標(biāo)桿企業(yè)集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)

標(biāo)桿企業(yè)集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)目錄第一章總則則則第二章成本核核核算的基基本程程序第三章成本核核核算對象象的確確定第四章成本費費費用項目目及核核算內(nèi)容第五章會計科科科目與帳帳簿設(shè)設(shè)置第六章成本費費費用的歸歸集與與分配第七章成本報報報表第八章附則則則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)業(yè)成本核核算指指導(dǎo)（討論稿）第一章總則則則1-1為了加加加強成本本管理理，規(guī)范范集團團房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成成本核核算，正正確計計算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本，便便于于成本資資料的的比較和和分析析，根據(jù)據(jù)《股股份有限限公司司會計制制度—會計科目目和和會計報報表》及及其附件件三“房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)會會計處處理規(guī)定”與我國具具體體會計準(zhǔn)準(zhǔn)則等等有關(guān)規(guī)規(guī)定，以以及集團團《財財務(wù)管理理規(guī)則則》和《會會計計管理規(guī)規(guī)則》的的要求，制制定定本指導(dǎo)導(dǎo)。1-2集團房房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)成本本核算算的任務(wù)務(wù)是：：建立和和完善善成本核核算基基礎(chǔ)工作作，嚴(yán)嚴(yán)格遵守守成本本開支范范圍，合合理確定定成本本計算對對象，正正確歸集集和分分配開發(fā)發(fā)成本本及費用用，及及時、準(zhǔn)準(zhǔn)確、完完整地提提供成成本核算算資料料，及時時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成本管管理中中存在的的問題題，以便便尋求求降低成成本的的途徑。1-3各房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，建立立成本本核算責(zé)責(zé)任制制，不斷斷完善善成本核核算基基礎(chǔ)工作作，改改進成本本核算算辦法，嚴(yán)嚴(yán)格格按照國國家以以及集團團成本本管理的的要求求，正確確組織織成本核核算工工作，并并自覺覺接受集集團的的監(jiān)督。第二章成本核核核算的基基本程程序成本核算的一般般般步驟：：第一步：根據(jù)成成成本核算算對象象的確定定原則則和項目目特點點，確定定成本本核算對對象。第二步：按成本本本核算及及管理理的要求求，設(shè)設(shè)置有關(guān)關(guān)成本本核算會會計科科目和帳帳簿，按按成本核核算對對象歸集集開發(fā)發(fā)成本費費用。第三步：按受益益益原則和和配比比原則，確確定定應(yīng)分?jǐn)倲偝杀颈举M用在在各成成本核算算對象象之間的的分配配方法、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第四步：將歸集集集的開發(fā)發(fā)成本本費用按按確定定的方法法、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在各各成本本核算對對象之之間進行行分配配。第五步：編制項項項目開發(fā)發(fā)成本本計算表表，計計算各成成本核核算對象象的開開發(fā)總成成本。第六步：正確劃劃劃分完工工和在在建開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品之間的的開發(fā)發(fā)成本，分分別別結(jié)轉(zhuǎn)完完工開開發(fā)產(chǎn)品品成本本，按建建筑面面積計算算完工工產(chǎn)品單單位成成本。第七步：正確劃劃劃分可售售面積積、不可可售面面積(由主管部部門門劃分提提供)，根據(jù)有有關(guān)關(guān)規(guī)定分分別計計算可售售面積積、不可可售面面積應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的成本，按按與與結(jié)算銷銷售收收入配比比的原原則正確確結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售成成本。第八步：編制成成成本報表表，根根據(jù)成本本管理理和核算算要求求，總括括反映映各成本本核算算對象的的成本本情況。第三章成本核核核算對象象的確確定3-1成本核核核算對象象的確確定原則則：應(yīng)應(yīng)滿足成成本計計算的需需要；；便于成成本費費用的歸歸集；；利于成成本的的及時結(jié)結(jié)算；；適應(yīng)成成本監(jiān)監(jiān)控的要要求。3-2各單位位位可根據(jù)據(jù)上述述原則，參參照照下列條條件，結(jié)結(jié)合項目目開發(fā)發(fā)地點、規(guī)規(guī)模模、周期期、方方式、功功能設(shè)設(shè)計、結(jié)結(jié)構(gòu)類類型、裝裝修檔檔次、層層高、施施工隊伍伍等因因素和管管理需需要等當(dāng)當(dāng)?shù)貙崒嶋H情況況，確確定具體體成本本核算對對象。(1)單體開開開發(fā)項目目，一一般以每每一獨獨立編制制設(shè)計計概算或或施工工圖預(yù)算算所列列的單項項開發(fā)發(fā)工程為為成本本核算對對象。