房地產(chǎn)項目戶型的核心競爭因素的

戶型的核心競爭因素研究

——08年8月至今產(chǎn)品研究部目錄政策文化市場需求上市產(chǎn)品——戶型技術(shù)上市產(chǎn)品——物業(yè)類型一、政策文化經(jīng)濟發(fā)展水平行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)市場政策調(diào)整文化思潮、理念技術(shù)、材料等革新戶型發(fā)展小結(jié)二、市場需求

作為一種在市場上待價而沽的商品，戶型好壞是由消費者決定的。世界上沒有最完美的戶型，只有適合于某類特殊消費人群的完美戶型。設(shè)計者只能從一部分消費人群的角度出發(fā)，對戶型進(jìn)行研究。人的需求層次客戶生理狀態(tài)戶型需求分析小結(jié)1.人的需求層次第一層需求，也就是最底層的需求：PHYSIOLOGICAL生理需求，衣食住行等溫飽問題。原始社會，不用那么遠(yuǎn)，就現(xiàn)在的21世紀(jì)的社會主義初級階段的社會，有多少人每天還在為自己的吃飯穿衣發(fā)愁？在他們眼里，每天能有一點飽飯，能在寒冷的冬季不被凍死，就是最大的愿望了。你要問他們最想要的是什么，他們肯定會說：飽飯暖衣。無奈啊，社會越發(fā)展，社會越發(fā)達(dá)，貧富差距就越大。這也驗證了愛因斯坦的相對論。社會的總價值是不變的，有人富裕了，必然就有人貧窮。就像天平，平衡的兩端不管你把哪端得砝碼加到另一端，天平就會傾斜。

第二層需求，SAFETY安全感需求，正常生活問題。人在江湖哪能不挨刀？同樣，人在社會哪能不倒霉？衣食住行都沒有問題了，那就得考慮考慮安全問題了，得讓這樣的生活保持下去，不能讓別人來干擾，也不能讓這種生活被別人拿走。于是，槍支、彈藥誕生了。部隊、法庭、警察誕生了。第三層需求，LOVE，歸屬感需求。衣食住行不許擔(dān)心，人身安全、各種環(huán)境都很安全。自然就會想到要和別人交往，親情自然不用說了，友情、愛情慢慢的就會隨之而來。都說朋友多了好辦事嘛！于是，狐朋狗友、酒肉朋友就入長江黃河的潮水，滔滔不絕，連綿不絕~~~~但是，這些總不能24小時陪在我們身邊，晚上寂寞難耐阿~，于是，我們就要追求愛情了。嗯，家庭對于人來說，是社會大海洋的避風(fēng)港。家庭的溫暖就像是你饑餓時的羊角面包。又香又甜。第四層需求，ESTEEM尊重。中國有個成語叫做“成家立業(yè)”。有了歸屬感以后，自然就應(yīng)該在“立業(yè)”上下功夫。

第五層需求，SELF-ACTUALIZED自我實現(xiàn)。不管事業(yè)有成有不成，四層需求是滿足了。最后一層需求，也就是金字塔的頂峰了。什么是自我實現(xiàn)？社會地位，絕對是社會地位。議員、人大代表、國務(wù)委員、總理、總統(tǒng)。社會就是這樣，當(dāng)你不再為衣食住行、不再為情感、不再為金錢、不再為女人、不再為名利擔(dān)心的時候。你就會去想著統(tǒng)治別人。讓所有人都聽你的，按照你的想法去做。這就是自我實現(xiàn)。2、客戶生理狀態(tài)

2.1家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)

