漳州某博覽園旅游總體規(guī)劃

匯報(bào)剛要分析篇規(guī)劃篇運(yùn)營(yíng)篇酒店、會(huì)所規(guī)劃詳案分析篇一、制定規(guī)劃的目的、依據(jù)及原則

二、風(fēng)景資源分析與評(píng)價(jià)三、旅游市場(chǎng)分析

四、南靖縣已有的游覽線路及本案可直接并入游覽線路的旅游項(xiàng)目一、制定規(guī)劃的目的、依據(jù)及原則規(guī)劃目標(biāo)：以長(zhǎng)期聚集大量人氣為目標(biāo)規(guī)劃目的：通過(guò)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)，匯集旅游人流量，以旅游人氣聚集來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)，再以旅游撬動(dòng)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)利潤(rùn)的最大化，并以地產(chǎn)收益反哺旅游投資。規(guī)劃依據(jù)：在非城市生活圈，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般都是以旅游來(lái)撬動(dòng)，這已是國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展的普遍規(guī)律。規(guī)劃原則：1、充分利用現(xiàn)有資源（海峽蘭花博覽園、50片甲骨文）；2、在不較大幅度增加投資的前提下，進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資；3、充分利用福建土樓世界文化遺產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)品牌和知名度，向世界文化遺產(chǎn)旅游借勢(shì)、借人氣。二、風(fēng)景資源分析與評(píng)價(jià)（一）南靖旅游資源評(píng)價(jià)1．土樓是最大的旅游資源

2.豐富的物產(chǎn)可作為重要的旅游商品資源（水果、食用菌、花卉、南藥等）3．溫泉豐富（山城溫泉、洋心溫泉等14處溫泉）（二）本地塊的旅游資源評(píng)價(jià)1．蘭花（矮種墨蘭、山采達(dá)摩、葉藝墨蘭、晶藝墨蘭、奇花墨蘭等珍稀品種）2.甲骨文（50片從未在國(guó)內(nèi)發(fā)現(xiàn)過(guò)的甲骨文）3．溫泉（可直接引南靖山城的溫泉水）4.船場(chǎng)溪（水量豐沛、水質(zhì)清澈）三、旅游市場(chǎng)分析（一）國(guó)內(nèi)各主要世界文化遺產(chǎn)地客流量的參照（二）南靖游客抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（三）南靖縣游客抽樣調(diào)查綜合分析報(bào)告（四）對(duì)廈門旅行社老總的訪談（五）客源市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)（一）國(guó)內(nèi)各主要世界文化遺產(chǎn)地客流量的參照表1：國(guó)內(nèi)各主要世界文化遺產(chǎn)地的客流量世界文化遺產(chǎn)年接待量故宮700萬(wàn)人次頤和園600萬(wàn)人次長(zhǎng)城500萬(wàn)人次麗江古城460萬(wàn)人次秦始皇陵500萬(wàn)人次莫高窟100萬(wàn)人次布達(dá)拉宮160萬(wàn)人次九寨溝250萬(wàn)人次黃山1200萬(wàn)人次峨眉山200萬(wàn)人次武夷山500萬(wàn)人次注：根據(jù)各世界文化遺產(chǎn)地2006年的相關(guān)資料整理而成與南靖縣土樓世界文化遺產(chǎn)相近的武夷山的客流量大約為500萬(wàn)人次，由于規(guī)模上的差異，故只能作為南靖縣旅游規(guī)劃的遠(yuǎn)景目標(biāo)來(lái)考慮。（二）南靖游客抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析1．調(diào)查對(duì)象：2008年來(lái)南靖旅游的入境游客和國(guó)內(nèi)游客。2．調(diào)查執(zhí)行時(shí)間：2008年5月3．問(wèn)卷的有效性本次調(diào)研共發(fā)放問(wèn)卷300份，其中回收問(wèn)卷255份，有效問(wèn)卷243份，作廢12份。問(wèn)卷的回收率為85%，合格率為95.29%。4．有效問(wèn)卷分布福建省內(nèi)游客問(wèn)卷140份，占總問(wèn)卷數(shù)的57.61%；福建省外的大陸游客40份，占總問(wèn)卷數(shù)的16.46%；港澳臺(tái)游客問(wèn)卷20份，占總問(wèn)卷數(shù)的8.23%；國(guó)外游客9份，占總問(wèn)卷數(shù)的3.70%,另有占總?cè)藬?shù)13.99%的34名游客沒(méi)有標(biāo)明客源地。5．調(diào)查地點(diǎn)及樣本分布游客抽樣分布：賓館飯店及車站調(diào)查點(diǎn)（54份）鵝仙洞調(diào)查點(diǎn)（20份）塔下土樓調(diào)查點(diǎn)（39份）田螺坑土樓調(diào)查點(diǎn)（130份）6．調(diào)查方式各景點(diǎn)、汽車站、賓館飯店等由調(diào)查員持卷攔截游客，問(wèn)卷填寫(xiě)完畢后回收。7．調(diào)查質(zhì)量2008年春來(lái)南靖游客抽樣調(diào)查工作嚴(yán)格按照《統(tǒng)計(jì)法》、《旅游統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度》和國(guó)際通用慣例組織實(shí)施，調(diào)查數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，調(diào)查結(jié)果具有一定的參考價(jià)值。（三）南靖縣游客客抽樣調(diào)查綜合分分析報(bào)告1．游客特征分析析①客源地構(gòu)成游客客源地構(gòu)成（（%）圖1游客客源地地構(gòu)成圖②游客的人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)特征★性別——男性性游客占主體游客性別構(gòu)成（%）圖2游客性別構(gòu)構(gòu)成圖游客中，男性游客客占56%，女性性游客占37%，，7%的游客未注注明性別，男女性性別比為1.51：1?！锫殬I(yè)——公司司職員、事業(yè)單位位人員占主體。游客職業(yè)構(gòu)成（%）圖3游客職業(yè)業(yè)構(gòu)成圖由于“職業(yè)”一欄欄的敏感性，有64%的被調(diào)查者者不愿意透露自己己的職業(yè)。在其余余36%的被調(diào)查查者中，公司職員員、事業(yè)單位人員員和學(xué)生所占比例例較高，分別占28.6%、16.4%和16.3%。★學(xué)歷——本科科學(xué)歷的游客占主主體游客學(xué)歷構(gòu)成（%）圖4游客學(xué)歷歷構(gòu)成圖游客的學(xué)歷構(gòu)成為為:本科學(xué)歷占45.27%，高高中學(xué)歷占15.64%，碩士及及以上學(xué)歷占8.64%，初中以以下學(xué)歷占5.76%，有24.69%的游客未未填其學(xué)歷情況。?！锬挲g——26－35歲的青年年游客占主體。游客的年齡構(gòu)成(%)圖5游客的年年齡構(gòu)成圖游客的年齡構(gòu)成呈呈正弦函數(shù)型分布布，以26-35歲年齡段游客居居多，36-50歲年齡段游客其其次。19-25歲游客占18.93%的比重；；12-18歲年年齡段占了4.53%，其它年齡齡段游客所占比重重較小。由于年齡齡問(wèn)題的敏感性，，有25.1%的的游客不愿透露其其年齡。③旅游目的：以以游憩休閑為目的的的游客占絕大多多數(shù)。游客的旅游目的（（%）圖6旅游目的的圖調(diào)查顯示，游客來(lái)來(lái)南靖主要以游憩憩休閑為目的，其其次是科普考察，，占5.35%，，其他目的的游客客占4.53%,缺失該選項(xiàng)的游游客占20.99%。2．旅游者停留時(shí)時(shí)間及住宿情況①游客過(guò)夜情況況游客過(guò)夜比例（%）圖7游客過(guò)夜比比例08年春來(lái)南靖的的游客過(guò)夜比例為為57%，從問(wèn)卷卷分析中可以看出出，游客更傾向于于在南靖住宿。②過(guò)夜旅游者停停留情況過(guò)夜旅游者在南靖靖的停留時(shí)間（天天）圖8過(guò)夜旅游者者在南靖的停留時(shí)時(shí)間在南靖停留時(shí)間為為1-2天的旅游游者占大多數(shù)。調(diào)查顯示，游客在在南靖的停留時(shí)間間分布為：停留一一天的游客占41%，兩天的游客客占36%，三天天以上的游客占21%。③過(guò)夜旅游者在在南靖住宿設(shè)施選選擇過(guò)夜旅游者在南靖靖住宿情況（%））圖9過(guò)夜旅游游者在南靖住宿情情況過(guò)夜旅游者主要選選擇賓館/飯店住住宿設(shè)施。過(guò)夜旅游者主要選選擇賓館/飯店/招待所住宿，占占61%，選擇在在親戚朋友家住宿宿的占12%，其其它住宿地點(diǎn)為13%。3．游客的交通方方式及對(duì)南靖交通通狀況的滿意度①游客抵達(dá)南靖靖的交通方式游客抵達(dá)南靖的交交通方式比例（%）圖10游客抵達(dá)達(dá)南靖的交通方式式調(diào)查顯示，46%的游客選擇了自自駕車的方式來(lái)南南靖旅游，占近半半數(shù)的總?cè)藬?shù)，23%的游客選擇擇了單位或公司的的車，21%的人人選擇了大巴。②游客對(duì)交通狀狀況的滿意情況游客交通狀況滿意意狀況圖11游客交通通狀況滿意圖調(diào)查顯示，對(duì)南靖靖交通狀況滿意的的游客超過(guò)半數(shù)，，滿意程度在“一一般”以上的游客客數(shù)量超過(guò)了游客客總?cè)藬?shù)的90%。4．游客景點(diǎn)游覽覽情況①游客游覽的景景點(diǎn)游客到過(guò)的景區(qū)分分布圖圖12游客到到過(guò)的景區(qū)分布圖圖調(diào)查顯示，到達(dá)南南靖土樓景區(qū)游覽覽的游客達(dá)到游客客總?cè)藬?shù)的81.89%，比例相相當(dāng)高。到鵝仙洞洞的游客占39.15%；占35.80%；慈濟(jì)濟(jì)行宮13.17%；五云巖11.93%，其它它景點(diǎn)0.82%。