項目拓展管理制度

編制鮑跟澤日期2015.1.15審核鮑跟澤日期2015.1.19批準(zhǔn)王耀楚日期2015.1.20修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人為保持集團可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)策劃先行的思想，在尋找和確定房地產(chǎn)新項目前，對其可行性進行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險，提高項目決策的規(guī)范性和計劃性。2.適用范圍集團房地產(chǎn)開發(fā)新項目論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。3.權(quán)責(zé)3.1總裁辦3.1,1負責(zé)土地信息收集、篩選和基礎(chǔ)研究工作；3.1.2組織開展項目可行性研究，并組織編制《項目可行性研究報告》;3.1.3負責(zé)國土證辦理。3.2營銷策劃部3.2.1組織市場調(diào)研，提出項目初步定位；3.2.2負責(zé)對論證項目提供銷售預(yù)測分析；3.2.3按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。3.3設(shè)計管理部3.3:1負責(zé)項目概念規(guī)劃草案設(shè)計工作；3.3.2按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。3.4成本控制部3.4.1負責(zé)根據(jù)項目規(guī)劃草案進行初步工程成本估算：3.4.2按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。財務(wù)管理部3.5.1負責(zé)對論證項目提供財務(wù)經(jīng)濟評價和分析；3.5.2按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。3.6集團領(lǐng)導(dǎo)按權(quán)限審核/審批《項目建議書》,4.管理規(guī)定4.1信息收集與甄別4.1.1總裁辦負責(zé)根據(jù)集團的土地儲備計劃進行土地信息的收集工作，將土地信息匯總、(1)政府公告類：從相關(guān)報紙或各土地儲備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備發(fā)展中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告(2)其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。(3)其他主動收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略，主動與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。4.2.基礎(chǔ)研究階段4.2.1總裁辦負責(zé)依據(jù)各類信息開展基礎(chǔ)研究，及時把握動態(tài)信息，填報《項目風(fēng)險管理計劃》,及時收集分析其研究成果，定期匯總形成基礎(chǔ)研究信息庫。4.2.2總裁辦以基礎(chǔ)研究的成果指導(dǎo)土地儲備計劃工作的進行，編制《項目前期工作清4.3目標(biāo)地塊研究及立項4.3:1針對初審?fù)ㄟ^的目標(biāo)地塊，由總裁辦牽頭，財金管理中心、營銷管理中心、工程管理中心、成本控制中心等部門配合，開展實地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點進行初步研究和初步定位。4.3:2對于合作項目，總裁辦負責(zé)商務(wù)談判的前期準(zhǔn)備、談判計劃，配合集團領(lǐng)導(dǎo)進行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價格、經(jīng)濟指標(biāo)等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄。由總裁辦牽頭，財金管理中心、營銷管理中心、成本控制中心、工程管理中心等部門配合，完成相應(yīng)宗地狀況、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、合作條件、投資收益預(yù)測等工作，形成《項目建議書》,按《權(quán)責(zé)手冊》完成審核/審批后確定。4.3.3《項目建議書》通過審批后，由總裁辦組織相關(guān)部門開展可行性研究工作。未通過則進行調(diào)整或放棄進入數(shù)據(jù)庫存檔。4.4項目可行性研究及編制《項目可行性研究報告》4.4.1由總裁辦牽頭，組織工程管理中心、營銷管理中心、成本控制中心、財金管理中心等共同參與，制定可行性研究計劃及可行性研究的整體工作。4.4.2:各部門配合總裁辦進一步完善項目背景調(diào)研，包括項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等，進一步完善《項目建議書》內(nèi)容。工程管理中心根據(jù)《項目建議書》的產(chǎn)品初步定位，提出項目概念規(guī)劃草案。成本控制中心負責(zé)根據(jù)項目概念規(guī)劃草案、成本數(shù)據(jù)庫信息提出工程成本估算。營銷管理中心負責(zé)提出項目銷售預(yù)測等。446財金管理中心負責(zé)根據(jù)銷售預(yù)測、工程成本估算、土地及前期費用、期間費用等進行項目4.4.7總裁辦組織各部門根據(jù)項目基本情況、辦理)工作，并對相關(guān)項目資料存檔。4.6.2拿地后10個工作日內(nèi)(以中標(biāo)通知為準(zhǔn)),總裁辦負責(zé)組織召開項目啟動會。詳見《項《項目前期工作清單》6.7《項目可行性研究(策劃)聽證會簽表》究研礎(chǔ)基究研礎(chǔ)基項目論證管理流程工程管理中心成本控制中心財金經(jīng)營中心營銷管理中心審計監(jiān)察中心進入土地信息目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引提交項目建議審核審批綜合研究投資經(jīng)濟評價工程成本估算概念規(guī)劃草案序號記錄名稱附表1項目風(fēng)險管理計劃目項目風(fēng)險管理計劃2項目前期工作清單目項目前期工作清單3項目建議書(模板)項目建議書.doc4新項目可行性研究測算表——成本部分(模板)新項目可行性研究測算表一一經(jīng)濟指標(biāo)部分(模板)項目可行性研究報告(模板)新項具可行性研究測新項