花園洋房產(chǎn)品專題報告案例

花園洋房產(chǎn)品專題研究源起——花園洋房發(fā)源于英倫三島。18世紀，英國的霍華德提出理想城市的生活空間，試圖構建一組規(guī)模小、設施齊、環(huán)境好、交通便捷的新型城市空間，以治療“交通阻塞、空氣污染”而引發(fā)的城市病。隨后，花園洋房風靡一時。一抹綠色、一縷陽光、一陣清風、一片水色，營造出一種詩意的棲居境界，將花園洋房建在自然的鳥語花香中，強調(diào)居住室內(nèi)空間與室外環(huán)境的有機結合，并且達到和諧一致。住宅室內(nèi)空間的面積，在尺度上既不講究普通住宅的經(jīng)濟，也不追求別墅的奢侈，而是滿足一個舒適的度量?；▓@洋房在中國

花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。它是當時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點來看，當時的花園洋房相當于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。目前市場上的花園洋房一般有狹義和廣義之分狹義的“花園洋房”即GardenVilla（花園別墅），屬低層低密住宅，也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶擁有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。建筑風格有歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術、房屋結構及住宅設備上采用西式風格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統(tǒng)特色，風格多樣）等。小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。廣義的“花園洋房”介于別墅和普通公寓之間，6層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，其它層均贈送大面積的露臺，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院或準私家花園、露臺，并在把握用地經(jīng)濟的同時，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設計上最大限度達到舒適性、墅空間特征，實用性與觀賞性。

從業(yè)態(tài)價值來看：花園洋房接近于聯(lián)排別墅，露臺、入戶花園使得居住生活有天有地，仰望可以觀天，俯瞰可以賞綠，類似于別墅的居家感覺；從價位上講：又遠低于聯(lián)排別墅。另一方面，與高層電梯公寓相比起來，花園洋房的優(yōu)勢就更加明顯，人性化電梯，親地性強，容積率低，居住人口密度小，小區(qū)環(huán)境好，鄰里關系相對親近，有傳統(tǒng)院落文化的氣息等。全國花園洋房集錦xx洋房經(jīng)典作上?！ぐ遵R花園萬科地產(chǎn)精心研發(fā)8年的專利產(chǎn)品，推出“情景花園洋房”，采用了層層退臺結構，每一層都有獨特亮點。每戶擁有私家花園或景觀露臺。首次提出了“露臺社交”，將創(chuàng)意建筑和精神文化融合，倡導居民通過“露臺”來交流生活心得，改善鄰里關系，提升社區(qū)生活品質(zhì)。情景花園洋房所有的優(yōu)秀均來自其建筑特點——層層退臺。在建筑物向陽面有層層退臺的臺狀結構，以退臺空間規(guī)劃露臺，形成了在情景花園洋房的一層，外部為陽光房，陽光房的側面和單元前面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位置上退臺，形成一個景觀露臺，三層、四層、五層均在下一層的基礎上進行退臺。以層層退臺的方式形成了一個錯落有致的空間，并使每戶都能享有獨立的花園或者露臺。底層住戶獨享70m2—110m2私家花園和近10余平米的陽光房，無論是景觀還是生活品質(zhì)堪比別墅生活；2層10m2的超大露臺空間，適合個人生活興趣的培養(yǎng)；3、4層近7m2的精致露臺不但能欣賞周邊景觀，還能打造成自己的空中花園；頂層雙露臺設計，極大的戶外活動空間，開闊的視野，可以舉行小型party。項目讓戶戶擁有南向的私家花園或露臺，獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展。