湖南衡山縣某知名地產開發(fā)策劃報告

湖南衡山縣**新城區(qū)域開發(fā)顧問項目1工作內容收集的資料進行的訪談進行的分析背景分析基礎研究理論研究案例研究湖南省、衡陽市、衡山縣、南岳區(qū)發(fā)展狀況衡山縣、南岳區(qū)宏觀經濟情況衡山縣、南岳區(qū)城市空間、產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀衡山縣、南岳區(qū)相關物業(yè)市場實時數(shù)據政府官員、專業(yè)人士具體分屬機構：規(guī)劃局、國土局、房管局、旅游區(qū)、發(fā)改局、統(tǒng)計局等商家、投資者、消費者宏觀經濟背景分析武廣客運專線對沿線城市的影響衡山縣、南岳區(qū)經濟、空間產業(yè)發(fā)展分析類似案例的收集和分析操作類似項目的經驗教訓相關領域研究人員相關專家及顧問高速鐵路對沿線城市、區(qū)域影響相類似案例的發(fā)展方向、成功要素項目小組在調研階段收集了豐富數(shù)據、進行了大量訪談并結合眾多案例進行了綜合分析2項目研究思路框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場3結論1：國家“中部崛起”戰(zhàn)略、湖南省重點打造“一點一線”，為項目的發(fā)展帶來巨大的宏觀機遇4國家“中部崛起”戰(zhàn)略的出臺，給湖南省的發(fā)展帶來了重大的契機2004年3月,溫家寶總理在政府工作報告中,首次明確提出促進中部地區(qū)崛起2004年12月,中央經濟工作會議再次提到促進中部地區(qū)崛起；2005年3月，溫家寶總理在政府工作報告中再次提出:抓緊研究制定促進中部地區(qū)崛起的規(guī)劃和措施……開拓中部地區(qū)大市場，發(fā)展大流通。中部地區(qū)是連接我國東部沿海和大西部的中間過渡地帶，起著“承東啟西”的重要作用在過去20多年的中國改革開放進程中，中部省份成為東部沿海地區(qū)快速發(fā)展的“觀望者”，形成我國區(qū)域經濟發(fā)展的“中部凹陷”為更好地促進全國經濟發(fā)展，更好地將東部沿海地區(qū)的經濟帶動作用向內陸傳遞，國家于2004年提出針對中部六省的“中部崛起”戰(zhàn)略，而湖南省正是其中之一中部六省5湖南將重點打造“一點一線”，而衡陽、衡山縣正是“一線”上的重要節(jié)點，迎來極大發(fā)展機會在國家實施中部崛起戰(zhàn)略的進程中，湖南將實施不均衡的發(fā)展戰(zhàn)略，主要引導“一點一線”地區(qū)優(yōu)勢發(fā)展“一點”即是長沙、株洲、湘潭經濟一體化“一線”是京廣鐵路和京珠高速公路沿線的城市、城鎮(zhèn)而衡陽、衡山縣在此經濟帶上則是重要的發(fā)展節(jié)點，承擔著支撐湖南經濟快速發(fā)展的重任“一點一線”戰(zhàn)略的提出，為衡陽、衡山縣的發(fā)展帶來了極大的機會湖南省“一點一線”戰(zhàn)略6結論2：衡陽是湘南的中心城市，旅游業(yè)是主導產業(yè)之一，其中，衡山是最為核心的旅游資源，正處于大發(fā)展階段，但旅游產品需要整合、旅游發(fā)展階段需要升級，為項目的發(fā)展提供了切入的空間7衡陽經濟發(fā)展位居湖南省前列，是湘南地區(qū)的中心城市衡陽2007年GDP總量為823.51億元，位居湖南省第四位；GDP增速15.3%，位居全省第四位，整體經濟發(fā)展處于省內前列在湘南地區(qū)的衡陽、永州、郴州三市中，衡陽是湘南地區(qū)名副其實的中心城市2007年湖南省各城市GDP總量及增長速度對比資料來源：湖南省各城市2007年統(tǒng)計公報8隨著工業(yè)化的推進，產業(yè)結構正逐步優(yōu)化衡陽市三次產業(yè)結構層次仍然處于較低水平，第一產業(yè)所占比例仍然比較大隨著工業(yè)化的不斷推進，衡陽產業(yè)結構的比例正在逐步優(yōu)化，第二產業(yè)所占比例正處于逐步擴大的趨勢，從2003年的34.9%增加到2007年的40.7%而第三產業(yè)的比重從2003年的41.4%，逐步減少到34.9%，但這正是產業(yè)結構得以優(yōu)化、提升的重要體現(xiàn)2003－2007年衡陽市三產構成情況資料來源：衡陽市03~07年統(tǒng)計公報9其中，旅游業(yè)是衡陽的支柱產業(yè)之一衡陽市旅游業(yè)在05年前穩(wěn)步發(fā)展，進入06年后獲得較大突破，06、07年國內旅游收入以及接待國內游客增長率均超過20%，獲得快速發(fā)展旅游業(yè)2007年占GDP的比例已超過5%，成為衡陽的支柱產業(yè)之一，也是衡陽未來重點發(fā)展的產業(yè)近年衡陽市國內旅游收入（單位：億元）資料來源：衡陽市03~07年統(tǒng)計公報近年衡陽市接待國內游客（單位：萬人）第二產業(yè)：鋼鐵冶煉及管材加工制造、有色金屬冶煉及深加工、輸變電裝備、汽車及零配件、鹽化工及精細化工等第三產業(yè)：以物流為核心的生產性服務業(yè)、旅游業(yè)、商貿餐飲業(yè)、房地產業(yè)衡陽市“十一五”規(guī)劃中的支柱產業(yè)10在眾多旅旅游資源源中，南南岳衡山山是衡陽陽最為核核心的旅旅游資源源衡陽市的的生態(tài)、、自然、、歷史文文化等旅旅游資源源非常豐豐富，包包括南岳岳衡山、、耒陽蔡蔡倫紀念念園、衡衡陽縣岣岣嶁峰國國家森林林公園、、王船山山故居、、常寧西西江漂流流、衡山山康王廟廟、岳北北農工會會舊址、、衡南江江口鳥洲洲、歧山山森林公公園等一一系列豐豐富的旅旅游資源源其中，南南岳衡山山是國家家5A級級景區(qū)，，同時正正連同其其他四岳岳進行世世界自然然和文化化遺產申申報，是是衡陽乃乃至湖南南最為重重要的核核心旅游游資源南岳衡山山衡陽市旅旅游資源源分布11五岳之南南岳，衡衡山旅游游風景區(qū)區(qū)發(fā)展起起步較早早，起點點極高1982年，衡衡山作為為我國著著名的自自然景觀觀和人文文景觀，，以湖南南衡山風風景名勝勝區(qū)的名名義，被被國務院院批準列列入第一一批國家家級風景景名勝區(qū)區(qū)名單，，發(fā)展起起步早衡山風景景區(qū)發(fā)展展已形成成規(guī)模和和品牌，，發(fā)展起起點高，，07年年接待游游客達334萬萬人次，，位于五五岳之首首名山東岳泰山西岳華山南岳衡山北岳恒山中岳嵩山07年接待游客（萬人次）20316033460150資料來源源：五岳所在在城市政政府工作作報告07年五五岳接待待旅游者者數(shù)量對對比祝融峰12衡山風景景區(qū)的宗宗教地位位高，客客源重點點輻射南南中國區(qū)區(qū)域衡山風景景區(qū)是道道教和佛佛教圣帝帝，內有有祝融峰峰、廣瀏瀏寺、湘湘南寺、、鐵佛寺寺、方廣廣寺及傳傳法院、、黃庭觀觀等寺、、廟、庵庵、觀等等200多處，，每年吸吸引大量量善信上上山拜祭祭游客主要要覆蓋全全國，主主要來自自南中國國區(qū)域，，湖南省省內以及及廣東客客戶比例例超過7成資料來源源：《經濟地地理》2008年3月月衡山旅旅游市場場調查衡山旅游游風景區(qū)區(qū)客戶來來源觀音誕衡衡山南岳岳大廟前前善信南岳衡山山的宗教教地位是是比較高高，最出出名的就就是財神神和壽神神，每年年都有很很多人來來拜，起起碼占到到游客的的6-7成，主主要來自自湖南、、廣東、、江西、、湖北，，港臺也也很多，，主要都都是南方方的………——衡山山縣旅游游局向局局長13衡山風景景區(qū)發(fā)展展處于快快速發(fā)展展階段，，旅游區(qū)區(qū)的發(fā)展展需要旅旅游產品品的整合合與提升升衡山風景景區(qū)07年接待待游客數(shù)數(shù)量較03年增增長超過過50萬萬