2.2家庭行為模式2.3客戶的消費心理及特征

2.1家家庭規(guī)規(guī)模和結(jié)結(jié)構(gòu)家庭的規(guī)規(guī)模則決決定了在在設(shè)計戶戶型時面面積的大大小，多多大的面面積才能能滿足到到相應(yīng)規(guī)規(guī)模家庭庭的居住住。而家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)方面就就又決定定了戶型型設(shè)計的的結(jié)構(gòu)。。戶型功功能上的的區(qū)分，，如父母母房、兒兒童房、、書房、、健身房房或工人人房置業(yè)業(yè)者在購購買住房房時就可可以根據(jù)據(jù)個人家家庭的需需求來選選擇房間間的數(shù)量量。2.2家家庭行為模式式每個人的生活活是由不同的的模式而規(guī)劃劃的。比如：：學(xué)者有學(xué)者者的生活模式式、政客有政政客的生活模模式、走在時時尚尖端的人人有個性的生生活模式、走走過二萬五千千里長征的人人有著傳統(tǒng)正正派的生活模模式。所以在在戶型的設(shè)計計上就會依靠靠不同的家庭庭模式來尋找找戶型的設(shè)計計點來滿不同同家庭的需要要。2.3客客戶的消費心心理及特征在不同的時期期，每位置業(yè)業(yè)者所選擇購購房的原因也也有所不同。。他們是根據(jù)據(jù)不同的需求求所表現(xiàn)出的的：一一是生理需需求:如南南方人重視通通風(fēng)，北方人人重視朝向；；二二是安全需求求:如在選選擇的同時會會考慮到住宅宅樓宇是否安安全，質(zhì)量是是否過關(guān)等等等。三三是交往需需求:北京京人喜歡呼朋朋喚友來家做做客，上海人人則不喜歡閑閑暇之時被人人打擾；四四是審審美需求:美美的意思是是指合理的戶戶型結(jié)構(gòu)才能能把家按照個個人的喜好裝裝飾的滿意。。2.4好好戶型的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選擇一種戶型型，選擇一個個生活空間。。不同的生活活經(jīng)歷、生活活狀態(tài)、生活活習(xí)慣會帶來來對戶型的不不同理解，而而戶型則不管管人們過去如如何，只是以以它難以更改改的剛性改變變、重塑人們們的生活方式式。戶型是依托于于空間存在的的。不論設(shè)計計師要滿足多多少設(shè)計原則則、消費者提提出多少限制制因素，最終終都是通過空空間進(jìn)行體現(xiàn)現(xiàn)和表達(dá)的。。因此，可以以理解為：將將空間進(jìn)行合合理分區(qū)、組組織好各個空空間的交通流流線，使之符符合設(shè)計的五五個原則，即即是一個好戶戶型。戶型設(shè)設(shè)計除了遵守守建筑設(shè)計三三原則之外，，也有自己的的特殊要求，，分為五大設(shè)設(shè)計原則，即即：實用性、、安全性、經(jīng)經(jīng)濟性、靈活活性、藝術(shù)性性。因此，所謂好好戶型，就是是能充分尊重重人們居家生生活天倫本質(zhì)質(zhì)、親情本質(zhì)質(zhì)的戶型；是是能帶給人們們身體的、心心理的舒適享享受的戶型；；是能滿足現(xiàn)現(xiàn)在與未來生生活變化的需需要的戶型；；是與室外自自然、人文環(huán)環(huán)境協(xié)調(diào)且將將好環(huán)境引入入室內(nèi)的戶型型；是能最充充分考慮建筑筑材料與環(huán)保保的戶型。具體來說，戶戶型設(shè)計的是是否合理，是是否符合購房房者的生活習(xí)習(xí)慣，是否符符合環(huán)境要求求，是否具備備超前意識，，符合未來的的發(fā)展方向已已成為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注注的重要設(shè)計計要求。三、上市產(chǎn)品品——戶型技術(shù)術(shù)居住小環(huán)境面積戶型比公共部分功能動線布局空間尺度小結(jié)1、居住小環(huán)環(huán)境我國的居住區(qū)區(qū)是從解放后后發(fā)展起來的的，解放初期期居住區(qū)的居居住建筑主要要是多層建筑筑，有的為成成片的居住小小、工人新莊莊，有的用地地?fù)頂D，住宅宅標(biāo)準(zhǔn)極低，，設(shè)備簡陋，，多為小戶型型，小廳小臥臥室或居室兼兼臥室、居室室兼廚房。小小區(qū)規(guī)模較小小，同時小區(qū)區(qū)基本的設(shè)施施不健全，小小區(qū)環(huán)境簡單單。80年代后小小區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)逐漸提高，，通過規(guī)劃的的改進(jìn)，小區(qū)區(qū)有了一定的的環(huán)境，同時時小區(qū)的規(guī)模模較以前也有有了一定的增增加，小區(qū)的的道路出現(xiàn)了了明顯的分級級。在戶型設(shè)設(shè)計上有所改改進(jìn)，對家電電的使用納入入了設(shè)計的考考慮中。90年代居住住區(qū)的規(guī)模進(jìn)進(jìn)一步變大，，同時在規(guī)劃劃的布局上開開始考慮環(huán)境境與居住的關(guān)關(guān)系，注重了了一些必要的的公共設(shè)施，，戶型面積和和廳室面積有有所改變，功功能清晰，出出現(xiàn)了單獨的的客、餐廳，，臥室有了主主次之分，同同時有些地方方出現(xiàn)了雙衛(wèi)衛(wèi)生間，在住住宅布置上注注意了日照、、消防等因素素。經(jīng)濟發(fā)達(dá)的地地方空調(diào)進(jìn)入入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起起，使居住有有了不同規(guī)模模的公寓和度度假村等類別別。大城市中中高層增多，，物業(yè)逐漸進(jìn)進(jìn)入社會。4、功能4.1功能能配置4.2功能能空間4.1功能能配置客廳、餐廳、、衛(wèi)生間各1，臥室2、、陽臺1～2個，少量設(shè)設(shè)置玄關(guān)。4.2功功能空間玄關(guān)客廳餐廳廚房衛(wèi)生間主臥次臥陽臺A、玄關(guān)玄關(guān)在客廳里里的出現(xiàn)時間間較晚，是伴伴隨著“三大大（廳、廚、、衛(wèi)）一小（（臥）”、功功能分區(qū)等居居住觀念而進(jìn)進(jìn)入普通人家家的，并迅速速得到部分家家庭的認(rèn)同。。很多人將玄關(guān)關(guān)理解為一個個純過渡空間間，可以增強強住宅的私密密性，其實它它的實用性更更強。玄關(guān)為使用者者出入家門時時換鞋、更衣衣、臨時擱物物提供了方便便，又可避免免開門見廳的的尷尬。同時時，有效利用用裝修手段，，如壓低吊頂頂、鋪地材質(zhì)質(zhì)的限定、燈燈光的變化等等，達(dá)到先收收后放、欲揚揚先抑的戲劇劇效果，豐富富空間變化。。為滿足玄關(guān)關(guān)的使用要求求，必須有一一凈寬不小于于1米的面用用來放置柜子子，凈深不小小于1.2米米的空間放置置鞋凳，同時時不能破壞廳廳的完整性。。B、客廳客廳是進(jìn)入一一個家庭給人人的第一視野野、是一家大大小盡享天倫倫之樂時最主主要的活動空空間、是迎賓賓會客的最重重要場所。在客廳的設(shè)計計要素中，包包括開間、進(jìn)進(jìn)深、陽臺、、窗、門的數(shù)數(shù)量、門的朝朝向、餐廳的的聯(lián)接、玄關(guān)關(guān)等。視總面積的大大小，客廳的的開間應(yīng)在3.8—5米米之間，過大大或過窄都與與人們的家居居生活規(guī)律有有沖突。而在在通常情況下下，進(jìn)深與開開間之比不宜宜超過1.5，否則也將將在因過于狹狹長影響使用用。好的設(shè)計應(yīng)盡盡量保證廳的的完整性，不不要朝向廳開開過多的門，，尤其是衛(wèi)生生間的門；起起居廳要保證證至少3.9米長的影視視墻面，用來來放置電視、、柜子和其他他裝飾物；一一般客廳進(jìn)深深不宜小于3.9米，面面寬應(yīng)控制在在3.9～4.8米，過過小難以放置置合適的沙發(fā)發(fā)，過大影響響電視的觀看看距離，若不不循常規(guī)裝修修，如SOHO，可另行行布置。隨著消費市場場的不斷細(xì)分分和客戶年輕輕化的特征，，起居廳交友友和娛樂的功功能被弱化，，部分功能被被轉(zhuǎn)移到臥室室中去，因此此廳的面積有有減小的趨勢勢。起居室(客廳廳)：兩個基基本原則是，，其一，起居居室的獨立性性；其二，起起居室的空間間效率?，F(xiàn)在，有的戶戶型中起居室室也仍然保留留著過去“過過廳”的角色色；有的戶型型設(shè)計了獨立立的起居室和和交通空間分分離，但也因因此相對增加加了戶型面積積。此外，要要考察起居室室四周的墻面面是否好用，，開門、開窗窗、陽臺、衛(wèi)衛(wèi)生間位置是是否恰當(dāng)，否否則會影響家家具的擺放與與使用，降低低空間使用效效率。起居室室的采光口小小或采光口凹凹槽深，會影影響室內(nèi)采光光，使起居廳廳較暗?？蛷d最好朝南南?？蛷d的使使用率往往高高于臥室，能能在一個南向向的、陽光充充足的客廳中中娛樂休息，，實在是居住住質(zhì)量的重要要體現(xiàn)；正因因為客廳采光光十分重要，，邊套往往比比中間套更受受歡迎，盡管管西邊套日照照強烈，但人人們寧愿接受受其這一缺點點，也不愿選選擇中間套，，正是說明客客廳采光的重重要性。起居廳宜：1．寬敞、明明亮、通風(fēng)、、有較好的朝朝向和視野，，采光口和地地面比例不應(yīng)應(yīng)小于1／7；2．由于起居居廳兼交通廳廳，所以在廳廳中的門應(yīng)盡盡可能減少，，留出足夠擺擺放家具的穩(wěn)穩(wěn)定空間；3．廳宜做成成長方形，其其寬度不應(yīng)小小于3．3米米，深寬比不不宜大于2；；4．若入戶為為起居廳時，，宜在入口處處設(shè)一過渡空空間，以增加加戶內(nèi)的私密密性和滿足使使用功能的需需要。忌：1．起居廳大大而不當(dāng)，即即面積標(biāo)準(zhǔn)高高而居住水平平不高，如對對著起居廳的的門多，起居居廳無穩(wěn)定的的空間；2．起居廳的的采光口小或或采光口凹槽槽深，使起居居廳較暗；3．起居廳視視野差，起居居廳窗不應(yīng)正正對墻面；4．起居廳的的形狀不好或或尺度不合理理。關(guān)于客廳，我我們在這里更更想提請發(fā)展展商注意的是是隨著對消費費者的進(jìn)一步步細(xì)分及細(xì)分分后消費者個個性化需求，，是否應(yīng)重新新界定客廳功功能進(jìn)而從根根本上改變我我們的設(shè)計思思路？對對于時尚尚、前衛(wèi)、崇崇尚個性、反反對拘束、喜喜歡離群SOHO的年輕輕一代新人類類們，也許并并不希望客廳廳仍然只是個個標(biāo)準(zhǔn)模子里里出來的方盒盒子，有起伏伏變化、有錯錯落、有曲線線或許正是他他們的追求。。為客廳賦予予更多的工作作功能甚至直直接將客廳當(dāng)當(dāng)作電腦間、、網(wǎng)上沖浪室室也是部分IT人士的生生存需要，現(xiàn)現(xiàn)在仍處設(shè)計計階段的房子子，在決定一一房一廳、兩兩房一（二））廳的布局時時，恐怕就有有必要考慮新新人類們的需需要了?？涂蛷d能能開PARTY跳舞嗎？？客廳能不考考慮擺放電視視機嗎？客廳廳能是小酒巴巴嗎？客廳能能是茶藝館嗎嗎？