(2)在同一一一開發(fā)地地點、結(jié)結(jié)構(gòu)類型型相同同、開竣竣工時時間相近近、由由同一施施工單單位施工工或總總包的群群體開開發(fā)項目目，可可以合并并為一一個成本本核算算對象。(3)對于開開開發(fā)規(guī)模模較大大、工期期較長長的開發(fā)發(fā)項目目，可以以結(jié)合合項目特特點和和成本管管理的的需要，按按開開發(fā)項目目的一一定區(qū)域域或部部位或周周期劃劃分成本本核算算對象?！善制冢▍^(qū)區(qū)區(qū)）開發(fā)的的項項目，可可以以以各期(區(qū))為成本核核算算對象?！豁椖坑杏腥谷狗?、公寓寓寓、寫字字樓等等不同功功能的的，在按按期(區(qū))劃分成本本核核算對象象的基基礎(chǔ)上，還還應(yīng)應(yīng)按功能能劃分分成本核核算對對象。▲同一小區(qū)、同同同一期有高高層層、多層層、復(fù)復(fù)式等不不同結(jié)結(jié)構(gòu)的，還還應(yīng)應(yīng)按結(jié)構(gòu)構(gòu)劃分分成本核核算對對象。(4)根據(jù)核核核算和管管理需需要，對對獨立立的設(shè)計計概算算或施工工圖預(yù)預(yù)算的配配套設(shè)設(shè)施，不不論其其支出是是否攤攤?cè)敕课菸莸乳_開發(fā)產(chǎn)品品成本本，均應(yīng)應(yīng)單獨獨作為成成本核核算對象象。對對于只為為一個個房屋等等開發(fā)發(fā)項目服服務(wù)的的、應(yīng)攤攤?cè)敕糠课莸乳_開發(fā)項項目成本本且造造價較低低的配配套設(shè)施施，可可以不單單獨作作為成本本核算算對象，發(fā)發(fā)生生的開發(fā)發(fā)費用用直接計計入房房屋等開開發(fā)項項目的成成本。3-3成本核核核算對象象一般般應(yīng)在開開工前前確定。一一旦旦確定，不不得得隨意改改變，以以保證成成本核核算的準(zhǔn)準(zhǔn)確性性。第四章成本費費費用項目目及核核算內(nèi)容容4-1開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品成本本核算算應(yīng)視開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的具具體情情況，按按制造造成本法法設(shè)置置成本項項目。成成本項目目一般般包括下下列六六項：1)土地征用用用及拆遷遷補償償費2)前期工程程程費3)基礎(chǔ)設(shè)施施施費4)建筑安裝裝裝工程費費5)配套設(shè)施施施費6)開發(fā)間接接接費4-2各成本本本項目的的開支支范圍如如下：：土地征用及拆遷遷遷補償費費指為取得土地開開開發(fā)使用用權(quán)而而發(fā)生的的各項項費用，主主要要包括以以下內(nèi)內(nèi)容：(1)土地征征征用費：：支付付的土地地出讓讓金、土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費、土土地地效益金金、土土地開發(fā)發(fā)費，交交納的契契稅、耕耕地占用用稅，土土地變更更用途途和超面面積補補交的地地價、補補償合作作方地地價、合合作項項目建房房轉(zhuǎn)入入分給合合作方方的房屋屋成本本和相應(yīng)應(yīng)稅金金等。(2)拆遷補補補償費：：有關(guān)關(guān)地上、地地下下建筑物物或附附著物的的拆遷遷補償支支出，安安置及動動遷支支出，農(nóng)農(nóng)作物物補償費費，危危房補償償費等等；拆遷遷舊建建筑物回回收的的殘值應(yīng)應(yīng)估價價入帳，分分別別沖減有有關(guān)成成本。(3)市政配配配套費：：指向向政府部部門交交納的大大市政政配套費費，征征用生地地向當(dāng)當(dāng)?shù)厥姓舅窘患{的的紅線線外道路路、水水、電、氣氣、熱熱、通訊訊等的的建造費費、管管線鋪設(shè)設(shè)費等等。(4)其他：：：如土地地開發(fā)發(fā)權(quán)批復(fù)復(fù)費、土土地面積積丈量量測繪費費等。前期工程費指在取得土地開開開發(fā)權(quán)之之后、項項目開發(fā)發(fā)前期期的籌建建、規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、可可行性研研究、水水文地質(zhì)質(zhì)勘察察、測繪繪、“三通一平”等前期費費用用。主要要包括括以下內(nèi)內(nèi)容：：(1)項目整整整體性批批報建建費：項項目報報建時按按規(guī)定定向政府府有關(guān)關(guān)部門交交納的的報批費費。如：人防工程建建建設(shè)費、規(guī)規(guī)劃劃管理費費、新新材料基基金(或墻改專專項項基金)、教師住住宅宅基金(或中小學(xué)學(xué)教教師住宅宅補貼貼費)、拆遷管管理理費、招招投標(biāo)標(biāo)管理費費等。(2)規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計費：：項目目立項后后的總總體規(guī)劃劃設(shè)計計、單體體設(shè)計計費、管管線設(shè)設(shè)計費、改改造設(shè)計費、可行行行性研究究費(含支付社社會會中介服服務(wù)機機構(gòu)的市市場調(diào)調(diào)研費)，制圖、曬曬曬圖費，規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計模模型制制作費，方方案案評審費費。(3)勘測丈丈丈量費：：水文文、地質(zhì)質(zhì)、文文物和地地基勘勘察費，沉沉降降觀測費費，日日照測試試費、撥撥地釘樁樁驗線線費、復(fù)復(fù)線費費、定線線費、放放線費、建建筑筑面積丈丈量費費等。