信-城市區(qū)咨詢項目全案63m outline5sy

序 項目背景和目 報告正 市引資狀 1.1...............................................................................................................................................................................................................內(nèi) 概 周邊代 問題和..................................................................................................................................................................................................發(fā)展趨 Error!Bookmarknot Error!Bookmarknot周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境（INDUSTRYVALUE Error!Bookmarknot Error!Bookmarknot內(nèi)部管 寶山園區(qū)定 使 目 解決方 目標(biāo)客 招商...................................................................................................................................................Error!Bookmarknot園區(qū)形 Error!Bookmarknot Error!Bookmarknot......................................................................................................................................................................................................內(nèi)部管 Error!Bookmarknot基礎(chǔ)設(shè) Error!Bookmarknot支 Error!Bookmarknot融資...................................................................................................................................................Error!Bookmarknot 實施時間 財務(wù)測算FINANCIAL 實施與更新程 項目協(xié)助寶山園區(qū)確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向和市場定位，并明確主要的目標(biāo)招商引資客戶群體項目工作范圍和工作方訪談園區(qū)開發(fā)公司管理人員，了解園區(qū)總體開發(fā)與招商引資的目標(biāo)和及對未來招商引資工作的期擬定實施方案和完善園區(qū)現(xiàn)有管理機(jī)制的初步建議，與園區(qū)研討并確定完善初步建建 實施 程序與更新程 市引資狀 1.1.1引進(jìn)綜 自1985年至1992年，外商投資處于起步階段，投資項目數(shù)額及金額相對較小，增長速度較慢；1990年浦東開發(fā)開放，1992年南巡以來，引進(jìn)的速度及力度大為增加，1993年1995外商直接投資達(dá)到了頂峰；1996年以來，由于受到亞洲金融的影響，外商直接投資的增總的來說，外商投資的引入及發(fā)展促進(jìn) 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。詳見下圖外商直接投資項目數(shù)365038023650380228452018210618021490147294 6276219199203365350030002500200015001000500085 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 年，尤其是近年來，隨著大眾汽車、貝爾通信、三菱電梯等著名大公司投資，不斷引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)管理方法，促進(jìn)了汽車、通信、家用電器、電站設(shè)備、、鋼鐵等支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了浦東新區(qū)外商投資十大制造占總投資比111117665554186420服 電 電通 機(jī)設(shè) 器

制 制 制

塑 交 行業(yè)制 設(shè)備 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒市實施多元化吸收，有針對性地吸引，來源的地區(qū)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。吸引初期，主要以臺及東南亞的為主，集中于勞動密集型產(chǎn)業(yè)；由于受到亞洲金融的影響，近年來的來源重點開始向歐美及等發(fā)達(dá)國家，集中于技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)及資本密集型產(chǎn)業(yè)。見圖：主要外商投資來源7797301926412549948427 399 3697797301926412549948427 399 369 348 2777,006,005,004,003,002,001,000

