長春XX項(xiàng)目整體營銷策劃方案

長春大禹項(xiàng)目整體營銷策劃方案前言項(xiàng)目整體回顧篇：第一部分:市場研究分析的再認(rèn)識第二部分：項(xiàng)目整體策劃回顧項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略篇第一部分：全國視野審視音樂主題社區(qū)的發(fā)展第二部分：項(xiàng)目核心概念的再提煉第三部分：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略營銷計(jì)劃篇第一部分：營銷目標(biāo)第二部分:營銷的核心思路第三部分：營銷的基本原則第四部分:銷售策略第五部分：營銷階段節(jié)點(diǎn)劃分第六部分：各階段推廣計(jì)劃第七部分：銷售總控圖第八部分:費(fèi)用分配及預(yù)算結(jié)束語前言項(xiàng)目整體回顧篇：第一部分：市場研究分析的再認(rèn)識一、重新認(rèn)識競爭環(huán)境1、樓盤的規(guī)模開始正式進(jìn)入大盤時(shí)代，天安第一城、長春上海城、融創(chuàng)上城等項(xiàng)目的開發(fā)，在規(guī)模上已經(jīng)超越以前的任何一個(gè)項(xiàng)目。但最為關(guān)鍵的是這幾個(gè)大盤推出時(shí)間相差無幾,造成大批量的產(chǎn)品同時(shí)面世，迅速飽和市場。2、項(xiàng)目的品質(zhì)從威尼斯花園、富苑華城等項(xiàng)目開始，開發(fā)水準(zhǔn)較高的項(xiàng)目已經(jīng)開始追求項(xiàng)目的品質(zhì)，但是從開發(fā)的水平來看，普遍還是比較粗糙，細(xì)節(jié)處理缺乏經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)缺少創(chuàng)作思想。因此可以肯定的是，在高水平的外來開發(fā)商的沖擊下，特別是在萬科、中海、綠地、融創(chuàng)的影響沖擊下，長春樓市在項(xiàng)目品質(zhì)上會有一個(gè)質(zhì)的提高，項(xiàng)目的開發(fā)水準(zhǔn)會有質(zhì)的提高。3、從市場供求平衡到供大于求目前，長春房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢,開發(fā)商普遍所需要做的事情就等客上門,所推出的產(chǎn)品竣工后基本能達(dá)到銷售目的,但是可以肯定，這種現(xiàn)象不會持續(xù)太久，長春房地產(chǎn)市場在透支了未來若干年的市場消費(fèi)能力之后，拆遷政策和城市擴(kuò)容所帶來的擠出效應(yīng)和引導(dǎo)作用將會減弱，長春房地產(chǎn)市場在供求平衡的態(tài)勢向供大于求的態(tài)勢演變后，市場競爭將日趨白熱化，開發(fā)商的綜合能力將會在開發(fā)中起到重要的作用，從單純的戶型變化，園林景觀設(shè)計(jì),配套設(shè)施等樓盤的綜合素質(zhì)，到營銷方式的選擇,都將考驗(yàn)開發(fā)商的專業(yè)操作能力。開發(fā)商的市場開發(fā)，將從滿足消費(fèi)者需求向發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求轉(zhuǎn)變，從市場的夾縫中尋找項(xiàng)目的生機(jī)。4、品牌時(shí)代，品牌之爭在供過于求的市場飽和時(shí)期，開發(fā)商的品牌和口碑將對項(xiàng)目的銷售起到?jīng)Q定性的作用,知名品牌開發(fā)商的品牌效應(yīng)和雄厚實(shí)力，一是在拿地過程中,土地政策透明化、土地掛牌和拍賣制度的使用，知名品牌開發(fā)商的品牌效應(yīng)對政府部門決策時(shí)的影響；二是在房屋銷售過程中對購房者的影響,都有利于建立規(guī)范的市場游戲規(guī)則。實(shí)際上,目前的長春房地產(chǎn)市場，已經(jīng)開始進(jìn)入品牌時(shí)代，萬科、中海的品牌效應(yīng)在銷售中已經(jīng)初見端倪，在上海綠地進(jìn)駐后，品牌的力量更是彰顯，在一塊可以說是不毛之地的城西土地上，能夠凝聚長春市房地產(chǎn)業(yè)界和購房者的目光，不能不說是上海綠地的強(qiáng)大品牌力量的作用了,而未來的長春房地產(chǎn)市場，更將是品牌發(fā)展商、品牌項(xiàng)目的天下，在很多時(shí)候,都會是本土開發(fā)商與外來開發(fā)商之爭，本土地產(chǎn)品牌與外來地產(chǎn)品牌之爭。