房地產(chǎn)企業(yè)涉稅處理難點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅處理熱點(diǎn)及難點(diǎn)分析2023/3/21

介紹內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅與土地增值稅比較房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題涉稅分析2023/3/21第一部分：

企業(yè)所得稅與土地增值稅比較一、年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異二、應(yīng)稅收入差異三、開發(fā)成本差異四、開發(fā)費(fèi)用差異2023/3/21一、年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異

企業(yè)所得稅：按年度進(jìn)行匯算清繳。完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入，按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目單位清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。清算可能跨幾個(gè)年度當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第九條、十條清算條件時(shí)，再進(jìn)行清算。2023/3/21（一）應(yīng)稅收入的范圍不同《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》：銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。土地增值稅：僅限于與銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的銷售轉(zhuǎn)讓收入。企業(yè)所得稅：銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入；轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；股息、紅利等權(quán)益性投資收益；利息收入；租金收入；特許權(quán)使用費(fèi)收入；接受捐贈(zèng)收入和其他收入。財(cái)政補(bǔ)貼收入處理？二、應(yīng)稅收入差異2023/3/21企業(yè)所得稅處理：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條:企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。例題:房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯繳？

（二）收入確認(rèn)時(shí)間不同2023/3/21國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三條：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工的條件2023/3/21土地增值稅收入分為清算前收入、清算時(shí)收入和清算后收入，清算前的收入要按照規(guī)定預(yù)繳稅收；清算時(shí)的收入需要計(jì)算項(xiàng)目全部應(yīng)納稅額，將前期預(yù)繳稅收減除，結(jié)清清算稅款；清算后的收入按規(guī)定直接計(jì)算繳納土地增值稅。2023/3/21不同方式下的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的（三種）2023/3/21三、開發(fā)成本的差異(一)開發(fā)成本組成內(nèi)容四類成本：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。會(huì)計(jì)核算：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。(6項(xiàng))企業(yè)所得稅:國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文27條(6項(xiàng))土地增值稅：取得土地使用權(quán)所支付的金額

+房地產(chǎn)開發(fā)成本(6項(xiàng))對(duì)照表2023/3/21成本、費(fèi)用核算算程序銷售時(shí)扣除2023/3/15成本、費(fèi)用扣除的的稅務(wù)處理計(jì)稅成本的核算過過程各項(xiàng)開發(fā)支出期間費(fèi)用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計(jì)入成本核算對(duì)象的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品已銷產(chǎn)品未銷產(chǎn)品主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)各項(xiàng)開發(fā)支出期間費(fèi)用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計(jì)入成本核算對(duì)象的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品已銷產(chǎn)品未銷產(chǎn)品主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)各項(xiàng)開發(fā)支出期間費(fèi)用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計(jì)入成本核算對(duì)象的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品已銷產(chǎn)品未銷產(chǎn)品主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)各項(xiàng)開發(fā)支出期間費(fèi)用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計(jì)入成本核算對(duì)象的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品已銷產(chǎn)品未銷產(chǎn)品主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)2023/3/15(二)計(jì)稅成本支出的內(nèi)內(nèi)容（1）土地征用費(fèi)及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)（3）建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)為取得土地開發(fā)使使用權(quán)而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用，主要包包括土地買價(jià)或出讓金金、大市政配套費(fèi)、、契稅、耕地占用用稅、土地使用費(fèi)費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和和超面積補(bǔ)交的地地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、、拆遷補(bǔ)償支出、、安置及動(dòng)遷支出出、回遷房建造支支出、農(nóng)作物補(bǔ)償償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)發(fā)生的水文地質(zhì)勘勘察、測(cè)繪、規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、可行性性研究、籌建、場(chǎng)場(chǎng)地通平等前期費(fèi)費(fèi)用。