(4)“三通通通一平”費：接通通紅紅線外施施工用用臨時給給排水水(含地下排排水水管、溝溝開挖挖鋪設(shè)費費用)、供電、道道道路(含按規(guī)定定應(yīng)應(yīng)交的占占道費費、道路路挖掘掘費)等設(shè)施的的設(shè)設(shè)計、建建造、裝裝飾和進進行場場地平整整發(fā)生生的費用(包括開工工前前垃圾清清運費費)等。(5)臨時設(shè)設(shè)設(shè)施費：：工地地甲方臨臨時辦辦公室，臨臨時時場地占占用費費，臨時時借用用空地租租費，以以及沿紅紅線周周圍設(shè)置置的臨臨時圍墻墻、圍圍欄等設(shè)設(shè)施的的設(shè)計、建建造造、裝飾飾等費費用。臨臨時設(shè)設(shè)施內(nèi)的的資產(chǎn)產(chǎn)，如空空調(diào)、電電視機，家家具具等不屬屬于臨臨時設(shè)施施費。(6)預(yù)算編編編、審費費：支支付給社社會中中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)構(gòu)受聘為為項目目編制或或?qū)彶椴轭A(yù)算而而發(fā)生生的費用用。(7)其他：：：包括擋擋光費費、危房房補償償鑒定費費、危危房補償償鑒定定技術(shù)咨咨詢費費等?；A(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程程程中發(fā)生生的小小區(qū)內(nèi)、建建筑筑安裝工工程施施工圖預(yù)預(yù)算項項目之外外的道道路、供供電、供供水、供供氣、供供熱、排排污、排排洪、通通訊、照照明、綠綠化等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工工程費用用，紅紅線外兩兩米與與大市政政接口口的費用用，以以及向水水、電電、氣、熱熱、通通訊等大大市政政公司交交納的的費用。主主要要包括以以下內(nèi)內(nèi)容：(1)道路工工工程費：：小區(qū)區(qū)內(nèi)道路路鋪設(shè)設(shè)費。(2)供電工工工程費：：變（配配）電設(shè)設(shè)備的的購置費費，設(shè)設(shè)備安裝裝及電電纜鋪設(shè)設(shè)費，供供（配）電電貼貼費、電電源建建設(shè)費，交交納納的電增增容費費等。(3)給排水水水工程費費：自自來水、雨雨（污污）水排排放、防防洪等給給排水水設(shè)施的的建造造、管線線鋪設(shè)設(shè)費用，以以及及向自來來水公公司交納納的水水增容費費等。(4)煤氣工工工程費：：煤氣氣管道的的鋪設(shè)設(shè)費、增增容費費、集資資費，煤煤氣配套套費，煤煤氣發(fā)展展基金金、煤氣氣掛表表費等。(5)供暖工工工程費：：暖氣氣管道的的鋪設(shè)設(shè)費、集集資費費。(6)通訊工工工程費：：電話話線路的的鋪設(shè)設(shè)、電話話配套套費，電電話電電纜集資資費，交交納的電電話增增容費等等。(7)電視工工工程費：：小區(qū)區(qū)內(nèi)有線線電視視(閉路電視)的線路鋪鋪設(shè)設(shè)和按規(guī)規(guī)定應(yīng)應(yīng)交納的的有關(guān)關(guān)費用。(8)照明工工工程費：：小區(qū)區(qū)內(nèi)路燈燈照明明設(shè)施支支出。(9)綠化工工工程費：：小區(qū)區(qū)內(nèi)人工工草坪坪、栽花花、種種樹等綠綠化支支出；綠綠地建建設(shè)費。(10)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)工程費費：指指小區(qū)內(nèi)內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生設(shè)施施支出。如如垃垃圾站(箱)、公廁等等支支出。(11)其他他他：小區(qū)區(qū)周圍圍設(shè)置的的永久久性圍墻墻、圍圍欄支出出、園園區(qū)大門門、園園區(qū)監(jiān)控控工程程費、自自然下下沉整改改費等等。建筑安裝工程費費費指項目開發(fā)過程程程中發(fā)生生的列列入建筑筑安裝裝工程施施工圖圖預(yù)算項項目內(nèi)內(nèi)的各項項費用用(含設(shè)備費費、出出包工程程向承承包方支支付的的臨時設(shè)設(shè)施費費和勞動動保險險費)，有甲供供材材料、設(shè)設(shè)備的的，還應(yīng)應(yīng)包括括相應(yīng)的的甲供供材料、設(shè)設(shè)備備費。發(fā)發(fā)包工工程應(yīng)依依據(jù)承承包方提提供的的經(jīng)甲方方審定定的“工程價款款結(jié)結(jié)算單”來確定。主主主要包括括以下下內(nèi)容：：(1)土建工工工程費①基礎(chǔ)工程費費：：土石方、樁樁基、護壁(坡)工程費，基基礎(chǔ)處理費、樁樁基咨詢費。②主體工程費費：：即土建結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)工程程費（含含地下室室部分分）。③有甲供材料料的的，還應(yīng)包包包括相應(yīng)應(yīng)的甲甲供材料料費。(2)安裝工工工程費①電氣(強電電)安裝工程費費：：主體工程程程內(nèi)的照照明等等電氣設(shè)設(shè)施安安裝費，有有甲甲供材料料、設(shè)設(shè)備的，還還應(yīng)應(yīng)包括相相應(yīng)的的甲供材材料、設(shè)設(shè)備費。②電訊(弱電電)安裝工程費費：：主體工程程程內(nèi)的通通訊、保保安監(jiān)視視、有有線電視視系統(tǒng)統(tǒng)等電訊訊設(shè)施施安裝費費。③給排水安裝裝工工程費：主主主體工程程內(nèi)的的上下水水、熱熱水等給給排水水設(shè)施安安裝費費。④電梯安裝工工程程費：主體體體工程內(nèi)內(nèi)的電電梯及其其安裝裝、調(diào)試試費。