②南靖幾大重要要景區(qū)的游客滿意意度和認(rèn)知評(píng)價(jià)★南靖土樓景區(qū)區(qū)代表性土樓分布圖圖圖13南靖縣代代表性土樓分布圖圖調(diào)查顯示，在所有有受訪的游客中，，78.19%的的游客將田螺坑土土樓區(qū)視為最有代代表性的土樓，其其次為塔下土樓區(qū)區(qū)18.11%,和坑土樓區(qū)6.58%，坎下土土樓區(qū)2.06%，及磜頭土樓樓區(qū)0.82%。。另有5.76%的游客選擇了““不知道”，主要要是因?yàn)檫@些游客客沒(méi)有游覽過(guò)土樓樓景區(qū)，故無(wú)法做做出判斷。南靖土樓滿意度情情況圖14南靖土土樓滿意度情況圖圖如圖所示，69.96%的游客認(rèn)認(rèn)為南靖土樓的旅旅游資源較好或非非常好，52.67%的游客認(rèn)為為南靖土樓的交通通便利性較好或非非常好，不足半數(shù)數(shù)的旅游者（41.56%）認(rèn)為為景區(qū)設(shè)施條件較較好或非常好，可可見(jiàn)景區(qū)設(shè)施條件件應(yīng)該成為土樓景景區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)之之一。（四）對(duì)對(duì)廈門旅旅行社老老總的訪訪談1．訪談?wù)剬?duì)象廈門旅行行社老總總2．訪談?wù)勀康目疾炷暇妇竿翗鞘朗澜缥幕z產(chǎn)旅旅游所占占的比重重3．訪談?wù)剝?nèi)容南靖世界界文化遺遺產(chǎn)旅游游在其旅旅游線路路中的地地位南靖世界界文化遺遺產(chǎn)旅游游在其旅旅游線路路中的比比重未來(lái)廈門門旅游的的發(fā)展格格局分析析4．訪談?wù)剤?zhí)行時(shí)時(shí)間2009年9月月5．訪談?wù)劦挠行员敬卧L談?wù)劻巳壹衣眯猩缟绲睦峡偪偅?人。6．訪談?wù)剝?nèi)容分分析關(guān)于南靖靖世界文文化遺產(chǎn)產(chǎn)旅游在在其旅游游線路中中的地位位的訪談?wù)勚校杏?人認(rèn)認(rèn)為非常常重要，，這將是是周邊旅旅游的重重點(diǎn)。3人認(rèn)為為比較重重要，之之所以說(shuō)說(shuō)比較重重要，是是因?yàn)檫€還有永定定土樓、、華安土土樓的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。在訪談中，還還涉及對(duì)擬建建的甲骨文博博物館、蘭花花館和大型購(gòu)購(gòu)物中心的訪訪談，他們一一致認(rèn)為這些些設(shè)施對(duì)于旅旅行社來(lái)說(shuō)很很重要，對(duì)于于旅行社組團(tuán)團(tuán)和推動(dòng)導(dǎo)游游的積極參與與都有直接的的作用。（五）客源市市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)測(cè)1．現(xiàn)狀從南靖縣土樓樓管委會(huì)得到到的數(shù)據(jù)為：：土樓旅游平平日人數(shù)1500~2000人次，，節(jié)假日高峰峰期每日1萬(wàn)萬(wàn)人次以上，，最高達(dá)到1.3萬(wàn)人次次。也就是說(shuō)說(shuō)，目前南靖靖土樓旅游的的客流量大約約在80萬(wàn)人人次。2．南靖縣提提出的目標(biāo)2009年1月，中共南南靖縣委、南南靖縣人民政政府在“關(guān)于于加快南靖旅旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的若干意見(jiàn)見(jiàn)”中提出，，力爭(zhēng)到2011年，全全縣年接待游游客達(dá)180萬(wàn)人次。。3．綜合考慮慮的預(yù)測(cè)結(jié)果果2009～2015年：：年增長(zhǎng)率以以15%計(jì)，，即以2010年土樓游游客總量110萬(wàn)人次為為基數(shù)，到2015年，，游客總量達(dá)達(dá)到221萬(wàn)萬(wàn)人次；2015～2020年：年年增長(zhǎng)率以8%計(jì)，到2020年，，土樓游客總總量可達(dá)到325萬(wàn)人次次。4．本項(xiàng)目可可直接吸引的的游客數(shù)估計(jì)計(jì)穩(wěn)定于25萬(wàn)萬(wàn)人次以上，，最終可達(dá)到到年接待80萬(wàn)人次的規(guī)規(guī)模。四、南靖縣已已有的游覽線線路及本案可可直接并入游游覽線路的旅旅游項(xiàng)目（一）南靖縣縣已有的游覽覽線路分析1、以南靖土土樓、云水瑤瑤古村落為主主的西線2、以樂(lè)土雨雨林、鵝仙洞洞為主的東部部生態(tài)、宗教教旅游線（二）現(xiàn)有南南靖旅游線路路對(duì)本項(xiàng)目的的意義1、只有南靖靖土樓旅游線線路經(jīng)過(guò)本地地塊。2、土樓游旅旅游路線中，，游客往返時(shí)時(shí)間都較早，為本本項(xiàng)目留下了了較充裕的時(shí)時(shí)間和活動(dòng)空間3、住宿條件件差、旅游資資源與項(xiàng)目的的單一，為本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)留下了了空間（三）本項(xiàng)目目的價(jià)值挖掘掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可直直接留駐的客客人1、利用海峽峽蘭花博覽園園留駐部分志志向高雅的游游客2、利用甲骨骨文博物館留留駐部分比較較有文化的旅旅游者3、利用大型型旅游購(gòu)物中中心留駐部分分比較愛(ài)購(gòu)物物的旅游者項(xiàng)目運(yùn)作留住住的客人：1、甲骨文捐捐贈(zèng)給南靖縣縣并納入土樓樓一票制的利利益分析甲骨文捐贈(zèng)給給南靖縣，博博物館建在本本地塊，可以以留住前往土土樓旅游的客客人，分享土土樓旅游的成成就。遺患1：甲骨骨文博物館只只能建在本地地塊，否則失失去一切意義義。在本地塊塊的甲骨文博博物館與土樓樓旅游區(qū)相距距甚遠(yuǎn)，會(huì)引引起客人投訴訴，留下一些些意思不到的的麻煩。遺患2：甲骨骨文博物館并并入土樓區(qū)實(shí)實(shí)行一票制，，可能分到的的利益比較少少，估計(jì)可以以分到的門票票價(jià)格每人難難以超過(guò)20元。遺患3：甲骨骨文博物館并并入土樓區(qū)實(shí)實(shí)行一票制，，可以留住部部分能夠找到到這一地點(diǎn)的的游客，但游游客心情不好好，展覽效果果離我們所要要達(dá)到的目標(biāo)標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。。由此將引致致：游客停留留時(shí)間短、心心情不好不會(huì)會(huì)有購(gòu)物、蘭蘭花欣賞不出出美、正面的的口碑效應(yīng)少少，負(fù)面宣傳傳多。這是最最致命的問(wèn)題題。2、甲骨文博博物館等設(shè)施施獨(dú)自運(yùn)作的的效果分析甲骨文博物館館建在本地塊塊，與海峽蘭蘭花博覽園、、購(gòu)物中心連連為一體，其其優(yōu)勢(shì)在于獨(dú)獨(dú)自運(yùn)作，可可以長(zhǎng)期聚集集人氣。運(yùn)作1：利用用甲骨文博物物館的高門票票（建議門票票60元）、、低折扣（給給旅行社30元），吸引引導(dǎo)游引導(dǎo)游游客旅游；運(yùn)作2：利用用大型旅游購(gòu)購(gòu)物中心銷售售南靖縣土特特產(chǎn)，促使導(dǎo)導(dǎo)游不遺余力力地宣傳引導(dǎo)導(dǎo)；運(yùn)作3：將海海峽蘭花博覽覽園策劃成為為海峽蘭花創(chuàng)創(chuàng)意園，利用用蘭花創(chuàng)意園園的不斷炒作作吸引眼球；；運(yùn)作4：利用用酒店設(shè)施留留住過(guò)夜旅游游者，避免夜夜間過(guò)于冷清清；運(yùn)作5：利用用本地塊的船船場(chǎng)溪溪岸，，建造溫泉SPA區(qū)，提提高旅游團(tuán)的的留住意愿；；運(yùn)作6：利用用會(huì)所召開(kāi)高高消費(fèi)的小型型會(huì)議，吸引引高消費(fèi)者關(guān)關(guān)注本樓盤；；運(yùn)作7：利用用河道修建特特色餐廳，既既吸引旅游團(tuán)團(tuán)用餐，也吸吸引當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)。不足在于：一一部分自駕車車旅游者有可可能不進(jìn)入甲甲骨文博物館館，流失部分分游客。兩者相較：甲甲骨文博物館館等設(shè)施獨(dú)自自運(yùn)作的效果果好于并入土土樓實(shí)行一票票制的模式。。規(guī)劃篇五、總體構(gòu)思思及布局規(guī)劃劃兩條動(dòng)線四大組團(tuán)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)六、功能區(qū)分分及規(guī)劃控制制原則和要求求參觀游覽區(qū)旅游接待區(qū)溫泉洗浴與休休閑體驗(yàn)區(qū)特色餐飲體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)七、蘭花博覽覽園分區(qū)概念念規(guī)劃蘭花展示功能區(qū)：蘭花交易功能區(qū)：蘭花創(chuàng)意園：旅游功能區(qū)：以蘭花種植過(guò)程為圖景，展示蘭花種植的全過(guò)程（建造蘭花館）。讓參觀者了解蘭花種植的全過(guò)程，以圖景和實(shí)物的方式展示，一方面可以起到科普教育的作用，另一方面，可以提高蘭花的售價(jià)，增加花農(nóng)的積極性。將要出售的蘭花集中于一個(gè)交易大廳，而不是讓客人直接進(jìn)入蘭花圃選花，將極大地提高蘭花的銷售價(jià)格，避免不必要的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。把整個(gè)海峽蘭花博覽園都作為旅游區(qū)來(lái)規(guī)劃，利用旅游動(dòng)線把整個(gè)園區(qū)和蘭花館連為一體。但對(duì)于一般的觀光旅游者，只將蘭花館作為旅游設(shè)施來(lái)建造，并出售不高于10元人民幣的門票。建議蘭花館為橢圓型。以展示蘭花的標(biāo)本為主，輔以文字說(shuō)明和聲光解說(shuō)。開(kāi)發(fā)蘭花創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在這一園區(qū)內(nèi)配置建設(shè)名貴蘭花展廳（建議建設(shè)規(guī)模在500M2，不要太大規(guī)模，集中展示少數(shù)的幾株蘭花，以提高蘭花的知名度），與名貴蘭花展廳相連，建造競(jìng)拍中心（建議面積在500M2），目的在于炒作蘭花。