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過過程中發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安安裝工程費(fèi)等。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文：不得在清算算土地增值稅時(shí)扣扣除土地增值稅:單獨(dú)列計(jì)2023/3/15（4）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)（5）公共配配套設(shè)施施費(fèi)（6）開發(fā)間間接費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在開開發(fā)過程程中所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施支支出，主主要包括括開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)道道路、供供水、供供電、供供氣、排排污、排排洪、通通訊、照照明等社社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)和環(huán)境境衛(wèi)生、、園林綠綠化等園園林環(huán)境境工程費(fèi)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)發(fā)生的、、獨(dú)立的的、非營(yíng)營(yíng)利性的的，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于于全體業(yè)業(yè)主的，，或無償償贈(zèng)與地地方政府府、政府府公用事事業(yè)單位位的公共共配套設(shè)設(shè)施支出出。不能有償償轉(zhuǎn)讓為直接組組織和管管理開發(fā)發(fā)項(xiàng)目所所發(fā)生的的，且不不能將其其歸屬于于特定成成本對(duì)象象的成本本費(fèi)用性性支出。。主要包包括管理理人員工工資、職職工福利利費(fèi)、折折舊費(fèi)、、修理費(fèi)費(fèi)、辦公公費(fèi)、水水電費(fèi)、、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、、工程管理理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房房攤銷以以及項(xiàng)目營(yíng)銷銷設(shè)施建建造費(fèi)等。土地增值值稅:銷售費(fèi)用用土地增值值稅:管理費(fèi)用用資本化利利息支出出2023/3/15（三）成成本核算算對(duì)象與與清算項(xiàng)項(xiàng)目的差差異分析：開開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)有住住宅、別別墅、商商鋪和配配套設(shè)施施，需要要分別計(jì)計(jì)算可售售面積單單位成本本嗎？企業(yè)所得得稅:按六項(xiàng)原原則劃分分成本對(duì)對(duì)象進(jìn)行行核算。。成本對(duì)象象由企業(yè)業(yè)在開工工之前合合理確定定,并報(bào)主管管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)備案案。土地增值值稅清算算以國(guó)家有有關(guān)部門門審批的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為單單位進(jìn)行行清算，，對(duì)于分分期開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目，以分分期項(xiàng)目目為單位位清算。。開發(fā)項(xiàng)目目中同時(shí)時(shí)包含普普通住宅宅和非普普通住宅宅的，應(yīng)應(yīng)分別計(jì)計(jì)算增值值額.贛地稅發(fā)發(fā)〔2008〕76號(hào)（2008.6.3以后）2023/3/15（四）共共同成本本間接成成本計(jì)算算分?jǐn)偡椒椒ú町惍惼髽I(yè)所得得稅:占地面積積法、建建筑面積積法、直直接成本本法和預(yù)預(yù)算造價(jià)價(jià)法。土地成本本一般按按占地面面積法進(jìn)進(jìn)行分配配；單獨(dú)作為為過渡性性成本對(duì)對(duì)象核算算的公共共配套設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)成本,應(yīng)按建筑筑面積法法進(jìn)行分分配；借款費(fèi)用用按直接接成本法法或按預(yù)預(yù)算造價(jià)價(jià)法進(jìn)行行分配；；其他成成本項(xiàng)目目的分配配法由企企業(yè)自行行確定。。2023/3/15土地增值稅稅項(xiàng)目清算算清算單位共共同負(fù)擔(dān)的的扣除項(xiàng)目目分?jǐn)偡椒ǚㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單單，且可由由納稅人自自行選擇。。納稅人成片片受讓土地地使用權(quán)后后，分期分分批開發(fā)、、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的，其其扣除項(xiàng)目目金額的確確定，可按按轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)的的面積占總總面積的比比例計(jì)算分分?jǐn)偅虬窗唇ㄖ娣e積計(jì)算分?jǐn)倲?，也可按按稅?wù)機(jī)關(guān)關(guān)確認(rèn)的其其他方式計(jì)計(jì)算分?jǐn)偂?。贛地稅發(fā)〔2008〕76號(hào)（2008.6.3以后）對(duì)納稅人建建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（（或連體樓樓），其發(fā)發(fā)生的資金金費(fèi)用按照照下列原則則分?jǐn)偅?、納稅人取取得土地使使用權(quán)所支支付的①地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定交交納的、②有關(guān)費(fèi)用及土地征用和和③拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，分別按納納稅人取得得的普通住宅、其他類型的的房地產(chǎn)的銷售收入入進(jìn)行分?jǐn)倲偂?