綠色地產(chǎn)營銷規(guī)劃報告圖表豐富

xx2012年度下半年營銷規(guī)劃報告2012年06月26日1ST營銷目標年度目標目標分解年度目標9億7-12月目標1-6月目標2012年全年目標：3億6億目標分解7-12月目標：6億一期北二期高層二期別墅二期花園洋房一期商業(yè)分期產(chǎn)品貨值銷售目標一期商業(yè)約1.5億1億車庫一期北別墅0.75億1億疊墅0.3億小高層0.4億一期南高層6億3.5億二期別墅0.9億0.5億花園洋房0.7億0.5億合計10.55億6.5億推售節(jié)奏6月7月8月9月10月11月12月公寓線24#推售25#推售27#推售26#/二期高層區(qū)房源推售低密度線別墅樣板房公開二期別墅/

一期余房推售疊墅樣板房公開疊墅余房推售高層樣板房開放二期洋房加推商業(yè)/一期北車位線一期北車位推售工程節(jié)點總結(jié)：下半年推售節(jié)奏緊，產(chǎn)品品類多，工程節(jié)點配合釋放體驗面多！2TH營銷背景市場格局市場格局一、宏觀背景宏觀政策背景5月，央行降準0.5%6月，央行降息0.25%住建部下調(diào)存貸款利率5月CPI創(chuàng)3%新低貨幣政策寬松逐步寬松，“穩(wěn)增長”已成共識政策面整體走向呈現(xiàn)謹慎樂觀態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)逐步迎來利好跡象央行從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。央行自6月8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。這是3年半來央行首次降息。五年期以上個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.20個百分點，五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點2012年5月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.0%。經(jīng)濟政策主基調(diào)“穩(wěn)增長”已成共識，央行降息折射了貨幣政策寬松新動向，未來中短期內(nèi)政策面整體走向呈現(xiàn)謹慎樂觀態(tài)勢商品住宅量價表現(xiàn)4、5月份低價跑量盤的集中成交帶來成交量的攀升，進入6月份低價跑量盤成交比重相對減少，市場價格有所回暖從2012年1-6月份的量價走勢來看，步入3月份，市場成交量開始回暖，同步伴隨的則是市場成交均價的下跌；在連續(xù)下跌4個月后，進入6月份，市場價格再度開始回暖；4、5月份整體市場依靠低價跑量盤支撐成交，品質(zhì)型高端樓盤一度成交慘淡；不保障房，成交數(shù)據(jù)為普通+非普通住宅普通住宅量價價表現(xiàn)5月份，鎮(zhèn)江市市區(qū)普通住房房共成交946套，環(huán)比增長長1.8%，同比上漲20%；成交均價5275元/㎡，環(huán)比增長3%，同比下降6.6%；五月份新開盤盤樓盤較少，，多為低價跑跑量項目的常常態(tài)續(xù)銷；其其中當數(shù)丹徒徒新區(qū)的“3-5”字頭項目，以以及丁卯新區(qū)區(qū)的“4”字頭項目支撐撐市場成交；；“量價雙升””，5月成交量再度度破10萬方方，新開盤及及低價跑量型型項目支撐市市場成交非普通住宅量量價表現(xiàn)“量增價跌””，優(yōu)山美地地疊墅項目大大幅簽約，影影響非普通住住宅市場量價價走勢5月份，鎮(zhèn)江市市區(qū)非普通住住房共成交157套，環(huán)比增長長31%，同比上漲34%；成交面積31808㎡㎡，環(huán)比增長31%，同比增長28%；成交均價7192元/㎡，環(huán)比下跌10%，同比下降11.2%；5月份非普通住住宅中以優(yōu)山山美地、遠洋洋、本案居首首，個別樓盤盤地下室計入入產(chǎn)權(quán)拉低市市場成交均價價。