制與機制以深圳市城市更新制為例

制與機制以深圳市城市更新制為例第1頁/共34頁目錄一、概念（國外、地方、學(xué)者）二、歷史演進三、深圳城市更新的概況四、深圳城市更新的主要類型（結(jié)合案例）第2頁/共34頁概念一、國外城市對“城市更新”的表述“城市更新”的概念起源于1949年美國住宅法(TheHousingActof1949)“城市再發(fā)展”，其目標(biāo)為市中心區(qū)拆除重建，由聯(lián)邦政府補助更新方案三分之二金額。1954年的住宅法法案(TheHousingActof1954)中正式使用(UrbanRenewal)城市更新這一名詞，其主要內(nèi)容是針對都市里的貧民窟和頹廢區(qū)進行住宅改造行動，為整個住宅方案的一部分，其涵義已較城市再發(fā)展更積極、更具綜合性。第3頁/共34頁概念而后的發(fā)展過程，城市更新的目標(biāo)由原來簡單的住宅改造(Rehousing)而慢慢結(jié)合社會福利、商業(yè)再發(fā)展等目標(biāo)。也因為美國的城市更新發(fā)展是由清除貧民窟而來，所以在手段上便是充滿實質(zhì)色彩的拆除重建、整體復(fù)新和保存維護等方式。

1970年東哈林區(qū)，第五大道1970年布朗克斯區(qū)，布朗克斯河第4頁/共34頁概念英國的《城市更新手冊（UrbanRegeneration:aHandbook）》提出的定義如下：試圖解決城市問題的綜合性的和整體性的目標(biāo)和行為，旨在為特定的地區(qū)帶來經(jīng)濟、物質(zhì)、社會和環(huán)境的長期提升。背景：1970年代的城市制度試圖協(xié)調(diào)物質(zhì)、經(jīng)濟和社會政策（之前這些都是相互獨立的），并解決四個問題：增長的城市貧困、住房需求、低收入者和失業(yè)內(nèi)城的男性的長期失業(yè)、增長的就業(yè)機會喪失。伯明翰運河區(qū)--布林德利第5頁/共34頁概念深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》，所表述的“城市更新”，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等)內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。二、國內(nèi)法規(guī)對城市更新的概念定義1、城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施須完善;2、環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患;3、現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施;4、依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進行城市更新的其他形式。第6頁/共34頁概念三、我國學(xué)者對城市更新的概念表述我國著名城市規(guī)劃專家陳占祥先生將城市更新的概念引入國內(nèi)，并將其定義為城市“新陳代謝”的過程。吳良鏞先生從城市的“保護與發(fā)展”角度，于90年代初提出城市“有機更新”的概念。陳占祥先生吳良鏞先生第7頁/共34頁概念我國學(xué)者張茜茜在其一書《中國城市更新的迷茫與出路——專訪東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院執(zhí)行院長于今》中提出：城市更新是對城市中某一衰落的區(qū)域進行改造，使之重新繁榮。它包括兩個方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在的實體的改造；另一方面是各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。于今第8頁/共34頁城市更新最初被理解為大規(guī)模簡單的推倒重建和清理貧民窟。這種做法破壞了城市原有的結(jié)構(gòu)和特點，同時產(chǎn)生了新的社會問題。人們在認(rèn)真審視城市更新的經(jīng)驗和教訓(xùn)后，認(rèn)識到城市更新不僅是為了物質(zhì)環(huán)境的改善和經(jīng)濟的增長，更重要的是協(xié)調(diào)社會、經(jīng)濟、文化和環(huán)境各方面的均衡發(fā)展。概念第9頁/共34頁意義城市更新會帶來土地使用的兩種基本變化：1、土地使用功能和土地使用性質(zhì)的變化；2、土地開發(fā)強度的變化。這兩種變化進而派生出土地使用其他方面的變化：城市物質(zhì)空間結(jié)構(gòu)、人口特征、資金流、信息流等的變化。第10頁/共34頁歷史演進194019601970198019901997城市重建城鎮(zhèn)舊區(qū)的重建與擴張城市復(fù)蘇1950年代的延續(xù)城市更新振興城市經(jīng)濟、提高內(nèi)城環(huán)境吸引力城市再開發(fā)開發(fā)與再開發(fā)的重大項目，促進后工業(yè)化城市轉(zhuǎn)型城市再生面向全球化的國際競爭，政策更新與物質(zhì)更新相結(jié)合城市復(fù)興公民社會重建與社區(qū)更新，強調(diào)社會公平與可持續(xù)發(fā)展第11頁/共34頁背景深圳，作為一座年輕的城市，創(chuàng)造了快速城市化的奇跡。經(jīng)過三十年的特區(qū)建設(shè)，一方面城市可建設(shè)用地已成為稀缺資源，城市面臨經(jīng)濟快速增長與土地供應(yīng)日趨緊張的矛盾；另一方面是土地產(chǎn)出效能較為低下，原有的用地功能、建筑環(huán)境不符合城市發(fā)展要求，城市面臨實體空間功能性及結(jié)構(gòu)性調(diào)整日益增加的壓力。在此背景下，城市更新成為這座城市突破困境的重要實施策略。