、納稅人發(fā)發(fā)生的其它它費(fèi)用，按按單位建筑筑面積分?jǐn)倲?。例題分析(連體樓土地地增值稅計(jì)計(jì)算)2023/3/15例：某房地地產(chǎn)公司開開發(fā)連體樓樓一幢，總總建筑面積積為10000平方米（假假設(shè)與可售售面積一致致），公司司以該幢樓樓為成本核核算對(duì)象。。其中一至至四層為寫寫字樓，建建筑面積為為4000平方米，平平均售價(jià)為為1萬元/平方米，銷銷售收入為為4000萬元；五至至十層為普普通住宅，，建筑面積積為6000平方米，平平均售價(jià)為為0.4萬元/平方米，銷銷售收入為為2400萬元，總銷銷售收入為為6400萬元。連體樓土地地總成本為為1000萬元，房地地產(chǎn)開發(fā)總總成本為2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用為土土地成本和和開發(fā)成本本的10%，與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金只只考慮營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城建建稅、教育育費(fèi)附加、、地方教育育費(fèi)附加，，為銷售收收入的5.6%。請(qǐng)計(jì)算土地地增值稅。。2023/3/15(五)預(yù)提費(fèi)用的差異異國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條：除以下幾項(xiàng)項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付））費(fèi)用外，計(jì)稅稅成本均應(yīng)為實(shí)實(shí)際發(fā)生的成本本。（1）出包工程未最最終辦理結(jié)算而而未取得全額發(fā)發(fā)票的，在證明明資料充分的前前提下，其發(fā)票票不足金額可以以預(yù)提，但最高高不得超過合同同總金額的10％。（2）公共配套設(shè)施施尚未建造或尚尚未完工的，可可按預(yù)算造價(jià)合合理預(yù)提建造費(fèi)費(fèi)用。此類公共共配套設(shè)施必須須符合已在售房房合同、協(xié)議或或廣告、模型中中明確承諾建造造且不可撤銷，，或按照法律法法規(guī)規(guī)定必須配配套建造的條件件。（3）應(yīng)向政府上交交但尚未上交的的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用用、物業(yè)完善費(fèi)費(fèi)用可以按規(guī)定定預(yù)提。物業(yè)完完善費(fèi)用是指按按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管管理基金、公建建維修基金或其其他專項(xiàng)基金。。土地增值稅清算算:國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第（四四）項(xiàng)規(guī)定，房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，，除另有規(guī)定外外，不得扣除。。2023/3/15四、開發(fā)費(fèi)用的的差異（一）期間費(fèi)用用差異企業(yè)所得稅：管理費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用按照實(shí)際際發(fā)生金額據(jù)實(shí)實(shí)扣除，除不符符合稅法規(guī)定范范圍和標(biāo)準(zhǔn)的外外，不需要進(jìn)行行納稅調(diào)整。土地增值稅清算算：開發(fā)費(fèi)用不再按按年度匯總計(jì)算算，而是按照一一定方法和比例例計(jì)算扣除。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第三條2023/3/15（二）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)費(fèi)用的稅務(wù)處處理企業(yè)所得稅的的處理在房地產(chǎn)完工工前，應(yīng)計(jì)入入有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)成本本在房地產(chǎn)完工工后，應(yīng)計(jì)入入財(cái)務(wù)費(fèi)用，，對(duì)已在開發(fā)發(fā)成本列支的的借款費(fèi)用不不能再從財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用中重復(fù)復(fù)稅前扣除。?！秶?guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于企業(yè)所所得稅若干問問題的公告》（2011年第34號(hào)）:金融企業(yè)的同同期同類貸款款利率的規(guī)定定2023/3/151、企業(yè)向個(gè)人的借借款利息支出房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)稅處處理熱點(diǎn)及難點(diǎn)分分析（上饒20121123）/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BB%BA%E5%AE%89%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E/2009777%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%E5%85%B3%E4%BA%8E%E4%BC%81%E4%B8%9A%E5%90%91%E8%87%AA%E7%84%B6%E4%BA%BA%E5%80%9F%E6%AC%BE%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%81%AF%E6%94%AF%E5%87%BA%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E7%A8%8E%E5%89%8D%E6%89%A3%E9%99%A4%E9%97%AE%E9%A2%98%E7%9A%84%E9%80%9A%E7%9F%A5.doc一、企業(yè)向股東或或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然然人借款的利息支出，，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十六條及（財(cái)稅[2008]121號(hào)）規(guī)定的條件，計(jì)算算企業(yè)所得稅扣除除額。

二、企企業(yè)向除第一條規(guī)規(guī)定以外的內(nèi)部職工或或其他人員借款的的利息支出，其借款情況同時(shí)符符合以下條件的，，其利息支出在不不超過按照金融企業(yè)同期同類類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分分，根據(jù)稅法第八八條和稅法實(shí)施條條例第二十七條規(guī)規(guī)定，準(zhǔn)予扣除。。

