湛江市某住宅小區(qū)可行性報(bào)告

第一章前言一、項(xiàng)目概述1．項(xiàng)目名稱：：2．項(xiàng)目承辦單單位：3．項(xiàng)目主管單單位：4．項(xiàng)目建設(shè)地地點(diǎn)：5．建設(shè)性質(zhì)：：新建。6．項(xiàng)目建設(shè)期期：二年。7．主要建設(shè)內(nèi)內(nèi)容：8．項(xiàng)目投資：：*******安置房建設(shè)設(shè)項(xiàng)目總投資資519888.32萬(wàn)元。二、項(xiàng)目建設(shè)單單位概況****市*****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司是****市人民政府府的直屬國(guó)有有獨(dú)資企業(yè)。受****市人民政府授權(quán)，****市****投資（集團(tuán)）有限公司和****市土地儲(chǔ)備中心實(shí)行“兩塊牌子、一套人馬”的運(yùn)作模式，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市土地的收回、收購(gòu)、統(tǒng)征、凈化和開發(fā)。****市****投資（集團(tuán)）有限公司統(tǒng)一實(shí)施城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)其他城市國(guó)有資產(chǎn)。公司的宗旨與目的在于深化城市土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)及相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理體制改革，積極實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，建立多元化的城市建設(shè)融資渠道和投資格局，確保國(guó)有資產(chǎn)保值、增值，促進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)與發(fā)展，不斷提升城市的功能和形象，為把江州建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、交通便利、社會(huì)充滿活力、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城市這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)作出貢獻(xiàn)。三、可研項(xiàng)目編編制單位概況況江西省***設(shè)設(shè)計(jì)研究院成成立于1985年5月，經(jīng)營(yíng)范范圍主要有城城市規(guī)劃編制制、建筑工程程設(shè)計(jì)、建筑筑工程技術(shù)咨咨詢、室內(nèi)裝裝飾設(shè)計(jì)、工工業(yè)與民用建建筑工程監(jiān)理理等。1990年我院建筑筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)通通過(guò)國(guó)家全面面質(zhì)量管理達(dá)達(dá)標(biāo)驗(yàn)收，并并具備城市規(guī)規(guī)劃編制資格格。目前，建建筑工程設(shè)計(jì)計(jì)為甲級(jí)資質(zhì)質(zhì)，城市規(guī)劃劃編制持有建建設(shè)部頒發(fā)的的甲級(jí)、工程程設(shè)計(jì)甲級(jí)具具備資質(zhì)。我我院現(xiàn)有城市市規(guī)劃、建筑筑、結(jié)構(gòu)、園園林、道路、環(huán)環(huán)保、裝飾、給給排水、供暖暖與通風(fēng)、電電氣電訊、計(jì)計(jì)算機(jī)、工程程經(jīng)濟(jì)、工程程監(jiān)理、財(cái)會(huì)會(huì)等各類專業(yè)業(yè)技術(shù)人員87名，享受省省政府頒發(fā)政政府特殊津貼貼的高級(jí)技術(shù)術(shù)專家3名。具有國(guó)國(guó)家一二級(jí)注注冊(cè)建筑師、國(guó)國(guó)家一二級(jí)注注冊(cè)結(jié)構(gòu)師、注注冊(cè)規(guī)劃師、注注冊(cè)公用設(shè)備備工程師、注注冊(cè)監(jiān)理工程程師、高級(jí)規(guī)規(guī)劃師、高級(jí)級(jí)建筑師、高高級(jí)工程師等等組成的專家家方案設(shè)計(jì)和和施工圖設(shè)計(jì)計(jì)審查小組。在在工程設(shè)計(jì)上上專業(yè)齊全，技技術(shù)力量雄厚厚，擁有各類類計(jì)算機(jī)組成成的智能設(shè)計(jì)計(jì)圖庫(kù)及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，并配備了了各種技術(shù)輔輔助設(shè)備。我院自成立以來(lái)來(lái)堅(jiān)持“開創(chuàng)、求實(shí)實(shí)、團(tuán)結(jié)、奉奉獻(xiàn)”宗旨。一貫貫秉承用戶至至上原則。貫貫徹“以質(zhì)量求生生存，以服務(wù)務(wù)求信譽(yù)，以以技術(shù)創(chuàng)新求求進(jìn)步，以科科學(xué)管理求發(fā)發(fā)展方針”，把握市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脈搏，深深化內(nèi)部機(jī)制制改革，完善善質(zhì)量保障機(jī)機(jī)制。不斷提提高技術(shù)水準(zhǔn)準(zhǔn)，精心設(shè)計(jì)計(jì)以提高效益益水平。先后后承擔(dān)完成了了省內(nèi)外大量量城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)與民用建筑設(shè)計(jì)，十多項(xiàng)規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)獲得省內(nèi)部級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)，為國(guó)家和江西省建設(shè)事業(yè)作出貢獻(xiàn)。四、可行性研究究報(bào)告編制依依據(jù)1．關(guān)于*****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目建議議書的批復(fù)（江江發(fā)改投資[20066]203號(hào)）2．****市市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目建議議書3．關(guān)于給*****市****投資有限公公司劃拔經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建設(shè)設(shè)用地的通知知（江政地[20088]20號(hào)）4．建設(shè)項(xiàng)目選選址意見書（編編號(hào)：***）5．規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書（編編號(hào)：****2）6．****市市規(guī)劃建筑審審查專家辦公公室會(huì)議紀(jì)要要（江規(guī)建專專審[20088]43號(hào)）7．《*****市城市總體體規(guī)劃》綱要要（1996—2010）8．關(guān)于編制*****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目可行行性研究報(bào)告告的委托書（****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司）9．****市市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司關(guān)于****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案的的說(shuō)明文件10．《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法與參數(shù)數(shù)》（2006年第三版）11．《投資項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究指南》試試用版（中國(guó)國(guó)電力出版社社）12．國(guó)家及省省市頒布的有有關(guān)行業(yè)規(guī)劃劃、產(chǎn)業(yè)政策策、法規(guī)13．相關(guān)的資資料文獻(xiàn)及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息。五、項(xiàng)目主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)本建設(shè)項(xiàng)目的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)有：項(xiàng)目總總投資構(gòu)成指指標(biāo)；資金來(lái)來(lái)源及籌措指指標(biāo)；財(cái)務(wù)估估算指標(biāo)、項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)及社會(huì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)等。詳詳見下表主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注Ⅰ項(xiàng)目總投資萬(wàn)元51988.3321建筑工程費(fèi)用萬(wàn)元33220.4482設(shè)備及工器具購(gòu)購(gòu)置費(fèi)用萬(wàn)元6855.8553安裝工程費(fèi)用萬(wàn)元2201.6994工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)用萬(wàn)元5887.422含遷安置費(fèi)5預(yù)備費(fèi)用萬(wàn)元2237.6006鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元66.227建設(shè)期貸款利息息萬(wàn)元1242.733Ⅱ資金來(lái)源1項(xiàng)目資本金萬(wàn)元31988.3322銀行貸款萬(wàn)元20000Ⅲ財(cái)務(wù)分析1年運(yùn)營(yíng)收入萬(wàn)元26247.1112年總成本費(fèi)用萬(wàn)元19683.2203年經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元348.024年利潤(rùn)總額萬(wàn)元5120.3225年上繳營(yíng)業(yè)稅及及附加費(fèi)萬(wàn)元1443.5996年上所得稅萬(wàn)元1689.7007年凈利萬(wàn)元3430.611Ⅳ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率15.88%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元990.75553動(dòng)態(tài)投資回收期期年4.914靜態(tài)投資回收期期年4.085投資利潤(rùn)率11%6投資利稅率15.1%六、研究結(jié)論與與建議1．該項(xiàng)目建設(shè)設(shè)符合國(guó)家及及省市的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，符合合社會(huì)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目目標(biāo)。改革開開放使江州的的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，西部大大開發(fā)戰(zhàn)略的的實(shí)施，使城城市建設(shè)日新新月異，為促促進(jìn)城市現(xiàn)代代化建設(shè)，滿滿足人民日益益增長(zhǎng)的物質(zhì)質(zhì)、文化、生生活水平的需需要，完善城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，加快快進(jìn)行舊城改改造步伐，改改善該地域的的生活環(huán)境，建建設(shè)本項(xiàng)目是是必要的、適適時(shí)的。2．項(xiàng)目建設(shè)所所需要的各項(xiàng)項(xiàng)市政配套均均可解決，為為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)創(chuàng)造有利條件件。3．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)果表明，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益略有贏余，社社會(huì)效益和環(huán)環(huán)境效益顯著著。4．?dāng)M定建設(shè)規(guī)規(guī)模和方案切切實(shí)可行。綜上所述，本項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)達(dá)到政政府房屋微利利行業(yè)基準(zhǔn)指指標(biāo)，隨著開開發(fā)項(xiàng)目工程程的實(shí)施，將將進(jìn)一步改善善江州關(guān)市八八里屯區(qū)人民民居住生活環(huán)環(huán)境及政府安安置需要，提提到人民生活活質(zhì)量，并將將進(jìn)一步推動(dòng)動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)和和城市化進(jìn)程程的發(fā)展，造造福當(dāng)?shù)厝嗣衩?，建議盡早早實(shí)施。第二章項(xiàng)目目建設(shè)地區(qū)概概況一、地理概況****市處在在中國(guó)陸地域域版圖的幾何何中心，即北北緯34°，東經(jīng)103°°40＇距西北其其他四省（自自治區(qū)）的省省會(huì)平均距離離最近。市區(qū)區(qū)南北，群山山環(huán)抱，東西西黃河穿流而而過(guò)，枕山帶帶河，依山傍傍水，平均海海拔1500米，具有盆盆地城市的特特征。二、氣候特征江州地處內(nèi)陸，大大陸性季風(fēng)氣氣候明顯，特特點(diǎn)是降水少少，日照多，光光能潛力大，氣氣候干燥，晝晝夜溫差大，年年日照時(shí)數(shù)為為2600小時(shí)，無(wú)霜霜期為180天，年平均均降水量在250~3350毫米，并集集中分布在6~9月。年平均均氣溫9.1℃。三、地形地貌特特征****市位于于黃土高原西西部的黃河河河谷盆地內(nèi)，周周圍群山環(huán)繞繞。市中心海海拔約1520m，南北兩山山相對(duì)高度為為600m，黃河自西西向東貫穿全全城，形成了了一個(gè)東西長(zhǎng)長(zhǎng)約35km，南北寬約2～8km的帶形啞鈴鈴狀的河谷盆盆地四、水資源概況況****市域內(nèi)內(nèi)水資源低于于全國(guó)平均水水平，但入境境水資源豐富富，貫穿市域域的黃河的入入流量達(dá)337億立方米，且且水量穩(wěn)定，各各季不封凍，含含沙量也較小小，可滿足城城市工農(nóng)業(yè)用用水和生活用用水。初測(cè)全全市每年地下下水達(dá)9.6億立方米。