5、長春市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域板塊之間的競爭。東、西、南、北、中不僅是城市的方位，更多的是城市的功能定位表現(xiàn)。各區(qū)域板塊將圍繞區(qū)域的發(fā)展各自謀求更多有利的區(qū)域功能定位及政策措施。6、國內(nèi)知名發(fā)展商及港資企業(yè)進(jìn)入長春形成新的競爭格局。國內(nèi)知名的大發(fā)展商及港資企業(yè)在長春的大規(guī)模圈地開發(fā)，將直接提高長春市房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)水平.更多高品質(zhì)商品房的推出正迎合了長春人日益增長的高品質(zhì)居住需求，同時(shí)也將“助長”長春人的居住品味。同時(shí)，知名品牌發(fā)展商的進(jìn)入形成了新的競爭格局,并將在一定程度上導(dǎo)致長春房地產(chǎn)市場的重新洗牌.缺乏知名度、缺乏品牌影響力的中小發(fā)展商將面臨被市場淘汰的壓力。7、國家新的宏觀調(diào)控政策凸顯資本競爭。國內(nèi)資本、港資、外資及本地未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的資本大鱷的入市，將使長春房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入資本競爭的時(shí)代。資金不足、融資渠道窄、融資能力差及缺乏資本運(yùn)營能力的中小發(fā)展商將難以生存。8、大批拆遷安置房的推出將分流大批商品房客流隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，拆遷戶數(shù)量將繼續(xù)擴(kuò)大,相關(guān)部門為此必然推出更多的拆遷安置房或經(jīng)濟(jì)適用房甚至定銷房，該類房源將分流商品房的大批客流。小結(jié)：二、重新認(rèn)識營銷環(huán)境1、報(bào)紙平面廣告應(yīng)用廣泛2、路牌、公交（輕軌）站牌等通路控制手段形成重要補(bǔ)充3、電視、電臺廣告是長春房地產(chǎn)廣告的空白點(diǎn)。4、營銷環(huán)境小結(jié):三、項(xiàng)目的再認(rèn)識1、從長春房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2、從發(fā)展商發(fā)展歷史的角度3、從項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的角度4、從區(qū)域板塊競爭的角度小結(jié):第二部分:項(xiàng)目整體策劃回顧1、項(xiàng)目首期開發(fā)策略的明確2、項(xiàng)目定位的明確長春首個(gè)音樂主題人文社區(qū)核心推廣語:奏響長春人居的最強(qiáng)音生活從此更動聽3、項(xiàng)目所針對目標(biāo)客戶群定位明確4、項(xiàng)目首期開工時(shí)間及開盤時(shí)間的明確5、項(xiàng)目首期營銷推廣必備條件的明確6、公司品牌、產(chǎn)品品牌的創(chuàng)建及推廣策略的明確公司品牌產(chǎn)品品牌7、首期產(chǎn)品總體銷售目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略篇第一部分：全國視野審視音樂主題社區(qū)的發(fā)展一、全國典型音樂社區(qū)比較二、全國典型音樂社區(qū)分析三、音樂社區(qū)小結(jié)第二部分:項(xiàng)目核心概念的再提煉一、音樂社區(qū)的反思1、溝通性弱2、難于整合產(chǎn)品的關(guān)鍵性因素3、主題概念太窄,傳播性、代表性、包容性弱小結(jié):第三部分：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略一、策劃思路1、全面把握:首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。2、項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究,并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。3、創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位.二、核心思考三、概念提煉美學(xué)地產(chǎn)四、核心競爭力美學(xué)地產(chǎn)的十大標(biāo)準(zhǔn)視覺之美尺度之美細(xì)節(jié)之美內(nèi)涵之美經(jīng)典之美和諧之美生活之美……五、項(xiàng)目定位：美學(xué)生活家六、核心推廣語:審美是熏陶出來的七、案名建議