上半年去化結(jié)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)含保障房成交量以剛需需、首改為主主，受保障房房影響，120㎡以下房源成成交均價偏低低從鎮(zhèn)江市住宅宅成交結(jié)構(gòu)來來看，目前仍仍以剛需、首首改為主（80-120㎡房源去化表表現(xiàn)最好）；；145㎡以上房源去去化較差；受部分保障房房簽約影響，，80-120㎡段房源成交交均價較低；；統(tǒng)計數(shù)據(jù)為鎮(zhèn)鎮(zhèn)江全部住宅宅，含保障房房2012年住宅累計成成交top201.1-6.17成交排行：風風景城邦總銷銷量排行首位位，本案總銷銷量排行第五五，總銷金額額排行首位；；剛需盤支撐撐市場量成交交序號項目名稱行政區(qū)域成交套數(shù)銷售面積（㎡）銷售金額（元）成交均價（元/㎡）1風景城邦丹徒2983225312776627839612恒大綠洲花園丹徒2953186716895148453023中南御錦城京口2292590214807853957174遠洋香奈城潤州2022383811551704448465北固灣小區(qū)京口1962572125113376997646首創(chuàng)悅府新區(qū)196189238299925143867樸園潤州1631962513825005270458萬科沁園潤州1341517010940992272129盛世家園新區(qū)1341488561834330415410優(yōu)山美地京口12920291138398357682111畫意江南丹徒1191371445510143331912恒美嘉園京口1191173159564822507713中南世紀城京口1131479195126871643214常發(fā)廣場潤州1061452684530031581915豐泰龍山莊園丹徒1061081443685578404016江南府邸潤州1051263793198832737517東郡華庭新區(qū)100918350064769545218云開甲第花園潤州851030562142514603019永隆城市廣場新區(qū)811002961593174614120潤城國際花園丹徒808279341545924125宏觀市場小結(jié)結(jié)宏觀政策：貨幣政策寬松松逐步寬松，，“穩(wěn)增長””已成共識，，政策面整體體走向呈現(xiàn)謹謹慎樂觀態(tài)勢勢；房地產(chǎn)行行業(yè)逐步迎來來利好跡象——是機遇！市場運行：上半年剛需盤盤支撐市場成成交，下半年年隨著市場逐逐步回暖，品品質(zhì)型樓盤將將大量上市——是挑戰(zhàn)！機遇與挑戰(zhàn)并并存！二、競品跟蹤蹤1、公寓市場萬科沁園萬科沁園2012年以來共去化化134套，均價7212元/㎡，2012年下半年為10-12、16#號樓剩余120套房源的續(xù)銷銷及剩余3棟房源的加推推12101116目前主要在售售10、11、12、16#號樓；1-7#號樓基本售磬磬；2012年貨量還余3棟高層住宅；；面積段82㎡115㎡126㎡143㎡供應套數(shù)108套54套54套72套占比37.5%18.75%18.75%25%萬科沁園目前前仍有120套18F高層房源在售售2012年下半年推貨貨量在216套左右，推貨貨量面積計2.2萬方，以82-126㎡房型為主臥室朝南，面面寬大，進深深短，居住舒舒適度高，總總價適中高層132㎡3室2廳2衛(wèi)小高層89㎡2室1廳1衛(wèi)小高層115㎡3室2廳2衛(wèi)萬科沁園如意江南如意江南2012年以來共簽約約9套，均價9560元/㎡；2012年下半年主要要為1、6、9#號樓續(xù)銷，原原計劃加推2、5、8#號樓面積段（平方米）房型套數(shù)92、952房109119-1212房69139-1563房1121724房12187、202、243、286復式四房24如意江南目前前仍有360套33F高層房源在售售原計劃2012年下半年推案案貨量在300套左右，以大大戶型為主，，約4萬方目前主要在售售1、6、9#號樓，去化緩緩慢，仍有360余套可售4#號樓基本售磬磬；2012年貨量還余2、5、8#號樓3棟高層住宅；；如意江南如意江南整體體戶型較差，，較好的戶型型面積太大，，總價太高，，面積小的戶戶型進深太長長，戶型太差差國信宜和國信宜和2012年上半年無任任何推盤，共共簽約15套，均價7704元/㎡；目前存量量房約100套