房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)管理工作要點第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目施工組織設(shè)計（專項方案）的審查第三部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的圖紙會審第四部分房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中主要技術(shù)控制點

房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的一個必不可少的組成部分，它始終貫穿于項目開發(fā)的全過程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)銷售由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量投訴日趨增多，業(yè)主對房地產(chǎn)的品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的要求達到了一個新的高度，而工程技術(shù)則是保證品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的重要基礎(chǔ)。根據(jù)2002年建設(shè)部發(fā)文實行《新建住宅保證書》，《新建住宅使用說明書》制度，這更從法律角度上對項目技術(shù)管理工作提出更高的要求。大量實踐證明，一個房地產(chǎn)項目的技術(shù)含量比較高，所生產(chǎn)的“產(chǎn)品”就越好，市場效果也就越好。

因而所帶來的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益就會有很大提高。否則將造成“產(chǎn)品”低下、積壓、生產(chǎn)周期長、投資費用增加等致開發(fā)商無法收回的投資?？梢娂夹g(shù)管理工作在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

所以今天我將根據(jù)公司作為國有大企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況，結(jié)合我們公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)管理工作的特點，我們?nèi)w技術(shù)管理人員在我們的項目技術(shù)管理中應(yīng)做什么？能做什么？控制什么？來和各位領(lǐng)導(dǎo)及各位同仁進行探討。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理工作要點一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理工作的特點：（三性）二、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)管理的主要工作三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)工作的前提條件一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理工作的特點（三性）（一）綜合性（二）復(fù)雜性（三）超前性二、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)管理的主要工作

（一）參與編制開發(fā)項目的可行性研究。針對所有開發(fā)項目，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范、標準要求，從技術(shù)應(yīng)用角度分析其可行性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)。（二）根據(jù)公司的總體開發(fā)要求，參與開發(fā)項目設(shè)計任務(wù)書的編制工作，特別是設(shè)計任務(wù)書中的技術(shù)標準要求，必須提細、提準，具有科學性和可操作性，包括開發(fā)項目的功能要求、技術(shù)經(jīng)濟指標、面積標準、裝飾標準、主要新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用等。同時還要參與規(guī)劃設(shè)計方案、詳細規(guī)劃、戶型設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等的審查工作。使得設(shè)計文件在符合國家政策、標準、規(guī)范要求的同時，充分體現(xiàn)公司的總體設(shè)計意圖和理念。（三）參與編制公司開發(fā)項目總體開發(fā)建設(shè)組織方案。從技術(shù)層面提出具體要求，不論是進度計劃、質(zhì)量標準、經(jīng)濟指標等要在滿足技術(shù)標準的前提下進行。

（四）組織施工單位、監(jiān)理單位做好設(shè)計交底、圖紙會審、技術(shù)交底等工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、主要材料供應(yīng)商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時解決現(xiàn)場出現(xiàn)的一切技術(shù)問題。（五）組織審查施工單位編制的施工組織設(shè)計和專項方案。施工組織設(shè)計是指導(dǎo)工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導(dǎo)性文件，它涉及到進度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟是否合理等因素。所以各級技術(shù)人員必須對施工組織設(shè)計和專項方案進行嚴格審理（后面還要講施工組織設(shè)計和專項方案的審查方法等內(nèi)容）。（六）各級技術(shù)人員要組織編制各種材料、設(shè)備的技術(shù)標準，主要編制材料、設(shè)備應(yīng)執(zhí)行的國家、省、市標準、材料設(shè)備的性能型號等，同時要重點考慮公司對一些影響質(zhì)量和造價的材料、設(shè)備有無特殊要求等。（七）各級技術(shù)人員要負責收集、整理、識別工程所需的國家、省、市的方針、政策、規(guī)范、標準等技術(shù)文件，保證工程所使用的各種標準、規(guī)范都具有效性避免標準使用上的錯誤。（八）各級技術(shù)人員要保證監(jiān)視測量設(shè)備的完好性，保證每臺設(shè)備都在檢定周期內(nèi)，確保各種數(shù)據(jù)的科學、有效。（九）各級技術(shù)人員要完成好施工過程中各種技術(shù)問題的發(fā)現(xiàn)、處理工作。這項工作貫穿著工程施工的全過程。由于工程在現(xiàn)場的復(fù)雜程度，施工隊伍素質(zhì)的參差不齊，材料設(shè)備供應(yīng)的種種客觀因素，設(shè)計單位施工圖紙深度滿足不了工程所需等等原因都會造成現(xiàn)場技術(shù)問題，這是我們技術(shù)工作者的日常工作，必須做到位、及時，否則影響工程的總體安排。（十）組織各相相關(guān)單位（施工工單位、監(jiān)理單單位）完成竣工工資料的收集、、整理、存檔等等工作。（十一）各級技技術(shù)管理人員要要制定企業(yè)內(nèi)部部的技術(shù)措施，，編制和實施企企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)規(guī)劃。收集科技技情況，及時了了解國內(nèi)外房地地產(chǎn)科技發(fā)展信信息，適時推廣廣新材料、新技技術(shù)，提高開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的科技含含量。三、做好房地地產(chǎn)開發(fā)項目目技術(shù)工作的的前提條件（一）公司技技術(shù)管理人員員要具備較強強的事業(yè)心和和責任心。（二）具有較較強的全面技技術(shù)管理能力力