新加坡

澳大利

群

英 德 國（數(shù)據(jù)來源：市外商投資服務(wù)中心1.1.2引入的及趨為進(jìn)一步吸引，市將注重改善投資軟環(huán)境，抓緊制定市《關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境的若干規(guī)定》，完善外商投資、管理的地方性，按照中國加入WTO的要求，調(diào)整吸引的政策。今年招商引資仍將以歐美發(fā)達(dá)國家為重點，擴(kuò)大與公司的聯(lián)系、合作，招商的重點領(lǐng)域是支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時加大對、地區(qū)信息產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)項目的招商力度。在完善外商投資環(huán)境的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步提高利用的質(zhì)量和水平，即保持工業(yè)項目在利用中的主導(dǎo)地位，同時擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)利用的規(guī)模，利用推動發(fā)展都市型工業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工項目；鼓65同時將進(jìn)一步拓展外商投資領(lǐng)域和利用方式。擴(kuò)大在公路、商業(yè)、旅游、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、教育、會計、和咨詢中介機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域的對外開放和吸引；探索參與國有企業(yè)資產(chǎn)重組、技術(shù)改造的新途徑、新方式；推出一批國有企業(yè)與公司合資、合作，探索采用股權(quán)、中外合資基金、BOT、收購兼并、置換等多種方式利用。內(nèi)內(nèi)資引進(jìn)的背自開放以來，外省市陸續(xù)有企業(yè)落戶進(jìn)行投資設(shè)廠。1998年市“降低門檻、公平待遇、重點扶持、綜合配套”的原則，頒布《關(guān)于進(jìn)一步服務(wù)擴(kuò)大對內(nèi)開放的若干政策意見》，制定了24條的政策鼓勵部委和兄弟省市各種經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)尤其是大企業(yè)來滬投資，引起了各兄弟省市的內(nèi)資引進(jìn)的狀到去年為止，各地在滬企業(yè)達(dá)到1.15萬家，超過四百億元。當(dāng)年各地來滬開辦企業(yè)1332戶，比上年增長69.18%;資本達(dá)到96.47億元，比上年增長642億元。其中1億元上的大企業(yè)共24戶。其中投資額最大的是的長江產(chǎn)業(yè)，達(dá)到8億元。累計各地來1萬多家。外地來滬企業(yè)創(chuàng)造的GDP展全市GDP的5.1%,比上年增長1.4%,對GDP的增幅拉動了0.9%，GDP10％的份額。1998年外地來滬企業(yè)來自、、浙江、遼寧、山東、海南、江蘇、等12個省市，以3個單位即國家經(jīng)貿(mào)部、電力部、天然氣總公司外地來滬企業(yè)投資行業(yè)涉及金融投資、貿(mào)易、資產(chǎn)管理、計算機(jī)、建筑、商業(yè)、儲運等眾多行業(yè) 內(nèi)資引進(jìn)發(fā)展趨投 的內(nèi)資企業(yè)中，民營企業(yè)（包括民營科技企業(yè)） 制上市公司有逐漸增多的趨 市工業(yè)園區(qū)狀概1992年，南巡之后，浦東新區(qū)這一國家級重點工業(yè)開發(fā)區(qū)，成為市對外開放的龍頭；即業(yè)園區(qū)；自九十年始，各郊縣陸續(xù)在各自范圍里辟建工業(yè)區(qū)，針對這一情況，市于1994年和1995年批準(zhǔn)認(rèn)定了9個郊區(qū)市級工業(yè)區(qū)。由此，市的工業(yè)園區(qū)形成了“1＋3＋9”的格局，成為工業(yè)市主要工業(yè)園區(qū)一星業(yè)N20＋（1998YYY3580（1998YNNNN174（19993NN190（19993NNNNN其他NN周邊代主要市級工業(yè)園區(qū)概在市工業(yè)發(fā)展中，九大市級工業(yè)園區(qū)日益成為經(jīng)濟(jì)增長的重要組成部分根據(jù)對市周邊的三個工業(yè)園區(qū)即：松江工業(yè)園區(qū)、嘉定工業(yè)園區(qū)、莘莊工業(yè)園區(qū)以及區(qū)內(nèi)若干企業(yè)進(jìn)行的這些園區(qū)大都是發(fā)展起步早，發(fā)展時間長，較為成，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，基本具備了“七通一平”、“八通一平”的硬件條件，并建立了金融、、商業(yè)網(wǎng)點、設(shè)施等配套設(shè)施；在軟件投資環(huán)境方面，各園區(qū)基本都建立了專門的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)，為中外客商提供“一門式”、“一條龍服務(wù)”，形成了較好的招商引基本情況對松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)199219921995市級綜合工業(yè)市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開市級綜合工業(yè)物、建材、精細(xì)化工電子、汽車、機(jī)械工電子、機(jī)械、工20.56平方公24.8平方公13.65平方公七通一平：8平方公七通一平：8.417平方公八通一平：8平方公3,000撥款啟動給自足，滾動開發(fā)銀行9區(qū)內(nèi)三資企業(yè)170投資總額超過16著名客戶：富士通、區(qū)內(nèi)三資企業(yè)160投資7.5著名客戶：汽車制動系統(tǒng)公司、采埃孚區(qū)內(nèi)客戶共計120客戶投資總額9著名客戶：大金、巴松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)日供水27萬增容費825使用費1日供30噸水兩增容費:825元/立方使用費1.18立方日供10萬增容費850立方使用費業(yè)0.7日污水10萬增容費850使用費:0.89日污水5萬噸增容費：850/使用費：0.65日污水7增容費:850使用費庭0.70商污水1.0總?cè)萘?8千伏增容費900使用費:0.29~0.8722伏變電3.5伏變2,另有一座3.5千瓦的熱電廠在增容費:750元使用費0.29-0.8722萬伏變電3.5萬伏變6增容費 50元使用費0.6松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)日供氣30增容費：4萬/100公使用8.78立方日供30萬立增容費450立方使用費1.1日供氣15－20方增容費450立方使用費0.76立方程 2萬初裝費2000使用費50程 2萬初裝費8,000~9,000使用費200010,000條初裝費2,000購價200－250/平方月3～3.5/平方月20~40元/平方1－1.2平方米/天工業(yè)用地292~333平方/50房地產(chǎn)用地641平方米/70商業(yè)用地292~641平方米/60工業(yè)用地350平方/50房地產(chǎn)用地1000方米/70商業(yè)用地625平方/40批租50美金/平工業(yè)用地500平方米/50居住及商業(yè)用地以競投形式轉(zhuǎn)讓松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)供氣量60無無松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)松嘉閔五大銀三家銀五大銀一所國際學(xué)小學(xué)、小有公寓、別墅有公寓、住宅有公寓別墅一個保稅倉園內(nèi)倉儲公一個保稅倉若干商兩個商20余個超市分布在商貿(mào)一所醫(yī)一個國際診規(guī)劃管委屬，提供餐飲服一個多功能餐商貿(mào)區(qū)內(nèi)分三星級賓館（紅樓賓館三星級三星級尚不發(fā)比較發(fā)尚不發(fā)網(wǎng)球場，卡拉OK，居酒運動場、卡拉運動場、卡拉內(nèi)松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)項目批和發(fā)證）；實施“一口子務(wù)受理內(nèi)項目的投資咨詢可查詢有關(guān)投資政策、項目無業(yè)務(wù)、倉儲業(yè)務(wù)無內(nèi)松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)無成功經(jīng)與投入、管理、政策以及軟件服務(wù)密切相關(guān)，具體而言其成功經(jīng)驗包括：內(nèi)形成了一定的產(chǎn)業(yè)群，十分有利于企業(yè)本身的發(fā)展，同樣為園區(qū)帶來了可觀的財入。