商業(yè)地產(chǎn)解析培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)解析

1簡(jiǎn)述中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷程商業(yè)地產(chǎn)概念及業(yè)態(tài)劃分商業(yè)地產(chǎn)的特性不動(dòng)產(chǎn)與其他投資方式對(duì)比商業(yè)綜合體操盤(pán)手法商業(yè)地產(chǎn)中客戶經(jīng)常會(huì)問(wèn)到的問(wèn)題21998年底，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次住房制度改革，房地產(chǎn)商品化開(kāi)始；2000年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)熱潮開(kāi)始成規(guī)模化興起；住宅地產(chǎn)的樂(lè)趣——杠桿開(kāi)發(fā)（有趣的利潤(rùn)模式）；權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系——所謂住宅配套商業(yè)（早期公建）；商業(yè)地產(chǎn)的樂(lè)趣——近似成本、翻倍收益（一鋪養(yǎng)三代、與住宅的不同作用）；簡(jiǎn)述中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷程住宅同商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比對(duì)——

2002年一線城市標(biāo)準(zhǔn)；住宅啟動(dòng)資金單方：1000元/平米開(kāi)發(fā)單方成本：3000元/平米單方售價(jià)：6000元/平米啟動(dòng)資金利潤(rùn)率——

300%（該標(biāo)準(zhǔn)為絕對(duì)粗算、稅費(fèi)、資本化指標(biāo)等均未涵蓋，僅作表述示意）商業(yè)（住宅底商）啟動(dòng)資金單方：1000元/平米開(kāi)發(fā)單方成本：4000元/平米單方售價(jià)：10000元/平米啟動(dòng)資金利潤(rùn)率——

600%為什么有人愿意加價(jià)投資商業(yè)？——

2002年一線城市標(biāo)準(zhǔn)；住宅——

100平米購(gòu)置成本：60萬(wàn)每月出租房租：2500元投資回報(bào)率：5%

回報(bào)年限——

20年（該標(biāo)準(zhǔn)為絕對(duì)粗算、稅費(fèi)、資本化指標(biāo)等均未涵蓋，僅作表述示意）商業(yè)（住宅底商）——

100平米購(gòu)置成本：100萬(wàn)每月出租房租：7500元/平米投資回報(bào)率：9%

回報(bào)年限——

11年2005——2008年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入巔峰期，無(wú)序開(kāi)發(fā)興起，城市綜合體出現(xiàn)；2009——2010年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入減速期——減速的實(shí)質(zhì)；2011年，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)歷史性機(jī)遇——房地產(chǎn)政策改革與宏觀調(diào)控；——

02年便利店一聽(tīng)可樂(lè)1.8元，每天賣(mài)100聽(tīng)；09年便利店一聽(tīng)可樂(lè)1.8元，每天還賣(mài)100聽(tīng)；經(jīng)營(yíng)未提升、租金上升有限，售價(jià)卻翻了好幾倍。投資商鋪的回報(bào)率大幅縮水2002年底，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始作為獨(dú)立行業(yè)出現(xiàn)（商業(yè)用地立項(xiàng)、40、50年產(chǎn)權(quán)）；商業(yè)地產(chǎn)概念7？什么是商業(yè)地產(chǎn)讓我們來(lái)認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)

簡(jiǎn)單地說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)合業(yè)務(wù)模式，是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。8商業(yè)地產(chǎn)可以這樣來(lái)劃分1.按照所處區(qū)域劃：

第一類(lèi)：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢(shì)，交通十分便捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王府井大街、西單等。其消費(fèi)群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說(shuō)是能包容各個(gè)層次的消費(fèi)者；第二類(lèi)：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)，其消費(fèi)群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費(fèi)者組成；第三類(lèi)：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，消費(fèi)者生活觀念及消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，以及不同城市的歷史、文化背景及經(jīng)濟(jì)狀況的差異，也出現(xiàn)了一類(lèi)與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)的特色是結(jié)合文化藝術(shù)、觀光旅游、建筑藝術(shù)、消閑娛樂(lè)、特色商品購(gòu)物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方或領(lǐng)域，塑造一個(gè)全新的具有新鮮消費(fèi)模式的商業(yè)圈，力求達(dá)到引領(lǐng)潮流，吸引更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)層次的客源的目的。例如：上海“新天地＂。92.按照市場(chǎng)形式分類(lèi)：10大型百貨；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；批發(fā)中心；社區(qū)商業(yè)；餐館酒樓等等3.按照建筑形態(tài)分類(lèi)：11大型商廈（購(gòu)物中心）；塔樓配套裙房；沿街商鋪；步行商業(yè)街；地下商場(chǎng)；零星商鋪；等等。4.按市場(chǎng)功能和建筑形態(tài)來(lái)劃分：12酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）會(huì)展中心、會(huì)館、會(huì)所文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（電影院、娛樂(lè)城）衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（藥房、診療所）教育產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)（校園商業(yè)廣場(chǎng)）工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產(chǎn)旅游商業(yè)地產(chǎn)