（一）企企業(yè)與個(gè)人之間的的借貸是真實(shí)、合法、有效效的，并且不具有非非法集資目的或其其他違反法律、法法規(guī)的行為；（（二）企業(yè)與與個(gè)人之間簽訂了了借款合同。2023/3/152、企業(yè)投資資者投資未未到位而發(fā)發(fā)生的利息息支出房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會(huì)稅處理理熱點(diǎn)及難難點(diǎn)分析（（上饒20121123）/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BB%BA%E5%AE%89%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E/2009312%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%20%E5%85%B3%E4%BA%8E%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%9C%AA%E5%88%B0%E4%BD%8D%E8%80%8C%E5%8F%91%E7%94%9F%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%81%AF%E6%94%AF%E5%87%BA%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E5%89%8D%E6%89%A3%E9%99%A4%E9%97%AE%E9%A2%98%E7%9A%84%E6%89%B9%E5%A4%8D.doc凡企業(yè)投資資者在規(guī)定定期限內(nèi)未未繳足其應(yīng)應(yīng)繳資本額額的，該企企業(yè)對(duì)外借借款所發(fā)生生的利息，，相當(dāng)于投投資者實(shí)繳繳資本額與與在規(guī)定期期限內(nèi)應(yīng)繳繳資本額的的差額應(yīng)計(jì)計(jì)付的利息息，其不屬屬于企業(yè)合合理的支出出，應(yīng)由企企業(yè)投資者者負(fù)擔(dān)，不不得在計(jì)算算企業(yè)應(yīng)納納稅所得額額時(shí)扣除。。公式為：企業(yè)每一計(jì)計(jì)算期不得得扣除的借借款利息＝＝該期間借借款利息額額×該期間未繳繳足注冊(cè)資資本額÷該期間借款款額企業(yè)一個(gè)年年度內(nèi)不得得扣除的借借款利息總總額為該年年度內(nèi)每一一計(jì)算期不不得扣除的的借款利息息額之和。。2023/3/153、企業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)方利利息支出出稅前扣扣除標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)財(cái)稅〔2008〕121號(hào)一、在計(jì)計(jì)算應(yīng)納納稅所得得額時(shí)，，企業(yè)實(shí)際支付付給關(guān)聯(lián)方方的利息息支出，，不超過過以下規(guī)規(guī)定比例例和稅法法及其實(shí)實(shí)施條例例有關(guān)規(guī)規(guī)定計(jì)算算的部分分，準(zhǔn)予予扣除，，超過的的部分不不得在發(fā)發(fā)生當(dāng)期期和以后后年度扣扣除。企企業(yè)實(shí)際際支付給給關(guān)聯(lián)方方的利息息支出，，除符合本本通知第第二條規(guī)規(guī)定外，，其接受關(guān)關(guān)聯(lián)方債債權(quán)性投投資與其其權(quán)益性性投資比比例為：：（（一））金融企企業(yè)，為為5：1；（二）其其他企業(yè)業(yè)，為2：1。二、企業(yè)業(yè)如果能能夠按照照稅法及及其實(shí)施施條例的的有關(guān)規(guī)規(guī)定提供供相關(guān)資資料，并并證明相關(guān)關(guān)交易活活動(dòng)符合合獨(dú)立交交易原則則的；或者者該企業(yè)的實(shí)實(shí)際稅負(fù)負(fù)不高于于境內(nèi)關(guān)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)實(shí)際支付給境境內(nèi)關(guān)聯(lián)聯(lián)方的利息支支出，在在計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅所所得額時(shí)時(shí)準(zhǔn)予扣扣除?！短貏e納稅稅調(diào)整實(shí)實(shí)施辦法法（試行行）》國(guó)稅發(fā)〔2009〕2號(hào)第八十五五、八十十六條：：如何計(jì)算算關(guān)聯(lián)債債資比例例2023/3/15土地增值值稅的處處理《關(guān)于土地地增值稅稅清算有有關(guān)問題題的通知知》（國(guó)稅函函[2010]220號(hào)）第三三條規(guī)定定，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用的的扣除問問題：（（1）財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的的利息支支出，凡凡能夠按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偛⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的，允許許據(jù)實(shí)扣扣除，但但最高不不能超過過按商業(yè)銀行行同類同同期貸款款利率計(jì)算的金金額。（（2）凡不能能按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲偫⒅еС龌虿徊荒芴峁┕┙鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證明明的，房地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)用用在按““取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額”與與“房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本””金額之之和的10%以內(nèi)計(jì)算算扣除。。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)既向向金融機(jī)機(jī)構(gòu)借款款，又有有其他借借款的，，其房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用計(jì)計(jì)算扣除除時(shí)不能能同時(shí)適適用本條條（1）、（2）項(xiàng)所述兩種種辦法。（4）土地增值稅稅清算時(shí)，已已經(jīng)計(jì)入房地地產(chǎn)開發(fā)成本本的利息支出出，應(yīng)調(diào)整至至財(cái)務(wù)費(fèi)用中中計(jì)算扣除。。