露臺沒有頂蓋，區(qū)別于陽臺更有花園感。每個露臺都和客廳相連并有較大的進深便于安排活動。半圍合的設計使其擁有較強的私家感，且露臺和花園均由廳進出，方便使用?；▓@和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。由于層層退臺使樓間距加大，頂層樓距更是有20米，輕易享受全年陽光，真正營造了一個有天有地的生活空間。2006年天津·水晶城水晶城位于天津津市區(qū)南部,梅江南生態(tài)居住住區(qū)之衛(wèi)津河東東岸，水晶城的的設計，定位于于“被激活的歷歷史，而不是歷歷史的覆蓋，不不是一個簡單的的博物館”，它它是“歷史的慶慶典”?！八С亲^(qū)博博覽館”是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)第一家面向社社會開放的建筑筑博覽館。水晶城情景洋房房獲得了2003年專利，也是中國住宅產(chǎn)品的的第一個專利獎獎項。其他產(chǎn)品還包括括院景洋房、空空中洋房、水晶晶街區(qū)、螞蟻工工房和別墅，是是一個住宅組成成多元化、綜合合配套完善的高高檔成熟社區(qū)。。設計師在對水水晶城設計時首首先考慮了歷史史的因素。運用用了對比的手法法，對天津玻璃璃廠地塊的現(xiàn)有建筑進行有有意識的篩選保保留。如體量宏大的吊吊裝車間；如長長勢良好的林區(qū)區(qū)。通過對比的的手法將它們?nèi)谌谌胄律鐓^(qū)的規(guī)規(guī)劃當中。把老老的、歷史的東東西延續(xù)下來，，使人能想到這這是歐洲的一個個小街，一個小小城。在規(guī)劃設設計中被有意識識地保留下來的的老廠區(qū)的遺跡跡，用自己身上上那些歲月的痕痕跡訴說著新社社區(qū)中的老故事事，賦予了水晶晶城與眾不同的的歷史與文化的的內(nèi)涵。它表明明了水晶城的一一種態(tài)度，即：：尊重歷史、善善待歷史、為我我所用、推陳出出新。龍湖?弗萊明戈項目為節(jié)約土地地，傳統(tǒng)花園洋洋房常是四到五五個單元排在一一起。弗萊明戈戈卻只有獨棟、、雙拼兩種建筑筑形式，即一棟棟小洋樓最多只只有兩個單元。。弗萊明戈所有有獨棟、又拼小小洋樓外立面均均按照別墅設計計的手法，就每每一棟做整體立立面設計，從而而做到了每一棟建筑均擁擁有自己的特色色，都和別的建筑有有所差異，徹底地改變了傳傳統(tǒng)花園洋房重重復再重復、一一成不變的調(diào)外外立面。2006年重慶金地·坡地建筑，別墅式·復合花園洋房項目三疊院依山山傍水，根據(jù)地地形將層層的退退臺與山勢的高高差變化巧妙結結合，令每戶都都視野開闊，擁擁有良好的景觀觀，是坡地建筑的代表表作。特點：1）將疊拼別墅嫁嫁接到洋房中。。包括擁有首層層庭院的首層復復式、擁有雙向向大露臺的中層層復式、擁有天天臺的頂層復式式。根據(jù)地形高高差，不同戶型擁有不不同的入戶方式式，是在設計中結合合了別墅優(yōu)點的的全復式洋房。2）大面寬兩層通通高客廳設計使使每戶都擁有大采光面和開敞的室內(nèi)空間間。部分戶型車位位直接到家，提提高便利性，成成為自然新城市市中最溫暖的風風景。3）室內(nèi)尺度遵循循便捷操作原則則，廚房臺面緊湊，，櫥柜的使用率率高出市場水平20%。4）庭院的寬度/高度=1-1.2之間,庭院的建筑間距距大于12米,在這個尺度上,人能夠感受到親親切居家氛圍,且確保居家的私私密性。2008年廣州項目有水質(zhì)良好好的水庫，主要要水源是場地的的雨水。水庫形形成的美麗景觀觀，是項目最吸吸引人的資源。。開發(fā)后，據(jù)經(jīng)經(jīng)驗，廣場，屋屋面，路面等的的雨水帶有污染染物，為保證水庫的水水質(zhì)不發(fā)生變壞壞，準備使用生生態(tài)礫石床的方方法，處理雨水水后，再排入水水庫?；驹恚焊鶕?jù)生態(tài)礫石接接觸氧化法，在在槽體內(nèi)按照適適當?shù)募壟?，放放置生態(tài)礫石作作為接觸氧化填填料，在生態(tài)礫礫石層上部覆蓋蓋通透性土壤，，并種植生態(tài)草草坪，使受污染染的水體以一定定流速流經(jīng)礫石石填料，通過礫礫石填料、生物物膜及植物的對對水中污染物質(zhì)質(zhì)的物理、化學學、生物等多重重作用達到水質(zhì)質(zhì)凈化的目的。。在本項目中，具具體的做法是，，在水庫岸邊鋪鋪設礫石填料層層，微生物附著著在填料表面形形成生態(tài)礫石床床，通過一級沉沉淀及生物膜的的多重作用實現(xiàn)現(xiàn)低污染雨水水水質(zhì)凈化。