2023年房地產(chǎn)估價師考試歷年難點與易錯點考核試題1答案解析

2023年房地產(chǎn)估價師考試歷年難點與易錯點考核試題答案解析預(yù)?？荚図樌?！第1套一.綜合考試題庫(共25題)1.[單選題]李某所購房屋的建筑面積為（）㎡。

A.70

B.76

C.83

D.92

正確答案:C

83

解析：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。

2.[多選題]房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（）。

A.開發(fā)期和租售期

B.權(quán)益投資比率

C.資本化率

D.貸款利率

E.運營費用

正確答案:ACD

開發(fā)期和租售期資本化率貸款利率3.[單選題]引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。

A.裝修改造

B.需求增加

C.通貨膨脹

D.改進(jìn)物業(yè)管理

正確答案:B

需求增加4.[判斷題]商品房可以分割出售，并進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。（）

正確答案:

解析：×

5.[單選題]國家實行土地登記制度，屬于國有土地的，核發(fā)（）。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證(landusecertificate)》

C.《集體土地所有證》

D.《集體土地使用證(landusecertificate)》

正確答案:B

《國有土地使用證》

解析：根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》的規(guī)定，征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù)。

6.[判斷題]細(xì)分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。（）

正確答案:

解析：√

7.[多選題]用于反映項目清償能力的經(jīng)濟評價指標(biāo)有（）。

A.權(quán)益投資比率

B.利息備付率

C.償債各付率

D.內(nèi)部收益率

E.資產(chǎn)負(fù)債率

正確答案:BCE

利息備付率償債各付率資產(chǎn)負(fù)債率8.[判斷題]運用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升(uninterruptedupwardmove)或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）

正確答案:

解析：×

9.[多選題]程某發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由（）承擔(dān)保修責(zé)任。

A.甲房地產(chǎn)公司

B.乙建筑公司

C.丙物業(yè)公司

D.工程質(zhì)量監(jiān)督部門

正確答案:AC

甲房地產(chǎn)公司丙物業(yè)公司10.[單選題]僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有（）。

A.更長的經(jīng)濟壽命

B.更顯著的各異性

C.更強的適應(yīng)性

D.更專業(yè)的物業(yè)管理

正確答案:C

更強的適應(yīng)性

解析：適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征。又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。

11.[多選題]影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（）。

A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C.房地產(chǎn)使用管制

D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

正確答案:ACE

房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制房地產(chǎn)使用管制房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制12.[單選題]為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0．3%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（）元/㎡。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

正確答案:D

3790.93

解析：3500/(1-0.06)*(1+0.003)^6=3790.93

13.[判斷題]房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。（）

正確答案:

解析：×

14.[單選題]某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)ｉ1=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)ｉ2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。

A.14．31%

B.14．69%

C.14．80%

正確答案:B

14．69%15.[單選題]某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的（）。

A.替代性

B.發(fā)展性

C.地區(qū)性

D.復(fù)雜性

正確答案:B

發(fā)展性16.[單選題]商業(yè)銀行的基本職能是（）。

A.充當(dāng)信用中介

B.變貨幣收入為貨幣資本(moneycapital)

C.充當(dāng)支付中介

D.創(chuàng)造派生存款和信用流通工具

正確答案:A

充當(dāng)信用中介

解析：四項都是商業(yè)銀行的職能，其中，充當(dāng)信用中介是商業(yè)銀行的最基本職能。

17.[判斷題]承包人在確定變更后14日內(nèi)不向工程師提出變更．程價款報告的，視為該項設(shè)計變更不涉及合同價款的變更。

正確答案:

解析：√

18.[多選題]在地籍圖中，屬于地籍要素的有（）。

A.土地的編號

B.土地的利用類別

C.地理名稱

D.房屋、道路、水系

E.土地的面積

正確答案:ABE

土地的編號土地的利用類別土地的面積19.[判斷題]可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。（）

正確答案:

解析：√

20.[單選題]不屬于保險合同輔助人的是（）。

A.保險受益人(insurancebeneficiary)