⑤空調(diào)安裝工工程程費：主體體體工程內(nèi)內(nèi)的換換熱站、冷冷凍凍站、風(fēng)風(fēng)機盤盤管控制制、樓樓宇自控控系統(tǒng)統(tǒng)等空調(diào)調(diào)設(shè)施施安裝費費。⑥消防安裝工工程程費：主體體體工程內(nèi)內(nèi)的自自動噴灑灑、消消防栓、消消防防報警系系統(tǒng)等等消防設(shè)設(shè)施安安裝費。⑦煤氣安裝工工程程費：主體體體工程內(nèi)內(nèi)的煤煤氣管線線等燃燃?xì)庠O(shè)施施安裝裝費。⑧采暖安裝工工程程費：主體體體工程內(nèi)內(nèi)的水水暖、汽汽暖等等供熱設(shè)設(shè)施安安裝費。⑨上述各項如如有有甲供材料料料、設(shè)備備，還還應(yīng)分別別包括括相應(yīng)的的甲供供材料、設(shè)設(shè)備備費。(3)裝修工工工程費：：內(nèi)外外墻、地地板(毯)、門窗、廚廚廚潔具、電電梯梯間、天(頂)蓬、雨蓬蓬等的裝修費，有有有甲供材材料的的，還應(yīng)應(yīng)包括括相應(yīng)的的甲供供材料費費。(4)項目或或或工程監(jiān)監(jiān)理費費：指支支付給給聘請的的項目目或工程程監(jiān)理理單位的的費用用。(5)其他：：：工程收收尾所所發(fā)生的的零星星工程費費和乙乙方保修修期后后應(yīng)由開開發(fā)商商承擔(dān)的的維修修費（零零星工工程費和和乙方方保修期期后應(yīng)應(yīng)由開發(fā)發(fā)商承承擔(dān)的維維修費費能夠歸歸類的的，應(yīng)按按從屬屬主體原原則歸歸類計入入上述述相應(yīng)費費用中中），現(xiàn)現(xiàn)場垃垃圾清運運費、工工程保險險費等等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程程程中，根根據(jù)有有關(guān)法規(guī)規(guī)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其其收益益權(quán)不屬屬于開開發(fā)商，開開發(fā)發(fā)商不能能有償償轉(zhuǎn)讓也也不能能轉(zhuǎn)作自自留固固定資產(chǎn)產(chǎn)的公公共配套套設(shè)施施支出。該該成成本項目目下按按各項配配套設(shè)設(shè)施設(shè)立立明細(xì)細(xì)科目，具具體體核算內(nèi)內(nèi)容可可區(qū)別以以下情情況：(1)在開發(fā)發(fā)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生生的不會會產(chǎn)生生經(jīng)營收收入的的不可經(jīng)經(jīng)營性性公共配配套設(shè)設(shè)施支出出，如如建造消消防、水水泵房、水水塔塔、鍋爐爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會會、派派出所、崗崗?fù)ね?、兒童童樂園園、自行行車棚棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街街街心公園園、涼涼亭等設(shè)設(shè)施的的支出。(2)在開發(fā)發(fā)發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生生的根據(jù)據(jù)法規(guī)規(guī)或經(jīng)營營慣例例，其經(jīng)經(jīng)營收收入歸于于經(jīng)營營者或業(yè)業(yè)委會會的可經(jīng)經(jīng)營性性公共配配套設(shè)設(shè)施的支支出，如如建造幼幼托、郵郵局、圖圖書館館、閱覽覽室、健健身房、游游泳泳池、球球場等等設(shè)施的的支出出。(3)開發(fā)小小小區(qū)內(nèi)城城市規(guī)規(guī)劃中規(guī)規(guī)定的的大配套套設(shè)施施項目不不能有有償轉(zhuǎn)讓讓和取取得經(jīng)營營收益益權(quán)時，發(fā)發(fā)生生的沒有有投資資來源的的費用用。(4)對于產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、收收入歸歸屬情況況較為為復(fù)雜的的地下下室、車車位等等設(shè)施，應(yīng)應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)氐卣ㄒ?guī)、開開發(fā)發(fā)商的銷銷售承承諾等具具體情情況確定定是否否攤?cè)氡颈境杀颈卷椖?。如如開開發(fā)商通通過補補交地價價或人人防工程程費等等措施，得得到到政府部部門認(rèn)認(rèn)可，取取得了了該配套套設(shè)施施的產(chǎn)權(quán)權(quán)，則則應(yīng)作為為經(jīng)營營性項目目獨立立核算。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企企企業(yè)內(nèi)部部獨立立核算單單位為為組織和和管理理開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的開發(fā)建建設(shè)而而發(fā)生的的各項項費用。開開發(fā)發(fā)間接費費的內(nèi)內(nèi)容包括括：(1)現(xiàn)場管管管理費用用：內(nèi)內(nèi)部獨立立核算算的、開開發(fā)項項目現(xiàn)場場管理理的人員員工資資及福利利費、工工會經(jīng)費費、職職工教育育經(jīng)費費、修理理費、辦辦公費、辦辦公公用水電電費、差差旅費、市市內(nèi)內(nèi)交通費費、運運輸費、通通訊訊費、業(yè)業(yè)務(wù)交交際費、勞勞動動保護費費、低低值易耗耗品攤攤銷、周周轉(zhuǎn)房房攤銷等等。