人次，，旅游輻輻射力快快速增長長通過旅游游地生命命周期理理論的研研判衡山山旅游發(fā)發(fā)展階段段與接待待旅游者者的關系系，目前前衡山風風景區(qū)處于快速速發(fā)展階階段，未來將將逐步走走進鞏固固階段，，屆時旅游產品品將得到到進一步步整合與與提升旅客量時間探查參與發(fā)展鞏固停滯復蘇衡山風景區(qū)發(fā)展所處階段旅游地生命周期理論近年衡山山旅游風風景區(qū)接接待游客客數(shù)量（（萬人次次）資料來源源：相關政府府報告資料來源源：旅游地理理學14衡山風景景區(qū)以““佛道””與“遺遺跡”等等觀光型型旅游產產品為主主，“壽壽岳”內內涵尚未未得到有有效延展展，旅游游體驗明明顯不足足南岳衡山山風景區(qū)區(qū)的旅游游產品主主要是以以“佛””、“道道”以及及歷史遺遺跡為主主，山下下南岳鎮(zhèn)鎮(zhèn)，除自自身有南南岳大廟廟外，在在特色和和主題方方面未能能實現(xiàn)有有效延伸伸作為“壽壽岳”，，“壽文文化”主主題、““養(yǎng)生””理念的的深化與與延展將將是大衡衡山的進進一步發(fā)發(fā)展的要要求目前南岳岳風景區(qū)區(qū)的產品品均以觀觀光產品品為主，，體驗性性旅游產產品有限限導致旅旅游者停停留時間間不長，，隨著南南岳的進進一步發(fā)發(fā)展，體體驗性旅旅游產品品將是重重要的升升級方向向山上山下廟西街南岳大廟祝融峰純陽宮15隨著五岳整整合申請世世界遺產的的契機，優(yōu)優(yōu)化、延伸伸現(xiàn)有旅游游產品，完完善旅游服服務功能，，衡山旅游游區(qū)將迎來來更大的發(fā)發(fā)展空間除了接待旅旅游者數(shù)量量快速增長長之外，帶帶來的旅游游收入和門門票收入均均有較大幅幅度增長，，需要更為為充足、水水平更高的的旅游服務務五岳已明確確聯(lián)合申請請世界自然然文化遺產產，屆時衡衡山的品牌牌將得到進進一步的提提升，具有有更廣闊的的發(fā)展前景景資料來源：：南岳區(qū)03-07年年政府工作作報告、廣廣州日報“五岳”長長沙亮劍———聯(lián)合申申遺昨日，由建建設部和中中國教科文文全委會舉舉辦的五岳岳申報世界界自然與文文化遺產研研討會在長長沙舉行。。來自東岳岳泰山、南南岳衡山、、西岳華山山、北岳恒恒山、中岳岳嵩山管理理機構負責責人達成一一致協(xié)議：：四岳作為為泰山世界界自然文化化遺產擴展展項目申報報世界遺產產……——摘錄自自《長沙晚晚報》2006年6月23日日近年衡山旅旅游風景區(qū)區(qū)旅游總收收入及門票票收入（億億元）資料來源：：相關政府報報告16為充分利用用衡山旅游游區(qū)的帶動動作用，衡衡陽城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃將將“南岳-**-新新塘”組成成衡陽市的的次中心城城市為充分利用用南岳衡山山的旅游資資源，帶動動衡陽市區(qū)區(qū)北部地區(qū)區(qū)的發(fā)展，，在衡陽城城鎮(zhèn)體系當當中，將衡衡山腳下的的南岳區(qū)、、**、新新塘統(tǒng)籌考考慮，三地地融合發(fā)展展，共同組組成衡陽市市的次中心心城市從衡陽市的的層面，將將項目所在在區(qū)域提升升為衡陽市市域次中心心的重要組組成部分，，為充分利利用衡山旅旅游資源、、為區(qū)域、、項目的發(fā)發(fā)展帶來很很好的機遇遇衡陽市區(qū)南岳區(qū)**鎮(zhèn)新塘鎮(zhèn)衡陽市市區(qū)區(qū)與北部次次中心關系系17結論3：武廣鐵路開開通，將大大大拉近衡衡山與周邊邊地區(qū)的距距離，有利利于其作為為全國知名名旅游區(qū)比比較優(yōu)勢的的發(fā)揮，為為衡山旅游游區(qū)及項目目的發(fā)展提提供了巨大大機會18武廣鐵路的的開通，將將使得沿線線城市的時時間距離大大大縮短武廣客運專專線是《中中長期鐵路路網規(guī)劃》》中第一批批經國務院院審批立項項的鐵路客客運專線，，全長995公里，，湖南境內內線長518公里建成后，最最高行車速速度近期將將達200公里/小小時，遠期期達350公里/小小時，屆時時，長沙到到廣州僅需需3小時，，而從新衡山站站到廣州、、武漢最多多也只需2小時，沿線城市市之間的時時間距離大大大縮短武廣鐵路概概況19因區(qū)域發(fā)展展的不平衡衡，武廣鐵鐵路沿線包包括了處于于不同發(fā)展展階段的城城市、縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)武廣鐵路客客運專線連連接的是我我國最發(fā)達達的珠三角角地區(qū)以及及相對落后后、但正在在崛起的湖湖南、湖北北地區(qū)武廣鐵路經經過25個個縣市，包包括了中國國最重要的的中心城市市廣州，也也有省會城城市長沙和和武漢，也也有韶關、、衡陽等區(qū)區(qū)域性中心心城市，也也有高亭、、衡山等發(fā)發(fā)展較為緩緩慢的縣廣州花都清遠英德沙口韶關樂昌楊梅山郴州高亭耒陽衡陽衡山中路鋪株洲長沙牌樓汨羅榮家灣岳陽臨湘赤壁咸寧烏龍泉武漢武廣鐵路沿沿線城市20沿線城市、縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)的發(fā)展階段不不同，使武廣鐵鐵路帶來的影響響各不相同武廣鐵路開通后后，粵北和湘南南的多個城市將將首先得到承接接珠三角產業(yè)轉轉移的機會，促促進自身發(fā)展長沙、武漢作為為省會城市、區(qū)區(qū)域性中心城市市，各種城市流流將會首先加速速集聚，促進其其中心城市地位位的加強，同時時首先帶動周邊邊城市發(fā)展，逐逐步形成經濟圈圈而其余沿線的市市縣，由于離珠珠三角的直接輻輻射區(qū)較遠，同同時長株潭經濟濟圈、武漢經濟濟圈又正處于集集聚、膨脹階段段，能夠從這兩兩個經濟圈獲得得直接帶動的作作用有限，必須須充分發(fā)揮自身身的優(yōu)勢，以抓抓住武廣鐵路帶帶來的機遇廣州花都清遠英德沙口韶關樂昌楊梅山郴州高亭耒陽衡陽衡山中路鋪株洲長沙牌樓汨羅榮家灣岳陽臨湘赤壁咸寧烏龍泉武漢武廣鐵路對沿線線城市影響21處于長株潭、武武漢經濟圈外圍圍的各縣市，必必須充分發(fā)揮自自身比較優(yōu)勢，，以抓住武廣鐵鐵路帶來的機遇遇沿線站點城市機遇分析威脅分析共性特性第一類核心城市廣州、長沙、武漢人口和資源向沿線區(qū)域集中和優(yōu)化，加快城市化進程改善投資環(huán)境，促進沿線土地升值，加速經濟增長為產業(yè)結構優(yōu)化升級帶來機遇、促進相關產業(yè)加速發(fā)展擴展現(xiàn)代服務業(yè)的聚集和輻射力，拓寬經濟腹地——第二類經濟圈輻射下的縣市花都、清遠、韶關、郴州、株洲等受所在經濟圈的直接輻射，更方便的首先獲得人力、資本、技術、信息等優(yōu)勢資源的擴散機會產業(yè)承接機會被經濟圈內其他縣市分流第三類經濟圈外的區(qū)域性中心城市衡陽、岳陽等區(qū)域性中心地位得到強化，對周邊地區(qū)的集聚效應將加強對周邊高端產業(yè)及服務功能的集聚態(tài)勢面臨沖擊面臨自身高端產業(yè)及服務功能流失的困境來自鄰近經濟圈擴散的機會被截流第四類經濟圈外的其余縣市衡山、耒陽、汨羅等加速與高層級城市的資源與要素流通提高承接高層級城市產業(yè)轉移的機會承接來自經濟圈、更高層級城市各類產業(yè)、資源轉移的機會首先被第二、三類大大截流22衡山作為全國知知名的旅游區(qū)，，比較優(yōu)勢明顯顯，武廣鐵路的的開通將有效強強化其優(yōu)勢，帶帶動其周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)進一步發(fā)展根據相關規(guī)劃的的預測，衡山風風景區(qū)游客發(fā)展展規(guī)模在2010年達到328萬、2020年達到440萬但據相關部門統(tǒng)統(tǒng)計資料反映，，衡山風景區(qū)2007年接待待游客數(shù)量就已已經達到334萬，其發(fā)展速度已已高于預期武廣客運專線的的開通，在縮短短衡山與周邊城城市時間距離的的同時，其吸引引力將會在原有有的基礎上大為為增加，游客數(shù)數(shù)量將會將會保保持快速、穩(wěn)定定的增長20102020衡山風景區(qū)游客發(fā)展規(guī)模預測328萬440萬新衡山站旅游發(fā)送量80萬130萬衡山風景區(qū)游客客發(fā)展規(guī)模及新新衡山站旅客發(fā)發(fā)送量預測（單單位：人）資料來源：《衡衡山縣**新城城控制性詳細規(guī)規(guī)劃》23依托衡山旅游大大發(fā)展機會，周周邊城鎮(zhèn)的發(fā)展展將迎來極大的的機遇；但同時時，衡山旅游的的大發(fā)展需要周周邊城鎮(zhèn)提供足足夠的支持。