房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告二

XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目概況況1.1.1項(xiàng)目目目名稱：XX小區(qū)住宅宅小小區(qū)1.1.2項(xiàng)目目目建設(shè)用用地、規(guī)規(guī)劃情況況1.2建設(shè)用地地地地地限司掛牌取了天路天鵝00㎡的土地地使使用權(quán)，土土地地用途為為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)混合住住宅用用地，使使用權(quán)權(quán)類(lèi)型為為出讓讓1.3規(guī)劃用用合門(mén)劃地荊門(mén)有限整個(gè)進(jìn)了規(guī)市劃的計(jì)知條37求托建研有武進(jìn)劃設(shè)門(mén)規(guī)織規(guī)咨會(huì)家目案評(píng)成意致方足范已通劃1.4項(xiàng)目建設(shè)設(shè)設(shè)規(guī)模XX小區(qū)住宅小小區(qū)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃劃劃總凈用用地面面積00㎡，總總建筑面面積200㎡，其中中：：住宅建建筑面面積20300000㎡，商業(yè)業(yè)面面積120000㎡，總戶戶數(shù)1845戶，總停停車(chē)車(chē)位2056個(gè)。1.5投資估算算算與資金金籌措措XX小區(qū)住宅小小區(qū)區(qū)一期建設(shè)設(shè)設(shè)項(xiàng)目總總投資資57,44224.115萬(wàn)萬(wàn)元。目估資金0其中位籌0，銀行行貸貸款185000萬(wàn)元，其其他他資金來(lái)來(lái)源5000萬(wàn)元。XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)發(fā)市場(chǎng)分分析2.1國(guó)家、省省、市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)政政策（1）《中華人人民民共和國(guó)城城城市房地地產(chǎn)管管理法》；；（2）《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例例》；（3）《國(guó)家稅稅務(wù)務(wù)總局、財(cái)財(cái)財(cái)政部、建建設(shè)設(shè)部關(guān)于于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)稅收收管理的的通知知》；(4）建設(shè)部、發(fā)發(fā)展展改革委、國(guó)國(guó)土資源部、人人民銀行等九九部委《關(guān)于于調(diào)整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格的的意見(jiàn)》國(guó)辦辦發(fā)[20066]37號(hào)；（5）國(guó)務(wù)院辦辦公公廳《關(guān)于于于建立國(guó)國(guó)家土土地督察察制度度有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的的通知》國(guó)國(guó)辦辦發(fā)[200066]50號(hào)；（6）《促進(jìn)房房地地產(chǎn)業(yè)健康康康發(fā)展措措施（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”）》2006年5月17日；（7）《關(guān)于落落實(shí)實(shí)新建住房房房結(jié)構(gòu)比比例要要求的若若干意意見(jiàn)》建建住房房[200066]1665號(hào)；（8）《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一一步整頓規(guī)規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)交交易秩序序的通通知》建建住房房[200066]1666號(hào)；（9）《200088年－2013年荊門(mén)市市中中心城區(qū)區(qū)住房房建設(shè)規(guī)規(guī)劃》(荊發(fā)改投[200088]1668號(hào)；（10）《荊門(mén)門(mén)市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建筑管管理辦法法》(荊政發(fā)[199988]73號(hào))（11）《荊門(mén)門(mén)市人人民政府府關(guān)于促促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的的通知》荊荊政政發(fā)[200044]33號(hào)。2.2房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)分析析2013年，針針針對(duì)部分分城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)過(guò)熱的的問(wèn)題題，國(guó)家家出臺(tái)臺(tái)了一系系列調(diào)調(diào)控政策策，利利用土地地、金金融、稅稅收、限限購(gòu)等經(jīng)經(jīng)濟(jì)手手段加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控，一一定定程度上上抑制制了投資資性和和投機(jī)性性需求求，部分分城市市房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)快上上漲的勢(shì)勢(shì)頭受受到一定定遏制制。受政政策調(diào)調(diào)控的影影響，我我市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)一定定程度調(diào)調(diào)整。但但就總體體而言言，我市市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行情況良良好，新新增供應(yīng)應(yīng)量及及成交量量均出出現(xiàn)較大大增長(zhǎng)長(zhǎng)，成交交價(jià)格格穩(wěn)中有有升，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)保保持平穩(wěn)穩(wěn)較快快發(fā)展。2.2.1市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行(1)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資高位位運(yùn)行,增長(zhǎng)勢(shì)頭頭強(qiáng)強(qiáng)勁2013年111月份全市市共共完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資57.880億元，比比上上年同期期增長(zhǎng)長(zhǎng)20.4400%；住宅施施工工面積799..119萬(wàn)平方米米，增增長(zhǎng)26.8800%；住宅新新開(kāi)開(kāi)工面積288..229萬(wàn)平方米米，增增長(zhǎng)9.300%；土地購(gòu)購(gòu)置置面積148..663萬(wàn)平方米米；；住宅竣竣工面面積121萬(wàn)平方米米，增增長(zhǎng)72.6600%；住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售售面積84.119萬(wàn)平方米米，同同比下降39.5500%；住宅待待售售面積62.886萬(wàn)平方米米，同同比增長(zhǎng)239..880%；數(shù)據(jù)表表明明，隨著著國(guó)民民經(jīng)濟(jì)快快速回回暖影響響，近近來(lái)我市市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資持續(xù)增增長(zhǎng)，2013年仍舊保保持持高位運(yùn)運(yùn)行，增增漲勢(shì)頭頭強(qiáng)勁勁；但隨隨著國(guó)國(guó)家房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策的進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)，住住宅銷(xiāo)售售情況況明顯下下降。（2）土地供應(yīng)應(yīng)總總量下降，地地價(jià)漲幅明顯顯2013年，荊荊荊門(mén)市全全年供供應(yīng)土地地公454宗，面積632..662公頃，土土地地收益16.005億元。200111年全市共共網(wǎng)網(wǎng)掛32宗地，其其中中成交27宗，成交交總總面積11999..3畝，成交交總總金額583448萬(wàn)元。200113年全市共共網(wǎng)網(wǎng)掛147宗地，其其中中成交115宗，成交交總總面積241..444公頃，成成交交總金額13.446645億元。隨著著房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的的快速發(fā)發(fā)展,土地市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)量遞遞減、價(jià)價(jià)格攀攀升的態(tài)態(tài)勢(shì)。2.2.2市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)特征目前，我市房地地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行行中顯現(xiàn)現(xiàn)出一一些新的的特征征，主要要表現(xiàn)現(xiàn)在三個(gè)個(gè)方面面：（1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)整壓力增增增大隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)調(diào)調(diào)控政策策的密密集出臺(tái)臺(tái)，特特別是已已經(jīng)出出臺(tái)的二二套房房貸款新新政以以及停止止房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目貸款，造造成成市場(chǎng)預(yù)預(yù)期發(fā)發(fā)生一定定程度度的變化化，投投資和投投機(jī)需需求得到到一定定程度的的抑制制，交易易量雖雖繼續(xù)上上升，但但上升幅幅度有有所減緩緩。