在《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》中明確提出土地由以往增量擴展轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化和調(diào)整，存量優(yōu)化調(diào)整主要是通過城市更新和土地整備來完成。第12頁/共34頁背景深圳的城市發(fā)展是中國城市發(fā)展的典型代表。深圳的城市更新從2006年開始，經(jīng)過近十年發(fā)展，在借鑒港臺和歐美經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，形成了獨具特色城市更新制度:1.建立了以《深圳市城市更新辦法》為核心的一整套法律法規(guī)體系;2.建立了市統(tǒng)籌、區(qū)實施兩級城市更新管理機構(gòu);3.借鑒形成了城市更新單元規(guī)劃制度;4.強調(diào)公眾參與，提高了意愿征求的方式和合理的標(biāo)準(zhǔn);5.堅持了政府引導(dǎo)，市場運作;6.通過用地貢獻、拆遷責(zé)任捆綁、保障性住房配套等方式保障公共利益;7.通過地價征收減免和容積率獎勵形成激勵機制;8.涉及舊工業(yè)區(qū)的提升改造第13頁/共34頁橫向?qū)Ρ让绹绊憛^(qū)域和城市發(fā)展的內(nèi)在機制：根據(jù)美國專家們的看法，1950-2000年的50年內(nèi)，影響美國大城市發(fā)展的十大因素，按照其影響大小排行如下（Fishman,1999）：（1）1956年開始實施的《州際高速公路法》是公認(rèn)的影響1950-2000年美國城市發(fā)展的最重要的因素；（2）聯(lián)邦政府支持私人購房貸款的政策，鼓勵在郊區(qū)買新房，造成了郊區(qū)的過度擴展和城市蔓延；（3）中心城市進入“去工業(yè)化時代”；（4）1949年的公共住宅建設(shè)項目住房法案；（5）在郊區(qū)建造工業(yè)化方式大量生產(chǎn)的住宅；（6）城市中的種族隔離；（7）大型獨立式購物中心的擴展；（8）郊區(qū)擴張和城市蔓延；（9）空調(diào)設(shè)施的普及；（10）1960年代的城市騷亂。以上十大因素中政策因素4個，經(jīng)濟因素3個，社會因素、技術(shù)因素和規(guī)劃因素各1個。政策和經(jīng)濟是影響區(qū)域和城市發(fā)展的主要因素。第14頁/共34頁主要類型城市更新的類型可分為再開發(fā)、整治改善以及保護三種。再開發(fā)的對象是指建筑物、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等有關(guān)城市生活環(huán)境要素的質(zhì)量全面惡化的地區(qū)；整治改善的對象是建筑物和其他市政設(shè)施尚可使用，但由于缺乏維護而產(chǎn)生設(shè)施老化、建筑破損、環(huán)境不佳的地區(qū)；保護適用于歷史建筑或環(huán)境狀況保持良好的歷史地區(qū)。保護是社會結(jié)構(gòu)變化最小、環(huán)境能耗最低的“更新”方式，也是一種預(yù)防性的措施，適用于歷史城市和歷史城區(qū)。深圳的城市更新制度類型主要有舊工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和城中村等更新。第15頁/共34頁主要類型一、舊工業(yè)區(qū)改造背景：1986年，深圳市政府在特區(qū)內(nèi)確定了15個標(biāo)準(zhǔn)加工工業(yè)區(qū)。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，工業(yè)區(qū)本身的功能和性質(zhì)不能適應(yīng)隱含在現(xiàn)時地域空間之下的“地利”變化，15個工業(yè)區(qū)不同程度進入改造和調(diào)整時期，構(gòu)成深圳舊區(qū)重建的主要內(nèi)容。改造方式：1、產(chǎn)業(yè)集聚改造：通過在空間上對工業(yè)企業(yè)重新進行組合，增加單位面積上工業(yè)企業(yè)的數(shù)量、就業(yè)人口密集度和資金密集度，提高工業(yè)區(qū)土地的開發(fā)強度。2、產(chǎn)業(yè)升級改造：通過產(chǎn)業(yè)的高級化提高了企業(yè)的技術(shù)密集度和資金密集度，用技術(shù)、資本替代勞動力。3、功能置換改造：工業(yè)用地功能置換為商業(yè)、辦公或居住等其他類型的用地功能。第16頁/共34頁案例分析蛇口工業(yè)區(qū)改造第17頁/共34頁案例分析