底商、裙樓（商場(chǎng)）、社區(qū)臨街商鋪專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)整合性復(fù)合性的商業(yè)樓寫(xiě)字樓步行街地下商業(yè)城（街）購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）商業(yè)地產(chǎn)的特性1.基本特性▲房地產(chǎn)的自然特征a)

位置的固定性；b)

使用的耐久性；c)

資源的有限性；d)

物業(yè)的差異性?！康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征a)

生產(chǎn)周期；b)

資金密集性；c)

相互影響性；d)

易受政策限制性；e)

房地產(chǎn)的增值性。

注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。13一、受政策性干擾??；二、防御性資產(chǎn)、充分抵御通貨膨脹（案例：10億現(xiàn)金的波動(dòng)價(jià)值）；四、可隨時(shí)低息融資（經(jīng)營(yíng)貸模式）；五、可令資產(chǎn)形成幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)張；六、組織優(yōu)勢(shì)明顯、利于企業(yè)低難度接班；七、一旦形成規(guī)模化復(fù)制，有可能創(chuàng)造“無(wú)視”政策、“無(wú)視”成本、“無(wú)視”競(jìng)爭(zhēng)的霸王企業(yè)（資產(chǎn)證券化）；2.商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)三、租金利潤(rùn)豐富、且能夠持續(xù)增長(zhǎng)（案例：XD-CITY月租200美元/平米）；3.商業(yè)地產(chǎn)的劣勢(shì)一、商業(yè)地產(chǎn)入行專(zhuān)業(yè)門(mén)檻稍高——人才通常需要大量失敗案例去培養(yǎng)；二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于相關(guān)資源的控制難度比較高——需要大量商戶及投資資源；三、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的需求量非常高——難以實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)；四、商業(yè)地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)超高——前期設(shè)計(jì)及定位失手、后期極難挽回。15不動(dòng)產(chǎn)與其他投資方式對(duì)比各種投資方式的回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比1、錢(qián)存銀行：最最保守的理財(cái)。收益率=利率。安全等級(jí)：最安全，主要風(fēng)險(xiǎn)是銀行倒閉，基本上不大可能發(fā)生。收益太低，急用錢(qián)時(shí)變現(xiàn)很不方便，因?yàn)闆](méi)有人會(huì)把那么多錢(qián)全存活期，萬(wàn)一要錢(qián)急用，定期提前取出來(lái)，利息損失慘重。建議只需把手中的錢(qián)10%左右放入銀行就行。2、買(mǎi)保險(xiǎn)：被國(guó)內(nèi)人民廣泛誤解的理財(cái)。我之所以說(shuō)保險(xiǎn)被誤解了，是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)員推銷(xiāo)、國(guó)人購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)時(shí)候經(jīng)常考慮的是到時(shí)候收益會(huì)有多少。其實(shí)，保險(xiǎn)是為了保險(xiǎn)，真正的保險(xiǎn)應(yīng)該是在意外事件來(lái)臨時(shí)，能獲取一份賠償金來(lái)讓自己度過(guò)難關(guān)或緩解困難，是保障自己的生活不會(huì)因?yàn)榉N種意外而出現(xiàn)大的波折。我傾向于買(mǎi)一些大病保險(xiǎn)、車(chē)輛險(xiǎn)、意外險(xiǎn)等內(nèi)容，買(mǎi)它們不是為了獲得賠償，反而是希望這輩子也不要發(fā)生索賠事項(xiàng)。保險(xiǎn)保險(xiǎn)，錢(qián)出去就別想著回報(bào)。3、買(mǎi)國(guó)債：偏保守的理財(cái)，跟存銀行差不多。