營銷計(jì)劃篇第一部分:營銷目標(biāo)一、企業(yè)目標(biāo)近期:提高品牌知名度和美譽(yù)度,成為長春地產(chǎn)品牌的前三名。中期：以美學(xué)地產(chǎn)的創(chuàng)新模式在業(yè)界獨(dú)樹一幟，擴(kuò)大品牌影響力.遠(yuǎn)期:成為中國美學(xué)地產(chǎn)領(lǐng)跑者，躋身全國知名品牌開發(fā)商行列。二、項(xiàng)目品牌、形象目標(biāo)2005年長春第一明星住宅樓盤三、2005年度銷售目標(biāo)開盤階段：完成銷售50％；2006年春節(jié)前：完成銷售80%;第二部分：營銷的核心思路1、項(xiàng)目的營銷推廣與企業(yè)的品牌建設(shè)、項(xiàng)目的品牌建設(shè)相結(jié)合。2、有效的掌控消費(fèi)者對項(xiàng)目的認(rèn)知.3、本項(xiàng)目成為長春市房地產(chǎn)開發(fā)水平的代表性項(xiàng)目。第三部分:營銷的基本原則1、高端啟動市場原則：通過與政府聯(lián)合舉辦高規(guī)格的新聞發(fā)布會,邀請全國性的權(quán)威媒體進(jìn)行宣傳報(bào)道,為項(xiàng)目樹立高大、權(quán)威的形象，奠定項(xiàng)目全國性大盤的高端地位。2、理念先行原則：通過理念的先行推廣宣傳，容易使企業(yè)和項(xiàng)目在市場上樹立鮮明的企業(yè)形象和項(xiàng)目形象，擴(kuò)大企業(yè)和項(xiàng)目的社會知名度，提高項(xiàng)目市場占有率.3、持續(xù)制造焦點(diǎn)信新聞原則：控制號項(xiàng)目賣點(diǎn)的推出程序,不要一次推完，同時(shí)為項(xiàng)目度身舉辦一系列活動,不斷制造焦點(diǎn)新聞,保持項(xiàng)目的社會輿論熱度，形成持續(xù)的競爭優(yōu)勢.4、與政府及媒體地深度合作原則政府與媒體在普通消費(fèi)者心中的公信力較高，項(xiàng)目在舉辦各種活動時(shí)應(yīng)盡可能地邀請高級別的官員及有重大影響的媒體參與，提升項(xiàng)目的影響力。在媒體的合作中，除了投放常規(guī)的廣告外,必須注重對專題新聞、專欄、軟文及新聞稿的運(yùn)用,確保項(xiàng)目的深度傳播.5、借勢原則通過利用長春市的各種大型對外經(jīng)貿(mào)活動及重大公益活動進(jìn)行推廣，既起到事半功倍的作用，又能夠擴(kuò)大項(xiàng)目在長春的影響力。6、挖掘VIP客戶群推行貴賓團(tuán)體購房優(yōu)惠措施,對團(tuán)體購房進(jìn)行優(yōu)惠,以行業(yè)為區(qū)分,針對各行業(yè)的大單位進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)推廣。主要包括政府機(jī)構(gòu)、工商協(xié)會、金融機(jī)構(gòu)等。第四部分：銷售策略一、價(jià)格策略1、均價(jià)制定策略參照目前市場寫字樓的售價(jià)情況，充分分析項(xiàng)目核心的競爭優(yōu)勢，同時(shí)在考慮到發(fā)展商預(yù)期利潤的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的均價(jià)定為：2500元/平方米(按建筑面積計(jì)）。2、各單元的定價(jià)原則：綜合考慮各單元的樓層、方向、布局、戶外景觀等因素，制定合理的寫字樓銷售價(jià)格.3、價(jià)格保持階段性的穩(wěn)定建議價(jià)格保持階段性的穩(wěn)定，即不宜在短時(shí)間內(nèi)多次調(diào)高價(jià)格,每次調(diào)整價(jià)格漲幅不超過5%，確保穩(wěn)定的市場接受度。二、單位推售策略在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)必須掌握號推售單位的推出節(jié)奏,根據(jù)蓄客情況確定推出單位數(shù)量，一方面保證市場有足夠的貨量選擇，另一方面則恰到好處地形成一種供不應(yīng)求地暢銷局面。