B.保險代理人

C.保險公估人

D.保險經(jīng)紀(jì)人

正確答案:A

保險受益人

解析：有些保險合同的訂立與履行涉及當(dāng)事人與關(guān)系人授權(quán)的第三者，這些被授權(quán)與保險合同發(fā)生關(guān)系的人被稱為保險合同的輔助人，包括保險代理人、保險經(jīng)紀(jì)人和保險公估人。

21.[單選題]李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率(annualinterestrate)為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。

A.3456.09

B.3505.95

C.3509.74

D.3705.73

正確答案:B

3505.95

解析：解析：

22.[多選題]從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析（）。

A.物理結(jié)構(gòu)

B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D.供求結(jié)構(gòu)

E.總量結(jié)構(gòu)

正確答案:BCDE

區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供求結(jié)構(gòu)總量結(jié)構(gòu)23.[判斷題]拍賣人不得以競買人的身份參與自己的拍賣活動，但可委托他人代為競買。（）

正確答案:

解析：×

24.[單選題]在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進(jìn)項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。

A.開發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理工程師

D.使用單位

正確答案:C

監(jiān)理工程師25.[單選題]某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

正確答案:B

42%第2套一.綜合考試題庫(共25題)1.[單選題]開發(fā)公司(developmentcompany)應(yīng)支付的土地補償費(landcompensation)為（）萬元。

A.35.2

B.105.6

C.528

D.1056

正確答案:A

35.22.[多選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。

A.應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用

E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

正確答案:ACE

應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章3.[單選題]下列有關(guān)住房置業(yè)擔(dān)保公司的表述中，不正確的是（）。

A.有不少于1000萬元人民幣的實有資本

B.貨幣形態(tài)的實有資本只能存入城市房地產(chǎn)行政主管部門(executivebranch)指定的國有獨資銀行

C.設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門(executivebranch)審核，并經(jīng)城市人民政府(sgovernment)批準(zhǔn)后。方可向工商行政管理部門申請設(shè)立登記

D.一個城市原則上只設(shè)一個擔(dān)保公司

正確答案:B

貨幣形態(tài)的實有資本只能存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨資銀行

解析：貨幣形態(tài)的實有資本應(yīng)當(dāng)存人城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨資銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個人住房貸款的其他銀行。

4.[單選題]（）對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。

A.區(qū)位

B.用途

C.樓層

D.朝向

正確答案:A

區(qū)位

解析："區(qū)位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍的環(huán)境、景觀等。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的差別。

5.[判斷題]根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發(fā)展速度法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/㎡。（）

正確答案:

解析：√

6.[單選題]下列經(jīng)濟活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是（）。

A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化

D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

正確答案:D

了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額7.[多選題]下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有（）。

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息(loanandinterestpayment)估算表

D.資金來源與運用表

E.損益表

正確答案:ADE

資產(chǎn)負(fù)債表資金來源與運用表損益表8.[判斷題]某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。（）

正確答案:

解析：√

9.[單選題]銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%首期月還款為1000元，月還款率增率為0.2%的個人住房抵押(individualhousingmortgage)貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。

A.1005.56

B.1010.56

C.1110.56

D.1115.56

正確答案:D

1115.5610.[單選題]工程（）是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。

A.成本控制

B.進(jìn)度控制

C.質(zhì)量控制

D.合同控制

正確答案:A

成本控制

解析：A工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低丁程造價的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)商利潤。

11.[單選題]某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。

A.11．41

B.11．49

C.12．41

D.12．49

正確答案:C

12．4112.[多選題]甲公司在業(yè)務(wù)活動中簽署的下列合同中，屬于主合同的為（）。

A.估價委托合同

B.抵押合同

C.借款合同

D.保險合同

正確答案:ACD

估價委托合同借款合同保險合同13.[單選題]下列關(guān)于房屋租賃的說法錯誤是（）。

A.我國采取對住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的做法

B.住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的統(tǒng)一規(guī)定

C.非住宅用房的租賃，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn)

D.對于公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》

正確答案:B

住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的統(tǒng)一規(guī)定

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！?/p>

14.[單選題]按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途(commercialuse)房產(chǎn)，若房屋原價為100萬元，則其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）元。