既然如此，山腳腳下的兩個主要要城鎮(zhèn)——衡山山縣與南岳區(qū)目目前的發(fā)展如何何？能否充分的的迎接衡山旅游游大發(fā)展帶來的的機遇？能否為為衡山旅游大發(fā)發(fā)展提供足夠的的支持？24項目研究思路框框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場25結論1：衡山縣經濟發(fā)展展穩(wěn)定，但與衡衡山旅游區(qū)關系系薄弱，總量規(guī)規(guī)模小，并沒有有因鄰近衡山旅旅游區(qū)的優(yōu)勢，，而從衡山旅游游的大發(fā)展中獲獲得對自身經濟濟發(fā)展的有效支支持。26經濟：衡山原屬屬衡山縣，后經經行政區(qū)劃調整整，劃歸南岳區(qū)區(qū)，對衡山縣的的發(fā)展帶來了較較大的影響衡山縣因“南南岳衡山”而得得名，原本有非非常優(yōu)越的風景景旅游資源條件件來開發(fā)旅游產產業(yè)并帶動相關關產業(yè)發(fā)展1984年行政政區(qū)劃調整后，，衡山旅游風景景區(qū)劃歸南岳區(qū)區(qū)，由市直管，，衡山縣就幾乎乎與“南岳衡山山”不再相關聯(lián)聯(lián)，失去了重要要經濟支柱，經經濟發(fā)展大受影影響衡山縣行政區(qū)劃劃27經濟：南岳從衡衡山劃出后，衡衡山縣與風景區(qū)區(qū)關系日益疏遠遠，“吃在衡東東、玩在南岳””局面形成，衡衡山發(fā)展尷尬1969年，衡衡山縣劃分為衡衡山、衡東二縣縣，1984年年衡山縣劃出南南岳鎮(zhèn)，成立南南岳區(qū)，直轄衡衡陽市政府管轄轄目前衡東與南岳岳均有相對清晰晰的核心優(yōu)勢，，衡山位于兩兩者之間，但難難以整合發(fā)展，，形成統(tǒng)一的發(fā)發(fā)展整體107國道收費費站以前衡東、南岳岳都是屬于衡山山縣，現(xiàn)在都分分出去了，吃在在衡東、玩在南南岳，但是衡山山卻沒有找到自自己的發(fā)展方向向……——衡山縣發(fā)改改委劉局長28經濟：衡山縣近近年經濟雖保持持了穩(wěn)定的增長長速度，但經濟濟總量小，位于于衡陽市的最末末位，鄰近衡山山的優(yōu)勢未能充充分發(fā)揮衡山縣近年的經經濟發(fā)展保持了了一定的增長速速度，2002~2007年年年均增長速度度約10.9%，2007年年達到13.6%，略高于全全國平均水平（（11.4%））但經濟總量小，，綜合實力不強強，競爭力弱，，2007年經經濟總量處于衡衡陽市的最末位位衡山縣并未能借借助鄰近衡山的的優(yōu)勢，充分發(fā)發(fā)展自身的經濟濟衡山縣近年GDP總量及增長長率（單位：億億元、%）資料來源：衡山山縣近年統(tǒng)計公公報、衡陽市統(tǒng)統(tǒng)計局2007年衡陽陽市市區(qū)以及各各縣市GDP總總量對比（單位位：億元）29經濟：城市建設設投入總量少，，城市面貌、配配套水平有待提提升，并未能很很好地融入南岳岳衡山旅游的大大發(fā)展衡山縣近年的固固定資產投資雖雖然增長速度大大大提升，但總總量少，位于衡衡陽市末位城市建設投入少少，使得城市面面貌、配套水平平不高，城市形形象有待提升城市建設速度與與近年南岳衡山山旅游的大發(fā)展展并不同步，并并未能很好的融融入到衡山旅游游的發(fā)展大潮中中去衡山縣近年固定定資產投資及增增長率（單位：：億元、%）2007年衡陽陽市市區(qū)以及各各縣市固投總量量對比（單位：：億元）資料來源：衡山山縣近年統(tǒng)計公公報、衡陽市統(tǒng)統(tǒng)計局30經濟：人口總量量少，增長緩慢慢，城市化水平平低，衡山旅游游的發(fā)展并未促促進衡山縣人口口的城市化衡山縣人口總量量2007年為為42.66萬萬人，縣城人口口8萬左右，流流動人口少，人人口增長主要是是自然增長，增增長緩慢以非農業(yè)人口數(shù)數(shù)量計算的城市市化率僅為12.24%，低低于衡陽的平均均水平（2000年已達26.7%）以及及全國平均水平平（1998年年已達30.4%），農業(yè)人人口仍占絕多大大數(shù)衡山旅游的大發(fā)發(fā)展，并未能促促使眾多農業(yè)人人口轉化為城市市人口，投身到到城市發(fā)展及非非農產業(yè)發(fā)展中中去衡山縣近年人口口總量及增長率率（單位：萬人人、%）近年衡山縣城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口及城市化化率變化（單位位：人、%）資料來源：衡山山縣近年統(tǒng)計公公報、衡陽市統(tǒng)統(tǒng)計局31經濟：財政收入入雖快速增加，，但總量少，政政府財力有限，，并未能從衡山山火爆的旅游市市場中分一杯羹羹衡山縣財政收入入近兩年有了快快速的增長，2007年突破破2億元但從總量上看，，衡山縣財政收收入位列衡陽市市末位衡山旅游市場的的火爆，并未能能帶動衡山縣相相關產業(yè)的發(fā)展展，從而提高政政府的財政收入入衡山縣近年財政政收入及增長率率（單位：億元元、%）2007年衡陽陽市市區(qū)以及各各縣市財政收入入總量對比（單單位：億元）資料來源：衡衡山縣近年統(tǒng)統(tǒng)計公報、衡衡陽市統(tǒng)計局局32結論2：雖然現(xiàn)狀旅游游服務功能較較差、特色旅旅游產品旅游游資源需整合合與挖掘，但但在宏觀機遇遇下，相關特特色旅游產業(yè)業(yè)及旅游服務務產業(yè)是近期期可充分利用用、促進衡山山縣經濟發(fā)展展的主要產業(yè)業(yè)。