(2)利息并并并借款費費用：：直接用用于項項目開發(fā)發(fā)所借借入資金金的利利息支出出、匯匯兌損失失，減減去利息息收入入和匯兌兌收益益的凈額額。(3)固定資資資產(chǎn)投資資方向向調(diào)節(jié)稅稅：按按規(guī)定應(yīng)應(yīng)計繳繳的固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅。(4)物業(yè)管管管理基金金、公公建維修修基金金或其他他專項項基金：：按規(guī)規(guī)定應(yīng)撥撥付給給業(yè)主管管理委委員會的的由物物業(yè)管理理公司司代管的的物業(yè)業(yè)管理基基金、公公建維修修基金金或其他他專項項基金。(5)質(zhì)檢費費費：包括括按規(guī)規(guī)定支付付給質(zhì)質(zhì)檢部門門的質(zhì)質(zhì)量檢驗驗費，項項目發(fā)生生的材材料、設(shè)設(shè)備質(zhì)質(zhì)量檢驗驗費、工工程質(zhì)量量自檢檢費、工工程竣竣工驗收收費等等質(zhì)量鑒鑒定性性費用。(6)其他：：：項目交交付使使用后發(fā)發(fā)生的的，按規(guī)規(guī)定或或協(xié)議應(yīng)應(yīng)由開開發(fā)商承承擔(dān)、補補貼給物物業(yè)管管理公司司的水水、電、煤煤氣氣、暖氣氣等價價差，以以及其其他應(yīng)計計入開開發(fā)間接接費的的費用。4-3開發(fā)企企企業(yè)期間間費用用的開支支范圍圍為：營業(yè)費用指在開發(fā)產(chǎn)品銷銷銷售環(huán)節(jié)節(jié)發(fā)生生的各項項費用用。包括括：(1)已完開開開發(fā)產(chǎn)品品銷售售以前的的改裝裝修復(fù)費費，開開發(fā)產(chǎn)品品看護護費及按按規(guī)定定或協(xié)議議應(yīng)交交物業(yè)管管理公公司的空空房物物業(yè)管理理費，根根據(jù)規(guī)定定或協(xié)協(xié)議應(yīng)承承擔(dān)的的按單位位、面面積分?jǐn)倲偟目湛辗亢妥宰粤?、自自用物業(yè)業(yè)水電電費等。(2)小區(qū)內(nèi)內(nèi)內(nèi)、主體體外臨臨時樣板板房、售售樓處的的設(shè)計計、建造造、裝裝飾等費費用。樣樣板房、售售樓樓處內(nèi)的的資產(chǎn)產(chǎn)，如空空調(diào)、電電視機等等資產(chǎn)產(chǎn)性購置置支出出不得在在銷售售費用列列支。主主體內(nèi)臨臨時樣樣板房、售售樓樓處的設(shè)設(shè)計、建建造、裝裝飾等等費用在在房屋屋開發(fā)成成本中中列支。(3)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租過過程中發(fā)發(fā)生的的廣告審審批費費、廣告告制作作費(含資料制制作作費)、廣告宣宣傳傳費、展展覽費費、銷售售模型型(沙盤)制作費、代代代銷手續(xù)續(xù)費、銷銷售服務(wù)務(wù)費、咨咨詢費、辦辦銷銷售許可可證時時向政府府部門門交納的的物業(yè)業(yè)管理啟啟動金金、商品品房注注冊登記記費、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易易費(或商品房房交交易手續(xù)續(xù)費）、房房房屋面積積審核核費、房房屋評評估費、訴訴訟訟費、中中介傭傭金、銷銷售許許可證、外外銷銷費等。(4)專設(shè)銷銷銷售機構(gòu)構(gòu)的職職員工資資、工工會經(jīng)費費、福福利費、折折舊舊費、修修理費費、差旅旅費、辦辦公費、培培訓(xùn)訓(xùn)費、業(yè)業(yè)務(wù)交交際費以以及其其他經(jīng)費費。管理費用指企業(yè)行政、財財財務(wù)、人人事等等行政管管理部部門，為為組織織和管理理房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營活動而而發(fā)生生的各項項費用用。包括括：(1)行政管管管理部門門人員員的工資資、福福利費，辦辦公公費、差差旅費費、運輸輸費（包包括駕駛駛員保保險費）、折折舊費、修理理費、低值易易耗品攤銷、辦辦公用水電費費等。(2)工會經(jīng)經(jīng)經(jīng)費和職職工教教育經(jīng)費費。(3)財產(chǎn)保保保險費、勞勞動動保險費費、待待業(yè)保險險費、醫(yī)醫(yī)療保險險費、失失業(yè)保險險費。(4)稅金：：：指按照照規(guī)定定支付的的房產(chǎn)產(chǎn)稅、車車船使使用稅、土土地地使用稅(金、費)、印花稅稅等等。(5)審計費費費、咨詢詢費、聘聘請中介介機構(gòu)構(gòu)費、訴訴訟費費、業(yè)務(wù)務(wù)招待待費、董董事會會費、公公司活活動費等等。(6)無形資資資產(chǎn)及長長期待待攤費用用攤銷銷。(7)壞賬損損損失及存存貨盤盤虧、毀毀損損損失。(8)環(huán)境費費費：支付付清潔潔工的工工資、擺擺花費、租租花花費等(9)租金：：：包括房房屋租租金、車車庫租租金等。(10)分?jǐn)倲倲偵霞壒芄芾聿坎块T和總總部的的管理費費以及及其他管管理費費等。財務(wù)費用指企業(yè)為籌集開開開發(fā)經(jīng)營營所需需資金而而發(fā)生生的各項項費用用。包括括利息息凈支出出（減減去利息息資本本化部分分）、匯匯兌凈損損失、金金融機構(gòu)構(gòu)手續(xù)續(xù)費(含票據(jù)工工本本費)，以及企企業(yè)業(yè)籌集資資金發(fā)發(fā)生的其其他財財務(wù)費用用。