三、針對不同客戶群的銷售措施：1、老業(yè)主:項(xiàng)目推廣第一階段前，對威尼斯花園老業(yè)主資料進(jìn)行收集、整理并匯總,向老業(yè)主郵寄項(xiàng)目介紹信,通過專場老業(yè)主內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)品說明會集中消化這類客戶。2、市場目標(biāo)客戶：通過項(xiàng)目廣告宣傳和事件行銷,在內(nèi)部認(rèn)購期間，針對這類客戶，通過專場產(chǎn)品說明會進(jìn)行集中消化。3、VIP客戶：針對項(xiàng)目VIP客戶采取隨到隨買的機(jī)動銷售措施,有利于抓住這部分客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面,提高項(xiàng)目銷售幾率.第五部分：營銷階段節(jié)點(diǎn)劃分1、神秘曝光時(shí)期：3月11日——3月17日（1）蓄客目標(biāo)：100名（2）主要工作:項(xiàng)目前期市場啟動準(zhǔn)備工作、發(fā)放項(xiàng)目戶外廣告牌及展板、背景板項(xiàng)目宣傳資料準(zhǔn)備、上門拜訪老業(yè)主、政府官員及企事業(yè)單位管理階層、老業(yè)主座談會。2、高調(diào)亮相時(shí)期：3月18日——3月24日 （1)蓄客目標(biāo):100名（2)主要工作：樓書、戶型手冊等項(xiàng)目宣傳資料準(zhǔn)備等、舉辦項(xiàng)目新聞發(fā)布會。3、理念呈現(xiàn)階段:3月25日--3月31日（1）蓄客目標(biāo)：100名（2）主要工作：開始接受市場咨詢、銷售人員招聘與培訓(xùn)、舉辦長春十大經(jīng)典住宅評選活動。4、產(chǎn)品力表現(xiàn)階段（蓄客期):4月1日——5月22日(1)蓄客目標(biāo)：200名（2)主要工作:接受市場內(nèi)部認(rèn)購，收取誠意金、展板、背景板、項(xiàng)目指示牌等項(xiàng)目宣傳資料準(zhǔn)備、參加春節(jié)房展會、舉辦我與南湖有個(gè)約會攝影大賽等活動.5、內(nèi)部認(rèn)購階段:5月23日-—6月3日（1）銷售目標(biāo):完成銷售20％（2)主要工作:售樓部開放、樣板房開放、全部完成項(xiàng)目現(xiàn)場包裝、繼續(xù)收取項(xiàng)目認(rèn)購誠意金、舉辦新絲路模特秀等活動。6、開盤階段：6月4日—-6月30日（1）銷售目標(biāo)：完成銷售30％（2）主要工作:項(xiàng)目開盤活動準(zhǔn)備工作、項(xiàng)目開盤銷售工作準(zhǔn)備、項(xiàng)目開盤物料準(zhǔn)備、開盤抽獎活動。第六部分：各階段推廣計(jì)劃一、神秘曝光時(shí)期:3月11日--3月17日（1）推廣目標(biāo)：樹立企業(yè)鮮明形象，啟動市場，引起廣泛關(guān)注。（2）蓄客目標(biāo)：100名（3）推廣策略：以軟文宣傳企業(yè)品牌,通過威尼斯花園導(dǎo)入企業(yè)品牌及理念，樹立全新企業(yè)形象。充分挖掘老客戶，對大禹公司老客戶、相關(guān)企業(yè)的認(rèn)識客戶和各界社會友好(當(dāng)?shù)卣賳T、媒體朋友等）等客戶資料進(jìn)行收集整理，并向這些客戶發(fā)送項(xiàng)目介紹信，使其深入了解項(xiàng)目，激發(fā)購買欲望，提高項(xiàng)目的銷售幾率.召開老業(yè)主座談會。向與會者發(fā)售VIP卡,購買一張VIP卡5000元，購房時(shí)可兌換成10000元優(yōu)惠。（4）主題活動：大禹城邦老業(yè)主座談會時(shí)間：3月13日地點(diǎn)：威尼斯花園售樓部與會人員:老業(yè)主、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)目的：通過舉辦老業(yè)主座談會，向老業(yè)主入深闡述項(xiàng)目核心優(yōu)勢,激發(fā)老業(yè)主的購買欲望，完成項(xiàng)目的部分蓄客,為項(xiàng)目開盤聚集人氣.操作要點(diǎn):會前一周,向老業(yè)主郵寄項(xiàng)目介紹信，并告知其座談會信息.會前兩天確定與會老業(yè)主名單。會前一天完成會場包裝。（5）廣告表現(xiàn)：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語企業(yè)品牌宣傳企業(yè)品牌內(nèi)涵2005年長春最值得期待地產(chǎn)品牌是?企業(yè)品牌宣傳開發(fā)商過往取得的成就大禹房地產(chǎn)長春最值得信賴的品牌（6）配合工作：完成展板、背景板等項(xiàng)目宣傳資料制作.