，2012年下半年加推推約100余套目前在售6#、7#01室、9#西半邊，共300余套，目前存存量約100余套；2012年上半年主要要是常態(tài)續(xù)銷銷，原計劃主主推辦公，后后因客戶有限限取消加推；；2012年主要為常態(tài)態(tài)續(xù)銷；面積段戶型總套數(shù)去化套數(shù)去化率總價段（萬元）88-912房1247258%75-80110-1353房1506241%95-1201974房200%170國信宜和目前前仍有100套33F高層房源在售售2012年下半年推案案計劃中貨量量在100套左右，以88-135㎡戶型為主，，約1.2萬方國信宜和國信宜和戶型控控制較好，附加加值表現(xiàn)較好，，客戶接受度較較高89㎡2室2廳1衛(wèi)117㎡3室2廳2衛(wèi)110㎡3室2廳1衛(wèi)國際冠城國際冠城上半年年為常態(tài)續(xù)銷，，共簽約22套，均價8245元/㎡；6月份新加推38、42#號樓；整個項目目還有2棟未推，預計今今年清盤國際冠城新加推推39、45#號樓，共96套該項目預計2012下半年再加推2棟共136套，總計約1.6萬方未推新推國際冠城在售戶配面積段89132143頂復194-214套數(shù)3464326套數(shù)占比25%47%24%4%目前在售38、42#號樓以130㎡以上改善型為為主；輔以少量量89㎡2房；目前整個項目還還有2棟未推，預計2012年清盤；國際冠城多飄窗、大面積積景觀陽臺、多多房間朝南，舒舒適戶型設(shè)計是是國際冠城的主主要特點89㎡2室2廳1衛(wèi)143㎡3室2廳3衛(wèi)132㎡3室2廳3衛(wèi)中南III12345小一期小二期小三期低密度社區(qū)，產(chǎn)品未確定目前在售1、2#號樓，共260套；目前去化100套左右；1、2#號樓戶配面積段128㎡（邊戶）102㎡（中間戶）套數(shù)128132套數(shù)占比49%51%中南III2012年共簽約84套，成交均價5900元/㎡；2012年回款目標4億，下半年貨量量為小一期剩余余4棟房源中南III目前可售房源約約150套左右中南世紀城III期下半年貨量約約600套，共計7萬方左右邊戶128平米中間戶102平米中南III邊戶附加值表現(xiàn)現(xiàn)較好，多贈一一個房間；但通通透性較差；中中間戶附加值一一般，舒適度較較高；中南御錦城1234一期8棟5678總建約65萬方一期住宅容積率率2.0項目為高層住宅（一期部分16F，其余為26F)項目推盤順序由南至北逐步推盤二期8棟1-6#號樓戶配面積段97-100㎡（中間戶）舒適2房105-112㎡（中間戶）功能型3房120㎡（邊戶）舒適2+1房135-140㎡（邊戶）舒適3+1房套數(shù)占比34%28%10%28%中南御錦城2012年共簽約229套，成交均價5716元/㎡；2012年回款目標6億，下半年貨量量為一期剩余2棟及2期4棟房源中南御錦城目前前可售房源約200套左右中南御錦城下半半年貨量約800套，共計9萬方左右98㎡107㎡120㎡140㎡中南御錦城中南御錦城戶型型產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)較好，除98㎡戶型外都做到到了贈送1個房間遠洋香奈河畔19#24#25#26#27#28#遠洋2012年共簽約202套，成交均價4845元/㎡；2012年回款目標為8億，主要貨量為為一期剩余房源源物業(yè)類型樓棟號面積段（㎡）分戶套數(shù)小計總套數(shù)洋房7F9#141-145147035610#1212816#12128小高層11F12#974428618#103、1074421#97、103、107、1106622#97、103、107、1106623#103、107、11066遠洋目前可售房房源約150套左右下半年貨量在8萬方左右97㎡103㎡107、110㎡通透性、附加值值表現(xiàn)較好遠洋香奈河畔-小高層戶型120㎡140㎡140㎡附加值較好遠洋香奈河畔-洋房戶型恒大綠洲6#7#8#面積段戶型套數(shù)占比78、852房19833%102、110、1123房19833%120、131、1383房19833%合計594恒大2012年共簽約295套，均價5300元/㎡；