū)域住宅人口較少項(xiàng)目體量相對(duì)不大，過(guò)道寬度有限。機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten中心區(qū)域重新打造規(guī)劃，核心價(jià)值凸顯，城市化進(jìn)程加速，中心區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；相較周邊其他在建商業(yè)項(xiàng)目，本案開(kāi)業(yè)時(shí)間早，搶占先機(jī)。到2020年，無(wú)錫市人口將從現(xiàn)有的619萬(wàn)猛增到750萬(wàn)左右，屆時(shí)消費(fèi)需求旺盛。中山路商圈商業(yè)項(xiàng)目眾多，且多數(shù)對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)；地下商業(yè)首次登陸無(wú)錫，消費(fèi)者接受度有待觀望蘇寧和恒隆兩顆明珠都將在項(xiàng)目周邊崛起，未來(lái)將度本案形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。SO戰(zhàn)略——核心區(qū)域，創(chuàng)創(chuàng)造核心價(jià)值值借助城市中心心優(yōu)勢(shì)以及規(guī)規(guī)劃效應(yīng)，把把握核心商圈圈在城市升級(jí)級(jí)的戰(zhàn)略位置置優(yōu)勢(shì)，在傳傳承城市文化化的同時(shí)，塑塑造新紀(jì)元的的無(wú)錫商業(yè)生生活。SWOT分析定位策略：強(qiáng)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，利利用機(jī)遇，彌彌補(bǔ)劣勢(shì)，弱弱化威脅充分挖掘項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)深度挖掘項(xiàng)目目潛力城市消費(fèi)傾向向達(dá)成準(zhǔn)確定位、調(diào)調(diào)整策略錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、消消化威脅合理規(guī)劃、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化不利因素素放大、挖掘城市核心區(qū)域域商業(yè)區(qū)域內(nèi)通達(dá)性性較強(qiáng)地鐵商業(yè)客流流龐大商業(yè)發(fā)展空間間大弱化、彌補(bǔ)住宅人口有限限地鐵商業(yè)不確確定性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體量有限優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)劣勢(shì)與威脅強(qiáng)化城市核心心，地鐵地下下商業(yè)概念；；提升商業(yè)檔次次、改變消費(fèi)費(fèi)觀念；通過(guò)合理業(yè)態(tài)態(tài)劃分，設(shè)定定項(xiàng)目發(fā)展目目標(biāo)及階段，，提升與消費(fèi)費(fèi)群的契合度度；融合市場(chǎng)與項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃，提提升核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；戰(zhàn)略解析本案周邊住宅宅人口有限，，對(duì)消費(fèi)可能能帶來(lái)不利影影響中山路商圈作作為城市最高能級(jí)級(jí)的商圈，輻射射區(qū)域廣，輻輻射消費(fèi)類群群多，其消費(fèi)費(fèi)主要導(dǎo)入形形式為市中心便捷發(fā)發(fā)達(dá)的交通體體系，本項(xiàng)目是無(wú)無(wú)錫市中心地地鐵地下商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，每天天龐大的地鐵鐵客流量，將將使本案消費(fèi)費(fèi)支撐等到保保證。