二、高調(diào)亮相時(shí)期：3月18日——3月24日 （1)推廣目標(biāo)：吸引市場對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注.（2）蓄客目標(biāo):100名(3）推廣策略:通過高規(guī)格的產(chǎn)品新聞發(fā)布會，全面展示項(xiàng)目，掀起項(xiàng)目推廣的第一輪高潮。以密集的廣告宣傳，樹立項(xiàng)目高端強(qiáng)勢的姿態(tài)，吸引市場對項(xiàng)目的高度關(guān)注。（4)主題活動：大禹城邦產(chǎn)品新聞發(fā)布會時(shí)間:3月19日地點(diǎn):當(dāng)?shù)啬承羌壘频昱c會人員：全國各大主流媒體記者、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、部分意向客戶。目的：通過高規(guī)格的項(xiàng)目產(chǎn)品新聞發(fā)布會,使項(xiàng)目高調(diào)入市，吸引市場對項(xiàng)目的高度關(guān)注,同時(shí)利用全國各大媒體進(jìn)行炒作，提高開發(fā)商和項(xiàng)目的社會知名度。操作要點(diǎn)：與全國各大媒體合作并聯(lián)合玉蘭油共同舉辦項(xiàng)目產(chǎn)品新聞發(fā)布會。實(shí)施現(xiàn)場直播或錄播.（5）廣告表現(xiàn)：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語項(xiàng)目整體形象形象闡述、新聞發(fā)布會信息2005長春第一明星住宅樓盤項(xiàng)目整體形象美學(xué)地產(chǎn)、新聞發(fā)布會信息審美是熏陶出來的（6）配合工作：全國各大媒體記者邀請、產(chǎn)品新聞發(fā)布會活動準(zhǔn)備工作。三、理念呈現(xiàn)階段:3月25日—-3月31日（1）推廣目標(biāo)：使項(xiàng)目形成市場新熱點(diǎn)，使項(xiàng)目成為市場搶購的對象。（2）蓄客目標(biāo)：100名(3）推廣策略：深入挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，通過密集的廣告（以軟文的形式)遞進(jìn)式地詳細(xì)闡述項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，使消費(fèi)者深入了解項(xiàng)目,激發(fā)其購買欲望，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。通過長春十大經(jīng)典住宅項(xiàng)目評選活動,進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，同時(shí)爭取獲獎，以此提高項(xiàng)目的社會公信度，提高市場信心保障，為項(xiàng)目聚集旺盛人氣。（4)主題活動：大禹城邦“長春十大經(jīng)典住宅樓盤”評選活動。時(shí)間：3月26日地點(diǎn)：當(dāng)?shù)啬承羌壘频昱c會人員：建設(shè)部官員、中國美術(shù)協(xié)會、長春規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、長春政府部門領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃公司、長春大型住宅開發(fā)商負(fù)責(zé)人、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w記者、項(xiàng)目前期蓄積的客戶。目的：以公益的形式評選“長春十大經(jīng)典住宅樓盤",不但可以提高開發(fā)商和項(xiàng)目的社會知名度,而且提高開發(fā)商和項(xiàng)目的美譽(yù)度與公信，有利于促進(jìn)項(xiàng)目銷售。操作要點(diǎn):與長春規(guī)劃局合作舉辦此次評選活動.會前一周完成評選單位邀請。向與會者派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料。向意向客戶派發(fā)售VIP卡，購買一張VIP卡5000元，購房時(shí)可兌換成10000元優(yōu)惠。會前一周確定與會人員名單。會前一天完成活動現(xiàn)場包裝工作.會前三天完成活動物料制作.