蛇口工業(yè)區(qū)存在問題1.蛇口的示范效應(yīng)已逐漸減退2.產(chǎn)業(yè)空心化3.產(chǎn)業(yè)區(qū)的局部街道空間較為粗放4.新增土地資源不足

更新手段

1.招商局蛇口工業(yè)區(qū)組織編制了《深圳市蛇口工業(yè)區(qū)「蛇口網(wǎng)谷」城市更新與發(fā)

展總體規(guī)劃》，為蛇口網(wǎng)谷發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)空間容器、制訂具可實施性的策略與計劃；2.更新實施與規(guī)劃編制指引上，以規(guī)劃實施為導(dǎo)向劃定更新實施單元，并編制了包含功能、項目、空間、交通、實施策略多項容的單元化、一張圖式導(dǎo)控文件，為有效對接更新實施和法定規(guī)劃修編工作奠定基礎(chǔ);3.鼓勵綜合整治與功能置換;4.借鑒先進國際創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)城區(qū)的成功經(jīng)驗，基于業(yè)居游功能融合、慢行與公交主導(dǎo)的交通組織等理念，重新建構(gòu)蛇口的空間發(fā)展框架，并針對不同的更新方式潛力用地制定差異化的規(guī)劃措施；5.保持蛇口山海城景觀特質(zhì)，以優(yōu)美山海景觀為準(zhǔn)則設(shè)定空間增長邊界，并營造宜人尺度的林蔭街道、騎樓等人性化微空間，實現(xiàn)空間的緊湊、精明增長。第18頁/共34頁案例分析今昔對比:同一位置招商展示大門第19頁/共34頁案例分析90年代蛇口2014年蛇口第20頁/共34頁案例分析90年代蛇口海上世界近年代蛇口海上世界第21頁/共34頁主要類型二、倉儲區(qū)改造背景：深圳老的倉儲區(qū)比較少，主要分布于特區(qū)內(nèi)的筍崗-清水河、南山曙光地區(qū)以及一些工業(yè)區(qū)附近。隨著特區(qū)內(nèi)城市建設(shè)的全面鋪開，這些倉儲區(qū)也不同程度地進入了更新改造的階段?，F(xiàn)狀問題：土地利用的矛盾；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變；倉儲功能衰退；生態(tài)建設(shè)的需要。第22頁/共34頁案例分析案例分析：筍崗倉儲區(qū)背景：筍崗倉儲區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)羅湖區(qū)的中北部，自1982年開發(fā)建設(shè)，至今已建成大型倉庫80多棟，總建筑面積90多萬m2，臨時堆場約5萬m2，1995年之前，該片區(qū)作為全國最大的多功能現(xiàn)代化倉儲區(qū)和全國首個出口監(jiān)管倉庫而聞名海內(nèi)外，年貨物吞吐鼠最高時達(dá)400一500萬噸，被稱為“中國第一倉”，片區(qū)功能以倉儲配送為主。倉儲功能的弱化：隨著深圳特區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，昔日位于城市邊緣的筍崗倉儲區(qū)已成為深圳市的城市中心區(qū)和未來商業(yè)的黃金地段。隨特區(qū)內(nèi)地均產(chǎn)值的升高，倉儲業(yè)體現(xiàn)不出片區(qū)上地的實際開發(fā)價值。1996一2005年，筍崗倉儲設(shè)施使用功能逐步發(fā)生改變，展示、交易的商業(yè)功能逐漸成為片區(qū)的主導(dǎo)功能，倉儲配送功能逐漸弱化，第23頁/共34頁案例分析筍崗片區(qū)規(guī)劃定位——熱力四射的時尚消費與國際都市區(qū)