五、區(qū)域人口概概況****市轄皋皋江、中江、中中鋁三縣和城城關(guān)、八里屯屯、中鋁一、安安置、東方五五區(qū)，61個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、51個(gè)街道辦事事處、353個(gè)社區(qū)居委委會(huì)、783個(gè)行政村，總總面積130855.6平方公里，城城關(guān)、八里屯屯、中鋁一、安安置、東方五五區(qū)構(gòu)成****市區(qū)，城市市面積1631．6平方公里。全全市常住人口口331.001萬(wàn)人。戶籍籍總?cè)丝?22.228萬(wàn)人，其中中，市區(qū)人口口210萬(wàn)人。在戶戶籍總?cè)丝谥兄蟹寝r(nóng)業(yè)人口口201.663萬(wàn)人，比上上年增加3.1萬(wàn)人；農(nóng)業(yè)業(yè)人口120.665萬(wàn)人，比上上年減少0.09萬(wàn)人。六、交通運(yùn)輸條條件****市境內(nèi)內(nèi)有4條鐵路干線線，東為隴海海線、西為江江新和江青線線、北為包江江線、鐵路營(yíng)營(yíng)運(yùn)里程356公里，其中中電氣化里程程222.8公里；****市境內(nèi)內(nèi)公路網(wǎng)，有有國(guó)道6條，省道5條，縣道13條，鄉(xiāng)道32條，公路總總里程1952公里。公路路樞紐以江州州為中心；11條縱橫干線線為框架，輻輻射全省的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。以客運(yùn)運(yùn)為主的汽車車站有9個(gè)，其中江江州汽車站和和西站規(guī)模最最大；現(xiàn)有集集裝箱中轉(zhuǎn)站站和中轉(zhuǎn)庫(kù)各各一個(gè)，年貨貨物量為15萬(wàn)噸。民航江州中川機(jī)機(jī)場(chǎng)是全國(guó)重重要的航空機(jī)機(jī)場(chǎng)之一，是是甘肅的空中中交通樞紐。中中川機(jī)場(chǎng)為民民用二級(jí)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，距市中心心75公里，可起起降中短程干干線客機(jī)?，F(xiàn)現(xiàn)有38條航線。七、城市建設(shè)****市以三三版城市總體體規(guī)劃為龍頭頭，實(shí)施“東擴(kuò)西進(jìn)、南南伸北拓”戰(zhàn)略，探索索出環(huán)境立市市、特色建市市的****道路，不斷斷完善城市綜綜合服務(wù)功能能。在路橋工工程、城市給給排水管網(wǎng)、燃燃?xì)鉄崃芫W(wǎng)網(wǎng)、電信電力力管網(wǎng)建設(shè)中中取得了顯著著成績(jī)。近幾幾年實(shí)施的多多項(xiàng)城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，小西湖湖、銀灘等6座黃河大橋橋建成已投入入使用，南、北北濱河路等道道路拓建也已已完成。城市市自來(lái)水生產(chǎn)產(chǎn)能力130萬(wàn)噸/日，污水處處理能力19.1萬(wàn)噸/日。城區(qū)大大氣污染綜合合整治工程積積極推進(jìn)，清清潔能源改造造力度加大，天天然氣用戶發(fā)發(fā)展到近30萬(wàn)戶，大氣氣環(huán)境質(zhì)量有有了新的改善善。八、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概概況****市20008年全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總值846.228億元，比上上年增長(zhǎng)11.51％，增幅較較上年回落0.99個(gè)百分點(diǎn)。其其中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值28.1億元，增長(zhǎng)5.71％；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值398.225億元，增長(zhǎng)11.43％；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值419.993億元，增長(zhǎng)11.96％。三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例為3.32∶47.06∶49.62。非公有制制經(jīng)濟(jì)增加值值287.662億元，增長(zhǎng)20％，占全市GDP的比重為33.99％。全市固定資資產(chǎn)投資完成成431.998億元，比上上年增長(zhǎng)20.46％。全市實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)品零零售總額395.004億元，比上上年增長(zhǎng)17.03％。全市完成大大口徑財(cái)政收收入152.444億元，增長(zhǎng)19.05％；一般預(yù)預(yù)算收入50.86億元，可比比口徑增長(zhǎng)25.44％。一般預(yù)預(yù)算支出99.56億元，增長(zhǎng)19.52％。城市居民民人均可支配配收入116766.77元，比上年年增長(zhǎng)13.68％；農(nóng)村居居民人均純收收入3502..73元，比上年年增長(zhǎng)12.89％第三章需求分析析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)一、市場(chǎng)需求分分析(一)市場(chǎng)調(diào)查查1.2008年年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體情情況2008年，在在國(guó)際金融危危機(jī)的形勢(shì)下下，中央政府府以審慎靈活活的宏觀調(diào)控控政策，基本本上保持了中中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)市市場(chǎng)的調(diào)控則則更體現(xiàn)了這這種審慎靈活活性。2008年上半年，在在國(guó)家調(diào)控政政策主導(dǎo)下，中中國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向理性回歸歸，各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)過(guò)度需求泡沫沫得到有效的的抑制；但2008年第三季度度，市場(chǎng)開始始快速下行，并并顯現(xiàn)出加速速下滑的趨勢(shì)勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)導(dǎo)以及各方面面努力下，第第四季度房地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一一步惡化的趨趨勢(shì)得到遏制制，整體市場(chǎng)場(chǎng)基本保持了了理性回歸并并穩(wěn)定發(fā)展的的態(tài)勢(shì)。2.2008年年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分分析2008年，竣竣工面積、新新開工面積、施施工面積均處處于漲幅回調(diào)調(diào)過(guò)程，竣工工面積、新開開工面積和施施工面積漲幅幅分別由年初初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新開工面面積8.4億平方米，超超過(guò)銷售面積積71%，而施工面面積25.5億平方米，相相當(dāng)于前三年年平均銷售面面積的近4倍，假設(shè)施施工面積中四四分之一已經(jīng)經(jīng)作為期房銷銷售，則剩下下的仍需要市市場(chǎng)消化3年。以戶均100平方米、每每戶3人計(jì)算，如如果全部竣工工后，可以為為市場(chǎng)提供2550萬(wàn)戶，7650萬(wàn)人的新增增住房，可見見盡管供應(yīng)指指標(biāo)漲幅回調(diào)調(diào)，但市場(chǎng)供供應(yīng)壓力仍較較大。3.2008年年商品房銷售售量分析2008年1--11月的銷售面面積比2005年同期增長(zhǎng)13.3%，比2006年增長(zhǎng)6.6%（由于統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑的變化化，我們不考考慮2005年以前的數(shù)數(shù)據(jù)）。如果果不考慮2007年這個(gè)特殊殊因素的話，可可以看到2008年銷售面積積仍處上行趨趨勢(shì)，只是增增長(zhǎng)幅度有所所下降。圖5:20011年-2008年11月銷售面積積及增長(zhǎng)情況況（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中中國(guó)指數(shù)研究究院）為對(duì)2008年年的銷售量下下滑這一現(xiàn)象象分析得更加加透徹，我們們對(duì)2006年-2008年這三年前11個(gè)月的住宅宅日均銷售套套數(shù)進(jìn)行分析析，其中2006年和2007年的套均建建筑面積是以以2006年和2007年全年的住住宅銷售面積積除以住宅銷銷售套數(shù)得到到，而2008年套均建筑筑面積是以中中國(guó)指數(shù)研究究院對(duì)國(guó)內(nèi)主主要城市的2008年前11個(gè)月住宅成成交的監(jiān)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)算得出出。我們可以以看到，2008年前11個(gè)月日均銷銷售住宅約1.3萬(wàn)套，比2007年同期下降降了12.5，與2006年同期相比比，增長(zhǎng)了12.8%，年復(fù)合增增長(zhǎng)率在6.2%左右，可見，如如果不考慮過(guò)過(guò)熱的市場(chǎng)帶帶來(lái)的銷售量量大幅上漲的的2007年，僅與2006年比較，2008年銷售量增增長(zhǎng)仍處于合合理的區(qū)間。另另外從這些數(shù)數(shù)據(jù)也可以看看到，2008年銷售面積積的下降，一一個(gè)重要的原原因是套均面面積的下降，或或者說(shuō)中小戶戶型住房比例例的增長(zhǎng)，中中小戶型住房房在總價(jià)上減減輕了購(gòu)房者者的壓力，也也有利于節(jié)約約資源和能源源，這一點(diǎn)與與國(guó)家的調(diào)控控方向是一致致的。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系分分析由于供給類指標(biāo)標(biāo)的快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，2008年商品房銷銷竣比一路下下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。應(yīng)該注意意的是，盡管管銷竣比仍然然超過(guò)了1，但由于中中國(guó)的商品房房銷售面積中中以期房為主主，靜態(tài)的銷銷竣比往往無(wú)無(wú)法表現(xiàn)當(dāng)前前的供需狀況況，所以我們們采用施工面面積/銷售面積這這個(gè)指標(biāo)，對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分分析：2008年1-11月商品房施施工面積/銷售面積高高達(dá)5.2，而2006年、2007年同期該比比例分別為3.8和3.6，同時(shí)1-11月商品房空空置面積達(dá)到到1.4億平方米，同同比增長(zhǎng)了15.3%?？梢娫谛栊枨笞兓淮蟠蟮那闆r下，供供給指標(biāo)的大大幅增長(zhǎng)，使使得房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求關(guān)系系出現(xiàn)了一定定程度的逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格分分析從價(jià)格來(lái)看，通通過(guò)環(huán)比指數(shù)數(shù)這個(gè)指標(biāo)可可以看到，房房屋銷售價(jià)格格實(shí)際上已經(jīng)經(jīng)從8月份開始下下降，連續(xù)四四個(gè)月房屋銷銷售價(jià)格環(huán)比比指數(shù)持續(xù)低低于100，該指標(biāo)低低于100，說(shuō)明房屋屋銷售價(jià)格比比上個(gè)月出現(xiàn)現(xiàn)了下跌。9月、10月房屋銷售售價(jià)格環(huán)比指指數(shù)分別為99.9和99.7，11月進(jìn)一步跌跌到99.5，價(jià)格下跌跌幅度有所擴(kuò)擴(kuò)大。我們通通過(guò)同比指數(shù)數(shù)這個(gè)指標(biāo)可可以看到，2008年1月，房屋銷銷售價(jià)格同比比指數(shù)為111.3，2008年2-11月，該指數(shù)數(shù)一路下滑，由由年中的108.2，進(jìn)一步下下滑至10月的101.6，由于這個(gè)個(gè)指標(biāo)超過(guò)100，就意味著著與去年同期期比仍為增長(zhǎng)長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià)價(jià)比上幾個(gè)月月有所回落，但但絕對(duì)值并沒(méi)沒(méi)有回落到2007年10月的水平。同時(shí)，在全國(guó)整整體平均房?jī)r(jià)價(jià)環(huán)比下跌的的形勢(shì)下，不不同城市房?jī)r(jià)價(jià)表現(xiàn)不同，2008年3季度七十個(gè)個(gè)大中城市房房地產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)表明，北北京3季度房?jī)r(jià)比比去年同期增增長(zhǎng)了8.7%,上海增長(zhǎng)5.3%，而深圳和和廣州則分別別下降了6.8%和1.4%。從目前的的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)預(yù)計(jì)4季度各城市市房?jī)r(jià)或增幅幅還會(huì)有所下下調(diào)。北京、上上海、深圳、廣廣州這4個(gè)城市的房房?jī)r(jià)收入比分分別高達(dá)14、11、13、13(年初數(shù)據(jù))，相對(duì)于居居民收入，房房?jī)r(jià)水平仍然然偏高，以自自住型購(gòu)房為為主的理性市市場(chǎng)需要一個(gè)個(gè)理性的價(jià)格格來(lái)支撐。(二)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展前景分分析1.國(guó)家和地方方政府的“保增長(zhǎng)”政策對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的影響響分析作為支柱產(chǎn)業(yè)，3季度房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的快速速下行趨勢(shì)引引起了國(guó)家以以及地方政府府的高度重視視。國(guó)家調(diào)控控政策從上半半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年年的“維穩(wěn)”，中央和地地方采取了降降低稅費(fèi)、利利息和購(gòu)房首首付、購(gòu)房財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼等積積極的財(cái)稅政政策穩(wěn)定市場(chǎng)場(chǎng)：央行連續(xù)續(xù)5次降息、財(cái)財(cái)政部下調(diào)居居民首次購(gòu)房房契稅至1%……地方上，上上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、福州等等城市降低了了交易稅費(fèi)；；西安、南京京、宿遷、杭杭州等城市則則實(shí)行了購(gòu)房房的財(cái)政補(bǔ)貼貼。