A.4200

B.5880

C.8640

D.86400

正確答案:B

588015.[單選題]某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間(aperiod)后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。

A.避強定位方式

B.產(chǎn)品差別化(productdifferentiation)方式

C.對抗性定位方式

D.重新定位方式

正確答案:D

重新定位方式16.[多選題]根據(jù)所有權(quán)結(jié)構(gòu)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨資企業(yè)(proprietorship)、一般合伙企業(yè)、（）。

A.房地產(chǎn)投資信托(investmenttrust)

B.外資企業(yè)

C.有限責(zé)任公司

D.股份有限公司

正確答案:ACD

房地產(chǎn)投資信托有限責(zé)任公司股份有限公司17.[單選題]房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由（）估價機構(gòu)評估。

A.一家

B.兩家

C.三家

D.多家均可

正確答案:A

一家

解析：拆遷估價的技術(shù)協(xié)調(diào)中指出，房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

18.[判斷題]轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，其土地收益應(yīng)上繳國家。（）

正確答案:

解析：√

19.[判斷題]指數(shù)平滑法就是把每期資料的重要性用一個權(quán)數(shù)來代表，然后求出每期資料與對應(yīng)的權(quán)數(shù)乘積之和。（）

正確答案:

解析：加權(quán)移動平均法就是在計算平均數(shù)時，再考慮每期資料的重要性。具體說，就是把每期資料的重要性用一個權(quán)數(shù)來代表，然后求出每期資料與對應(yīng)的權(quán)數(shù)乘積之和。

20.[單選題]（）制度導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場與國外房地產(chǎn)市場有著很大的不同。

A.土地出讓制度

B.土地轉(zhuǎn)讓制度

C.房地產(chǎn)登記制度

D.土地儲備制度

正確答案:A

土地出讓制度21.[單選題]工程項目的（）是建設(shè)過程的最后一個程序，是全面檢驗設(shè)計和施丁質(zhì)量，考核T程造價的重要環(huán)節(jié)。

A.評標(biāo)

B.質(zhì)量檢驗

C.投料試乍

D.竣工驗收

正確答案:D

竣工驗收

解析：D工程項目的竣工驗收是建設(shè)過程的最后一個程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售給客戶，令房地產(chǎn)開發(fā)商回收投資。

22.[單選題]拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持（）的原則。

A.公平、公正、公開

B.獨立、客觀、公正、合法

C.客觀、公正、公開

D.合法、公開、公平

正確答案:B

獨立、客觀、公正、合法

解析：拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則，參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

23.[多選題]下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有（）。

A.估價委托書(letterofattorney)

B.估價委托合同

C.估價對象權(quán)屬證明

D.估價報告內(nèi)部審核表

E.估價師(appraiser)注冊證書復(fù)印件

正確答案:BCDE

估價委托合同估價對象權(quán)屬證明估價報告內(nèi)部審核表估價師注冊證書復(fù)印件24.[判斷題]某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率(annualpercentagerate)8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（）

正確答案:

解析：√

25.[多選題]從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。

A.土地

B.勞動力

C.資本

D.經(jīng)驗

E.環(huán)境

正確答案:ABCD

土地勞動力資本經(jīng)驗第3套一.綜合考試題庫(共25題)1.[多選題]下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

正確答案:ABCD

增加抵押貸款抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款處置抵押房地產(chǎn)2.[單選題]某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價(storyprice)為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5．5%，開發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7．90%

B.11．08%

C.11．83%

D.13．73%

正確答案:B

11．08%3.[單選題]某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.489．99

B.495．53

C.695．53

D.800．00

正確答案:D

800．004.[判斷題]拆除代管房屋、產(chǎn)權(quán)不明確(imprecision)的房屋、已設(shè)定抵押權(quán)的房屋，依法均需辦理公證手續(xù)。（）

正確答案:

解析：×

5.[單選題]在共有建筑面積計算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖牵ǎ?/p>

A.用作公共休憩的架空層

B.本幢公共使用的電梯井

C.本幢的公共門廳

D.本幢的公共過道

正確答案:A

用作公共休憩的架空層6.[多選題]房地產(chǎn)市場分析報告大綱主要包括摘要、概述、需求分析、供給分析、競爭分析和市場占有率分析，其中競爭分析中需要列出與競爭有關(guān)的項目功能和特點，它包括（）。