（5）廣告表現(xiàn)：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語項(xiàng)目核心賣點(diǎn)VIP客戶優(yōu)惠措施長春即將上演居住美學(xué)風(fēng)暴項(xiàng)目核心賣點(diǎn)長春十大經(jīng)典住宅樓盤、VIP客戶優(yōu)惠措施美學(xué)經(jīng)典，鑄就美麗人生（6）配合工作：與會人員和評選單位邀請、現(xiàn)場包裝工作、展板、背景板、樓書等物料準(zhǔn)備工作。四、產(chǎn)品力表現(xiàn)階段：4月1日—-5月22日（1）推廣目標(biāo)：通過項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的逐步闡述，初步建立項(xiàng)目在長春住宅項(xiàng)目明星樓盤地位。(2）蓄客目標(biāo)：200名（3）推廣策略：通過廣告宣傳的配合，掀起項(xiàng)目推廣的第二輪高潮。盡可能完善項(xiàng)目現(xiàn)場包裝和環(huán)境,營造項(xiàng)目營銷氣氛和居住氛圍，激發(fā)目標(biāo)客戶的購買欲望.參加長春春季房展會，發(fā)售VIP卡，為項(xiàng)目蓄客.舉辦新絲路模特大賽，為項(xiàng)目匯聚人氣.舉辦長春美麗時(shí)光征文暨攝影大賽，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力.項(xiàng)目價(jià)格競猜，一方面對市場接受價(jià)格進(jìn)行摸底，另一方面為項(xiàng)目制造社會輿論.（4)主題活動：主題活動一：大禹城邦春季房展會巡展活動時(shí)間：4月下旬地點(diǎn)：房展會現(xiàn)場人員：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、銷售人員。目的：通過參加長春春季房展會,提高項(xiàng)目的社會知名度和擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，同時(shí)通過發(fā)售VIP卡,為項(xiàng)目蓄積客戶，為項(xiàng)目開盤聚集旺盛人氣。操作要點(diǎn)：在會展展區(qū)社區(qū)項(xiàng)目展點(diǎn).項(xiàng)目與會人員派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料。項(xiàng)目與會目標(biāo)客戶發(fā)售VIP卡，購買一張VIP卡5000元，購房時(shí)可兌換成10000元優(yōu)惠。主題活動二:我與南湖有個(gè)約會攝影大賽時(shí)間：5月1日地點(diǎn)：南湖公園人員：全體社會公眾目的：通過該活動,進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的社會知名度,形成轟動效應(yīng)，為項(xiàng)目開盤蓄積旺盛人氣。操作要點(diǎn)：與南湖公園共同舉辦本次活動.在南湖公園各個(gè)入口處,設(shè)立點(diǎn),向進(jìn)入公園的游客派發(fā)一張表格，并告訴其在本項(xiàng)目在公園里各個(gè)景點(diǎn)區(qū)設(shè)有本項(xiàng)目活動區(qū)域，到本項(xiàng)每個(gè)目活動區(qū)域在表格上蓋一個(gè)章，就可獲取一份精美紀(jì)念品：項(xiàng)目紀(jì)念T恤一件。如把表格全部蓋滿，并把表格親自送回項(xiàng)目現(xiàn)場售樓部,可參加項(xiàng)目開盤抽獎活動，獎品為一輛QQ車。參加攝影比賽者,賽后親自把作品送到項(xiàng)目現(xiàn)場制定地點(diǎn)，一等獎一名：5000元、二等獎二名:3000元/人、三等獎5名：1000元/人，優(yōu)秀獎10名：500元/名，并可參加開盤抽獎活動。會前一周在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w上刊登活動廣告信息，吸引更多公眾到活動現(xiàn)場，提高項(xiàng)目銷售幾率,為開盤聚集人氣。主題活動三:新絲路模特秀時(shí)間：5月19日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場人員：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者、政府官員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)。