加之部分分開發(fā)商對(duì)銷銷售價(jià)格進(jìn)行行合理的調(diào)整整，這些努力力都有助于刺刺激市場(chǎng)的交交易量，對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定市場(chǎng)具有有積極作用。2.房地產(chǎn)行行業(yè)內(nèi)部調(diào)整整分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)整，既既有國(guó)際國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境境的影響，同同時(shí)也要看到到，中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)了近10年的快速發(fā)發(fā)展,本身也有調(diào)調(diào)整的需要，特特別是房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)要健康康發(fā)展，必須須擠出體內(nèi)過(guò)過(guò)多的泡沫。從從這個(gè)周期來(lái)來(lái)看，樓市已已經(jīng)處于冬季季，但中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)在需求的旺旺盛，以及經(jīng)經(jīng)過(guò)政府及時(shí)時(shí)準(zhǔn)確的政策策以及各方面面的努力，完完全可以使房房地產(chǎn)市場(chǎng)不不出現(xiàn)大起大大落，可以說(shuō)說(shuō)雖然到了冬冬季，但“這個(gè)冬天不不太冷”。國(guó)家的政政策有保有壓壓，保護(hù)有利利于房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康發(fā)展展的因素，打打壓不利因素素，所以也可可以說(shuō)這個(gè)冬冬天是殺滅細(xì)細(xì)菌醞釀生機(jī)機(jī)的冬天，而而不是毀滅性性災(zāi)難性的冬冬天。3.****市市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展前景分析析為貫徹落實(shí)國(guó)家家擴(kuò)大內(nèi)需促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)較快增長(zhǎng)的的措施精神，進(jìn)進(jìn)一步完善房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控政策，積積極應(yīng)對(duì)金融融危機(jī)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的影響響，合理引導(dǎo)導(dǎo)住房消費(fèi)，促促進(jìn)我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)續(xù)、健康、平平穩(wěn)地發(fā)展，根根據(jù)中央、省省上的有關(guān)規(guī)規(guī)定，結(jié)合我我市實(shí)際，2009年1月15日，****市政府正式式出臺(tái)了《關(guān)關(guān)于促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展的意意見》。其中中有鼓勵(lì)自住住性購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)、減免房地地產(chǎn)交易稅費(fèi)費(fèi)、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)所得得稅由按月預(yù)預(yù)繳調(diào)整為按按季預(yù)繳、暫暫緩執(zhí)行土地地增值稅匯繳繳清算、提高高公積金的貸貸款額度、督督促落實(shí)信貸貸政策、加大大土地供應(yīng)調(diào)調(diào)控、加大保保障性住房建建設(shè)規(guī)模、放放寬購(gòu)買商品品住房的落戶戶條件、適度度調(diào)整套型控控制標(biāo)準(zhǔn)、鼓鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)業(yè)建設(shè)節(jié)能環(huán)環(huán)保型住宅、合合理調(diào)整收費(fèi)費(fèi)政策、簡(jiǎn)化化項(xiàng)目審批環(huán)環(huán)節(jié)、強(qiáng)化政政府穩(wěn)定房地地產(chǎn)市場(chǎng)的職職責(zé)、加強(qiáng)房房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管等方面共共16條新政策。市市政府強(qiáng)有力力的措施對(duì)保保障我市房地地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)發(fā)展起著重要要的作用。(三)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地區(qū)需求分分析1．城市現(xiàn)代化化建設(shè)與房地地產(chǎn)需求分析析江州是江西省的的政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心，是古絲路路重鎮(zhèn)，新亞亞歐大陸橋的的交通樞紐，近近年來(lái)，隨著著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政政策的調(diào)整，特特別是西部大大開發(fā)戰(zhàn)略的的實(shí)施，對(duì)江江州經(jīng)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生了積極極的推動(dòng)作用用，市場(chǎng)繁榮榮，政通人和和，物質(zhì)文明明和精神文明明同步發(fā)展，市市民對(duì)城市基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)、城市環(huán)境境建設(shè)要求越越來(lái)越高。同同時(shí)作為建設(shè)設(shè)中的西北商商貿(mào)中心，正正以積極的改改革姿態(tài)面向向世界，發(fā)展展外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)是江州既定定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展戰(zhàn)略目標(biāo)，西西部大開發(fā)給給江州大發(fā)展展帶來(lái)了良好好的機(jī)遇，隨隨著軟硬環(huán)境境建設(shè)的逐漸漸改善，城市市功能的極大大完善，城市市形象和品位位得到提高，投投融資渠道日日益拓寬，招招商引資工作作不斷向縱深深發(fā)展，越來(lái)來(lái)越多的投資資創(chuàng)業(yè)者紛紛紛投入江州，建建設(shè)江州?？炜焖佟⒏咝?、完完善的城市化化建設(shè)，向社社會(huì)提供發(fā)大大量的就業(yè)和和發(fā)展機(jī)會(huì)，促促進(jìn)著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.****市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求分析江州商品住房建建設(shè)與其他城城市相比，有有一定的差距距，但是商品品住房的用量量仍很大，中中高收入的家家庭，大多需需要購(gòu)買商品品住房。另外外有一部分購(gòu)購(gòu)買群體是在在上世紀(jì)八、九九十年代第一一批購(gòu)房者，隨隨著住二級(jí)市市場(chǎng)的全面開開放，大多數(shù)數(shù)都在進(jìn)行第第二次購(gòu)房，購(gòu)購(gòu)房目的：一一種是對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值較高的的住宅進(jìn)行房房產(chǎn)投資，另另一種是選擇擇環(huán)境條件好好，設(shè)施完善善具有良好的的居住條件的的住房來(lái)改善善自身的居住住條件。因此此房地產(chǎn)的需需求有一定的的市場(chǎng)空間。3.****市市房地產(chǎn)買方方市場(chǎng)分析通過(guò)街頭隨機(jī)調(diào)調(diào)訪，五年內(nèi)內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的的都市人占調(diào)調(diào)查城市總體體的34.9％，其中首首選購(gòu)買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房，預(yù)預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用用房多在70－90平方米之間間，可承受價(jià)價(jià)格以每平方方米2500－3200元為主體。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)房資金將主主要來(lái)源于家家庭儲(chǔ)蓄，政政府及銀行貸貸款也占據(jù)一一定比例。購(gòu)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用用房群體多數(shù)數(shù)經(jīng)過(guò)一個(gè)較較長(zhǎng)時(shí)間資金金積累已經(jīng)達(dá)達(dá)到具備購(gòu)買買能力，其目目的使生活、生生存質(zhì)量得到到改觀。4.****市市房地產(chǎn)買方方群體分析能過(guò)對(duì)近二年（2007年——2008年）已購(gòu)房房者的人群調(diào)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，其其數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)購(gòu)房人群的36％，位居榜榜首，而35－44歲的人群比比例為20.3％，位居第第二?？傮w購(gòu)購(gòu)房人群以本本科上學(xué)歷為為主流，半數(shù)數(shù)以上為全職職工作者，重重點(diǎn)分布于商商貿(mào)、金融、政政府機(jī)關(guān)及教教育文化領(lǐng)域域。輔之以中中高級(jí)技術(shù)人人員、商業(yè)／／服務(wù)業(yè)個(gè)體體經(jīng)營(yíng)戶、公公司中級(jí)經(jīng)理理居多。5.****市市房地產(chǎn)買方方能力分析****市房?jī)r(jià)價(jià)一般在3800元---46600元一平方米米之間，購(gòu)一一套80平方米的房房子，首付大大約10.1萬(wàn)元，按揭15年每月還款款額大致要在在1420元左右，目目前，大多購(gòu)購(gòu)房家庭月收收入在4200元---65500元之間居多多數(shù)。二、經(jīng)濟(jì)適用房房的需求分析析我市自19988年開始實(shí)行行經(jīng)濟(jì)適用住住房制度以來(lái)來(lái)，已累計(jì)建建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用用住房937萬(wàn)平方米、11萬(wàn)套，其中“十五”期間862萬(wàn)平方米，先先后建成了“金輪花園小小區(qū)”“潤(rùn)安小區(qū)”、“辰光小區(qū)”、“東崗世紀(jì)新新村”等一批設(shè)施施配套、環(huán)境境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房小小區(qū)。經(jīng)濟(jì)適適用住房建設(shè)設(shè)明顯改善了了居民的居住住條件，促進(jìn)進(jìn)了城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改改善了城市面面貌。同時(shí)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)累計(jì)投投資103億元，有力力地拉動(dòng)了關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。通過(guò)建建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用用住房，縮小小了城市不同同群體之間的的住房差距，使使住房社會(huì)矛矛盾得到了一一定的緩解。江江州經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)與其其他城市相比比，有一定的的差距，數(shù)量量較少，而****市經(jīng)濟(jì)適用用房的用量很很大，中低收收入的家庭，大大多需要購(gòu)買買經(jīng)濟(jì)適用房房為切實(shí)解決決社會(huì)中低收收入居民家庭庭住房問(wèn)題，從2006年開始，市政府調(diào)整了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方式，加大了統(tǒng)一建設(shè)力度。去年，市政府確定為民辦實(shí)事，統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房50萬(wàn)平方米，實(shí)際開工建設(shè)64萬(wàn)平方米。為此，市政府確定統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房100萬(wàn)平方米，分解到城關(guān)區(qū)、八里屯區(qū)、安置區(qū)、中鋁一區(qū)和市城投公司建設(shè)實(shí)施，即城關(guān)區(qū)15萬(wàn)平方米、八里屯區(qū)50萬(wàn)平方米、安置區(qū)30萬(wàn)平方米、中鋁一區(qū)15萬(wàn)平方米、市城投公司25萬(wàn)平方米，合計(jì)135萬(wàn)平方米，超計(jì)劃35萬(wàn)平方米。全面建設(shè)小康社會(huì)，要求住房從滿足生存需要、實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變?；咀龅健皯艟惶追浚司婚g房、功能配套、設(shè)備齊全”。而項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)周邊居民，離這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還差的很遠(yuǎn)，有70---80%的居民達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此，這一帶的居民急需要住房的改善。從居民的要求來(lái)看，要多層住宅的比較多，高層的較少。目前江工坪地區(qū)沒(méi)有成規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，從布局合理的角度來(lái)說(shuō)，該經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的建設(shè)，可以滿足周邊中、低收入家庭的需要。