由于工業(yè)化與城城市化的發(fā)展，，資源的匱乏和和生態(tài)環(huán)境的惡惡化，成為社會會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展展的障礙。生態(tài)化及可持續(xù)發(fā)展將逐步成為房地地產(chǎn)市場建筑行行業(yè)普遍關心的的話題之一?；ɑ▓@洋房產(chǎn)品結結合不斷發(fā)展的的科技適用技術術來解決舒適與綠色問題的可持續(xù)性手段段。北京，北方城市，最早出現(xiàn)花園洋洋房的城市！2004年，北京亞北、、昌平等傳統(tǒng)集集中區(qū)正受到以以亦莊為核心的南部新熱點區(qū)區(qū)的沖擊。眾多多大型開發(fā)企業(yè)業(yè)注資亦莊催生生花園洋房低密密度住宅的興起起。北京花園洋洋房的數(shù)量逐漸增加。。代表樓盤：翡翠城——“全板式情景花園園洋房”新奧洋房——“一梯兩戶”珠江國際城——“新洋屋運動”融墅——“外洋內(nèi)中”的院院落式格局2004年新奧洋房大部分戶型均設設計入戶花園，，創(chuàng)私密花園內(nèi)庭庭。珠江國際城二期期（低密度疊拼社社區(qū)）底層單位擁有私私家花園，頂層單位也能擁擁有大露臺及30平方米多功能陽陽光花房。翡翠城拿鐵鎮(zhèn)郵局、翡翡冷翠會所、著著名的幸福泉幼幼兒園落戶翡翠城畔，，面積56000平方米的翡翠公公園配套打造別墅區(qū)里的的全板式情景花花園洋房。2005年，隨著住宅郊區(qū)化進程的推進，伴伴隨中央提倡的的節(jié)地、節(jié)能的需求，低密度度花園洋房持續(xù)續(xù)走俏，逐漸成成為城市稀缺產(chǎn)品。。代表樓盤：萬科青青花園頂秀青溪褐石2005年萬科青青花園外立面以明快宜宜人的暖色系，，建筑層數(shù)以4層半為主，尺度度宜人。褐石倚鄰圓明園的花花園洋房，現(xiàn)代建筑簡約風風格，自然建筑筑材料與景觀融融為一體。頂秀青溪一期以3.5層至6.5層的花園洋房為為主，項目在設計中強強調(diào)社區(qū)空間的的塑造，周邊有著天然綠綠色大氧吧，西南側為規(guī)劃中中的奧運區(qū)域，，其中包括1.3萬畝奧林匹克國國家森林公園。。2006年，花園洋房掀掀起了一個新的高潮，成了京城房地地產(chǎn)市場的一個個熱點，受市場導向作用，洋房將成為未來社會的主主流，成為市場發(fā)展展的必然趨勢??！代表樓盤：北京洋房綠城·百合2006年北京洋房——“三疊拼”坐落于亞北別墅墅區(qū)的北京洋房房，建筑形式保保留“Townhouse”產(chǎn)品“有天有地地”的特點，在在保持低容積率的條件下下，打破了以往往“Townhouse”產(chǎn)品固有容積的限制制，并設計創(chuàng)新新了“三疊拼””的產(chǎn)品形式，配有外掛掛景觀電梯，降降低公攤。綠城·百合——南派洋房西南綠城·百合，擁有與聯(lián)聯(lián)排別墅項目相相近的容積率（建筑容積率約約1.123，其中南區(qū)容積積率僅為0.998）高達50%以上的綠化率、、4-5層的低板建筑形形態(tài)、大庭院加之底層層私家花園的““別墅式”花園園洋房。70/90政策限制戶型面積，，花園洋房攜稀稀缺、便利兩大大優(yōu)勢開始向城城市中心生長，，拉開從郊區(qū)回歸都市的序幕。改善型產(chǎn)品將成為市場場主流！代表樓盤：龍湖·漫坡香醍/龍湖·花盛香醍融科·香雪蘭溪金色·漫香林北京香頌合生世界村順鑫花語美林灣首開·常青藤07-08年龍湖·漫坡香醍（順義）獨創(chuàng)點式板樓，，每棟1-2單元，270度觀景空間，80-360平米戶型，85%高使用率，南北北通透，突破傳傳統(tǒng)空間，將建建筑立于漫坡之之上，6層建筑獨擁52米樓間距，9米坡地落差營造造北京罕見坡地地風貌，8層手工外墻，STUCOO涂料。加拿大紅紅雪松，美國文文化石，西班牙牙S形瓦，香港傳統(tǒng)統(tǒng)技師鋪裝石材材，盡享托斯卡卡納悠然時光。。點評：獨棟/雙拼洋房，坡地地風景為北京帶帶來別具一格的的漫坡式居住體驗驗。龍湖·花盛香醍（通州）主力戶型160-400平米，有200-400平米私家花園、、閣樓、下沉式式庭院、露臺、、入戶花園。從從草坪、地被花花類、花灌、灌灌木、喬木等打打造出豐富的層層次，移步異景景的觀景效果，，考慮季節(jié)因素素做到三季有花花、四季常綠的的觀景效果。點評：花盛香醍醍在產(chǎn)品設計中中都盡力設計出出別墅的空間感與與靈動感。融科·香雪蘭溪（亦莊）洋房4.5-5.5層及7.5層樓棟均配置電電梯，一梯兩戶戶，戶型面積為為150—200平米三居、四居居。采用層層退退臺設計，二層層以上均帶有空空中庭院。