在日常經(jīng)營(yíng)中，通過(guò)蘭花協(xié)會(huì)定期組織蘭花爭(zhēng)霸賽，評(píng)選月賽、季賽和年賽冠軍。八、蘭花小鎮(zhèn)鎮(zhèn)概念規(guī)劃將蘭花博覽園園之外靠近山山邊的區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)為蘭花種種植區(qū)，沿路路邊一側(cè)開(kāi)發(fā)發(fā)為蘭花小鎮(zhèn)，通過(guò)出售售部分房產(chǎn)，，以提高開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值。九、購(gòu)物中心心概念規(guī)劃1．概念設(shè)計(jì)計(jì)大型旅游購(gòu)物物中心（只建建一層，建議議層高5米，，建筑面積在在1500M2左右，設(shè)前后后門出口，前前門直接面對(duì)對(duì)環(huán)城路，后后門轉(zhuǎn)入甲骨骨文博物館。。2．經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目以經(jīng)營(yíng)南靖縣縣的土特產(chǎn)品品為主。滿足足游客的旅游游購(gòu)物欲望，，也可以增加加旅游收入，，成為本案流流動(dòng)的旅游宣宣傳品。3．招商建議招商給具具有經(jīng)營(yíng)旅游游購(gòu)物中心經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的單位或或個(gè)人，以一一家經(jīng)營(yíng)為宜宜。建議以場(chǎng)地出出租為主，可可以采用兩種種模式，一種種是直接出租租場(chǎng)地，另一一種是場(chǎng)地出出租與銷售抽抽點(diǎn)相結(jié)合的的模式。4．運(yùn)作模式式與旅行社簽訂訂合作模式，，對(duì)于旅游購(gòu)購(gòu)物，給導(dǎo)游游、司機(jī)和旅旅行社一定點(diǎn)點(diǎn)數(shù)的傭金。。5．經(jīng)營(yíng)效益益分析①基建成本：：1500M2，以每平方米米200元計(jì)計(jì)，合計(jì)基建建成本30萬(wàn)萬(wàn)元。②經(jīng)營(yíng)收益：：第一種經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式：出租租，租金年收收入為270,000元元，這一模式式對(duì)于開(kāi)發(fā)商商而言，關(guān)鍵鍵在于租金要要能達(dá)到這一一目標(biāo)；第二二種模式為租租金加提成，，年租金收入入為90,000元，提提成5%。6．人氣效益益按照南靖縣現(xiàn)現(xiàn)有的土樓旅旅游客流量，，通過(guò)旅行社社導(dǎo)游不遺余余力地宣傳和和引導(dǎo)，在沒(méi)沒(méi)有更強(qiáng)大的的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，，大約可以引引導(dǎo)50%的的游客到這里里購(gòu)物消費(fèi)。。也就是說(shuō)，，按照目前的的旅游客流量量規(guī)模，每年年大約有40萬(wàn)人次來(lái)購(gòu)購(gòu)物，可以實(shí)實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模模的人氣聚集集。十、甲骨文博博物館概念規(guī)規(guī)劃1．概念設(shè)計(jì)計(jì)圓土樓型，兩兩層，一層用用于游客排隊(duì)隊(duì)等候區(qū)二樓為展廳，，展廳面積以以可同時(shí)容納納150人參參觀為限2．經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目甲骨文博物館館以甲骨文展展覽為惟一的的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。。3．運(yùn)作模式式與旅行社建立立良好的合作作關(guān)系。建議門票價(jià)60元，只對(duì)對(duì)全日制學(xué)生生、現(xiàn)役軍人人、離退休人人員實(shí)行門票票優(yōu)惠。對(duì)于于一般散客不不予優(yōu)惠。給給導(dǎo)游、司機(jī)機(jī)和旅行社50%的傭金金。4．經(jīng)營(yíng)效益益分析①基建成本：：2000M2，以每平方米米300元計(jì)計(jì)，合計(jì)基建建成本60萬(wàn)萬(wàn)元，裝修成成本50萬(wàn)元元。②經(jīng)營(yíng)收益：：根據(jù)土樓游游客總數(shù)，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)資源，，預(yù)計(jì)旅行社社組織的旅游游團(tuán)隊(duì)和部分分散客到本項(xiàng)項(xiàng)目參觀的游游客總數(shù)，將將穩(wěn)定于30萬(wàn)人以上，，最終可達(dá)到到年接待80萬(wàn)人次的規(guī)規(guī)模。其收益益為：30萬(wàn)人次的的收益：30萬(wàn)人次30元=900萬(wàn)元人民民幣；80萬(wàn)人次的的收益：80萬(wàn)人次30元=2400萬(wàn)元人人民幣。十一、溫泉SPA概念規(guī)規(guī)劃1．溫泉SPA概念當(dāng)今社會(huì)的SPA可理解解為一種針對(duì)對(duì)人體的治療療方法，也稱稱水療法現(xiàn)在的SPA概念又有較較廣的延伸，，有人稱其為為五感療法，，即通過(guò)人體體的五大感觀觀功能：視覺(jué)覺(jué)、嗅覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、、味覺(jué)、觸覺(jué)覺(jué)的感知來(lái)達(dá)達(dá)到一種身、、心、靈皆俱俱舒暢的感覺(jué)覺(jué)。2．SPA水療的的神奇功效——有助于疾疾病預(yù)防及保保健——有助于緩緩解疾病及減減輕壓力——有助于實(shí)實(shí)現(xiàn)身心平衡衡——有助于凈凈化及美容3．SPA產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和和前景及其在在中國(guó)的發(fā)展展根據(jù)國(guó)際SPA協(xié)會(huì)(InternationalSPAAssociation)的的統(tǒng)計(jì)，最近近幾年，全球球SPA產(chǎn)業(yè)業(yè)呈現(xiàn)出驚人人的快速成長(zhǎng)長(zhǎng)，高達(dá)20%～30%的年發(fā)展率率。全球的SPA消費(fèi)年齡為為41歲，在在亞洲則為30-35歲歲之間，有年年輕化的趨勢(shì)勢(shì)。SPA的風(fēng)潮潮由歐美延燒燒至亞洲，上上世紀(jì)九十年年代SPA由由臺(tái)灣登路我我國(guó)內(nèi)陸，首首先在沿海一一帶生根發(fā)芽芽，隨著中國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能能力的不斷提提升，SPA的概念迅速速發(fā)展遍布全全國(guó)，目前國(guó)國(guó)內(nèi)各大城市市房地產(chǎn)商，，包括酒店業(yè)業(yè)者巳充份領(lǐng)領(lǐng)悟到SPA的誘惑力，紛紛在高檔檔樓盤會(huì)所以以及星級(jí)酒店店內(nèi)大打SPA牌，欲有有沒(méi)有SPA不成會(huì)所，，沒(méi)有SPA不成為主題題酒店，因此此SPA已將將成為國(guó)內(nèi)休休閑的新趨勢(shì)勢(shì)，并形成一一股龐大的、、高影響力的的生活時(shí)尚。。4．本項(xiàng)目的的SPA規(guī)模模和功能配置置SPA規(guī)模有有一些硬性指指標(biāo)。根據(jù)南南靖縣的旅游游規(guī)模，建議議總體場(chǎng)地規(guī)規(guī)模在2500M2左右。SPA的類別別項(xiàng)目主要分分為：濕區(qū)（（水療SPA池、泳池、、泡池、兒童童池）、蒸汽汽、烤箱等，，功能項(xiàng)目分分為靜態(tài)保養(yǎng)養(yǎng)區(qū)和動(dòng)態(tài)保保養(yǎng)區(qū)。十二、河道旅旅游產(chǎn)品概念念規(guī)劃概念1：吊腳腳樓。地點(diǎn)：河道沖沖積島。將原原規(guī)劃的SPA區(qū)改為吊吊腳樓，利用用吊腳樓開(kāi)發(fā)發(fā)餐飲。建設(shè)設(shè)成為南靖縣縣最具特色的的餐飲場(chǎng)所。。理由1：可以作為景觀來(lái)建造，提高本案的價(jià)值。理由2：河道沖積島地基不夠穩(wěn)固，目前的沖積島之所以穩(wěn)定與島上的樹(shù)木有關(guān)。一旦改造成SPA區(qū)，則基建投資額度將大增。理由3：采用吊腳樓形制，基地用大型水泥柱（建議拔高基座高度，其高度高于橋面），這樣可以回避水利法的限制，也不會(huì)影響泄洪。理由4：可以建設(shè)成為南靖縣最具特色的餐飲場(chǎng)所，并以此吸引人們的眼球，增加本案的知名度。概念2：開(kāi)發(fā)發(fā)烏篷船餐飲飲形成可漂浮、、可行船、可可表演的特色色餐飲區(qū)。理由1：可以以作為景觀來(lái)來(lái)建造，提高高本案的價(jià)值值。理由2：采用用船作餐飲，，不占用河道道，可以回避避水利法的限限制，也不會(huì)會(huì)影響泄洪。。理由3：可以以建設(shè)成為南南靖縣最具特特色的餐飲場(chǎng)場(chǎng)所，并以此此吸引人們的的眼球，增加加本案的知名名度。規(guī)模：根據(jù)河河道靜水區(qū)的的面積，不超超過(guò)10艘船船。目標(biāo)：發(fā)展成成為南靖縣最最有創(chuàng)意的特特色餐廳，并并形成一道亮亮麗的景觀。。十三、道路交交通及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施規(guī)劃留足進(jìn)出口修建四個(gè)旅游游停車場(chǎng)：1．蘭花創(chuàng)意意園大門右側(cè)側(cè)的停車場(chǎng)2．甲骨文館館、蘭花館與與購(gòu)物中心沿沿環(huán)城路邊的的停車場(chǎng)3．經(jīng)濟(jì)型酒酒店門前的停停車場(chǎng)4．溫泉洗浴浴與休閑體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)、特色餐餐飲區(qū)，臨近近環(huán)城路橋頭頭的停車場(chǎng)。。