觀觀望氣氛氛開(kāi)始始顯現(xiàn)，房房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)面臨臨調(diào)整和和發(fā)展展的雙重重壓力力。目前前，市市場(chǎng)還處處于比比較敏感感時(shí)期期，影響響因素素較多，發(fā)發(fā)展展趨勢(shì)存存在著著很多不不確定定性。同同時(shí)，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重重要民生生產(chǎn)業(yè)業(yè)，其涉涉及面面之廣，關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)度之高高，帶帶動(dòng)力之之強(qiáng)，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)之之大不不可忽視視。而而且，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)與與金融融市場(chǎng)關(guān)關(guān)聯(lián)緊緊密，開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)和購(gòu)購(gòu)房者者對(duì)金融融信貸貸的依存存度較較高，因因此，一一旦房地地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)大的的波動(dòng)，其其帶帶來(lái)的金金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)不可可小視視，將對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)發(fā)展展帶來(lái)較較大影影響。當(dāng)當(dāng)前要要特別注注意加加強(qiáng)對(duì)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)期的正正確引引導(dǎo)，加加強(qiáng)對(duì)對(duì)市場(chǎng)變變化的的監(jiān)控分分析，密密切關(guān)注注成交交量階段段性波波動(dòng)可能能引發(fā)發(fā)的房?jī)r(jià)價(jià)變化化趨勢(shì)，防防止止出現(xiàn)大大起大大落。（2）房?jī)r(jià)上漲漲壓壓力增大目前，我市房?jī)r(jià)價(jià)價(jià)漲幅較較為合合理，是是國(guó)家家宏觀調(diào)調(diào)控政政策效應(yīng)應(yīng)和市市政府集集中調(diào)調(diào)控的綜綜合體體現(xiàn)。但但基于于目前我我市在在全省經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展中的的地位位，特別別是市市政府提提出打打造“生態(tài)宜居居城城市”總體目標(biāo)標(biāo)的的重大機(jī)機(jī)遇面面前，我我市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本本面向好好，工工業(yè)化、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化、市市場(chǎng)化化進(jìn)程加加快，居居民收入入水平平較快增增長(zhǎng)，城城鎮(zhèn)家庭庭趨于于小型化化，改改善型需需求快快速釋放放、進(jìn)進(jìn)城務(wù)工工人員員購(gòu)房需需求等等驅(qū)動(dòng)房房?jī)r(jià)上上漲的內(nèi)內(nèi)在動(dòng)動(dòng)力沒(méi)有有發(fā)生生明顯變變化；；同時(shí)，土土地地成本持持續(xù)上上揚(yáng)，拆拆遷安安置成本本不斷斷提高，住住宅宅科技含含量和和品質(zhì)不不斷提提升，原原材料料價(jià)格和和勞動(dòng)動(dòng)力成本本不斷斷上揚(yáng)等等帶動(dòng)動(dòng)房?jī)r(jià)上上漲的的外在壓壓力不不斷加大大；此此外，資資金流流動(dòng)性明明顯加加強(qiáng)，通通貨膨膨脹預(yù)期期開(kāi)始始顯現(xiàn)，物物價(jià)價(jià)普遍上上漲，利利率變動(dòng)動(dòng)預(yù)期期明顯，股股市市資金回回流等等宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)不不確定性性因素素依然存存在；；這些都都將使使我市商商品住住房?jī)r(jià)格格將在在一個(gè)相相對(duì)較較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)保持較較大的的上漲壓壓力。（3）供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)整步伐較較較慢我市住房供應(yīng)結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)整步步伐較慢慢，中中小戶型型、中中低價(jià)位位普通通住房比比重依依然較低低。從從住房銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況來(lái)看看，90-11220平方米左左右右戶型比比較熱熱銷(xiāo)，而130平方米大大戶戶型銷(xiāo)售售較困困難，有有的小小區(qū)甚至至出現(xiàn)現(xiàn)滯銷(xiāo)狀狀況。另另外，從從近幾幾年住房房套型型供應(yīng)量量來(lái)看看，90-11220平方米以以下下套型供供應(yīng)量量不足60%，遠(yuǎn)不能能滿滿足市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際際需要，導(dǎo)導(dǎo)致致目前中中心城城區(qū)仍然然還有有近110萬(wàn)平方米米商商品房待待銷(xiāo)，市市場(chǎng)供需需壓力力較大，供供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)仍仍待調(diào)調(diào)整改善善。2.2.3房地地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展望望（1）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投資將保保保持平穩(wěn)穩(wěn)增漲漲從2013年開(kāi)開(kāi)開(kāi)始，國(guó)家家一一系列房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控政政策來(lái)看看，為為了打擊擊投資資、投機(jī)機(jī)行為為，遏制制高房房?jī)r(jià)，鼓鼓勵(lì)自自住型和和改善善型需求求，使使房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)走向健健康平平穩(wěn)發(fā)展展的軌軌道方面面已經(jīng)經(jīng)取得了了一定定的成績(jī)績(jī)，對(duì)對(duì)市場(chǎng)中中的投投資投機(jī)機(jī)者產(chǎn)產(chǎn)生一定定影響響?；谟谖沂惺蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是以自自住型型和改善善型剛剛性需求求為主主的情況況，預(yù)預(yù)計(jì)今年年我市市的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資將繼繼續(xù)保持持平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)。（2）房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格格上行趨穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)2013年房地地地產(chǎn)價(jià)格格上漲漲明顯，主主要要是受房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本持持續(xù)上漲漲的影影響，特特別是是土地成成本和和融資成成本的的上漲，導(dǎo)導(dǎo)致致商品房房?jī)r(jià)格格將整體體上行行，但上上漲幅幅度有限限。一一是2013年國(guó)家決決定定繼續(xù)實(shí)實(shí)行適適度寬松松的貨貨幣政策策，穩(wěn)穩(wěn)定與恢恢復(fù)了了市場(chǎng)信信心，有有力促進(jìn)進(jìn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展與與活躍躍，同時(shí)時(shí)新“國(guó)十條”和住建部部《關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)監(jiān)管管完善善商品住住房預(yù)預(yù)售制度度有關(guān)關(guān)問(wèn)題的的通知知》（建建房[201133]53號(hào)）文件件也也明確提提出了了遏制高高房?jī)r(jià)價(jià)，打擊擊投資資、投機(jī)機(jī)行為為、規(guī)范范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的目目標(biāo)，保保障市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)與對(duì)對(duì)投機(jī)行行為的的打壓的的調(diào)整整政策，將將促促進(jìn)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格趨于于穩(wěn)定定。