33產業(yè)：三次產產業(yè)結構為31：32：：37，產業(yè)業(yè)結構雖有一一定優(yōu)化，但但仍處于較低低水平2003~2007年，，衡山縣的產產業(yè)結構雖有有一定的調整整優(yōu)化，但進進度緩慢，第第一產業(yè)仍占占較大比重2003－2007年衡衡山縣三產構構成情況資料來源：衡衡山縣近年統(tǒng)統(tǒng)計公報34產業(yè)：衡山縣縣工業(yè)發(fā)展水水平低，基礎礎弱，工業(yè)化化將是一個長長期的過程衡山縣工業(yè)水水平較低，總總量小，工業(yè)業(yè)發(fā)展水平遠遠低于衡陽市市其他縣市，，仍處于工業(yè)業(yè)化的初級階階段主要產業(yè)包括括：機械制造、造造紙產業(yè)、陶陶瓷、建材化化工、礦產采采掘及加工、、農產品加工工等，但企業(yè)大多多是技術裝備備低，產品檔檔次低，勞動動力素質低的的“三低”企企業(yè)和傳統(tǒng)工工業(yè)工業(yè)獲得快速速發(fā)展是一個個長期的過程程2007年衡衡山縣規(guī)模以以上工業(yè)增加加值資料來源：衡衡陽市統(tǒng)計局局35產業(yè)：第三產產業(yè)以低層次次的生活性服服務業(yè)為主，，對經濟發(fā)展展帶動作用有有限第三產業(yè)主要要是生活性服服務業(yè)，主要要包括生活性性的商業(yè)、餐餐飲等、低檔檔的休閑娛樂樂等，對城市市經濟發(fā)展帶帶動有限沿街商業(yè)低檔的休閑娛娛樂不景氣的餐飲飲36產業(yè)：衡山縣縣房地產業(yè)的的發(fā)展多次受受不利事件影影響，整體發(fā)發(fā)展尚處于起起步階段1996年-2000年年2001年-2002年年2003年至至今受全縣的非法法集資影響，，導致縣財政政欠款4億多元，無力力投資房地產產發(fā)展住宅房地產市市場基本無發(fā)發(fā)展民間興起到外外地做建材生生意，民間聚聚集資金達6億元，并從縣縣城轉移到廣廣州、深圳等等地，影響了了房地產市場場化的進程縣域經濟發(fā)展展開始向好，，非法集資后后續(xù)影響減弱弱，建材生意意逐步息微，，資金得以留留存；國企改改革基本完成成，政府稅收收得以保證；；房管局下屬的的城鎮(zhèn)建設有有限公司啟動動第一個真正正的住宅房地地產項目——先農花園本土開發(fā)商增增加至6家，開發(fā)項目目逐步增多起步階段37產業(yè)：近年房房地產投資增增長速度大大大增加，但總總量仍較小，，市場規(guī)模有有限近年受經濟快快速發(fā)展、政政府財政收入入增加、外地地投資回流等等利好因素刺刺激，房地產產投資增長速速度大大增加加但受縣城發(fā)展展規(guī)模、人口口總量限制，，以及住宅市市場發(fā)展尚處處于起步階段段等的限制，，房地產投資資總額在全市市范圍內與較較大規(guī)模城市市尚有一定距距離近年衡山縣房房地產投資總總額及增長率率（單位：萬萬元、%）2007年衡衡陽市部分縣縣市房地產投投資總額對比比（單位：萬萬元）資料來源：各各地統(tǒng)計公報報38產業(yè)：相關旅旅游服務產業(yè)業(yè)發(fā)展較差，，旅游接待水水平難以承接接為景區(qū)服務務的功能衡山縣酒店設設施檔次低，，形象差，服服務設施未能能跟上，整體體接待能力嚴嚴重限制了縣縣城把握南岳岳衡山風景區(qū)區(qū)大發(fā)展的步步伐酒店名稱星級客房數(shù)(間)租金(元/間·日)衡山賓館2星101160迎賓山莊未評星60，3棟別墅199君城賓館70130景南大酒店25128目前衡山縣上上規(guī)模賓館僅僅4家，一家家兩星級，城城市旅游接待待規(guī)模和檔次次明顯不夠，，特別南岳區(qū)區(qū)發(fā)展空間受受限，衡山縣縣的旅客承接接力不夠而導導致大量的旅旅客選擇衡陽陽市內住………———衡山縣旅旅游局向局長長景南大酒店君城大酒店迎賓山莊衡山縣主要星星級酒店基本本信息資料來源：實實地調研39產業(yè)：自身擁擁有豐富的特特色旅游產品品，但需要進進一步整合和和挖掘，打造造特色的旅游游商業(yè)衡山縣自身擁擁有豐富的特特產，通過挖挖掘、整合與與包裝之后，，具有開發(fā)成成特色旅游商商品的條件目前南岳衡山山風景區(qū)的特特產店多僅銷銷售豆腐乳與與毛尖，旅游游商品特色有有限，旅游商商業(yè)具有挖掘掘與升級的空空間，利于本本項目特色旅旅游商業(yè)的打打造其實衡山有很很多特產，草草席都是出口口到國外的，，竹簡也非常常有名，還有有湘紅雞，這這里的陶瓷也也比較有特色色，這些都是是可以開發(fā)為為旅游商品的的，但是現(xiàn)在在南岳的旅游游商品就是豆豆腐乳和毛尖尖，其實都不不是最特色的的東西……——衡山縣發(fā)發(fā)改委劉局長長40產業(yè)：具有一一定的特色旅旅游資源，可可豐富縣內旅旅游功能，并并可與南岳風風景區(qū)形成互互動發(fā)展衡山縣現(xiàn)已開開發(fā)九龍峽漂漂流，且計劃劃開發(fā)白云寺寺、九龍泉以以及大源渡水水利工程等多多個旅游項目目，豐富衡山山的旅游產品品線，將利于于增強衡山縣縣自身旅游發(fā)發(fā)展的吸引力力九龍峽已初具具名氣，將有有效與大源渡渡等旅游產品品與南岳山岳岳型旅游產品品實現(xiàn)差異化化白云寺舊址：：佛道文化中中心九龍泉：休閑閑度假區(qū)九龍峽漂流大源渡水利工工程41結論3：衡山縣空間發(fā)發(fā)展分區(qū)不明明確；近期向向西北擴張，，以生活型功功能為主；受受工業(yè)發(fā)展限限制，工業(yè)園園區(qū)對衡山縣縣發(fā)展帶動力力較弱；黃花花新區(qū)發(fā)展缺缺乏必要的支支撐；縣城發(fā)發(fā)展需要尋求求新的空間支支點。42空間：目前縣縣城的發(fā)展功功能分區(qū)不明明確，城市建建設無序，與與我國一般小小城鎮(zhèn)發(fā)展特特點相同從空間發(fā)展看看，衡山縣城城的發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)出明顯的沿沿湘江、沿107國道發(fā)發(fā)展的一般小小城鎮(zhèn)沿路、、沿江發(fā)展的的格局，功能能分區(qū)不明確確，建設無序序以居住用地為為主，行政、、商業(yè)等其他他各類功能用用地布局混雜雜，無形成明明顯的中心區(qū)區(qū)，呈現(xiàn)出我我國一般小城城鎮(zhèn)發(fā)展的特特點衡山縣城用地地現(xiàn)狀圖43空間：縣城大大部分建筑較較為破舊，形形象落后，進進行更新改造造的難度大整個縣城大部部分建筑年代代較久，已現(xiàn)現(xiàn)破舊，整體體形象不佳，，與我國一般般的小城鎮(zhèn)形形象相類似，，離現(xiàn)代化的的城市形象差差距較大44空間：城市近近期主要沿衡衡山大道向西西北擴張，主主要以生活型型的居住、商商業(yè)功能為主主，旅游服務務功能尚未得得到有效落位位由于政府財力力有限，沿主主干道的近域域蔓延為最經經濟的城市擴擴張方式，因因此衡山縣近近期的空間拓拓展主要沿衡衡山大道向北北蔓延城市空間拓展展主要依靠居居住以及生活活型的商業(yè)功功能為主，并并未將相關旅旅游服務功能能落位到城區(qū)區(qū)的空間拓展展上去縣城衡山大道衡山縣近期發(fā)發(fā)展分析45空間：工業(yè)主主要布局于縣縣城北部，受受工業(yè)發(fā)展緩緩慢所限，工工業(yè)園區(qū)的發(fā)發(fā)展將受到一一定影響衡山縣的現(xiàn)狀狀工業(yè)用地分分布零散，沒沒有形成一定定規(guī)模，而且且很多與居住住等用地混雜雜在一起在規(guī)劃中，新新發(fā)展的工業(yè)業(yè)主要集中于于金龍工業(yè)園園區(qū)（約2.5平方方公里），主要布置置一些基本無無污染和基本本無干擾的一一類工業(yè)和有有一定污染和和干擾的二類類工業(yè)，主要要發(fā)展電子、、冶金、造紙紙等工業(yè)但衡山縣工業(yè)業(yè)發(fā)展緩慢，，金龍工業(yè)園園區(qū)近期的發(fā)發(fā)展將可能受受到一定的影影響，發(fā)展是是一個長期的的過程金龍工業(yè)園區(qū)區(qū)縣城衡山縣工業(yè)園園區(qū)與縣城關關系46空間：黃花新新區(qū)以綜合功功能為主，主主要作為縣城城的延伸和工工業(yè)園區(qū)的居居住配套，但但發(fā)展缺乏支支撐，何時啟啟動尚無定論論規(guī)劃中的黃花花新區(qū)位于縣縣城北部，現(xiàn)現(xiàn)已修通的衡衡山大道已能能直達地塊黃花新區(qū)主要要作為老城區(qū)區(qū)功能的延伸伸和作為工業(yè)業(yè)園區(qū)的居住住配套，主要要以綜合性的的城市功能為為主，旅游服服務功能欠缺缺但縣城北部尚尚有較大規(guī)模模的用地可供供利用，工業(yè)業(yè)園區(qū)的發(fā)展展壯大也將是是一個長期的的過程，對于于黃花新區(qū)近近期開發(fā)的支支撐力不足政府有計劃以以行政中心搬搬遷啟動黃花花新區(qū)，但目目前尚無具體體計劃縣城黃花新區(qū)黃花新區(qū)與縣縣城關系47未來發(fā)展：衡衡山縣未來將將朝衡山風景景區(qū)的旅游服服務基地、現(xiàn)現(xiàn)代化的山水水旅游服務城城市發(fā)展城市性質：全縣的政治、、經濟、文化化中心，是南南岳衡山風景景區(qū)的旅游服務基地地，逐步建設設成為現(xiàn)代化的山水水旅游服務城城市城市職能：衡陽市的次中中心城市，湖湖南“一點一一線”經濟主軸上的的經濟點，國家級的旅游游城市南岳的“前客客廳”，發(fā)展旅游服服務業(yè)最有潛潛力的基地之之一衡山縣域的中心城城市，承擔全縣政政治、經濟和和文化教育中中心職能全縣最理想、適居居性最強的聚聚集地48武廣鐵路的開開通，衡山旅旅游將面臨更更進一步的發(fā)發(fā)展，以旅游游服務以及相相關旅游產業(yè)業(yè)振興衡山縣縣，是當前最最可實現(xiàn)的路路徑。