凡此此種種，或許許現(xiàn)在還沒有有足夠多的人人提出需要，，但我們不能能不思考、不不能不調(diào)查、、不能不有所所準(zhǔn)備。餐廳餐廳是居家生生活的重要組組成部分，它它的采光和觀觀景要求是比比較重要的因因素，大餐廳廳的概念被廣廣泛接受。餐餐廳與廚房應(yīng)應(yīng)當(dāng)聯(lián)系方便便，最好能隔隔而不斷；與與起居廳分開開設(shè)置最好，，當(dāng)然可以進(jìn)進(jìn)行裝修劃分分，不用硬性性隔斷，如起起居在南，餐餐廳在北，既既可起到擴大大空間的作用用又可南北通通透，通風(fēng)采采光均有利；；如能單獨設(shè)設(shè)置早餐廳，，可與觀景陽陽臺結(jié)合。餐廳宜：和起居廳廳空間宜相對對獨立，既有有關(guān)系又有分分隔；如獨立立設(shè)計，最好好做成明餐廳廳，凈寬度不不宜小于2．4米。忌：1．餐廳面積積過大或過小??；2．正對衛(wèi)生生間；3．遠(yuǎn)離廚房房。廚房廚房是重要的的輔助空間，，收納、準(zhǔn)備備料理或是烹烹飪佳肴，隨隨著消費群體體對生活質(zhì)量量要求的進(jìn)一一步提升和家家電器具的日日益普及，廚廚房面積有增增大的趨勢。。首先，廚房的的位置應(yīng)接近近入口，避免免流線穿廳和和油煙、噪音音對臥室的影影響；廚房宜有直接接通風(fēng)采光，，凈面積最小小應(yīng)達(dá)到5平平方米，操作作臺凈寬0.6米，且滿滿足至少一長長面度大于等等于2米；操操作臺布置依依次為“一””字型、“L”型、“U”型，“U”型最為好好用；廚房與與餐廳相鄰的的一面以隔斷斷墻為宜，這這樣可增大裝裝修靈活性，，如將餐廚隔隔斷設(shè)為玻璃璃推拉門，一一方面方便主主婦與家人的的溝通，另方方面可在平時時打開，使空空間看起來更更大；廚房最最好帶有一個個生活陽臺放放置雜物，在在北方尤其重重要，冬天的的陽臺差不多多是第二臺冰冰箱；若面積積夠大，可考考慮設(shè)置西廚廚。廚房大家是大大家講得最多多的，我看了了很多平面，，北京也有不不少，廚房做做了半天，按按多層來說，，南面的寬度度和北面的寬寬度不一樣，，往哪兒擠呢呢，往廚房擠擠，結(jié)果把廚廚房擠得剩多多少呢，開間間做到1米8，去掉掉墻厚以后，，實際上還乘乘一米五，最最后廚房做到到什么地步呢呢，一個人操操作的時候，，第二個人都都過不去。也也種平面相當(dāng)當(dāng)多。但現(xiàn)在在如果說，我我們講，有些些東西要放到到廚房，什么么洗碗柜，烤烤箱呀，不能能再放在客廳廳里，那種生生活水平太低低，功能分區(qū)區(qū)這一塊分不不出來，必然然要求你的廚廚房要做大，，大到什么地地方呢，從規(guī)規(guī)范來說，原原來定的規(guī)范范，操作間長長度是2米1，現(xiàn)在規(guī)范范已經(jīng)改到2米4了。我我覺得2米4遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠現(xiàn)現(xiàn)在生活質(zhì)量量的需要的最最低標(biāo)準(zhǔn)，要要大到什么程程度呢，我曾曾經(jīng)寫過這個個東西，我說說很簡單，我我們國內(nèi)用的的爐灶是按雙雙眼兒算，75公分到85公分，這這是一塊兒，，第二塊兒，，實際上也是是80公分，，這兩塊兒1米6就走掉掉了，那么操操作臺這一塊塊兒，你就給給80公分用用，不夠用，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用用，那么要求求我們增加長長度，上次我我們研究小康康住宅提到，，你的操作線線長度低于3米是不夠用用的，往往要要考慮功能上上的需要，這這是一個問題題。有的住宅宅設(shè)計完以后后，開發(fā)商給給他的任務(wù)是是設(shè)計130平方米的住住宅，結(jié)果該該大的不大，，該小的不小小，有的臥室室做到17.18平方米米，我覺得有有問題，實際際上你要做我我大，跟你的的家具的布置置發(fā)生關(guān)系。。130平方方米，你的臥臥室做到17.18平方方米很夠愴了了。另外比如如說我們做廳廳的時候，太太大，做到70平方米。。到底怎么考考慮客廳或者者起居室，起起居室實際上上是家庭聚會會的一個地方方，或者大家家看電視的一一個地方，電電視選擇的大大小，比如有有的家里25寸的，有的的家里是29寸的，25寸要求人的的坐位與電視視機的距離要要多大，所以以認(rèn)定這個的的時候，不是是簡單地說我我選3米3或或3米6，好好多問題不是是這樣的問題題，需要空間間的功能，如如果說我的客客廳3米3，，你讓我買一一個29寸的的電視，我就就看起來不太太舒服了，湊湊活25寸還還可以，我坐坐的沙發(fā)和電電視的距離也也接近兩米，，看起來很舒舒服，電視機機一增大，就就不舒服了。。廚房我我們關(guān)于廚廚房的想法可可集中歸結(jié)為為三個方面：：廚房在戶型型中的位置；；如何提高廚廚房的舒適度度；廚房設(shè)計計的創(chuàng)新性想想法。位位置：南南方氣候炎熱熱，所以南方方的房子特別別強調(diào)通風(fēng)順順暢、希望廳廳里有“串堂堂風(fēng)”；北方方冬天漫長，，所以北方的的房子特別講講究南北朝向向。這就決定定了南北方的的消費者在廚廚房的位置上上有著明顯不不同的需求：：南方的廚房房多位于客廳廳或餐廳的一一側(cè)，而北方方的廚房多位位于廳的北端端。但不管南南方北方，我我們認(rèn)為只要要是平面戶型型，在規(guī)劃設(shè)設(shè)計廚房時就就必須從如下下兩種基本原原則中選取其其中之一：1、廚房是是家居生活活中最主要要的污染源源，噪聲、、油煙油污污、殘渣剩剩飯、殘枝枝敗葉、清清洗污水等等集中于此此，因此應(yīng)應(yīng)遠(yuǎn)離臥室室、客廳，，盡量避免免拎著菜穿穿過客廳，，也就是說說廚房應(yīng)盡盡可能靠近近進(jìn)戶門；；2、廚房房與衛(wèi)生間間是住宅中中的水管集集中地，因因此從施工工成本、能能源利用、、熱水器安安裝等問題題考慮，廚廚房應(yīng)與一一個衛(wèi)生間間貼鄰而處處。其他如如廚房門直直對客廳、、衛(wèi)生間門門開向廚房房、穿過廚廚房進(jìn)入衛(wèi)衛(wèi)生間的設(shè)設(shè)計都不太太符合人居居習(xí)慣。購房者應(yīng)當(dāng)當(dāng)首先考慮慮自己的烹烹飪、餐飲飲習(xí)慣。在在空間布局局方面，開開放式廚房房有著很好好的空間效效果，可以以充分展示示個性化裝裝修的魅力力，也適應(yīng)應(yīng)現(xiàn)代化的的生活時尚尚，但對于于我國的傳傳統(tǒng)烹飪方方式其排油油煙功能就就有所欠缺缺。在面積積標(biāo)準(zhǔn)方面面，廚房是是集儲藏、、備餐、烹烹調(diào)、配餐餐、清洗等等功能于一一體的綜合合服務(wù)空間間，必備的的設(shè)備需要要足夠的面面積。根據(jù)據(jù)建設(shè)部的的住宅性能能指標(biāo)體系系，3A級住宅宅要求廚房房面積不小小于8平方方米，凈寬寬不小于2.1米，，廚具的可可操作面凈凈長不小于于3米；2A級面積積不小于6平方米，，凈寬不小小于1.8米，可操操作面不小小于2.7米，1A級則分別別是5平方方米、1.8米和2.4米。。舒適度：事事實上，自自“大廚房房”的觀念念與抽排油油煙機一起起進(jìn)入普通通中國人家家庭后，就就已經(jīng)使廚廚房從大汗汗淋漓、油油煙滾滾的的戰(zhàn)場開始始向演奏鍋鍋碗瓢盆交交響曲的樂樂臺轉(zhuǎn)變，，從而大大大提高了家家庭主婦主主男們工作作的舒適度度。以我們們的觀察，，無論南北北方，目前前多數(shù)廚房房的面積在在6—7平方方米左右，，但我們認(rèn)認(rèn)為，在““冰箱入廚廚”已是大大勢所趨、、微波爐、、洗碗機、、電烤箱等等廚房家電電的日益普普及、烹調(diào)調(diào)中煎、炸炸、煮、蒸蒸、煲分工工日益明細(xì)細(xì)的今天，，廚房的面面積還將進(jìn)進(jìn)一步擴大大。隨著人人們生活節(jié)節(jié)奏的加快快，我們還還應(yīng)該在深深入研究國國人烹飪習(xí)習(xí)慣的基礎(chǔ)礎(chǔ)上將廚房房設(shè)計得更更科學(xué)、更更合理，更更符合人們們的廚房作作業(yè)的流程程：在洗、、切、炒的的流程中，，L型廚房房比“一字字型”更能能減少步伐伐移動、節(jié)節(jié)省時間、、提高效率率，降低勞勞動強度；；整體廚房房由于能使使物品各歸歸其位，不不僅能提高高空間利用用效率、減減少死角，，而且更方方便清潔，，改善衛(wèi)生生狀況；我我們還認(rèn)為為，現(xiàn)在已已經(jīng)到了將將廚房功能能細(xì)分為清清洗加工區(qū)區(qū)和烹飪區(qū)區(qū)的時候，，如此一來來既可最大大程度地降降低油煙污污染，又可可使揀菜、、洗菜、切切菜在更為為寬松愜意意的空間進(jìn)進(jìn)行，不僅僅大大提高高了舒適度度，對鼓勵勵“另一半半”幫忙、、打下手也也大有好處處，可為平平淡的居家家生活增添添許多情趣趣。創(chuàng)創(chuàng)新：：在此我們們想提出兩兩點創(chuàng)新性性想法，一一是在200平方米米以上的戶戶型中設(shè)立立單獨的早早餐室，二二是設(shè)置開開放性廚房房即與餐廳廳之間完全全通暢連接接的廚房。。早餐室在在歐美國家家十分普遍遍，隨著生生活形態(tài)的的改變和人人們餐飲習(xí)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變變，在部分分大戶型中中不妨一試試。