房地產(chǎn)分析-城市更新對房地產(chǎn)的影響-2020正式版

城市更新對房地產(chǎn)的影響城市更新促使各類房地產(chǎn)市場需求量的增加自住型需求持續(xù)增加，更新地塊大量滿足此類需求更新區(qū)域一般地理位置優(yōu)越，加之改造后的環(huán)境和各類資源的改善，成為許多居民改善住房的理想場所

房地產(chǎn)市場需求類型

投資型需求更新地塊的產(chǎn)品是此類需求者最主要的目標(biāo)這部分需求主要是為了盈利，城市更新帶來的各類資源的改善，使得產(chǎn)品大幅度升值，會吸引大量投資者的目光促使需求釋放城市更新對房地產(chǎn)供給市場的影響?提高后備開發(fā)用地提高供應(yīng)土地價值促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加?重新定位各房地產(chǎn)類型的分布促進(jìn)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化

城市更新為城市有限的可開發(fā)土地提供持續(xù)的供應(yīng)，滿足新增需求可以把占據(jù)區(qū)位較好但不能充分發(fā)揮價值的土地置換出來，按照城市規(guī)劃重新對地塊開發(fā)利用，挖掘土地價值城市更新是城市發(fā)展的客觀要求，隨之帶來的必然是大量的房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資的增加城市更新使得城市內(nèi)部的高中低檔房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域分布獲得了重新布局的機(jī)會，基本上是按照城市土地經(jīng)濟(jì)價值實(shí)現(xiàn)的原則實(shí)施大多數(shù)城市用地和房屋結(jié)構(gòu)限制了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市更新有利于增加商業(yè)服務(wù)用地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)城市更新前后房地產(chǎn)市場價格的變化特征——城市更新會大大提升高收入人群的心理價位，帶動其置業(yè)需求?對于高收入人群，受住房品質(zhì)、環(huán)境的影響較大，而受工作距離遠(yuǎn)近的影響不大；而低收入人群相反。在城市更新之前，對于一個老城區(qū)，不對其進(jìn)行任何的設(shè)施更新與條件改善，因此距離老城區(qū)的遠(yuǎn)近表示住房品質(zhì)的高低，越是距離市區(qū)近的住房條件越陳舊，而相對的上班距離和出行成本也越低城市更新后的價格曲線愿意支付的價格 高收入購房者中收入購房者低收入購房者CBD高收低收中收高收距CBD入?yún)^(qū)入?yún)^(qū)入?yún)^(qū)入?yún)^(qū)距離

城市更新前的價格曲線愿意支付的價格 高收入購房者中收入購房者低收入購房者CBD低收中收高收距CBD入?yún)^(qū)入?yún)^(qū)入?yún)^(qū)距離?在城市更新以后，舊城區(qū)的居住環(huán)境得到了極大的改善，加之交通優(yōu)勢，必然會吸引一部分高收入人群從郊區(qū)搬回市區(qū)居住。然而對于中低收入人群來說，對品質(zhì)的敏感度不大，因此其支付價格只有微小增長，曲線基本保持不變，而高收入人群在距離CBD較近的一段區(qū)域內(nèi)，愿意支付的價格隨之增加，在一定區(qū)域以后曲線出現(xiàn)跳躍。參考資料：《城市更新對房地產(chǎn)市場的影響》案例——上海上海的房地產(chǎn)市場是伴隨著城市更新地深入發(fā)展而共同成熟起來的，兩者相互促進(jìn)、相互繁榮1949~19781979~19911992~2004上海城市更新發(fā)展歷程起步階段快速階段高潮階段在這近三十年的時間里，隨著法規(guī)、資金等條件逐上海市政府極大地鼓勵各整個中國都處于百廢待興漸成熟，上海開始把住宅區(qū)縣自主地進(jìn)行舊區(qū)改造建設(shè)提高到了一個新的高和動拆遷的積極性，的狀態(tài)，因此貫徹的是度，年均拆遷舊房79.85萬年均拆除舊房321.92萬平“重生產(chǎn)、輕生活”的經(jīng)平方米，是第一階段的方米，是第二階段12年的平均數(shù)79.85萬平方米的上海房地產(chǎn)發(fā)展歷程濟(jì)建設(shè)思想，拆遷量很小4.95倍4.03倍1978~19851986~19911992~19941995~2004復(fù)蘇階段緩慢發(fā)展階段迅速發(fā)展階段迅速繁榮階段為改變上海的住房長期嚴(yán)經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市從1998年開始，上海市房重緊缺的狀況，1979年，有了起步；房地產(chǎn)投資規(guī)場；房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速地產(chǎn)業(yè)又得到了一次飛躍上海市政府提出了實(shí)行國式的發(fā)展。整體上呈現(xiàn)模迅速擴(kuò)大；土地使用制家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合擴(kuò)張；房地產(chǎn)投資成倍增出量價齊升的局面，供求度開始了商品化改革；行的方針，企業(yè)建房積極性長；商品房開發(fā)和竣工面關(guān)系表現(xiàn)為供不應(yīng)求，空政性的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誕被調(diào)動起來，在上海掀起置商品房得到不斷消化，積直線上升了一輪住宅建設(shè)的熱潮生?？罩昧窟_(dá)到較低水平案例——上海城市更新大大促進(jìn)上海房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加，并使得市場需求得到滿足，房屋竣工面積和人均居住面積迅速上升自1985年以來，上海市動拆遷面積和房屋竣工面積的走勢關(guān)系，兩者是呈正相關(guān)系的，相關(guān)系數(shù)為0.6?？梢娊陙?，舊城改造產(chǎn)生了大量的市場供給量。經(jīng)過26年來的更新改造，上海共拆除6212.42萬平方米的舊房，到2004年上海市區(qū)共有各類房屋56307萬平米，其中約95%是近26年建造的。?1980年來，上海動拆遷面積同新增人均居住面積的走勢關(guān)系，前者同后者呈正向關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.73。因此城市更新對于滿足房地產(chǎn)市場的需求起到了重大推動作用。?截至到2004年，上海市區(qū)人均住房居住面積達(dá)到14.8平方米，比1978年的4.5平方米提高了3.29倍。案例——上海城市更新有利于推動建筑業(yè)的繁榮、基礎(chǔ)設(shè)施的改善、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的改善等等，進(jìn)而從多方面促進(jìn)了上海房地產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展l1988年以來，城市更新改造同房地產(chǎn)投資的走勢關(guān)系顯示，前者同后者有著同向關(guān)系，動拆遷面積與房地產(chǎn)業(yè)投資的相關(guān)系數(shù)為0.76，城市更新大大促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。l1988年以來，上海動拆遷面積和經(jīng)濟(jì)增長的走勢關(guān)系，兩者之間有明顯的正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.86，尤其1992年以來，上海經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)12年高于全國平均增長速度，因此城市更新對于上海的經(jīng)濟(jì)增長有著重要的推動作用。案例——上海城市更新促使上海居民的空間布局得到重新分布，高收入人群逐漸遷回市中心區(qū)域，高檔住宅的開發(fā)集中在改造力度較大的區(qū)域p通過城市更新，原居住區(qū)的居民基本上被遷出，而隨著城市更新帶來的環(huán)境改善幾配完善等，高收入人群逐漸遷回市中心區(qū)域。從2000年到2002年的各區(qū)域高檔住宅供應(yīng)量來看，浦東、徐匯和長寧等三個市中心區(qū)域的高檔住宅總量，占到了全市高檔住宅累計(jì)總量的67%，而當(dāng)時這幾個區(qū)域也是拆遷量較大的區(qū)域受新一輪的舊區(qū)改造啟動的影響，未來高檔住宅的開發(fā)仍主要集中在黃埔、靜安、長寧、盧灣改造力度較大的中心區(qū)域