便利，對客商所關(guān)心的基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施投入大力發(fā)展，是園區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗。松江、嘉定、莘莊等市級工業(yè)園區(qū)大多起步早，開發(fā)時間較久，積累了一定的，因此在開發(fā)過程中有能力也十分注重基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的完善，并根據(jù)落戶客商相關(guān)問題努力改善園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施。例如：松江工業(yè)區(qū)開發(fā)過程中開發(fā)，投入大量進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，真正做到“七通一平”，并且根據(jù)客商的需求，擬與一公司合資建熱電廠，準(zhǔn)備集中供熱，提供工業(yè)用“蒸汽”，達(dá)到“八通一平”，因此務(wù)是不容忽視的因素。以上幾個發(fā)展較為成園區(qū)管委會在不同程度上軟件服務(wù)的重要性。據(jù)訪談了解到，工業(yè)園區(qū)發(fā)展的初期主要以硬件設(shè)施以及政策吸引客商，但是發(fā)展的方向是不斷完善自身的管理水例如：松江管委會為客商開設(shè)手續(xù)“一條龍”服務(wù)，并且承諾服務(wù)時間；編輯服務(wù)指南，方便外商辦理各項手續(xù)；主動為園區(qū)企業(yè)考慮降低營運成本，提供各種便利；投資企業(yè)的反饋，專門開設(shè)了客戶服務(wù)服務(wù)方式，建立，對內(nèi)發(fā)布政策、對外發(fā)布園區(qū)信息、進(jìn)行宣傳；等等；這些行之有效的服務(wù)措施使園區(qū)內(nèi)的企業(yè)十分滿意，也使的企業(yè)加盟松江，成功地實現(xiàn)了“以外引外”。由于目前的工業(yè)園區(qū)營運方式大多是政企合一，其部門的職能仍然占據(jù)重要的位置，因此園區(qū)本身的發(fā)展與的支持關(guān)，園區(qū)所在對園區(qū)給予財政、上的支持在園區(qū)開發(fā)初期無疑是雪中送炭；以松江為例，松江區(qū)的區(qū)有一句名言：園區(qū)企業(yè)的事都是松江區(qū)的大事。因此企業(yè)遇及實際時，區(qū)總是提供必須的幫助，例如：當(dāng)某企業(yè)選擇增資方案時，區(qū)主管工業(yè)的副區(qū)長主動上門為企業(yè)進(jìn)行咨詢，提供最佳方案，充分體現(xiàn)了對園區(qū)及園區(qū)企業(yè)的重視與支持。工業(yè)園區(qū)存在的主要問園區(qū)無性的指從開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷程來看，大多數(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展缺乏明確的性指導(dǎo)，一般采取在實踐中摸索的方式，沒有單一的園區(qū)傳統(tǒng)管理模從中了解到，為了增強(qiáng)自身的競爭力，各開發(fā)區(qū)也在不遺余力地借鑒國內(nèi)外先進(jìn)園區(qū)的經(jīng)驗，關(guān)注資本經(jīng)營、知識經(jīng)濟(jì)、科教興國、校企聯(lián)合、自有知識的高科技產(chǎn)業(yè)等理論與實踐的熱點，探討進(jìn)一步是付諸實施就需要脫離已經(jīng)熟悉、得心應(yīng)手的工作思路和工作方法，各園區(qū)在的實際行動上處于徘徊招商引資過分依賴目前的工業(yè)園區(qū)招商引資的客商大多是企業(yè)，較少有內(nèi)資客商入戶。這主要是由于外商投資企業(yè)的營運較為高效，經(jīng)濟(jì)效益較好，是園區(qū)的重要財益來源，園區(qū)形成了認(rèn)為引進(jìn)是開發(fā)區(qū)發(fā)展唯一或主要方向的思維模式。因此成為園區(qū)之間競爭的主要爭奪對象，在國有企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)能力不足的情況下，為了保持一定增長速度，園區(qū)已經(jīng)對的引進(jìn)產(chǎn)生依賴性。招商引資過分依賴使開發(fā)區(qū)的發(fā)展受到一定的政治風(fēng)險影響。例如，在1996至1997，由于受國家宏觀利用政策調(diào)整的影響，引進(jìn)受到鈍挫，直接影響到開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度。至1998年雖然政策再度調(diào)回原位，亞洲金融的爆發(fā)又影響了、韓國、等東南亞引入，迫使開發(fā)區(qū)調(diào)整引進(jìn)方向，將目光指向歐美。但可以預(yù)測，這個新目標(biāo)仍然很難保證長期的穩(wěn)定性。財稅政策是吸引客商的主由于投資愿望取決于投資收益，而財稅能使投資者減輕負(fù)擔(dān)，增大其收益，故在一般情況下能夠 政策成為各園區(qū)招商引資時吸引客商的主要。隨著園區(qū)的發(fā)展成熟，以財稅政策作為吸引客商的日益顯示其缺陷，即未能有效引導(dǎo)流向高現(xiàn)行財稅政策對勞動密集型產(chǎn)業(yè)的過度照顧使得大量的投向一般的生產(chǎn)、加工、消費性等傳統(tǒng)行業(yè)，造成了這些行業(yè)的過度發(fā)展，了向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的流動，出現(xiàn)了外國直接投資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。園區(qū)目前所采用的財稅政策一般是降低稅率、減免稅期、再投資退稅、虧損結(jié)轉(zhuǎn)的措施，大多主要適用于企業(yè)而不適用于非性企業(yè)。而實際上只有那些投資規(guī)模小，經(jīng)營期限短，見效慢的勞動因此，目前園區(qū)主要運用財稅政策吸引客戶的方式造成了主要吸引以勞動密集型為主的臺資本，而無法有效吸引以資本和技術(shù)密集型的美日歐資本，從而了一系列諸如投資規(guī)模偏小、技術(shù)含量偏園區(qū)提供的服務(wù)較為單工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨企業(yè)投資決策行為支持活支持活企業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)人資源管研究與發(fā)采輸入物生輸出物客戶服基本活生產(chǎn)選址考慮生產(chǎn)選址考慮因素生產(chǎn)物流營運環(huán)境成本生產(chǎn)質(zhì)量Cmpatability生產(chǎn)可行性生產(chǎn)彈性/生產(chǎn)競爭