二是是受2009年國(guó)家寬寬松松經(jīng)濟(jì)政政策影影響，我我市商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積雖有有較大大幅度增增加，但但中心城城區(qū)仍仍有超過(guò)90萬(wàn)平方米米的的商品房房需要要消化，加加上上房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資的的持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)，將將保保證我市市商品品房市場(chǎng)場(chǎng)的充充足供應(yīng)應(yīng)，商商品房市市場(chǎng)將將出現(xiàn)供供略大大于求的的狀況況。三是是住房房保障建建設(shè)的的全面推推進(jìn)，導(dǎo)導(dǎo)致中低低價(jià)位位商品住住房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房房、廉租租住房房等保障障性住住房比例例增大大，不但但調(diào)整整優(yōu)化了了住房房供應(yīng)與與消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)，也也將將在很大大程度度上穩(wěn)定定價(jià)格格。2013年111月份全市市共共完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資57.880億元，比比上上年同期期增長(zhǎng)長(zhǎng)20.4400%；住宅施施工工面積799..119萬(wàn)平方米米，增增長(zhǎng)26.8800%；住宅新新開(kāi)開(kāi)工面積288..229萬(wàn)平方米米，增增長(zhǎng)9.300%；土地購(gòu)購(gòu)置置面積148..663萬(wàn)平方米米；；住宅竣竣工面面積121萬(wàn)平方米米，增增長(zhǎng)72.6600%；住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售售面積84.119萬(wàn)平方米米，同同比下降39.5500%；住宅待待售售面積62.886萬(wàn)平方米米，同同比增長(zhǎng)239..880%。綜合各各方方面因素素，預(yù)預(yù)計(jì)2011年全年我我市市房地產(chǎn)產(chǎn)仍將將持續(xù)走走高，但但漲幅不不會(huì)太太大。（3）住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)更趨合合合理雖然目前我市住住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)仍然存存在著著“兩重兩輕”（重購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)輕輕租賃，重重商商品房輕輕保障障房）的的問(wèn)題題，但隨隨著住住房保障障政策策的日趨趨完善善以及市市民住住房消費(fèi)費(fèi)觀念念的轉(zhuǎn)變變，住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整將將得到到很大改改善，城城鎮(zhèn)居民民住房房困難問(wèn)問(wèn)題也也有望在“十二五”期間得到到很很大改觀觀。2011年，我市市將將建設(shè)廉廉租住住房1220套，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用住房1500套，公共共租租賃住房4000套，改造造各各類(lèi)棚戶戶區(qū)9827套。長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看，我我市住住房供應(yīng)應(yīng)將逐逐步呈現(xiàn)“低收入群群體體租體公公共租租賃住房房、中中等收入入群體體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住房房、中中高收入入群體體購(gòu)買(mǎi)商商品住住房”的良性格格局局，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)更趨合合理。（4）市場(chǎng)主體體面面臨洗牌在國(guó)家從緊的財(cái)財(cái)財(cái)政政策策調(diào)整整下，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)及及一些中中介營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)公司司可能能會(huì)面臨臨大規(guī)規(guī)模的洗洗牌。在在銀行放放貸越越來(lái)越嚴(yán)嚴(yán)的情情況下，市市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售資資金的的回籠速速度將將是一個(gè)個(gè)問(wèn)題題，同時(shí)時(shí)，由由于購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)二套套房、多多套房房政策的的從緊緊，導(dǎo)致致改善善性需求求和投投資性需需求減減少，開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在銷(xiāo)銷(xiāo)售難難度上也也會(huì)有有所增加加。因因此，對(duì)對(duì)于開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自有有資金的的要求求將會(huì)提提高，對(duì)對(duì)于銷(xiāo)售售企業(yè)業(yè)終端營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)能能力的要要求也也會(huì)大幅幅提高高。在這這樣的的大環(huán)境境下，會(huì)會(huì)導(dǎo)致一一批資資金及技技術(shù)實(shí)實(shí)力不強(qiáng)強(qiáng)，或或區(qū)域性性太集集中的企企業(yè)出出局，而而對(duì)于于一些資資金和和技術(shù)實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)大，區(qū)區(qū)域布布局合理理的企企業(yè)則是是一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)。（5）投機(jī)投資資性性需求得到到到遏制國(guó)家的調(diào)控政策策策著眼于于市場(chǎng)場(chǎng)的中長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展。一一方面面，土地地增值值稅清算算政策策的出臺(tái)臺(tái)，表表達(dá)政府府調(diào)控控樓市的的決心心并未因因國(guó)際際環(huán)境的的變化化而動(dòng)搖搖，且且對(duì)于市市場(chǎng)中中投資投投機(jī)性性需求的的威懾懾也將不不容小小視。另另一方方面房產(chǎn)產(chǎn)稅開(kāi)開(kāi)征目前前雖然然只在上上海、重重慶試點(diǎn)點(diǎn)，全全面展開(kāi)開(kāi)盡管管還存在在一些些問(wèn)題和和阻礙礙，但明明確已已納入國(guó)國(guó)家層層面，令令討論論多年的的住房房保有環(huán)環(huán)節(jié)征征稅成為為可能能，全面面開(kāi)征征已有大大勢(shì)所所趨。其其重要要意義在在于中中長(zhǎng)期抑抑制房房地產(chǎn)投投機(jī)、投投資需求求從而而穩(wěn)定房房?jī)r(jià)。而而各地限限購(gòu)令令相繼出出臺(tái)，對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)市市場(chǎng)也將將產(chǎn)生生重大影影響，市市場(chǎng)需求求將逐逐步轉(zhuǎn)移移到以以剛性需需求為為主，基基于這這樣的背背景，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)將將會(huì)開(kāi)始始結(jié)構(gòu)構(gòu)性調(diào)整整，投投機(jī)投資資性需需求得到到有效效遏制。XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第三章項(xiàng)目建設(shè)設(shè)設(shè)場(chǎng)地選選址3.1地理位位位置荊門(mén)市位于湖北北北省的中中部，地地理坐標(biāo)標(biāo)為東東經(jīng)111°°551′-1133°°29′北緯30°332′-1055°°36′。中心城城區(qū)區(qū)東距武武漢市市約265kkm，南距荊荊州州市80km，西距宜宜昌昌市116kkm，北距襄襄樊樊市125kkm。擬建的XX小區(qū)區(qū)區(qū)住宅小小區(qū)一一期項(xiàng)目目用地地位于荊荊門(mén)市市天鵝路路南側(cè)側(cè)、天鵝鵝池北北側(cè)。該規(guī)規(guī)劃劃區(qū)呈三三角形形，區(qū)域域內(nèi)地地勢(shì)起伏伏較大大，城市市道路路沿線地地勢(shì)較較低。3.2外部交交交通項(xiàng)目處于荊門(mén)市市市城區(qū)中中心區(qū)區(qū)域邊沿沿，緊緊臨天鵝鵝路,周邊交通通發(fā)發(fā)達(dá)，區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分分明顯顯。3.3周邊環(huán)境境境本項(xiàng)目地處荊門(mén)門(mén)門(mén)市城區(qū)區(qū)以西西，交通通便捷捷，北側(cè)側(cè)的天天鵝路與與老城城區(qū)緊密密相聯(lián)聯(lián)。在城城市總總體規(guī)劃“一心四區(qū)”的整體空空間間布局的的指導(dǎo)導(dǎo)思想下下，荊荊門(mén)市近近年來(lái)來(lái)加快了了新城城區(qū)的建建設(shè)步步伐。隨隨著城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施的逐步步完善善，未來(lái)來(lái)本項(xiàng)項(xiàng)目與新新城區(qū)區(qū)的綜合合服務(wù)務(wù)中心之之間的的聯(lián)系會(huì)會(huì)更加加緊密，區(qū)區(qū)位位優(yōu)勢(shì)更更加顯顯著。周周邊分分布有天天鵝小小區(qū)、天天鵝廣廣場(chǎng)、天天鵝湖湖等城市市配套套設(shè)施和和建成成住宅小小區(qū)。