（三）具具備較強的專專業(yè)技術(shù)知識識第二部分：如如何做好好房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目施工組組織設(shè)計（專專項方案）的的審查工作一、審查人員員應(yīng)具備的能能力（一）較強的的事業(yè)心和責責任心（二）熟練掌掌握國家、省省、市（油田田公司）的標標準、規(guī)范及及相關(guān)規(guī)定要要求。（三）能夠充充分閱讀設(shè)計計圖紙要求的的各項內(nèi)容（四）熟練掌掌握專業(yè)技術(shù)術(shù)知識（五）熟練掌掌握施工組織織設(shè)計（專項項方案）應(yīng)重重點審核的內(nèi)內(nèi)容。二、施工組織織設(shè)計的基本本情況（一）什么是是施工組織設(shè)設(shè)計（專項方方案）施工組織設(shè)計計：是以施工工項目為對象象進行編制，，用以指導(dǎo)其其建設(shè)全過程程各項施工活活動的技術(shù)、、經(jīng)濟、組織織、協(xié)調(diào)和控控制的綜合性性文件。施工工組織設(shè)計根根據(jù)不同編制制階段可分為為投標施工組組織設(shè)計和實實施施工組織織設(shè)計；對于于大型建筑項項目或建筑群群，分為施工工組織總體設(shè)設(shè)計和單位工工程施工組織織設(shè)計。施工方案：是是以單向施工工項目或其中中的某一部分分項工程為編編制對象進行行編制，用以以指導(dǎo)其施工工過程并重點點考慮施工方方法、機械設(shè)設(shè)備利用、勞勞動力和材料料組織安排的的具體文件。。（二）施工組組織設(shè)計的基基本規(guī)定1、施工組織設(shè)設(shè)計必須在工工程開工前由由施工單位編編制完畢，并并交監(jiān)理、建建設(shè)單位審核核，嚴禁邊施施工邊編制審審核，更不允允許施工完畢畢后補施工組組織設(shè)計或?qū)ｍ椃桨浮?、施工組織設(shè)設(shè)計編制前，，應(yīng)熟悉、掌掌握招標文件件和施工圖紙紙、并到施工工現(xiàn)場進行實實地調(diào)研。3、編制分部分分項工程施工工方法時應(yīng)有有所側(cè)重，對對于工藝復(fù)雜雜的部分應(yīng)重重點編制。4、施工組織設(shè)設(shè)計的編制依依據(jù)和借用的的素材應(yīng)現(xiàn)行行有效，不得得引用國家廢廢止的文件和和標準。嚴禁禁在施工組織織設(shè)計使用國國家、省、市市、明令淘汰汰和禁止使用用的建筑材料料和施工工藝藝。（三）施工組組織設(shè)計的編編制依據(jù)1、項目招標文文件和工程承承包合同2、工程全部施施工圖紙及標標準圖集3、工程地質(zhì)勘勘查報告、地地形圖及工程程測量控制網(wǎng)網(wǎng)4、氣象、水文文資料5、工程建設(shè)法法律、法規(guī)和和有關(guān)規(guī)定6、企業(yè)類似施施工項目經(jīng)驗驗資料7、現(xiàn)行的國家家標準、行業(yè)業(yè)標準、地方方標準及企業(yè)業(yè)施工工藝標標準三、施工組織織設(shè)計的主主要內(nèi)容施工組織設(shè)計計主要包括以以下