三、市場(chǎng)預(yù)測(cè)(一)20009年中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成交量回升升，價(jià)格將進(jìn)進(jìn)一步回歸理理性以目前的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售能力來(lái)來(lái)看，土地市市場(chǎng)的存量以以及施工面積積共能為市場(chǎng)場(chǎng)提供6年以上的新新增供給，2008年房地產(chǎn)各各項(xiàng)供給指標(biāo)標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成成較大的壓力力；而從需求求指標(biāo)上看，2008年銷售量相相對(duì)正常年份份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡盡管1-11月雖然部分分城市銷售量量環(huán)比出現(xiàn)較較大的增長(zhǎng)，但但與2007年過(guò)熱的銷銷售量相比，大大部分仍處于于下跌狀態(tài)。供供過(guò)于求的局局面已經(jīng)形成成，但供過(guò)于于求不是需求求太少，而是是有效需求太太少，廣大市市民自住型購(gòu)購(gòu)房需求被不不合理的房?jī)r(jià)價(jià)所阻擋。如如果價(jià)格進(jìn)入入合理的區(qū)間間，通過(guò)合理理調(diào)控市場(chǎng)，必必然出現(xiàn)供求求兩旺的局面面。從目前市場(chǎng)情況況來(lái)看，大部部分城市的房房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)對(duì)于價(jià)格非常常敏感，很多多樓盤，由于于定價(jià)比較合合理，幾乎在在開盤時(shí)即銷銷售一空。在在這種情況下下，理性的開開發(fā)商必然要要順應(yīng)市場(chǎng)潮潮流，合理調(diào)調(diào)整價(jià)格，加加大促銷力度度。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市市場(chǎng)成交量回回升，價(jià)格將將進(jìn)一步回歸歸理性。2.自住型購(gòu)購(gòu)房繼續(xù)強(qiáng)勁勁增長(zhǎng)，其中中改善型購(gòu)房房將成為市場(chǎng)場(chǎng)生力軍2008年100月27日，央行將將商業(yè)性個(gè)人人住房貸款利利率的下限擴(kuò)擴(kuò)大為貸款基基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首首付款比例調(diào)調(diào)整為20%。同時(shí)央行行從9月開始，連連續(xù)5次下調(diào)存貸貸款利率。中中國(guó)指數(shù)研究究院的調(diào)查表表明：自住型型需求購(gòu)房者者70%以上是需要要貸款。而這這些措施從降降低首付和月月供，有力的的支持了自住住型需求。加加之2009年房?jī)r(jià)調(diào)整整到合理的區(qū)區(qū)間，必然會(huì)會(huì)使自住型購(gòu)購(gòu)房更加強(qiáng)勁勁增長(zhǎng)。2008年122月21日國(guó)務(wù)院辦辦公廳發(fā)布的的《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)展的的若干意見》規(guī)規(guī)定，“對(duì)已貸款購(gòu)購(gòu)買一套住房房，但人均住住房面積低于于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)請(qǐng)貸款購(gòu)買第第二套用于改改善居住條件件的普通自住住房的居民，可可比照?qǐng)?zhí)行首首次貸款購(gòu)買買普通自住房房的優(yōu)惠政策策。”明確了國(guó)家家鼓勵(lì)改善型型購(gòu)房的導(dǎo)向向，隨著中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，居民收入入水平提高，進(jìn)進(jìn)一步改善住住房條件已經(jīng)經(jīng)列入很多市市民的日程，但但由于房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)高，以及交交易費(fèi)用等的的原因，很多多改善型需求求并不能得到到滿足。預(yù)計(jì)計(jì)2009年國(guó)家將進(jìn)進(jìn)一步出臺(tái)鼓鼓勵(lì)改善型購(gòu)購(gòu)房的政策，降降低交易成本本，不僅通過(guò)過(guò)市場(chǎng)，同時(shí)時(shí)也通過(guò)保障障性住房，滿滿足改善型購(gòu)購(gòu)房的需求，改改善型購(gòu)房將將成為市場(chǎng)生生力軍。3.國(guó)家和地地方政府將加加大對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的支持力度度在國(guó)際金融危機(jī)機(jī)的環(huán)境下，中中國(guó)必須提高高內(nèi)部投資和和消費(fèi)需求，才才能確保經(jīng)濟(jì)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展展。而房地產(chǎn)產(chǎn)投資達(dá)到國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值的十分之一一，對(duì)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)定具有十十分重要的作作用。要落實(shí)實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議上的的“保增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)促發(fā)展”，就必須保保證房地產(chǎn)保保持一個(gè)合理理的增速。為為保障整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年國(guó)家和地地方政府將加加大“救市”力度，但手手段將更加靈靈活審慎。如如進(jìn)一步降低低交易稅費(fèi)、下下調(diào)貸款利息息、購(gòu)房退稅稅、鼓勵(lì)部分分購(gòu)房者合理理的投資需求求、鼓勵(lì)開發(fā)發(fā)商適度調(diào)整整銷售價(jià)格等等，但也不排排除在房?jī)r(jià)出出現(xiàn)大跌的時(shí)時(shí)候，出臺(tái)政政策“托市”，包括以財(cái)財(cái)政資金購(gòu)買買商品房用于于廉租房等手手段，畢竟房房?jī)r(jià)的大起大大落都不符合合國(guó)家調(diào)控政政策的本意。(二)20099年項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1．****市市房地產(chǎn)住宅宅市場(chǎng)分析改革開放三十年年來(lái)，特別是是經(jīng)過(guò)國(guó)際金金融危機(jī)和國(guó)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)調(diào)整，使我我市住房建設(shè)設(shè)走向持續(xù)健健康發(fā)展的道道路，以住宅宅為主的房地地產(chǎn)業(yè)已成為為我市國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)、推動(dòng)城城市化建設(shè)以以及改善人民民居住環(huán)境發(fā)發(fā)揮了重要作作用。2008年度全市商商品房銷售面面積133.114萬(wàn)平方米，使使城鎮(zhèn)居民住住房條件得到到很大改善。指

標(biāo)單位累計(jì)增長(zhǎng)(%)新增固定資產(chǎn)億元83.10-17.46房屋面積

施工面積萬(wàn)平方米1867.00013.82

#住宅宅萬(wàn)平方米1177.06619.44

竣工面積萬(wàn)平方米280.935.38

#住宅宅萬(wàn)平方米199.7447.62商品房銷售面積積萬(wàn)平方米133.14-26.33

#住宅萬(wàn)平方米127.31-25.30商品房銷售額億元41.82-19.48

-經(jīng)過(guò)2007年年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)整和2008年的國(guó)際金金融危機(jī)，在在國(guó)家宏觀政政策的作用下下，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從以往的停停止不前，開開始回暖，房房地產(chǎn)增幅較較上年有所增增長(zhǎng)。目前，江江州房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體運(yùn)行行正常，市場(chǎng)場(chǎng)供求兩旺。2．目標(biāo)群體購(gòu)購(gòu)房預(yù)測(cè)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可可以看出****市房地產(chǎn)買買方的重心在在年輕一族。這這一組人群中中，63.6％為已婚，其其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％為獨(dú)身，其其中66.1％介于21－35歲之間，僅僅有1.4％介于36－45歲之間。已已購(gòu)房者的年年齡結(jié)構(gòu)及婚婚姻狀況看，已已婚的構(gòu)成購(gòu)購(gòu)房主體，而而年輕的單身身族也是這一一購(gòu)房群體中中不可或缺的的一個(gè)重要部部分。應(yīng)該說(shuō)說(shuō)，21－45歲之間的人人群對(duì)購(gòu)房最最有興趣，他他們希望的房房屋類型仍然然是經(jīng)濟(jì)適用用房或商品房房，面積介于于70－150平方米之間間，最好單價(jià)價(jià)在3400元以下，愿愿意花2450－3800元／平方米米購(gòu)房的的比比例較多。這這一調(diào)查的市市場(chǎng)價(jià)格的與與近期房?jī)r(jià)市市場(chǎng)行情的差差距較小。調(diào)查總體對(duì)每平平方米的價(jià)格格預(yù)測(cè)如下：：每平方米2450－3000元的占22.9％；3000－3500元的占32％，3500－4500元的占19.6％，而4500元以上的僅僅占1.3％?？梢钥纯闯?，建設(shè)地地區(qū)購(gòu)房群體體對(duì)房?jī)r(jià)的承承受能力與實(shí)實(shí)際的市場(chǎng)情情況大相徑庭庭。3．價(jià)格預(yù)測(cè)(1)商品房?jī)r(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)由于本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地點(diǎn)遠(yuǎn)離城城中鬧市，根根據(jù)國(guó)人選擇擇住房的習(xí)性性、居住生活活成本和目前前周邊環(huán)境等等因素，篩選選出六個(gè)影響響房?jī)r(jià)的因素素，確定六個(gè)個(gè)因素權(quán)重后后，計(jì)算出影影響房?jī)r(jià)系數(shù)數(shù)，再以調(diào)查查房?jī)r(jià)的平均均數(shù)值為基礎(chǔ)礎(chǔ)計(jì)算出本項(xiàng)項(xiàng)目。****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房均均價(jià)在3100—3300元/平方米，商商鋪均價(jià)30000—35000元/平方米。四、初步計(jì)算經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)價(jià)格****市*****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房的的價(jià)格構(gòu)成由由建設(shè)成本、利利稅等項(xiàng)構(gòu)成成。（一）建建設(shè)成本：是是指開發(fā)建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住住房所投入的的物力、人力力與資本的總總和。①.住房建設(shè)的的土地費(fèi)用和和拆遷補(bǔ)償安安置費(fèi)用依據(jù)建設(shè)單位提提供的“****市城投房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司與江州州江塑塑業(yè)有有限公司簽訂訂的協(xié)議”，和有關(guān)折折遷安置統(tǒng)計(jì)計(jì)表，經(jīng)計(jì)算算得出：****市塑料料廠整體轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)用3840萬(wàn)元元。建設(shè)場(chǎng)地范圍內(nèi)內(nèi)的折遷戶過(guò)過(guò)渡費(fèi)3088..34×8××24÷100000=559.3萬(wàn)元。辦理折遷遷手續(xù)各項(xiàng)雜雜費(fèi)74.7萬(wàn)元。與土地有有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用：3974萬(wàn)元。②.設(shè)計(jì)及前期期費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用主要包包括：勘察費(fèi)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招招標(biāo)費(fèi)用、施施工圖審查費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用659.994萬(wàn)元。③.住宅小區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用主要包包括以下項(xiàng)目目：公廁、衛(wèi)衛(wèi)生站、物業(yè)業(yè)管理、門衛(wèi)衛(wèi)傳達(dá)室、變變配電室、消消防水泵房及及消防水池、垃垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、化化糞池、自行行車庫(kù)、熱交交換站、室外外三網(wǎng)工程、場(chǎng)場(chǎng)地綜合治理理、室外道路路及室外景觀觀綠化等費(fèi)用用4030..74萬(wàn)元。④.建設(shè)工程費(fèi)費(fèi)****綜合整整治拆遷安置置房建設(shè)項(xiàng)目目總住宅面積積1517005平方米，住宅宅總建設(shè)工程程費(fèi)用307233.58萬(wàn)元。（二）利稅：是是指開發(fā)建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住住房過(guò)程中所所產(chǎn)生的管理理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、利潤(rùn)及及稅金等。①.