在我們們見過的一一些例子中中，從抽排排油煙機的的技術(shù)角度度來看，將將廚房完全全敞開一點點問題沒有有，而開放放式廚房的的好處不言言自明———不僅極大大地拓寬了了工作面積積，而且能能一邊擇菜菜洗菜切菜菜一邊聽音音樂、看電電視，任務(wù)務(wù)較重時更更可發(fā)動全全家人一起起動手幫忙忙，真正讓讓炒菜成為為一種生活活的輕松甚甚至一種享享受。廚房宜：與餐廳廳密切聯(lián)系系，直接對對外采光通通風(fēng)；凈寬寬度不應(yīng)小小于1．5米；；廚具按洗洗、切、燒燒的順序合合理布置；；宜帶一服服務(wù)陽臺；；灶臺的預(yù)預(yù)留位置便便于安裝抽抽油煙機。。忌：寬度不不夠，影響響操作。衛(wèi)生間衛(wèi)生間的設(shè)設(shè)計以經(jīng)濟濟節(jié)約為條條件，同時時應(yīng)考慮良良好的通風(fēng)風(fēng)和采光。。在選擇戶戶型時應(yīng)注注意以下幾幾點：衛(wèi)生生間不是越越大越好，，合理布局局的衛(wèi)生間間很重要，，因為一般般的住宅設(shè)設(shè)計都沒有有采用同層層后排水的的技術(shù)，想想進(jìn)行管線線改造是比比較困難的的，賓館衛(wèi)衛(wèi)生間是最最節(jié)省的布布局方式；；衛(wèi)生間開開門位置、、開門大小小和開門朝朝向均很重重要，尤其其注意衛(wèi)生生間不要對對廳開門；；在設(shè)計中中考慮干濕濕分區(qū)（即即外面為洗洗手盆，里里面為潔具具和洗浴，，可提高衛(wèi)衛(wèi)生間的使使用效率））和設(shè)置洗洗衣機位為為宜；注意意衛(wèi)生間的的管道布置置和施工質(zhì)質(zhì)量，及與與臥室之間間墻的隔音音效果。滿足三個基基本功能，，即洗面化化妝、淋浴浴和便溺，，而且最好好能有所分分離，可以以避免使用用沖突。從從衛(wèi)生間的的位置來說說，單衛(wèi)的的戶型應(yīng)該該注意和各各個臥室尤尤其是主臥臥的聯(lián)系，，雙衛(wèi)或多多衛(wèi)時，公公用衛(wèi)生間間應(yīng)設(shè)在公公共使用方方便的位置置，但入口口不宜對著著入戶門和和起居室。。從面積角角度來看，，帶浴缸的的衛(wèi)生間凈凈寬度不應(yīng)應(yīng)小于1.6米，，淋浴的凈凈寬度不宜宜小于1.2米。中國菜肴之之香、之精精美舉世聞聞名，與此此同時中國國的廁所之之臭、之簡簡陋也“享享譽全球””。這種只只重“進(jìn)口口”而對““出口”漠漠不關(guān)心的的現(xiàn)象似乎乎為中國傳傳統(tǒng)文化中中所獨有。。長長久以來來，廁所在在中國另有有一別稱——“茅房房”，由此此可見其在在戶型中的的地位低下下、不受重重視。就是是解放后，，城市里大大量修建的的火柴盒房房子里，也也還有相當(dāng)當(dāng)多沒有單單獨的廁所所。因此自自80年代代隨著經(jīng)濟濟發(fā)展對改改善居住條條件日益關(guān)關(guān)注以來，，我們經(jīng)歷歷了追求每每戶有獨立立洗手間、、有坐式抽抽水馬桶、、增加實用用面積、追追求二個甚甚至三個以以上洗手間間等幾個階階段。但受受傳統(tǒng)文化化根深蒂固固的影響，，目前的洗洗手間設(shè)計計中仍存在在諸多亟待待解決的問問題：（（1）仍有人人將洗手間間搞得暗無無天日，白白天需開燈燈，余臭長長年不絕，，且陰森潮潮濕，讓細(xì)細(xì)菌們大量量繁殖、活活得自在。。（（2）空空間面積絕絕對不足，，一些發(fā)展展同將其作作為輔助功功能，面積積壓縮得很很小，在一一些小戶型型中其面積積仍在4平平方米以下下。（（3））設(shè)備水平平極低，用用于配置洗洗衣機、熱熱水器、電電吹風(fēng)、電電話的管道道、線路和和插座不足足甚至根本本就沒有。。（（4）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化程度度低，施工工質(zhì)量差。。管線配置置雜亂無章章，影響美美觀和使用用，下水道道容易堵塞塞。（（5））缺乏從用用戶出發(fā)、、為用戶著著想的理念念而只圖設(shè)設(shè)計簡單、、施工方便便——洗手手間是管線線集中的地地方，長期期以來都以以明管配置置，為用戶戶又增加了了難以清掃掃的積污納納垢的死角角，既不衛(wèi)衛(wèi)生又有礙礙觀瞻。（6）穿過廚廚房進(jìn)入洗洗手間或洗洗手間門直直接開向廚廚房的設(shè)計計仍有所見見，而公共共洗手間的的門直接開開向客廳的的更比比皆皆是。（（7）重數(shù)量量不重質(zhì)量量。在規(guī)劃劃設(shè)計階段段討論的重重點經(jīng)常是是設(shè)計幾個個洗手間，，而基本不不討論洗手手間的具體體設(shè)計細(xì)細(xì)節(jié)。（（8）重面積積不重功能能布局。在在廣告中、、在現(xiàn)場銷銷售人員的的介紹中，，一般都會會突出強調(diào)調(diào)洗手間的的面積，幾幾乎沒有人人在意不同同特征消費費者對洗手手間功能分分布的差異異化要求。。（（9）重重裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不重基本本功能配套套。裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在時下下的洗手間間設(shè)計中已已是討論的的重點之一一，但發(fā)展展商、設(shè)計計人員、營營銷人員似似乎都有意意無意地忽忽略了洗手手間功能設(shè)設(shè)施的研究究。（（10）重主臥臥洗手間不不重公共洗洗手間?；蚧蛟S是由于于買家主要要使用的是是主臥，因因而從營銷銷的角度，，主臥洗手手間的出彩彩出新能更更有效地激激發(fā)客戶的的購買沖動動，而公共共洗手間則則多數(shù)因陋陋就簡，關(guān)關(guān)心者甚少少。事實上上從使用角角度看，利利用率更高高的還是公公共洗手間間，并沒有有理由對其其漠然視之之。（（11）重大戶戶型洗手間間設(shè)計不重重小戶型洗洗手間設(shè)計計。這實在在有南轅北北轍的嫌疑疑：購買大大戶型者多多為實力派派人士，一一般都將重重新設(shè)計裝裝修，不用用操心太多多；而小戶戶型買家多多為工薪階階層，資金金、時間相相對較緊，，因而更渴渴望發(fā)展商商仔細(xì)琢磨磨能提供能能一次到位位的設(shè)計和和裝修。（（12）我我們在大連連還看到過過座便器正正對洗手間間門的戶型型，這是永永遠(yuǎn)不能原原諒的設(shè)計計錯誤。上上一篇篇文章里我我們歷數(shù)了了現(xiàn)今洗手手間存在的的諸多不是是，出現(xiàn)這這些問題的的其根源在在于發(fā)展商商和設(shè)計人人員仍在用用舊觀念處處理新住宅宅：仍將洗洗手間看作作是不得已已而去之的的逃難地，，而沒有想想到其應(yīng)該該是業(yè)主重重要的享受受區(qū)。事事實上，，現(xiàn)代住宅宅的洗手間間是一組空空間，這組組空間圍繞繞著便溺、、洗漱、沐沐浴等基本本活動而展展開。（目目前深圳地地產(chǎn)界對洗洗衣機是否否應(yīng)進(jìn)入洗洗手間存在在爭議，擁擁護(hù)者認(rèn)為為洗衣與其其他活動一一樣屬于““水性”活活動，理應(yīng)應(yīng)集中，順順手將換洗洗衣物擲入入洗衣機也也實在方便便，另外從從接、排水水管道的設(shè)設(shè)置利用考考慮，也應(yīng)應(yīng)進(jìn)入洗手手間；反對對者認(rèn)為洗洗衣機與洗洗手間功能能難以協(xié)調(diào)調(diào)，而且拎拎著裝滿濕濕衣服的桶桶穿過客廳廳到達(dá)晾曬曬陽臺也有有諸多不便便（即使有有干衣功能能），洗衣衣機應(yīng)設(shè)于于晾衣陽臺臺附近。））拋開洗衣衣機問題，，要較好地地組織便溺溺、洗漱、、沐浴三項項功能，使使用面積不不應(yīng)少于6平方米，，否則必然然出現(xiàn)空間間局促、功功能混雜，，為業(yè)主帶帶來使用中中的互相干干擾和不便便。由于不不同購房目目的及需求求差異，目目前消費者者希望的洗洗手間面積積集中于6——7平平方米和10——12平方米米兩個區(qū)間間，發(fā)展商商因根據(jù)項項目定位作作恰當(dāng)選擇擇。洗手間是家居生生活中的集中用用水地，因而也也是最容易出現(xiàn)現(xiàn)潮濕陰涼，從從而滋生細(xì)菌病病毒的地方，因因而其采光通風(fēng)風(fēng)特別重要。盡盡管可以人工排排風(fēng)、盡管可以以用電發(fā)光，但但無論從能源利利用角度還是人人們對自然風(fēng)、、太陽光天然的的親近感，洗手手間都應(yīng)該做到到寬敞明亮，通通風(fēng)順暢，如能能引入西曬，就就更理想了。另另外無論是何種種建筑形態(tài)無論論是何種戶型布布局，上推式窗窗戶是最適合洗洗手間的。根根據(jù)新的的《住宅設(shè)計規(guī)范范》征求意見稿稿提議，80平平方米以上住宅宅均應(yīng)至少設(shè)計計兩個洗手間，，因此主臥是否否應(yīng)設(shè)計洗手間間的問題已無需需討論，需強調(diào)調(diào)的是主臥洗手手間的面積應(yīng)大大于公共洗手間間。公公共洗手間通常常不是業(yè)主裝修修的重點，因此此由發(fā)展商提供供統(tǒng)一裝修較為為合理，但應(yīng)注注意地面、浴具具、衛(wèi)具、墻壁壁、天花板及其其他用具應(yīng)協(xié)調(diào)調(diào)色彩、保持潔潔凈、清爽的感感覺。