三部分分內(nèi)容：（一）常規(guī)內(nèi)內(nèi)容（二）分專業(yè)業(yè)內(nèi)容（三）附加加內(nèi)容（一）常規(guī)內(nèi)內(nèi)容1、編制依據(jù)及及說明2、工程概況3、施工準備工工作4、施工管理組組織機構(gòu)5、施工部署6、施工現(xiàn)場平平面布置及管管理7、施工進度計計劃8、資源需求計計劃9、工程質(zhì)量、、安全、文明明施工、環(huán)境境保護措施10、特殊季節(jié)施施工措施（二）分專業(yè)業(yè)內(nèi)容1、分部分項工工程的施工方方法2、工程重點、、難點的施工工方法及措施施（三）附加加內(nèi)容1、四新的應(yīng)用用2、成本控制措措施3、施工風險防防范4、工程創(chuàng)優(yōu)計計劃和保證措措施（四）專項施施工方案內(nèi)容容1、樁基礎(chǔ)工程程2、有防水要求求的樓地面工工程3、屋面防水工工程4、地下防水工工程5、現(xiàn)場預(yù)應(yīng)力力砼工程6、鋼筋工程7、鋼結(jié)構(gòu)工程程8、配筋砌體工工程9、電梯工程10、基坑支護與與降水及土方方開挖工程11、模板工程12、起重吊裝工工程13、腳手架工程程14、拆除、爆破破工程15、其他結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜、技術(shù)含含量高、施工工難度大及易易出現(xiàn)質(zhì)量、、安全問題的的工程16、上級主管部部門規(guī)定的其其他危險性較較大的工程（五）建設(shè)單單位審查施工工組織設(shè)計<專項方案>的重點審查內(nèi)內(nèi)容1、編制依據(jù)據(jù)2、施工組織織管理架構(gòu)構(gòu)和職責分分工3、施工布置置4、施工進度度計劃5、施工準備備6、施工方案案7、質(zhì)量保證證措施8、安全文明明施工保證證措施9、施工進度度保證措施施10、經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標分析析第三部分：：

房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目的

圖紙紙會審一、圖紙會會審的基本本內(nèi)容（一）圖紙紙會審的定定義（二）圖紙紙會審的目目的（三）圖紙紙會審的主主要內(nèi)容二、建設(shè)單單位圖紙會會審應(yīng)解決決的重重點內(nèi)內(nèi)容（一）審查施施工圖紙是是否達到國國家標準規(guī)規(guī)范要求應(yīng)應(yīng)達到的設(shè)設(shè)計深度。。（二）審查查施工圖紙紙是否嚴格格按照設(shè)計計任務(wù)書和和建設(shè)標準準進行設(shè)計計，設(shè)計圖圖紙能否完完全表達開開發(fā)企業(yè)的的設(shè)計意圖圖。（三）審查查施工圖紙紙是否有違違背國家、、省市強制制不允許應(yīng)應(yīng)用的項目目和材料。。（四）審查查施工圖紙紙是否影響響工程質(zhì)量量、安全的的內(nèi)容。（五）結(jié)合合施工隊伍伍素質(zhì)、施施工工藝是是否能夠完完全達到設(shè)設(shè)計圖紙要要求。三、圖紙會會審的技巧巧（一）從遵遵守規(guī)范的的角度進行行圖紙會審審（二）從保保證質(zhì)量的的角度進行行圖紙會審審（三）從便便于組織施施工的角度度進行圖紙紙會審（四）從節(jié)節(jié)約成本的的角度進行行圖紙會審審（五）從加加快施工進進度的角度度進行圖紙紙會審（六）從利利于竣工驗驗收的角度度進行圖紙紙會審（七）從銷銷售角度進進行圖紙會會審（八）從滿滿足交房的的角度進行行圖紙會審審（九）從物物業(yè)管理的的角度進行行施工圖紙紙會審（十）從居居住者的角角度進行圖圖紙會審（十一）從從滿足