靠近市場靠近供應(yīng)商靠近機(jī)場靠近港口

合適的房地產(chǎn)Pro-business環(huán)境是否允許電力的可靠性

開辦成本土地費用建廠費附加建設(shè)費

開辦成本融資附加建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容Sewer 機(jī)器設(shè)備水力的容 人員工資

營運費用政治風(fēng) 人員培訓(xùn)費用 abatements經(jīng)濟(jì)風(fēng)彈性

營運成本生產(chǎn)勞動力成本非生產(chǎn)勞動力成本相關(guān)稅費運費（原料采購）運費（成品銷售）基礎(chǔ)設(shè)施使用費

培訓(xùn)Utilityrebates企業(yè)投資決策因素及其分與客戶或銷售市場的距與供應(yīng)商的距地獲得人力資源的便利程其他因 認(rèn)為靠近原料供應(yīng)地是重要因素的客商其原料的體積、重量、頻率等通常較大，涉及的成本較高，其希望以靠近原料供應(yīng)地來保證原料的及時供應(yīng)，并且節(jié)省費用。偏重靠近銷售市場的客商，其客戶通常較為集中或單一，而且客戶要求產(chǎn)品供應(yīng)及時，供貨量大，看重園區(qū)周圍具備機(jī)場、碼頭、高速公路等條件的客商，通常具備或外地的業(yè)務(wù)，因此，靠近便捷的交通如機(jī)場、碼頭、高速公路可以保證其業(yè)務(wù)的及時順利?；蛟象w積較小、重量較輕，量較小，成本在整個的運作成本占較小比例；因此，其考慮的重點商在最初投資設(shè)廠的時候，由于產(chǎn)品體積較大成本較高，主要考慮靠近客戶，但是由于市場變化，客戶的分布范圍擴(kuò)大，于是調(diào)整生產(chǎn)的方式，將產(chǎn)品的主要部分外包給靠近客戶的外包商生產(chǎn)，減少了部分客商較看重園區(qū)是否是市級工業(yè)園區(qū)，主要原因是由于市級工業(yè)園區(qū)較為正規(guī)，政衡后，不考慮選擇該園區(qū)?？蜕淘谕顿Y時，總經(jīng)理希望獨資，并且批租土地，因此其主要選擇可以允許批租土地的園區(qū)。投資決策流新投資客商在產(chǎn)生投資意向后，由于對工業(yè)園區(qū)的具體情況不甚了解，尤其是企業(yè)，需要市場或工業(yè)園區(qū)的具體情況進(jìn)行了解，實地，結(jié)合自身情況比較各家工業(yè)園區(qū)的優(yōu)劣，綜合考慮，最終選定園區(qū)。在這一過程中，不同的客商采取的方式，了解信息的，決策的方式有一些不同，但基本經(jīng)過以程：初步了論投初步了論投資決主要活 ?獲取園區(qū)信參觀園區(qū)環(huán)