十四、生態(tài)環(huán)環(huán)境及風(fēng)景資資源保護(hù)規(guī)劃劃本項(xiàng)目的生態(tài)態(tài)環(huán)境及風(fēng)景景資源保護(hù)重重點(diǎn)是河道整整治及景觀塑塑造：在橋的外側(cè)修修筑橡膠攔河河壩，使之具具有防洪、調(diào)調(diào)蓄、供水和和旅游開(kāi)發(fā)等等多功能的水水利樞紐工程程。橋邊修建景觀觀亭，或直接接在河道特色色餐廳上建寶寶塔：根據(jù)風(fēng)風(fēng)水需要。修濱江走廊，，塑造景觀。。河道兩岸景觀觀設(shè)置等。保護(hù)對(duì)岸的植植被資源，營(yíng)營(yíng)造良好的自自然景觀。運(yùn)營(yíng)篇十五、別墅酒酒店和快捷酒酒店及會(huì)所定定位、可行性性報(bào)告及運(yùn)營(yíng)營(yíng)方案1．南靖縣酒酒店市場(chǎng)需求求分析現(xiàn)狀：南靖縣現(xiàn)有的的酒店客房只只有南靖縣大大酒店及塔下下等地的部分分民宿（家庭庭旅館），大大約可接待350人。由于住宿設(shè)施施嚴(yán)重不足，，土樓旅游區(qū)區(qū)的設(shè)施也不不完善，導(dǎo)致致目前南靖縣縣旅游大多是是一日游，亦亦即沒(méi)有產(chǎn)生生住宿需求。。近期發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：從目前南靖縣縣的旅游酒店店建設(shè)趨勢(shì)看看，已經(jīng)簽約約17家酒店店，目前已有有7家酒店投投資建設(shè)。按按照國(guó)內(nèi)酒店店的一般建設(shè)設(shè)周期，至2011年，，將有1000間客房的的增量供給市市場(chǎng)，可以日日均滿足進(jìn)入入土樓區(qū)的三三分之二的游游客。也就是是說(shuō)，屆時(shí)來(lái)來(lái)南靖旅游的的旅游者將有有三分之二的的人住宿。但改變這一市市場(chǎng)需求的前前提是南靖土土樓旅游要從從一日游轉(zhuǎn)變變?yōu)槎沼?。。遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：根據(jù)預(yù)測(cè)，2015年進(jìn)進(jìn)入土樓的游游客總量達(dá)到到221萬(wàn)人人次，即日均均約6000人次；到2020年，，土樓游客總總量可達(dá)到325萬(wàn)人次次，日均約9000人次次。2．競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析現(xiàn)有酒店350人的接待待能力。近期供給量：：南靖縣已有有17家酒店店立項(xiàng)，其中中已破土動(dòng)工工7家，它們們分別是：：御苑溫泉大大酒店、江濱濱大酒店、鳳鳳翔國(guó)際大酒酒店、利成大大酒店（現(xiàn)已已改名）、聯(lián)聯(lián)華大酒店、、聚業(yè)長(zhǎng)青大大酒店（地理理位置較偏，，不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)）和中南大大酒店。由于于各投資者大大多處于觀望望狀態(tài)，酒店店的實(shí)際建造造規(guī)模不詳，，但根據(jù)酒店店建設(shè)的一般般規(guī)模與經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要，7家家酒店的總體體客房規(guī)模大大約在1000間客房。。3．發(fā)展機(jī)遇遇與風(fēng)險(xiǎn)分析析機(jī)遇：南靖縣土樓的的發(fā)展得益于于世界文化遺遺產(chǎn)旅游。這這是其自身最最大的品牌，，也是其旅游游發(fā)展的主要要吸引物。但是，南靖縣縣土樓作為獨(dú)獨(dú)立的品牌，，目前還難以以完全獨(dú)立地地吸引全國(guó)的的旅游者，或或換句話說(shuō)，，土樓還難以以作為獨(dú)立的的旅游目的地地，還只能依依附于廈門這這一旅游目的的地，只有來(lái)來(lái)廈門旅游的的人才有可能能順路到南靖靖旅游。廈門旅游規(guī)模模及未來(lái)的增增量規(guī)模對(duì)南南靖旅游意義義重大。從廈門市的旅旅游業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)看，從1998年至至今，廈門市市的旅游業(yè)發(fā)發(fā)展速度驚人人。1998年，廈門市市的旅游接待待總?cè)舜螖?shù)（（含一日游））只有630多萬(wàn)人次，，2008年年接近2200萬(wàn)人次，，增加了1500多萬(wàn)人人次。1998年，城市市接待總?cè)舜未螖?shù)近540萬(wàn)人次，2008年近近1250萬(wàn)萬(wàn)人次，十年年間增加了一一倍多。在所所接待的旅游游者中，國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游者占多多數(shù)，國(guó)際旅旅游者較少。。表21998～2008年旅游者者客流量數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表單單位：萬(wàn)人次次年份19981999200020012002200320042005200620072008一、接待總?cè)藬?shù)（含一日游）633.91688.64790.92908.751355.441334.071616.571712.881857.32058.752194.111、國(guó)際游客48.3950.9355.8857.367.1654.8876.5894.44101.17113.29125.62、國(guó)內(nèi)游客585.52638.61735.04851.451288.281279.191539.991618.441756.131945.462068.51二、城市接待總?cè)藬?shù)（不含一日游）539.31586.19671.51774.65675.43652842.45901.641006.051181.041248.551、國(guó)際游客38.7540.2842.4944.2333.7138.6738.7540.2874.3883.5586.812、國(guó)內(nèi)游客500.56545.91629.02730.42628.45612.05783.42829.33931.671097.491122.95三、旅游總收入（億元）75.54129.12139.08158.09173.38165.32210.67230.93252.82293.8303.61、國(guó)際旅游收入（億美元）2.392.6233.113.653.024.165.525.757.17.292、國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）55.76107.46114.25132.56135.23140.32176.24186.16206.99239.57248.2（數(shù)據(jù)來(lái)源：：根據(jù)廈門市市旅游局的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理理而成）根據(jù)廈門市旅旅游局的統(tǒng)計(jì)計(jì)資料，可以以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游發(fā)展速速度異常迅猛猛，廈門市的的旅游增長(zhǎng)率率年均達(dá)到13.5%，，具體每一年年份的增長(zhǎng)速速度如下表5所示。表31998～2008廈門門國(guó)內(nèi)和國(guó)際際游客增長(zhǎng)率率統(tǒng)計(jì)分析表表

年份項(xiàng)目19981999200020012002200320042005200620072008國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次）585.52638.61735.04851.451288.281279.191539.991618.441756.131945.462068.51增長(zhǎng)速度（%）6.89.115.115.851.3-0.720.45.18.5110.786.33國(guó)際游客（萬(wàn)人次）48.3950.9355.8857.367.1654.8876.5894.44101.17113.29125.6增長(zhǎng)速度（%）14.95.29.72.517.2-18.339.523.37.1311.9810.87隨著海峽西岸岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)設(shè)的深入發(fā)展展，福廈高速速鐵路的建成成通車，對(duì)臺(tái)臺(tái)旅游的迅猛猛發(fā)展，特別別是隨著大陸陸居民赴金門門旅游落地簽簽的實(shí)施，將將大幅度地增增加來(lái)廈門的的旅游者。如果未來(lái)廈門旅游游發(fā)展格局是是把廈門二晚晚、金門一晚晚、南靖一晚晚來(lái)安排，并并以此作為未未來(lái)廈門旅游游發(fā)展重點(diǎn)來(lái)來(lái)布局，則南南靖縣的旅游游住宿將有很很大的提升空空間。風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)1：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)福建土樓作為為世界文化遺遺產(chǎn)的知名度度雖然很高，，但是，南靖靖縣的土樓只只是其中之一一部分，南靖靖縣土樓面臨臨著周邊同類類產(chǎn)品的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)（永定定土樓、華安安土樓）。風(fēng)險(xiǎn)2：市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)南靖縣的旅游游酒店投資都都是由各投資資主體執(zhí)行的的，各投資主主體之間缺乏乏有效的溝通通與聯(lián)系，一一旦酒店投入入過(guò)量，供過(guò)過(guò)于求，將不不可避免地產(chǎn)產(chǎn)生惡性價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)。風(fēng)險(xiǎn)3：經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)旅游需求波動(dòng)動(dòng)大，不利于于經(jīng)營(yíng)。4．