高檔住宅區(qū)供應(yīng)量100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2000 2001 2002第一季度長寧徐匯浦東黃埔靜安盧灣虹口普陀資料來源：泛城研究及開發(fā)顧問公司市場研究報(bào)告案例——上海歷年相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，拆遷改造對房地產(chǎn)市場的影響具有明顯的正相關(guān)性，無論是存量房市場，還是新房市場，拆遷對市場需求拉動都很明顯地區(qū)拆遷面積（萬平米）存量房成交面積（萬平米）新房銷售面積（萬平米）2002年2003年2004年2002年2003年2004年2002年2003年2004年浦東新區(qū)267.30255.86110.50257.8326.60474.79398.81502.65779.61黃埔區(qū)71.3051.0232.0437.155.4557.1486.4856.9276.04盧灣區(qū)33.0322.959.4226.741.6947.9652.4452.1326.89徐匯區(qū)30.9630.7910.52152.6191.25209.3792.7270.98155.93長寧區(qū)57.0841.8138.31108.1148.10187.2593.67110.1453.78靜安區(qū)43.9522.725.5033.446.8759.7742.2327.7071.92普陀區(qū)35.3237.6110.26110.5175.93194.58154.90168.15200.54閘北區(qū)26.2521.3817.7069.4104.75121.0999.06178.0579.03虹口區(qū)30.5954.9144.4285.4110.47107.1385.3646.5181.28楊浦區(qū)48.7545.8729.74104.5127.82138.93115.63114.92127.42資料來源：各年度上海市統(tǒng)計(jì)年鑒2002年2003年2004年拆遷面積與存量房成交面積間的相關(guān)系數(shù)0.7700.8030.804拆遷面積與新房銷售面積間的相關(guān)系數(shù)0.9320.9090.851小結(jié)城市更新和房地產(chǎn)開發(fā)是城市發(fā)展過程中關(guān)系十分密切的兩個環(huán)節(jié)，二者相互促進(jìn)城市更新對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)效應(yīng)p可優(yōu)化和重新配置城市土地：城市更新實(shí)現(xiàn)了城市舊有區(qū)域的土地再開發(fā)，并帶來了城市土地價值的升值

p可刺激房地產(chǎn)市場需求：城市更新使城市品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。這增加了原有居民和外地人口的喜愛度，由此進(jìn)一步刺激了城市房地產(chǎn)市場的需求房地產(chǎn)對城市更新的保障作用p土地出讓收入是城市更新的重要資金來源：財(cái)政預(yù)算對舊城更新的支持是關(guān)鍵的，當(dāng)土地出讓金收取后，由財(cái)政按一定比例提