2012年營銷目標5-8億，目前已完成成1.7億；2012年下半年貨量為為2棟房源，共450套房源遠洋目前可售房房源約300套左右下半年貨量在450套，預推體量約約5萬方左右已推6-8#號樓共594套，目前去化五五成左右；2012年下半年還有2棟貨量；恒大綠洲6#：138+102+120+120+102+138恒大標準化產(chǎn)品品，以精裝修及及物業(yè)為特色，，產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)一般恒大綠洲恒大標準化產(chǎn)品品，以精裝修及及物業(yè)為特色，，產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)一般7#：130+85+85+112+112+85+85+130恒大綠洲恒大標準化產(chǎn)品品，以精裝修及及物業(yè)為特色，，產(chǎn)品附加值表表現(xiàn)一般7#：110+78+120+120+78+110樸園19202122232428252726樸園2012年共簽約163套，均價7054元/㎡；2012年將清盤，目前前僅一棟未推，，約120套左右25#28#26#面積段191㎡143㎡75㎡95㎡110㎡142㎡套數(shù)2472196569624占比25%75%78%22%80%20%項目目前主售25、26、28號樓，共468套；目前去化四四成左右；項目目前僅余27#號樓一棟未推，，預計2012年將清盤；樸園目前可售房房源約250套左右下半年貨量在120套，預推體量約約1.5萬方樸園附加值表現(xiàn)較好好，大多戶型都都有入戶花園、、設(shè)備平臺贈送送148㎡110㎡126㎡191㎡綠地中央廣場123567891012111516171819綠地中央廣場目目前還未開盤，，原計劃2012年回款金額在6-8個億，貨量在10-15萬方綠地下半年推貨貨量較大，總體體量在10-15萬方產(chǎn)品面積段以剛剛需為主，戶均均面積85㎡綠地中央廣場目前僅推出一種種戶型，74㎡2+1房全贈中建項目該項目為純新盤盤面市預計8月份開盤，原計計劃2012回款8億，下半年貨量量在7萬方目前產(chǎn)品具體信信息不詳，原計計劃2012年回款目標8億，預計貨量10萬方以上中建項目位于京京口區(qū)學府路與與谷陽路交叉處處，總建面約61萬方；產(chǎn)品類型包括：：高層公寓、洋洋房；預計2012年7月份公開，預計計首批房源以高高層公寓為主；；公寓市場小結(jié)戶型分類.萬科沁園如意江南國信宜和國際冠城中南世紀城III中南御錦城遠洋項目恒大綠洲綠地項目中建項目合計2房82㎡（58-62萬）90-120㎡（86-115萬）88-90㎡（75-78萬）88-90㎡（75-80萬）96-100㎡（45-55萬）95-110㎡（55-63萬）95㎡（50萬）78、85㎡（40-45萬）//3房118-132㎡（85-95萬）153-156㎡（146-155萬）109-134㎡（95-115萬）130-140㎡（110-128萬）128-130㎡（65-85萬）140-142㎡（80-85萬）103-136㎡（50-55萬）102-138㎡（52-75萬）//4房143㎡約100萬178-286㎡（170-270萬）/160-165㎡（145-152萬）//////下半年潛在供應量2.241.21.6798510755據(jù)不完全統(tǒng)計，，2012年下半年典型項項目供應量在55萬方左右，且以以三房為主，公公寓市場競爭激激烈2R熱銷點：82-100㎡，50-80萬3R熱銷點：103-140㎡，60-100萬4R熱銷點：140-160㎡，100-150萬鎮(zhèn)江重點公寓項項目2012下半年潛在供應應量55萬方，公寓市場場競爭激烈2、低密度市場萬科藍山萬科藍山疊加聯(lián)排洋房面積段（㎡）165170-190190-21088118-122130-135套數(shù)4040126173116配比10.81%10.81%10.81%16.49%19.73%31.35%合計21.62%10.81%67.57%2012年以來共簽約28套，成交均價7690元/㎡（部分受地下下室影響），且且目前在售最后后一批毛坯洋房房，后續(xù)均為