崇安區(qū)規(guī)劃將將重點(diǎn)打造商商貿(mào)流通、金金融保險(xiǎn)、商商務(wù)服務(wù)、信信息技術(shù)、文文化創(chuàng)意等五大產(chǎn)業(yè)，這將給本案案帶來(lái)穩(wěn)定的的產(chǎn)業(yè)消費(fèi)群和和商務(wù)消費(fèi)群群。Question1疑難解答崇安寺三期（（規(guī)劃中）太古廣場(chǎng)（預(yù)預(yù)計(jì)2014年建成）蘇寧廣場(chǎng)（在在建，預(yù)計(jì)2013年建成）崇安寺三期（（規(guī)劃中）截止到2015年，本案周邊邊的商業(yè)物業(yè)業(yè)。酒店16%商業(yè)31%辦公8%住宅45%酒店30%商業(yè)40%辦公30%酒店30%商業(yè)40%辦公30%住宅20%崇安寺二期（（在建）項(xiàng)目體量有限限，周邊眾多多的商業(yè)項(xiàng)目目，將對(duì)本案案產(chǎn)生威脅Question2Q2出路—理論依據(jù)聚集經(jīng)濟(jì)理論論[原理]聚集經(jīng)濟(jì)是由由于把生產(chǎn)按按某種規(guī)模聚聚集在同一地地點(diǎn)進(jìn)行，因因而給生產(chǎn)或或銷售方面帶帶來(lái)的利益或或造成的節(jié)約約。（德國(guó)--A?韋伯）[闡釋]聚集經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵涵中不可或缺缺的兩個(gè)方面面是：與專業(yè)業(yè)化相聯(lián)系的的規(guī)模經(jīng)濟(jì)利利益和與多樣樣化相聯(lián)系的的范圍經(jīng)濟(jì)利利益。確切地地講，聚集經(jīng)經(jīng)濟(jì)是一種通通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)濟(jì)的獲得來(lái)提提高效率和降降低成本的系系統(tǒng)力量。[應(yīng)用]功能聚集——集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)多功能于一一體品牌聚集——匯聚國(guó)內(nèi)外知知名品牌服務(wù)聚集——集多種特色個(gè)個(gè)性服務(wù)于一一體文化聚集——地方文化展示示，城市情感感釋放現(xiàn)代的Citybusinesscentre的消費(fèi)趨向于于便利性、消費(fèi)費(fèi)時(shí)間節(jié)約性性、商業(yè)功能能多樣性。本案作為市中中心地鐵地下下商業(yè)，應(yīng)充分發(fā)揮自自身便捷性優(yōu)優(yōu)勢(shì)，是城市人民坐坐地鐵到市中中心消費(fèi)的第第一站。雖體量有限，，在策劃上定定位清晰，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)突出三大鮮明明主題（A繽紛集市；B星光大道；C商務(wù)中心），，布局上體現(xiàn)與與主題所對(duì)應(yīng)應(yīng)的個(gè)性化服服務(wù)，打造濃濃厚的主題氛氛圍，做到與與周邊項(xiàng)目差差異化競(jìng)爭(zhēng)。。項(xiàng)目定位原則則，基于城市市發(fā)展、商業(yè)業(yè)形態(tài)、目前前市場(chǎng)等因素素考量從商鋪入住情情況來(lái)看周邊商業(yè)街基基本滿鋪。說(shuō)說(shuō)明無(wú)錫商家家對(duì)城市中心心商業(yè)發(fā)展充充滿信心，商商鋪對(duì)商家樹(shù)樹(shù)立品牌，擴(kuò)擴(kuò)大影響力有有著重要作用用。從商業(yè)形態(tài)及及布局來(lái)看軌道交通站點(diǎn)點(diǎn)地下空間物物業(yè)作為地上上商業(yè)的延伸伸和補(bǔ)充成為為城市商業(yè)物物業(yè)中不可或或缺的組成部部分。地鐵地地下商業(yè)首次次登陸無(wú)錫，，將打造地上上地下的商業(yè)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，繁榮榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)。。綜上所述，無(wú)無(wú)錫市近幾年年發(fā)展情況良良好，地鐵及及地鐵地下商商業(yè)登陸恰逢逢時(shí)機(jī)，將開(kāi)開(kāi)辟無(wú)錫市地地上地下立體體式商業(yè)的先先河。