本案別墅墅酒店和快捷捷酒店及會(huì)所所定位(一）、酒店店建設(shè)類別：：根據(jù)旅游區(qū)旅旅游住宿需求求的波動(dòng)特征征，結(jié)合南靖靖縣旅游的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，建建議本案的酒酒店設(shè)施分為為三大部分來(lái)來(lái)建設(shè)。其一是別墅酒酒店，其二是經(jīng)濟(jì)型型酒店，其三是建造臺(tái)臺(tái)灣式汽車旅旅館。會(huì)所定位：短期內(nèi)將會(huì)所所用于酒店，，實(shí)現(xiàn)會(huì)所與與酒店的融合合。將會(huì)所定定位于高檔旅旅游酒店，以以五星級(jí)酒店店的客房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)，即即要求客房建建筑面積不低低于60M2，客房實(shí)際裝裝修后的層高高不低于3.2米。沿路路一側(cè)的客房房窗戶采用雙雙層玻璃，以以利隔音?？涂头恳?guī)模在40間以上，，以利于日后后經(jīng)營(yíng)。經(jīng)濟(jì)型酒店定定位：經(jīng)濟(jì)型酒店定定位于快捷酒酒店模式，建建造規(guī)模在120間客房房左右，主要要用于接待旅旅游團(tuán)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)日均接待5~6個(gè)旅游游團(tuán)的規(guī)模。。由于南靖縣縣未來(lái)旅游市市場(chǎng)需求具有有相對(duì)的不確確定性，建議議經(jīng)濟(jì)型酒店店的基建設(shè)施施按照高星級(jí)級(jí)酒店的要求求建造，內(nèi)部部裝修按照經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店的的標(biāo)準(zhǔn)。即客客房建筑面積積50M2，裝修后的實(shí)實(shí)際層高不低低于3米?？涂头?jī)?nèi)部裝修修一般，功能能結(jié)構(gòu)按照經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店配配置，即只提提供客房和早早餐。汽車精品旅館館定位：以臺(tái)灣的汽車車旅館為主體體風(fēng)格，以風(fēng)風(fēng)景汽車旅館館為主題，以以接待過(guò)路的的旅游者和當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用駷橹髦饕驮?。別墅酒店定位位：本案內(nèi)的別墅墅，在日后建建造并銷售給給個(gè)人或團(tuán)體體后，可考慮慮回租作為別別墅酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)。但這只能能是作為一種種預(yù)案。因?yàn)闉槟暇缚h未來(lái)來(lái)的旅游市場(chǎng)場(chǎng)到底有多大大？需求到底底有多少？在在目前是難以以做出準(zhǔn)確判判斷的。因此此，別墅酒店店定位于高檔檔酒店不會(huì)錯(cuò)錯(cuò)，也可以作作為一個(gè)完整整的度假區(qū)來(lái)來(lái)規(guī)劃設(shè)置。。但不能保證證日后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)。（二）可行行性分析基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、裝修修與經(jīng)營(yíng)成成本估算：：①建議在新新加坡已有有建筑設(shè)計(jì)計(jì)的基礎(chǔ)上上加高一層層，變成地地下一層，，地上三層層的會(huì)所。。成本構(gòu)成投資預(yù)算①基建成本：合計(jì)7194M2，以每平方米1200元人民幣計(jì)，需要基建成本863.28萬(wàn)元。②裝修成本：以每間客房裝修25萬(wàn)元人民幣（包含客房和酒店的公共區(qū)域，不含經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的裝修費(fèi)）計(jì)，需要客房裝修費(fèi)1000萬(wàn)元人民幣。③經(jīng)營(yíng)成本：約占客房總收入的40%。④經(jīng)營(yíng)收益：以每間客房平均房?jī)r(jià)380元計(jì)，則年收益為：4036538050%=2,774,000元。效益估計(jì)在不考慮固定投資折舊回收時(shí)，日常經(jīng)營(yíng)可以維持，但不符合一般的投資要求。1.會(huì)所所酒店投資資效益分析析2.經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店投投資效益分分析成本構(gòu)成投資預(yù)算①基建成本：經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑面積7500M2，其基建成本為750萬(wàn)元人民幣。②裝修成本：客房120間，每間客房裝修費(fèi)8萬(wàn)元人民幣（含公共區(qū)域），合計(jì)960萬(wàn)元人民幣。③經(jīng)營(yíng)成本：約占客房總收入的30%。④經(jīng)營(yíng)收益：以每間客房平均房?jī)r(jià)120元計(jì)，則年收益為：12036512060%=3,153,600元。效益估計(jì)以上成本前提下，可以保本經(jīng)營(yíng)3.汽車車精品旅館館投資效益益分析成本構(gòu)成投資預(yù)算①基建成本：經(jīng)濟(jì)型酒店的建筑面積3200M2，以每平方500元計(jì)，其基建成本為160萬(wàn)元人民幣。②裝修成本：客房30間，每間客房裝修費(fèi)20萬(wàn)元人民幣，合計(jì)600萬(wàn)元人民幣。③經(jīng)營(yíng)成本：約占客房總收入的25%。④經(jīng)營(yíng)收益：以每間客房平均房?jī)r(jià)300元計(jì)，則年收益為：30036530100%=3,285,000元。⑤經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)汽車旅館的優(yōu)勢(shì)在于高速周轉(zhuǎn)，有利于提高客房出租率，并以高出租率回收投資成本。不足是這一市場(chǎng)需求空間難以預(yù)測(cè)。（三）運(yùn)營(yíng)營(yíng)方案及建建議1．投資建建議會(huì)所酒店投投資可以起起到舉一反反三的作用用，既作為為會(huì)所，又又作為酒店店，還可以以作為售樓樓部，一舉舉三得，建建議投資，，也只能投投資建造。。但是，如如果單從會(huì)會(huì)所酒店的的經(jīng)營(yíng)效益益看，該項(xiàng)項(xiàng)投資是不不經(jīng)濟(jì)的。。經(jīng)濟(jì)型酒店店投資效益益也不是很很明顯，如如果僅僅作作為酒店投投資，其效效益與投資資資金要求求也有差距距，但對(duì)于于聚集人氣氣有貢獻(xiàn)。。汽車精品旅旅館的投資資效益比較較明顯，作作為一項(xiàng)投投資是可行行的。2．運(yùn)營(yíng)建建議鑒于酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)具有相相對(duì)的獨(dú)立立性和自身身的經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)，建議議組建獨(dú)立立的酒店管管理公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)，或作作為特許經(jīng)經(jīng)營(yíng)店加盟盟酒店集團(tuán)團(tuán)，或直接接出租場(chǎng)地地，交由其其他具有酒酒店投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理。就目前前的南靖縣縣的酒店實(shí)實(shí)際經(jīng)營(yíng)效效益看，欲欲加盟品牌牌酒店集團(tuán)團(tuán)比較困難難，自主獨(dú)獨(dú)立組建管管理團(tuán)隊(duì)需需要有合適適的人選，，場(chǎng)地出租租也不失為為一種選擇擇。十六、旅游游產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)與形象策策劃（一）產(chǎn)品品設(shè)計(jì)（二）形象象策劃（1）對(duì)““資源”的的把握：甲骨文、蘭蘭花資源獨(dú)獨(dú)特。（2）對(duì)““文脈”的的把握：南靖的土樓樓名氣大、、客家文化化有較大的的影響。（3）對(duì)旅旅游區(qū)與周周邊旅游區(qū)區(qū)之間的““關(guān)系”把把握：土樓與甲骨骨文博物館館、海峽蘭蘭花博覽園園具有互補(bǔ)補(bǔ)作用。（4）對(duì)““客源市場(chǎng)場(chǎng)”的把握握：熱愛(ài)土樓世世界文化遺遺產(chǎn)旅游的的人，一般般的文化素素養(yǎng)都比較較高，對(duì)于于本項(xiàng)目的的甲骨文、、蘭花旅游游比較容易易接受。因因此，自駕駕車旅游者者不必投入入過(guò)多精力力。重點(diǎn)應(yīng)應(yīng)通過(guò)與旅旅行社導(dǎo)游游人員的合合作。★主題定位位基于對(duì)南靖靖縣土樓地地脈、文脈脈及旅游市市場(chǎng)感知分分析，并結(jié)結(jié)合南靖縣縣海峽蘭花花博覽園的的旅游總體體規(guī)劃思路路，我們將將本案的旅旅游主題定定位為：國(guó)寶·天香香溫泉泉體驗(yàn)。★主題宣傳傳口號(hào)國(guó)寶·天香香土樓樓風(fēng)情★執(zhí)行策劃劃把甲骨文博博物館、海海峽蘭花博博覽園和溫溫泉SPA制作成宣宣傳手冊(cè)，，并另制作作一份價(jià)位位表，一并并分發(fā)給廈廈門、漳州州、泉州、、汕頭和潮潮州旅行社社，與旅行行社簽訂合合約，讓每每一位導(dǎo)游游手中都有有宣傳手冊(cè)冊(cè)。十七、營(yíng)銷銷策劃本案最主要要的營(yíng)銷方方法是與旅旅行社簽訂訂合作協(xié)議議，將甲骨骨文博物館館作為最主主要的旅游游景點(diǎn)，輔輔以蘭花館館、購(gòu)物中中心，利用用高門票（（建議門票票60元））、低折扣扣（給旅行行社30元元），吸引引導(dǎo)游引導(dǎo)導(dǎo)游客旅游游。在具體的營(yíng)營(yíng)銷策劃中中，一是突突出甲骨文文博物館、、蘭花館、、溫泉SPA、河道道餐飲的整合營(yíng)銷銷；二是突突出與旅行行社合作的的渠道營(yíng)銷銷。