管理費(fèi)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房房定價(jià)規(guī)定，開開發(fā)企業(yè)管理理費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)礎(chǔ)為：土地費(fèi)費(fèi)用、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置費(fèi)用用、設(shè)計(jì)及前前期費(fèi)用、住住宅小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用及建設(shè)工工程費(fèi)用之和和的3%，既1181..65萬(wàn)元。②.財(cái)務(wù)費(fèi)用建設(shè)期貸款利息息：建設(shè)期貸貸款200000萬(wàn)元，還款款方式為三年年等額還本付付息法，利息息總額2600..11萬(wàn)元。流動(dòng)資金貸款利利息：無(wú)短期期貸款利息③.利潤(rùn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房房定價(jià)規(guī)定，開開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)計(jì)算基礎(chǔ)為為：土地費(fèi)用用和拆遷補(bǔ)償償安置費(fèi)用、設(shè)設(shè)計(jì)及前期費(fèi)費(fèi)用、住宅小小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用及及建設(shè)工程費(fèi)費(fèi)用之和的3%，既1181..65萬(wàn)元④稅金經(jīng)濟(jì)適用房稅金金按上述7項(xiàng)為基數(shù)進(jìn)進(jìn)行計(jì)算，其其數(shù)額為2217..58萬(wàn)元。開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房總費(fèi)用（成成本加管理費(fèi)費(fèi)、利潤(rùn)及稅金）465699.25萬(wàn)元。(三)經(jīng)濟(jì)適用用住房?jī)r(jià)格：：由于****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目在開開發(fā)中需要還還折遷面積3088..34平方米，扣扣除還建面積3088..34平方米后，實(shí)實(shí)際可銷售經(jīng)經(jīng)濟(jì)住房面積積為1486116.66平方米，則則：經(jīng)濟(jì)適用用住房的價(jià)格格為3133..52元/平方米。五、市市場(chǎng)竟?fàn)幜Ψ址治?***市*****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司是****市人民政府府的直屬國(guó)有有獨(dú)資企業(yè)。在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與與2008年的國(guó)際金金融危機(jī)的雙雙沖擊下，面面臨著一場(chǎng)真真正意義上的的生死考驗(yàn)。而而國(guó)企與政府府又有著千絲絲萬(wàn)縷的聯(lián)系系，無(wú)法徹底底分開。一方方面國(guó)有開發(fā)發(fā)企業(yè)要完成成政府交辦的的危改任務(wù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)等任務(wù)務(wù)，這一塊屬屬于不完全開開放的市場(chǎng)，利利潤(rùn)少，甚至至有可能賠錢錢；另一方面面還要面對(duì)商商品房市場(chǎng)，這這個(gè)領(lǐng)域?qū)儆谟谕耆袌?chǎng)行行為，具有高高風(fēng)險(xiǎn)、高利利潤(rùn)的特點(diǎn)。因因此，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力力態(tài)勢(shì)必須做做一恰當(dāng)?shù)姆址治觥?一)優(yōu)勢(shì)1.土地存量?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)。土地優(yōu)優(yōu)勢(shì)是國(guó)有大大型房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)最大大的優(yōu)勢(shì)，在在當(dāng)今社會(huì)土土地資源緊缺缺、市場(chǎng)拍賣賣價(jià)格日趨走走高的情況下下，存量土地地?zé)o疑給了****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司提供了很大大的發(fā)展空間間。2.財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。市市城投公司在在過(guò)去的開發(fā)發(fā)過(guò)程中資產(chǎn)產(chǎn)的積累為開開發(fā)提供了很很好的地產(chǎn)和和房產(chǎn)，比如如：商業(yè)用房房和辦公用房房，這些融資資抵押物，在在逐步取消擔(dān)擔(dān)保貸款的情情況下，可以以很輕松地融融通資金，擴(kuò)擴(kuò)大融資渠道道和融資能力力，為項(xiàng)目建建設(shè)提供強(qiáng)有有力的后勤保保障。3.信譽(yù)優(yōu)勢(shì)。市市城投公司隸隸屬于市政府府，在行政上上和業(yè)務(wù)上受受政府雙重領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格按按規(guī)范辦事，在在銀行系統(tǒng)的的信用和建設(shè)設(shè)系統(tǒng)的資質(zhì)質(zhì)等級(jí)較高，因因而社會(huì)信譽(yù)譽(yù)比較好。4.市場(chǎng)認(rèn)同度度優(yōu)勢(shì)。因市市城投公司隸隸屬于市政府府，政府的大大型工程、新新建道路、橋橋梁、社會(huì)上上的危房改造造、道路的拓拓寬改造、公公益事業(yè)用房房的建設(shè)等，都都離不開他們們，他們是建建設(shè)的主力軍軍，在同業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)與主管機(jī)機(jī)關(guān)中享有較較高的市場(chǎng)業(yè)業(yè)績(jī)認(rèn)同度。5.經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。自自市城投公司司成立以來(lái)，先先是以道路拓拓寬改造、舊舊城改造、居居民復(fù)建房建建設(shè)為主，到到90年代承擔(dān)城城市規(guī)模擴(kuò)張張建設(shè)，到現(xiàn)現(xiàn)代都市化發(fā)發(fā)展的需要，國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)公公司承擔(dān)的工工程項(xiàng)目可謂謂包羅萬(wàn)象。從從多層住宅到到30層以上的超超高層住宅、從從小區(qū)配套的的網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)到到規(guī)模宏大的的大型商場(chǎng)的的城建、從街街景小品建設(shè)設(shè)到整體公園園的建造……可謂一應(yīng)俱俱全。這些不不同類型、不不同規(guī)模、不不同特點(diǎn)的房房屋的建造為為市城投公司司承接本項(xiàng)目目提供了強(qiáng)有有力的保障。(三)劣勢(shì)1.與民營(yíng)房地地產(chǎn)企業(yè)相比比，缺乏高效效靈活的經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)制企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體不不明晰，責(zé)任任不明確，直直接導(dǎo)致缺少少管理者相應(yīng)應(yīng)的約束與激激勵(lì)措施。大大多管理者抱抱著不求有功功但求無(wú)過(guò)的的心理，工作作積極性受到到極大抑制。此此缺陷已成為為企業(yè)發(fā)展的的制肘的主要要因素。2.與股份制房房地產(chǎn)企業(yè)相相比，產(chǎn)企業(yè)業(yè)缺乏有效的的內(nèi)部管理機(jī)機(jī)制。由于企業(yè)隸屬于于政府，人員員安排政府上上因人設(shè)崗，造造成人浮于事事，人員臃雜雜，不能充分分發(fā)揮個(gè)人特特長(zhǎng)，銷售上上不是走出去去千方百計(jì)尋尋找客戶而是是"守株待兔"坐等客戶上上門，缺乏品品牌意識(shí)的樹樹立，不大重重視客戶的意意見，內(nèi)部管管理粗放，此此缺陷可能會(huì)會(huì)成為制約企企業(yè)可持續(xù)健健康發(fā)展的主主要因素。3.與外資房地地產(chǎn)企業(yè)相比比，缺乏雄厚厚的資金實(shí)力力隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)回暖,將會(huì)有越來(lái)來(lái)越多的海外外地產(chǎn)基金進(jìn)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)，他們對(duì)房房地產(chǎn)公司直直接構(gòu)成了資資金實(shí)力上的的壓力，造成成房地產(chǎn)公司司在資產(chǎn)投資資回報(bào)時(shí)間和和效益上的損損失。(四)企業(yè)的發(fā)發(fā)展對(duì)策1.轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)機(jī)制，實(shí)行現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度度健全、完善現(xiàn)代代企業(yè)制度，是是培育企業(yè)核核心競(jìng)爭(zhēng)力，從從市場(chǎng)入手，明明確市場(chǎng)化的的經(jīng)營(yíng)理念，創(chuàng)創(chuàng)新符合經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)的的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,轉(zhuǎn)變企業(yè)職職能，用現(xiàn)代代企業(yè)管理制制度經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)。從公司內(nèi)內(nèi)部業(yè)務(wù)范圍圍著手，采取取靈活的機(jī)制制。將開發(fā)與與銷售、租賃賃合為一體，成成立中介服務(wù)務(wù)公司，不但但為開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)房屋銷銷售、租賃業(yè)業(yè)務(wù)，也可以以同時(shí)為投資資購(gòu)房者承擔(dān)擔(dān)房屋租售業(yè)業(yè)務(wù)，一舉兩兩得。對(duì)自己己承建的項(xiàng)目目，成立物業(yè)業(yè)管理公司，面面向市場(chǎng)求發(fā)發(fā)展，解決人人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)長(zhǎng)的住房服務(wù)務(wù)需求，其業(yè)業(yè)務(wù)可涵蓋家家政服務(wù)、社社區(qū)服務(wù)等。對(duì)對(duì)已售公房、未未售公房、新新增公房等成成立房屋管理理公司，不以以盈利為目的的，實(shí)行內(nèi)部部經(jīng)營(yíng)機(jī)制，創(chuàng)創(chuàng)造社會(huì)效益益。還可以利利用自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)成立集建建筑、裝潢為為一體的工程程公司。整個(gè)個(gè)運(yùn)營(yíng)由集團(tuán)團(tuán)控制，合理理的把握企業(yè)業(yè)投資方向、投投資規(guī)模、運(yùn)運(yùn)營(yíng)資本等。2.改變經(jīng)營(yíng)模模式，確立多多元投資主體體現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條條件下，僵化化滯后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)制已呈現(xiàn)現(xiàn)明顯的弊端端，企業(yè)必須須以市場(chǎng)為主主體，找準(zhǔn)自自己的經(jīng)營(yíng)模模式，才能在在競(jìng)爭(zhēng)激烈的的市場(chǎng)上開辟辟一塊新的天天地。確立以以房地產(chǎn)為主主業(yè)，實(shí)現(xiàn)"四個(gè)專業(yè)化"（即產(chǎn)業(yè)專專業(yè)化、產(chǎn)品品專業(yè)化、人人才專業(yè)化、合合作伙伴專業(yè)業(yè)化）。3.打造企業(yè)文文化，樹立品品牌意識(shí)在現(xiàn)代社會(huì)里，人人們已不再僅僅僅滿足于解解決溫飽問(wèn)題題，絕大多數(shù)數(shù)人則符合馬馬斯洛"需要層次的的理論"，以追求舒舒適、溫馨的的高品質(zhì)、高高標(biāo)準(zhǔn)生活。在在住房上，從從追求大面積積向居住舒適適轉(zhuǎn)變。因此此，企業(yè)要想想抓住人們的的眼球、來(lái)滿滿足人們不同同層次的需求求，就必須根根據(jù)市場(chǎng)變化化、人們的嗜嗜好等等來(lái)創(chuàng)創(chuàng)立自己的企企業(yè)文化、打打造自己的商商品品牌，建建造經(jīng)濟(jì)、適適用、美觀、節(jié)節(jié)能省地型住住宅，從房屋屋質(zhì)量入手，在在居住環(huán)境、環(huán)環(huán)保材料的運(yùn)運(yùn)用、居住舒舒適度等方面面充分考慮社社會(huì)需求。4.憑借綜合勢(shì)勢(shì)力，提高市市場(chǎng)占有率⑴跨區(qū)域發(fā)展：：多面開發(fā)，采采取多種投資資方式，合理理利用社會(huì)資資金為企業(yè)服服務(wù)，通過(guò)對(duì)對(duì)外發(fā)展，提提高市場(chǎng)占有有率，擴(kuò)大企企業(yè)知名度。⑵服務(wù)社會(huì)大眾眾：在建設(shè)大大規(guī)模的高檔檔社區(qū)、多元元化的品位社社區(qū)、多功能能的綜合社區(qū)區(qū)的同時(shí)，不不忘建設(shè)中低低價(jià)位、中小小戶型普通商商品住宅和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房，擴(kuò)大房地地產(chǎn)市場(chǎng)的占占有群體。做做到高、中、低低檔住宅有一一個(gè)合理的比比例，全面提提高企業(yè)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。5.加強(qiáng)企業(yè)管管理，建立企企業(yè)人才庫(kù)項(xiàng)目上規(guī)模、上上檔次，必須須建立規(guī)范化化管理模式，從從人、財(cái)、物物的管理上下下功夫，而對(duì)對(duì)人力資源的的管理和運(yùn)用用是首要的，它它直接影響企企業(yè)的正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)。6.擴(kuò)大銷售渠渠道，促進(jìn)資資金回收任何企業(yè)的發(fā)展展都離不開實(shí)實(shí)力，而實(shí)力力的體現(xiàn)在企企業(yè)擁有的資資金上。