3.4建設(shè)場(chǎng)地地地3.4.1場(chǎng)地地地地形、地地貌貌荊門(mén)地貌，東、西西、北三面高高，中、南部部低，呈向南南敞開(kāi)，形成成低山坳谷、丘丘崗沖溝和平平原湖區(qū)兼具具地勢(shì)。荊門(mén)門(mén)中心城區(qū)地地處秦嶺南支支荊山山脈余余脈東南端，是是由低山區(qū)型型向丘陵平原原型過(guò)渡的地地段。地勢(shì)西西北高，東南南低，坡降較較大，最高峰峰勝景山海拔拔高程560.33m，東南郊最最低洼地面高高程58.3m。南城區(qū)為為低丘地區(qū)，屬屬侵蝕剝蝕丘丘陵區(qū)，地面面起伏不大。擬建的XX小區(qū)區(qū)區(qū)住宅小小區(qū)一一期項(xiàng)目目用地地位于荊荊門(mén)市市天鵝路路南側(cè)側(cè)、天鵝鵝池北北側(cè)。該規(guī)規(guī)劃劃區(qū)呈三三角形形，區(qū)域域內(nèi)地地勢(shì)起伏伏較大大，城市市道路路沿線地地勢(shì)較較低。3.4.２水文文文、氣候候荊門(mén)市位于湖北北北省中部部，屬屬亞熱帶帶溫暖暖季風(fēng)型型氣候候，四季季分明明，氣候候溫暖暖，日照照充足足，雨量量充沛沛，無(wú)霜霜期長(zhǎng)長(zhǎng)。年平平均氣氣溫16℃左右，冬冬季季極端氣氣溫1.9--6℃，有降雪雪和和冰凍現(xiàn)現(xiàn)象，從從一九五五五年年以來(lái)，冬冬季季極端氣氣溫可可達(dá)-14..7℃；7-8月天氣炎炎熱熱，月平平均氣氣溫26-330℃；境內(nèi)雨雨量量充沛，年年降降雨量為980..11-122744.4mmm，蒸發(fā)量量為13455--15338mmm，降雨量量在在季節(jié)分分配上上變化較較大，多多集中于6-8月份，約約占50%，而冬季季只只占4%左右，這這種種降雨量量的季季節(jié)性變變化，對(duì)對(duì)地下水水及泉泉水涌水水量之之變化起起控制制作用。3.5地質(zhì)災(zāi)害害害危險(xiǎn)性性分析析3.5.1地質(zhì)質(zhì)質(zhì)地震根據(jù)荊門(mén)市規(guī)劃劃劃勘探研研究院院提供的的相鄰鄰地區(qū)巖巖土工工程勘察察報(bào)告告結(jié)果：：擬建建建筑場(chǎng)場(chǎng)地類(lèi)類(lèi)別為Ⅱ類(lèi)，場(chǎng)地地土土類(lèi)型為為中軟軟－中硬硬場(chǎng)地地土，屬屬抗震震有利地地段。該該區(qū)地震震設(shè)防防按VI度設(shè)防。本地區(qū)位處江漢漢漢盆地邊邊緣，屬屬新華夏夏系第第二沉淀淀帶荊荊門(mén)斷坳坳。據(jù)據(jù)資料，本本地地區(qū)地震震活動(dòng)動(dòng)頻繁，但但多多為非破破壞性性有感或或無(wú)感感地震，地地震震基本強(qiáng)強(qiáng)度為為6度，屬非非強(qiáng)強(qiáng)震區(qū)。3.5.2地層層層巖性根據(jù)野外地質(zhì)調(diào)調(diào)調(diào)查及工工程勘勘察資料料，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)地地表地地層以第第四系系殘坡各各粉質(zhì)質(zhì)粘土、碎碎石石土為主主，局局部分布布人工工填土，在在兩兩面?zhèn)壬缴巾敿凹靶逼鲁龀雎抖B系茅茅口組組灰?guī)r。自自上上而下簡(jiǎn)簡(jiǎn)述如如下：第四系殘坡積粉粉粉質(zhì)粘土土：黃黃、褐黃黃色、棕棕紅色，干干——稍濕，可可塑塑，土體體結(jié)構(gòu)構(gòu)密實(shí)—較松散，具具具膨脹性性。廣廣泛分布布于項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)山山坡地地表，一一般厚厚1-3m。填土：經(jīng)褐色為為為主，主主要由由粘性土土組成成，夾少少量碎碎石，松松散。零零星分布布于項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)沖沖溝內(nèi)內(nèi)工程建建筑地地表，一一般厚厚1-2m。二疊系茅口組：：：深灰、灰灰、淺淺灰色白白云巖巖、斑塊塊灰?guī)r巖、灰?guī)r巖及深深灰色含含燧石石結(jié)核灰灰?guī)r夾夾少量白白云巖巖。位于于第四四系殘坡坡積層層下部，在在兩兩側(cè)山頂頂及斜斜坡出露露。3.5.3地質(zhì)質(zhì)質(zhì)構(gòu)造及及區(qū)域域地殼穩(wěn)穩(wěn)定性性本項(xiàng)目區(qū)屬新華華華夏構(gòu)造造系，地地處與江江漢斷斷坳有成成生聯(lián)聯(lián)系的荊荊門(mén)斷斷坳之西西邊緣緣。場(chǎng)區(qū)區(qū)東部部緊臨有有荊門(mén)門(mén)—南漳大斷斷裂裂通過(guò)，該該斷斷裂生成于于燕燕山期，切切割割了前晚晚第三三紀(jì)地層層，走走向NNW，傾角58°--773°，長(zhǎng)度約150KKm，具有繼繼承承性多期期活動(dòng)動(dòng)特點(diǎn)，尚尚未未發(fā)現(xiàn)錯(cuò)錯(cuò)斷第第四系覆覆蓋影影響，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)可能存存在的的一些小小規(guī)模模斷裂破破碎帶帶，但在在此次次專(zhuān)為本本項(xiàng)目目進(jìn)行的的地質(zhì)質(zhì)評(píng)估工工作中中未能發(fā)發(fā)現(xiàn)。本處為一單斜構(gòu)構(gòu)構(gòu)造，巖巖層產(chǎn)產(chǎn)狀200°＜15°。偶見(jiàn)構(gòu)構(gòu)造造張裂隙隙發(fā)育育，裂隙隙被粘粘土充填填，臨臨近場(chǎng)區(qū)區(qū)在鉆鉆控揭露露深度度地基內(nèi)內(nèi)未發(fā)發(fā)現(xiàn)構(gòu)造造破碎碎帶或斷斷裂。據(jù)地震資料表明明明，本區(qū)區(qū)地殼殼處于較較弱的的活動(dòng)性性構(gòu)造造應(yīng)力場(chǎng)場(chǎng)中，頻頻繁的微微弱地地震是本本區(qū)地地震特點(diǎn)點(diǎn)。據(jù)據(jù)《中國(guó)國(guó)地震震動(dòng)參數(shù)數(shù)區(qū)劃劃圖》，本本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)處處于弱弱震區(qū)，地地震震基本烈烈度為為VI度。3.5.4工程程程地質(zhì)條條件根據(jù)區(qū)內(nèi)出露地地地層工程程地質(zhì)質(zhì)特征，大大致致可將其其劃公公兩個(gè)工工程巖巖組：1．第四系殘坡坡坡積粉質(zhì)粘粘土土、填土土松散散巖組黃、褐黃色、棕棕棕紅色，干干一一稍濕，可可塑塑，土體體結(jié)構(gòu)構(gòu)較松散散，具具膨脹性性，厚厚1-3m，不均勻勻分分布。據(jù)據(jù)《巖巖土工程程勘察察報(bào)告》，其其承裝力低,具高壓縮性性。2．二疊系茅口口口組中風(fēng)化化中中—厚層狀堅(jiān)堅(jiān)硬硬灰?guī)r巖巖組深灰、灰、淺灰灰灰色白云云巖、斑斑塊灰?guī)r巖、灰灰?guī)r及深深灰色色含燧石石結(jié)核核灰?guī)r夾夾少量量白云巖巖。巖巖層產(chǎn)狀200°＜15°。偶見(jiàn)構(gòu)構(gòu)造造張裂隙隙發(fā)育育，粘土土充填填。溶蝕蝕較發(fā)發(fā)育，呈呈孔洞洞狀，直直徑3-2℃m。據(jù)《巖巖土土工程勘勘察報(bào)報(bào)告》，巖巖質(zhì)質(zhì)堅(jiān)硬。3.6結(jié)論項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)所處的的的微地貌貌單元元較簡(jiǎn)單單，地地質(zhì)構(gòu)造造單元元較為單單一，本本處以強(qiáng)強(qiáng)度高高、厚度度大、分分布連續(xù)續(xù)穩(wěn)定定的灰?guī)r巖為基基底，巖巖溶不不發(fā)育；；在勘勘探深度度范圍圍內(nèi)，未未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)斷裂、構(gòu)構(gòu)造造破碎帶帶、溶溶洞等；；場(chǎng)區(qū)區(qū)內(nèi)及其其附近近無(wú)滑坡坡體、無(wú)無(wú)泥石流流等不不良地質(zhì)質(zhì)作用用和地質(zhì)質(zhì)災(zāi)害害。據(jù)此分析及類(lèi)比比比，擬建建場(chǎng)地地穩(wěn)定，適適宜宜本工程程建設(shè)設(shè)。XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第四章項(xiàng)目總體體體規(guī)劃4.1工程概況況況擬建的XX小區(qū)區(qū)區(qū)住宅小小區(qū)一一期項(xiàng)目目用地地位于荊荊門(mén)市市天鵝路路南側(cè)側(cè)、天鵝鵝池北北側(cè)。該規(guī)規(guī)劃劃區(qū)呈三三角形形，區(qū)域域內(nèi)地地勢(shì)起伏伏較大大，城市市道路路沿線地地勢(shì)較較低。4.2規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)思想、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原則和和規(guī)劃劃目標(biāo)4.2.1指指指導(dǎo)思想想（1）貫徹“以以人人為本”的設(shè)計(jì)思思想想，把提提高城城市環(huán)境境質(zhì)量量作為本本次規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的根根本出發(fā)發(fā)點(diǎn)，將將營(yíng)造一一個(gè)大大氣、綠綠色、舒舒適、便便捷、安安全、溫溫馨且且富有特特色的的和諧住住宅小小區(qū)作為為最終終目標(biāo)。調(diào)經(jīng)境境用技美等的互發(fā)揮力深致考筑體間系（3）析塊項(xiàng)揚(yáng)長(zhǎng)創(chuàng)建的居（4）充分強(qiáng)調(diào)調(diào)公公開(kāi)環(huán)境的的的均質(zhì)共共享，增增強(qiáng)居住住區(qū)的的人性化化設(shè)置置。4.2.2規(guī)劃劃劃設(shè)計(jì)原原則體現(xiàn)開(kāi)放式而非非非封閉式式的社社區(qū)生活活模式式：總體規(guī)劃遵循“私密空間—半公共空空間—公共空間—城市公共共空空間”的規(guī)劃原原量量。