（一）整合合營(yíng)銷“整合營(yíng)銷銷觀念”是是指將系統(tǒng)統(tǒng)的觀念和和方法運(yùn)用用于甲骨文文博物館、、海峽蘭花花博覽園的的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)中，將整整個(gè)區(qū)的各各個(gè)區(qū)塊、、環(huán)節(jié)、產(chǎn)產(chǎn)品、景點(diǎn)點(diǎn)用多種策策略加以系系統(tǒng)的規(guī)劃劃和整合，，使之前后后成線、上上下為經(jīng)、、左右為緯緯、縱橫成成網(wǎng)，以一一個(gè)整體的的形象進(jìn)行行對(duì)外的宣宣傳和推廣廣，再通過(guò)過(guò)各種資源源的共享和和公平的市市場(chǎng)契約，，確保內(nèi)部部信息通暢暢管理有序序，形成多多方共贏良良性循環(huán)的的局面。1．利用土土樓的影響響力2．構(gòu)建整整合營(yíng)銷的的途徑（1）理念念整合明確甲骨文文博物館、、海峽蘭花花博覽園的的經(jīng)營(yíng)理念念，并通過(guò)過(guò)宣教、規(guī)規(guī)劃和層層層落實(shí)將這這些理念轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為度假假區(qū)內(nèi)所有有服務(wù)場(chǎng)所所和景區(qū)硬硬件、軟件件設(shè)施的統(tǒng)統(tǒng)一外在表表現(xiàn)形式，，使理念能能深入人心心（2）市場(chǎng)場(chǎng)整合應(yīng)充分利用用土樓文化化遺產(chǎn)的客客源優(yōu)勢(shì)作作為牽引，，再進(jìn)行整整合和分流流，形成甲甲骨文博物物館、海峽峽蘭花博覽覽園的最終終目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)。（3）營(yíng)銷銷手段整合合綜合運(yùn)用諸諸如報(bào)紙、、電視、廣廣播、路牌牌廣告、宣宣傳畫(huà)冊(cè)、、聲像資料料、人員推推廣等多種種營(yíng)銷手段段和市場(chǎng)推推廣工具，，全面加強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)對(duì)旅游目的的地的關(guān)注注和信息接接受程度（4）價(jià)格格整合價(jià)格整合是是所有整合合營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)的基礎(chǔ)和和關(guān)鍵。至至少要解決決兩大問(wèn)題題：一是如如何制定價(jià)價(jià)格使游客客接受，同同時(shí)也可以以獲得經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益；二二是如何保保證價(jià)格整整合實(shí)現(xiàn)后后的利益公公平。（5）產(chǎn)品品整合甲骨文博物物館、蘭花花館、溫泉泉SPA三三者的整合合，形成““國(guó)寶·天天香溫溫泉體驗(yàn)””（6）網(wǎng)絡(luò)絡(luò)整合通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平平臺(tái)建設(shè)，，使旅游產(chǎn)品品提供商、、宣傳渠道道及產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)銷商得到到資源共享享另外，借助助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)建設(shè)所搭搭建出來(lái)的的強(qiáng)大的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠渠道,一方方面達(dá)到利利用網(wǎng)絡(luò)讓讓潛在消費(fèi)費(fèi)者知曉的的目的，另另一方面達(dá)達(dá)到利用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)使?jié)撛谠谙M(fèi)者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)實(shí)消費(fèi)者的的目的。（二）與旅旅行社合作作的渠道營(yíng)營(yíng)銷設(shè)立專門的的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)構(gòu)，固定專專人與旅行行社溝通，，負(fù)責(zé)簽訂訂合約。簽約的旅行行社主要以以廈門的接接待社為主主，同時(shí)與與漳州、泉泉州、汕頭頭、潮州的的旅行社簽簽約。與此同時(shí)，，注意與南南靖本地旅旅行社搞好好關(guān)系。他他們可能會(huì)會(huì)有其他利利益糾葛。。十八、規(guī)劃劃實(shí)施建議議（包括投投入資金規(guī)規(guī)模和分期期開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的建議））一、第一期期投資建設(shè)設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)評(píng)價(jià)表（一）第一一期建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)所酒店①基建成本本：7194M2，以每平方方米1200元計(jì)，，合計(jì)基建建成本863.28萬(wàn)元。裝裝修成本1000萬(wàn)萬(wàn)元人民幣幣。②經(jīng)營(yíng)收益益：若以40間客房房計(jì)算，則則年收益為為2,774,000元。2.甲骨文文博物館①基建成本本：2000M2，以每平方方米300元計(jì)，合合計(jì)基建成成本60萬(wàn)萬(wàn)元。裝修修成本50萬(wàn)元人民民幣。②經(jīng)營(yíng)收益益：根據(jù)土土樓游客總總數(shù)，將穩(wěn)定于30萬(wàn)人以以上，最終終可達(dá)到年年接待80萬(wàn)人次的的規(guī)模。其其收益為：：30萬(wàn)人次次的收益：：30萬(wàn)人人次30元=900萬(wàn)元元人民幣；；80萬(wàn)人次次的收益：：80萬(wàn)人人次30元=2400萬(wàn)萬(wàn)元人民幣幣。3.購(gòu)物中中心①基建成本本：1500M2，以每平方方米200元計(jì)，合合計(jì)基建成成本30萬(wàn)萬(wàn)元。②經(jīng)營(yíng)收益益：第一種種經(jīng)營(yíng)模式式：出租，，月租金為為每平方米米15元計(jì)計(jì)，租金年年收入為270,000元，，第二種模式式為租金加加提成，月月租金為每每平方米5元計(jì)，年年租金收入入為90,000元元，提成5%。為保證投資資效益，以以八年回收收投資計(jì)，，則購(gòu)物中中心的年銷銷售額必須須達(dá)到420萬(wàn)元。。4.蘭花館館(含蘭花花創(chuàng)意園)①基建成本本：2000M2，以每平方方米300元計(jì)，合合計(jì)基建成成本60萬(wàn)萬(wàn)元。裝修修成本：200萬(wàn)元元人民幣。。②經(jīng)營(yíng)收益益：按照門門票10元元平均打折折5元計(jì)算算，年實(shí)際際收益約100萬(wàn)元元。5.溫泉SPA①基建、裝裝修成本：：2500M2，以及設(shè)備備設(shè)施建造造成本，合合計(jì)1000萬(wàn)元人人民幣。②經(jīng)營(yíng)收益益：以溫泉泉泡湯人均均消費(fèi)38元，按摩摩消費(fèi)人均均150元元計(jì)，則收收益為：溫溫泉泡湯湯38元100000人=380萬(wàn)元元；按摩150元5000人次=75萬(wàn)元元。6.河道餐餐廳①基建成本本：建筑面面積3000M2，每平方米米600元元，合計(jì)180萬(wàn)元元；裝修成本：：300萬(wàn)萬(wàn)元。②經(jīng)營(yíng)收益益：年接待旅游游團(tuán)用餐30萬(wàn)人次次，每餐平平價(jià)菜價(jià)20元，計(jì)計(jì)600萬(wàn)萬(wàn)元；非旅旅游團(tuán)客人人用餐，每每人次50元，接待待3萬(wàn)人，，計(jì)150元。合計(jì)計(jì)750萬(wàn)萬(wàn)元。按照照30%的的毛利計(jì)算算，則年收收益為225萬(wàn)元人人民幣。（二）第一一期投資的的經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)1.項(xiàng)目目的收入預(yù)預(yù)測(cè)（見(jiàn)表表1）表1項(xiàng)項(xiàng)目收入估估算表收入項(xiàng)目金額(萬(wàn)元/年)占比1．甲骨文博物館門票收入90035.26%2．河道餐廳收入75029.38%3．溫泉SPA收入498.219.52%4．會(huì)所酒店收入277.410.87%5．蘭花館門票收入1003.92%6．購(gòu)物中心場(chǎng)地租金收入271.06%年平均收入合計(jì)2,552.6萬(wàn)元/年100%2.項(xiàng)目的的成本費(fèi)用用預(yù)測(cè)（見(jiàn)見(jiàn)表2）表3-2項(xiàng)項(xiàng)目成成本費(fèi)用估估算表費(fèi)用項(xiàng)目金額(萬(wàn)元/年)占比1．建筑物折舊177.8012.35%2．員工成本(含管理人員和一般員工)174.0012.08%3．會(huì)所酒店客房低值易耗品成本14.601.01%4．餐飲成本525.0036.45%5．各場(chǎng)所日常其他管理費(fèi)用25.531.77%6．營(yíng)業(yè)稅金及附加140.399.75%7．燃料動(dòng)力(水電等)成本382.8926.59%年平均費(fèi)用合計(jì)1440.21萬(wàn)/年100%3．利潤(rùn)預(yù)預(yù)測(cè)（見(jiàn)表表3）表3項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)預(yù)測(cè)（單位位：萬(wàn)元）項(xiàng)目年均值（1～20年）合計(jì)①營(yíng)業(yè)收入2,552.6051,052.00②費(fèi)用合計(jì)1,440.2128,804.20③稅前利潤(rùn)(=①-②)1,112.3922,247.80④所得稅(=③×25%)278.105,562.00⑤凈利潤(rùn)(=③-④)834.2916,685.804．