委托研

分析

步情景及主要活影響來各種形式的宣傳投資方代各國步情景及主要活影響來投資方代表根據(jù)掌握的詳細(xì)信息，從不同的角度分析成本、收益、效投資方代步情景及主要活影響來客商投資決策行為對園區(qū)的影充分利用宣傳，擴(kuò)大自身影注重利用“以外引外”的招商通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入投入，注重規(guī)劃，保注重園區(qū)政策及服編務(wù)指南，政策透明基本情地理環(huán)寶山城市工業(yè)園區(qū)位于寶山區(qū)西南面與市區(qū)交界之處，距離市中心10公里。作為離市區(qū)最近的開發(fā)區(qū)，園區(qū)河網(wǎng)水系的環(huán)境達(dá)到五類標(biāo)準(zhǔn)，大氣質(zhì)量達(dá)到級標(biāo)準(zhǔn)，噪聲和振動優(yōu)于國家城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)，具寶山城市工業(yè)園松江工業(yè)嘉定工業(yè)莘莊工業(yè)位交距10距18距市區(qū)25公距市區(qū)18公距距距虹橋機(jī)場20公距新客站10公距桃浦鐵路貨運編組站3公距鐵路貨運北郊站6公14距浦東國際機(jī)場42公距新客站40公距吳凇港47公312204距離火車南站18公里7產(chǎn)業(yè)與人文環(huán)里左右，距離市倉儲物流行業(yè)較為集中的吳凇碼頭15公里左右。園區(qū)南面靠近桃浦化學(xué)工業(yè)區(qū)。規(guī)模最大的知名高校－大學(xué)的新校址座落在寶山城市工業(yè)園區(qū)的東側(cè)3公里處在工業(yè)園區(qū)的東北側(cè)，遠(yuǎn)東發(fā)展中國投資開發(fā)建設(shè)了錦秋加州花園，開發(fā)規(guī)模為2000畝，是具有歐美風(fēng)格的花園洋房居住小區(qū)。納入城市總體規(guī)劃的祈連居住區(qū)，也正在開發(fā)之中，已建成住宅20超大型的商品批發(fā)市場－東方國貿(mào)批發(fā)城、華東貿(mào)易廣場也與寶山城市工業(yè)園區(qū)相鄰。每 額達(dá)數(shù)億元，是北部重要的貨物集散地。山區(qū)寶共黃外和新浦路線滬嘉高速公 環(huán)內(nèi)環(huán)南高江架線周邊冶金和化等產(chǎn)業(yè)利潤輸入物流生產(chǎn)輸出物流銷售與周邊科研院周邊 業(yè)園區(qū)開發(fā)狀9819950.61981.551.12.568.25.479.43 投入（支持園區(qū)自1995年成立至1998年左右，基本是由寶山區(qū)祁連鎮(zhèn)管理，因此投入的力度有限；1999年劃歸寶山區(qū)管理之后，支持力度明顯加強(qiáng)，投入1億元進(jìn)行道路修整。但是，與其他工業(yè)園區(qū)相園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)由于園區(qū)落戶的客商較少，無法形成規(guī)模效應(yīng)，同時也由于到缺乏的限制，園區(qū)范圍內(nèi)相關(guān)的配套設(shè)施園區(qū)內(nèi)部管寶山城市工業(yè)園區(qū)組織結(jié)構(gòu)黨黨工管委園區(qū)開發(fā)總公財務(wù)招商服務(wù)中建設(shè)企劃農(nóng)村市政公日常管財務(wù)管招商引園區(qū)企管理村市政建目前園區(qū)的行政管理工作主要由負(fù)責(zé)，但職能分工不夠明確，一些本來應(yīng)該由處理的工作卻分散由其他負(fù)責(zé)，例如接待工作，文檔管理等務(wù)，另有一名出納負(fù)責(zé)開發(fā)公司帳務(wù)的流水帳及日常的現(xiàn)金收付來源主要為土地批租收入，公司的返還收入，銀行；支出主要用于辦公費用，基礎(chǔ)設(shè)施建嚴(yán)格按照國家有關(guān)會計制度進(jìn)行操作，內(nèi)部核銷等須由管委會及經(jīng)辦人員簽字財務(wù)方可執(zhí)對于園區(qū)內(nèi)的投資企業(yè)，月底向投資企業(yè)的財務(wù)部要財務(wù)報表，統(tǒng)計其及產(chǎn)值，用于上報區(qū)建設(shè)部負(fù)責(zé)就基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的所有問題與區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)園區(qū)招聘人員時，一般不經(jīng)過對口部門的篩選，也沒有挑選本部門人員的權(quán)目前園區(qū)沒有建立可以量化的員工績效考評制度，感到考核員工較難協(xié)調(diào)關(guān)園區(qū)在啟動開發(fā)期間，對區(qū)的支持較為依賴，經(jīng)常需要就以及外稅返還的事宜與相關(guān)部門進(jìn)在為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)時，需要與相關(guān)部門與協(xié)調(diào)，解決一些手續(xù)問題招商工目前園區(qū)已經(jīng)編制了內(nèi)容較為簡單的介紹手冊，園區(qū)的信息也已經(jīng)和區(qū)的網(wǎng)頁，但沒有建立自己單獨的；園區(qū)較少進(jìn)行宣傳通過已建立的招商網(wǎng)絡(luò)不斷客商，獲取有用的信息通過區(qū)介紹項目。目前園區(qū)內(nèi)已經(jīng)落戶的企業(yè)主要是靠區(qū)介紹對選出的企業(yè)進(jìn)行背景了解及客商通過或管委會進(jìn)行了解，和園區(qū)談判園區(qū)服根據(jù)客商的需求合同，章程等項目以及可行性報告滿足客 其 ，工商等需求；協(xié)助客商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決相關(guān)問題園區(qū)優(yōu)便利的交通條件，對于落戶企業(yè)而言無疑具有很大的產(chǎn)業(yè)環(huán)靠近吳凇碼頭，公里左右，靠近吳凇，園區(qū)內(nèi)企業(yè)可以得到方便快捷、節(jié)省成本的物園區(qū)優(yōu)人文環(huán)與大學(xué)毗鄰而居，寶山城市工業(yè)園區(qū)具有十分明顯的人文優(yōu)勢，依托大學(xué)，加強(qiáng)校企合作，利用上大的科研成果和技術(shù)優(yōu)勢，吸引嫁接大中型企業(yè)和院所的技改項目居住環(huán)商貿(mào)環(huán)由于園區(qū)開發(fā)起步晚，時間較短，與其他開發(fā) 園區(qū)相比，仍然存在較大差距由于受到少，地域小的限制，園區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施方面相當(dāng)欠缺，達(dá)到“七通一平”的區(qū)域開發(fā)時間不長，積累不夠，不能象其他的開發(fā)成熟園區(qū)一樣提供更加的財稅政目前園區(qū)的開發(fā)缺乏充足的，難以為園區(qū)建設(shè)提供保在投資程序等方面缺乏一定的支持，難以為客商提供便部門的設(shè)置未從園區(qū)實際需求出發(fā)，造成機(jī)構(gòu)設(shè)置，難以實現(xiàn)資源共享未設(shè)立政策研究部門，合理指定地價，財稅政策，讓利比例等關(guān)鍵政策；研究經(jīng)濟(jì)形勢未設(shè)立專門的人事部門進(jìn)行人事招聘、考評、人事管理等職能，易造成人事聘用、升遷各不參與招聘本部門人才，使部分人員從事不合適的工作，又找不到合用園區(qū)的對外宣傳力度不大，沒有專門的制定完整的品牌計劃，并利用有效的媒體進(jìn)行形象策劃，廣泛宣傳。 園區(qū)的對外宣傳效果不好，未突出自身的優(yōu)勢。例如，在向外商宣傳時政策不夠，寶山園區(qū)定使有效宣優(yōu)化硬 創(chuàng)造最佳投資環(huán)