冬天不不再去公共澡堂堂而是在家沐浴浴，泡在自家的的浴缸里必將成成為北方地區(qū)生生活的主流，因因此浴缸在洗手手間里不可或缺缺，尤其是主臥臥洗手間。在一一次對年輕人““理想生活”的的調(diào)查中，不少少人就選擇了““泡在三角形大大浴缸里，邊泡泡澡放松邊給朋朋友打電話”，，認(rèn)為這是極現(xiàn)現(xiàn)代、極浪漫的的感覺。三三角形浴缸缸比長方形浴缸缸更節(jié)省空間，，這也值得發(fā)展展商注意。長長方形洗洗手間的寬度不不能太窄，否則則將用具集中于于一邊或間隙過過小都將為使用用者帶來麻煩。。而影響用具布布局的主要因素素是開門方向，，因此推拉門是是值得考慮的設(shè)設(shè)計。為為安全起見，，管道煤氣和燃燃?xì)鉄崴鲬?yīng)盡盡可能設(shè)計在洗洗手間之外。最最近深圳即有一一樓盤將燃?xì)鉄釤崴鹘y(tǒng)一安排排在陽臺上，大大受客戶歡迎，，預(yù)計類似概念念將迅速得到普普及。………只只要真正心存存“以人為本””的想法，真正正想讓洗手間成成為業(yè)主的享受受空間，您也一一定還能發(fā)現(xiàn)許許多改善洗手間間設(shè)計的方式方方法。衛(wèi)生間盡可能開開窗（明衛(wèi)）。。在傳統(tǒng)的觀念念中，衛(wèi)生間似似乎并不重要，，但在現(xiàn)代生活活中衛(wèi)生間成為為居住質(zhì)量的重重要組成部分，，不僅衛(wèi)生潔具具的不斷升級要要求衛(wèi)生間面積積越來越大，而而且對衛(wèi)生間的的采光和通風(fēng)要要求也在提高，，明衛(wèi)采光和通通風(fēng)遠(yuǎn)強于暗衛(wèi)衛(wèi)，尤其是通風(fēng)風(fēng)，對衛(wèi)生間而而言，通風(fēng)十分分重要，非典時時期更說明這一一點。因明衛(wèi)的的舒適程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于暗衛(wèi)，一一些高檔次的樓樓盤在設(shè)計時不不惜犧牲建筑面面積，盡可能設(shè)設(shè)計成明衛(wèi)。但但實際上許多樓樓盤往往不能做做到這一點，絕絕大多數(shù)高層或或小高層的衛(wèi)生生間都是暗衛(wèi)。。衛(wèi)生間宜：1．帶浴缸的衛(wèi)衛(wèi)生間凈寬度不不得小于1．6米，如為淋浴浴則凈寬度不得得小于1．2米米；2．對著起居室室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)設(shè)前室，將洗衣衣機放在前室內(nèi)內(nèi)；3．衛(wèi)生間的大大小與整幢戶型型的面積標(biāo)準(zhǔn)相相一致。忌：1．衛(wèi)生間距主主臥室遠(yuǎn)；2．空間過于狹狹窄，影響洗浴浴功能。臥室臥室，尤其是主主臥室是當(dāng)前戶戶型設(shè)計的重點點。臥室是住宅宅中最私密的空空間，應(yīng)盡量遠(yuǎn)遠(yuǎn)離入戶玄關(guān)和和起居廳，實現(xiàn)現(xiàn)動靜分區(qū)；一一般主臥室的面面寬宜控制在3.6～4.5米，進(jìn)深不宜宜小于3.9米米，兒童臥面寬寬可做到3～3.3米；主臥臥室最好朝南，，設(shè)有獨立衛(wèi)生生間、步入式衣衣帽間、化妝間間等輔助功能，，次臥室應(yīng)臨近近公共衛(wèi)生間；；主臥、父母臥臥與兒童臥房門門盡量不對開，，避免交叉干擾擾，以設(shè)置緩沖沖的走道或玄關(guān)關(guān)為宜。（當(dāng)然然，140平方方米的戶型也可可做出書房、傭傭人間等，在這這里將之作為臥臥室考慮。）一般來說主臥室室的面寬不應(yīng)小小于3.6米，面積在14至17平方米米左右，次臥的的面寬不應(yīng)小于3米，面面積在10至13平方米左右右；其次，應(yīng)注意臥室的私私密性，和起居居室之間最好能能有空間過渡，直接接朝向起居室開開門也應(yīng)避免通通視。臥室宜：1．主臥室最好好有好的朝向，，寬度不宜小于于3米，面積大大于12平方米米；2．大面積戶型型的主臥室應(yīng)帶帶一個專用衛(wèi)生生間；3．如戶內(nèi)僅設(shè)設(shè)一個衛(wèi)生間，，那么衛(wèi)生間應(yīng)應(yīng)放在主臥室附附近；4．次臥室的面面積宜大于10平方米。忌：主臥室的寬寬度小于3米或或面積過小。主臥我們都知道，在在單位福利房一一統(tǒng)天下的年代代，即使在三居居室以上的戶型型中，各臥室盡盡管有大小之分分，但主次關(guān)系系是十分不明顯顯的。因此“主主臥”的出現(xiàn)，，堪稱是戶型設(shè)設(shè)計思想中革命命性的突破之一一。主主臥的出現(xiàn)，使使老、中、小三三代及客人在空空間上有更強的的獨立性，減少少了家居活動時時成員之間的相相互交叉干擾，，增添了生活情情趣，因而從生生理上滿足了現(xiàn)現(xiàn)代人的家居生生活。主主臥的出現(xiàn)，，還極大地滿足足了購房者的心心理需求：擁有有自己的房產(chǎn)在在很多人眼里還還是事業(yè)成功的的標(biāo)志之一，而而獨立、舒適、、寬逸、豪華、、典雅、有個性性品味的主臥正正是業(yè)主尊貴身身份的重要體現(xiàn)現(xiàn)。主臥設(shè)計的要要點如下：衛(wèi)生間：我們們在大連仍能能看到有些項項目的三房仍仍只有一個衛(wèi)衛(wèi)生間，這顯顯然是沒有較較好地理解消消費者的需求求。主臥一定定要有獨立衛(wèi)衛(wèi)生間！不僅僅如此，主臥臥衛(wèi)生間面積積也應(yīng)比公共共衛(wèi)生間大，，功能也應(yīng)更更完備——在洗臉、、浴盆、座便便器外，還應(yīng)應(yīng)根據(jù)項目總總體定位設(shè)置置按摩浴缸、、桑拿、梳妝妝間等。位位置：：獨立性、私私密性是主臥臥的主要要求求，現(xiàn)在的建建筑設(shè)計師都都知道將主臥臥設(shè)置在最隱隱密的地方了了——盡量遠(yuǎn)遠(yuǎn)離入戶門、、遠(yuǎn)離客廳，，如是立體戶戶型則設(shè)置在在上層或上半半部分。但與與此同時，我我們又能在不不少平面戶型型的項目中看看到主臥雖居居于私密位置置，可門卻直直接對著客廳廳，整個就是是自相矛盾。。更有甚者，，有一個項目目的主臥居然然直接面對餐餐廳、與廚房房相鄰，這就就讓人匪夷所所思了！除私私密性外，朝朝向、“觀景景”也是在確確定主臥位置置時必須考慮慮的重要因素素，主臥必須須朝南或面對對最佳景觀朝朝向。面面積：主主臥面積當(dāng)然然應(yīng)比其他房房間大些，但但舒適是有““度”的，因因此主臥面積積并非越大越越好。面積過過大一是造成成浪費（購買買款、管理費費），二是空空曠的空間不不利于營造親親密、浪漫、、溫馨的二人人世界。以我我們的調(diào)查，，目前深圳等等地消費者普普遍希望的主主臥面積在18平方米左左右，北方消消費者的需求求相對大些，，平均值在25——30平方米左右右。窗戶：客戶的的功能有三：：采光、通風(fēng)風(fēng)、眺望。無無論電源光是是何等的絢麗麗多彩、浪漫漫、有情調(diào)，，也無法和太太陽光所帶給給我們的溫暖暖、親切的心心理滿足感相相比擬；無論論電扇風(fēng)、空空調(diào)風(fēng)是多么么清爽宜人，，它也不能代代替輕靈、和和諧的自然風(fēng)風(fēng)；無論電視視節(jié)目有何等等精彩，它也也比不了綠樹樹、紅花、青青山、碧水或或城市繁華絢絢爛的夜景所所給人的舒緩緩、放松。因因此低臺、大大窗、凸窗（（或曰飄窗））甚至落地窗窗就成了近年年來主臥窗戶戶的主流。而而在深圳，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角窗（將垂垂直的面對景景觀的兩堵墻墻都設(shè)計為透透明玻璃窗））、弧形落地地窗也已被大大量運用。輔輔助助功能：在目目前的住宅市市場中，不少少設(shè)計師在處處理大面積戶戶型時，常簡簡單地將每一一個房間按比比例放大就算算了事，其實實這是一種非非常嚴(yán)重的浪浪費，我們認(rèn)認(rèn)為可行的方方法應(yīng)該是將將功能進(jìn)一步步細(xì)分，如在在主臥中就可可考慮設(shè)置獨獨立的衣帽間間、獨立的梳梳妝間，可以以考慮設(shè)置背背景音樂系統(tǒng)統(tǒng)等。