社區(qū)區(qū)的公公共部分分面向向小區(qū)居居民充充分開(kāi)放放，為為人們提提供休休閑、溝溝通的的場(chǎng)所；；而且且社區(qū)的的一部部分配套套設(shè)施施可以服服務(wù)于于周邊區(qū)區(qū)域的的居民，使使社社區(qū)成為為區(qū)域域的中心心之一一；4.2.3規(guī)劃劃劃設(shè)計(jì)目目標(biāo)通過(guò)對(duì)該小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃建建設(shè)，打打造一一處城市市有機(jī)機(jī)更新的的典范范，為城城市打打造一處處集居居住、游游憩等等功能為為一體體的新型型居住住小區(qū)，充充分分挖掘城城市環(huán)環(huán)境特質(zhì)質(zhì)、城城市文化化魅力力，營(yíng)建建新的的城市活活力增增長(zhǎng)點(diǎn)，帶帶動(dòng)動(dòng)掇刀城城區(qū)的的發(fā)展。4.3總體規(guī)劃劃劃布局4.3.1現(xiàn)狀狀狀分析由于用地條件所所所限，規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)需要解解決的的問(wèn)題主主要有有以下幾幾個(gè)內(nèi)內(nèi)容：（1）力求在城城市市建設(shè)有突突突出特色色的高高檔生活活園區(qū)區(qū)。（2）盡可能爭(zhēng)爭(zhēng)取取有利朝向向向，使房房間南南北通透透或朝朝向東南南或西西南，同同時(shí)活活躍立面面氣氛氛。（3）考慮到當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐用竦木泳泳幼×?xí)慣慣，住住宅建筑筑應(yīng)為為南北向向布置置，且力力爭(zhēng)戶戶戶朝南南，從從而形成成優(yōu)勢(shì)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。（4）住宅區(qū)建建設(shè)設(shè)應(yīng)注重以以以科技為為先導(dǎo)導(dǎo)，推廣廣新觀觀念、新新材料料、新技技術(shù)的的應(yīng)用，加加強(qiáng)強(qiáng)市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的合合理化化規(guī)劃，注注重重物業(yè)管管理與與安全保保衛(wèi)。（5）體量的布布置置上，采用用用西邊高高的布布置方式式可以以避免日日照陰陰影對(duì)其其他建建筑的不不利影影響。（6）滿足大寒寒天天日照2小時(shí)的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要求。4.3.2整體體體布局及及場(chǎng)地地設(shè)計(jì)局邊邊小住的照在該地內(nèi)沿天平的布置住樓邊棟邊一適應(yīng)地的主風(fēng)并于的風(fēng)時(shí)在的部架花并出以利流集小道建外行周可多置化為便出及本地要入在塊為人行次設(shè)地北僅防用計(jì)型型面積之間供同的擇宅南向主然光良采代建式色配雅色為營(yíng)出住幽人建圍觀觀形形為現(xiàn)歐格近鵝小入一場(chǎng)綠化觀計(jì)中園優(yōu)運(yùn)方林手通規(guī)的造把環(huán)氣托來(lái)強(qiáng)強(qiáng)的多力圖都景過(guò)賞與木合形觀地通遮木地物生車(chē)坪合構(gòu)有色區(qū)化小區(qū)合同卉低來(lái)景聯(lián)兼不年戶戶動(dòng)要力造安全適公境4.3.4規(guī)劃劃劃設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程（1）規(guī)劃構(gòu)思思依據(jù)用地地形及及及現(xiàn)有景景觀資資源特征征以及及建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的不同，確確定定以下原原則；；住宅群體布置上上上避免建建筑物物間的相相互遮遮擋，滿滿足住住宅對(duì)日日照、間間距、自自然采采光、自自然通通風(fēng)的要要求；；充分考慮對(duì)小區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)部景景觀的的利用，爭(zhēng)爭(zhēng)取取做到戶戶戶有有景，戶戶戶有有良好的的朝向向；鄰里單元的建筑筑筑在統(tǒng)一一的總總體風(fēng)格格中尋尋求形式式的變變化多樣樣，以以空間開(kāi)開(kāi)合、高高低錯(cuò)落落、形形態(tài)對(duì)比比等形形成豐富富的空空間層次次；社區(qū)以中心綠地地地、庭院院綠化化、樹(shù)木木花草草等形成成多層層次的環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)；重點(diǎn)處理小區(qū)主主主要出入入口的的位置，解解決決好各種種流線線；生活活后勤勤服務(wù)、臨臨時(shí)時(shí)訪客、消消防防疏散等等之間間的關(guān)系系，做做到人車(chē)車(chē)分流流。（2）尋求合理理的的土地利用用用強(qiáng)度與與居住住區(qū)空間間形態(tài)態(tài)之間的的平衡衡：高層層住宅宅的比例例及其其所對(duì)應(yīng)應(yīng)的不不同空間間布局局方式。布局上，以爭(zhēng)取取取全部住住宅南南北向的的設(shè)計(jì)計(jì)原則為為起點(diǎn)點(diǎn)，把交交通流流線、體體量空空間、景景觀效效果做為為重點(diǎn)點(diǎn)考慮的的三個(gè)個(gè)因素。小小區(qū)區(qū)的總體體規(guī)劃劃服從于于形成成豐富多多彩的的社區(qū)活活動(dòng)、營(yíng)營(yíng)造舒適適宜人人的居住住環(huán)境境這個(gè)根根本目目標(biāo)。（3）宜居境宅局因之合平（4）尋求產(chǎn)品品潛潛在價(jià)值與與與對(duì)應(yīng)景景觀資資源之間間的平平衡，商商業(yè)布布置在用用地的的沿街面面，在在小區(qū)人人行主主入口處處沿天天鵝路展展開(kāi)布布置。XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第五章環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)價(jià)影響5.1項(xiàng)目基本本本情況XX小區(qū)住宅小小區(qū)區(qū)一期項(xiàng)目目目規(guī)劃總總用地地面積24,11886.000㎡，凈用用地地面積21,99001.220㎡，總建建筑筑面積55,77002.441㎡，其中中：：計(jì)容建建筑面面積39,44222.116㎡（包括括住住宅建筑筑面積積38,33449.773㎡，商業(yè)業(yè)面面積1,00055.94㎡、配套套用用房面積66.449㎡）；不不計(jì)計(jì)容建筑筑面積積為16,22880.225㎡（包括括地地下車(chē)庫(kù)庫(kù)面積積13,11558.111㎡、架空空層層面積2,62222.14㎡、社區(qū)區(qū)管管理用房房面積積500..000㎡）。一一期期建筑類(lèi)類(lèi)型為為5棟11層住宅樓樓和3棟4層住宅。總總總戶數(shù)270戶，總停停車(chē)車(chē)位270個(gè)。5.2環(huán)境影響響響評(píng)價(jià)依依據(jù)（1）《中華人人民民共和國(guó)環(huán)環(huán)環(huán)境影響響評(píng)價(jià)價(jià)法》（2003年9月1日）；人民清清產(chǎn)進(jìn)人民大大染治（4）《中華人人民民共和國(guó)環(huán)環(huán)環(huán)境噪聲聲污染染防治法法》（1996年10月26日）；（5）《中華人人民共共和國(guó)水水污染防防治法法》（2008年6月1日）；（6）《中華人人民民共和國(guó)固固固體廢物物污染染環(huán)境防防治法法》（1995年10月30日）；（7）中華人民民共共和國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)務(wù)院令第253號(hào)《建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境保護(hù)護(hù)管理?xiàng)l條例》；；影響眾眾暫辦（9）《產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)目錄(20111年本)》；環(huán)部設(shè)項(xiàng)境護(hù)管名；（11）荊政辦辦發(fā)[[200000]86號(hào)《市人人民民政府辦辦公室室轉(zhuǎn)發(fā)市市環(huán)保保局關(guān)于于荊門(mén)門(mén)市地表表水環(huán)環(huán)境功能能區(qū)類(lèi)類(lèi)別的通通知》；；（12）荊政辦辦函[[199888]32號(hào)《市人人民民政府辦辦公室室關(guān)于調(diào)調(diào)整我我市中心心城區(qū)區(qū)環(huán)境噪噪聲功功能區(qū)劃劃的批批復(fù)》；；（13）荊政辦辦函[[199888]39號(hào)《市人人民民政府辦辦公室室關(guān)于劃劃分環(huán)環(huán)境空氣氣質(zhì)量量功能區(qū)區(qū)的批批復(fù)》；；（14）荊政辦辦發(fā)［［2008］89號(hào)《荊門(mén)門(mén)市市人民政政府關(guān)關(guān)于實(shí)施施中心心城區(qū)舊舊住宅宅區(qū)整治治改造造工作的的意見(jiàn)見(jiàn)》；（15）《荊門(mén)門(mén)市城城市總體體規(guī)劃修修編(20055-200200年)》(20008年修改)。5.3各環(huán)境要要要素質(zhì)量量現(xiàn)狀狀5.3.1大氣氣氣環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀：根據(jù)荊門(mén)市荊政政政辦(19988)39號(hào)文的有有關(guān)關(guān)規(guī)定，XX小區(qū)住宅宅小小區(qū)一期期所在在地區(qū)環(huán)環(huán)境空空氣功能能區(qū)劃劃分為二二類(lèi)區(qū)區(qū)，其環(huán)環(huán)境空空氣質(zhì)量量應(yīng)滿滿足GB300995—1996《環(huán)境空空氣氣質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》中中的二級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求。