企業(yè)業(yè)開發(fā)、建設(shè)設(shè)的最終目的的是為了獲得得最大的效益益。為確保效效益的取得，必必須加快資金金的及時(shí)回籠籠，以利于下下一輪的投資資。這就要求求擴(kuò)大銷售途途徑，采取自自己銷售與品品牌策劃銷售售公司合作聯(lián)聯(lián)銷等多種方方式，逐步加加大外出合作作的比例，形形成合作公司司、結(jié)為戰(zhàn)略略合作伙伴、委委托銷售三種種合作方式，借借助"外腦"促進(jìn)資金回回收，實(shí)現(xiàn)效效益最大化。綜上所述，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不僅是表現(xiàn)現(xiàn)在有形的實(shí)實(shí)力、技術(shù)裝裝備、規(guī)模上上，而且還蘊(yùn)蘊(yùn)藏于戰(zhàn)略決決策、核心技技術(shù)、精細(xì)化化的管理、先先進(jìn)的企業(yè)文文化等潛在的的資源方面，這這也需要我們們"兩手抓、兩兩手都要硬"。要在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮潮中立于不敗敗之地，必須須在資金、技技術(shù)、服務(wù)、營(yíng)營(yíng)銷、品牌、人人才等方面不不斷提高，運(yùn)運(yùn)用市場(chǎng)化的的思維，按照照市場(chǎng)化的規(guī)規(guī)律，進(jìn)行市市場(chǎng)化的運(yùn)作作。六、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分分析當(dāng)前****市市房地產(chǎn)充滿滿泡沫，市場(chǎng)場(chǎng)供求比例失失衡，需求快快速下滑，房房地產(chǎn)有價(jià)無(wú)無(wú)等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。(一)地產(chǎn)泡沫沫狀況分析為更好地分析反反映地產(chǎn)泡沫沫狀況，通過(guò)過(guò)分析收益性性房?jī)r(jià)與市場(chǎng)場(chǎng)成交價(jià)的背背離情況、房房?jī)r(jià)收入比、房房?jī)r(jià)租金比等等指標(biāo)加以分分析論述。1.收益性房?jī)r(jià)價(jià)與市場(chǎng)成交交價(jià)的背離情情況收益性房?jī)r(jià)是通通過(guò)應(yīng)用收益益還原法，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估估獲得的。按按照房地產(chǎn)未未來(lái)的收益來(lái)來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的的做法稱為收收益還原法。收收益還原法的的基礎(chǔ)是理性性預(yù)期理論。首首先通過(guò)調(diào)查查租金，計(jì)算算出房地產(chǎn)在在各個(gè)時(shí)期將將要取得的純純收益，然后后采用適當(dāng)?shù)牡倪€原利率將將各個(gè)時(shí)期純純收益折算到到現(xiàn)在的總和和就是房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)，該該評(píng)估價(jià)即收收益性房?jī)r(jià)。對(duì)對(duì)于不同的投投資者來(lái)說(shuō)，這這個(gè)利率的選選擇標(biāo)準(zhǔn)有所所不同。對(duì)于于購(gòu)房居住者者而言，這個(gè)個(gè)還原利率就就是銀行存款款利率的修正正值，也就是是資金的機(jī)會(huì)會(huì)成本。選取取了****市一類、二二類和三類地地區(qū)，已居住住年期在10年之內(nèi)的住住宅樣本共86例，對(duì)每個(gè)個(gè)樣本的租金金收益、建筑筑結(jié)構(gòu)、已使使用年期（成成新度）、面面積、樓層、裝裝修情況、朝朝向、區(qū)位狀狀況、成交價(jià)價(jià)、交易時(shí)間間等進(jìn)行逐一一記錄。經(jīng)篩篩選、修正，采采用收益還原原法進(jìn)行測(cè)算算，最后，將將樣本的評(píng)估估值與其成交交價(jià)作比較。結(jié)結(jié)果顯示，目目前市區(qū)中配配套設(shè)施完善善、人口稠密密，中檔住宅宅泡沫并不嚴(yán)嚴(yán)重，成交價(jià)價(jià)比相應(yīng)的評(píng)評(píng)估值高出13%—24%；處于二、三三類地區(qū)之間間離市中心相相對(duì)較遠(yuǎn)的中中檔住宅泡沫沫比較嚴(yán)重，成成交價(jià)比相應(yīng)應(yīng)的評(píng)估值高高出18%—31%；而高檔住住宅泡沫最嚴(yán)嚴(yán)重，成交價(jià)價(jià)比相應(yīng)的評(píng)評(píng)估值高出25%—37%。2.房?jī)r(jià)收入比比房?jī)r(jià)收入比是指指一個(gè)地區(qū)的的住房平均價(jià)價(jià)與家庭年平平均收入的比比值，該比值值可以反映家家庭的長(zhǎng)期償償還能力，比比值越高，支支付能力就越越低。目前，國(guó)國(guó)際上公認(rèn)的的合理的房?jī)r(jià)價(jià)收入比為3至6倍，世界銀銀行專家的說(shuō)說(shuō)法為4至6倍。發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家這一比值值為1.8—5.5，發(fā)展中國(guó)國(guó)家3—6，中國(guó)這一一比值約為8。但是，****市這一比值值偏高，據(jù)測(cè)測(cè)算，目前****市城鎮(zhèn)居民民買一套80平方米的房房子，房?jī)r(jià)收收入比高達(dá)14—16倍，即至少少得花14年時(shí)間；買買一套70平方米的房房子，房?jī)r(jià)收收入比也要達(dá)達(dá)8.5倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前大大家公認(rèn)的指指數(shù)水平。3.房?jī)r(jià)租金金比房?jī)r(jià)租金比是另另一個(gè)反映房房地產(chǎn)泡沫狀狀況的指標(biāo)。國(guó)國(guó)際上公認(rèn)的的健康市場(chǎng)，其其房?jī)r(jià)和月租租金之間的比比應(yīng)該是200—300之間。低于200，說(shuō)明該區(qū)區(qū)域房產(chǎn)投資資價(jià)值被嚴(yán)重重低估；如超超過(guò)300，說(shuō)明已有有泡沫成分。據(jù)據(jù)調(diào)查，目前前****市區(qū)多數(shù)住住宅的面積是是100平方米左右右，普通裝修修的100平方米房子子租金大約為為650元左右，換換算成房?jī)r(jià)租租金比超過(guò)430，明顯高于300的界限。通過(guò)以上指標(biāo)分分析表明，當(dāng)當(dāng)前****市房地產(chǎn)泡泡沫比較明顯顯，部分類型型商品房泡沫沫較嚴(yán)重。(二)當(dāng)前*****市房?jī)r(jià)變動(dòng)動(dòng)情況1.房?jī)r(jià)總體變變動(dòng)情況因目前消費(fèi)者實(shí)實(shí)際支付能力力有限，而商商品房銷售價(jià)價(jià)格居高，多多數(shù)新開樓盤盤陷入有價(jià)無(wú)無(wú)市的境地。相相較而言，價(jià)價(jià)位相對(duì)較低低的二手房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房成成了熱銷的對(duì)對(duì)象，全市商商品房實(shí)際成成交均價(jià)沒(méi)有有增加，甚至至有些地區(qū)呈呈現(xiàn)下降的情情勢(shì)。商品房房成交均價(jià)下下降以及與商商品房銷售價(jià)價(jià)格形成的反反向變動(dòng)，進(jìn)進(jìn)一步反映了了當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)無(wú)市的突出特特點(diǎn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本變動(dòng)情情況影響房?jī)r(jià)最重要要的因素之一一是房地產(chǎn)開開發(fā)成本。而而房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本主要由由土地取得費(fèi)費(fèi)用和建安費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成。當(dāng)當(dāng)前，新入市市的商品房以以及新開工的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目用地多是上上年或前年取取得的，但土土地取得費(fèi)用用普遍偏高。另另一方面，2008年上半年，我我國(guó)鋼材市場(chǎng)場(chǎng)上熱軋無(wú)縫縫管價(jià)格上漲漲42.911%、普線價(jià)格格上漲27.588%、螺紋鋼價(jià)價(jià)格上漲21.455%。受鋼材價(jià)價(jià)格上漲影響響，很多在建建房地產(chǎn)項(xiàng)目目建安費(fèi)用普普遍超預(yù)算上上升情況，進(jìn)進(jìn)而長(zhǎng)期影響響建筑成本。土土地取得費(fèi)用用居高和建安安費(fèi)用持續(xù)上上漲，導(dǎo)致整整個(gè)房地產(chǎn)開開發(fā)的成本全全面加大，并并處于高位，進(jìn)進(jìn)而限制著當(dāng)當(dāng)前商品房銷銷售價(jià)格的收收縮空間。（三）當(dāng)前房地地產(chǎn)市場(chǎng)供求求關(guān)系1.供給情況經(jīng)歷了20055年“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”、2007年24號(hào)文等國(guó)家家宏觀調(diào)控措措施，2008年春后，****市房地產(chǎn)市市場(chǎng)商品房供供給增速明顯顯放緩。2.需求情況2008年上半半年，****市房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求疲軟軟，是長(zhǎng)期以以來(lái)城鎮(zhèn)居民民收入增速持持續(xù)落后于商商品房銷售額額、房?jī)r(jià)等增增幅，消費(fèi)者者償還能力相相對(duì)減弱的表表現(xiàn)。3.空置情況房地產(chǎn)空置是房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求關(guān)系長(zhǎng)期期失衡的結(jié)果果，是社會(huì)資資源配置失效效的表現(xiàn)。2008年上半年，****市商品房空空置量增加明明顯。經(jīng)分析析表明，****市房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求關(guān)系系明顯失衡，2008年上半年，房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供求比約為1：0.38，相對(duì)于供供給，需求快快速下滑，觀觀望氣氛濃厚厚，說(shuō)明消費(fèi)費(fèi)者信心不足足。（四）結(jié)論與討討論房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷斷膨脹，商品品房銷售額與與房?jī)r(jià)表現(xiàn)為為持續(xù)同向增增長(zhǎng)，市場(chǎng)充充滿著投機(jī)性性。通過(guò)對(duì)收收益性房?jī)r(jià)與與市場(chǎng)成交價(jià)價(jià)的背離情況況、房?jī)r(jià)收入入比、房?jī)r(jià)租租金比等指標(biāo)標(biāo)分析表明，當(dāng)當(dāng)前****市房地產(chǎn)充充滿泡沫。七、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適適用房風(fēng)險(xiǎn)分分析開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房的風(fēng)險(xiǎn)主要要是商品房降降價(jià)所引起的的經(jīng)濟(jì)適用房房逐漸喪失價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，使使越來(lái)越多的的低收入家庭庭開始棄購(gòu)經(jīng)經(jīng)適房。八、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)對(duì)策1.風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)對(duì)策項(xiàng)目建設(shè)單位依依據(jù)立項(xiàng)后確確定的建設(shè)方方案，結(jié)合城城市建設(shè)發(fā)展展總體規(guī)劃，組組織專家委員員會(huì)進(jìn)行分析析，針對(duì)建筑筑、環(huán)保、銷銷售、管理等等諸多方面提提出的建議和和意見，對(duì)建建設(shè)方案不斷斷改進(jìn)與完善善，選擇最佳佳方案后進(jìn)行行實(shí)施，做到到從原頭控制制風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的前期期準(zhǔn)備工作要要充分扎實(shí)、管管理嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致致、組織合理理與人員精湛湛，并按實(shí)施施計(jì)劃要求部部屬到位，建建立有能力可可高效控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的隊(duì)伍。2.風(fēng)險(xiǎn)控制措措施本項(xiàng)目的開發(fā)與與建設(shè)，雖然然存在諸多環(huán)環(huán)節(jié)方面的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，但只要要提前識(shí)別，進(jìn)進(jìn)行分析研究究、制定有效效的防范對(duì)策策，就可以大大大降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)發(fā)生概率減減少風(fēng)險(xiǎn)造成成的損失。作作為項(xiàng)目的管管理機(jī)構(gòu)的*****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司，在風(fēng)險(xiǎn)控控制方面要加加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)設(shè)，搞好組織織協(xié)調(diào)；加強(qiáng)強(qiáng)營(yíng)銷培訓(xùn)，提提高人員素質(zhì)質(zhì)；加強(qiáng)內(nèi)部部管理，降低低成本節(jié)約開開支；引進(jìn)先先進(jìn)的管理方方法和措施，規(guī)規(guī)范企業(yè)的管管理行為；加加大宣傳力度度，打造強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品牌；加強(qiáng)強(qiáng)外部橫、縱縱向聯(lián)合，以以互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，取取長(zhǎng)補(bǔ)短等方方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行有效控制制。