A.了解每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要

B.描述計劃建設(shè)中的競爭性項目

C.描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）

D.按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建設(shè)項目應(yīng)具備的特色

正確答案:BC

描述計劃建設(shè)中的競爭性項目描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）7.[判斷題]在假設(shè)開發(fā)法(hypotheticaldevelopmentmethod)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用(sellingexpense)、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。（）

正確答案:

解析：×

8.[判斷題]一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。（）

正確答案:

解析：√

9.[單選題]甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（）萬元。

A.40

B.48

C.50

D.60

正確答案:B

4810.[判斷題]房地產(chǎn)投資信托基金(investmenttrustfund)股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）

正確答案:

解析：×

11.[多選題]“某城市別墅銷售市場(salesmarket)”這一市場細(xì)分的方式包括（）

A.按地域范圍細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按增量存量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分

E.按目標(biāo)市場細(xì)分

正確答案:ABD

按地域范圍細(xì)分按房地產(chǎn)用途細(xì)分按交易形式細(xì)分12.[單選題]個人住房抵押(individualhousingmortgage)貸款期限可長達(dá)（）年。

A.10

B.20

C.30

D.50

正確答案:C

30

解析：個人住房抵押貸款期限可長達(dá)30年。

13.[單選題]甲公司在向丙保險公司投保企業(yè)財產(chǎn)保險基本險時，可增設(shè)的附加險為（）

A.水管爆裂保險

B.洪水保險

C.雪災(zāi)保險

D.雷擊保險

正確答案:B

洪水保險14.[單選題]某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押(individualhousingmortgage)貸款，其月供為2850元，月利率為0．625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。

A.7．50%

B.7．56%

C.7．71%

D.7．76%

正確答案:D

7．76%15.[判斷題]征收農(nóng)用地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，再辦理征地審批手續(xù)。（）

正確答案:

解析：×

16.[單選題]國有土地所有權(quán)由（）代表國家行使。

A.國務(wù)院

B.國務(wù)院土地行政主管部門

C.市、縣人民政府

D.市、縣人民政府土地行政主管部門

正確答案:A

國務(wù)院17.[多選題]程某購買的住房（）。

A.是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房

B.是廉租住房

C.是中小套型的住房

D.其土地使用權(quán)最高期限不超過70年

正確答案:AC

是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房是中小套型的住房18.[單選題]下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。

A.土地總價

B.土地單價

C.樓面地價(storyprice)

D.商品房價格

正確答案:C

樓面地價19.[多選題]我國房屋權(quán)屬登記（）。

A.具有公信力

B.公告是必經(jīng)程序

C.是一項法定制度

D.為權(quán)利動態(tài)登記

E.可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書

正確答案:ADE

具有公信力為權(quán)利動態(tài)登記可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書

解析：房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一種行為，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度。公告是對可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序，登記機關(guān)認(rèn)為有必要時進(jìn)行公告。

20.[多選題]下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置(horizontalplanningofbuilding)

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

正確答案:ADE

建筑平面布置土地開發(fā)程度房屋完損等級21.[單選題]某工業(yè)用地的土地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(storyprice)為500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(storyprice)為1500元/㎡，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元

A.500

B.1000

C.2250

D.3000

正確答案:D

300022.[判斷題]房地產(chǎn)市場上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。（）

正確答案:

解析：×

23.[多選題]根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有（）。

A.土地所有權(quán)

B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

正確答案:AC

土地所有權(quán)宅基地使用權(quán)24.[單選題]保險合同的客體為（）。

A.保險人

B.保險標(biāo)的

C.保險金額

D.被保險人

正確答案:B

保險標(biāo)的

解析：保險合同的客體是指保險合同當(dāng)事人雙方權(quán)利和義務(wù)所指向的對象，是財產(chǎn)及其相關(guān)利益或者人的生命或身體，即體現(xiàn)保險利益的保險標(biāo)的。

