項(xiàng)目拓展管理制度

編制鮑跟澤日期2015.1.15審核鮑跟澤日期2015.1.19批準(zhǔn)王耀楚日期2015.1.20修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人為保持集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)策劃先行的思想，在尋找和確定房地產(chǎn)新項(xiàng)目前，對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和計(jì)劃性。2.適用范圍集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。3.權(quán)責(zé)3.1總裁辦3.1,1負(fù)責(zé)土地信息收集、篩選和基礎(chǔ)研究工作；3.1.2組織開展項(xiàng)目可行性研究，并組織編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》;3.1.3負(fù)責(zé)國(guó)土證辦理。3.2營(yíng)銷策劃部3.2.1組織市場(chǎng)調(diào)研，提出項(xiàng)目初步定位；3.2.2負(fù)責(zé)對(duì)論證項(xiàng)目提供銷售預(yù)測(cè)分析；3.2.3按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。3.3設(shè)計(jì)管理部3.3:1負(fù)責(zé)項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)工作；3.3.2按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。3.4成本控制部3.4.1負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃草案進(jìn)行初步工程成本估算：3.4.2按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。財(cái)務(wù)管理部3.5.1負(fù)責(zé)對(duì)論證項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析；3.5.2按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃的總體工作安排完成各自的項(xiàng)目策劃工作。3.6集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)按權(quán)限審核/審批《項(xiàng)目建議書》,4.管理規(guī)定4.1信息收集與甄別4.1.1總裁辦負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃進(jìn)行土地信息的收集工作，將土地信息匯總、(1)政府公告類：從相關(guān)報(bào)紙或各土地儲(chǔ)備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備發(fā)展中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告(2)其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。(3)其他主動(dòng)收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，主動(dòng)與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。4.2.基礎(chǔ)研究階段4.2.1總裁辦負(fù)責(zé)依據(jù)各類信息開展基礎(chǔ)研究，及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，填報(bào)《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃》,及時(shí)收集分析其研究成果，定期匯總形成基礎(chǔ)研究信息庫(kù)。4.2.2總裁辦以基礎(chǔ)研究的成果指導(dǎo)土地儲(chǔ)備計(jì)劃工作的進(jìn)行，編制《項(xiàng)目前期工作清4.3目標(biāo)地塊研究及立項(xiàng)4.3:1針對(duì)初審?fù)ㄟ^的目標(biāo)地塊，由總裁辦牽頭，財(cái)金管理中心、營(yíng)銷管理中心、工程管理中心、成本控制中心等部門配合，開展實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行初步研究和初步定位。4.3:2對(duì)于合作項(xiàng)目，總裁辦負(fù)責(zé)商務(wù)談判的前期準(zhǔn)備、談判計(jì)劃，配合集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄。由總裁辦牽頭，財(cái)金管理中心、營(yíng)銷管理中心、成本控制中心、工程管理中心等部門配合，完成相應(yīng)宗地狀況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、合作條件、投資收益預(yù)測(cè)等工作，形成《項(xiàng)目建議書》,按《權(quán)責(zé)手冊(cè)》完成審核/審批后確定。4.3.3《項(xiàng)目建議書》通過審批后，由總裁辦組織相關(guān)部門開展可行性研究工作。未通過則進(jìn)行調(diào)整或放棄進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)存檔。4.4項(xiàng)目可行性研究及編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》4.4.1由總裁辦牽頭，組織工程管理中心、營(yíng)銷管理中心、成本控制中心、財(cái)金管理中心等共同參與，制定可行性研究計(jì)劃及可行性研究的整體工作。4.4.2:各部門配合總裁辦進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢(shì)等，進(jìn)一步完善《項(xiàng)目建議書》內(nèi)容。工程管理中心根據(jù)《項(xiàng)目建議書》的產(chǎn)品初步定位，提出項(xiàng)目概念規(guī)劃草案。成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目概念規(guī)劃草案、成本數(shù)據(jù)庫(kù)信息提出工程成本估算。營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)等。446財(cái)金管理中心負(fù)責(zé)根據(jù)銷售預(yù)測(cè)、工程成本估算、土地及前期費(fèi)用、期間費(fèi)用等進(jìn)行項(xiàng)目4.4.7總裁辦組織各部門根據(jù)項(xiàng)目基本情況、辦理)工作，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目資料存檔。4.6.2拿地后10個(gè)工作日內(nèi)(以中標(biāo)通知為準(zhǔn)),總裁辦負(fù)責(zé)組織召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。詳見《項(xiàng)《項(xiàng)目前期工作清單》6.7《項(xiàng)目可行性研究(策劃)聽證會(huì)簽表》究研礎(chǔ)基究研礎(chǔ)基項(xiàng)目論證管理流程工程管理中心成本控制中心財(cái)金經(jīng)營(yíng)中心營(yíng)銷管理中心審計(jì)監(jiān)察中心進(jìn)入土地信息目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引提交項(xiàng)目建議審核審批綜合研究投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工程成本估算概念規(guī)劃草案序號(hào)記錄名稱附表1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃目項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃2項(xiàng)目前期工作清單目項(xiàng)目前期工作清單3項(xiàng)目建議書(模板)項(xiàng)目建議書.doc4新項(xiàng)目可行性研究測(cè)算表——成本部分(模板)新項(xiàng)目可行性研究測(cè)算表一一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分(模板)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(模板)新項(xiàng)具可行性研究測(cè)新項(xiàng)