首層層和二層擁有私私屬花園，附贈贈地下室，提供供獨特的別墅居居住感受。二層層戶型帶地下室室和花園的設計計更是首創(chuàng)了區(qū)區(qū)域同類物業(yè)設設計的先河，增增加了客戶的高高居住價值感。。點評：小尺度花花園空間+開放的中心綠地地，現(xiàn)代歐式風情小小鎮(zhèn)。金色·漫香林（亦莊）在1.2容積率的類別墅墅用地上創(chuàng)新三三種產(chǎn)品設計：：情景疊墅、花花廳洋房、闊景景小筑，122-158平米的花園洋房房和6-9層電梯花園洋房房。全部進深小小于12米的板樓，一梯梯兩戶。通過布布局的進退變化化、建筑高度的的錯落、立面風風格間的差異。。使建筑成為社社區(qū)最景觀的一一部分，在內(nèi)外外關系的處理中中引入“親景””思想，退臺、、下沉式庭院、、入戶花園設計計使建筑充分親親近景觀，建筑筑內(nèi)部遵循觀景景原則，擴展內(nèi)內(nèi)部空間的景觀觀面，1：1.7的寬闊樓間距，，實現(xiàn)絕佳視覺覺尺度。點評：新派英式建筑全全面景觀化，建筑外觀設計上上追求造景效果。合生世界村（亦莊）亦莊首席高爾夫夫公園洋房，3萬平米大型社區(qū)區(qū)高爾夫公園，，近10萬米區(qū)域地標商商業(yè)、5星級會所，全面面瞰景的創(chuàng)新實實用主義戶型，，主力50-120平米一居到三居居、LOFT，高使用率滿足足舒適基礎上降降低居住成本。。點評：2008年合生創(chuàng)展新觀念升級代表表作。北京香頌（亦莊）遵循建筑與環(huán)境境融合理念，建建筑以雙拼、四四拼錯落分布，，形成豐富活潑潑的視覺層次；；多陽臺、大窗窗設計、三面采采光；花園洋房房使用大面積磚磚紅與少量深灰灰色交錯，形成成沉穩(wěn)的立面肌肌膚色，陶土磚磚的粗糙質(zhì)感顯顯示自然建筑肌肌理，獨特的““doubleskin”設計使空調(diào)融入入陽臺，保證立立面整齊硬朗，，首層下沉庭院院、半地下功能能空間、屋頂花花園、270度露臺、頂層挑挑空陽光廳、一一步陽臺、轉(zhuǎn)角角窗等多種空間間。點評：高使用率率/高標準/高配置，成就望京居住舒適度度最高的物業(yè)之一。順鑫花語（順義）設計上集合別墅墅與普通公寓的的優(yōu)勢，通過豐豐富的立面以及及外飄窗、花臺臺、花架、歐式式彩瓦屋頂?shù)冗M進一步凸顯“花花園疊墅”，通通過不同形體表表達現(xiàn)代簡約的的歐式風格，詮詮釋“一家一世世界，一花一天天堂”的社區(qū)理理念。戶型方正正，每戶擁有花花園或露臺，保保證舒適度。5萬平米主題公園園獨特亮點。點評：采別墅類類高端項目用的的歐式新古典建筑筑，坡屋頂、造型柱柱等是其特點。。美林灣（燕郊）一梯兩戶，60平米一居到230平米的下躍7居室，每戶擁有有4-7米的大面寬客廳廳，10米左右的小進深深，3-5米的層高，平均均85%使用率，花臺與與陽臺交錯，首首層帶庭院、頂頂層帶露臺，平平均樓間距大于于30米。點評：歐式新古古典主義建筑映映襯美林地產(chǎn)集集團高質(zhì)生活締造者者理念。首開·常青藤（朝陽東壩）一期C區(qū)住宅建筑面積積達9萬平米，產(chǎn)品涵涵括5層院景洋房、6層情景洋房及9層觀景洋房。點評：首開集團團開創(chuàng)并“成長住家”開發(fā)理念，專為為“成長人群””精心打造、以以小戶型為主力力產(chǎn)品的低密度度花園洋房社區(qū)區(qū)，隨著項目的的入市，以中小戶型花園洋洋房新時代的到來?；▓@洋房市場發(fā)展與趨勢勢更高生活品質(zhì)夢夢想平民化的生活方方式住宅并非簡單的的建筑物體，它它承載著人們的的希望與追求，，展示著一個社社會從物質(zhì)到精精神、從經(jīng)濟到到文化的綜合成成果，建筑技術術革新和中國社社會經(jīng)濟發(fā)展不不斷催生新的住住宅產(chǎn)品的繁衍衍。人們對住宅宅的需求也一改改過去“千篇一一律”的狀態(tài)，，在住宅的多樣化，舒適度度，歸屬感等方面提出了更更高的要求?；ɑ▓@洋房產(chǎn)品伴伴隨市場的變化化也在更新發(fā)展展。未來低密度住宅宅，今后5-10年成為住宅產(chǎn)品品主流花園洋房將成為為未來替代別墅墅和TOWNHOUSE的一個主流產(chǎn)品品，花園洋房本本身就可以成為為一個社會的主主流的產(chǎn)品，別別墅和TOWNHOUSE對市場供應來說說是一種邊緣性性的產(chǎn)品，花園園洋房是滿足中中上等收入客戶戶的需求，花園園洋房是替代別別墅和TOWNHOUSE非常好的一個產(chǎn)產(chǎn)品，花園洋房房擁有更大的市市場容量。