精精裝洋房2012年萬科藍山推盤盤較慢，進入2012年僅推出30套洋房、12套聯(lián)排；洋房以120㎡以上改善型戶戶型為主預計下半年聯(lián)排排、疊加、洋房房均有推出，體體量約3萬方萬科藍山目前可可售聯(lián)排約23套，洋房約40套；目前報價洋房8000-10000元/㎡；疊加10000-12000元/㎡；聯(lián)排15000元/㎡中冶藍灣2012年以來共簽約20套，成交均價5578元/㎡（部分受地下下室影響），目目前在售洋房，，頂層、底層為為復式，中間平平層低密度一期時間產(chǎn)品類推出套數(shù)面積段（㎡）占比2011.10.30洋房3488-8932%46120-13443%復式8140、1728%疊加18160-18717%中冶藍灣共推出出106套房源，目前僅僅去化35套；中冶藍灣產(chǎn)品以以120㎡以上的戶型為為主，占比68%；中冶藍灣進入2012年已為準現(xiàn)房銷銷售目前價格僅5600元/㎡，預計下半年年將會加大推貨貨量預計2012年下半年推貨量量在5萬方左右優(yōu)山美地獨棟洋房聯(lián)排疊加高層優(yōu)山美地聯(lián)排疊加面積段（㎡）170-190200-220240-250155-165165-178套數(shù)6815774144144配比11.6%26.8%12.6%24.5%24.5%優(yōu)山美地2012年以來主推疊墅墅，2012年以來已簽約近近80余套；均價7100元/㎡優(yōu)山美地2012年以來主推疊墅墅，上疊155㎡，下疊175㎡，南北分開入入戶，均有花園園贈送，無地下下室；優(yōu)山美地2012年上半年主推疊疊墅預計下半年加推推量將在100套左右，計1.6萬方中南錦園產(chǎn)品類別總戶數(shù)（套）面積段（㎡）價格情況（元/㎡）電梯疊加200160-220-中南錦園暫未開開盤，產(chǎn)品以電電梯疊加為主，，潛在供應量約約4萬方，面積段為為160-220㎡中南錦園2012年回款目標為1個億預計下半年將加加推60套左右，總體量量約1.2萬方低密度市場小結(jié)結(jié)1洋房市場：下半半年供應量較少少，存在競爭空空白點鎮(zhèn)江洋房項目2012下半年潛在供應應量6.5萬方，市場競爭爭較弱戶型分類萬科藍山中冶藍灣2房82-85㎡（75-80萬）88-89㎡（58-62萬）3房120-122㎡（100-110萬）120-134㎡（75-85萬）4房132-135㎡（110-130萬）160-187㎡（115-135萬）潛在供應量1.552R熱銷點：82-90㎡，60-80萬3R熱銷點：120-134㎡，75-110萬4R熱銷點：132-187㎡，110-135萬低密度市場小結(jié)結(jié)2面積段萬科藍山優(yōu)山美地中南錦園合計聯(lián)排140-150㎡////170-190㎡260-270萬170-190萬未開盤200-220㎡/200-220萬未開盤240-260㎡/240-250萬/280-290㎡//疊加155-170㎡165-170萬110-130萬/180-190㎡180-200萬//2012下半年潛在供應量121.24.2別墅市場：2012年下半年競爭相相對較弱鎮(zhèn)江洋房項目2012下半年潛在供應應量6.5萬方，市場競爭爭較弱聯(lián)排熱銷點：170-260㎡，170-250萬疊加熱銷點：155-190㎡，110-170萬整體市場小結(jié)公寓市場洋房市場別墅市場目前市場上高層層公寓主力面積積段為82-100平2房，103-140平3房和140-160平米4房；主要競品中2012年下半年潛在供供應量55萬方目前市場上花園園洋房主力面積積段為120-135平的3房和130以上的4房，主力價格段段在75-135萬；主要競品中2012年下半年潛在供供應量6.5萬方聯(lián)排別墅熱銷點點為170-260㎡，總價段在170-250萬；疊加別墅熱熱銷點為155-190㎡，總價段140-200萬；主要競品中2012年下半年潛在供供應量4.2萬方主要競品中2012年下半年潛在供供應量總計約66萬方整體市場競爭激激烈鎮(zhèn)江市商品住宅宅（不含保障房房）2011年共去化110萬方目前市場上存量房共36618套，約400萬方3、競爭格局面積