九、目標(biāo)市場(chǎng)定定位近年來(lái)，隨著人人們消費(fèi)水平平的提高，人人們的住房消消費(fèi)觀念也發(fā)發(fā)生了很大的的變化。消費(fèi)費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的理解解，已超出了了物質(zhì)要求的的內(nèi)涵，向自自然、環(huán)境、文文化藝術(shù)內(nèi)涵涵中的美學(xué)價(jià)價(jià)值、美學(xué)功功能擴(kuò)展，對(duì)對(duì)公用設(shè)施、服服務(wù)質(zhì)量提出出更高要求。人人們購(gòu)買住房房不在單純考考慮房?jī)r(jià)因素素，而是綜合合考慮影響居居住生活質(zhì)量量各項(xiàng)因素，是是在買時(shí)尚、買買環(huán)境、買文文化、買品牌牌，買享受。另另一方面隨著著住房市場(chǎng)關(guān)關(guān)系的深化，同同類產(chǎn)品的差差距會(huì)縮小，在在質(zhì)量相同或或相近的情況況下，如何滿滿足人們的心心理需求已顯顯得越來(lái)越重重要了。在這這種情況下，找找準(zhǔn)自己的市市場(chǎng)定位，進(jìn)進(jìn)一步增強(qiáng)房房地產(chǎn)產(chǎn)品綜綜合質(zhì)量的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，塑塑造并強(qiáng)化企企業(yè)及其品牌牌的個(gè)性特征征，就有著十十分重要的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義。1.區(qū)域目標(biāo)：：地塊周邊4公里半徑內(nèi)內(nèi)主要為中低低檔商品房和和經(jīng)濟(jì)適用房房住宅，高品品質(zhì)住宅較少少。本住宅區(qū)區(qū)建設(shè)口號(hào)是是：“建設(shè)綠色住住宅，營(yíng)造健健康家園”。建造住房房要具有舒適適性、健康性性、智能化、文文化性；舒適適性是以人為為本的體現(xiàn)，使使住宅從生存存需求過(guò)渡到到享受需求，追追求一種舒適適方便、安靜靜的居住環(huán)境境，讓人人享享受生活。健健康性就是綠綠色住宅的概概念，現(xiàn)在不不但要講“以人為本”的理念，也也要講人與自自然的和諧共共存的發(fā)展。智智能化體現(xiàn)在在小區(qū)以寬帶帶為依托的網(wǎng)網(wǎng)路系統(tǒng)，通通訊系統(tǒng)及安安全系統(tǒng)的齊齊備。文化性性就是人文環(huán)環(huán)境。逐漸提提升了該區(qū)域域住宅品質(zhì)是是本住宅區(qū)的的區(qū)域性目標(biāo)標(biāo)。2.目標(biāo)客戶：：****綜合整治拆拆遷安置小區(qū)區(qū)目標(biāo)客戶主主要是已經(jīng)入入駐或即將入入駐我市進(jìn)行行投資創(chuàng)業(yè)群群體，同時(shí)兼兼顧周邊企事事業(yè)單位和大大中專院校急急需改善現(xiàn)有有住房環(huán)境的的群體。3.購(gòu)買力分析析：****綜合整治拆拆遷安置小區(qū)區(qū)規(guī)劃總戶數(shù)數(shù)為872戶，根據(jù)建建設(shè)方案，戶戶均面積為84.611m2/戶，每平方方米經(jīng)濟(jì)適用用房銷售均價(jià)價(jià)約為3133..25元。一般情情況下購(gòu)房者者首付30％房款，約8萬(wàn)元左右，余余款向銀行分分15--330年按揭償還還，按照購(gòu)房房貸款利率每每月償還850-----11000元左右，占占家庭月收入入的35％，購(gòu)買對(duì)對(duì)象完全有能能力支付。如如果能夠得到到部分公積金金貸款，每月月還款額還將將有所下降。因因此，目標(biāo)客客戶具有一定定替在的購(gòu)買買力。第四章項(xiàng)目目建設(shè)背景及及建設(shè)的必要要性一、項(xiàng)目建設(shè)背背景江州是江西省的的政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化中心心，是古絲路路重鎮(zhèn)，是新新亞歐大陸橋橋的重要交通通樞紐。近年年來(lái)隨著國(guó)家家產(chǎn)業(yè)政策的的調(diào)整，特別別是在西部大大開發(fā)戰(zhàn)略的的引導(dǎo)下，西西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了了巨大變化。江江州做為西部部地區(qū)的重要要城市市場(chǎng)繁繁榮，政通人人和。在物質(zhì)質(zhì)文明和精神神文明同步建建設(shè)、同步發(fā)發(fā)展下，我市市的經(jīng)濟(jì)、文文化和社會(huì)發(fā)發(fā)展與環(huán)境保保護(hù)等方面取取得豐碩的成成果。****市作為建設(shè)設(shè)中的西北商商貿(mào)中心，正正以積極的改改革態(tài)勢(shì)面向向世界。發(fā)展展外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)是江州既定定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展戰(zhàn)略目標(biāo)，也也是實(shí)現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展的重重要途徑，西西部大開發(fā)給給江州大發(fā)展展帶來(lái)了良好好的機(jī)遇，逐逐步建設(shè)、逐逐步完善和加加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施施、提升軟硬硬件環(huán)境建設(shè)設(shè)，對(duì)提高城城市形象和品品位，拓寬投投融資渠道，可可使招商引資資工作不斷向向縱深發(fā)展，為為越來(lái)越多的的投資創(chuàng)業(yè)者者創(chuàng)造良好投投資服務(wù)環(huán)境境和良好的生生活環(huán)境，使使我市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展走向可可持續(xù)的良性性循環(huán)軌道上上。本建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目正是在這這一背景下提提出，其建設(shè)設(shè)目標(biāo)是在****綜合整治區(qū)區(qū)建設(shè)高質(zhì)量量、高標(biāo)準(zhǔn)、配配套設(shè)施齊全全，環(huán)境優(yōu)美美的居住小區(qū)區(qū)，從而改善善該地段的城城市景觀，從從整體上提升升****綜合整治區(qū)區(qū)住宅建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2007年5月月****市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司為了進(jìn)一步步了解建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的可行性性和經(jīng)濟(jì)性，委委托江西省城城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)研究院編制制《****市****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目可行行性研究報(bào)告告》。我院在在接受委托后后組織各專業(yè)業(yè)技術(shù)人員仔仔細(xì)閱讀，并并認(rèn)真分析建建設(shè)單位提供供的資料，通通過(guò)實(shí)地察看看，在綜合各各專業(yè)的分析析研究結(jié)論的的基礎(chǔ)上，編編制了本可研研報(bào)告。二、項(xiàng)目建設(shè)的的必要性1.該建設(shè)項(xiàng)目目的實(shí)施符合合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整政策，可可促進(jìn)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。改改革開放推動(dòng)動(dòng)了江州的經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展展，西部大開開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)實(shí)施，使我市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和城市建設(shè)日日新月異，為為了進(jìn)一步促促進(jìn)我市城市市現(xiàn)代化建設(shè)設(shè)，滿足人民民日益增長(zhǎng)的的物質(zhì)、文化化、生活水平平的需要，改改善該地域的的群眾生活環(huán)環(huán)境質(zhì)量，建建設(shè)本項(xiàng)目是是必要的。2.該建設(shè)項(xiàng)目目的地理位置置，位于八里里屯區(qū)江工坪坪，項(xiàng)目所在在建設(shè)地點(diǎn)是是目前我省通通往甘南、臨臨復(fù)乃四川的的公路網(wǎng)的重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。由由于歷史原因因該區(qū)域形成成了一定規(guī)模模的廢舊物資資回收經(jīng)濟(jì)圈圈。就業(yè)等方方面解決了部部分進(jìn)城務(wù)工工人員就業(yè)問(wèn)問(wèn)題。但是存存在著許多社社會(huì)不安因素素。目前在以以該地區(qū)為中中心的區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè)人人員約3.84萬(wàn)人，在從從業(yè)人員中約約85.3%的為外來(lái)人人口，這些大大量外來(lái)人口口的進(jìn)入，逐逐漸形廢舊物物資回收，廢廢舊物資回收收市場(chǎng)在發(fā)展展起也產(chǎn)生許許多不良影響響。本項(xiàng)目的的實(shí)施可在一一定程度上解解決此類問(wèn)題題，對(duì)提升、完完善和規(guī)模廢廢舊物資回收收市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地地位，推動(dòng)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定健康的的發(fā)展有著積積極的作用。因因此，建設(shè)本本項(xiàng)目是必要要的。3.滿足*****市房地產(chǎn)市市場(chǎng)的需要隨著住房市場(chǎng)化化的推進(jìn)，根根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入家庭享享受不同住房房的政策。最最低收入家庭庭的住房由政政府或單位提提供廉租房，中中低收入家庭庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適適用房、其他他高收入家庭庭購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)價(jià)的商品房。近近年來(lái)，****市政府連續(xù)續(xù)加大住宅建建設(shè)投資計(jì)劃劃。這些項(xiàng)目目的實(shí)施建設(shè)設(shè)對(duì)緩解****市目前住宅宅狀況起到很很大的促進(jìn)作作用，但是還還不能滿足各各層次人們的的需求。****市****綜合整治拆拆遷安置房項(xiàng)項(xiàng)目的投資建建設(shè)，正是為為了滿足整治治區(qū)內(nèi)群眾置置業(yè)需求。4.該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)施可可向社會(huì)提供供一定的就業(yè)業(yè)崗位對(duì)減輕輕社會(huì)負(fù)擔(dān)提提高就業(yè)率，促促進(jìn)社會(huì)和諧諧發(fā)展和保障障社會(huì)穩(wěn)定具具有積極作用用。本項(xiàng)目集集住宅和商業(yè)業(yè)用房為一體體，目的是在在向市場(chǎng)提供供住宅的同時(shí)時(shí)，修建一定定商用經(jīng)營(yíng)用用房，向社會(huì)會(huì)提供一定的的就業(yè)崗位，以以區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定、有序、健健康的發(fā)展，為為社會(huì)做出貢貢獻(xiàn)。因此，建建設(shè)本項(xiàng)目是是必要的。第五章項(xiàng)目目建設(shè)的可行行性及建設(shè)條條件一、項(xiàng)目建設(shè)的的可行性1.政策環(huán)境為為本項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施奠定了良良好的基礎(chǔ)國(guó)際金融危機(jī)的的發(fā)生對(duì)我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了了重大影響形形，中央政府府以審慎靈活活的宏觀調(diào)控控政策，基本本上保持了中中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)市市場(chǎng)的調(diào)控則則更體現(xiàn)了這這種審慎靈活活性。2009年國(guó)家和地地方政府將加加大“救市”力度，進(jìn)一一步降低交易易稅費(fèi)、下調(diào)調(diào)貸款利息、購(gòu)購(gòu)房退稅、鼓鼓勵(lì)部分購(gòu)房房者合理的投投資需求、鼓鼓勵(lì)開發(fā)商適適度調(diào)整銷售售價(jià)格，同時(shí)時(shí)也出臺(tái)多項(xiàng)項(xiàng)政策“托市”，包括以財(cái)財(cái)政資金購(gòu)買買商品房用于于廉租房等手手段來(lái)保障房房地生業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)渡過(guò)金融危危機(jī)期。因此此，政策環(huán)境境為本項(xiàng)目的的實(shí)施奠定了了良好的政策策環(huán)境基礎(chǔ)2.本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)，得到了政政府和專家學(xué)學(xué)者的大力支支持，是積極極可行****市*****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)項(xiàng)目，是是以改善綜合合整治區(qū)域的的環(huán)境為手段段，從而達(dá)到到提高我市城城市化建設(shè)水水平，是從完完善建設(shè)區(qū)域域內(nèi)一定的住住房條件，向向社會(huì)提供品品質(zhì)良好的商商品房，增加加政府在城市市配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)方面面的資金。