產(chǎn)品形態(tài)=地塊屬性限制+利潤要求+客戶需求。地塊屬性尤其是是容積率決定產(chǎn)產(chǎn)品可能性。伴伴隨政府對1.0以下容積率住宅宅用地的嚴格限限制，供給率1.0-1.5的高端住宅將成成主流，按行業(yè)業(yè)常規(guī)，0.8-1.2容積率，多數(shù)開開發(fā)商會選擇疊疊拼、聯(lián)排等類類別墅產(chǎn)品與花花園洋房的組合合，而1.2-1.5的容積率則較多多選擇花園洋房房、小高層以及及少量類別墅產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)品組合合。因此，在未未來的一段時間間內(nèi)別墅產(chǎn)品以以及花園洋房將將成為城市高端端住宅市場的主主力。多重景觀、人本本主義花園洋房房引領趨勢越來越多的樓層層，甚至九層的的，甚至某些塔塔樓里都會出現(xiàn)現(xiàn)這種空間變化化很豐富的情況況，尤其在南方方，萬科的很多多的系列的產(chǎn)品品，在塔樓里面面，把空間做得得也非常豐富，，也可能有院子子做出來，還有有很多地方，他他可能是一個挑挑空的露臺，也也可以叫空中花花園，豐富的設設計變化，適應應了消費者對居居住品質(zhì)的需求求，所以花園洋洋房未來的發(fā)展展和更多的產(chǎn)品品相融合，越來來越多的產(chǎn)品出出現(xiàn)了相對需要要的一種功能，，所以將來有一一種融合的需求求?；▓@洋房保值，更更具投資價值隨著城市開發(fā)量的的不斷提升，有限限的土地資源顯得得日益寶貴，國家家政府（國土資源源部）對什么樣的的房子是別墅進行行界定，不排除Townhouse、低密度花園洋房也納納入高檔住宅之內(nèi)內(nèi)，對這些住宅類類型進行供地限制制。從經(jīng)濟學的觀觀點看，物以稀為為貴是顯而易見的的道理。受國家土土地政策的調(diào)控以以及對高檔低容積積率住宅用地的限限制，花園洋房在在市場供應上將日日益稀缺，其較之之于聯(lián)排別墅和高高層公寓的高性價價比則蘊藏著極大大的投資價值?；▓@洋房產(chǎn)品篇住宅開發(fā)變革動力力生活品質(zhì)的提升新洋房作為一種花花園洋房，涵括低低層和多層住宅，，這些多層和中高高層住宅在空間上上應盡可能具有亞亞別墅或者說類別別墅的特征，充分分享有私家花園或或內(nèi)庭院或準私家家花園(露臺)，并在把握用地經(jīng)經(jīng)濟的同時尋求居居住的別墅空間特特征，在房型設計計上最大限度達到到舒適性、實用性性、觀賞性。新洋洋房不僅價格適中中，并且低密優(yōu)質(zhì)質(zhì)、適合居住，恰恰如其分地迎合了了社會中產(chǎn)階層人人士的高質(zhì)量生活活需求?；▓@洋房主題風情情地中海風情洋房：：處處洋溢著熱情，，一般有寬闊的陽陽臺。外墻多為鮮鮮亮的黃色或白色色，有拱形的窗戶戶，屋頂?shù)钠露容^較緩，屋面多為紅紅色的筒狀陶瓦。。建筑造型與優(yōu)雅雅淳樸的自然風光光渾然一體,藝術般地塑造出現(xiàn)現(xiàn)代熱帶濱海休閑閑文化底蘊。西班牙洋房：色彩亮麗，造型活活潑，門或窗間螺螺旋狀的柱子裝飾飾是它的一大特色色，多見外挑門亭亭、弧形長窗、圓圓柱塔樓等。法式洋房：建筑風格偏重于莊莊重大方。整個建建筑多采用對稱造造型，屋頂多采用用孟莎式，坡度有有轉(zhuǎn)折，上部平緩緩，下部陡直。屋屋頂上多有精致的的老虎窗，或圓或或尖造型各異。外外墻多用石材或仿仿石材裝飾。英式洋房：一般色彩比較淡雅雅，都有陡峭的紅紅瓦屋頂，在山墻墻上多有深色半露露的木構架，有或或真或假的磚砌煙煙囪，整座建筑樸樸素清新中透出雍雍容嫻雅。德式洋房：十分注重建筑細節(jié)節(jié)，對點、線、面面多種建筑元素的的運用，不僅體現(xiàn)現(xiàn)出建筑的優(yōu)雅莊莊重，更突出建筑筑的時尚簡潔院：首/底層入戶陽光花園園庭院；錯：相互錯層布局，鏤鏤空采光強；退：層層退臺，每戶花花臺私享采光；露：頂層大面積露臺，，展現(xiàn)生活高品質(zhì)質(zhì)。產(chǎn)品特征關鍵詞院·錯·退·露退——退臺設計，有效利利用光照錯——錯落布局，立面靈靈活院——入戶花園，下沉花花園露——頂層露臺花園院——下沉花園龍湖·漫坡香醍龍湖漫坡香醍為龍龍湖·香醍別苑三區(qū)08年6月開盤建筑風格地中?！ね兴箍{地中海建筑風格，，藏在森林里的托托斯卡納莊園，居居筑在坡地上的慢慢生活理想。明黃涂料自然石材歐式鐵藝棱角分明質(zhì)感醇厚厚的外立面莊園燈塔坡屋頂利用天然環(huán)境優(yōu)勢勢，結合地中海元元素將托斯卡納莊園的的的神韻完美展現(xiàn)。