《關(guān)于土地增值值稅一些具體體問題規(guī)定的的通知》（財(cái)稅字〔1995〕〕第048號(hào)）第八條規(guī)規(guī)定，對(duì)于超過貸貸款期限的利利息部分和加加罰的利息不不允許扣除。。2023/3/15第二部分房房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)點(diǎn)、難點(diǎn)問題題涉稅處理一、房地產(chǎn)企業(yè)代代收費(fèi)用的稅稅收處理分析析二、房地產(chǎn)企業(yè)與與業(yè)主間違約約賠償金的稅稅務(wù)處理三、房地產(chǎn)企業(yè)視視同銷售的稅收處理分析析四、合作建房的稅稅收處理分析析五、轉(zhuǎn)讓車庫（車車位）的稅收處理分析析六、售樓處的稅收收處理分析七、“甲供材”業(yè)業(yè)務(wù)的稅收收處理分析八、如何取得合法法有效的票據(jù)據(jù)2023/3/15一、房地產(chǎn)企企業(yè)代收費(fèi)用用的稅收處理理分析【例】A房地產(chǎn)開發(fā)公公司2010年取得售房收收入5800萬元，其中，，使用電視臺(tái)臺(tái)票據(jù)代收有有線電視安裝裝費(fèi)10萬元。另外，，其他應(yīng)付款款賬簿記載著著用房地產(chǎn)開開發(fā)公司的售售房發(fā)票為市市建委代收的的房屋維修基基金145萬元和用供暖暖公司的發(fā)票票代收的取暖暖費(fèi)90萬元。1、營(yíng)業(yè)稅：《營(yíng)業(yè)稅暫實(shí)實(shí)施細(xì)則》第十三條國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)：住房專專項(xiàng)維修基基金免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅2、企業(yè)所得得稅國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第五條、第第十六條3、土地增值值稅《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅稅清算鑒證證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）第二十十五條：應(yīng)區(qū)分不同同情形分別別處理：2023/3/15二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與業(yè)主間違約約賠償金的處理理（一）房地產(chǎn)企企業(yè)收取業(yè)主違違約金?！蛾P(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干干政策問題的通通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）：應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中中征收營(yíng)業(yè)稅。。（二）個(gè)人在購購房時(shí)從房產(chǎn)公公司取得的違約約金或賠償金《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于個(gè)人取得解解除商品房買賣賣合同違約金征征收個(gè)人所得稅稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]865號(hào)：應(yīng)按照“其他所所得”應(yīng)稅項(xiàng)目目繳納個(gè)人所得得稅，稅款由支支付違約金的房房地產(chǎn)公司代扣扣代繳思考：與特指的的情況不一致，，怎么辦？2023/3/15三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)視同銷售的稅收處理分析1、營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第五條：細(xì)則第二十條2、企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第七條3、土地增值稅國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)企業(yè)所得稅和會(huì)會(huì)計(jì)對(duì)資產(chǎn)視同同銷售處理的異異同比較2023/3/15（一）以以房抵債債的稅務(wù)務(wù)處理例：某房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司欠施工工企業(yè)工工程款1200萬元。經(jīng)經(jīng)雙方協(xié)協(xié)商，施施工企業(yè)業(yè)同意房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司以商品品房抵頂頂工程款款。商品品房公允允價(jià)值1000萬元，開開發(fā)成本本800萬元。假假設(shè)未達(dá)達(dá)土地增增值稅清清算條件件，土地地增值稅稅預(yù)征率率1%。（1）會(huì)計(jì)處處理（以以《企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度》為例）（2）企業(yè)所所得稅處處理：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)以商品品房抵頂頂債務(wù)，，應(yīng)當(dāng)以以公允價(jià)價(jià)值為計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)，視同同銷售進(jìn)進(jìn)行所得得稅處理理，同時(shí)時(shí)確認(rèn)債債務(wù)重組組所得。。2023/3/15（二）以以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)外外投資的的稅務(wù)處處理例：甲房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司與乙商商業(yè)股份份有限公公司合資資成立A超市，合合作方式式為利益益共享，，風(fēng)險(xiǎn)共共擔(dān)。甲甲公司以以開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（商商場(chǎng)）出出資，開開發(fā)產(chǎn)品品賬面價(jià)價(jià)值8000萬元，公公允價(jià)值值10000萬元，甲甲公司出出資額占占A超市注冊(cè)冊(cè)資本的的50%。1、營(yíng)業(yè)稅稅：不征財(cái)財(cái)稅[2002]191號(hào)收取固定定利潤(rùn)的的，征收收國(guó)稅稅函發(fā)［［1997］490號(hào)2、企業(yè)所所得稅：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)視同銷銷售3、土地增增值稅：財(cái)稅〔1995〕48號(hào)、財(cái)稅稅〔2006〕21號(hào)4、印花稅稅：財(cái)稅[2006]162號(hào)5、契稅：：被投資人人2023/3/15（三）回遷房的稅收處理分析拆遷補(bǔ)償:產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)補(bǔ)償1、企業(yè)所得稅：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第七條：視視同銷售。