其其環(huán)環(huán)境空氣氣保護(hù)護(hù)目標(biāo)為為東邊邊。5.3.2環(huán)境境境噪聲現(xiàn)現(xiàn)狀依據(jù)荊政辦函（1998）32號(hào)文的有有關(guān)關(guān)規(guī)定，該該項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域域聲環(huán)境境功能能區(qū)劃為2類(lèi)區(qū)。其其環(huán)環(huán)境噪聲聲應(yīng)滿滿足GB300996—2008《聲環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》中中2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要要求求。5.3.3地表表表水環(huán)境境質(zhì)量量現(xiàn)狀XX小區(qū)住宅小小區(qū)區(qū)一期生活活活廢水的的納污污水體為為竹皮皮河，竹竹皮河河沿途接接納城城市污水水和部部分工業(yè)業(yè)廢水水。依據(jù)據(jù)荊政政辦發(fā)（2000）86號(hào)文的有有關(guān)關(guān)規(guī)定，竹竹皮皮河按環(huán)環(huán)境功功能區(qū)劃劃分為為IV類(lèi)水域，其其其水質(zhì)應(yīng)應(yīng)滿足足GB388338—2002《地表水水環(huán)環(huán)境質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》IV類(lèi)水域標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。主要保護(hù)對(duì)象、性性質(zhì)、方位、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表6-1保護(hù)目標(biāo)性質(zhì)規(guī)模方位保護(hù)要求瀏灣居民區(qū)敏感點(diǎn)約20戶SGB309519996,,二級(jí)GB309620008,,2類(lèi)私房敏感點(diǎn)約30戶E漳河管理局居民民民區(qū)敏感點(diǎn)約50戶W加油站加油站小型E小型石油庫(kù)及汽汽汽車(chē)加油油站設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范楊樹(shù)港地表水體S聲環(huán)境廠界外1米滿足GB309966-200008《聲環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》2，4a類(lèi)5.4環(huán)境影響響響預(yù)測(cè)與分分析析5.4.1施工工工期間環(huán)環(huán)境影影響分析析污污主有：揚(yáng)廢水聲振和筑其中噪和揚(yáng)塵工的污因影響主主源挖推土裝機(jī)降電電切等備其中施聲B(施工B(施工dB2.00影響技導(dǎo)中中向點(diǎn)幾發(fā)減本計(jì)出施主工裝工階噪源設(shè)地環(huán)的算施械場(chǎng)5工時(shí)界聲B(建建工界限要當(dāng)工在場(chǎng)界噪本能建施界聲要求以項(xiàng)噪設(shè)須離當(dāng)施械場(chǎng)工對(duì)社居貢值B(園新宅貢B(園路水產(chǎn)房獻(xiàn)5dA狀值均不度超所所地位施期施設(shè)聲會(huì)圍境一影其受較的目址的河居當(dāng)聲工在場(chǎng)位置時(shí)項(xiàng)果路水產(chǎn)房界值5dA位置時(shí)對(duì)社居界獻(xiàn)B(聲設(shè)貢較與狀加一期超對(duì)圍影較地地面南西居最距別種建工械對(duì)圍較因加施程的防為施期對(duì)述的響施期段采下施整整排白工減土等對(duì)圍的響階階用品不可揚(yáng)而避攪噪污塵塵響分輸輸?shù)某鰳I(yè)點(diǎn)各粉料裝使裝磨產(chǎn)粉和揚(yáng)塵塵措：場(chǎng)每期水止塵大日大水灑次施場(chǎng)運(yùn)通時(shí)掃洗以汽行塵運(yùn)輛入場(chǎng)應(yīng)行以塵；渣外輛覆嚴(yán)沿灑對(duì)狀料文裝專(zhuān)管不露放的往工的塵均用覆工工的活是工水主源施水物濃mg施工的活排量物排度為50gLmcr0g廢水工員活水易淀排城水網(wǎng)將產(chǎn)量量筑圾按建的關(guān)統(tǒng)集運(yùn)指地處對(duì)圍產(chǎn)的較用地規(guī)規(guī)計(jì)維態(tài)滿洪求量少工量提以限地用開(kāi)設(shè)需目進(jìn)劃計(jì)可可施期段于點(diǎn)面污物放有無(wú)規(guī)特從定施程環(huán)響廣和雜但對(duì)敏點(diǎn)產(chǎn)的和塵采防施能污影施期只短響隨程工基消有影即生5.4.2運(yùn)營(yíng)營(yíng)營(yíng)期環(huán)境境空氣氣影響分分析（1）空氣環(huán)境境影影響分析=1\*GB3①住宅小區(qū)的廚廚廚房油煙設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為雙煙煙道集集中排放放，廚廚房油煙煙不會(huì)會(huì)干擾周周?chē)牡淖?，因因此此小區(qū)的的油煙煙氣對(duì)住住宅環(huán)環(huán)境影響響較小小。=2\*GB3②地下車(chē)庫(kù)機(jī)動(dòng)動(dòng)動(dòng)車(chē)尾氣中中主主要大氣氣污染染物有總總烴、，地地地下車(chē)庫(kù)Nox、CO全天的排排放放量為0.81166kg//d、93.4444kgg/dd，排出的的污污染物經(jīng)經(jīng)地下下車(chē)庫(kù)通通風(fēng)誘誘導(dǎo)系統(tǒng)統(tǒng)排放放口集中中排放放，每小小時(shí)換換氣6次，車(chē)庫(kù)庫(kù)廢廢氣排風(fēng)風(fēng)口應(yīng)應(yīng)設(shè)2～3個(gè)，擬設(shè)設(shè)于于主建筑筑物排排風(fēng)通道道。排排出的污污染物物對(duì)附近近居民民影響較較小。（2）地表水環(huán)環(huán)境境影響分析析析=1\*GB3①主要污染物及及及產(chǎn)生量項(xiàng)目建成后在營(yíng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)期新新增年年生活廢廢水排排放量4.52萬(wàn)噸，廢廢水水中主要要污染染物是SS、CODccr、BOD5、NH3-N等，污染染物物的濃度度分別別為30m/cr0gDmm物的量：1.tacr25ta26/NH3-N66/處處標(biāo)標(biāo)池理到級(jí)標(biāo)后市污網(wǎng)市水網(wǎng)經(jīng)家水理理達(dá)級(jí)準(zhǔn)入皮污物排濃0/crm/Dmgm物的量：.1/cr.5/3NH3-N60/影響噪噪要自戶廚風(fēng)空等備及群產(chǎn)的噪源期期主來(lái)住的的風(fēng)各樓調(diào)等噪一dB設(shè)設(shè)要對(duì)影的和別相的防措如植建立屏使值一減以對(duì)區(qū)的響使住區(qū)的境本足住功區(qū)聲準(zhǔn)物影建建在運(yùn)生主體物生為t方將垃袋并設(shè)圾集由衛(wèi)統(tǒng)處固對(duì)環(huán)影小5.5污染防治治治措施5.5.1施工工工期產(chǎn)生生的污污染及污污染防防治措施施5.5.1.111施工期產(chǎn)產(chǎn)生生的污染染水土流失：由于于于施工期期基礎(chǔ)礎(chǔ)開(kāi)挖，植植被被破壞，土土層層裸露，不不可可避免地地會(huì)出出現(xiàn)水土土流失失現(xiàn)象；；應(yīng)采采取植被被恢復(fù)復(fù)等措施施加以以控制；；施工期的噪聲會(huì)會(huì)會(huì)對(duì)周?chē)鷩用衩癞a(chǎn)生較較大的的影響；；施工期二次揚(yáng)塵塵塵對(duì)小區(qū)區(qū)空氣氣環(huán)境影影響較較大，主主要導(dǎo)導(dǎo)致區(qū)內(nèi)TSP上升；施工期運(yùn)輸車(chē)輛輛輛噪聲、物物料料運(yùn)輸對(duì)對(duì)所在在地環(huán)境境空氣氣、二次次揚(yáng)塵塵、環(huán)境境衛(wèi)生生狀況均均有較較大影響響；活活量施藝水沉處對(duì)皮質(zhì)響5.5.1.222施工期污污染染控制、治治理理措施加強(qiáng)施工管理，合合理安排工期期，及時(shí)進(jìn)行行邊坡支護(hù)，建建擋土墻、排排水溝，路面面及時(shí)硬化，以以控制水土流流失；區(qū)內(nèi)施施工廢水需經(jīng)經(jīng)沉砂處理后后方可有組織織排放；必須注意高噪聲聲聲設(shè)備的的擺放放位置，采采取取相應(yīng)的的降噪噪措施，控控制制夜間施施工作作業(yè)；應(yīng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行《建建設(shè)施工工場(chǎng)界界噪聲標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》要要求，嚴(yán)嚴(yán)禁高高噪聲設(shè)設(shè)備夜夜間施工工，避避免出現(xiàn)現(xiàn)噪聲聲擾民事事件；；如確因因施工工工藝要要求連連續(xù)施工工、必必須夜間間施工工時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提提前與周周?chē)裘舾悬c(diǎn)居居民協(xié)協(xié)商，并并向當(dāng)當(dāng)?shù)丨h(huán)保保部門(mén)門(mén)申報(bào)，獲獲準(zhǔn)準(zhǔn)后方可可實(shí)施施；必須對(duì)產(chǎn)塵量大大大的作業(yè)業(yè)點(diǎn)設(shè)設(shè)置噴水水加濕濕裝置及及施工工圍欄，以以控控制施工工揚(yáng)塵塵；應(yīng)合理組織施工工工交通路路線，沖沖洗場(chǎng)地地車(chē)輛輛輪胎，減減少少輪胎帶帶泥；；施工期間生產(chǎn)廢廢廢水經(jīng)過(guò)過(guò)沉砂砂池處理理后才才可排放放，并并及時(shí)清清掏污污泥，污污泥與與棄土一一起清清運(yùn)處置置；施工人員的生活活活污水通通過(guò)管管道收集集后進(jìn)進(jìn)入化糞糞池間間以沉淀淀后排排入城市市污水水管網(wǎng)，污污泥泥應(yīng)定期期清理理、糞便便定期期清掏、衛(wèi)衛(wèi)生生填埋處處理。