提高軟科學(xué)管目園區(qū)解決方確立目標(biāo)客注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，內(nèi)外并在以上的招商引資原則指導(dǎo)下，園區(qū)應(yīng)該將企業(yè)看成是招商引資的重點 企業(yè)一般經(jīng)濟(jì)效益良好，是開發(fā)區(qū)來源的主要貢獻(xiàn)者，為開發(fā)區(qū)的持續(xù)良性發(fā)展提供雄厚 但是，應(yīng)該看到，企業(yè)客戶群是諸多工業(yè)園區(qū)競爭的重點，為了擴(kuò)大市場，園區(qū)應(yīng)該挖掘新的客戶群，變單純重視企業(yè)為內(nèi)、工業(yè)企業(yè)并重，形成新的經(jīng)濟(jì)增長極，避免單一經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不穩(wěn)定性，增強(qiáng)開發(fā)注重效應(yīng)，發(fā)展重點產(chǎn)寶山城市工業(yè)園區(qū)是寶山區(qū)“1＋9”工業(yè)園區(qū)中的唯一由區(qū)直接管理的工業(yè)園區(qū)，區(qū)對園區(qū)的指導(dǎo)性業(yè)情況的，我們認(rèn)為寶山城市工業(yè)園區(qū)在招商引資時，應(yīng)該有針對性地進(jìn)行甄別篩選，利用自身的特點以根據(jù)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)和園區(qū)未來的發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，歡迎具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)度和后道延綜合考慮的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)的未來成長性以及寶山地區(qū)的冶金和化學(xué)產(chǎn)業(yè)群體作為下游產(chǎn)業(yè)的原因此，考慮到寶山園區(qū)優(yōu)越的地理位置和資源依托以及企業(yè)良好的成長性，其目標(biāo)產(chǎn)業(yè)群體可以以出口導(dǎo) 整體解決方根據(jù)以上的分析，寶山城市工業(yè)園區(qū)應(yīng)首先加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，著手規(guī)劃企業(yè)品牌，大力實施市場推廣，200020002003-2005主要工 ?基礎(chǔ)設(shè)施建