點陣排列·漫坡起起伏漫坡居住主義最高處落差4-9米，以起伏的森林林，最大限度地體體現(xiàn)龍湖造景、園園藝優(yōu)勢，獨棟、雙拼洋房，，用坡地風景為北北京帶來別具一格格的漫坡式居住體體驗。xx突破常規(guī)，依坡地地順勢而建，將南南方的山地別墅經(jīng)經(jīng)驗根植于此，在在北京樓市開創(chuàng)全新的的嘗試，掀起了xx漫坡居住新主義。。整體項目規(guī)劃依坡坡而建，產(chǎn)品分布布采用點陣式布局局，更有效地與社社區(qū)園林景觀互動動，非兵營式布陣打破破北方產(chǎn)品規(guī)劃的的傳統(tǒng)模式，讓xx產(chǎn)品更具靈動性。。95㎡2室2廳1衛(wèi)270°觀景陽光房三面面采光明衛(wèi)多功能陽臺戶型方正轉(zhuǎn)角飄窗，明亮景景觀客廳1、戶型方正2、南北通透3、180°景觀空間4、多功能陽臺設置置5、270°三面采光6、明廳明衛(wèi)香醍別苑產(chǎn)品真正正受市場青睞的原原因在于在花園洋洋房的業(yè)態(tài)中成功功植入別墅的空間間尺度以及戶型設設計理念，每戶設設置180度觀景空間，大尺尺度花園露臺，輕輕松納別墅生活于于己有，真正受受到市場青睞。4個露臺，超大花園園空間，真正享受受別墅花園生活戶型方正120平米戶型香醍別苑開盤僅用用11個月，總體量1200套花園洋房全面售售罄，華麗收官。。雙臥室，獨享尊崇崇北京洋房——推出“三疊拼”“三疊拼”：以上上中下三疊空間、、戶戶躍層的別致致設計，保留Townhouse有天有地的特點，，在保持低容積率率下，形成空間層層次更為豐富的類類別墅居所。平臺臺之間通過室外樓樓梯連通，上下層層空間通過共享空空間連接，并把樓樓梯納入垂直方向向室內(nèi)造型的重要要元素。首層有下下沉式花園、半地地下車庫，中疊有有后退式露臺，上上疊設計了閣樓。。綠城·百合——南派小鎮(zhèn)新古典主義風格的的低密度項目，4-5層公寓為主，部分分8-18層小高層電梯公寓寓，大面寬、短進進深，精致獨特老老虎窗、威盧克斯斯窗、八角窗（最最小的窗寬為600mm）、雙坡頂和四坡坡頂?shù)慕M合運用，，打破了平直呆板板的屋頂線條。彩色鋁合金窗采用用中空玻璃、斷橋橋隔熱鋁型材以及及美國進口的油氈氈瓦，臥室4.6米大面寬。建筑外外立面采用新古典典主義摩爾風，三三段式外立面，高高檔的墻面涂料、、江蘇宜興研發(fā)特特制的紅褐系列仿仿清水磚片、青灰灰系列仿清水磚片片等墻面貼片，同同一幢樓坡屋頂起起伏變化，由四層層到五層，五層帶帶閣樓層打造江南南小鎮(zhèn)。萬科十七英里洋房產(chǎn)品·發(fā)展趨勢戶型區(qū)分更為人性性化客群分成兩代人居居住、三代人居住住，戶型設計盡量量加大面寬，充分分考慮衛(wèi)生間、餐餐廳的景觀與采光光因素，讓老人與與孩子都能享受到到陽光。主臥更奢華室內(nèi)空間最大突出出主臥系統(tǒng)，將主主臥做奢華，相當當于別墅的那種主主臥系統(tǒng)，主臥南南北通透，有較大大的更衣間，幾十十平米的大衛(wèi)生間間等。更像別墅的外立面面與舒適度龍湖對產(chǎn)品外立面面的要求看上去像像別墅，調(diào)整產(chǎn)品品布局，如衛(wèi)生間間的移動體現(xiàn)更舒適的空間間。南方產(chǎn)品創(chuàng)造造更豐富的舒適居居住空間，樓層發(fā)發(fā)展到9層-12層，打空中花園概概念：塔樓也出現(xiàn)現(xiàn)空間變化，設計計為庭院或挑空露露臺?；▓@洋房園林篇北京龍湖地產(chǎn)最佳的居住狀態(tài)不是讓園林成為別別墅的綠化，而讓別墅生長在園園林景觀內(nèi)。北京地域局限性干燥、冬季漫長、、夏季缺水，京城城其他樓盤的園林林景觀中的河川湖湖泊、園石和常綠綠樹木都較少，其其風格粗獷而秀麗麗媚美顯得不足。。提前種樹，重金維維護為實現(xiàn)“南園北移移”和展現(xiàn)原生態(tài)態(tài)園林景致，在拿拿地前開始在北京京周邊興建苗圃和和儲備樹木花卉。。為了讓所有的植植物都保持原汁原原味的生長形態(tài)，，重金將所有樹木木采用全冠移植手手法。園區(qū)內(nèi)所有有樹木花卉不進行行任何多余修剪、、人工雕塑，保持持原汁原味生長形形態(tài)，讓整個社區(qū)區(qū)展現(xiàn)出原生態(tài)的的園林景觀。為了了保證全冠移植的的樹木能保證存活活，龍湖地產(chǎn)特意意為每一株樹木量量身定做了巨型板板箱，以便在運輸輸途中保證樹木的的主根系不受損害害。樹木矜貴，運輸更更是幾費周折。