現(xiàn)金流流量預(yù)測(cè)（（見(jiàn)表4））表4分分年現(xiàn)金流流量預(yù)測(cè)（（單位：萬(wàn)萬(wàn)元）項(xiàng)目建設(shè)期(1)建設(shè)期(2)經(jīng)營(yíng)期(1-19)經(jīng)營(yíng)期(20)現(xiàn)金流入002,552.602,739.75(注4)現(xiàn)金流出975(注1)2,768(注2)1,540.51(注3)1,540.51凈現(xiàn)金流(NCF)-975-2,7681,012.091,199.245．財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)（見(jiàn)表表5）反映項(xiàng)目投投資效果的的評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)如表5所所示：6．還款計(jì)計(jì)劃表6還款款計(jì)劃表貸款數(shù)額凈現(xiàn)金流量計(jì)劃還款期限年均還款額度3743萬(wàn)元(假定資金全部來(lái)自借貸)1,012.09萬(wàn)元/年(1~19年)5年748.6萬(wàn)元（約占NCF的74.0%）由表6可以以看出，項(xiàng)項(xiàng)目的總投投資額約3743萬(wàn)萬(wàn)元，項(xiàng)目目年均產(chǎn)生生凈現(xiàn)金流流量約為1,012.09萬(wàn)萬(wàn)元。因此此，可以計(jì)計(jì)劃分5年年還清本金金，每年還還款金額748.6萬(wàn)元，約約占當(dāng)年凈凈現(xiàn)金流量量的74.0%。7．項(xiàng)目的的盈虧分析析假設(shè)年均營(yíng)營(yíng)業(yè)收入為為R萬(wàn)元時(shí)時(shí)，項(xiàng)目剛剛好盈虧平平衡，則：：盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)=固固定成本/（年均營(yíng)營(yíng)業(yè)收入-年均變動(dòng)動(dòng)成本）在本項(xiàng)目中中，固定成成本項(xiàng)目包包括固定資資產(chǎn)的折舊舊支出、員員工成本、、各場(chǎng)所日日常其他管管理費(fèi)用等等三項(xiàng)，其其他為變動(dòng)動(dòng)成本項(xiàng)目目。利用盈虧計(jì)算平平衡公式，有：：R=（177.8+130.8+25.3）+10.87%R×(20/380)+29.38%R×(1-30%)+R××5.5%+R×15%計(jì)算可得：R=572.1萬(wàn)萬(wàn)元/年（占計(jì)計(jì)劃營(yíng)業(yè)收入的的22.41%）即本項(xiàng)目只要實(shí)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃營(yíng)業(yè)收收入的22.41%，就能保保證一期工程項(xiàng)項(xiàng)目保本運(yùn)行。。8．項(xiàng)目敏感性性分析項(xiàng)目投資利潤(rùn)率率的主要影響因因素包括：（1）初始投資額額；（2）項(xiàng)目目收益期；（3）項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收收入；（4）項(xiàng)項(xiàng)目成本費(fèi)用。。其中，（1））是根據(jù)項(xiàng)目的的生產(chǎn)能力和目目前市場(chǎng)的建安安成本狀況估算算的，因此是相相對(duì)確定的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目；對(duì)于（（2）項(xiàng)目收益益期，我們已采采用了最為保守守的20年期計(jì)計(jì)算；而（4））項(xiàng)目成本費(fèi)用用，其變動(dòng)成本本部分跟項(xiàng)目的的營(yíng)業(yè)收入呈線線性相關(guān)關(guān)系。。因此，總體而而言，在四個(gè)主主要影響因素中中，對(duì)項(xiàng)目投資資利潤(rùn)率影響最最大的因素為（（3），即項(xiàng)目目的營(yíng)業(yè)收入。?；谏鲜龇治?，，本項(xiàng)目擬依據(jù)據(jù)如下假定情形形進(jìn)行敏感性分分析：①項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入增加10%（（見(jiàn)表8-1））；②項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入減少10%（（見(jiàn)表8-2））；③項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入增加20%（（見(jiàn)表8-3））；④項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入減少20%（（見(jiàn)表8-4））；⑤敏感性分析對(duì)對(duì)比表（見(jiàn)表8-5）。表8-1項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入增加10%表8-2項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入減少10%表8-3項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入增加20%表8-4項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入減少20%表8-5敏感感性分析對(duì)比表表指標(biāo)值變動(dòng)前數(shù)值營(yíng)業(yè)收入+10%營(yíng)業(yè)收入+20%營(yíng)業(yè)收入-10%營(yíng)業(yè)收入-20%平均凈利潤(rùn)834.3萬(wàn)元944.1萬(wàn)元1053.9萬(wàn)元724.4萬(wàn)元614.7萬(wàn)元投資回報(bào)率22.30%25.22%28.16%19.35%16.42%投資回收期(靜態(tài))4.49年3.96年3.55年5.17年6.09年投資回收期(動(dòng)態(tài))3.70年3.34年3.04年4.15年4.72年凈現(xiàn)金流量1012.1萬(wàn)元1121.9萬(wàn)元1231.7萬(wàn)元902.2萬(wàn)元792.5萬(wàn)元凈現(xiàn)值5729.5萬(wàn)元6998.2萬(wàn)元7696.4萬(wàn)元4701.0萬(wàn)元3703.7萬(wàn)元內(nèi)部收益率27.01%30.08%32.16%23.42%20.77%表8-5是表8-1、8-2、8-3、8-4主要分析析結(jié)果的簡(jiǎn)單匯匯總，從該表可可以看出：而當(dāng)當(dāng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收收入增長(zhǎng)10%或20%，則則企業(yè)的投資回回報(bào)率將得到顯顯著增強(qiáng)；而當(dāng)當(dāng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收收入比預(yù)計(jì)值下下降20%，投投資回報(bào)率仍達(dá)達(dá)到16.42%,項(xiàng)目仍然然是切實(shí)可行的的。第二期投資建設(shè)設(shè)項(xiàng)目（一）投資建設(shè)設(shè)項(xiàng)目1.經(jīng)濟(jì)型酒店店①基建成本：經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店的建建筑面積7500M2，其基建成本為為750萬(wàn)元人人民幣。裝修成成本960萬(wàn)元元人民幣。合計(jì)計(jì)1710萬(wàn)元元人民幣。②經(jīng)營(yíng)收益：以以每間客房平均均房?jī)r(jià)120元元計(jì)，則年收益益為：3,153,600元元。2.汽車精品旅旅館①基建成本：汽汽車精品旅館的的建筑面積3200M2，以每平方500元計(jì)，其基基建成本為160萬(wàn)元人民幣幣；裝修成本：：600萬(wàn)元人人民幣。合計(jì)760萬(wàn)元人民民幣。②經(jīng)營(yíng)收益：以以每間客房平均均房?jī)r(jià)300元元計(jì)，則年收益益為：3,285,000元元。（二）第二期項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)評(píng)價(jià)1.項(xiàng)目的收收入預(yù)測(cè)（見(jiàn)表表1）表1項(xiàng)目收收入估算表收入項(xiàng)目金額(萬(wàn)元/年)占比1．酒店客房收入315.3648.98%2．汽車旅館收入328.551.02%年平均收入合計(jì)643.86萬(wàn)/年100%2.項(xiàng)目的成本本費(fèi)用預(yù)測(cè)（見(jiàn)見(jiàn)表2）表2項(xiàng)目成成本費(fèi)用估算表表費(fèi)用項(xiàng)目金額(萬(wàn)元/年)占比1．建筑物折舊117.335.29%2．員工成本(含管理人員和一般員工)6018.05%3．客房低值易耗品成本48.214.50%4．日常其他管理費(fèi)用6.51.96%5．營(yíng)業(yè)稅金及附加3610.83%6．燃料動(dòng)力(水電等)成本64.419.37%年平均費(fèi)用合計(jì)332.4萬(wàn)/年100%3．利潤(rùn)預(yù)測(cè)（（見(jiàn)表3）表3項(xiàng)目利利潤(rùn)預(yù)測(cè)（單位位：萬(wàn)元）項(xiàng)目年均值（1～20年）合計(jì)①營(yíng)業(yè)收入643.8612877.2②費(fèi)用合計(jì)332.46648③稅前利潤(rùn)(=①-②)311.466229.2④所得稅(=③×25%)77.861557.2⑤凈利潤(rùn)(=③-④)233.646724．現(xiàn)金流量預(yù)預(yù)測(cè)（見(jiàn)表4））表4分年現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)（（單位：萬(wàn)元））項(xiàng)目建設(shè)期(1)建設(shè)期(2)經(jīng)營(yíng)期(1-19)經(jīng)營(yíng)期(20)現(xiàn)金流入00643.86767.36(注4)現(xiàn)金流出637(注1)1833(注2)301.04(注3)301.04凈現(xiàn)金流(NCF)-637-1833342.82466.325．