7．陽臺和儲儲藏空間陽臺幾乎是一一套房子里唯唯一可以與外外界自然環(huán)境境交流、對話話的空間，是是最開揚、通通暢的地方，，我們認(rèn)為必必須與客廳一一脈相連。陽陽臺還是將自自然風(fēng)、自然然光引入室內(nèi)內(nèi)的最佳途徑徑，當(dāng)然應(yīng)讓讓全家人都得得到這種享受受，因而從這這個角度看，，也應(yīng)與客廳廳相連。陽臺臺必須與客廳廳相連還有一一個重要原因因：它是我們們晾曬衣服的的地方，因此此只能是與公公共空間相通通而不能穿過過臥室以形成成干擾、影響響居家私密性性。如如果在向陽陽面設(shè)置了陽陽臺，在背陰陰面能否設(shè)置置次陽臺或窗窗戶以形成““穿堂風(fēng)”增增加客廳的通通透性呢？雖雖然不是必需需，至少值得得考慮！陽臺是生活品品質(zhì)提升的一一個表現(xiàn)，如如果是120平方米的戶戶型至少要做做到雙陽臺，，如能做到觀觀景陽臺、生生活陽臺、雜雜物陽臺分離離更好。通常常觀景陽臺與與起居廳相連連，采用大面面積玻璃窗，，兩者之間以以隔斷墻為宜宜，為今后打打通為一個大大空間留有余余地；生活陽陽臺在設(shè)計中中應(yīng)考慮水管管、地漏、插插座等，可放放置洗衣機、、晾曬衣物或或擴大為臥室室觀景陽臺；；雜物陽臺與與餐廳相連，，作為儲藏空空間使用。單獨的儲藏空空間也是必要要的，可放置置很多生活雜雜物，如家電電包裝盒、箱箱包等。為保保證居家的整整潔清新，儲儲藏空間必不不可少。陽臺陽臺在在一套住宅里里，陽臺應(yīng)該該是最具浪漫漫情調(diào)的地方方，因為這里里有廣角度的的視界可看青青山綠水、生生機滿園、可可看繁華都市市、滿天星斗斗；這里有不不歇的風(fēng)兒帶帶來春夏的涼涼爽；有充足足的陽光溫暖暖冬天。這是是別的空間所所無法比擬的的開揚、舒暢暢、心緒飛揚揚。但在以前前室內(nèi)是緊巴巴巴的面積、、室外是水泥泥沙土地面的的居住條件下下，陽臺也就就被不少人家家封閉起來，，并被改造成成一間小臥室室或雜物堆放放地，失去了了其與自然交交流的天性。。近近年來，隨著著居住條件的的大大改善，，人們對住宅宅產(chǎn)品功能、、品味需求的的不斷高升，，不僅陽臺的的基本面貌、、基本功能得得到恢復(fù)，而而且得到很大大的發(fā)展，在在設(shè)計上不斷斷出新出彩。。雙雙陽臺：目前前在設(shè)計雙陽陽臺時，有兩兩種不同的思思路。一種是是強調(diào)通風(fēng)，，將兩個陽臺臺分置于廳（（客廳+餐廳）的兩兩端；另一種種注重實用，，將北向陽臺臺與廚房相連連，便于置放放待加工的蔬蔬菜及其他小小雜物。內(nèi)內(nèi)陽臺臺：即將陽臺臺整體納入室室內(nèi)，使其成成為廳的自然然延伸，因而而也可看作是是封閉式陽臺臺的一種升級級。內(nèi)陽臺的的好處是可以以免除風(fēng)沙灰灰塵的侵?jǐn)_（（只要我們的的城市仍處于于高速擴張的的階段仍是大大工地，只要要生態(tài)環(huán)境沒沒有根本性轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，風(fēng)沙灰灰塵侵?jǐn)_就會會在較長時間間內(nèi)成為影響響我們生活質(zhì)質(zhì)量重要因素素），另外如如能以大幅的的落地玻璃代代替墻體，不不僅可引入充充足陽光，而而且視線也極極為開闊，往往客廳一站，，外面的世界界近在眼前，，似乎與房間間連成了一體體，讓人有一一種空蕩而博博大的感覺。。內(nèi)陽臺特別別適合北方地地區(qū)，北京現(xiàn)現(xiàn)代城是這方方面的典型代代表。觀景陽臺：海海景、山景、、湖景、江景景河景、城市市夜景及天際際線背景、街街景、公共公公園、小區(qū)中中心庭園……優(yōu)美的景景觀環(huán)境能極極大的激發(fā)買買家的購買熱熱情，增加樓樓盤的附加價價值，面對某某一特殊景觀觀的“觀景陽陽臺”也就應(yīng)應(yīng)運而生。觀觀景陽臺不僅僅強調(diào)人看景景，而且應(yīng)做做到陽臺與景景觀的交流、、對話，陽臺臺融入景觀，，因而不僅需需要上佳的角角度，而且需需要較大的面面積。景景觀陽臺臺：陽臺是影影響住宅建筑筑外立面觀感感極為重要的的因素，因而而如何讓陽臺臺自身也成為為一種景觀，，是建筑設(shè)計計必要的追求求。在近十余余年來全國各各地開發(fā)的商商品房中，基基本都摒棄了了“兵營住宅宅”時代用紅紅磚砌就或水水泥鑄成的粗粗糙、笨重、、簡陋的陽臺臺。代表著古古今中外各種種不同建筑風(fēng)風(fēng)格的建筑符符號都被或貼貼切或生硬地地運用到陽臺臺上來了，陽陽臺造型也一一改過去千篇篇一律的長方方形而出現(xiàn)了了大量的半圓圓形、弧形、、扇面形、L形，材質(zhì)也也由鏤花鐵藝藝、不銹鋼、、石柱、鋼化化玻璃等，色色彩更是五彩彩繽紛，確實實使陽臺“成成為了都市里里一道亮麗的的風(fēng)景”。特特殊殊功能陽臺：：近來在深圳圳、廣州、上上海的一些住住宅中，設(shè)計計師從安全角角度、建筑外外立面的干凈凈整潔、室內(nèi)內(nèi)空間的利用用率及視覺清清爽等角度出出發(fā)，還在背背陽面特別設(shè)設(shè)置一個3、、4平方米的的小陽臺，主主要用于安置置空調(diào)主機、、燃?xì)鉄崴髌鞯?，深受住住戶歡迎。宜：為了保證證起居廳有良良好的視野和和采光，陽臺臺欄桿高1．1米，但但其實體的欄欄板應(yīng)降至850至900毫米（上上加橫欄桿）），或?qū)⒎怅栮柵_的圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)做成全透透明或部分透透明。起居廳廳也可做成落落地窗，外加加透空欄桿。。忌：實體欄板太高高，影響采光及觀觀景。貯藏包括雜物間、進(jìn)入入式衣柜等多種形式，可以很有有效地節(jié)省戶內(nèi)的的家具空間。6、布局6.1分區(qū)6.2組合6.1分區(qū)住宅的使用功能雖雖然簡單，但卻是是不能隨意混淆的的，簡而言之一般般有如下幾個分區(qū)區(qū)：動靜分開公私分開主次分開干濕分開A、動靜分開客廳、餐廳、廚房房、音樂房、麻將將室需要人來人往往，活動頻繁，如如此一個家才有生生氣、有活力，而而主要為休息睡覺覺之用的臥室顯然然需要最大程度的的靜謐，因此應(yīng)將將它們嚴(yán)格分開，，確保休息的人能能安心休息，要走走動娛樂的人可以以放心活動。B、公私分開家庭生活的私秘性性必須得到充分的的尊重與保護(hù)，不不能讓訪客在進(jìn)門門后將業(yè)主家庭生生活的方方面面一一覽無余。這就要要求不僅需要將臥臥室（主臥、父母母房、兒童房）與與客廳、餐廳、音音樂房、麻將室（（娛樂室）進(jìn)行區(qū)區(qū)位分離，而且應(yīng)應(yīng)注意各房間門的的方向。C、主次分開買房通常是人們事事業(yè)奮斗有成，生生活質(zhì)量邁上臺階階的體現(xiàn)。為了彰彰顯業(yè)主的成功，，也為了家庭成員員之間的起居互不不干擾，主人房不不僅應(yīng)朝向好（向向南或向景觀）、、寬敞、大氣，而而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)衛(wèi)生間，應(yīng)與父母母房略有距離分隔隔。如設(shè)有工人（（保姆）房，則又又應(yīng)與主要家庭成成員的房間有所分分離。D、干濕分開也即廚房、衛(wèi)生間間等帶水、帶臟的的房間應(yīng)與精心裝裝修怕水怕臟的臥臥室等分開。6.2組合LD——客廳與餐廳合一DK——餐廚合一LDK——客廳、餐廳、廚房房合一A、LD——客廳廳與餐廳合一這些分區(qū)各有明確確的專門使用功能能，有動、靜的區(qū)區(qū)別，有小環(huán)境的的要求。如果做到到動靜、潔污分離離，室內(nèi)“交通””便利，就能營造造比較舒適的室內(nèi)內(nèi)環(huán)境。因而在戶戶型間隔的操作上上應(yīng)注意：