目的:通過新穎時(shí)尚的模特秀，把更多的目標(biāo)客戶吸引到項(xiàng)目現(xiàn)場，以為項(xiàng)目聚集人氣,提高項(xiàng)目銷售幾率。操作要點(diǎn)：邀請新絲路名模李冰為本次模特秀主角，同時(shí)邀請5名新絲路二線模特參加表演?；顒忧耙恢芡瓿扇藛T邀請?；顒忧耙惶焱瓿苫顒蝇F(xiàn)場包裝。向現(xiàn)場的觀眾派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料.活動前一周在媒體上發(fā)布信息，提高本次活動信息的市場到達(dá)率，為項(xiàng)目吸引更多人氣。主題活動四：項(xiàng)目價(jià)格競猜活動時(shí)間:項(xiàng)目產(chǎn)品表現(xiàn)力階段期間地點(diǎn):項(xiàng)目現(xiàn)場參與人員：全體公眾目的:一方面對市場接受價(jià)格進(jìn)行摸底，另一方面為項(xiàng)目制造社會輿論。操作要點(diǎn)：有銷售人員在長春各中心區(qū)域派發(fā)項(xiàng)目價(jià)格競猜表格，讓其填寫,其競猜數(shù)目在項(xiàng)目價(jià)格左右200元的公眾，在購買本項(xiàng)目時(shí)可享受5000元優(yōu)惠。有銷售人員向到項(xiàng)目現(xiàn)場的意向客戶派發(fā)項(xiàng)目價(jià)格猜表格，讓其填寫,其競猜數(shù)目在項(xiàng)目價(jià)格左右200元的公眾，在購買本項(xiàng)目時(shí)可享受5000元優(yōu)惠.（5）廣告表現(xiàn)：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語項(xiàng)目核心賣點(diǎn)VIP客戶優(yōu)惠措施登臨美學(xué)地產(chǎn)之顛項(xiàng)目核心賣點(diǎn)各類活動獎品及購房優(yōu)惠措施、內(nèi)部認(rèn)購信息美學(xué)地產(chǎn)，鐵證如山：列舉項(xiàng)目賣點(diǎn)(6)配合工作：合作單位的邀請、與會人員的邀請、媒體記者邀請、物料準(zhǔn)備等、完成項(xiàng)目外立面效果圖。五、內(nèi)部認(rèn)購階段：5月23日——6月3日(1）推廣目標(biāo)：進(jìn)一步確立項(xiàng)目的市場形象和地位。將項(xiàng)目銷售推廣推向新的高潮。為項(xiàng)目開盤推波助瀾。（2）銷售目標(biāo)：全面消化前期積累的客戶.完成總體20%的認(rèn)購。（3）推廣策略：產(chǎn)品說明會，將前期積累的客戶進(jìn)行消化。加強(qiáng)媒介宣傳推廣，為項(xiàng)目正式開盤奠定輿論基礎(chǔ)。收取項(xiàng)目認(rèn)購誠意金5000元.（4）主題活動：主題活動一:大禹城邦產(chǎn)品說明會時(shí)間：5月23日、5月26日兩場地點(diǎn)：當(dāng)?shù)啬承羌壘频耆藛T：第一場針對老業(yè)主、第二場前期蓄積的意向客戶、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃公司、物業(yè)管理公司、媒體記者。目的：通過產(chǎn)品說明會，向與會意向客戶詳細(xì)深入闡述項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)者的購買欲望，全部消化意向客戶.操作要點(diǎn)：會前一天完成現(xiàn)場布置。完成項(xiàng)目宣傳展板、背景板制作和樓書、戶型手冊等資料的準(zhǔn)備。會前一周邀請與會人員，會前三天確定與會人員名單.采取搖號的方式實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購。(5）廣告表現(xiàn)：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語內(nèi)部認(rèn)購信息認(rèn)購優(yōu)惠措施大禹城邦今日開始盛大內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購熱銷炒作認(rèn)購數(shù)量、認(rèn)購優(yōu)惠措施、開盤信息美學(xué)地產(chǎn)，見證美好一刻（6)配合工作:項(xiàng)目展板、背景板等宣傳物料準(zhǔn)備、售樓部開放、樣板房開放、全部完成項(xiàng)目現(xiàn)場包裝.六、開盤階段:6月4日——6月30日（1）推廣目標(biāo):實(shí)現(xiàn)快速銷售,實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠.