《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費管理辦法》

《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費管理辦法》創(chuàng)新價格管理模式

化解物業(yè)收費管理矛盾——于2011年8月1日起正式實施

我市現(xiàn)行住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則是2006年制定，與現(xiàn)行物業(yè)管理范圍已經(jīng)不相適應。經(jīng)過充分調查研究、廣泛征求各方面意見、反復修改完善，新修訂的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)經(jīng)市政府批準同意，將于2011年8月1日起正式實施?，F(xiàn)將公示及修改有關情況及新《辦法》的執(zhí)行意見通報如下：

一、《辦法》公示及修改情況

2011年5月19日，市政府83次常務會議原則通過了《辦法》。根據(jù)市政府常務會會議紀要要求，我局通過報紙、網(wǎng)站等媒體將《辦法》（征求意見稿）進行了為期21天（6月1日—6月22日）的公示。公示期間，收到電子郵件、信件61封，電話反映意見百余次。從征集的意見看，主要涉及物業(yè)服務管理、物業(yè)服務等級標準、物業(yè)收費標準、停車收費標準以及政策咨詢等方面。對新修訂的《辦法》比較認可，認為能結合合肥市物業(yè)管理中的實際情況，從管理方式、收費范圍、收費標準等方面對原有的《物業(yè)收費實施細則》進行修訂、完善，有利于加強和規(guī)范合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費行為，具有較強的操作性，希望盡快頒布實施。同時，一些業(yè)主和物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務管理、物業(yè)服務等級標準、物業(yè)收費、停車收費標準及收費管理方面也提出了積極的建議和意見。

針對社會公眾提出的建議，我局辦理意見是：

（一）屬于物業(yè)管理、物業(yè)服務等級標準方面的意見和建議。我局負責整理匯總，轉交市房產(chǎn)局，在《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》（正在擬定）等管理意見辦法中予以吸納完善。

（二）屬于收費管理方面。

1、對擬訂的物業(yè)綜合管理費收費標準不再調整。主要考慮：（1）新的《安徽省物業(yè)管理條例》明確物業(yè)管理行業(yè)利潤水平為5%，決定了物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)；（2）根據(jù)物價部門對部分物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理費用的成本監(jiān)審，目前我市住宅小區(qū)公共設施設備運行公攤的綜合能耗費用約在0.15元—0.20元/平方米。修訂的《辦法》對多層、高層物業(yè)綜合服務費收費一級維持原標準，二至四級每平方米已提高了0.10元；（3）目前我市住宅小區(qū)多層物業(yè)收費基本在0.5-0.6元左右，高層在1.00-1.2元左右，離收費上限標準還有距離；（4）物業(yè)服務收費實行政府指導價，不是最終定價，物價部門只是劃定一個合理區(qū)間對物業(yè)收費標準作出規(guī)定。具體收費標準需通過招投標和業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)公司通過合同確定。

2、對地下車位規(guī)劃配比率大于75%的地面停車，考慮制定標準的一致性，調整為小型車160元/月/輛，中型車180元/月/輛。修訂后的停車收費標準總體低于周邊省會城市。

3、條款中對收費浮動幅度表述有矛盾、不一致的，進行了修改統(tǒng)一。

（三）屬于政策咨詢及有關意見建議，我局已通過電子郵件等方式予以回復解釋。

二、《辦法》如何貫徹執(zhí)行

新《辦法》以合肥市物價局、合肥市房產(chǎn)局聯(lián)合行文，自2011年8月1日起正式實施。為確保新《辦法》順利實施，平穩(wěn)過渡，采取不同時期、不同辦法逐步推進。對本辦法實施后新建的、首次移交的物業(yè)服務收費，嚴格按照本辦法執(zhí)行。對本辦法實施前雙方簽訂委托合同有明確期限，沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續(xù)執(zhí)行；也可以由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執(zhí)行。

三、《辦法》的主要特點

新出臺的《辦法》在很大程度上區(qū)別于2006年頒布實施的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》，著重于根據(jù)最新出臺的《安徽省物業(yè)管理條例》，結合合肥市實際，突出針對當前社會反應的物業(yè)服務收費管理相關熱點難點問題，積極創(chuàng)新價格管理新模式，化解物業(yè)收費管理矛盾，推出了一些新舉措，展示出一些新特點，呈現(xiàn)出一些新亮點。