開開門是廳或玄關(guān)關(guān)，廳內(nèi)不要有太太多的洞口和門，，以方面家具的擺擺設(shè)和隱私的保護(hù)護(hù)；

餐廳與與廚房相鄰，以便便用餐和撤除餐具具，廚房最好靠近近門口，以利購買買菜蔬與處理垃圾圾，避免污染；

臥室置于一一側(cè)，衛(wèi)生間、浴浴室等置于一側(cè)，，中間形成一道走走廊。衛(wèi)生間與臥臥室要相近，夜間間使用時，不然老老人兒童使用均不不便。

集中歸納納起來，動靜分區(qū)區(qū)、干濕分區(qū)、公公私（公用區(qū)和私私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是是使用功能合理的的基本原則。走走廊：套內(nèi)設(shè)計不不當(dāng)?shù)倪^道，可能能會達(dá)5至10平方米。。按現(xiàn)在設(shè)計的過過道寬度，除了走走路，基本上沒有有什么用途。宜：動靜、潔污分分離，室內(nèi)“交通通”便利。1．起居室、餐廳廳、廚房是住宅中中的動區(qū)，應(yīng)靠近近入戶門設(shè)置；臥臥室是靜區(qū)，位置置應(yīng)比較深入，以以保證居住的私密密性；衛(wèi)生間設(shè)在在動區(qū)與靜區(qū)之間間，以方便使用；；2．衛(wèi)生間屬污區(qū)區(qū)，廚房、餐廳屬屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)當(dāng)分離；3．室內(nèi)交通線便便捷；4．面積標(biāo)準(zhǔn)較高高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏藏空間。忌：1．功能分區(qū)不合合理；2．室內(nèi)交通線太太多；3．對著起居室的的衛(wèi)生間無前室；；4．臥室門朝客廳廳敞開；5．四居室的戶型型主臥室不帶專用用衛(wèi)生間以及無儲儲藏空間；6．各功能空間面面積比例不當(dāng)；7．躍層戶型室內(nèi)內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)當(dāng)；8．入戶無過渡空空間。3.1通、透一套好的戶戶型，必須須做好“通通”、“透透”工作。。如如果客餐餐廳相連，，最好能有有開放式陽陽臺與大玻玻璃窗遙相相呼應(yīng)，既既能保證客客廳的采光光充分，春春、夏天的的“穿堂風(fēng)風(fēng)”更是一一種極為舒舒服的享受受。廚廚房當(dāng)當(dāng)然也應(yīng)有有良好的采采光、通風(fēng)風(fēng)條件，悶悶在一角的的廚房將時時不時降低低下廚人的的工作熱情情，影響一一家人的食食欲。衛(wèi)衛(wèi)生生間不應(yīng)臟臟兮兮、臭臭哄哄，它它不應(yīng)成為為天然的藏藏污納垢、、繁殖細(xì)菌菌的場所，，它也應(yīng)該該有良好的的通風(fēng)透光光條件，應(yīng)應(yīng)該窗明幾幾靜，無異異味，不長長霉。臥臥室，自自然更不能能成為黑屋屋暗房了。。一一套好的的戶型，應(yīng)應(yīng)安排盡可可能多的房房間朝向南南面，以確確保燦爛的的陽光能照照耀房間，，如有不便便之處，則則首先滿足足的應(yīng)是客客廳與主臥臥。當(dāng)當(dāng)小區(qū)區(qū)周邊有著著極為突出出的景觀時時，戶型設(shè)設(shè)計可能會會打破傳統(tǒng)統(tǒng)朝向布局局而以景觀觀為中心，，這時首要要的也是安安排客廳與與主臥朝向向景觀。好好的戶型中中廚房應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)離臥室，，以杜絕油油煙污染。。而衛(wèi)生間間則應(yīng)靠近近臥室以方方便家人。。好好的戶型型中供水、、排污、電電、煤氣、、供熱、光光纖等管網(wǎng)網(wǎng)布線應(yīng)盡盡量集中，，既方便業(yè)業(yè)主裝修，，又方便維維修檢查，，還節(jié)省材材料。3.2客客廳與餐廳廳的連接客廳與餐廳廳的連接也也是個問題題。我們在在南方看到到多數(shù)都是是直接聯(lián)通通，而在大大連市場，，好象多數(shù)數(shù)都是有隔隔斷甚至錯錯開。連通通會使整個個廳顯得開開闊、通透透一些；錯錯開或隔斷斷則功能分分區(qū)更清楚楚細(xì)致一些些、小餐廳廳的氣氛要要雅致一些些，但通風(fēng)風(fēng)性差一些些，面積利利用率也將將打點折扣扣。3.3采采光有足夠的朝朝陽面和采采光面。合合理的戶型型應(yīng)有2－3個開開間的朝陽陽房（廳）），3房的的南面寬度度應(yīng)在10－12米米，進(jìn)深在在10－12米（多多層）和12－14.5米（（高層），，日照、采采光、通風(fēng)風(fēng)都能滿足足基本要求求，而差的的戶型進(jìn)深深在15米米左右，有有的甚至達(dá)達(dá)16.5米（不包包括邊套）），開間在在8米左右右，北向的的客廳進(jìn)深深在6－9米，采光光嚴(yán)重不足足，黑洞洞洞的家只能能靠電燈采采光；而且且通風(fēng)也不不暢，常常常靠人工通通風(fēng)，否則則，室內(nèi)空空氣潔凈度度差，尤其其是裝修不不久的房屋屋，空氣的的污染程度度遠(yuǎn)高于大大開間、小小進(jìn)深的房房屋。因此此，可以說說大開間、、小進(jìn)深的的房屋因其其居住質(zhì)量量高，物業(yè)業(yè)的價值也也高于小開開間、大進(jìn)進(jìn)深的房屋屋。通風(fēng)采光、、也就是講講究“風(fēng)””、“水””。風(fēng)有流流動性，空空氣就新鮮鮮；從采光光方面來看看，一般要要求窗要大大，現(xiàn)在的的落地窗、、挑窗等等等，就是要要把陽光引引進(jìn)來，把把風(fēng)景引進(jìn)進(jìn)來。有了了房子，還還要講究住住得舒服。。房地產(chǎn)與與其他商品品一樣，不不僅僅是一一件藝術(shù)品品，更要滿滿足人們個個性、生活活需求。3.4功功能布局緊緊湊功能布局緊緊湊，走道道面積或功功能不確定定的面積應(yīng)應(yīng)盡可能少少。優(yōu)秀的的戶型平面面經(jīng)過設(shè)計計師的精心心劃分，每每一塊面積積都有明確確的功能，，可謂合理理緊湊，幾幾乎沒有浪浪費的空間間，特別是是對一些大大戶型，雖雖然面積很很大（多在在150平方方米以上）），但功能能布局很不不合理，很很多空間沒沒有明確的的功能定位位，造成很很多浪費的的空間，這這一點在估估價時也應(yīng)應(yīng)予以關(guān)注注。