短期解決方基礎(chǔ)設(shè)施建市場推和，對內(nèi)灌輸于廣大員工，形成統(tǒng)一的園區(qū)精神；對外運用多全方位的宣傳溝通于社會各園區(qū)形象包括園區(qū)的介紹、主商標(biāo)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、服務(wù)等主要內(nèi)容。塑造園區(qū)形象時，應(yīng)采用專業(yè)化的園區(qū)從色彩學(xué)的角度確立商標(biāo)的主色、襯托色、深淺、2－3用于各種場合的或特殊制作的、指定廣泛地被用于時間緊迫、費用有限的文字材料、包裝、電子郵件、、講演資字，運用多種圖表等列明園區(qū)構(gòu)、商會及其他中介機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)如當(dāng)，鮮明主要用于針對專門行業(yè)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、VCD或運用多動畫加解說的形式將VCD助手冊等文字形式的傳統(tǒng)宣傳給這些運用各種市場推廣擴(kuò)大園區(qū)知名 之一：利用各種，進(jìn)行宣傳推充分利用各種形式如：電視、廣播、報紙、燈箱、牌等進(jìn)行宣傳，以言簡意賅的方式介紹園區(qū)基本情況及其發(fā)展理念、、主要服務(wù)等主要內(nèi)容；還可提供招聘信息、商務(wù)指南、網(wǎng)頁信息等。這士的牌；與航空公司合作，在頗大的航空上登招商的宣傳資料等等。 之二：制作園區(qū)網(wǎng)頁，時間空間進(jìn)行宣針對目前網(wǎng)絡(luò)日趨深入人心，園區(qū)可以充分利用這種先進(jìn)的方式，著手建立本園區(qū)的網(wǎng)頁。進(jìn)行時空的宣傳與市場推廣。網(wǎng)頁具體設(shè)計時，應(yīng)采用響亮、易記的，運用風(fēng)格個性設(shè)計形式，詳細(xì)介紹園區(qū)內(nèi)部管理、園區(qū)投資環(huán)境、招商服務(wù)等主要信息，還可提供商務(wù)指南等信息?？梢缘接绊戄^大的財經(jīng)及機(jī)構(gòu)，不斷擴(kuò)大園區(qū)的自身影響。同時利用網(wǎng)絡(luò)的特點，設(shè)立網(wǎng)上信箱，加強(qiáng)園區(qū)與各界的交 之三：舉辦園區(qū)宣傳報告介機(jī)構(gòu)或者客商本身進(jìn)行宣傳，也是有效擴(kuò)大園區(qū)，促進(jìn)招商引資的有效方式。其一，邀請外國駐華、商會、等各種中介機(jī)構(gòu)，以及委、外經(jīng)委等機(jī)構(gòu)參與，散發(fā)園區(qū)宣傳資料，觀摩園區(qū)介紹片，或者邀請園區(qū)內(nèi)的成功企業(yè)現(xiàn)身說法，介紹園區(qū)投資環(huán)境，擴(kuò)大園區(qū)，其二，邀請各目標(biāo)客戶的行業(yè)，以及科研機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者等參與，進(jìn)行行業(yè)發(fā)展研討，散發(fā)園區(qū)的介紹著作，一方面可以擴(kuò)大園區(qū)知名度，另一方面可以獲得的招商信息以及行業(yè)發(fā)展信息。招商引方式之一：“以外引外對于客商而言，由于區(qū)內(nèi)客戶對開發(fā)區(qū)的評價或口埤比招商中心的宣傳介紹更客觀更有說服力。因此，園區(qū)招商時要多加利用這一招商，讓已經(jīng)進(jìn)區(qū)的外商企業(yè)發(fā)揮“活效應(yīng)”，吸引的客商落戶園區(qū)，形成“滾雪球“的良好效果。另一方面，園區(qū)要主動挖掘的招商機(jī)會，吸引已落戶企業(yè)的示，介紹方式等，創(chuàng)造輕松愉快的招商會氣氛，捕捉合適的商機(jī)，爭取達(dá)到最好的招商效果。通過對很多的客商投資流程及心理的分析，我們發(fā)現(xiàn)許多客商尤其是歐美客商，傾向通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行園區(qū)，信賴專業(yè)的咨詢公司的意見與分析，因此，園區(qū)招商時，應(yīng)該加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)之間的合作與在海外派駐專人，聯(lián)系對外招商業(yè)務(wù)和當(dāng)?shù)乜蛻簦e辦招商會，邀請目標(biāo)國已經(jīng)成功合作企業(yè)代表對成功項目進(jìn)行介紹，并請當(dāng)?shù)剡M(jìn)行專門，并在會后進(jìn)行采訪，推動對外宣傳氣勢規(guī)范內(nèi)部管控制，才有可能對園區(qū)運作進(jìn)行的有條不紊的管理，針對寶山園區(qū)的內(nèi)部管理現(xiàn)狀，應(yīng)該從以下幾方面進(jìn)設(shè)立專門的人事管理部門，員招聘，人員考核，員工福利等人力資源管理事宜設(shè)立政策研究部門，負(fù)責(zé)制定地價，財稅政策，讓利比例等關(guān)鍵政策，以及經(jīng)濟(jì)形勢及相關(guān)國家為避免部門職能交叉、資源浪費以及管理復(fù)雜化，明確界定招商部與外商投資服務(wù)中心的職能分針對部門之間職能分工不平衡的問題，將建設(shè)部部分職能剝離，劃入相關(guān)部門管理；將管理、接 合理配置人員，根據(jù)實際需求為設(shè)立崗位與配備人員針對目前園區(qū)財務(wù)管理中費用支出缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)限，造成費用支出較難控制的問題，以及財務(wù)分析數(shù)據(jù)用于支持管理決策的問題，建議園區(qū)建立嚴(yán)格的費用支出標(biāo)準(zhǔn)以及完善的財務(wù)分析體系。增加；缺乏嚴(yán)格的調(diào)概程序和明確的權(quán)限，不利于控制工程支出；沒有聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司，難針對園區(qū)目前缺乏根據(jù)園區(qū)目標(biāo)擬定的全面績效指標(biāo)評價體系，難以引導(dǎo)關(guān)注園區(qū)經(jīng)營目標(biāo)，提高園區(qū)的整體運營效率的突出問題，建議園區(qū)根據(jù)目標(biāo)建立完整的績效考評體系，加強(qiáng)激勵機(jī)制，協(xié)調(diào)關(guān)由于目前園區(qū)需要就來源以及區(qū)內(nèi)企業(yè)的具體問題與區(qū)各相關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)常性的協(xié)調(diào)，建議園區(qū)加強(qiáng)與區(qū)之間的溝通，爭取最大限度的支持，包括支持以及政策支持。完善園區(qū)服園區(qū)設(shè)立相關(guān)部門，為企業(yè)提供各種與企業(yè)設(shè)立、運營相關(guān)的“一站式、一個窗口、一條龍服務(wù)”和外商投資服務(wù)與中心，項目推進(jìn)中心等一整套規(guī)范化服務(wù)體系，減少辦事環(huán)節(jié)，提高辦事效率。由招商員項目，對項目實行設(shè)立階段的全程服務(wù)，建設(shè)階段的服務(wù)，投產(chǎn)后的全天候服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)對環(huán)境的政策發(fā)布及咨詢服園區(qū)管理機(jī)構(gòu)一般都具有及時獲悉國家有關(guān)投資政策等信息的優(yōu)勢，而區(qū)內(nèi)企業(yè)尤其是企業(yè)也需要及時了解有關(guān)的政策。因此，園區(qū)應(yīng)該密切注意有關(guān)的政策、等的變動，以較好的形式，如園區(qū)動態(tài)期、招商指南、或網(wǎng)頁，向區(qū)內(nèi)企業(yè)及時發(fā)布的政策及經(jīng)濟(jì)信息。