由由于龍湖地產(chǎn)選擇擇的樹木都是全冠冠移植，普遍樹齡齡長、樹冠大，基基本上一輛卡車跑跑遍大半個中國只只能運一棵樹，花花費之昂貴前所未未有。而當樹木運運抵北京后，首先先會在龍湖地產(chǎn)的的苗圃里進行養(yǎng)護護。在此期間龍湖湖的園林工程師會會對所有樹木進行行馴化，等其適應應了北京的氣候環(huán)環(huán)境后，才被放心心移植到龍湖·滟瀾山和龍湖·香醍漫步的園區(qū)之之中。魔鬼式360度景觀定位為了讓每一棵樹木木展現(xiàn)最美的風姿姿，啟用吊車將樹樹木懸空進行360度旋轉(zhuǎn)，找尋樹木木枝葉伸展的最佳佳姿態(tài)。在高喬木木/中喬木/高灌木/低灌木，及近地花花卉和草地的掩映映下，呈現(xiàn)出高低低錯落的五重景觀觀，而在不同色彩彩的樹木和花卉的的映襯下，人們可可以不同的角度感感受到四季變幻的的完美景致。同緯度選樹，保四四季美景為展現(xiàn)南派園林四四季有景的特色，，特別在冬天保持持蔥蘢綠色的震撼撼景觀效果，龍湖湖地產(chǎn)的景觀工程程師特意在北京的的同緯度區(qū)域，尋尋覓在冬季常綠樹樹木。重點色葉植植物，在各個季節(jié)節(jié)呈現(xiàn)不同的樹葉葉顏色，營造原生生態(tài)園林的產(chǎn)品定定位。為了讓龍湖湖·滟瀾山體現(xiàn)出銀杏杏和薔薇的庭院的的意境，特意選擇擇樹圍在30公分以上，生長年年齡在50年以上的銀杏樹。。同時為了園區(qū)的的鮮花開得比季節(jié)節(jié)更早，提前在花花圃的溫室里撒下下鮮花的種子。他們放棄價格低一一倍的9米高雪松，穿行了了與北京同緯度的的華北、東北、西西北地區(qū)，苦尋10米以上枝形挺拔的的雪松，最終在山山東覓得了難得一一見的生長了30年以上的高大雪松松龍湖·滟瀾山景觀設計示示意圖龍湖·滟瀾山景觀設計示示意圖龍湖·滟瀾山景觀設計示示意圖會所入口看房通通道、景觀區(qū)鋪裝裝園區(qū)內(nèi)不同區(qū)域使使用不同材質(zhì)進行行鋪裝，延續(xù)整體體項目風格同時與周邊景色色融為一體，同時時考慮到排水、防防滑、指示等多功能。景觀中心區(qū)水景將南方精致園林中中的水系水景巧妙妙組合，采用不同同種水系植被分層次組合，，打破北京市場上上園林水景粗糙，，風格一致化的局面！綠城·百合綠城·百合——江南園林小鎮(zhèn)綠城·百合定位江南小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風格，在整體的的布置上，采用江江南圍合式的布局局方式，通過建筑筑的圍合、通廊的的圍合、景觀的圍圍合，最終形成一一種院落套院落感感覺，創(chuàng)造人文氣氣息的立面色彩與與質(zhì)感，以抵御外外來可能的危險，，給人安全的感受受。在社區(qū)的氛圍圍營造上，大規(guī)模模的中心花園和組組團規(guī)模綠地、人人車分流、坡地景景觀、中央逶迤的的水系景觀，營造造出具有多級規(guī)劃劃體系的江南小鎮(zhèn)鎮(zhèn)意象，讓北方大大尺度與南方的靈靈動、秀麗完美結結合，盡顯江南園園林的意境。將多年來潛心研究究的南派園林移植植北京，在龍湖稱稱霸的北京洋房市市場上獨樹一派，促進北京京洋房向更多形態(tài)態(tài)發(fā)展。景觀園林建議1、園林整體規(guī)劃按按整體風格劃分組團團，景觀營造等級主題概念，一級是大圍合主主題社區(qū)概念，二二級庭院組團花園園主題概念，三級級底層私家庭院主主題概念。2、利用植被與建筑筑小品將人流動線區(qū)分，有機結合私密性性與公共空間，盡盡量做到一棟一景觀，充分尊享獨有感感。3、加大樓間距，做到到綠化全灌成樹移植，巧妙搭配喬木、灌灌木與園林，利用用高低層次、疏密密布局，緩沖建筑筑對人的壓迫，將將人、自然和建筑筑有機融合為一體體。4、舍棄奢華的建筑筑材料，強調(diào)實用用性，選擇自然建筑筑材料，營造符符合項目目主題風風格的建建筑外立立面，用用樸實質(zhì)質(zhì)感打動動人，同同時實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)與成本本控制之之間的平平衡?；▓@洋房房營銷篇誰為花園園洋房買買單？花園洋房房，為城市中中產(chǎn)階級級建造一種種城市生生活與田田園生活活融合的的居住革革命！目前北京京花園洋洋房的主力客群群：一般主主要為城市高級級白領，受到自自身工作作和生活活的各種種條件的的限制，，不能居居住第二二居室，，只能居居住在第第一居室室，所以以選擇在在四環(huán)以以外、五五環(huán)附近近。這樣樣能夠享享受到城城市配套套的便利利性，又又能脫離離城市高高密度的的空間的的壓抑，，想逃離離城市生生活，追追求花園園生活；；因為工工作，所所以不能能離城市市太遠。。