支撐條條件充分，機(jī)機(jī)遇挑戰(zhàn)并存存，良好的定定位及合理的的規(guī)劃將提高高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力力，為無(wú)錫地地鐵地下商業(yè)業(yè)樹(shù)立標(biāo)桿。。從城市發(fā)展方面來(lái)看無(wú)錫近幾年人口發(fā)展較穩(wěn)，城市GDP快速增長(zhǎng)，居民可支配收入提高，對(duì)城市本身的商業(yè)消費(fèi)導(dǎo)向發(fā)生了一定的變化。定位依據(jù)城市發(fā)展角度度考慮到城市核核心區(qū)域的發(fā)發(fā)展，城市功功能的延伸，，體現(xiàn)中心商商圈的重要性性和獨(dú)有性；；商業(yè)形態(tài)角度改變目前面和線的的布局現(xiàn)狀，形成成立體網(wǎng)絡(luò)式的商商業(yè)格局，提升購(gòu)購(gòu)物的便利性、多多樣性和整體性。。業(yè)態(tài)構(gòu)成角度根據(jù)不同區(qū)域主題題定位劃分，導(dǎo)入入與之相符的業(yè)態(tài)態(tài)。使整體業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃合理有序。消費(fèi)角度消費(fèi)主要由項(xiàng)目周周邊的商務(wù)型消費(fèi)費(fèi)、軌交沿線的目目的性消費(fèi)和其他他區(qū)域的體驗(yàn)式消消費(fèi)組成。本項(xiàng)將將爭(zhēng)對(duì)不同消費(fèi)類類型進(jìn)行主題功能能的劃分，使項(xiàng)目目整體充滿競(jìng)爭(zhēng)力力。從另外四個(gè)角度進(jìn)進(jìn)行總結(jié)，探討發(fā)發(fā)展方向定位論證區(qū)域商圈城市商圈泛商圈看市中心看軌交商圈看無(wú)錫市核心圈層輻射圈層次級(jí)圈層外圍消費(fèi)客群導(dǎo)入入的可能性地鐵沿線市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)城市中心的商業(yè)需需求我們通過(guò)城市商圈圈供需特征及開(kāi)發(fā)發(fā)期望研究，尋找找城市級(jí)商業(yè)定位位的機(jī)會(huì)和方向主要客源定位客戶來(lái)源：消費(fèi)群群、商家、投資客客群相互交錯(cuò)，共共生共贏，隨著商商業(yè)價(jià)值提升，潛潛在客戶共存于其其間ⅡⅢⅠIII

邊緣客群——城市其他區(qū)域客群消費(fèi)特征：隨機(jī)性較強(qiáng)，傾向于體驗(yàn)式消費(fèi)特征需求敏感點(diǎn)：購(gòu)物休閑消費(fèi)Ⅱ次消費(fèi)客群——軌交沿線客群消費(fèi)特征：注重消費(fèi)品的的質(zhì)量和選擇的多樣性需求敏感點(diǎn)：商務(wù)消費(fèi)及目的性消費(fèi)Ⅰ主要消費(fèi)客群——中心區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)特征：追求現(xiàn)代化的消費(fèi)方式。中高檔休閑娛樂(lè)、餐飲等消費(fèi)需求敏感點(diǎn)：追求品牌和身份體現(xiàn)主要客源定位目標(biāo)消費(fèi)群體需求求分析休閑、商務(wù)、娛樂(lè)樂(lè)型區(qū)域型消費(fèi)：：位于主要輻射城市市區(qū)域，涵蓋次要要輻射范圍的部分分區(qū)域主要輻射區(qū)域內(nèi)的的消費(fèi)群體以步行行、軌道交通為工工具，來(lái)到本案進(jìn)進(jìn)行消費(fèi)這些消費(fèi)群體中多多以年輕白領(lǐng)及商商務(wù)客追求品質(zhì)生生活及體驗(yàn)的消費(fèi)費(fèi)，他們是本案最最主要的消費(fèi)群體體目的性消費(fèi)：涵蓋核心和次要輻輻射范圍內(nèi)，地域域包含了無(wú)錫市一一小時(shí)城市圈輻射區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)費(fèi)群體以私家車、、軌道交通或公交交為工具，來(lái)到本本案進(jìn)行消費(fèi)這些消費(fèi)群體中因因本案提供的特色色化、差異化的主主題業(yè)態(tài)而放棄傳傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