人力資源管理是客商選擇落戶園區(qū)時以及落戶后所關(guān)心的問題，例如，招聘員工，人事及管理，人才引進(jìn)人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)辦為解決花費企業(yè)巨大時間、精力的人事工作，園區(qū)可以開展受委托為市員工、園區(qū)其他企事業(yè)單位、社會招工、各種院校的畢業(yè)生等辦理人事關(guān)系及調(diào)轉(zhuǎn)的服務(wù)為解決園區(qū)企業(yè)在引進(jìn)異地專業(yè)人才辦理調(diào)滬手續(xù)中遇到的實際，園區(qū)可以考慮為園區(qū)三資企業(yè)提供外省藉人才調(diào)滬服務(wù)。提供服務(wù)可有：協(xié)助進(jìn)滬人員調(diào)檔，并填寫各種表格；企業(yè)向園區(qū)人事局申報；企業(yè)向市有關(guān)部門申報；企業(yè)已批準(zhǔn)進(jìn)滬人員換取向外省市的調(diào)函和戶口準(zhǔn)遷證；代理企業(yè)為調(diào)入人員辦理工作關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)和戶口、糧油關(guān)系入滬、入?yún)^(qū)手續(xù)；咨詢、繳費及各種手續(xù)辦、繳費等日常工作專業(yè)性要求高，政策變化快，牽扯企業(yè)較多精力。園區(qū)應(yīng)本著為企業(yè)節(jié)省耗費在業(yè)務(wù)辦理上的大量時間和精力，以解決企業(yè)實際為服務(wù)目的，最大程度地滿足企業(yè)和員工雙方面的需求，使之更好的投身于園區(qū)的建設(shè)。例如：為內(nèi)企業(yè)投繳、理賠、政策咨詢增值服務(wù)是指能讓客戶感到非但“物有所值”，而且“超值”的有效。提供增值服務(wù)能使客戶有倍受非英語國家的投資商閱讀。為客商提供擔(dān)保；根據(jù)客戶的要求改建標(biāo)準(zhǔn)廠房等服務(wù)中期解決方招商和市場推塑造成功的園區(qū)品牌形象后，應(yīng)該不斷保持品牌的生命力。這不僅取決于品牌自身的知名度和，更主要擴(kuò)大招商對象與領(lǐng)域，除了繼續(xù)把吸引公司來滬投資大項目作為招商重點的同時，重視吸引鼓勵國外配套設(shè)施建設(shè)立、商檢、銀行、郵電、、外貿(mào)、外運、財政、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)，使日常報關(guān)、、郵電、運輸、倉儲、港務(wù)、、交稅等事務(wù)簡化。設(shè)立工商、委、科委的現(xiàn)場辦公機(jī)構(gòu)，市政工程的四大管線部門（即水、電、煤氣、電信）的上門服設(shè)立人才交流中心、信息交流中心、法律、會計、專利等，完善相關(guān)專業(yè)服務(wù)努力改善客商居住、生活條件，辦好業(yè)、休閑業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)以及符合國際標(biāo)準(zhǔn)的教育衛(wèi)生等社 發(fā)展基礎(chǔ)共享服戶的滿意程度，為今后園區(qū)爭取的客戶。因此，在完善園區(qū)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，園區(qū)應(yīng)該考慮發(fā)展基礎(chǔ)共落戶園區(qū)的企業(yè)提供員飲、租用班車、快遞等日常的后勤服務(wù)，為落戶企業(yè)解決后顧之憂，方便企業(yè)通過人才中心對區(qū)內(nèi)企業(yè)的運行機(jī)制和人才需求進(jìn)行全面，做到心中有數(shù)，有的放矢根據(jù)的結(jié)果引進(jìn)各種人才，將求職者分門別類，建立人才，為企業(yè)選拔人才做好準(zhǔn)備儲備作物流管理即倉儲、、報關(guān)等業(yè)務(wù)是企業(yè)運作中非常重要的步驟，因此，園區(qū)可以開展物流管理共享服務(wù)，根據(jù)園區(qū)企業(yè)的需求提供保證質(zhì)量，價格的物流服務(wù)，并根據(jù)具體的情況為園區(qū)企業(yè)提供采購、倉儲、等服務(wù)。尋為了進(jìn)一步發(fā)展園區(qū)，園區(qū)應(yīng)該努力尋求與大專院校、科研院所，相關(guān)企業(yè)之間的園區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)時，可以采用與園區(qū)內(nèi)部企業(yè)共同開發(fā)的形式，與園區(qū)內(nèi)部企業(yè)形成開發(fā)，共為吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)落戶園區(qū)，應(yīng)該探索與大學(xué)等科研院所之間的新型合作關(guān)系，推動產(chǎn)學(xué)結(jié)合，完培養(yǎng)其中有進(jìn)展的項目，在項目成時候，可以優(yōu)先將項目轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)園區(qū)；也可以在園區(qū)內(nèi)設(shè)園區(qū)內(nèi)部管理完建立信息咨詢中心，為客商提供經(jīng)貿(mào)、等方面的信息，特別是公司的相關(guān)信在組織上，應(yīng)成立“在建項目協(xié)調(diào)小組”、“企業(yè)運營服務(wù)小組”等機(jī)在制度上，應(yīng)設(shè)立管委會“接待日”、“現(xiàn)場辦公”、企業(yè)座談會“、”區(qū)通“等一系列制在監(jiān)督機(jī)制上，應(yīng)設(shè)立“開發(fā)區(qū)中心”、“特派員”制度等各種監(jiān)督保障機(jī)在體制上，應(yīng)提出“小，大社會”、“小，大服務(wù)”、“依區(qū)”等管理原則、管理模長期方通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建服務(wù)是在迅速捕獲信息的基礎(chǔ)上的快速反應(yīng)，因此好的服務(wù)離不開IT做支撐，因此園區(qū)發(fā)展通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的建設(shè)不僅僅是為園區(qū)企業(yè)所用，也為園區(qū)更好地利用先進(jìn)的提供服務(wù)創(chuàng)造必要的硬件招商和市場推利用網(wǎng)絡(luò)招商，擴(kuò)大招商對象群體，提高招商效發(fā)展增值共享服用提升我們的服務(wù)，創(chuàng)造園區(qū)的新優(yōu)提高，價格逐漸降低。服務(wù)將會在未來的區(qū)域競爭中占有越來越重要的地位。用提升我們的服務(wù)可以使一個區(qū)域形成“潛在投資→新投資→追加投資”的良性招商機(jī)制。國內(nèi)外成功園區(qū)的案例表明，21的競爭是服務(wù)水平的競爭，用提升服務(wù)水平是園區(qū)提高競爭能力的重要因素。具體－園區(qū)客戶服務(wù)中心用提升園區(qū)的服務(wù)，利用通訊、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，建立一個園區(qū)與企業(yè)、之間信息溝通的雙向－－園區(qū)客戶服務(wù)中心（CSC），是園區(qū)發(fā)展的長期目標(biāo)之一。CSC通過計算機(jī)與通訊接口（CTI）， 、傳真、電子郵件、網(wǎng)絡(luò)有機(jī)集成在一起，使服務(wù)達(dá)到更加完美的境地CSC的建立為園區(qū)和企業(yè)、投資者的信息溝通提供了雙向的。它的建立，使用戶反映的信息可以迅速，完整地傳遞給所屬部門及相關(guān)；同時，開發(fā)區(qū)的有關(guān)政策、、辦事程序、招商信息、人才信息等宣傳信息也可以迅速、全面的傳遞到企業(yè)、個人，有效的提高了信息的真實度，避免了信息在CSC的建立，使得信息的溝通方式多樣化。該可集 體，在、信箱、大項目協(xié)調(diào)、企業(yè)協(xié)調(diào)、用戶服務(wù)中心等現(xiàn)有溝通方式的基礎(chǔ)上，通過交互式的語音應(yīng)答系統(tǒng)（IVR）等技術(shù)，向社會提供24小時自動信息服務(wù)，使與企業(yè)、投資者間的雙CSC的建立，使園區(qū)在服務(wù)的過程中形成并