2、土地增值稅：國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)用用建造的本項(xiàng)目房房地產(chǎn)安置回遷戶戶的，安置用房視視同銷售處理，按按(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）確認(rèn)收入。“拆一還一”：按按公允價(jià)值對(duì)所還還原的商品房視同同銷售確認(rèn)收入，，同時(shí)以相同金額額確認(rèn)作為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、營(yíng)業(yè)稅處理：《關(guān)于個(gè)人銷售拆遷遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕768號(hào)）：銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間間：辦理交接手續(xù)時(shí)時(shí)1：1部分：（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）外商投資企業(yè)超出部分：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則》第二十條2023/3/15案例分析A公司2008年5月開發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面面積21000平方米，住宅建筑筑面積為31900平方米，可供銷售售面積29000平方米，其中用于于安置回遷戶村民的的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使使用。該項(xiàng)目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆拆遷戶辦理理交接手續(xù)續(xù)的回遷房房面積共7900平方米。2010年1月正式對(duì)外外銷售，并并于當(dāng)月全全部銷售完完畢。該公公司同期同類房房地產(chǎn)的平平均價(jià)格為為7000元/平方米，取得銷售收收入14770萬元（21100平方米×7000元/平方米）。。2010年1月,該項(xiàng)目工程程已竣工決決算，開發(fā)成本為為6000萬元。其中，土地征用費(fèi)費(fèi)及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)為零零，前期工程費(fèi)費(fèi)700萬元，建筑筑安裝工程程費(fèi)3200萬元，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)1600萬元，公共共配套設(shè)施施費(fèi)200萬元，開發(fā)發(fā)間接費(fèi)300萬元。向某公司借借款的利息息400萬元（假定不超超過金融企企業(yè)同類同同期貸款利利率），但但沒有按照照項(xiàng)目進(jìn)行行分配，利利息依據(jù)沒沒有銀行的的利息票據(jù)據(jù)。(只考慮營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附加加、企業(yè)所所得稅、土土地增值稅稅）2023/3/15四、合作建建房的所得得稅處理(一)以物易物（1）土地使用用權(quán)和房屋屋所有權(quán)交交換，雙方方都取得部部分房屋的的所有權(quán)區(qū)分：“立項(xiàng)”-土地使用權(quán)權(quán)的權(quán)屬-新建房屋所所有權(quán)一是出地方方立項(xiàng)（非合作建建房）二是出資方方立項(xiàng)三是雙方聯(lián)聯(lián)合立項(xiàng)（例一）（2）以出租土土地使用權(quán)權(quán)為代價(jià)換換取房屋所所有權(quán)。(二)甲方以土地地使用權(quán),乙方以資金金合股，成成立合營(yíng)企企業(yè)(例二)2023/3/15案例分析一一：雙方聯(lián)合立立項(xiàng)鴻宇置業(yè)公公司受資金金影響，無無力自主開開發(fā)鴻宇商商務(wù)大廈項(xiàng)項(xiàng)目，遂于于2009年1月與天峰房地地產(chǎn)公司簽簽訂合作開開發(fā)協(xié)議，，協(xié)議約定定由鴻宇公司提提供土地使使用權(quán)，天峰公司提提供開發(fā)資資金，雙方不主主張另成立立合營(yíng)項(xiàng)目目公司，開開發(fā)項(xiàng)目由由鴻宇公司司與天峰公公司共同立項(xiàng)報(bào)報(bào)建，項(xiàng)目建成成后雙方五五分成。土地使用權(quán)權(quán)已辦理變變更登記。2011年2月，鴻宇商商務(wù)大廈竣竣工驗(yàn)收，，鴻宇公司司分得的房房產(chǎn)用于自自營(yíng)出租，，天峰公司司分得的房房產(chǎn)用于對(duì)對(duì)外出售。。鴻宇公司該該項(xiàng)目土地受讓成成本為30000萬元，2009年1月公允價(jià)值值為50000萬元，2011年2月賬面價(jià)值為為28400萬元。天峰公司投投入資金40000萬元，其中中建房支出31000萬元。2011年2月，鴻宇商務(wù)務(wù)大廈不含含土地使用用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)價(jià)值為68000萬元，天峰公司司分得房產(chǎn)產(chǎn)的出售收收入為70000萬元。2023/3/15案例分析二：：2010年，A公司以現(xiàn)金3000萬元、張先生以現(xiàn)金3000萬與M房地產(chǎn)公司合合資開發(fā)位于于省內(nèi)D市一小區(qū)項(xiàng)目目，未成立獨(dú)獨(dú)立法人公司司，而是設(shè)立立了M房地產(chǎn)公司D市分公司進(jìn)行行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。。合同約定待待項(xiàng)目完工后后，雙方按照照25%：25%：50%的比例來分配配項(xiàng)目利潤(rùn)，，2011年項(xiàng)目銷售完完畢，A公司和張先生生從項(xiàng)目中各各分得利潤(rùn)6000萬元。M公司已按銷售售收入核定征征收企業(yè)所得得稅。請(qǐng)問：(1)A公司和張先生生如何進(jìn)行稅稅務(wù)處理？(2)M房地產(chǎn)公司接接受投資款，，如何進(jìn)行賬賬務(wù)處理？分分配利潤(rùn)時(shí)，，又如何進(jìn)行行賬務(wù)處理？？2023/3/15五、轉(zhuǎn)讓車庫庫（車位）的的所得稅處理理例：甲房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司開開發(fā)A居民小區(qū)。在在小區(qū)內(nèi)地上上部分單獨(dú)建造汽車庫10000平米，建造成成本6000萬元，銷售后后取得銷售收收入9000萬元。