25.[單選題]當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是（）。

A.凈現(xiàn)值法

B.差額部收益率法

C.費用現(xiàn)值法

D.內(nèi)部收益率法

正確答案:C

費用現(xiàn)值法第4套一.綜合考試題庫(共25題)1.[單選題]在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。

A.折舊費

B.審計費

C.金融機構(gòu)手續(xù)費

D.無形資產(chǎn)攤銷費

正確答案:C

金融機構(gòu)手續(xù)費2.[單選題]房屋抵押權(quán)自（）之日起生效。

A.抵押合同簽訂

B.抵押合同生效

C.抵押權(quán)登記

D.核發(fā)他項權(quán)利證書

正確答案:C

抵押權(quán)登記3.[單選題]注冊房地產(chǎn)估價師未按規(guī)定辦理變更注冊仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以（）元以下的罰款。

A.1000

B.5000

C.10000

D.30000

正確答案:B

50004.[多選題]固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為（）投資。

A.建筑安裝工程(buildinginstallationengineering)

B.新建和擴建

C.設(shè)備與工器具購置

D.遷建和恢復(fù)

E.其他費用

正確答案:ACE

建筑安裝工程設(shè)備與工器具購置其他費用5.[多選題]下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。

A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

C.能夠改變其收入的唯一因素是和租金水平的變化或可出租面積的變化

D.它代表物業(yè)實際獲取的收入

E.實際租金收入與潛在毛租金收人相等

正確答案:ABC

物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積能夠改變其收入的唯一因素是和租金水平的變化或可出租面積的變化

解析：潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。

6.[多選題]房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。

A.競爭性

B.壟斷性(monopolistic)

C.外部性

D.均衡性

E.信息不對稱性

正確答案:BCE

壟斷性外部性信息不對稱性7.[多選題]某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（）。

A.電費

B.物業(yè)管理費

C.水費

D.供暖費

E.房地產(chǎn)稅

正確答案:CD

水費供暖費8.[單選題]房地產(chǎn)既與機器設(shè)備(machineryequipment)等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（）的結(jié)合體。

A.實體、權(quán)益、區(qū)位

B.實物、權(quán)益、區(qū)位

C.實物、權(quán)利、位置

D.實體、權(quán)益、位置

正確答案:B

實物、權(quán)益、區(qū)位9.[單選題]一般中長期貸款都選用（）。

A.名義利率

B.實際利率

C.固定利率

D.浮動利率

正確答案:D

浮動利率

解析：答案：D。采用浮動利率時，借款人在計算借款成本時要復(fù)雜些，利息負(fù)擔(dān)有可能重些；但是，借貸雙方承擔(dān)的利率風(fēng)險較小。因此，一般中長期貸款都選用浮動利率。

10.[判斷題]預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（）

正確答案:

解析：√

11.[單選題]房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線道路工程的建設(shè)費用。

A.黃線

B.紫線

C.藍(lán)線

D.紅線

正確答案:D

紅線12.[單選題]某房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)發(fā)生在非經(jīng)濟特區(qū)，評估的房地產(chǎn)價格總額為6200萬元，按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該房地產(chǎn)估價最高收費額為（）萬元。

A.2.48

B.7.13

C.13.50

D.31.00

正確答案:B

7.13

解析：66500+12000000*0.0004=71300

13.[判斷題]拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣，精確到元。（）

正確答案:

解析：√

14.[多選題]為了解城市未來發(fā)展，注冊房地產(chǎn)估價師在查閱城市總規(guī)劃時應(yīng)研究的內(nèi)容有（）。

A.城市的發(fā)展布局

B.功能分區(qū)

C.禁止、限止和適宜建設(shè)的地域范圍

D.建筑形態(tài)控制指標(biāo)

E.城市性質(zhì)

正確答案:ABC

城市的發(fā)展布局功能分區(qū)禁止、限止和適宜建設(shè)的地域范圍15.[單選題]可行性研究費一般占項目總投資(totalinvesttoproject)的（）。

A.1%～2%

B.2%～4%

C.1%～3%

D.1%～4%

正確答案:C

1%～3%16.[多選題]未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，可能受到的處