旅游服務基地地、現(xiàn)代化的的山水旅游服服務城市的定定位，很好地地體現(xiàn)了衡山山縣未來的發(fā)發(fā)展方向，衡衡山縣急待出出現(xiàn)新的功能能空間，以更更好地體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化的形象象、實現(xiàn)自身身的發(fā)展定位位，更好地抓抓住可期的發(fā)發(fā)展機遇！49項目研究思路路框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場50結論1：隨著衡山旅游的大大發(fā)展，南岳區(qū)以以旅游業(yè)及旅游相相關服務產業(yè)為其其主導產業(yè)，經濟濟得以快速發(fā)展，，充分把握住了自自身的優(yōu)勢51經濟：衡山旅游區(qū)區(qū)的快速發(fā)展，充充分帶動南岳區(qū)經經濟水平的快速提提升南岳區(qū)近年的旅游游業(yè)處于快速發(fā)展展之中，07年旅旅游總收入同比增增長更是超過了35%在旅游業(yè)快速發(fā)展展的帶動之下，南南岳區(qū)的經濟也正正快速發(fā)展，近三三年的年均增幅超超過20%南岳區(qū)近年GDP總量及增長率（（單位：億元、%）資料來源：03~07年南岳區(qū)政政府工作報告南岳區(qū)近年旅游總總收入及增長率（（單位：億元、%）52產業(yè)：旅游業(yè)及相相關旅游服務業(yè)是是南岳區(qū)的支柱產產業(yè)由于南岳區(qū)直接位位于衡山腳下，衡衡山旅游區(qū)的發(fā)展展，直接刺激著南南岳區(qū)旅游業(yè)以及及相關旅游服務產產業(yè)等第三產業(yè)的的發(fā)展從近年南岳區(qū)三產產構成的比例來看看，以旅游業(yè)及相相關旅游服務業(yè)為為主導的第三產業(yè)業(yè)比例逐年增加，，是南岳區(qū)的支柱柱產業(yè)2003－2007年南岳區(qū)三產產構成情況資料來源：03~07年南岳區(qū)政政府工作報告53產業(yè)：南岳區(qū)自自身擁有高素質質的旅游產品，，得以豐富衡山山風景區(qū)的旅游游產品體系并非所有的景點點均分布在山上上景區(qū)內，其中中著名的南岳大大廟坐落于南岳岳區(qū)內南岳大廟臨近南南岳大門，有““江南小故宮””之稱，與風景景區(qū)形成良好的的互動南岳大廟的宗教教地位甚高，香香火鼎盛，在以以佛、道宗教文文化為主題的衡衡山旅游中起到到重要的作用，，豐富了風景區(qū)區(qū)的旅游產品體體系，同時增加加了南岳區(qū)對旅旅游者的吸引力力南岳大門入口南岳大廟大門牌坊54產業(yè)：南岳區(qū)一一直作為風景區(qū)區(qū)傳統(tǒng)旅游服務務區(qū)，相關旅游游服務業(yè)發(fā)展已已具規(guī)模并較成成熟南岳區(qū)中心坐落落于南岳風景區(qū)區(qū)南大門，一直直以來均作為風風景區(qū)重要的旅旅游服務中心沿祝融路牌坊附附近分布了大量量的酒店、餐飲飲以及旅游服務務中心，發(fā)展已已具規(guī)模并較成成熟旅游服務中心發(fā)發(fā)展起步較早，，具備酒店預訂訂、旅游信息和和導游等多元化化服務，為景區(qū)區(qū)發(fā)展提供軟件件支持旅游服務中心御街旅游商業(yè)街街祝融路商業(yè)街南岳牌坊55產業(yè)：旅游商業(yè)業(yè)方面，旅游商商業(yè)街區(qū)已成體體系，但并未完完全挖掘和整合合自身的特色旅游商業(yè)已經初初步形成規(guī)模：：祝融路主要經營營一般的旅游商商品和餐飲、超超市等御街、廟西街以以及廟南街主要要經營香火和祭祭品盡管旅游商業(yè)街街區(qū)的氛圍基本本形成，但旅游游商品特色不足足，未能挖掘南南岳衡山自身的的特色產品，如如竹簡、佛文化化等商品特色御街廟西街廟南街餐飲、商品香火、祭品祝融路上超市御街御街內商鋪說實話，南岳旅旅游區(qū)的旅游商商品沒有什么特特色，全國的景景區(qū)都能買到………——風景區(qū)導游游李小姐56結論2：南岳區(qū)用地已基基本飽和，繼續(xù)續(xù)發(fā)展旅游服務務功能的空間有有限，隨著衡山山旅游進一步發(fā)發(fā)展，南岳區(qū)旅旅游服務將會出出現(xiàn)瓶頸，亟待待尋求新的功能能空間來承接57空間：依托城區(qū)區(qū)打造旅游服務務中心，具備完完善的服務功能能，城市功能和和本地人口對旅旅游服務能夠提提供全面的支持持南岳旅游服務區(qū)區(qū)依托其城區(qū)發(fā)發(fā)展的，全區(qū)共共有人口5萬多多人，其中城區(qū)區(qū)中心共有1萬萬多人，基本均均為旅游服務人人口除了酒店、休閑閑娛樂、旅游商商業(yè)功能外，南南岳區(qū)有大量的的居民生活區(qū)支支持旅游服務功功能的發(fā)展整個南岳區(qū)有5萬多人，其中中1萬多人在城城區(qū)里，多數(shù)都都是吃旅游飯的的，開餐館、做做導游、賣香的的都有，旅游對對南岳發(fā)展的帶帶動太大了………——南岳區(qū)旅游游公司黃先生御街廟西街廟南街南岳區(qū)政府大樓居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)58空間：城市旅游游服務區(qū)的后續(xù)續(xù)發(fā)展空間受到到限制，進一步步完善和擴大旅旅游服務功能難難度大城區(qū)發(fā)展空間已已趨飽和，后續(xù)續(xù)發(fā)展空間有限限服務區(qū)通過古鎮(zhèn)鎮(zhèn)改造建設，整整體規(guī)模大、面面貌較好，占據據規(guī)劃區(qū)的大面面積區(qū)域；東面未改造區(qū)域域根據規(guī)劃，將將整合山上賓館館、酒店建設，，發(fā)展功能相對對單一，且涉及及大量的拆遷安安置問題，近期期內難以解決現(xiàn)狀旅游服務區(qū)區(qū)可拓展區(qū)域城市總體規(guī)劃調調整（2005—2020））結合城市東拓和和景區(qū)整治的契契機，將山上拆拆遷的賓館、酒酒店集中安置在在古鎮(zhèn)的東側區(qū)區(qū)域，使之與古古鎮(zhèn)“長”成——個完整的有機機整體廟西街御街59未來發(fā)展：“旅旅游城市”向““宜居、宜游城城市”轉變從旅游服務發(fā)展展看，城市功能能和本地人口對對旅游服務能夠夠提供全面的支支持；從城市區(qū)域發(fā)展展看，完全依靠靠旅游服務來發(fā)發(fā)展，將制約區(qū)區(qū)域經濟的進一一步發(fā)展。