（㎡）

260

240

220

200

180

160

140

120

100

80

5k7k9k1.1w1.3w1.5w1.7w1.9w2w以上單價

（元/㎡）本案御錦城萬科藍山遠洋中南III樸園上觀如意江南競爭坐標表現(xiàn)從“單價-面積”競爭關(guān)系系來看，如意江江南、萬科藍山山洋房、國際冠冠城、樸園上觀觀對本案高層公公寓帶來的競爭爭較為激烈恒大綠洲國際冠城優(yōu)山美地面積

（㎡）

260

240

220

200

180

160

140

120

100

80

50w100w150w200w250w300w350w400w450w500w

以上

總價

（萬元）競爭坐標表現(xiàn)從“總價-面積”競爭關(guān)系系來看，如意江江南、國際冠城城、樸園上觀的的高層公寓、萬萬科藍山的洋房房對本案的高層層公寓帶來較大大競爭本案御錦城萬科藍山遠洋中南III樸園上觀如意江南恒大綠洲國際冠城優(yōu)山美地本案公寓直接競競品如意江南樸園上觀國際冠城萬科藍山（洋房）公寓直接競爭表表現(xiàn)公寓直接競品PK對比因素本案如意江南國際冠城樸園萬科藍山城市地段濱江板塊、瀕臨市中心市中心南徐板塊高鐵南廣場板塊南徐南山板塊區(qū)位交通公交通達性差交通便利交通便利一般便利區(qū)域配套市中心配套市中心配套相對較弱高鐵南廣場配套相對較弱規(guī)劃布局兵營、半圍合兵營式兵營兵營式低密度社區(qū)，兵營式排布建筑風格法式現(xiàn)代法式現(xiàn)代新東方小區(qū)景觀皇家園林沿運河景觀帶北高南低水景資源為主下沉式景觀坡地景觀戶型高舒適度、高附加值較差高舒適度、附加值高附加值退臺式，高附加值本案是否具有競爭優(yōu)勢？-是否否否在競品PK中，本案高層公公寓仍將面臨國國際冠城、樸園園上觀、萬科藍藍山的直接競爭爭本案疊墅競品優(yōu)山美地別墅直接競品表表現(xiàn)本案聯(lián)排別墅以以其大戶型、高高總價已脫離于于市場之外；但但疊墅產(chǎn)品，卻卻面臨著區(qū)域市市場競爭。別墅直接競品表表現(xiàn)優(yōu)山美地疊墅產(chǎn)產(chǎn)品為下疊175㎡，上疊155㎡，無地下室、、上下疊南北分分開入戶的創(chuàng)新新疊加產(chǎn)品，價價格僅7100元/㎡，總價100萬起售。2012年下半年將再推推100套，本案面臨嚴嚴峻的疊墅市場場競爭。下疊上疊結(jié)論鎮(zhèn)江市場2012年下半年典型項項目潛在供應量量66萬方，整體市場場競爭激烈；主要競品對比中中，本案將面臨臨國際冠城、樸樸園上觀、萬科科藍山、優(yōu)山美美地（疊墅）的的直接競爭；3TH營銷策略核心問題營銷策略1、核心問題4）別墅類如何各各個擊破？2）形象合力如何何形成？3）公寓類如何強強勢突圍？1）品類關(guān)系如何何界定？核心問題1）品類關(guān)系如何何界定？明星產(chǎn)品金牛產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品問題產(chǎn)品別墅、洋房明星產(chǎn)品別墅、洋房產(chǎn)品稀缺、城市頂級標桿金牛產(chǎn)品小面積公寓及商業(yè)性價比高、存量大、具投資價值瘦狗產(chǎn)品大面積公寓、疊墅價格較高、走量速度較慢問題產(chǎn)品高層高區(qū)產(chǎn)品價格抗拒、高度抗拒、電梯抗拒小面積公寓及商商業(yè)大面積公寓、疊疊墅高層高區(qū)產(chǎn)品2）形象合力如何何形成？明星產(chǎn)品樹立熱銷形象創(chuàng)造品質(zhì)形象別墅、洋房小面積公寓及商商業(yè)大面積公寓、疊疊墅高層高區(qū)產(chǎn)品金牛產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品問題產(chǎn)品塑造標桿形象借勢產(chǎn)品創(chuàng)新3）公寓類如何強強勢突圍？四大手段強勢突突圍形象拉升生活引導立體深耕圈層營造4）別墅類如何各各個擊破？