在小區(qū)區(qū)內(nèi)將地下人防工程程改造為汽車車停車位，該人防工程程建造成本25000萬元，銷售停停車位20年的使用權(quán)，，取得營(yíng)業(yè)收收入5000萬元。（一）轉(zhuǎn)讓單單獨(dú)建造的有有產(chǎn)權(quán)的車庫庫的稅務(wù)處理理房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)轉(zhuǎn)讓單獨(dú)獨(dú)建造的擁有有產(chǎn)權(quán)的車庫庫，應(yīng)當(dāng)按照照銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行企業(yè)業(yè)所得稅處理理。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)單獨(dú)建造造的擁有產(chǎn)權(quán)權(quán)的車庫、車車位，其成本本應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核核算，在確認(rèn)認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入后，，其成本作為為銷售成本在在稅前扣除。2023/3/15（二）轉(zhuǎn)讓利利用人防工程程改造的汽車停車位的稅務(wù)處理企業(yè)所得稅：：取得的收入應(yīng)應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)業(yè)所得稅，其其建造成本作作為公共配套套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行行企業(yè)所得稅稅處理1、2011年以前：《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若若干政策問題題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]83號(hào)）房產(chǎn)稅：從租12%，財(cái)稅[2005]181號(hào)土地使用稅：已入商品房房每套面積，，不征收土地地使用稅土地增值稅：：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，不征收收土地增值稅稅。2011年第2號(hào)公告：國(guó)稅稅函[2005]83號(hào)全文廢止。。2023/3/152、2011年以后：轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如如何進(jìn)行稅務(wù)處處理？國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)發(fā)布日期：2011年02月11日問題內(nèi)容：公司司整體轉(zhuǎn)讓一處處商業(yè)房產(chǎn)（商商業(yè)房產(chǎn)上面還還有住宅，不在在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)內(nèi)），包括地下下停車位（地下下停車位屬于人人防設(shè)施，無房房產(chǎn)證），請(qǐng)問問，其中地下停停車位轉(zhuǎn)讓收入入需不需要繳納納土地增值稅，，受讓方是否要要繳納契稅？如如不需要繳納，，如何確定停車車位部分的轉(zhuǎn)讓讓收入才符合稅稅收政策，還會(huì)會(huì)涉及哪些稅種種？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)出售售的地下停車位位，以轉(zhuǎn)讓有限限產(chǎn)權(quán)或永久使使用權(quán)方式銷售售建筑物，視同同銷售建筑物。。對(duì)取得銷售收收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅、土地增值值稅、企業(yè)所得得稅。受讓方不不能辦理車位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需需要繳納車位契契稅。2023/3/15售房部、樣板房房---項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施（一）以租入房房屋作為售樓處處的稅務(wù)處理1、企業(yè)所得稅支付的租賃費(fèi)作作為銷售費(fèi)用售樓處裝修費(fèi)用用應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照租賃期限進(jìn)行攤銷。2、土地增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)費(fèi)用（銷售費(fèi)用）六、售樓處的稅收處理分析2023/3/15（二）以專門建建造的房屋作為為售樓處的稅務(wù)務(wù)處理開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主主體外修建臨時(shí)時(shí)性建筑物1、企業(yè)所得稅:國(guó)稅[2009]31號(hào)第二十七條：：“開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)——項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施””。2、土地增值稅：：不作為開發(fā)間接接費(fèi)用，不可以以計(jì)入開發(fā)成本本并在土地增值值稅清算時(shí)扣除除。3、房產(chǎn)稅:（財(cái)稅地字〔1987〕第003號(hào)）、（財(cái)稅地字〔1986〕第008號(hào)）第二十一條、、（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條應(yīng)當(dāng)自建造完畢畢次月起繳納房房產(chǎn)稅只有建造成本，，沒有包括土地地成本,在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)時(shí)要納稅調(diào)整。。2023/3/15案例分析：2011年6月，A房地產(chǎn)公司取得得某市一宗土地地使用權(quán)后進(jìn)入入立項(xiàng)開發(fā)，容容積率2.0，的土地成本2000元/㎡，先期投入建造造售樓部2000㎡，占地面積1000㎡，建造成本340萬元，樣板間400㎡，占地面積200㎡，建造成本50萬元。請(qǐng)計(jì)算售售樓部和樣板間間應(yīng)交的房產(chǎn)稅稅。2023/3/15（三）利用開發(fā)發(fā)商品房裝修、、裝飾后使用的的售樓處1、企業(yè)所得稅：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)-開發(fā)間接費(fèi)用2、土地增值稅：：銷售的，作為““建安費(fèi)”作為固定資產(chǎn)自自用或出租的，，應(yīng)計(jì)入固定資資產(chǎn)價(jià)值，其折折舊作為期間費(fèi)費(fèi)用3、房產(chǎn)稅：《關(guān)于房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地使用稅稅有關(guān)政策規(guī)定定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）規(guī)定，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自自用、出租、出出借本企業(yè)建造造的商品房，自自房屋使用或交交付之次月起計(jì)計(jì)征房產(chǎn)稅和城城鎮(zhèn)土地使用稅稅。