水土流失治理措措措施：主體建筑筑施工工階段：：施工期期間將將在低洼洼地段段規(guī)劃一一個(gè)臨臨時(shí)的土土石方方堆放區(qū)區(qū)域，并并堆場(chǎng)邊邊設(shè)置置一個(gè)防防止、控控制淤泥泥的裝裝置。由由施工工管理者者定期期（特別別是雨雨后）檢檢查擋擋淤泥設(shè)設(shè)備的的運(yùn)行狀狀況，并并隨時(shí)予予以清清理和維維護(hù)；；在建設(shè)設(shè)主體體建筑物物的同同時(shí)建設(shè)設(shè)雨水水及污水水管道道。住宅區(qū)道道路建建設(shè)階段段：使用用固定定的擋淤淤泥設(shè)設(shè)備，在在入口口處設(shè)置置防止止、控制制進(jìn)出出的裝備備。栽栽種草坪坪和樹(shù)樹(shù)木，恢恢復(fù)地地表植被被。工程竣工工后：：定期檢檢查沉砂砂池設(shè)設(shè)備和排排水溝溝入口，以以避避免土壤壤侵蝕蝕，并營(yíng)營(yíng)造一一個(gè)好的的環(huán)境境。表層土、腐腐殖殖土用于綠綠綠化，預(yù)預(yù)先堆堆放在綠綠化空空地；并并用塑塑料布、彩彩條條布遮擋擋，防防止雨水水沖刷刷。5.5.2營(yíng)運(yùn)運(yùn)運(yùn)期環(huán)境境影響響評(píng)價(jià)5.5.2.111廢氣污染染防防治措施施廢氣的污染主要要要是廚房房的油油煙廢氣氣排放放。(1)、油煙廢廢廢氣治理理措施施小區(qū)的廚房油煙煙煙設(shè)計(jì)為為雙煙煙道集中中排放放，廚房房油煙煙不會(huì)直直接干干擾周?chē)鷩淖∽?，因因此油油煙氣?duì)對(duì)住宅宅環(huán)境影影響較較小。5.5.2.222廢水污染染防防治措施施該小區(qū)投入使用用用后，廢廢水主主要來(lái)自自居民民及區(qū)內(nèi)內(nèi)配套套公建的的日常常生活性性廢水水。生活活廢水水由化糞糞池簡(jiǎn)簡(jiǎn)易沉淀淀后進(jìn)進(jìn)入小區(qū)區(qū)內(nèi)生生活污水水處理理裝置進(jìn)進(jìn)行處處理，處處理達(dá)達(dá)標(biāo)后排排入市市政污水水管網(wǎng)網(wǎng)廠，最最終通通過(guò)夏家家灣污污水處理理廠處處理后排排入竹竹皮河。5.5.2.333固廢物污污染染防治措措施在施工期要及時(shí)時(shí)時(shí)清掏沉沉砂池池，污泥泥隨棄棄方一起起進(jìn)行行處理；；棄土土應(yīng)在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)尋找需需要抬抬升地勢(shì)勢(shì)的位位置存放放，并并修筑排排水溝溝和擋土土墻，防防止雨季季周?chē)鷩乇韽綇搅鬟M(jìn)進(jìn)入堆放放場(chǎng)地地，造成成二次次污染；；建筑筑垃圾及及時(shí)進(jìn)進(jìn)行集中中清運(yùn)運(yùn)，開(kāi)挖土土石石方用于小小區(qū)區(qū)花壇回回填土土。項(xiàng)目建建成成后，及及時(shí)采采取植被被補(bǔ)救救措施，防防止止水土流流失。擬建項(xiàng)目建設(shè)完完完成后，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)垃圾量量將達(dá)達(dá)795t/，為解決項(xiàng)目目?jī)?nèi)的生活活垃圾問(wèn)問(wèn)題，采采用住戶戶袋裝裝，設(shè)置置多個(gè)垃圾箱箱并按按可回收收和不不可回收收兩類(lèi)類(lèi)對(duì)生活活垃圾圾進(jìn)行收收集，垃垃圾由小區(qū)區(qū)物物管每日日定期期集中分分類(lèi)清清運(yùn)、送送市環(huán)環(huán)衛(wèi)部門(mén)集集中中處理；；生活活污水處處理產(chǎn)產(chǎn)生的污污泥清清淘后衛(wèi)生生填填埋處理理。5.5.2.444噪聲污染染防防治措施施本項(xiàng)目噪聲主要要要來(lái)自小小區(qū)空空調(diào)、暖暖通等等設(shè)施、小小區(qū)區(qū)內(nèi)進(jìn)出出的車(chē)車(chē)輛以及及外環(huán)環(huán)境交通通噪聲聲的影響響。(1)空調(diào)、暖暖暖通等設(shè)設(shè)備噪噪聲防治治措施施a.從聲源上控控制制，選擇低低低噪聲和和符合合國(guó)家噪噪聲標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)設(shè)備。b.設(shè)備安裝位位置置要得當(dāng)，避避免放置在鄰鄰近居民住宅宅的一側(cè)。c.有振動(dòng)和噪噪聲聲的設(shè)備加加加隔振和和消聲聲裝置。(2)交通噪聲聲聲防治措措施a.設(shè)置約2000米綠化隔隔離離帶，在小小區(qū)區(qū)周邊建建一定定寬度的的綠化化帶，并并依地地勢(shì)對(duì)小小區(qū)內(nèi)內(nèi)部進(jìn)行行合理理的綠化化布局局，既起起到了了吸聲、降降噪噪的作用用，又又能阻擋擋揚(yáng)塵塵，美化化環(huán)境境。經(jīng)有有關(guān)資資料表明明，利利用綠林林帶作作為交通通防噪噪措施所所達(dá)到到的降低低噪聲聲級(jí)平均均值為為，正確確選擇擇樹(shù)種和和種植植方式是是提高高防噪聲聲效果果的重要要環(huán)節(jié)節(jié)，應(yīng)選選擇葉葉茂枝密密，樹(shù)樹(shù)冠低垂垂、粗粗壯，生生長(zhǎng)迅迅速，減減噪力力強(qiáng)的品品種，如如雪松、楊楊樹(shù)樹(shù)、珊瑚瑚樹(shù)桂桂花、水水杉、龍龍柏等。種種植植方式應(yīng)應(yīng)作到到密集栽栽種，樹(shù)樹(shù)冠下的的空間間植滿濃濃密灌灌木，樹(shù)樹(shù)的高高度不小小于77-8m，灌木木的的高度不不小于于1.5-2m，栽植植間間距為0..55-3m。b.臨天鵝路路路的住房房采用用雙層窗窗。采采用單層層窗的的室內(nèi)噪噪聲僅僅比室外外低110-15分貝，如如采用雙雙層窗窗（厚度度為1150毫米米），室室內(nèi)噪聲聲可降降低20-25分貝。改改進(jìn)窗的的隔聲聲措施如如增加加玻璃及及空氣氣層厚度度或采采用真空空層還還可進(jìn)一一步降降低室內(nèi)內(nèi)噪聲聲。c.房間內(nèi)合理理布布置。臨馬馬馬路住宅宅房間間的合理理布置置也是十十分重重要的。朝朝向向道路一一面的的房間，應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)為廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、走走廊廊、樓梯梯等，噪噪聲影響響較小小的房間間則作作為居住住室。5.6總量控制制制及環(huán)保保投資資根據(jù)國(guó)家對(duì)污染染染物總量量控制制的要求求，本本項(xiàng)目主主要污污染物為為生活活污水和和小區(qū)區(qū)產(chǎn)生的的油煙煙、汽車(chē)車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)排放的的尾氣氣，根據(jù)據(jù)達(dá)標(biāo)標(biāo)排放的的基本本要求，建建議議本項(xiàng)目目的污污染物總總量控控制指標(biāo)標(biāo)為：：CODCr≤222.133t//a；煙塵≤0.099tt/a；SO2≤0.2tt//a；NOX≤0.7tt/a；本項(xiàng)目的總投資資資為98822..54萬(wàn)元，以以上上各項(xiàng)環(huán)環(huán)保投投資為80萬(wàn)元，占占工工程項(xiàng)目目總投投資的0.800%。5.7場(chǎng)址可行行行性分析析住宅小區(qū)用地為為為居住用用地，符符合城市市的總總體規(guī)劃劃及區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃，其其選址是是合理理的；項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)符合合荊門(mén)門(mén)市土地地利用用規(guī)劃和和城市市建設(shè)規(guī)規(guī)劃。5.8公眾參與與與本項(xiàng)目公眾參與與與采用事事前在在中國(guó)荊荊門(mén)網(wǎng)網(wǎng)站上公公示、在在建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)址周周?chē)鷱堎N貼公告告、社會(huì)會(huì)調(diào)查查和征詢?cè)兊姆椒绞?，通通過(guò)公公示公告告、訪訪談和問(wèn)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查，向向公眾眾介紹本本項(xiàng)目目的基本本情況況，并收收集公公眾的意意見(jiàn)?？偪傮w支持持本項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的人人數(shù)達(dá)到100%，無(wú)人表表示示反對(duì)。絕絕大大多數(shù)人人認(rèn)為為本項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)將會(huì)改改善區(qū)區(qū)域環(huán)境境質(zhì)量量和景觀觀。但但絕大多多數(shù)人人關(guān)心項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)施工工期和和建設(shè)期期的噪噪聲、廢廢氣和和廢水的的污染染。5.9環(huán)境影響響響評(píng)價(jià)結(jié)論論通過(guò)對(duì)XX小區(qū)區(qū)區(qū)住宅小小區(qū)一一期項(xiàng)目目的施施工期和和運(yùn)營(yíng)營(yíng)期所形形成的的廢氣、廢廢水水、固廢廢及噪噪聲等方方面的的污染進(jìn)進(jìn)行的的分析論論證表表明：本本項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)本身身在對(duì)各各污染染因素采采取相相關(guān)防治治措施施的前提提下，不不會(huì)對(duì)相相關(guān)區(qū)區(qū)域環(huán)境境造成成明顯的的污染染及不良良影響響，各污污染物物排放能能夠滿滿足相關(guān)關(guān)功能能區(qū)的環(huán)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量要求求。