（一）堅持“以人為本”，在統(tǒng)一中降低標準。近年來，價格水平上漲較快，一定程度上加重了群眾生活負擔。此次新修訂的《辦法》，將公共能耗統(tǒng)一納入物業(yè)綜合管理范圍，通過調研和成本測算，多層、高層一級物業(yè)綜合服務費，修訂后維持原標準，二至四級物業(yè)綜合服務費提高0.10元/平方米。從實質上來講，對實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準沒有提高，反而有所降低，在一定程度上減少了群眾生活開支。

（二）堅持“還權于民”，在指導中規(guī)范行為?！掇k法》中對物業(yè)服務收費實行政府指導價，而不是最終的定價。物價部門根據(jù)物業(yè)服務行業(yè)的社會平均成本、規(guī)定的利潤率，制定基準收費標準和浮動幅度，劃定合理區(qū)間對物業(yè)收費作出規(guī)定。而具體的收費標準，前期物業(yè)通過招投標確定，后期由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會同物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務內容、服務質量、服務標準等具體情況，在政府指導價范圍以內確定并在物業(yè)服務合

答：根據(jù)《安徽省人民政府關于規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》（皖政〔2004〕92號）、安徽省物價局、建設廳《關于印發(fā)安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知》（皖價房〔2005〕154號）文件規(guī)定：住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價，非住宅物業(yè)服務費等其他收費實行市場調節(jié)價。

五問：物價部門與房產(chǎn)部門如何加強物業(yè)管理？

答：根據(jù)省條例規(guī)定，本《管理辦法》進一步明確了物價和房地產(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理職責，房地產(chǎn)管理部門為物業(yè)小區(qū)的主管部門，負責制定物業(yè)服務等級標準并對其服務質量進行監(jiān)督管理，物價部門根據(jù)等級標準制定各等級物業(yè)收費的指導價標準并對其監(jiān)督管理。

六問：修訂完善的《管理辦法》（征求意見稿）基本原則是什么？

答：修訂原則堅持服務質量與收費標準相統(tǒng)一、管理服務成本與實際收費標準相銜接，結合我市實際，綜合考慮確定。

七問：物業(yè)服務收費水平總體是上升還是降低？

答：修訂后的物業(yè)服務收費總體比現(xiàn)有收費標準有所降低。例如：我市多層、高層現(xiàn)一級物業(yè)綜合服務費現(xiàn)收費中準價為0.70、1.20元/平方米，修訂后維持原標準，二至四級每平方米提高0.10元。但修訂后的物業(yè)綜合服務費包含了原有的電梯、照明等公共設施設備運行所分攤的綜合能耗費用。根據(jù)物價部門對部分物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理費用的成本監(jiān)審，目前我市住宅小區(qū)公共設施設備運行公攤的綜合能耗費用約在0.15元—0.20元/平方米。

八問：修訂完善的《管理辦法》（征求意見稿）重點有哪些？

答：本次修訂圍繞近年來社會反映較多的問題、管理中發(fā)現(xiàn)存在的不足作為修改的重點，主要在收費管理方式、政府指導價管理范圍、地面、地下停車收費標準以及涉及業(yè)主共同利益等方面。目的是通過市場競爭形成合理的服務收費標準，從而逐步規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)收費行為。

九問：如何理解物業(yè)綜合服務費的“一費制”？

答：針對目前物業(yè)收費管理中公攤費用收取不統(tǒng)一，操作不透明，收繳率不高，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾較多的狀況，把現(xiàn)在小區(qū)共用電梯、照明等公共設施設備運行等方面收取的公攤費用納入物業(yè)綜合服務費中一并收取，不得再另行收取公攤費用，實行物業(yè)服務收費“一費制”。一方面，簡化了收費方式，增加收費透明度；另外一方面，也有助于強化物業(yè)管理公司內部管理，減少公共設施設備運行等方面費用支出。