，來(lái)來(lái)本案進(jìn)行消費(fèi)，，他們是本案消費(fèi)費(fèi)群體的重要補(bǔ)充充本項(xiàng)目消費(fèi)群體的的75%本項(xiàng)目消費(fèi)群體的的25%主要客源定位消費(fèi)水平定位區(qū)間人群基數(shù)既有客群增量客群以城市成長(zhǎng)性消費(fèi)和增量消費(fèi)人群的需求作為商業(yè)定位的導(dǎo)入點(diǎn)周邊人群和所有人群中的高端客層以兩者為本案的目標(biāo)客群通過(guò)業(yè)態(tài)升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新，提供發(fā)展型的商業(yè)消費(fèi)水平定位區(qū)間既有客群增量客群人群基數(shù)需求溢出利用商圈內(nèi)存量商業(yè)的溢出效應(yīng)將商業(yè)功能確定為周邊人群和所有人群共同提供基礎(chǔ)型的消費(fèi)和服務(wù)所有人的消費(fèi)主張及競(jìng)爭(zhēng)型策略部分消費(fèi)主張及競(jìng)爭(zhēng)型策略主要客源定位從現(xiàn)代Citybusinesscentre的“消費(fèi)便利性、消費(fèi)費(fèi)時(shí)間節(jié)約性、商商業(yè)功能多樣性、、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美”整合性優(yōu)勢(shì)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)發(fā)掘本案案物業(yè)的定位方向向業(yè)態(tài)種類越來(lái)越多經(jīng)營(yíng)規(guī)模越來(lái)越大輻射能力越來(lái)越強(qiáng)現(xiàn)代CBD的趨勢(shì)從Areabusinesscentre到CBD發(fā)展方向86主要面向年輕消費(fèi)群、商務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，有一定的自主消費(fèi)能力，符合區(qū)域人口特征，對(duì)接區(qū)域相關(guān)需求時(shí)尚、文化中心本案定位開(kāi)發(fā)策略策略點(diǎn)依托核心商圈環(huán)境境，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)步行街街商業(yè)的現(xiàn)狀，得得以升華日本長(zhǎng)堀地下商業(yè)業(yè)街位置——Nagahori地下街位于Nagahori街道路下部，全長(zhǎng)長(zhǎng)860米，其規(guī)模——中地下商業(yè)部分730米，地下商業(yè)街建建筑面積1.65萬(wàn)平方米定位——時(shí)尚長(zhǎng)廊客戶——14-30年輕消費(fèi)群本案定位開(kāi)發(fā)策略案例引索特色——日本長(zhǎng)堀地下商業(yè)業(yè)街的功能和面積積分布可以給無(wú)錫錫地下商業(yè)街在同同類地段建設(shè)地下下街提供有益的啟啟示。在填充零售、餐飲飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的同同時(shí)，加入一些公公共可供市民游憩憩的場(chǎng)地，人造樹(shù)樹(shù)木，休閑長(zhǎng)凳，，背柜式手工藝類類零售，讓整個(gè)地地下人流動(dòng)線顯得得更加富有層次感感。鋪位量不一定要飽飽和，但品牌一定定是能夠觸進(jìn)整個(gè)個(gè)地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)消消費(fèi)達(dá)到提升的高高度的。本案定位開(kāi)發(fā)策略案例引索88日本長(zhǎng)堀地下商業(yè)業(yè)街日本難波地下商業(yè)業(yè)街位置——位于地鐵4線難波站至界筋線線日本站規(guī)?！獤|西全場(chǎng)800米，分3個(gè)街段，定位——時(shí)尚生活客戶——14-30歲年輕消費(fèi)群本案定位開(kāi)發(fā)策略案例引索項(xiàng)目概要難波（Nanba）是一個(gè)地上和地下擠滿了商業(yè)設(shè)施的繁華區(qū)，難波WALK位于地鐵四橋線難波站至界筋線日本橋站，東西長(zhǎng)約800米，西面是一番街、二番街和三番街。