會計科目與帳簿簿簿設(shè)置5-1“開發(fā)發(fā)發(fā)成本”科目：核核算算在房屋屋等產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)過程程中所發(fā)發(fā)生的的各項費費用。各各級明細(xì)細(xì)科目目的設(shè)置置詳見見“房地產(chǎn)成成本本核算科科目明明細(xì)表”。5-2“開發(fā)發(fā)發(fā)間接費”科目：歸歸集集和分配配在房房屋等產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)過程程中，本本單位項項目、設(shè)設(shè)計、工工程、預(yù)預(yù)算、材材料等等業(yè)務(wù)部部門為為組織與與管理理開發(fā)項項目建建設(shè)而發(fā)發(fā)生的的各項費費用。(這類費用用由由本科目目歸集集并按一一定方方法、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分分配后，再再計計入各成成本核核算對象象的“開發(fā)間接接費”成本項目目中中去)。各級明明細(xì)細(xì)科目的的設(shè)置置詳見“房地產(chǎn)成成本本核算科科目明明細(xì)表”。5-3“預(yù)提提提費用”科目：核核算算按權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生生制原則則和受受益期限限、對對象，應(yīng)應(yīng)由本本受益期期、受受益對象象承擔(dān)擔(dān)的尚未未支付付的成本本、費費用。本本科目目一般應(yīng)應(yīng)按費費用的內(nèi)內(nèi)容設(shè)設(shè)置二級級科目目進行核核算。應(yīng)預(yù)提的費用一一一般包括括：配配套設(shè)施施費；；與合作作單位位共建項項目應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的的由合合作單位位墊付付的費用用；租租金；保保險金金；借款款利息息；修理理費用用及應(yīng)由由本受受益期、受受益益對象承承擔(dān)的的尚未支支付的的地價等等。費用預(yù)提的時間間間：應(yīng)由由房屋屋等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品負(fù)擔(dān)的的費用用，應(yīng)在在結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房屋等等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時時預(yù)提提。配套設(shè)施費的預(yù)預(yù)預(yù)提范圍圍、條條件、依依據(jù)和和計算方方法：：范圍：開發(fā)小區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)不能能有償償轉(zhuǎn)讓的的配套套設(shè)施將將發(fā)生生的費用用。能能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)設(shè)施將將發(fā)生的的費用用不得預(yù)預(yù)提。條件：配套設(shè)施施施費的預(yù)預(yù)提條條件為：：房屋屋與配套套設(shè)施施非同步步開發(fā)發(fā)(有前有后后、穿穿插進行)；先建房房屋屋，后建建配套套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套套套設(shè)施的的預(yù)算算成本或或計劃劃成本。計算方法：某成本核算對象象象應(yīng)該項開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施施費費=*預(yù)提的配套設(shè)施施施費成本(或計劃成成本)預(yù)提率配套設(shè)施該配套設(shè)設(shè)施施的預(yù)算算成本本(或計劃成成本本=--------------------------------------------*1100%%費預(yù)提率應(yīng)負(fù)擔(dān)該該配配套設(shè)施施費各各開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的預(yù)算成本（或計計劃劃成本）式中應(yīng)應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)該該配套套設(shè)施費費的開開發(fā)產(chǎn)品品一般般應(yīng)包括括房屋屋、能有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的小小區(qū)內(nèi)內(nèi)大配套套設(shè)施施。5-4“待攤攤攤費用”科目：核核算算按權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生生制原則則和受受益期限限、對對象在本本期發(fā)發(fā)生但應(yīng)應(yīng)由本本期及以以后各各期共同同負(fù)擔(dān)擔(dān)的、分分?jǐn)偲谄谙拊谝灰荒暌砸詢?nèi)的費費用。如如：項目目開發(fā)發(fā)前期為為項目目開發(fā)而而發(fā)生生的貸款款利息息支出(分?jǐn)偲谙尴逓闉轭A(yù)計項項目開開發(fā)期，項項目目開發(fā)期期超過過一年的的列“長期待攤攤費費用”)、廣告費費、低低值易耗耗品攤攤銷、預(yù)預(yù)付保保險費、預(yù)預(yù)付付報刊費費等。本本科目一一般應(yīng)應(yīng)按費用用的內(nèi)內(nèi)容設(shè)置置二級級科目進進行核核算。