2023/3/15（四）利用小區(qū)內(nèi)內(nèi)的配套設(shè)施裝修修作為售樓處1、企業(yè)所得稅：不能有償轉(zhuǎn)讓的公公共配套設(shè)施，符符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第第一款的規(guī)定計(jì)入入公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)未來出售轉(zhuǎn)讓的公公共配套設(shè)施，符符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條第第二款的規(guī)定，則則將該會(huì)所視為獨(dú)獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和和成本計(jì)算單位。。如果該會(huì)所屬企業(yè)業(yè)自用，則成本通通過“在建工程””歸集，完工后，，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)產(chǎn)”或“投資性房房地產(chǎn)”科目。2、土地增值稅：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全全體業(yè)主所有的，，其成本、費(fèi)用可可以扣除。建成后無償移交給給政府、公用事業(yè)業(yè)單位用于非營(yíng)利利性社會(huì)公共事業(yè)業(yè)的，其成本、費(fèi)費(fèi)用可以扣除建成后有償轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)計(jì)算收入，，并準(zhǔn)予扣除成本本、費(fèi)用。3、房產(chǎn)稅：國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)2023/3/15七、“甲供供材”業(yè)業(yè)務(wù)的稅收收處理分析析1、第一種形形式（包工工包料）甲甲控材，可可能有兩種種方式：一是材料提提供方將發(fā)發(fā)票直接開開給施工方方，建設(shè)方方不作材料料的購進(jìn)、、領(lǐng)用處理理。建設(shè)方方以工程總總價(jià)款作為為建筑安裝裝工程費(fèi)記記入開發(fā)成成本二是材料提提供方將發(fā)發(fā)票開給建建設(shè)方，再再由建設(shè)方方將材料交交給施工方方。建設(shè)方方作材料的的購進(jìn)領(lǐng)用用處理，發(fā)發(fā)出的材料料不能記入入開發(fā)成本本。例1施工方開給給建設(shè)方的的發(fā)票中，，都包括工工程所用材材料的價(jià)款款在內(nèi)。2、第二種形形式（包工工不包料））的甲供材材：主要材料由由建設(shè)方采采購，購料料發(fā)票由材材料供應(yīng)商商直接開給給建設(shè)方，，材料由建建設(shè)方直接接計(jì)入開發(fā)發(fā)成本。施工方開給給建設(shè)方的的發(fā)票中，，不包括工工程所用材材料的價(jià)款款在內(nèi)。建設(shè)方記入入開發(fā)成本本的建筑安安裝工程費(fèi)費(fèi)由施工方方開具的發(fā)發(fā)票和甲供供材兩部分分構(gòu)成。例22023/3/15例：乙工程程公司與甲甲房地產(chǎn)開開發(fā)公司簽簽訂工程承承包合同，，為甲公司司修建天下下花園小區(qū)區(qū)。工程總總預(yù)算75462萬元，其中中：直接工工程費(fèi)62535萬元，間間接費(fèi)5342萬元，計(jì)計(jì)劃利潤(rùn)潤(rùn)5097萬元，稅稅金2488萬元。（（假定工工程決算算和預(yù)算算相同））第一種情情形：如果乙公公司與甲甲公司簽簽訂的是是包工包包料合同同，但工工程所用用主要材材料（價(jià)價(jià)款5641萬元）由由甲公司司提供。。甲公司司購進(jìn)材材料時(shí)，，供應(yīng)商商將發(fā)票票開具給給甲公司司。甲公公司給乙乙公司發(fā)發(fā)出材料料時(shí)，材材料作價(jià)價(jià)7000萬元，填填制領(lǐng)料料單，作作領(lǐng)用材材料處理理。2023/3/15第二種情情形：如果乙公公司與甲甲公司簽簽訂的是是包工不不包主要要材料的的合同，，工程所所用主要要材料（（價(jià)款5641萬元）由由甲公司司提供。。甲公司司購進(jìn)材材料時(shí)，，供應(yīng)商商將發(fā)票票開具給給甲公司司，甲公公司作購購進(jìn)處理理。甲公公司給乙乙公司發(fā)發(fā)出材料料時(shí)，作作領(lǐng)用處處理。要求：（1）乙公司司和甲公公司的會(huì)會(huì)計(jì)處理理；（2）計(jì)算乙乙公司和和甲公司司應(yīng)納的的流轉(zhuǎn)稅稅。（3）說明乙乙公司應(yīng)應(yīng)當(dāng)如何何給甲公公司開具具建筑勞勞務(wù)發(fā)票票。2023/3/15八、如何何取得合合法、有有效的憑憑證？《稅收征管管法》第十九條條規(guī)定，，納稅人人、扣繳繳義務(wù)人人按照有有關(guān)法律律、行政政法規(guī)和和國(guó)務(wù)院院財(cái)政、、稅務(wù)主主管部門門的規(guī)定定設(shè)置賬賬簿，根根據(jù)合法法、有效效憑證記記賬，進(jìn)進(jìn)行核算算。一是憑證要真真實(shí)，即能夠夠提供證證明有關(guān)關(guān)支出確確屬已經(jīng)經(jīng)實(shí)際發(fā)發(fā)生的適適當(dāng)憑據(jù)據(jù)；二是憑證要合合法，應(yīng)該根根據(jù)稅收收的法律律、行政政法規(guī)的的規(guī)定和和國(guó)務(wù)院院財(cái)政、、稅務(wù)主主管部門門的規(guī)定定據(jù)以確確認(rèn)的憑憑證，其其他法規(guī)規(guī)規(guī)定與與稅收法法規(guī)規(guī)定定不一致致的，以以稅收法法規(guī)規(guī)定定為準(zhǔn)。。2023/3/15（一）合法有有效憑證的內(nèi)內(nèi)容《營(yíng)業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則》（1）支付給境內(nèi)內(nèi)單位或者個(gè)個(gè)人的款項(xiàng)，，且該單位或或者個(gè)人發(fā)生生的行為屬于于營(yíng)業(yè)稅或者者增值稅征收收范圍的，以以該單位或者者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑憑證；（2）支付的行政政事業(yè)性收費(fèi)費(fèi)或者政府性性基金，以開開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑憑證；例如路政管理理部門收取的的養(yǎng)路費(fèi)開具具的行政事業(yè)業(yè)性收據(jù)則為為合法憑證；；（3）支付給境外外單位或者個(gè)個(gè)人