別墅實景震撼疊墅性價比引導導洋房稀缺造勢傾城美墅實景示示范段盛大公開開260萬起入駐xx頂頂級別墅群僅36席臻藏空中平層層大宅公開活動線下訴求線上訴求2、營銷策略【公寓篇】【別墅篇】【商業(yè)篇】【高層高區(qū)篇】【公寓篇】—形象拉升形象拉升城市高尚生活圈圈品質(zhì)俯視全城冠銷自然天成大社區(qū)高品質(zhì)全城熱銷唯有北固真抉擇擇線下線上拓展【公寓篇】—立體深耕立體深耕微博-獨樂樂不如眾樂樂樂微博稿，廣泛傳傳播，顯而樂見見動態(tài)直播，專業(yè)業(yè)有道，術(shù)業(yè)樂樂攻活動發(fā)起，參與與有禮，津津樂樂道定點短信定位短信派單社區(qū)巡展派單+貼海報異業(yè)合作競品轉(zhuǎn)推介資源合作【公寓篇】—立體深耕—線上微博！營銷力量的轉(zhuǎn)移移：重要戰(zhàn)略陣陣地微博是一種小眾眾的交際圈內(nèi)關(guān)注度度很高的媒體和和營銷陣地廣告的效果已經(jīng)經(jīng)降低為：1%;明星代言大約為為：3%；業(yè)內(nèi)人士和意見見領(lǐng)袖為：20-30%朋友之間（包括括網(wǎng)絡(luò)朋友推薦達到：80%以上。【公寓篇】—立體深耕—線上微博-獨樂樂不如眾樂樂樂成功微博的關(guān)鍵鍵4大要素熱門ID的轉(zhuǎn)帖成功的形象定位位深入人心的發(fā)言言回復策劃執(zhí)行活動【公寓篇】—立體深耕—線上微博-獨樂樂不如眾樂樂樂微博稿，廣泛傳傳播，顯而樂見見動態(tài)直播，專業(yè)業(yè)有道，術(shù)業(yè)樂樂攻活動發(fā)起，參與與有禮，津津樂樂道項目信息類生活即興類活動籌劃類技術(shù)攻略類項目施工進度社區(qū)建設(shè)規(guī)劃項目最新動向集團內(nèi)部信息新聞時事八卦熱議衣食住行其他活動信息發(fā)布活動進展匯報活動期間互動活動籌備花絮活動發(fā)起選房篇裝修篇購車篇其他【公寓篇】—立體深耕—線下定點短信定位短信定點點位：意向客戶集中居居住社區(qū)政府機構(gòu)事業(yè)單位重點醫(yī)院高檔商業(yè)會所等等定位點位：競品活動/開盤定位高端活動地點定定位項目活動當日周周邊客戶定位【公寓篇】—立體深耕—拓展廣撒網(wǎng)、多收魚魚同行合作異業(yè)合作派單社區(qū)巡展派單+貼海報競品轉(zhuǎn)推介4S店合作加油站合作洗車店合作商業(yè)聯(lián)盟合作理念識別視覺識別概念識別招商會運營【公寓篇】—圈層營造理念服務圈層的平臺臺主體已購業(yè)主&高端客戶圈層招商會=高端客戶社交平平臺【公寓篇】—圈層營造理念識別招商會·名仕會招商會·名媛會招商會·童子軍招商會·青年動力營視覺識別招商會·老年大學分支機構(gòu)針對高端項目頂頂級客戶，結(jié)合合項目重要節(jié)點點打造針對社區(qū)兒童提提供活動平臺為年輕業(yè)主提供供交流平臺針對老年客戶，打打造健康養(yǎng)生俱樂樂部【公寓篇】—圈層營造名流社交圈品牌提升巔峰榮耀圈層營造上層生活資源共享合作聯(lián)盟行為識別【公寓篇】—圈層營造【公寓篇】—生活引導生活引導1234活動灣區(qū)生活家之攝影影大賽灣區(qū)生活家之我愛愛廚房——周末自助廚房（高高層樣板房）：盛盛夏冰淇淋DIY/巧克力DIY/咖啡品鑒物料北固灣情景讀本《灣區(qū)生活家de一天》包裝樣板房大廳：灣區(qū)區(qū)生活家之愛在·北固灣——婚紗照照片墻樣板段：生活情景景提示牌樣板房：灣區(qū)生活活家之我愛廚房：：自助食品展示媒體微博/論壇：系列話題灣區(qū)生活家之我愛愛廚房——夏日食譜灣區(qū)生活家之愛在在北固灣——北固灣最美新娘評評選灣區(qū)生活家之最美美北固灣——鎮(zhèn)江最美物業(yè)評選選灣區(qū)生活家系列微微博稿【別墅篇】—別墅實景震撼稀缺性訴求，制造造精英追捧、城市市頂級標桿形象法式經(jīng)典御墅，多多數(shù)人仰望，智者者收藏【別墅篇】-別墅實景震撼構(gòu)建特殊性體驗，，從表層公關(guān)營銷執(zhí)執(zhí)行過渡到深層次次的資源平臺搭建建到業(yè)主頂級特殊殊體驗，從而達到到人脈傳播的最大大化?