北面和南面各有道路相連接，路兩側(cè)皆是時(shí)裝店、餐飲店等，大約280家的規(guī)模，在此購(gòu)物用餐都非常便利。另外這里最方便的是與各線地鐵車站相連，交通非常發(fā)達(dá)，難波城（NanbaCity)位于南海難波站的地下2層至地上2層，里面共有時(shí)裝、雜貨、飲食店330家。臺(tái)北捷運(yùn)地下商商業(yè)街本案定位開(kāi)發(fā)策略案例引索項(xiàng)目數(shù)據(jù)長(zhǎng)達(dá)825米業(yè)態(tài)形式零售、餐飲、娛樂(lè)位置——臺(tái)北市地鐵1線捷運(yùn)站規(guī)?！獤|西全場(chǎng)825米定位——時(shí)尚生活客戶——14-30歲年輕消費(fèi)群新加坡城聯(lián)地下商商業(yè)街本案定位開(kāi)發(fā)策略案例引索項(xiàng)目簡(jiǎn)介：新加坡最大的地下下購(gòu)物街，入口設(shè)設(shè)在萊佛士購(gòu)物中中心旁（緊鄰大型型購(gòu)物中心）。地下街兩旁商業(yè)林林立，從流行服飾飾、精品、珠寶、、MPH書(shū)店、HMV音樂(lè)CD到各式餐廳、咖啡啡屋等，琳瑯滿目目。以CityHall政府大廈地鐵站A出口，新加坡城聯(lián)聯(lián)地下街貫通周邊邊史丹福酒店、萊萊佛士城、新達(dá)城城多個(gè)購(gòu)物中心。。而本案是以東林林站和三陽(yáng)站為距距，下沉式的獨(dú)立立地下商業(yè)構(gòu)造。。關(guān)鍵詞：地下空間間，長(zhǎng)廊形式，軌軌道樞紐、業(yè)態(tài)豐豐富并形成鮮明主主題、與本案的相相似度均達(dá)80%無(wú)錫首創(chuàng)的.時(shí)尚化.領(lǐng)先性.具有文化氣質(zhì)的商商業(yè)體驗(yàn)街通過(guò)對(duì)新都市商務(wù)務(wù)生活功能升級(jí)消消費(fèi)態(tài)度的完美詮詮釋體現(xiàn)概念、時(shí)尚、、新穎的CBD消費(fèi)體驗(yàn)中心項(xiàng)目整體定位定位解析隨著無(wú)錫XX的日益規(guī)劃改造，，將來(lái)必將成為無(wú)無(wú)錫首屈一指的核核心CBD區(qū)域，伴隨著商務(wù)務(wù)氛圍的日益加強(qiáng)強(qiáng)，現(xiàn)代都市的立立體式消費(fèi)模式也也將成為主流。縱觀目前的商業(yè)格格局仍處于沉淀型型配套模式，因此此我項(xiàng)目在規(guī)劃階階段已取得了超越越本地市場(chǎng)的陳舊舊格局，突破常規(guī)規(guī)的商業(yè)形態(tài)恰到到好處的融入總體體區(qū)域主線規(guī)劃，，待遠(yuǎn)期市場(chǎng)成熟熟之時(shí)必將占據(jù)無(wú)無(wú)錫市時(shí)尚文化消消費(fèi)新高地。本項(xiàng)目應(yīng)打造自身身特色，避免同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，并充分利利用自己的優(yōu)勢(shì)吸吸引和引領(lǐng)市場(chǎng)，，有效的形成主力力消費(fèi)人群的集聚聚，主導(dǎo)城市新的的消費(fèi)理念。XX時(shí)尚生活體驗(yàn)街定位解析時(shí)尚現(xiàn)代文化體驗(yàn)95項(xiàng)目的能級(jí)定位項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目的功能定位項(xiàng)目的主題定位項(xiàng)目的消費(fèi)者定位CBC(Citybusinesscentre—城市商業(yè)中心)休閑購(gòu)物+商務(wù)配套+時(shí)尚娛樂(lè)零售、餐飲、休閑閑娛樂(lè)、服務(wù)時(shí)尚的、現(xiàn)代的、、文化的、體驗(yàn)式式區(qū)域商務(wù)客、白領(lǐng)領(lǐng)主力消費(fèi)群體、、追求時(shí)尚文化消費(fèi)費(fèi)氛圍客群、區(qū)域域商場(chǎng)流動(dòng)人群定位思路謀6本案業(yè)態(tài)布局建議議業(yè)態(tài)比例思考建議議在此我們先來(lái)參照照地下空間開(kāi)發(fā)大大師—日本地下商業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成模式日本地下街最大的的消費(fèi)特點(diǎn)——即時(shí)性、便利性。。調(diào)查顯示，提供便便捷購(gòu)物服務(wù)的便便利店是地鐵最需需要的業(yè)態(tài)；其次次是零售店、自動(dòng)動(dòng)售賣機(jī)、書(shū)店、、超市、休閑食品品、西餅屋、咖啡啡廳等。

