知名房企房地產項目開發(fā)流程

xx·2008·05房地產項目開發(fā)流程傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式產品設計交樓物管項目銷售項目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式產品設計交樓物管項目銷售項目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式產品設計交樓物管項目銷售項目建造獲取土地配套商品房模式傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式產品設計交樓物管項目銷售項目建造獲取土地一航xx模式傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式出售土地獲取土地開發(fā)商面臨的尷尬：賣地比賣房子更賺錢傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式——其他模式產品設計交樓物管項目銷售/租賃項目改造獲取房產賣金融產品傳統(tǒng)的房地產開發(fā)流程項目定位產品設計交樓物管項目銷售項目建造獲取土地

以土地資源為核心的項目公司開發(fā)模式土地獲取土地獲取如果有選擇，買什么樣的地？1、土地為什么會增值？（成都城市花園大二期土地被政府收回）2、地價占總成本的比例意味著什么？3、地價的付款節(jié)奏意味著什么？為什么測算總是不準的？宏觀經濟環(huán)境與宏觀行業(yè)趨勢的影響力到底有多大？（東海岸——xx地產的滑鐵盧？）從商品角度出發(fā)，什么樣的商品屬性？測算結果與市場價格之間的關系？如何看待土地的客觀價值？項目定位《項目運營計計劃》產品設計一期范圍及產產品、示范區(qū)區(qū)及流線、情情景洋房、送送面積、結構構（成本）優(yōu)優(yōu)化、審圖、、目標成本指指導書、物業(yè)業(yè)管理方案（（前期物業(yè)管管理招投標））……產品設計———萬惡之源項目經理部：：圖紙老是出不不來，老給我我分層出圖；；總包招標質量量不高，因此此造成施工過過程中困難重重重，管理難難度很大；銷售中心：樣板房和售樓樓處的計劃缺缺少主責部門門；規(guī)劃階段的樓樓號棟號和后后期派出所的的編號總是不不一致；實樓與合同附附圖不符，實實樓和樣板房房不符的問題題屢次出現；；成本部：“電子版圖紙紙”和“招標標圖”缺乏嚴嚴格的審核，，質量不高，，不能用于招招標；部品材料做法法缺少同時的的施工技術規(guī)規(guī)范，降低工工作效率采購管理部：：精裝修的材料料部品選型流流程不清，往往往造成管理理失控，或決決策反復；市政配套（供供水/電力））施工單位的的選擇責任不不清，會影響響決策效率；；工程管理部：：市政輸入條件件及策劃介入入較晚，缺乏乏對規(guī)劃設計計的指導，因因此造成很多多技術難題；；（土方平衡衡、管線路由由……）項目建造費率與工程量量清單招標、、標段、甲供供材、部品定定樣、分包、、施工組織設設計、土方與與圍墻、提前前開工（無證證開工）、標標準做法、變變更與簽證、、搶工、園建建……項目銷售客戶積累（產產品說明會、、活動、登記記、認籌）、、開放（概念念/交付標準準/工藝工法法示范單位））、定價、銷銷售承諾、合合同附圖、風風險指引、開開盤（排隊、、抽簽）、認認購……交樓物管業(yè)主開放日、、模擬驗收、、開荒、交付付、面積差、、返修……以土地為核心心的開發(fā)模式式所形成的產產品系列城郊結合部：四季花城產品系列土地屬性特征征：位于城市近郊郊/城郊結合合部；與城市市中心距離較近近，交通配套套少，是1－－3年內城市擴擴張的主要方方向；周邊有有中低檔生活配配套,但不完完善?？蛻籼卣鳎簭秃峡蛻羧骸?。以青年之家家、小太陽、、孩子三代為主，，少量青年持持家。以自住住需求為主。產品：成熟產品/標標準化產品單價比：0.88-1.49,平平均1.03，中檔深圳四季季花城xx城上海四季季花城無錫魅力力之城。。。。。。。市區(qū)邊緣：城市花園產品系列土地屬性特征征：位于市區(qū)區(qū)的成熟區(qū)域域，是其中的的“安靜區(qū)””，周邊邊交通及配配套完善，但以滿滿足生活需需要為主。。客戶特征：：復復合客戶群群。以富貴貴之家1、、青年之家、孩子子三代、小小太陽為主主。以自住需求為為主。產品：成熟熟產品/標標準化產品品單價比：1.12-1.53,平均1.37，，中高檔深圳溫溫馨家園上海朗朗潤園天津水水晶城。。。。。。。以土地為核核心的開發(fā)發(fā)模式所形形成的產品品系列副中心區(qū)：金色家園產品系列土地屬性特特征：位于于市區(qū)的成成熟區(qū)域，，地塊與城城市聯系緊密密，周邊交交通及生活活配套十分完善善?？蛻籼卣鳎海簭蛷秃峡蛻魬羧?。以青青年之家、、小太陽為主。對對投資客戶戶有一定吸吸引力。產品：成成熟熟產品/標標準化產品品單價比：1.00-1.86,平均1.33，，中高檔深圳金金域蘭灣金金色家園園南京金金色家園沈陽金金色家園。。。。。。。以土地為核核心的開發(fā)發(fā)模式所形形成的產品品系列傳統(tǒng)的房地地產開發(fā)流流程項目定位產品設計交樓物管項目銷售項目建造獲取土地以客戶為導導向的房地地產開發(fā)流流程xx新流程程拿地定位設計客戶細分產品設計獲取土地土地屬性清單市場細分客戶描述七對眼睛(產品建議議)七對眼睛(項目定位位)城市地圖交樓物管項目銷售項目建造小常識——房地地產開發(fā)“五證證”國有土地使用證證建設用地規(guī)劃許許可證建筑工程規(guī)劃許許可證建筑工程施工許許可證商品房銷售許可可證國有土地使用證證《國有土地使用用證》是證明土土地使用者(單單位或個人)使使用國有土地的的法律憑證，受受法律保護。建設用地規(guī)劃許許可證《建設用地規(guī)劃劃許可證》是經經城市規(guī)劃行政政主管部門確認認建設項目位置置和范圍符合城城市規(guī)劃的法定定憑證，是建設設單位用地的法法律憑證。確保保土地利用符合合城市規(guī)劃，維維護建設單位按按照城市規(guī)劃使使用土地的合法法權益。沒有此證的用地地單位屬非法用用地，房地產商商的售房行為也也屬非法，不能能領取房地產權權屬證件。建設工程規(guī)劃許許可證《建設工程規(guī)劃劃許可證》是有有關建設工程符符合城市規(guī)劃要要求的法律憑證證，是建設單位位建設工程的法法律憑證，是建建設活動中接受受監(jiān)督檢查時的的法定依據。沒沒有此證的建設設單位，其工程程建筑是違章建建筑，不能領取取房地產權屬證證件。建設工程施工許許可證《建設工程施工工許可證》(建建設工程開工證證)是建筑施工工單位符合各種種施工條件、允允許開工的批準準文件，是建設設單位進行工程程施工的法律憑憑證，也是房屋屋權屬登記的主主要依據之一。。沒