結(jié)合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大力發(fā)展具有國際化、特色化、專業(yè)化的綜合性商業(yè)商貿(mào)功能，打造集文化、休閑、旅游為一體的體驗式消費核心區(qū)。上位規(guī)劃：2010年市委市政府批準(zhǔn)《羅湖區(qū)先行先試建設(shè)國際消費中心的行動計劃》，其中筍崗、清水河片區(qū)定位為“筍崗-清水河國際消費中心”并列為全市五個重點推進的“城市發(fā)展單元”之一。第24頁/共34頁案例分析設(shè)計目標(biāo)：區(qū)域文化標(biāo)志一個順應(yīng)市場需求，隨筍崗片區(qū)崛起而應(yīng)運而生的重中之重，三大片區(qū)的空間交匯核心創(chuàng)意迷你城市廣場、下沉空間、商務(wù)、展覽、居住花園所構(gòu)成的物質(zhì)空間環(huán)境以及人的需求所營造出的精神環(huán)境，承載了高容量的迷你城市生活花園復(fù)合社區(qū)6公頃的地塊所容納的居住、辦公、商業(yè)的城市職能，以人群生活和工作共同支撐，商業(yè)帶動整體氛圍的復(fù)合社區(qū)生態(tài)肌理脈絡(luò)注重建筑規(guī)劃與自然環(huán)境的完美結(jié)合，延續(xù)生態(tài)脈絡(luò)，建立低碳環(huán)保的人居環(huán)境。第25頁/共34頁深圳市筍崗區(qū)規(guī)劃改造方案案例分析總平面圖第26頁/共34頁案例分析功能分區(qū)深圳市筍崗區(qū)規(guī)劃改造方案第27頁/共34頁主要類型三、城中村改造背景：《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》提出，穩(wěn)步推進城中村和舊城區(qū)綜合整治，規(guī)劃期內(nèi)力爭完成100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目，完成約20個城中村住宅改造項目，滿足50萬人的現(xiàn)代化住房需求。在舊城區(qū)更新指引方面，文件提到“采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開展拆除重建”。存在的問題：

村城隔閡，脫離城市秩序土地制度混亂，房屋產(chǎn)權(quán)糾紛嚴(yán)重嚴(yán)重阻礙城市總體結(jié)構(gòu)完善和土地利用效益提升社會管理脫離城市法制秩序，內(nèi)部管理薄弱建立在違法經(jīng)營基礎(chǔ)上的經(jīng)濟沒有持續(xù)發(fā)展能力居住環(huán)境惡化，破壞城市景觀秩序文化心理隔閡，文化遺存保護缺乏制度保障第28頁/共34頁主要類型改造措施：深圳城中村(舊村)改造堅持“區(qū)別對待、分類指導(dǎo)”的原則，采取綜合整治和全面改造兩種改造方式。綜合整治是在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上改善空間，空間結(jié)構(gòu)變化較小，推倒重建則會帶來城市空間結(jié)構(gòu)的根本性變化。城中村改造根據(jù)所處區(qū)位的不同具有不同的改造方向:

居住改為居