名古屋大阪葉斯卡

中央公園梅田虹之町服裝22（18.0）52（47.3）52（19.5）72（23.3）鞋帽化妝品雜貨10（8.2）15（13.6）43（16.2）41（13.2）文化用品8（6.6）20（18.2）22（8.3）42（13.5）食品39（32.0）3（2.7）38（14.3）34（11.4）飲食35（28.7）17（15.5）97（36.4）109（35.3）其他8（6.5）3（2.7）14（5.3）10（3.2）總計(jì)122（100）110（100）266（100）308（100）（）內(nèi)為業(yè)態(tài)百分分比便利與主體零售占占據(jù)總業(yè)態(tài)的半程程比例（食品業(yè)態(tài)態(tài)可能為即食簡(jiǎn)餐餐、也可為食品零零售，在不能完美美解析前，我們將將“食品”業(yè)態(tài)餐餐飲和零售各算一一半）；典型個(gè)案分析位置東京都八重洲車站及八重洲大街地下日本新干線東京車站地下，城市道路和廣場(chǎng)下方。有4條地鐵線在此交匯。使用時(shí)間1965——現(xiàn)在一期建成時(shí)間1964年，二期建成時(shí)間1973年背景①車站前有干線公路，交通擁擠②大量行人穿越馬路，行人不安全③處于日本經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展時(shí)期，緣于東京奧運(yùn)會(huì)的舉辦和新干線工程的啟動(dòng)，由7家民營(yíng)公司聯(lián)合建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理。目的緩解地區(qū)周邊交通矛盾和確保行人安全效果將地鐵車站與火車站相連接，構(gòu)筑安全步行體系。整個(gè)地下空間與東京火車站和周圍16幢大樓相連通。規(guī)模占地面積0.35公頃，建筑面積69200平方米，商業(yè)空間面積1.84萬(wàn)平方米，公共地下通道5000多平方米，商店通道近1.2萬(wàn)平方米。設(shè)置出入口總數(shù)42個(gè)，每個(gè)出入口平均服務(wù)面積435平方米，室內(nèi)任何一點(diǎn)到出入口的最大距離30米。地下建設(shè)深度3層。地下1層（店鋪、公共通道等）：2.9萬(wàn)平方米地下2層（停車場(chǎng)、輔助用房等）：2.5萬(wàn)平方米地下3層（設(shè)備房、輔助用房等）：1.1萬(wàn)平方米體量與本案相似度度高，作為換成樞樞紐動(dòng)線方面復(fù)雜雜于本案；東京火車站八重洲洲地下街空間結(jié)構(gòu)總體上呈I型布局，與城市道路走向吻合，其南北向長(zhǎng)約440米，東西向長(zhǎng)約300米，最寬80米。具體布局地下一層主要以商業(yè)街為主，主要為出租店鋪，早期店鋪總數(shù)169個(gè)，其中服飾店95個(gè)，飲食店63個(gè)，休閑服務(wù)店11個(gè)；后發(fā)展服裝、食品、電器商店，以及餐館、酒吧、咖啡座等。地下二層布置停車庫(kù)，停車庫(kù)被東京高速路分隔成2部分，均通過(guò)緩沖車道與高速路銜接，左進(jìn)左出設(shè)置四個(gè)銜接出入口，設(shè)置停車位516個(gè)，日均停車數(shù)量1500個(gè)；地下三層主要為設(shè)備用房。整個(gè)地下空間與東京車站和周圍16幢大樓相連通景觀地下街內(nèi)，設(shè)有“花之廣場(chǎng)”、“石之廣場(chǎng)”、“光之廣場(chǎng)”、“水之廣場(chǎng)”等4處休息空間。人流量建成后，平均每天的人流量15萬(wàn)人，其中約四分之一約3.1萬(wàn)人會(huì)在地下商業(yè)街消費(fèi)，主要以飲食為主。