項(xiàng)目建設(shè)符合荊荊荊門(mén)市土土地利利用規(guī)劃劃和城城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃，從環(huán)環(huán)保的的角度考考慮，本本項(xiàng)目是是可行行的。XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第六章投資估算算算與資金金籌措措6.1投資估算算算依據(jù)（1）20066年《湖湖北建建筑安裝裝工程程費(fèi)用定定額》及及荊門(mén)市市建材材、人工工、機(jī)機(jī)械等費(fèi)費(fèi)用價(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（2）20088年《全全國(guó)統(tǒng)統(tǒng)一市政政工程程定額湖湖北統(tǒng)統(tǒng)一基價(jià)價(jià)表》；；（3）20088年《湖湖北省省建筑工工程消消耗量定定額及及統(tǒng)一基基價(jià)表表(20088)土建》；；（4）荊門(mén)市物物價(jià)價(jià)局頒布的的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目收收費(fèi)文件件匯編編；（5）荊門(mén)市建建設(shè)設(shè)工程造價(jià)價(jià)價(jià)管理站站發(fā)布布的季度度建筑筑材料市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格信息息。（6）建設(shè)單位位管管理費(fèi)根據(jù)據(jù)據(jù)財(cái)政部[200022]3994號(hào)文規(guī)定定計(jì)計(jì)算；工工程建建設(shè)監(jiān)理理費(fèi)根根據(jù)國(guó)家家發(fā)展展改革委委員會(huì)會(huì)發(fā)改價(jià)價(jià)格[200077]6770號(hào)文件規(guī)規(guī)定定計(jì)算；；招標(biāo)標(biāo)代理服服務(wù)費(fèi)費(fèi)及其他他費(fèi)用用根據(jù)國(guó)國(guó)家發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃委員員會(huì)計(jì)價(jià)價(jià)格[200022]199800號(hào)文件規(guī)規(guī)定定計(jì)算，勘勘察察、設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)根根據(jù)工程程勘察察設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)價(jià)格格[200022]10號(hào)文件規(guī)規(guī)定定計(jì)算；；可行行性研究究費(fèi)根根據(jù)計(jì)價(jià)價(jià)格[199999]122833號(hào)文規(guī)定定計(jì)計(jì)算；環(huán)環(huán)境影影響評(píng)價(jià)價(jià)費(fèi)根根據(jù)計(jì)價(jià)價(jià)格[200022]1225號(hào)文件規(guī)規(guī)定定計(jì)算。（7）基本預(yù)備備費(fèi)費(fèi)按工程費(fèi)費(fèi)費(fèi)用及其其他費(fèi)費(fèi)用之和和的5.0%計(jì)算。6.2建設(shè)項(xiàng)目目目投資估估算XX小區(qū)住宅小小區(qū)區(qū)一期建設(shè)設(shè)設(shè)項(xiàng)目總總投資資57,44224.115萬(wàn)萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算算算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）占總投資比例1地價(jià)18,480...0032.2%2前期工程費(fèi)1,540.00002.7%3建安工程28,490...0049.6%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1,501.55502.6%5管理費(fèi)900.901.6%6其他費(fèi)用670.781.2%8財(cái)務(wù)費(fèi)用2,234.66653.9%7銷(xiāo)售費(fèi)用3,606.33326.3%9合計(jì)57,424...15100.0%6.3資金籌措措措資資0其中位籌0，銀行行貸貸款185000萬(wàn)元，其其他他資金來(lái)來(lái)源5000萬(wàn)元。詳見(jiàn)附件1。6.3投資計(jì)劃劃劃詳見(jiàn)附件2。XXXX房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)價(jià)7.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)的的選取本申請(qǐng)報(bào)告通過(guò)過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)地周邊邊已建建商品房房市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格調(diào)調(diào)查并并參考2013年12月荊門(mén)市市房房地產(chǎn)商商品局局交易價(jià)價(jià)格的的基礎(chǔ)上上，著著重考慮慮了其其它一些些重要要的市場(chǎng)場(chǎng)因素素，如需需求強(qiáng)強(qiáng)度、顧顧客認(rèn)認(rèn)知與心心理感感受等，并并采采取獲取取合理理利潤(rùn)為為定價(jià)價(jià)要素。7.2成本估算算算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本本本估算表表容積率=2.222計(jì)入容積率建筑筑筑面積(m2)220000序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式單價(jià)（元/m222）金額(萬(wàn)元）備注一土地成本84018,480...00二前期工程費(fèi)2.1勘察測(cè)量費(fèi)20440.002.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30660.002.3臨時(shí)供水供電10220.002.4場(chǎng)地平整及道路路路10220.00前期工程小計(jì)2.1~2.444701,540三建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)費(fèi)3.1基礎(chǔ)工程費(fèi)901,980.00003.2土建工程費(fèi)75016,500...003.3安裝工程費(fèi)45510,0103.3.1水電安裝1002,200.00003.3.2電梯工程801,760.00003.3.3空調(diào)工程-3.3.4消防工程601,320.00003.3.5通訊工程15330.003.3.6室外配套1603,520.00003.3.7煤氣管道20440.003.3.8對(duì)講系統(tǒng)15330.003.3.9公用天線5110.003.4地下室建安工程小計(jì)3.1~3.5551,29528,490...00四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)681,501.5550五管理費(fèi)用41900.90六其他費(fèi)用6.1工程監(jiān)理費(fèi)15330.006.2市交通管理局0.122.646.3市道橋管理局0.378.146.4市建設(shè)局(散裝裝裝水泥)--6.5墻改基金5110.006.6白蟻防治10220.00其他費(fèi)用小計(jì)6.1~6.77730670.78七合計(jì)(二)~(六))1,50533,103...18八總開(kāi)發(fā)成本(一)+(七))2,34551,583...187.3項(xiàng)目銷(xiāo)售售售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)計(jì)計(jì)劃表項(xiàng)目?jī)?nèi)容銷(xiāo)售建筑面積(((m2）銷(xiāo)售價(jià)格（元///m2）總價(jià)（萬(wàn)元）備注住宅203000...005,300107,59000.000商業(yè)12000.000015,00018,000...00合計(jì)215000...00125,59000.000住宅銷(xiāo)售率95%商鋪銷(xiāo)售率100%銷(xiāo)售收入120,21000.500計(jì)算期（季度）銷(xiāo)售比例回款比例回款金額合計(jì)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)123455.00%3.33%3,586.33333,586.333367.50%6.67%7,172.66677,172.666777.50%10.00%7.50%6.67%8,069.22251,200.00009,269.222587.50%10.00%7.50%10.00%8,069.22251,800.00009,869.222598.75%10.00%8.33%10.00%8,965.88831,800.000010,765...83107.50%10.00%7.92%10.00%8,517.55541,800.000010,317...54117.50%10.00%7.50%10.00%8,069.22251,800.00009,869.2225128.75%10.00%8.33%10.00%8,965.88831,800.000010,765...83137.50%10.00%7.92%10.00%8,517.55541,800.000010,317...54147.50%10.00%7.50%10.00%8,069.22251,800.00009,869.2225158.75%10.00%8.33%10.00%8,965.