；顒訒r間：2012年7-9月活動嘉賓：省、市政府領(lǐng)導及及社會名流（政府府官員、商界名人人等）、別墅已購購業(yè)主、意向客戶戶活動系列：鎮(zhèn)江首屆地窖文化講壇——RoyalSalute紅酒之夜名車Bugatti、BENTLEY、ALFAROMEO試駕私人商務飛機試乘乘法國皇家晚宴世界名馬、珍奇寵寵物展覽CARTIER新品、精品發(fā)布會會收藏品鑒賞……【別墅篇】-別墅實景震撼活動主題:“做一天頂級豪宅宅別墅的主人”活動時間：7月15起即可報名至別墅墅開盤前止活動目的：利用別墅樣板房通通過多形式種類的的圈層活動導入客客戶，并通過活動動加深客戶對于別別墅產(chǎn)品印象，提提升別墅客戶量活動形式：在樣板房內(nèi)部安排排意向客戶舉辦各各類主題活動活動內(nèi)容：圈層晚宴、周末末下午茶、暖場DIY、主題攝影活動對象：別墅潛在客戶、已已購業(yè)主活動方式：媒體發(fā)布報名，海海報派發(fā)，電話CALL客邀約【別墅篇】-別墅實景震撼尊貴感營造，從客戶進入別墅實實景樣板開始就體體驗大不同的尊貴貴感。頂級物業(yè)高端展示咖啡傘、桌椅等植物細節(jié)介紹高品質(zhì)導視專屬信報箱【別墅篇】-別墅實景震撼尊貴感營造，從客戶進入別墅實實景樣板開始就體體驗大不同的尊貴貴感。頂級物業(yè)高端展示客服、保安為客戶戶拉門撐傘等【別墅篇】—疊墅性價比引導生活情境引導疊墅樣板房=城市奢侈品展廳關(guān)鍵詞：高端客戶戶定位、品牌奢侈侈品展示、資源互互換【別墅篇】—疊墅性價比引導圈層活動合作方式式資源互換活動聯(lián)盟全方位、多層次的活動協(xié)作藏品展示活動模式活動贊助活動環(huán)節(jié)正和加值的資源共享模式客戶資源共享場地資源共享媒體資源置換品牌整合優(yōu)質(zhì)品牌商家聯(lián)合一卡通直升VIP貴賓折扣積分反饋專屬權(quán)益聯(lián)名卡專享優(yōu)惠多形式的優(yōu)享價格與專享服務專享折扣房款積分消費增值服務訂制服務【別墅篇】—疊墅性價比引導圈層活動合作方式式增值服務積分消費訂制服務專享折扣北固灣客戶憑購房合同or其他相關(guān)憑證在指定商家消費享最低折扣精選品牌VIP在北固灣置業(yè)享貴賓禮遇北固灣客戶購房積分在合作品牌消費時可抵扣相應金額精選品牌VIP在北固灣置業(yè)享貴賓禮遇貴賓禮遇，預定專人全程服務根據(jù)精選商家不同情況制定相應增值內(nèi)容奢侈品牌訂制服務需求訂制金融理財、資產(chǎn)配置私人化建議【別墅篇】—疊墅性價比引導圈層活動合作方式式活動贊助活動模式活動環(huán)節(jié)藏品展覽售樓處專區(qū)展示奢侈品or藝術(shù)品特定活動中展示，格調(diào)營造在售樓處舉辦系列性文化活動，商家講師專業(yè)講解在商家處舉辦業(yè)主專場活動商家VIP客戶活動中的項目展示聯(lián)名活動禮品贊助費用贊助互動體驗植入格調(diào)營造表演環(huán)節(jié)【別墅篇】—洋房稀缺造勢洋房產(chǎn)品價值挖掘掘花園洋房開盤僅36套朝北園林景觀面積積大朝北為低層別墅視視野寬闊朝南樓間距寬闊離會所較近離南區(qū)大商業(yè)較近近9層創(chuàng)新大平層150m2熱銷標桿產(chǎn)品【別墅篇】—洋房稀缺造勢形象塑造開盤僅36套朝北園林景觀面積積大朝北為低層別墅視視野寬闊朝南樓間距寬闊離會所較近離南區(qū)大商業(yè)較近近9層創(chuàng)新大平層150m2熱銷標桿產(chǎn)品臻藏36席空中別墅至尊景觀王座臻藏景觀王座御品空中別墅御品江山，悠逸人人生陽光空中別墅【別墅篇】—洋房稀缺造勢整合造勢項目調(diào)性拔升︱項目高度產(chǎn)品高度圈層高度大量客戶關(guān)注成長型社區(qū)創(chuàng)新型社區(qū)品牌型社區(qū)花園洋房︱稀缺性唯一性高實力客戶低實力客戶花園洋