5-5“開發(fā)發(fā)發(fā)產(chǎn)品”科目：核核算算已開發(fā)發(fā)完成成并驗收收合格格的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的實際際成本本。各級級明細(xì)細(xì)科目的的設(shè)置置詳見“房地產(chǎn)成成本本核算科科目明明細(xì)表”。各單位位在在進行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同同時時，應(yīng)收收集、整整理具體體到每每戶的可可售面面積構(gòu)成成、銷銷售及其其回款款情況的的詳細(xì)細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算算算科目明明細(xì)表表一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注開發(fā)成本各項目各成本核算對對對象土地征用及拆拆拆遷補償費費按前述明細(xì)完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品（各住宅小小區(qū)區(qū)、配套設(shè)設(shè)設(shè)施）前期工程費同上基礎(chǔ)設(shè)施施施費同上建筑安裝裝裝工程費費同上配套設(shè)施施施費同上開發(fā)間接接接費自一級科目目待分?jǐn)傉鞯氐丶凹安疬w補償償償費按前述明細(xì)開發(fā)間接費費轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入待分?jǐn)偳捌谄诠すこ藤M同上待分?jǐn)偦A(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費同上待分?jǐn)偱涮滋自O(shè)設(shè)施費同上開發(fā)間接費各項目工資及附加費費費定期轉(zhuǎn)入入入開發(fā)成成本有關(guān)部門辦公費用差旅交通費費修理費通訊費周轉(zhuǎn)房攤銷銷利息并借款款費費用質(zhì)量檢驗費費物業(yè)管理基基金金其他開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象象象設(shè)置面積或或套套數(shù)的數(shù)量金額額額帳第六章成本費費費用的歸歸集與與分配土地征用及拆遷遷遷補償費費6-1一般能能能分清成成本核核算對象象的，可可直接計計入房房屋等成成本核核算對象象的成成本項目目中；；如果分分不清清成本核核算對對象，須須兩個個或兩個個以上上的成本本核算算對象負(fù)負(fù)擔(dān)時時，可先先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地費用”科目進行行歸歸集，再再將其其分配計計入有有關(guān)成本本核算算對象的的開發(fā)發(fā)成本；；也可可以直接接分配配計入“開發(fā)成本--有關(guān)成本本核核算對象----土地拆遷遷及及補償費”。有關(guān)分分配配方法為為：按土地面積計征征征地價、進進行行補償、繳繳納納市政配配套費費時：方法一：先按小小小區(qū)的占占地面面積將地地價和和拆遷補補償費費分配到到各小小區(qū)；再再將分分配到各各小區(qū)區(qū)內(nèi)的地地價和和拆遷補補償費費，按小小區(qū)內(nèi)內(nèi)房屋等等成本本核算對對象和和道路、廣廣場場等公用用場所所的占地地面積積進行直直接分分配；然然后將將分配到到小區(qū)區(qū)內(nèi)道路路、廣廣場等公公用場場所占地地面積積的地價價和拆拆遷補償償費，按按房屋等等成本本核算對對象的的占地面面積進進行間接接分配配，計入入房屋屋等成本本核算算對象的的的開開發(fā)成本本；房房屋等成成本核核算對象象的直直接分配配數(shù)加加間接分分配數(shù)數(shù)，即為為該房房屋等成成本核核算對象象應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的地地價和和拆遷補補償費費。方法二：也可將將將公用占占地面面積先分分?jǐn)偟降椒课莸鹊瘸杀颈竞怂銓ο蟮牡恼嫉孛婷娣e上上，房屋屋等成成本核算算對象象自身的的占地地面積加加分?jǐn)倲偟墓糜谜嫉氐孛娣e，再再乘乘以單位位面積積的地價價及拆拆遷補償償費來來分配。按建筑面積計征征征（或補補償）時時：不論是公共用地地地還是房房屋等等成本核核算對對象自身身用地地發(fā)生的“土地征用用及及拆遷補補償費費”成本項目目內(nèi)內(nèi)的費用用，均均應(yīng)按房房屋等等成本核核算對對象的建建筑面面積來分分?jǐn)?。前期工程費6-2能夠分清清清成本核核算對對象的，可可直直接計入入房屋屋等成本本核算算對象的“前期工程程費”成本項目目；；應(yīng)由兩兩個或或兩個以以上的的成本對對象負(fù)負(fù)擔(dān)的前前期工工程費，可可通通過“開發(fā)成本—土地開發(fā)—前期工程程費”科目歸集集，再再按建筑筑面積積(包括在建建及及未建面面積)分配計入入各各成本核核算對對象的成成本項項目?；A(chǔ)設(shè)施費6-3一般能夠夠夠區(qū)分成成本核核算對象象的，應(yīng)應(yīng)直接計計入房房屋等成成本核核算對象象的“基礎(chǔ)設(shè)施施費”成本項目目中中；如果果在開開發(fā)的建建設(shè)場場地上有有多個個開發(fā)項項目，不不能區(qū)分分成本本核算對對象時時，其基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費應(yīng)應(yīng)先在在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施施費”科目進行行歸歸集，待待基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)完完畢后，將將歸歸集的費費用按按建筑面面積(包括在建建及及未建面面積)分配計入入有有關(guān)成本本核算算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施施費”成本項目目中中。