某物業(yè)管理公司投標文件

某物業(yè)管理公司投標文件天發(fā)觀邸物業(yè)管理方案書荊州市盛智物業(yè)管理有限公司二零零四年七月十八日人資格的綜合性物業(yè)管理企業(yè)；為荊州市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長單位。公司自成立以來，嚴格遵循“真誠服務(wù)、客戶滿意”的物業(yè)管理服務(wù)宗旨，大力倡導“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的企業(yè)精神；樹立了“以人為本-人性化管理、以客為尊-超越客戶滿意”的經(jīng)營理念;在掌握英式物管先進理念基礎(chǔ)上，融匯國內(nèi)物管實踐經(jīng)驗，探索出“為您想得更多，讓您住得更好”的盛智物業(yè)管理模式。并以此模式為手段開展科學嚴謹?shù)墓芾砼c真誠優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，竭誠盡力為廣大客戶營造一個安全(Secuity)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適(Comfort)>方便(Conveience)社區(qū)環(huán)境。CQ盛智物業(yè)目前管理荊州投資廣場大廈、臥龍公寓等多類型物業(yè)與酒店項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、企業(yè)管理咨詢、文化傳播進展、房地產(chǎn)全案策劃與營銷代理等多種經(jīng)營，積極在大廈管理、小區(qū)物業(yè)與政府機關(guān)、學校醫(yī)院、超大型商業(yè)物業(yè)、園林物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)管理與營銷策劃整合、企業(yè)管理咨詢與顧問、文化傳播進展、IT網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)等領(lǐng)域進行拓展與擴張，研究與實踐物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營新思路，業(yè)務(wù)進展勢頭良好，前景廣闊。盛智物業(yè)憑借豐富的實際經(jīng)驗與完善的管理制度，力求從高要求做起，將物業(yè)管理服務(wù)達到盡善盡美、無微不致的高水平，己走在荊州物業(yè)管理行業(yè)前列。在盛智物業(yè)管理轄區(qū)做到無設(shè)備事故、無火災(zāi)事故、無管理責任導致的盜搶事故。盛智物業(yè)倡導的“管理嚴謹化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化”己經(jīng)形成以“高檔物檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資盛智物業(yè)憑借多年管理經(jīng)驗及委派有經(jīng)驗的工程人員定期參加前期項目工程例會，對天發(fā)觀邸環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見與建議，如：制訂物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)預(yù)售制造條件。針對智能化使用的程度與深度進行探討，即能夠促進銷售宣傳,又可滿足今后科技及客戶進展的需求，與盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理成本。根據(jù)天發(fā)觀邸情況提出物業(yè)改良及增減工程項目之建議，以節(jié)約工程費用及達到最高經(jīng)濟效益。根據(jù)以往經(jīng)驗，編制保養(yǎng)合同及招標文件規(guī)格，并利用盛智物業(yè)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠的價格尋找提供服務(wù)的承接商。二』從物業(yè)管理者角度，改善設(shè)計缺陷在以往許多項目中，進展商在很大程度上依靠建筑設(shè)計單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實上，沒有哪一家設(shè)計單位對物業(yè)日后的運行及管理能夠比有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司有更深刻懂得。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物業(yè)公司難以運作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況，我們將從物業(yè)管理者的角度，對物業(yè)及設(shè)施進行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷操縱在盡量少的范圍內(nèi)，如：建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計。小區(qū)人、車分流。圍墻與大門設(shè)置。公共區(qū)域裝飾易于維修與清潔。公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開與長明形式開閉。建立合適的管理用房。公共機房與管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。垃圾房設(shè)立與景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。設(shè)置必要的公共洗手間。信報箱設(shè)立方便使用與管理。配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔與室外機位置。愛心援助系統(tǒng)與便民設(shè)施的設(shè)置。ffl智能系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)我們從增加銷售賣點、節(jié)約投資并結(jié)合管理需要與社會進展趨勢，建議天發(fā)金達利提供下列智能小區(qū)的基本功能配置：序號項目子系統(tǒng)SA安全自動化公共部位及周界圍墻閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界圍墻及重點部位紅外聯(lián)動報警系統(tǒng)集群式樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)電子巡更管理系統(tǒng)電梯監(jiān)控及緊急對講系統(tǒng)居家智能化三防系統(tǒng)通訊對講聯(lián)絡(luò)及社區(qū)緊急求助系統(tǒng)道路父通管制系統(tǒng)高層緩降救生系統(tǒng)*CA通訊自動化電話通訊系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合集成管理系統(tǒng)光纖電視接收系統(tǒng)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)物業(yè)自辦電視節(jié)目系統(tǒng)—'MA管理自動化一卡通管理系統(tǒng)車庫自動化管理系統(tǒng)園區(qū)電子公告牌系統(tǒng)園區(qū)背樂日樂及緊急廣播系統(tǒng)系統(tǒng)集成ffl跟進施工過程，保證順利交接為了保證日后管理工作順利開展，務(wù)必對天發(fā)觀邸進行全面的熟悉，假如物業(yè)管理人員在天發(fā)觀邸交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在天發(fā)觀邸交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出保護進展商利益與保證施工質(zhì)量的意見與建議，如：檢討施工進度。