城市總體規(guī)劃調調整（2005—2020））：“南岳衡山是是國內外著名風風景名勝區(qū)，以以壽文化和宗教教文化為主的旅旅游勝地，南岳岳城市是國內外外知名的旅游目目的地，衡陽市市域次中心城市市的重要組團，，以衡山風景名名勝區(qū)旅游服務務為主，集旅游游、宗教文化活活動于一體的綜合性宜居、宜宜游城市?！背鞘锌傮w規(guī)劃（（1993—2015）：“南岳是著名名風景名勝區(qū)，，宗教文化活動動中心，南岳城城市是以衡山風風景名山為依托托，集旅游、宗宗教文化活動于于一體，工商貿貿同時發(fā)展的綜合性旅游城市市。”60未來發(fā)展：近期期以拓展和完善善城市功能為主主，旅游服務功功能將以整合優(yōu)優(yōu)化為主要發(fā)展展方向確定規(guī)劃期內南南岳城市空間拓拓展方向為：““南延東拓”，即主要向南南發(fā)展，適當東東拓，遠景主要要向東。布局結構“一核核三區(qū)”一核：指天子山山生態(tài)公園，為為整個城市的生生態(tài)核。三區(qū)：即古鎮(zhèn)游游覽及旅游服務務區(qū)、居民生活活居住及公共服服務區(qū)，旅游產產品加工區(qū)。古鎮(zhèn)游覽及旅游游服務區(qū)居民生活居住及及公共服務區(qū)旅游產品加工區(qū)區(qū)天子山生態(tài)公園園61區(qū)域南岳區(qū)衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀經濟在衡山旅游大發(fā)展的帶動之下，經濟得以快速發(fā)展與衡山旅游區(qū)的關系薄弱，總量規(guī)模小，鄰近衡山旅游區(qū)的優(yōu)勢，并沒有轉化為對縣城經濟的推動力量產業(yè)旅游業(yè)及旅游相關服務產業(yè)為主導產業(yè)，發(fā)展已成規(guī)模且較成熟，未來仍有提升、優(yōu)化的空間產業(yè)結構水平低下，主導產業(yè)不清晰，但在衡山旅游大發(fā)展以及武廣鐵路開通的機遇下，相關特色旅游產業(yè)及旅游服務產業(yè)是近期可促進衡山縣經濟快速發(fā)展的主要產業(yè)空間發(fā)展空間已基本飽和，隨著衡山旅游的進一步發(fā)展，旅游服務功能的發(fā)展將會出現(xiàn)瓶頸，亟待尋求新的功能空間來承接功能的外溢縣城更新改造難度大，工業(yè)園區(qū)、黃花新區(qū)發(fā)展的支撐不足，旅游服務功能未能得到有效落位，將難以抓住衡山旅游大發(fā)展為衡山縣帶來的新一輪契機發(fā)展定位以衡山風景名勝區(qū)旅游服務為主，集旅游、宗教文化活動于一體的綜合性宜居宜游城市衡山風景區(qū)的旅游服務基地、現(xiàn)代化的山水旅游服務城市發(fā)展未來發(fā)展要求尋求新的功能空間以承載新增的旅游服務功能需求，在持續(xù)促進衡山旅游可持續(xù)發(fā)展的同時，完善自身的城市功能需要找到合適的空間落位旅游服務功能以及相關旅游產業(yè)，以抓住由武廣鐵路開通而帶來的衡山旅游大發(fā)展的機遇，振興縣城經濟南岳區(qū)與衡山縣縣發(fā)展現(xiàn)狀及未未來發(fā)展要求對對比62項目研究思路框框圖衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究項目本體案例借鑒發(fā)展定位規(guī)劃調整建議土地開發(fā)及運營啟動區(qū)選址及定位機遇背景相關物業(yè)市場63住宅市場64近年供給大幅上上升，需求旺盛盛，供應得以全全部消化近年住宅供給量量大大增加，隨隨著先農花園、、金盛華城等大大盤供給的增加加，2007年年年供給量更是是達到20萬m2市場需求旺盛，，每年的供給均均能得到有效消消化，銷售面積積與竣工面積持持平資料來源：衡山山縣房管局，主主要統(tǒng)計房管局局下屬開發(fā)公司司項目、佳和花花苑、鑫源花園園、金盛華城近年衡山縣住宅宅竣工、銷售面面積（單位：平平方米）65住宅價格雖快速速上升，但整體體水平仍遠低于于全市平均水平平，收益水平有有限衡山縣住宅均價價快速上升，2008年更是是達到了約30%的增幅但與全市平均水水平以及市區(qū)的的比較來看，仍仍遠遠落后近年衡山縣住宅宅均價（單位：：元/平方米））資料來源：衡陽陽市、衡山縣房房管局，以上數(shù)數(shù)據為估算值2008年1~8月衡山縣與與市區(qū)、全市均均價對比（單位位：元/平方米米）66在售樓盤不多，，主要位于老城城區(qū)北部，沿城城市新主干道衡衡山大道布局縣城在售樓盤不不多，主要有金金盛華城、先農農花園、富驪花花園、君都華庭庭等，其余樓盤盤基本售罄，東東來美景花園正正準備開工在售樓盤主要沿沿城市新的主干干道——衡山大大道布局，與縣縣城的蔓延方向向一致衡山大道人民路解放路九福祥百貨智超百貨生源百貨三宏商業(yè)廣場（未建設）東方購物廣場金盛華城商業(yè)街街萊茵閣咖啡衡山大道人民路解放路富驪花園金盛華城佳和花苑先農花園人民西路14號號人民東路5號東來美景花園君都華庭新南洋花園富驪花園金盛華城67大中型項目不多多，以多層為主主，舒適型的三三房、四房占主主流，產品水平平一般規(guī)模：主要以占地1萬萬平米左右的小小項目為主，規(guī)規(guī)模較大的樓盤盤不多物業(yè)類型：以多層為主，小小高層、高層開開始出現(xiàn)主力戶型：主要以130~150m2三房，140~160m2四房的大戶型為為主均價：多層1300元元/m2左右，小高層1600元/m2左右項目名稱規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(元/m2)銷售情況金盛華城占地20萬m2，總建33萬m2多層為主、小高層、別墅三房130~150四房140~160多層1300小高1600銷售率超90%富驪花園占地1.3萬m2，總建6萬m2小高層三房130~150四房150~160-未售新南洋花園占地0.5萬m2，總建1萬m2多層三房1401300基本售罄人民東路5號樓-多層三房1501400基本售罄人民西路14號樓-多層三房130~140四房1601300基本售罄先農花園占地17萬m2，總建20萬m2多層-1280基本售罄東來美景花園占地0.5萬m2，總建3萬m2高層-預計超2000未售衡山縣主要樓盤盤概況一覽資料來源：實地地調查68住宅市場的消費費者主要以自住住型客戶為主受城市發(fā)展及房房地產市場發(fā)展展階段的限制，，當前市場上的的消費者主要以以自住型客戶為為主其中，以改善當當前較差居住環(huán)環(huán)境的老城區(qū)客客戶，以及在外外地打工、做生生意賺錢后回縣縣為父母購買或或自住的客戶為為主客戶類型占比改善居住環(huán)境的老城區(qū)客戶約30%各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、教師約15%外地打工、做生意的原衡山縣居民約40%~50%衡東、新塘居民約10%不同類型客戶占占比資料來源：房管管局訪談69現(xiàn)有產品水平未未能滿足當?shù)馗吒叨丝蛻粜枨?