建筑安裝工程費費費6-4一般應(yīng)應(yīng)應(yīng)在與承承包單單位進行行工程程價款結(jié)結(jié)算時時，按承承包單單位根據(jù)據(jù)當(dāng)月月實際完完成工工作量提提出，經(jīng)經(jīng)甲方審審定、雙雙方確認(rèn)認(rèn)的“已完工程程月月報表”、“工程價款款結(jié)結(jié)算單”所確定的的工工程價款款，直直接計入入房屋屋等成本本核算算對象的“建筑安裝裝工工程費”成本項目目。6-5預(yù)付給給給承包單單位的的工程款款和備備料款，不不能能直接作作為建建筑安裝裝工程程費支出出，計計入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)應(yīng)先先在“預(yù)付帳款—預(yù)付承包包單單位款”科目核算算，待待工程價價款結(jié)結(jié)算時，再再從從實際應(yīng)應(yīng)付工工程款中中扣回回。6-6對幾個個個工程一一并招招標(biāo)出包包且按按標(biāo)價結(jié)結(jié)算的的，應(yīng)在在工程程完工結(jié)結(jié)算工工程價款款時，按按每個工工程(或成本核核算算對象)的預(yù)算造造價價占各項項工程程預(yù)算造造價之之和的比比例，計計算各自自的標(biāo)標(biāo)價即實實際建建筑安裝裝工程程費。根根據(jù)經(jīng)經(jīng)計算得得出的的建筑安安裝工工程費，計計入入有關(guān)房房屋等等成本核核算對對象的“建筑安裝裝工工程費”成本項目目。計計算公式式為：：某項工程的實際際際該項工程程預(yù)預(yù)算造價價=工程標(biāo)價*----------------------------建筑安裝工程費費費各項工程程預(yù)預(yù)算造價價合計計配套設(shè)施費6-7凡是不不不能有償償轉(zhuǎn)讓讓的開發(fā)發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)配套套設(shè)施施所發(fā)生生的支支出，均均應(yīng)計計入房屋屋等成成本核算算對象象的“配套設(shè)施施費”成本項目目：：(1)配套設(shè)設(shè)設(shè)施和房房屋等等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品同同步建設(shè)設(shè)的情情況下：：▲能分清成本本核核算對象的的的，應(yīng)直直接計計入房屋屋等成成本核算算對象象的“配套設(shè)施施費”成本項目目?！荒芊智宄沙杀颈竞怂銓ο笙笙蟮模瑧?yīng)應(yīng)先由由“開發(fā)成本—配套設(shè)施施開開發(fā)”科目的相相應(yīng)應(yīng)成本項項目進進行歸集集，再再分配計計入房房屋等成成本核核算對象象的“配套設(shè)施施費”成本項目目。(2)配套設(shè)設(shè)設(shè)施和房房屋等等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品非非同步建建設(shè)(有前有后后、穿穿插進行)的情況下下：：▲應(yīng)先通過“開發(fā)發(fā)成本—配套設(shè)施施開開發(fā)”科目進行行歸歸集，待待配套套設(shè)施完完工后后，再按按房屋屋等成本本核算算對象的的建筑筑面積和和分項項平行結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)法法，分配配計入入房屋等等成本本核算對對象的的成本項項目。(3)先開發(fā)發(fā)發(fā)房屋等等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，后后建建配套設(shè)設(shè)施；；或房屋屋等開開發(fā)產(chǎn)品品已開開發(fā)完工工移交交或出售售，而而配套設(shè)設(shè)施尚尚未全部部完工工的情況況下：：▲可按配套設(shè)設(shè)施施的預(yù)算成成成本(或計劃成成本)進行預(yù)提提，并并歸集在“開發(fā)成本—配套設(shè)施施開開發(fā)”科目的相相應(yīng)應(yīng)成本項項目，再再按房屋屋等成成本核算算對象象的建筑筑面積積，分配配計入入房屋等等成本本核算對對象的的“配套設(shè)施施費”成本項目目。預(yù)預(yù)提數(shù)與與實際際數(shù)的差差額，應(yīng)應(yīng)在配套套設(shè)施施完工時時調(diào)整整房屋等等成本本核算對對象的的“配套設(shè)施施費”成本項目目?！绻A(yù)提的的配配套設(shè)施費費費含有多多種配配套設(shè)施施項目目，應(yīng)在在每項項配套設(shè)設(shè)施完完工時，逐逐項項結(jié)轉(zhuǎn)并并隨時時調(diào)整房房屋等等成本核核算對對象的“配套設(shè)施施費”成本項目目，不不得等全全部配配套工程程竣工工后一次次調(diào)整整。6-8凡是能能能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)設(shè)施（包包括經(jīng)營營性和和非經(jīng)營營性的的）支出出，不不得計入入房屋屋等成本本核算算對象的的成本本，能有有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的配配套設(shè)設(shè)施應(yīng)分分配的的其他配配套設(shè)設(shè)施費，應(yīng)應(yīng)計計入其開開發(fā)成成本的“開