（2）銷售目標(biāo)：開盤當(dāng)天完成總體的15%銷售，開盤后完成15％。（3)推廣策略：舉辦盛大的開盤典禮，塑造旺盛的人氣；保持高強(qiáng)度的廣告宣傳；不斷挖掘新的炒作點(diǎn)，形成持續(xù)的輿論焦點(diǎn)。采取排隊(duì)購房的購房方式實(shí)施銷售.開盤前三天購房客戶分別可享受97、98、99折優(yōu)惠折扣。（4)主題活動：大禹城邦名房名車開盤抽獎活動時(shí)間：6月4日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場人員：購房客戶、前期參加攝影大賽者及送交表格者、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者。目的：通過開盤活動把不夠賣的公眾實(shí)施分流，避免造成項(xiàng)目銷售現(xiàn)場秩序的混亂,同時(shí)為項(xiàng)目匯聚旺盛的開盤人氣。操作要點(diǎn)：開盤當(dāng)天購房客戶每30人一組可參加開盤抽車活動。前期參加攝影大賽者和遞交表格者可參加開盤抽車活動，QQ車總數(shù)為一輛。開盤前兩周在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w上刊登項(xiàng)目開盤信息、抽獎活動信息。向現(xiàn)場的觀眾派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料。（5)廣告表現(xiàn)：主要賣點(diǎn)利益點(diǎn)市場推廣語項(xiàng)目開盤購房抽獎活動、購房優(yōu)惠折扣名房名車，美的生活今日起航開盤熱銷炒作購房優(yōu)惠折扣實(shí)力引爆市場搶購狂潮（6）配合工作：開盤準(zhǔn)備工作，活動準(zhǔn)備工作，開盤銷售準(zhǔn)備工作樓書，現(xiàn)場包裝工作，展板、戶型手冊、背景板等物料準(zhǔn)備.第七部分：營銷推廣總控圖神秘階段高度亮相極端理念呈現(xiàn)階段產(chǎn)品力表現(xiàn)階段內(nèi)部認(rèn)購階段開盤階段時(shí)間3月11日--3月17日3月18日——3月24日3月25日-—3月31日4月1日——5月22日5月23日——6月3日6月4日——6月30日目標(biāo)樹立企業(yè)鮮明形象，吸引市場對項(xiàng)目的關(guān)注;吸引市場對項(xiàng)目持續(xù)關(guān)注使項(xiàng)目成為市場新熱點(diǎn)和搶購的對象初步樹立項(xiàng)目在長春明星樓盤地位；完成總體銷售20%完成總體銷售30％策略以威尼斯花園導(dǎo)入企業(yè)品牌項(xiàng)目理念；發(fā)行VIP卡，為項(xiàng)目實(shí)施第一輪蓄客；以密集廣告啟動項(xiàng)目推廣,以項(xiàng)目產(chǎn)品新聞發(fā)布會把項(xiàng)目推廣推向高潮；通過密集廣告深入闡述產(chǎn)品賣點(diǎn)和事件，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度;通過廣告配合、系列事件、發(fā)行VIP卡，把項(xiàng)目推向新一輪高潮，并完成項(xiàng)目蓄客;通過密集廣告強(qiáng)勢宣傳項(xiàng)目；通過產(chǎn)品說明會，全部消化前期積累的客戶，掀起項(xiàng)目第一輪搶購浪潮；采取強(qiáng)勢開盤,塑造旺盛人氣,形成熱銷;工作配合活動人員邀請，前期宣傳物料準(zhǔn)備活動合作單位邀請；物料準(zhǔn)備；人員邀請和評選單位邀請;現(xiàn)場包裝及物料準(zhǔn)備工作；合作單位邀請和媒體記者邀請、活動物料和現(xiàn)場包裝準(zhǔn)備；活動現(xiàn)場包裝、展板、背景板等物料制作完成開盤工作準(zhǔn)備、開盤銷售準(zhǔn)備工作、現(xiàn)場包裝、展板、背景板等宣傳物料準(zhǔn)備；事件推廣老業(yè)主座談會產(chǎn)品新聞發(fā)布會長春十大經(jīng)典住宅樓盤評選活動；參加春節(jié)房展會、攝影大賽、新絲路模特秀；產(chǎn)品說明會開盤抽車活動廣告配合企業(yè)品牌＋項(xiàng)目形象理念項(xiàng)目整體想象介紹＋產(chǎn)品新聞發(fā)布會信息產(chǎn)品核心賣點(diǎn)闡述＋評選活動信息；產(chǎn)品賣點(diǎn)介紹＋活動信息＋內(nèi)部認(rèn)購信息產(chǎn)品介紹＋認(rèn)購信息＋認(rèn)購熱銷炒作＋產(chǎn)品說明會信息開盤信