目前市市場上的的花園洋洋房主流流產(chǎn)品在在100平米左右右，具備備提高生生活品質(zhì)質(zhì)的功能能。城市的中中堅力量量中等偏上上的收入入群體1、容積率率低：花園洋房房舒適性性的第一一指標是是容積率率，一般般在1.5以下。2、品質(zhì)較較高：舒適的居居住性（（戶外和和戶內(nèi)的的非常豐豐富的變變化）用用材上選選擇別墅墅項目中中才有的的元素，，同時在在戶型上上下足工工夫，既既要保證證通透的的視野，，又要做做到使用用面積的的緊湊。。利用花花園洋房房特殊的的露、退退、錯、、躍等方方式，使使室內(nèi)空空間與陽陽臺、生生態(tài)長廊廊連成一一體，做做到步步步有景，，處處生生機盎然然。3、附加值值多：相對較高高的性價價比，一一般而言言，花園園洋房會會贈送一一定的面面積(如綠地、、閣樓、、車庫等等)，得房率率也較高高，同時時考慮開開發(fā)商和和物業(yè)公公司的品品牌。他們選擇擇花園洋洋房的要要素：傳統(tǒng)的洋洋房營銷銷模式，，營銷角度度差異化化不夠，，且相對一一致。創(chuàng)新營銷銷模式？？生態(tài)：強調(diào)居住住自然環(huán)環(huán)境的原原生態(tài)；；舒適：注重生活活方式，，充分享享受舒適適生活；；細節(jié)：要求建筑筑產(chǎn)品精精細化，，細節(jié)中中體現(xiàn)生生活品質(zhì)質(zhì)；品牌：注重開發(fā)發(fā)品牌的的實力以以及高端端的生活活配套服服務。關鍵詞生態(tài)+舒適+細節(jié)+品牌1、利用退退臺、飄飄窗等設設計增加庭院院、陽光光房及露露臺的面面積，通過對花園或露露臺的合合理運用用有效降低低傳統(tǒng)多多層住宅宅在底層層和頂層層戶型上上的銷售售難度，，將銷售劣劣勢轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢。。2、現(xiàn)場體體驗式營營銷，建建立樣板板示范區(qū)區(qū)，通過過購房線路路的精心心搭配以以及細致致完善的的現(xiàn)場服服務，使購房者者在第一一時間感感受震撼撼，促進進銷售。。3、高端小小眾活動動與節(jié)假假日主題題活動結結合，建建立有效效圈層，，實現(xiàn)圈圈層營銷銷。4、設置五星標準準的豪華高檔檔會所功能配置置。5、上門別墅式專專屬一對對一服務務。2008年市場低迷迷的出路路？降價：降低總價價，推出出各主題題特價房房；優(yōu)惠：購房優(yōu)惠惠政策，，一次性性/按揭折扣扣；贈送：贈送更多多花園、、露臺面面積，購購房送物物業(yè)、大大禮等；；異地：組團參觀觀集團異異地項目目，圈層層營銷實實現(xiàn)品牌牌推廣最最大化。。關鍵詞降價+優(yōu)惠+贈送+異地順鑫花語語（順義））：戶戶贈送送花房，，獨立電電梯刷卡卡入戶。。疊墅產(chǎn)產(chǎn)品的下下疊戶型型，下層層每戶大大約35-40㎡小院贈贈送，上上疊戶型型，贈送送大露臺臺。疊墅墅中的中中層戶型型，贈送送花架、、露臺的的全部、、陽臺一一半面積積，南北北雙向20㎡左右面面積。首開·常青藤（（東壩））：10月18日開盤銷銷售，開開盤價格格由預計計的1萬多元/㎡下降至至9600元/㎡左右，，2010年7月入住。。參加新新品發(fā)布布會活動動有機會會領取實實名VIP購房優(yōu)惠惠卡。龍湖·漫坡香醍醍香醍別苑苑三區(qū)均均價8000-10000元/㎡，一次次性9.5折首付50%以上按揭揭9.8折。綠城百合合霽雪苑1、2、6樓均價6300元/㎡，春云云苑7號樓均價價7280元/元/㎡，一次次性97折按揭99折。2008年龍湖地產(chǎn)產(chǎn)營銷攻攻略五星級高高檔私人人會所國際品牌牌健身私私家館，，高端配置置游泳池池系統(tǒng)，，VIP專屬一對對一服務務，打造造五星級級酒店會會所。情景營銷銷中心寬闊大堂堂奢華裝裝飾、現(xiàn)現(xiàn)場音樂/酒水/甜點，細細節(jié)服務溫馨，，整體營營造項目目風格一致的的氛圍。。個性化樣樣板間個性挑高高空間，，現(xiàn)場家家具/裝飾/綠植等充充分體現(xiàn)現(xiàn)生活品品質(zhì)。感官營銷銷：業(yè)主主之旅在龍湖的的詞典里里，業(yè)主主被親切切地稱為為“龍民民”，這這個稱謂謂在龍湖湖的價值值體系中中居于最最重要的的位置。。北京業(yè)主主團赴重重慶參觀觀項目2007年12月僅三個個月中，，先后有有來自不不同項目目的300多位“龍龍民”分分10次遠赴重重慶，而而到2008年7