綜上上所述，在在房地產(chǎn)估估價中，當(dāng)當(dāng)在對物業(yè)業(yè)做現(xiàn)場查查勘時，接接合物業(yè)自自身特點，，通過制定定相應(yīng)評價價指標(biāo)體系系，對其戶戶型進(jìn)行評評價打分。。特別在對對大進(jìn)深的的房型在估估價時在個個別因素中中充分考慮慮其居住的的質(zhì)量，在在估價中與與小進(jìn)深的的好房型做做出區(qū)別。。四、動線五、空間1.立立體戶型分分析5.1立立體戶型分分析目前市場上上的立體戶戶型主要有有兩種：躍躍層式（深深圳叫復(fù)式式）和錯層層式。所所謂謂復(fù)式，就就是在一套套房子內(nèi)擁擁有兩個樓樓層面，而而且這兩個個樓層面的的豎直投影影面一般是是重合的，，兩個樓層層之間有戶戶內(nèi)樓梯作作垂直交通通聯(lián)系。最最淺顯地說說就是相當(dāng)當(dāng)于將一幢幢住宅內(nèi)的的“502”號號房和“602”號號房通過一一座戶內(nèi)樓樓梯連結(jié)為為一套（當(dāng)當(dāng)然也可以以是更多層層）。很很顯顯然，復(fù)式式住宅給予予住戶的空空間層次感感十分強，，功能分區(qū)區(qū)也能做得得十分到位位，其隱秘秘效果遠(yuǎn)非非平面戶型型和錯層式式所能比擬擬。一一般說說來，復(fù)式式住宅的入入戶門均設(shè)設(shè)在低層，，這一點非非常重要，，因為從人人們的居住住心理來看看，進(jìn)門應(yīng)應(yīng)該是第一一層，若再再往下走則則有進(jìn)地下下室的感覺覺。所以復(fù)復(fù)式的中、、下層應(yīng)集集中設(shè)置會會客廳、商商務(wù)間、餐餐廳、廚房房、公共衛(wèi)衛(wèi)生間、貯貯藏室、客客房或為行行動不太方方便的家庭庭成員設(shè)置置的臥室；；而上層則則宜設(shè)置對對隱秘性要要求較高的的主人臥室室、次臥室室、家庭起起0居室等等，復(fù)式上上層并非是是一般客人人可以進(jìn)入入的。復(fù)復(fù)式式房的室內(nèi)內(nèi)樓梯是不不容忽視的的重要內(nèi)容容。戶內(nèi)樓樓梯梯段寬寬度不宜小小于80厘厘米，否則則不僅行走走不方便，，家具也難難以搬上去去。樓梯的的位置安排排也頗有講講究，一般般設(shè)于廳堂堂的角落，，以避免占占用過多的的空間。在在下層，樓樓梯應(yīng)與過過道空間重重合而不能能占有房間間面積，在在上層出口口處以設(shè)置置衛(wèi)生間入入口為宜，，可不另設(shè)設(shè)平臺面積積。根據(jù)變化的的方式不同同，躍層是一套住住宅占有兩兩個樓層，，由內(nèi)部樓樓梯聯(lián)系上下樓層；；錯層強調(diào)調(diào)一套住宅宅地面不處處于同一標(biāo)高，但房房間的層高高是相同的的；而復(fù)式式住宅指地面不僅僅僅不處于同同一平面，，而且房間間的層高也有差異。。具體說來，，高度的變變化實際上上是平面功功能分區(qū)的的延伸，尤尤其是公共共與私密、、動與靜的的分區(qū)。躍躍層戶型大大多位于多多層住宅的的頂層，結(jié)結(jié)合頂層的的北退臺設(shè)設(shè)計，因此此大平臺是是很多躍層層戶型的特特色之一；；室內(nèi)布局局一般在一一層布置起起居室、餐餐廳、廚房房、衛(wèi)生間間、客房等等，屬于家家庭起居、、聚會、會會客、娛樂樂的場所，，二層設(shè)置置私密性較較強的家庭庭室、臥室室、書房等等。錯層一一般是公共共開放空間間位于一個個標(biāo)高的平平面上，如如客廳、餐餐廳、廚房房等；私密密性較強的的房間處于于同一個平平面，如臥臥室、書房房等，兩個個部分之間間通過臺階階聯(lián)系。復(fù)復(fù)式住宅不不具備完整整的兩層空空間，而是是利用不同同層高的兩兩部分結(jié)合合成一套住住宅，不僅通過過地面的高高差進(jìn)行了了功能分區(qū)區(qū)，還分別別賦予不同同空間不同同的比例尺尺寸，比如如加大起居居室的層高高形成“廳廳”的效果果。由此可見，，躍層、錯錯層與復(fù)式式的戶型比比起普通的的平面戶型型來空間形形式更為豐豐富，變化化多樣，能能融入更多多的創(chuàng)意體體現(xiàn)個性，，可能這也也是近年來來受到歡迎迎的原因之之一。不過過，這些戶戶型的交通通面積都要要比普通戶戶型大，臺臺階與樓梯梯的設(shè)計為為了緊湊而而有些局促促，對于普普通工薪階階層以及有有老人的家家庭必須考考慮其經(jīng)濟濟性與功能能的無障礙礙。顯而易見，，復(fù)式住宅宅面積一般般都很大，，動輒200㎡以以上，而且且其單價通通常也比同同一幢樓或或同一小區(qū)區(qū)的平面住住宅要高，，因而其總總價非同小小可，不是是一般人所所能承受。。但它所提提供的居住住質(zhì)量，它它所帶來的的如影視劇劇里西方““資產(chǎn)階級級”生活方方式的尊貴貴感受、它它帶給業(yè)主主與眾不同同的心理優(yōu)優(yōu)越感，又又多么讓人人心動！而而“錯層式式”則是平平面戶型與與復(fù)式戶型型之間的折折衷主義者者。它并沒沒有兩個完完全不同的的平面，而而是通過將將同一層面面中的部分分抬高一米米半米，從從而有效地地實現(xiàn)日常常生活中所所涉及的起起居、飲食食、休閑、、娛樂、社社交、學(xué)習(xí)習(xí)，都可在在不同的功功能層面上上進(jìn)行，較較好地滿足足了人們對對現(xiàn)代家居居的需求。。錯錯層式戶戶型的帶給給人們錯落落有致的新新鮮感、各各層之間高高差的不大大和室內(nèi)樓樓梯高度的的縮短、平平緩，既增增加了樂趣趣，又不太太影響交流流溝通，其其面積也與與平面戶型型相差不大大，因而近近年來在各各地尤其是是上海大行行其道大受受歡迎。今今年以來一一些地方又又先后推出出了不少三三錯層戶型型：進(jìn)門的的第一層面面為公共活活動區(qū)，南南面是大開開間客廳，，北面是餐餐廳、廚房房和公共衛(wèi)衛(wèi)生間，向向里上數(shù)級級樓梯形成成第二區(qū)域域，可作為為老人房兒兒童房或客客房，繼續(xù)續(xù)向里上幾幾級樓梯是是第三區(qū)即即主人活動動區(qū)，同樣樣是