多那點(diǎn)利息還不夠上網(wǎng)買(mǎi)國(guó)債浪費(fèi)的時(shí)間值錢(qián)。164、買(mǎi)貨幣式基金：偏積極的保守理財(cái)。貨幣式基金以其專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)債券能獲取比債券本身略高一點(diǎn)的收益。風(fēng)險(xiǎn)小，變現(xiàn)方便。5、買(mǎi)股票式基金：積極的理財(cái)。對(duì)于缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)股票式基金是不錯(cuò)的選擇，基金通過(guò)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)和組合投資，往往能賺取比普通散戶更高的利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)：股票市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，基金管理人的道德風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)的基金和國(guó)有企業(yè)一樣，存在這樣那樣不規(guī)范的問(wèn)題，老鼠倉(cāng)問(wèn)題倒是小問(wèn)題，最怕就是利益輸送。6、自己買(mǎi)賣(mài)股票：如果對(duì)自己有足夠的自信，具備心理與金錢(qián)承受能力，還想來(lái)點(diǎn)刺激，就請(qǐng)自己去買(mǎi)賣(mài)股票吧，盈虧都是自己能力的體現(xiàn)。有本事就通過(guò)自己賺來(lái)證明能力。7、買(mǎi)房產(chǎn)：不錯(cuò)的選擇。中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房子30年之內(nèi)是最具投資價(jià)值的實(shí)物，別管政策天天喊降溫，越是這樣越證明投資價(jià)值太高。1718投資項(xiàng)目民間集資基金房地產(chǎn)股票外匯期貨定存黃金（延遲交收）所需資金（保證金）100%100%30％～100％70％～100％1％～5％3％～10％100%1％～5％獲利方式利息收入視形態(tài)而定，一般比銀行定期略高上漲獲利，否則只能視作保值之道上漲時(shí)回報(bào)率可觀，下跌時(shí)資金受困回報(bào)迅速且豐厚回報(bào)迅速且豐厚利息收入雙向投資，回報(bào)迅速且豐厚風(fēng)險(xiǎn)程度信用風(fēng)險(xiǎn)高視種類(lèi)而定風(fēng)險(xiǎn)較低，資產(chǎn)保值增值渠道首選人為炒作風(fēng)險(xiǎn)甚高風(fēng)險(xiǎn)本人控制視種類(lèi)而定通貨膨脹造成貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)本人控制交易時(shí)間（每天）被固定視種類(lèi)而定，一般5～6小時(shí)尋求買(mǎi)主不易，無(wú)法控制3～5小時(shí)19～24小時(shí)5～7小時(shí)3～5小時(shí)19～24小時(shí)可掌握之買(mǎi)賣(mài)形式定期開(kāi)票時(shí)間限制專(zhuān)人操盤(pán)，本人無(wú)法控制私人或中介公司單線買(mǎi)賣(mài)，成交都要尋找買(mǎi)賣(mài)對(duì)手后才能成交詢(xún)價(jià)敲單（設(shè)限價(jià)單均可，本人控制）成交都要尋找買(mǎi)賣(mài)對(duì)手后才能成交到銀行柜臺(tái)辦理在做市商平臺(tái)交易，買(mǎi)賣(mài)均由本人控制市場(chǎng)規(guī)模僅為地區(qū)性地區(qū)性及國(guó)際性一般僅為國(guó)內(nèi)投資地區(qū)性國(guó)際性集中交易市場(chǎng)地區(qū)性國(guó)際性靈活性慢慢慢普通快快慢快手續(xù)費(fèi)及稅項(xiàng)無(wú)交易稅千分之一加手續(xù)費(fèi)交納各種稅金交納稅千分之三低于萬(wàn)分之五手續(xù)費(fèi)百分之零點(diǎn)零一無(wú)無(wú)稅費(fèi)，手續(xù)費(fèi)低于千分之二商業(yè)綜合體操盤(pán)手法19商業(yè)綜合體簡(jiǎn)介商業(yè)綜合體定位及開(kāi)發(fā)模式簡(jiǎn)介什么是綜合體？20將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體21綜合體的外部特征功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱(chēng)為“城中之城”22綜合體的內(nèi)在特征大空間尺度