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（（見(jiàn)表5）反映項(xiàng)目投資效效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)如表5所示：6．還款計(jì)劃表6還款計(jì)劃劃表貸款數(shù)額凈現(xiàn)金流量計(jì)劃還款期限年均還款額度2470萬(wàn)元(假定資金全部來(lái)自借貸)342.82萬(wàn)元/年(1~19年)10年247萬(wàn)元（約占NCF的72.0%）由表6可以看出出，項(xiàng)目的總投投資額約2470萬(wàn)元，項(xiàng)目目年均產(chǎn)生凈現(xiàn)現(xiàn)金流量約為342.82萬(wàn)萬(wàn)元。因此，可可以計(jì)劃分10年還清本金，，每年還款金額額247萬(wàn)元，，約占當(dāng)年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的72.0%。7．項(xiàng)目的盈虧虧分析假設(shè)年均營(yíng)業(yè)收收入為R萬(wàn)元時(shí)時(shí)，項(xiàng)目剛好盈盈虧平衡，則：：盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（年均營(yíng)業(yè)收收入-年均變動(dòng)動(dòng)成本）在本項(xiàng)目中，固固定成本項(xiàng)目包包括固定資產(chǎn)的的折舊支出、員員工成本、酒店店日常管理費(fèi)用用等三項(xiàng)，其他他為變動(dòng)成本項(xiàng)項(xiàng)目。利用盈虧計(jì)算平平衡公式，有：：R=（117.3+60+6.5）+48.98%R×(10/120)+51.02%R×(20/300)+R×5.5%+R×10%計(jì)算可得：R=238.7萬(wàn)萬(wàn)元/年（占計(jì)計(jì)劃營(yíng)業(yè)收入的的37.1%））即本項(xiàng)目只要實(shí)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃營(yíng)業(yè)收收入的37.1%，就能保證證酒店保本運(yùn)行行。8．項(xiàng)目敏感性性分析項(xiàng)目投資利潤(rùn)率率的主要影響因因素包括：（1）初始投資資額；（2）項(xiàng)項(xiàng)目收益期；（（3）項(xiàng)目營(yíng)業(yè)業(yè)收入；（4））項(xiàng)目成本費(fèi)用用?？傮w而言，，在四個(gè)主要影影響因素中，對(duì)對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)潤(rùn)率影響最大的的因素為（3）），即項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入?；谟谏鲜龇治觯颈卷?xiàng)目擬依據(jù)如如下假定情形進(jìn)進(jìn)行敏感性分析析：①項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入增加10%（（見(jiàn)表8-1））；②項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入減少10%（（見(jiàn)表8-2））；③敏感性分析對(duì)對(duì)比表（見(jiàn)表8-3）。表8-1項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入增加10%表8-2項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入入減少10%表8-3敏感性性分析對(duì)對(duì)比表指標(biāo)值變動(dòng)前數(shù)值營(yíng)業(yè)收入+10%營(yíng)業(yè)收入-10%平均凈利潤(rùn)233.60萬(wàn)元270.26萬(wàn)元196.94萬(wàn)元投資回報(bào)率9.46%10.94%7.97%投資回收期(靜態(tài))10.57年9.14年12.54年投資回收期(動(dòng)態(tài))7.20年6.37年7.86年凈現(xiàn)金流量342.82萬(wàn)元387.56萬(wàn)元314.24萬(wàn)元凈現(xiàn)值806.84萬(wàn)元1213.56萬(wàn)元547.02萬(wàn)元內(nèi)部收益率12.73%14.42%11.25%從表8-3可以以看出：：而當(dāng)企企業(yè)的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入增長(zhǎng)10%，，企業(yè)的的投資回回報(bào)率將將提高1.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；而當(dāng)當(dāng)企業(yè)的的營(yíng)業(yè)收收入比預(yù)預(yù)計(jì)值下下降10%，投投資回報(bào)報(bào)率仍能能達(dá)到8%左右右，內(nèi)部部報(bào)酬率率達(dá)到11.25%,項(xiàng)目仍仍然是切切實(shí)可行行的。第三期投投資建設(shè)設(shè)項(xiàng)目1.對(duì)岸岸的旅游游景觀開(kāi)開(kāi)發(fā)利用河道道，修建建跨河景景觀橋，，開(kāi)發(fā)利利用對(duì)岸岸的旅游游景觀和和旅游項(xiàng)項(xiàng)目。2.地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)，回回收投資資。酒店、會(huì)會(huì)所規(guī)劃劃詳案1．項(xiàng)目目名稱：：南靖海峽峽蘭花博博覽園別別墅會(huì)所所酒店2．項(xiàng)目目定位定位：以以高星級(jí)級(jí)的高檔檔酒店為為目標(biāo)，，建造成成為會(huì)所所兼具高高檔次的的別墅酒酒店，既既用于會(huì)會(huì)所，也也作為酒酒店接待待旅游者者，一樓樓兼作初初期的樣樣板房。。會(huì)所酒店店的規(guī)劃劃詳案3．規(guī)劃劃設(shè)計(jì)指指標(biāo)（1）酒酒店建筑筑的一般般建筑規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)包括以以下項(xiàng)目目：①征地面面積：②總用地地面積：：M2。③總建筑筑面積：：7194M2④建筑占占地面積積：⑤容積率率：⑥建筑密密度：%⑦綠地率率（2）酒酒店建筑筑特有功功能指標(biāo)標(biāo)①公共區(qū)區(qū)域酒店的公公共區(qū)域域是指與與客人接接觸，為為賓客提提供常規(guī)規(guī)服務(wù)的的區(qū)域和和連接各各區(qū)域的的通道。。該項(xiàng)目目主要包包括地下下一層的的健身房房、更衣衣室、廚廚房、通通道、停停車場(chǎng)等等。一層層大廳要要求三層層挑高，，12.50米米的大堂堂（局部部挑高，，一層層層高5.00米米，二層層層高3.75米，三三層層高高3.75米）），酒店店部分設(shè)設(shè)置包括括門廳、、大堂、、總服務(wù)務(wù)臺(tái)、大大堂休息息廳、商商務(wù)中心心和咖啡啡廳、迷迷你大堂堂酒吧等等設(shè)施；；把原設(shè)設(shè)計(jì)的一一層客房房刪除，，除用于于大堂外外，部分分設(shè)置樣樣板房。。②客房單單間面積積客房是酒酒店的設(shè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)點(diǎn)。根據(jù)據(jù)酒店定定位高檔檔次酒店店的要求求，結(jié)合合我國(guó)星星級(jí)酒店店評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，該該類檔次次酒店客客房實(shí)際際使用面面積不低于30M2，客房層層高裝修修后不低低于3.2米（（裝修吊吊頂至少少占0.4米）），客房房走道寬寬度1.9米，，衛(wèi)生間間面積8M2。③餐廳面面積酒店餐廳廳不僅面面向住店店客人，，還為當(dāng)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)區(qū)居民服服務(wù)。根根據(jù)該項(xiàng)項(xiàng)目所處處地段和和會(huì)所酒酒店的使使用率，，建議不不設(shè)餐廳廳，以咖咖啡廳、、迷你酒酒吧代替替。設(shè)計(jì)要求求：一層（建建筑面積積M2，設(shè)計(jì)層層高5.00米米，用于于酒店咖咖啡廳和和大堂吧吧。主廚廚房設(shè)在在一層，，留足送送菜通道道。④酒店游游泳池、、健身設(shè)設(shè)施等設(shè)計(jì)于地地下一層層（建筑筑面積M2）。設(shè)計(jì)計(jì)層高4米。健健身服務(wù)務(wù)設(shè)施成成為現(xiàn)代代酒店?duì)帬?zhēng)奪客源源的重要要產(chǎn)品。。為了更更有效地地增強(qiáng)酒酒店投資資效益，，提高酒酒店收益益，特別別是提升升高星級(jí)級(jí)酒店的的綜合得得分，該該項(xiàng)目酒酒店設(shè)計(jì)計(jì)健身服服務(wù)設(shè)施施于地下下層，設(shè)設(shè)計(jì)為健身房。。露天的無(wú)無(wú)邊泳池池也作為為酒店設(shè)設(shè)施來(lái)使使用。⑤多功能能廳二樓設(shè)置置多功能能廳，作作為會(huì)所所的多功功能宴會(huì)會(huì)與會(huì)議議廳，可可用活動(dòng)動(dòng)隔板組組合。⑥行政后后勤服務(wù)務(wù)部門設(shè)設(shè)計(jì)要求求行政、后后勤服務(wù)務(wù)部門一一般應(yīng)為為酒店總總面積的的20%。具體體空間設(shè)設(shè)計(jì)、配配備和要要求要結(jié)結(jié)合建筑筑功能確確定。后后勤、行行政部門門應(yīng)包括括行政辦辦公室和和員工生生活部分分：?jiǎn)T工工餐廳、、員工更更衣室、、員工活活動(dòng)室等等，可置置于地下下一層臨臨近廚房房一側(cè)。。⑦機(jī)房要要求動(dòng)力機(jī)房房：配電電房、鍋鍋爐房等等可置于于地下一一層，但但要考慮慮安全自自動(dòng)切斷斷裝置。。冷凍機(jī)房房、水泵泵房、