，，高端客戶更青青睞別墅產品衡山本地的高端端客戶大多曾在在外地做過生意意或打工，財富富已有了較好的的積累在外地多年，對對于好的產品有有一定的鑒賞力力，但衡山當前前的產品水平較較差，不能滿足足其高端需求，，其更傾向于別別墅產品……我在先農花花園買了300多m2的頂層復式，但但我在外地看多多了，衡山的房房子都不怎么樣樣，沒什么值得得買的，那時先先農有復式就買買了，外地的房房價比這里高多多了，我們對本本地置業(yè)的價格格其實是不敏感感的，像東方墅墅賣60~70萬，我都會考考慮的……——衡山山某礦業(yè)業(yè)公司張張總……我衡衡山有很很多套房房子，先先農花園園也有頂頂層的復復式，本本地有很很多有錢錢人都在在先農買買了，但但現(xiàn)在的的有錢人人出去看看的機會會多了，，見識廣廣了，回回來這個個小地方方，覺得得這些房房子都不不怎么樣樣，有更更好的當當然會買買了，主主要會考考慮別墅墅……——譚總總70近期，現(xiàn)現(xiàn)有樓盤盤后續(xù)供供應約30萬m2現(xiàn)有樓盤盤的后續(xù)續(xù)供應主主要集中中在金盛盛華城、、富驪花花園和東東來美景景花園，，合共約約30萬萬m2衡山大道道人民路九福祥百百貨智超百貨貨生源百貨貨三宏商業(yè)業(yè)廣場（未建設設）東方購物物廣場金盛華城城商業(yè)街街萊茵閣咖咖啡衡山大道道人民路富驪花園園金盛華城城東來美景景花園項目名稱后續(xù)供應金盛華城20萬m2富驪花園6萬m2東來美景花園3萬m2現(xiàn)有樓盤盤后續(xù)供供應資料來源源：房管管局訪談談及實地地調查71未來，鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新增增自住需需求難以以消化未未來可能能新增的的大量供供應后續(xù)的居居住用地地供應主主要集中中在老城城區(qū)北部部、衡山山大道兩兩側，以以及規(guī)劃劃中的黃黃花新區(qū)區(qū)據不完全全統(tǒng)計，，老城區(qū)區(qū)北部、、沿衡山山大道兩兩側規(guī)劃劃但未建建的居住住用地約約有71萬平米米，黃花花新區(qū)約約有116萬平平米居住住用地，，若按平平均1.5的容容積率計計算，未未來合共共將有約約280萬平米米的供應應量，供供應非常常豐富而按照規(guī)規(guī)劃，2010年城區(qū)區(qū)人口約約10萬萬人，2020年城區(qū)區(qū)人口約約15萬萬人，產產生的自自住需求求有限，，難以消消化老城城北部及及黃花新新區(qū)的供供應量72住宅市場場分析小小結衡山住宅宅市場的的發(fā)展目目前尚處處于起步步階段，，市場規(guī)規(guī)模小，，雖然增增長速度度快，自自住需求求旺盛，，價格上上漲迅速速，但受受城市、、人口規(guī)規(guī)模的限限制，住住宅市場場的自住住需求有有限，而而且在城城區(qū)周邊邊規(guī)劃有有大量的的居住用用地，足足以能夠夠消化城城區(qū)一般般的自住住需求，，本區(qū)域域的居住住項目在在近期難難以以吸吸納鎮(zhèn)區(qū)區(qū)自住需需求、走走自住型型方向為為主；目前市場場上產品品水平一一般，缺缺乏真正正的高素素質樓盤盤，未能能有效滿滿足當?shù)氐馗叨丝涂蛻舻男栊枨?，高高端別墅墅產品有有一定的的市場需需求；休閑度假假型住宅宅項目尚尚未在衡衡山及其其周邊地地區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)，項目目良好的的本體條條件可對對此作出出有效支支撐，并并可吸引引到當?shù)氐馗叨丝涂蛻?，但但由于區(qū)區(qū)域發(fā)展展尚不成成熟，缺缺乏主題題支撐，，此類物物業(yè)的發(fā)發(fā)展，需需待區(qū)域域發(fā)展初初成規(guī)模模后啟動動，才能能充分發(fā)發(fā)揮其價價值。衡山住宅市場場自住需求有有限，后續(xù)供供應量大，項項目近期難以以以吸納鎮(zhèn)區(qū)區(qū)客戶為主；；而依托衡山山旅游區(qū)的高高端度假型物物業(yè)尚未出現(xiàn)現(xiàn)，憑借項目目良好的本體體條件可發(fā)展展此類物業(yè)，，但價值的充充分發(fā)揮，需需待區(qū)域發(fā)展展初成規(guī)模。。73酒店市場74衡山旅游風景景區(qū)限制酒店店設施開發(fā)，，需要周邊城城市承擔接待待服務功能，，酒店需求主主要分流至南南岳、衡山與與衡陽南岳衡山風景景區(qū)內控制開開發(fā)，原來已已建設的酒店店也要拆毀目前景區(qū)內接接待僅剩余山山上居民的農農家旅館，租租金水平多在在80-130元/間左左右景區(qū)內賓館酒酒店難以滿足足接待要求，，需要周邊城城市承擔接待待服務南岳風景區(qū)南岳區(qū)衡山縣衡陽市現(xiàn)在山上的賓賓館就只有一一個財富山莊莊，其他都是是農家旅館來來的，大約有有30-40家吧，所以以一般旅客都都在山下住，，住南岳的多多，也有住衡衡陽的……——南岳旅游游服務中心賀賀小姐75南岳區(qū)酒店市市場：聚集于于祝融路沿線線，與其他旅旅游服務商業(yè)業(yè)形成成熟的的旅游服務功功能區(qū)主要沿城區(qū)服服務中心的街街道——祝融融路兩側分布布，相對集中中，形成一定定的氛圍酒店聚集與商商業(yè)街等有機機結合，已形形成衡山風景景區(qū)規(guī)模最大大的接待中心心電信賓館華天大酒店神龍壽岳大酒酒店鳳凰賓館銀苑賓館祝融路南岳酒酒店聚集區(qū)域域御街商業(yè)區(qū)廟西街商業(yè)區(qū)76南岳區(qū)酒店市市場：檔次不不高，規(guī)模小小，數(shù)量有限限，難以滿足足景區(qū)進一步步發(fā)展的需求求，但經營狀狀況理想，具具有升級的潛潛力目前南岳區(qū)酒酒店最高星級級僅為4星，，且并未掛牌牌，酒店整體體檔次較低，，客房規(guī)模有有限，難以滿滿足景區(qū)進一一步發(fā)展的要要求各星級酒店的的經營情況均均較理想，租租金水平較高高，且多出現(xiàn)現(xiàn)周末爆滿現(xiàn)現(xiàn)象，旅游區(qū)區(qū)特征明顯酒店名稱所在區(qū)域星級客房數(shù)(間)普標租金(元/間·日)開房率(%)主要設施主要客源神龍壽岳大酒店祝融路沿線4星21026080-90會議室、宴會廳、休閑娛樂中心、桑拿、KTV等南岳旅游團，政府部門接待，會議南岳電信賓館3星13020070-80旅游團為主，部分散客和會議客戶華天假日大酒店3星11022070-80鳳凰大酒店2星7016060-70小型會議室旅游團和散客均有銀苑賓館2星6015060-70資料來源：實實地調查77衡山縣酒店市市場：依托縣縣城發(fā)展，但但酒店形象差差，難以在衡衡山風景區(qū)大大發(fā)展中承擔擔重要角色主要依托縣城城發(fā)展，主要要分布在縣城城中心區(qū)以及及汽車站周邊邊區(qū)域目前衡山縣沒沒有上檔次的的酒店，酒店店的形象均較較差，接待能能力極低，目目前的接待設設施難以在衡衡山景區(qū)的大大發(fā)展中分一一杯羹衡山大道人民路解放路107國道衡東方向南岳方向衡山賓館君城賓館迎賓山莊景南大酒店迎賓山莊景南大酒店衡山縣政府衡山汽車站78衡山縣酒店市市場：不成規(guī)規(guī)模，檔次低低，接待能力力弱，僅能承承擔少量散客客和旅游團體體，仍有較大大發(fā)展空間衡山縣酒店的的接待能力有有限，衡山賓賓館已是縣內內最好的酒店店之一，但僅僅為2星，有有100間客客房，硬件設設施簡單落后后，縣城的接接待能力及其其有限盡管衡山賓館館的硬件設施施不理想，但但入住率仍能能維持在75%以上，從從城市發(fā)展以以及旅游發(fā)展展看衡山縣的的酒店均有較較大的發(fā)展空空間酒店名稱所在區(qū)域星級客房數(shù)(間)租金(元/間·日)開房率(%)主要設施主要客源衡山賓館縣政府旁2星10116075-80會議室、健身、桑拿、商務中心前往南岳衡山風景區(qū)的旅游者和旅行團迎賓山莊107國道旁未評星60，3棟別墅19960-70縣政府接待，旅游團君城賓館縣政府旁7013030-40—前往風景區(qū)的旅游者，旅游團景南大酒店107國道旁2512830-40小型會議室衡山賓館休休閑中心資料來源：：實地調查查79衡陽市酒店店市場：檔檔次相對較較高，把握握服務區(qū)高高檔酒店不不足現(xiàn)狀，，分