室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”體系。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。是高科技和高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。通道樹(shù)型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)高科技集成設(shè)施西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南京國(guó)際廣場(chǎng)北京熙旺中心重慶財(cái)富中心23綜合體產(chǎn)生的背景（一）個(gè)人生活成本加大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低高品質(zhì)的生活需求缺乏景觀和活力商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展中心區(qū)各種矛盾突出美國(guó)紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心。辦公購(gòu)物住宿休閑24綜合體產(chǎn)生的背景（二）在城市中的作用商業(yè)綜合體三維空間開(kāi)發(fā)立體交通體系多功能空間組合提高土地利用率改善區(qū)域交通產(chǎn)生機(jī)會(huì)收益降低投資風(fēng)險(xiǎn)滿足多種需求滿足高效率

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。它是多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。25綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體特性27

不同類(lèi)型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。寫(xiě)字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。28各種物業(yè)類(lèi)型之間的相互影響與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過(guò)程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。商業(yè)辦公酒店公寓

作用

相互關(guān)系

提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）

實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售價(jià)格保持物業(yè)形象

外向性較強(qiáng)的組成部分可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異

保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來(lái)源滿足中長(zhǎng)期居住者需求

商業(yè)為寫(xiě)字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓帶來(lái)負(fù)面影響

酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次

寫(xiě)字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來(lái)潛在客戶寫(xiě)字樓可提高商業(yè)整體檔次寫(xiě)字樓與酒店可共享大堂

公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次29開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義，一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定的選擇。例如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售。城市綜合體城市價(jià)值（1）城市綜合體最大的優(yōu)勢(shì)是人流的聚合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不同的功能組合，滿足人們不同需求都市綜合體的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來(lái)說(shuō)在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24小時(shí)跳動(dòng)的心臟都市綜合體通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整城市綜合體城市價(jià)值（2）根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有如下突出的價(jià)值特征：城市綜合體城市價(jià)值巨大輻射力極大的潛在升值價(jià)值整體功能復(fù)合性高可達(dá)性便利性高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續(xù)性?xún)?nèi)外部功能聯(lián)系完整性城市綜合體城市價(jià)值（3）

城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時(shí)候，各個(gè)物業(yè)功能相對(duì)獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價(jià)值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)：商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問(wèn)題城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力33綜合發(fā)展模式體?34發(fā)展模式：模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城例如：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)例如：東方新天地、北京華貿(mào)中心35模式一各種功能均衡發(fā)展的模式外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模

——建筑面積20萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓高檔/中高檔購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)成功關(guān)鍵因素36客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場(chǎng)、公寓外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式二以寫(xiě)字摟為核心的模式37外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式三以酒店為核心的模式功能化體系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級(jí)商場(chǎng)地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶定位差異化——通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力38外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式四以商業(yè)為核心的模式明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置——城市核心區(qū)交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理39影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境資源、開(kāi)發(fā)目標(biāo)區(qū)域?qū)傩裕涵h(huán)境資源：開(kāi)發(fā)目標(biāo)：

分析模型商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產(chǎn)業(yè)資源通達(dá)性、昭示性強(qiáng)人流量大————開(kāi)發(fā)目標(biāo)租（長(zhǎng)期持有）售（回籠資金）——主導(dǎo)物業(yè)的擬合度40

不同模式的收益方式功能種類(lèi)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)---外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售/出租銷(xiāo)售/出租出租銷(xiāo)售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷(xiāo)售/出租銷(xiāo)售/出租一般出租銷(xiāo)售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴(lài)和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴(lài)和影響41城市綜合體商業(yè)模式？城市綜合體商業(yè)模式—功能協(xié)同城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，與以下因素息息相關(guān)：地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求市場(chǎng)狀況項(xiàng)目整體定位開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益平衡城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在CBD、傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開(kāi)發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無(wú)論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無(wú)偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員等在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類(lèi)需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類(lèi)需求外，生活類(lèi)、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊3-5公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主城市綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)模式城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式大型綜合體開(kāi)發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。由于城市綜合體的開(kāi)發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式：（1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合出租持有經(jīng)營(yíng)為主出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象城均以出租為主。一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國(guó)內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。隨著越來(lái)越多的城市綜合體以立體多功能開(kāi)發(fā)為主，未來(lái)將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。城市綜合體商業(yè)模式—運(yùn)營(yíng)模式都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的物業(yè)管理都市綜合體中運(yùn)營(yíng)管理模式共有以下三種開(kāi)發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤(rùn)中心國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)