現(xiàn)在，每天經(jīng)過(guò)這里的人流高達(dá)45萬(wàn)人次（東經(jīng)車站的人流量是每天80萬(wàn)左右），平均每天接待顧客4.4萬(wàn)人次。投資回報(bào)期11年后收回投資。年?duì)I業(yè)額年?duì)I業(yè)額150億日元，每年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)可達(dá)5億日元。東京火車站八重洲洲地下街典型個(gè)案分析早期以零售業(yè)態(tài)為為主，后期不斷豐豐富業(yè)態(tài)及與周邊邊辦公物業(yè)的聯(lián)動(dòng)動(dòng)功能；位置大阪市中心地區(qū)長(zhǎng)堀地下使用時(shí)間1997——現(xiàn)在背景①商業(yè)中心交通矛盾突出（交通擁擠、停車場(chǎng)不足）②結(jié)合地鐵的興建，開(kāi)發(fā)利用地下空間。目的①使所有人利用方便（便于輪椅使用的電梯，利用光和聲音引導(dǎo)避難系統(tǒng)等）②將舒適的大自然資源引入到地下空間（利用自然光、制造流水效果）③作為未來(lái)的交通樞紐（大規(guī)模停車場(chǎng)、連接5個(gè)地鐵站）效果改善了地面交通問(wèn)題、有效利用了地鐵車站的5個(gè)連接通道、提供了明亮干凈的地下空間環(huán)境、提升了周邊地區(qū)的商業(yè)品質(zhì)規(guī)模全長(zhǎng)760米總面積8.2萬(wàn)平方米（公共通道、廣場(chǎng)1.6萬(wàn)平方米，停車場(chǎng)4.5萬(wàn)平方米，店鋪1萬(wàn)平方米）地下4層（B1地下街，B2-B4地下停車場(chǎng)）在地下街中，任意一點(diǎn)距安全地點(diǎn)的距離不超過(guò)25米。典型個(gè)案分析大阪長(zhǎng)堀地下街具體布局

一層是集商業(yè)、飲食和人行公共步道為一體的地下步行商店街（商業(yè)街內(nèi)有店鋪150余家）；二三層為地下車庫(kù)（地下停車場(chǎng)有停車位1030個(gè)。）；四層為換乘系統(tǒng)，最深處達(dá)50米。景觀①在寬11米的公共地下步道的上方，設(shè)置了8個(gè)天窗，呈波浪形連接在一起，長(zhǎng)達(dá)260米，將太陽(yáng)光引入地下空間，在地面上也形成一處獨(dú)特的景觀；②設(shè)置了若干個(gè)專業(yè)區(qū)，便服城50%、美食城30%、時(shí)尚城20%③8個(gè)廣場(chǎng)，如水鐘廣場(chǎng)、觀月廣場(chǎng)、瀑布廣場(chǎng)等，為顧客提供了多處休憩、觀賞空間，使人們即使在地下也很快地識(shí)別和知道自己所處的方位。服務(wù)設(shè)施①在各廣場(chǎng)設(shè)置的導(dǎo)向板，使用日、漢、英、朝四國(guó)文字；②除自動(dòng)扶梯外，還設(shè)置了自動(dòng)步道，通向地鐵車站；③在公共廁所中，除為殘疾人提供無(wú)障礙設(shè)施外，還增加了為婦女和兒童服務(wù)的設(shè)施。單從地下一層來(lái)看看，物業(yè)形態(tài)與本本案相似，并且在在單層面積，長(zhǎng)度度方面都有著較高高的相似程度；業(yè)態(tài)方面主題區(qū)劃劃分明確，零售業(yè)業(yè)仍為比例最大的的業(yè)態(tài)；基于以上類似案例例參照，再結(jié)合本本案特征，建議本案業(yè)態(tài)布局局如下地下業(yè)態(tài)布局方案案根據(jù)本案特征，我我們將其劃分為三三個(gè)主題鮮明的區(qū)區(qū)段，來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目目業(yè)態(tài)的分布,按照商鋪面寬4.2米進(jìn)行分割，總業(yè)業(yè)態(tài)比例達(dá)成如下下；A區(qū)功能解析A區(qū)繽紛集市，本案案的藏寶海灣；無(wú)論你是小資還是是學(xué)生，途經(jīng)神秘秘海灣，在繽紛的的氣息中踱步，總總有淡淡的發(fā)掘?qū)殞毑氐臎_動(dòng)；A區(qū)全場(chǎng)188米，單一人行通道道；建議商鋪進(jìn)深為10-12米，具體以縱向柱柱距為劃分點(diǎn)，雙雙向人行通道進(jìn)深深為10-16米，南北兩側(cè)商鋪鋪進(jìn)深較小，建議議通道中可設(shè)置背背柜商業(yè)；A區(qū)建筑面積為7200平方米；