流中高高端旅游客客群基于城市發(fā)發(fā)展等多種種因素，衡衡陽酒店的的整體檔次次高于衡山山和南岳，，且酒店的的經營狀況況均理想因現(xiàn)階段衡衡山和南岳岳服務區(qū)的的酒店接待待能力有限限，衡陽的的中高檔以以上酒店承承擔重要的的接待功能能，分流了了衡山旅游游區(qū)部分的的中高端以以上旅游客客群酒店名稱所在區(qū)域星級客房數(shù)(間)普標租金(元/間·日)開房率(%)主要設施主要客源林隱假日大酒店華新開發(fā)區(qū)5星34543080-90餐廳、會議室、會展中心、休閑中心政府和會議接待，旅游客群神龍大酒店市中心區(qū)4星17840075-80餐廳、會議室、KTV、休閑中心、商務中心城市商務客群以及衡山旅游客群雁城賓館29439975-80華天大酒店28233060-70會議室、卡拉ok、餐廳康年國際大酒店3星21520070-80餐廳、小型會議室資料來源：：實地調查查80三區(qū)域酒店店市場對比比小結區(qū)域南岳區(qū)衡山縣衡陽市星級酒店數(shù)量1家4星，2家3星，4家2星1家2星，其余均未評星1家5星，3家4星，3家3星租金水平（元/間·晚）4星3803星200-2502星160未評星100-1505星380（試業(yè)）4星380-400配套設施會議室、康體休閑中心、商務中心僅有小型會議室居多，設施陳舊、落后設施豐富：餐廳、會議室、休閑中心、商務中心經營情況（入住率）高星級70-80%中檔-中低檔60-70%2星75-80%其它30-40%一般都在75%以上，經營情況理想發(fā)展空間研判仍有一定的升級空間根據景區(qū)和城市發(fā)展的要求，中高檔以上酒店具有極大的提升空間隨著景區(qū)酒店完善，分流中高端客戶的可能性將逐步降低，將主要服務城市發(fā)展需求對比之下，，衡山縣酒酒店物業(yè)的的發(fā)展水平平最低，整整體接待能能力最弱，，但發(fā)展?jié)摑摿ψ畲?，，因此在衡衡山旅游風風景區(qū)大發(fā)發(fā)展的背景景下，其中中高端以上上的酒店物物業(yè)最具開開發(fā)空間。。81衡山旅游區(qū)區(qū)中高檔酒酒店需求預預測風景區(qū)東岳泰山廣東丹霞山黃山南岳衡山07年接待游客數(shù)（萬人次）2031511535334四星、五星級酒店數(shù)量五星：2家四星：4家五星：1家四星：4家五星：6家四星：18家目前僅1家四星，有4-8家空間三星級酒店數(shù)量9家7家23家目前僅2家三星，約有3-12家發(fā)展空間每百萬旅游者需要四、五星級酒店數(shù)33.51.61.5-3每百萬旅游者需要三星級酒店數(shù)4.54.51.51.5-4.5注：基于衡陽市市距離衡山山旅游風景景達55公公里，難以以成為主要要的旅游服服務區(qū)；此此外，廣東東丹霞山的的酒店接待待設施主要要依托市區(qū)區(qū)，故比例例相對較高高按國內發(fā)展展相對成熟熟山岳型旅旅游區(qū)的酒酒店數(shù)量與與接待游客客數(shù)量的關關系進行計計算，南岳岳衡山旅游游服務仍有有4-8家家高星級酒酒店，3-12家中中高檔酒店店的發(fā)展空空間82酒店市場分分析小結衡山旅游區(qū)區(qū)的酒店住住宿主要由由南岳區(qū)、、衡山縣、、衡陽市三三地承接；；南岳區(qū)酒店店已經有了了較好的發(fā)發(fā)育，但整整體檔次不不高，規(guī)模模小，數(shù)量量有限，但但經營狀況況理想，隨隨著城市發(fā)發(fā)展空間日日漸減少，，酒店發(fā)展展的空間有有限；衡山縣酒店店主要依托托縣城發(fā)展展，但不成成規(guī)模，檔檔次低，形形象差，接接待能力弱弱；衡陽市酒店店檔次相對對較高，主主要把握住住服務區(qū)高高檔酒店不不足的現(xiàn)狀狀，分流中中高端旅游游客群；目前衡山旅旅游區(qū)中高高檔、高檔檔酒店缺乏乏，但根據據游客數(shù)量量與酒店市市場容量的的對比分析析，依托衡衡山旅游區(qū)區(qū)的酒店市市場尚有很很大發(fā)展空空間。衡山旅游區(qū)區(qū)酒店市場場中高檔、、高檔酒店店缺乏，但但市場需求求大，有很很大發(fā)展空空間，是項項目近期可可啟動的物物業(yè)。83商業(yè)市場84南岳商業(yè)市市場分析衡山商業(yè)市市場分析85以衡山路為為分隔，形形成新城商商圈與舊城城商圈舊城商圈在在原有舊城城基礎上發(fā)發(fā)展，主要要是發(fā)展面面向旅游服服務的商業(yè)業(yè)，酒店較較多，商鋪鋪主要銷售售供奉香火火、旅游商商品等；以祝融北路路為代表的的舊商業(yè)區(qū)區(qū)，和以御御街、廟西西街為代表表的新商業(yè)業(yè)區(qū)是舊城城商圈核心心。新城商圈是是在城市發(fā)發(fā)展新區(qū)中中逐漸形成成的，發(fā)展展以滿足居居民日常生生活需求為為主的商業(yè)業(yè)。衡山路祝融北路舊城商圈新城商圈86祝融北路是是舊城商圈圈商業(yè)最繁繁華地段，，主要是原原居民房沿沿街底商，，單體規(guī)模模小、經營營內容單一一祝融北路是是登衡山必必經之路，，商業(yè)價值值高，是衡衡山旅游服服務功能最最核心的區(qū)區(qū)域；商業(yè)主要是是在原居民民房沿街底底商發(fā)展，，單店規(guī)模模一般在60m2左右，月租租金約70元/平方方，租金水水平并不高高；沿街商鋪經經營主要以以供奉香火火為主，多多數(shù)會結合合餐飲發(fā)展展，經營內內容單一。。衡山路祝融北路87御街商業(yè)街街規(guī)模大、、形象鮮明明統(tǒng)一，但但內容單調調、缺乏特特色，后期期銷售及經經營情況不不理想御街商業(yè)街街是新建仿仿古商業(yè)街街區(qū)，形象象統(tǒng)一鮮明明，但供奉奉香火、紀紀念品、餐餐飲等經營營內容混雜雜，內部商商鋪經營情情況不理想想；街區(qū)商業(yè)以以2－3層層的建筑為為主，規(guī)模模多在70－100m2，早期成交交價格約2萬/m2，但月租金金普遍僅為為20－30元/m2；街區(qū)規(guī)模過過大而內容容單調，影影響租金水水平，造造成后期街街區(qū)商鋪銷銷售困難。。衡山路祝融北路廟西街御街88新城商圈缺缺乏與旅游游服務的統(tǒng)統(tǒng)籌考慮，，商業(yè)服務務對象過于于單一，有有限的南岳岳人口難以以支撐商圈圈發(fā)展提升升由于南岳常常住人口少少，面向居居民生活的的城市商業(yè)業(yè)發(fā)展難以以提升，新新城商圈內內缺乏規(guī)模模的集中商商業(yè)設施以沿街商鋪鋪為主，租租金水平也也較低，比比較理想的的月租金也也僅為30－40元元/平方；；除了滿足居居民日常生生活需求的的商業(yè)以外外，休閑餐餐飲娛樂等等商業(yè)缺乏乏，無法充充分利用大大量的旅游游消費；衡山路祝融北路89作為旅游服服務的重要要內容，中中高檔的休休閑餐飲娛娛樂設施均均結合酒店店設置，仍仍有較大的的發(fā)展提升升空間神龍壽岳大大酒店、電電信賓館等等星級酒店店均配有大大規(guī)模的中中高檔休閑閑餐飲娛樂樂功能，成成為承擔相相應游客需需求的旅游游服務角色色；缺乏獨立的的、上檔次次的休閑餐餐飲娛樂設設施，市場場空缺較明明顯。酒店名稱星級服務設施神龍壽岳大酒店4星宴會廳、休閑娛樂中心、桑拿、KTV等南岳電信賓館3星華天假日大酒店3星南岳區(qū)主要要星級酒店店基本信息息南岳電信賓賓館神龍壽岳大大酒店資料來源：：實地調查查90南岳商業(yè)市市場小結圍繞旅游發(fā)發(fā)展是南岳岳商業(yè)的主主要特征，，也是商業(yè)業(yè)發(fā)展的重重要增長點點；商業(yè)發(fā)展同同質化、缺缺乏特色化化，特別