從從我市城建事事業(yè)發(fā)展出發(fā)發(fā)，項(xiàng)目行管管部門從規(guī)劃劃方案提出到到通過(guò)評(píng)審中中，積極繳請(qǐng)請(qǐng)相關(guān)職能部部門和各專業(yè)業(yè)專家及學(xué)者者進(jìn)行研討，在在征求意見時(shí)時(shí)收集了許多多指導(dǎo)性意見見，正是有了了這些部門和和專家學(xué)者的的大力支持和和熱切關(guān)注，使使本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)具備了良好好的外部建設(shè)設(shè)條件和實(shí)施施環(huán)境，為項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)單位位提供一個(gè)更更實(shí)際,更全面的實(shí)實(shí)施方案。因因此，為本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)施奠奠定了良好的的社會(huì)基礎(chǔ)。3.****市市****投資（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司，多年來(lái)積積累了豐富房房地產(chǎn)開發(fā)的的經(jīng)驗(yàn)，公司司領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)，具具有創(chuàng)新的開開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念念，能夠嫻熟熟的進(jìn)行現(xiàn)代代化房地產(chǎn)企企業(yè)管理，有有勤政廉潔、艱艱苦創(chuàng)業(yè)的事事業(yè)心和責(zé)任任感。因此，為為本項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施奠定了良良好的組織保保障基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目建設(shè)的的條件1.項(xiàng)目建設(shè)地地點(diǎn)及場(chǎng)址概概況****市*****綜合整治拆拆遷安置房建建設(shè)工程項(xiàng)目目，建設(shè)地址位位于****市八里屯區(qū)區(qū)江工坪256號(hào)、455號(hào)。場(chǎng)地地地處****市****位置，建設(shè)設(shè)用地分南北北兩區(qū)，北區(qū)區(qū)為不規(guī)則梯梯形，南區(qū)為為不規(guī)劃的蝶蝶形平面，場(chǎng)場(chǎng)地內(nèi)坡度變變化較大、使使場(chǎng)地總體土土方平衡量較較大。項(xiàng)目建建設(shè)地東側(cè)為為江州理工大大學(xué)校區(qū)，北北區(qū)東側(cè)、南南區(qū)西側(cè)為黃黃峪溝，整個(gè)個(gè)建設(shè)場(chǎng)地因因234#公路分為南南北兩區(qū)，該該項(xiàng)目因地處處****市****，場(chǎng)地城市市地理位置優(yōu)優(yōu)越交通便利利。2.場(chǎng)地土地權(quán)權(quán)屬類別及占占地面積該項(xiàng)目用地性質(zhì)質(zhì)原為工業(yè)用用地。隨著我我市經(jīng)濟(jì)適用用房規(guī)劃建設(shè)設(shè)的實(shí)施，該該項(xiàng)目經(jīng)土地地置換轉(zhuǎn)換為為居住用地，項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)總用用地面積約為為5.07992公頃，約76.1888畝。3.建設(shè)地點(diǎn)地地形地貌建設(shè)地勢(shì)總體南南西高，北東東低，海拔高高程一般為1530--1600mm。地貌類型型屬侵蝕一堆堆積河谷平原原地貌，為黃黃河河谷Ⅱ—Ⅳ級(jí)階地過(guò)渡渡地帶，Ⅲ級(jí)階地缺失失。Ⅱ級(jí)階地僅在在場(chǎng)地區(qū)西部部發(fā)育，寬約約500m，東部缺失失；場(chǎng)地區(qū)東側(cè)側(cè)為級(jí)階地前緣緣陡坎。場(chǎng)地地區(qū)受人為工工程活動(dòng)影響響形成一定的的不穩(wěn)定斜坡坡，高一般為為4-18m。4.建設(shè)地點(diǎn)工工程地質(zhì)條件件。建設(shè)場(chǎng)地地層相相對(duì)簡(jiǎn)單，均均為第四系（Q），其巖性性及分布特征征如下：1、上更新統(tǒng)沖沖洪積物（Q3all+ppl）埋藏于馬江黃土土之下，在級(jí)階地前緣緣陡坎有零星星出露，其巖巖性為部為粉粉土，厚度20-300m，具層理，具具有很強(qiáng)的自自重濕陷性，夾夾薄層粉質(zhì)粘粘土及中、細(xì)細(xì)砂層；下部部主要由卵石石組成，灰-青灰色，粒粒徑一般為20-400mm，分選較差差，磨圓度較較好，顆粒形形狀以次圓狀狀為主，有泥泥砂充填，較較松散，厚度度大于30m。2、上更新統(tǒng)馬馬江黃土（Q32eol）披覆于級(jí)階地之之上，巖性為為淺黃色粉土土，疏松，質(zhì)質(zhì)地均勻，具具大孔隙，垂垂直節(jié)理以育育，干燥-稍濕，具有有很強(qiáng)的自重重濕陷性。厚厚度10-200m不等。3、第四系全新新統(tǒng)（Q3al+pll）分布于Ⅰ、Ⅱ級(jí)級(jí)階地，為沖沖洪積成因堆堆積層。具二二元結(jié)構(gòu)，下下部為卵石層層，稍密-中密，磨圓圓度好，粒徑徑多在5-10ccm，大者可達(dá)50cm以上，成分分主要有石英英巖、花崗巖巖、片麻巖等等，為泥砂質(zhì)質(zhì)充填，厚大大于30m左右；上部部為黃土狀粉粉土層，常呈呈紅褐色、褐褐黃色或黃褐褐色，具層理理，為Ⅱ—Ⅲ自重濕陷性性，厚度10-155m。5.建設(shè)地點(diǎn)水水文地質(zhì)條件件位于江州斷陷盆盆地內(nèi)，地下下水類型為砂砂礫卵石層孔孔隙潛水。斷斷陷盆地第四四系厚達(dá)300m，含水層為為巨厚層狀砂砂礫石、砂礫礫卵石，富水水性強(qiáng)，單井井涌水量1000--5000m3/d，水位埋深5-50m，自黃河漫漫灘向南，水水位逐步加深深，在評(píng)估區(qū)區(qū)范圍內(nèi)地下下水埋深大于于30m。近河岸地地下水礦化度度0。5-1。0g/L，水化學(xué)類類型為HCO3—Ca2+—Mg2+，遠(yuǎn)離黃黃河的一級(jí)階階地中后緣和和二級(jí)階地，地地下水礦化度度1-5gg/L，水化學(xué)類類型較復(fù)雜，具具一定的腐蝕蝕性。斷陷盆盆地地下水主主要接受黃河河水、大氣降降水的入滲補(bǔ)補(bǔ)給和南、北北兩基巖裂隙隙水的側(cè)向補(bǔ)補(bǔ)給，排泄方方式主要是人人工開采。在斷陷盆地南部部高階地區(qū)的的砂礫卵石層層上覆厚層黃黃土中，也賦賦存有孔隙潛潛水，但評(píng)估估區(qū)范圍內(nèi)黃黃土厚度較小小，為透水不不含水層。6.地震概況依據(jù)《建筑抗震震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001）條判定，****市****綜合整治拆遷安置房項(xiàng)目工程；地震基本烈度：：八度。工程抗震設(shè)防烈烈度：八度。7.建設(shè)地區(qū)氣氣象條件氣溫：根據(jù)中國(guó)建筑氣氣候區(qū)劃分段段****市屬二級(jí)區(qū)區(qū)：最冷月平均氣溫溫-6.9℃最熱月平均均氣溫22.2℃極端最高溫度339.10℃極端最低溫溫度-21.2℃宅外計(jì)算溫度冬冬季采暖-11℃夏季通風(fēng)26℃降水量：平均年降水量：：322.99mm日最大降雨量：：96.8mmm風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向：：東風(fēng)。冬季主導(dǎo)風(fēng)向：：東風(fēng)。平均風(fēng)速：夏季季：1.7m//s。冬季：0.7mm/s。最大凍土深度：：103mmm8.建設(shè)場(chǎng)地交交通條件該小區(qū)建設(shè)和使使用的對(duì)外交交通主要是S264#市政道路。9.市政配套條條件供水、供電、供供氣等均已由由市政府協(xié)調(diào)調(diào)各有關(guān)部門門，保證小區(qū)區(qū)竣工后按期期供應(yīng)，有關(guān)關(guān)文件詳見附附件。供暖：小區(qū)共設(shè)設(shè)一座獨(dú)立地地下式燃?xì)忮佸仩t房。排水：小區(qū)室外外排水系統(tǒng)采采用雨污分流流制，生活污污廢水按非滿滿流設(shè)計(jì)，雨雨水管按滿流流設(shè)計(jì)。小區(qū)區(qū)生活污水經(jīng)經(jīng)化糞地沉淀淀處理后向東東或西北至S264#市政道路污污水管網(wǎng)。10.拆遷征地地條件本拆遷范圍屬三三類地段，對(duì)對(duì)拆遷范圍內(nèi)內(nèi)的住宅房屋屋實(shí)行貨幣補(bǔ)補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換兩種補(bǔ)償償方式，由被被拆遷人自愿愿選擇。產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房屋返返還地點(diǎn)：****綜合整治拆拆遷安置房住住宅小區(qū)，屬屬三類地段，過(guò)過(guò)度期限預(yù)計(jì)計(jì)二十四個(gè)月月（詳見附表表）。第六章建設(shè)場(chǎng)地地綜合治理一、地質(zhì)災(zāi)害類類型及特征(一)不穩(wěn)定斜斜坡類型及特特征1.不穩(wěn)定斜坡坡該不穩(wěn)定斜坡分分布于建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地南區(qū)東側(cè)側(cè)與工大分界界線，長(zhǎng)約350米，斜坡頂頂部為理工大大學(xué)公寓樓及及鍋爐房，坡坡底為原塑料料廠廠區(qū)，建建筑物密集。斜斜坡體黃土及及黃土狀粉土土構(gòu)成，垂直直節(jié)理發(fā)育，強(qiáng)強(qiáng)濕陷性。此此段相對(duì)高差差20米左右，坡坡度45-80，局部在坡坡體中間有階階梯式的臺(tái)階階。2.已加固斜坡坡已加固有斜坡與與不穩(wěn)定斜坡坡相連接，斜斜坡頂為理工工大學(xué)學(xué)生公公寓樓，長(zhǎng)約約120米，目前已已進(jìn)行了有效效的混凝土擋擋墻支護(hù)，相相對(duì)高差為8-12米左右，坡坡度70左右。3.斜坡斜坡是由于平整整場(chǎng)地人工削削坡而形成，坡坡頂為進(jìn)入市市政工程管理理處八里屯維維修材料庫(kù)的的道路，相距距兩米左右，現(xiàn)現(xiàn)狀長(zhǎng)約80米，高約4米，坡度約70，坡體由黃黃土構(gòu)成，松松散，垂直節(jié)節(jié)理發(fā)育，具具大孔隙，強(qiáng)強(qiáng)濕陷性。4.不穩(wěn)定斜坡坡形成條件(1)原始的陡陡坎與人工改改造坡體是不不穩(wěn)定斜坡形形成的主要原原因，坡底是是建筑場(chǎng)地，斜斜坡坡腳在人人工建房過(guò)程程中開挖等活活動(dòng)形成邊坡坡過(guò)高過(guò)陡，使使之呈臨空-半臨空狀態(tài)態(tài)，導(dǎo)致坡腳腳失穩(wěn)。(2)階地邊緣緣邊坡前緣坡坡度較大，坡坡項(xiàng)前緣建房房增加了荷載載，且地表水水及生活污水水無(wú)序排放，地地表水的下滲滲，也是不穩(wěn)穩(wěn)定斜坡形成成的原因。(3)地震是造造成斜坡破壞壞的重要影響響因素，本區(qū)區(qū)屬Ⅷ度烈度區(qū)，加加劇斜坡累進(jìn)進(jìn)性破壞，甚甚至直接破壞壞坡體。(二)泥石流場(chǎng)區(qū)內(nèi)發(fā)育的泥泥石流溝為回回回溝，該溝溝屬水動(dòng)力成成因的稀性溝溝谷型泥石流流溝，形成區(qū)區(qū)、流通區(qū)和和堆積區(qū)不明明顯。溝谷內(nèi)內(nèi)植被發(fā)育較較差，總覆蓋蓋度不足15%，且多為人人工季節(jié)性種種植作物，蓄蓄水保土能力力較差。該泥泥石流的形成成與地形條件件、固體物質(zhì)質(zhì)、降水條件件和人類工程程經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密密切相關(guān)。1.地形條件該溝流域面積約約98.4kkm2主溝延伸距距離較長(zhǎng)，達(dá)達(dá)30.9KKm，相對(duì)高差差較大。主溝溝溝床較緩，平平均比降28‰溝谷橫斷面面多呈“U”型，兩側(cè)谷谷坡較陡，一一般40-50，支溝較發(fā)發(fā)育，沿主溝溝呈樹枝狀分分布且多與主主溝向下游側(cè)側(cè)斜交。切割割密度2.0Kmm/Km左右，利于于匯水和物質(zhì)質(zhì)搬運(yùn)。2.固體物質(zhì)條條件松散固體物質(zhì)是是泥石流的主主要組成部分分和形成條件件，流域地表表廣泛分布有有厚度達(dá)數(shù)十十米的黃土，結(jié)結(jié)構(gòu)疏松，抗抗水流侵蝕能能力極差，易易于侵蝕搬運(yùn)運(yùn)，且流域內(nèi)內(nèi)地表大多具具有一定的坡坡度，多處于于裸露狀態(tài)，在在降暴雨時(shí)，水水流對(duì)表層將將產(chǎn)生大面積積的沖刷侵蝕蝕，成為泥石石流的主要物物質(zhì)來(lái)源之一一，流域內(nèi)發(fā)發(fā)育的滑坡、崩崩塌達(dá)10余處，流域域內(nèi)主溝道及及一些支溝內(nèi)內(nèi)，早期泥石石流堆積物在在搬運(yùn)過(guò)程中中沿溝道及支支溝下游部位位堆積，又為為后期泥流形形成提供物質(zhì)質(zhì)來(lái)源，在后后期流水的沖沖蝕作用下，直直接補(bǔ)給泥石石流。另本區(qū)區(qū)溝谷下切、側(cè)側(cè)蝕和向源侵侵蝕均較強(qiáng)烈烈，溝谷兩側(cè)側(cè)陡坡下部有有一定的坍塌塌體多堆積于于狹窄的溝道道之中，是泥泥石流最直接接、最易起動(dòng)動(dòng)的松散固體體物質(zhì)。3.降水條件區(qū)內(nèi)雖然氣候干干旱，多年平平均年降水量量不足400mm，但降水多多集中于7-9月，占全年年降水量的60%以上，且多多為短歷時(shí)高高強(qiáng)度的暴雨雨形式，利于于水流的短期期匯集，進(jìn)而而誘發(fā)泥石流流發(fā)生。每年年的7、8、9三月地成為為泥石流的高高發(fā)期。4.人類工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)活因而區(qū)內(nèi)人類活活動(dòng)較強(qiáng)烈，土土地開墾程度度高，植被覆覆蓋程度低，水水土流失較強(qiáng)強(qiáng)烈，工程建建設(shè)過(guò)程中開開挖邊坡形成成的廢棄土石石方，以及人人工建筑、生生活垃圾在溝溝道隨意堆放放，都構(gòu)成泥泥石注的固體體物質(zhì)補(bǔ)給來(lái)來(lái)源。另外，在在南區(qū)場(chǎng)地南南端近40米排導(dǎo)渠由由于人為填埋埋溝道，使原原有排導(dǎo)渠遭遭到定的堵塞塞，造成溝道道泄洪不暢，極極易加重泥石石流災(zāi)害。(三)黃土濕陷陷濕陷性黃土主要要指上更新統(tǒng)統(tǒng)黃土和全新新統(tǒng)黃土，多多以填黃土的的方式在建設(shè)設(shè)場(chǎng)地大面積積分布。由于于黃土具有濕濕陷性，因而而常常形成災(zāi)災(zāi)害。1.濕陷性土的的特征建設(shè)場(chǎng)地黃土濕濕陷性黃土，總總濕陷量為5.5-444.80ccm，具有Ⅰ—Ⅲ級(jí)自重濕陷陷性，綜合判判定為級(jí)（嚴(yán)嚴(yán)重）自重濕濕陷性黃土場(chǎng)場(chǎng)地。2.濕陷性土的的成因分析影響黃土濕陷的的因素較多，主主要是黃土的的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、降降水強(qiáng)度和水水溶解作用等等。1)黃土的結(jié)構(gòu)構(gòu)場(chǎng)區(qū)黃土具有特特別疏松多孔孔的結(jié)構(gòu)，垂垂直節(jié)理和大大孔隙發(fā)育，特特別是以支