十問：對住宅小區(qū)停車收費是如何進一步規(guī)范管理的？

答：目前執(zhí)行的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則》對地下停車收費沒有具體規(guī)定，住宅小區(qū)停車管理中，地面車輛亂停放、地下車庫閑置、地下停車收費價格混亂等問題比較突出。為加強住宅小區(qū)停車管理，規(guī)范收費行為，一方面，區(qū)別住宅小區(qū)地面、地下車位規(guī)劃配比情況和小區(qū)住戶基本需求，實行地面停車不同收費標準，地下停車（包括地面室內停車）統(tǒng)一標準。統(tǒng)一制定、規(guī)范住宅小區(qū)地面、地下、已售、未售車位的收費指導價標準。另一方面，為加強住宅小區(qū)停車管理，滿足業(yè)主基本需要，規(guī)定住宅物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位應優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

十一問：地面停車收費標準是否有所變化？具體如何確定的？

答：在統(tǒng)籌考慮住宅小區(qū)有車住戶和沒有車住戶的不同利益，老舊小區(qū)和新建小區(qū)規(guī)劃建設標準不一、配套設施不同等情況下，區(qū)別對待，制定了不同的收費標準。充分利用價格杠桿，最大限度緩解停車管理中的突出問題。

1、未規(guī)劃建設地下車庫以及規(guī)劃建設地下車庫的配比率在30%以下（包括30%）的老、舊住宅小區(qū)，地面停車收費小車30元/月/輛，中型車50元/月/輛，維持原來收費標準不變。

2、規(guī)劃建設地下車庫的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下車庫只能滿足小區(qū)住戶基本需求的住宅小區(qū)，小型車地面停車收費80元/月/輛，中型車100元/月/輛，地下停車180元/月/輛。提高地面停車收費，兼顧小區(qū)住戶基本需求。

3、規(guī)劃建設地下車庫的配比率達到75%以上，能滿足小區(qū)住戶需求的住宅小區(qū)，地面、地下停車統(tǒng)一為180元/月/輛。大幅度提高地面停車收費標準，引導提高室內（地下、地上）車庫的利用率。

十二問：物業(yè)收費管理范圍方面是否有變化？

答：依據(jù)最新公布的《安徽省定價目錄》（皖價法〔2010〕75號），參照外地經(jīng)驗做法，結合我市實際情況，在此次修訂中把別墅物業(yè)收費納入市場調節(jié)價范圍，由雙方協(xié)商解決。積極推進市場化管理，減小政府指導價管理范圍。

十三問：對住宅小區(qū)利用物業(yè)公共部位、共用設施設備，從事經(jīng)營性活動的收益處置是如何確定的？

答：根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定，首次把利用物業(yè)公共部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的收益進行合理分配，保障業(yè)主的共同利益。即業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務，70%納入專項維修資金。

十四問：物業(yè)費收繳起始時間是如何規(guī)定的？

答：在修訂的《管理辦法》中明確了物業(yè)費收繳起始時間。已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費自交付之日起次月由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

十五問：前期物業(yè)服務收費標準是如何確定的？

答：為堅持物業(yè)服務市場化、專業(yè)化和社會化，大力推行前期物業(yè)服務招投標，鼓勵通過市場競爭合理收費。我們在這次修訂中明確：住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費基準收費標準》，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級標準，在收費標準范圍內，按規(guī)定實行公開招投標，中標價格即為前期物業(yè)綜合服務收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。

十六問：目前物業(yè)收費在管理方式上是否有變化？

答：為進一步做好物業(yè)管理收費工作，將住宅小區(qū)物業(yè)收費的價格備案和申領《服務價格登記證》等日常管理、監(jiān)督工作實行屬地管理。

十七問：《管理辦法》實施后，與原有辦法如何銜接？

答：為確保新的物業(yè)服務收費管理辦法能順利實施，平穩(wěn)過渡，我們采取不同時期、不同辦法來逐步推進，力爭在較短時間內全面完成。具體為：

1、對《管理辦法》實施后新建的、首次移交的物業(yè)服務收費的審核備案，嚴格按照新頒布修訂的物業(yè)服務收費管理辦法執(zhí)行。

2、對《管理辦法》實施前雙方簽訂委托合同有明確期限，并沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續(xù)執(zhí)行，也可以由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按新的《管理辦法》重新約定；原合同到期后按照新頒布的物業(yè)服務收費管理辦法執(zhí)行。

十八問：對物業(yè)服務收費管理