發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。在交付前先作驗收，并向進展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設(shè)計規(guī)格及要求事項。對今后不便養(yǎng)護與維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護的重點記錄。協(xié)助檢查施工質(zhì)量。參與重大設(shè)備的調(diào)試與驗收。提供成品保護措施。緊隨竣工驗收同步開展物業(yè)驗收工作。訂立規(guī)章制度在對物業(yè)實施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)設(shè)計度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各類證件，與進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓等工作，以便有序地對物業(yè)進行管理。訂立規(guī)章制度包含但不限于：.公開性文件，如：前期物業(yè)管理協(xié)議管理服務(wù)公約業(yè)主公約業(yè)主委員會章程居住指南裝修指南住戶手冊住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法精神文明公約治安管理規(guī)定車輛進出與停放管理規(guī)定消防管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定營業(yè)場所管理規(guī)定文娛場所管理規(guī)定裝飾裝修管理規(guī)定.內(nèi)部管理制度，如：人事管理制度投訴管理制度福利管理制度通訊設(shè)備管理制度管理體系及重大事項決策管理制度考勤管理制度員工基本規(guī)范文件管理制度財務(wù)管理制度預(yù)算管理制度培訓管理制度獎懲管理制度.質(zhì)量手冊及程序文件，如：質(zhì)量手冊文件操縱程序文件質(zhì)量記錄程序文件管理評審程序文件人力資源程序文件合同評審程序文件物業(yè)接管程序文件服務(wù)項目的設(shè)計開發(fā)程序文件采購程序文件入住管理程序文件內(nèi)部審核程序文件不合格程序文件數(shù)據(jù)分析程序文件糾正措施程序文件預(yù)防措施程序文件.工作手冊，如：紀檢糾察工作手冊各級崗位職責工作手冊社區(qū)文化工作手冊公共場地工作手冊營業(yè)文娛場所工作手冊房屋整改工作手冊空房管理工作手冊住戶入住工作手冊裝修管理工作手冊投訴的接待與處理工作手冊住戶意見的征求、評議與服務(wù)的定期回訪工作手冊住戶檔案管理工作手冊物業(yè)軟件的錄入工作手冊便民服務(wù)實施工作手冊費用的統(tǒng)計、收取與追收欠款工作手冊環(huán)衛(wèi)工作手冊綠化工作手冊報修工作手冊供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊指揮中心設(shè)施設(shè)備工作手冊庫房工作手冊突發(fā)事件或者特殊情況處理工作手冊勤務(wù)工作手冊安全工作手冊門衛(wèi)工作手冊巡邏工作手冊指揮中心工作手冊IS09001認證規(guī)劃爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃.質(zhì)量記錄，如：■因數(shù)量達幾百份，此處省略二、前期員工培訓在天發(fā)觀邸物業(yè)入伙前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于最短時間內(nèi)，參與制訂物業(yè)之管理制度。C3為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應(yīng)負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓課程包含但不限于下列內(nèi)容：項目開發(fā)情況、進展商、物業(yè)管理服務(wù)商、管理商基本情況企業(yè)文化、要緊領(lǐng)導、對員工的期望管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識有關(guān)法律法規(guī)物業(yè)管理工作基本知識與物業(yè)理念各有關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會技能培訓禮儀培訓必要的軍事培訓于完成短期培訓課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)作實地訓練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)戶及時提供高水準服務(wù)。亦可根據(jù)貴司需要，安排高級管理層人員赴沿海參觀及考察同等類型的物業(yè)，同意及吸納先進的管理方式及理念。物業(yè)管理服務(wù)商還將于物業(yè)入伙后每6個月，安排重溫培訓班，使員工服務(wù)素養(yǎng)保持公司規(guī)定標準。第八章天發(fā)觀邸物業(yè)管理

方案書物業(yè)管理服務(wù)費用一、管理費用分析Q經(jīng)濟來源定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費住宅維修基金以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營收入天發(fā)金達利給予的支持政府給予的政策扶持CQ要緊支出管理服務(wù)人員的工資與按規(guī)定提取的福利費公共設(shè)施、設(shè)備正常運行、維修及保養(yǎng)費綠化管理費清潔衛(wèi)生費保安費辦公費固定資產(chǎn)折舊費法定稅費物業(yè)保險費維修基金范圍應(yīng)支出費用業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標志、合理收費取向”為核心的物業(yè)管理品牌風格。盛智物業(yè)在短短的2年的進展歷程里，依托集團強大的人才與資本優(yōu)勢，公司按照IS09000質(zhì)量管理體系初步建立起規(guī)范的管理運作模式，在企業(yè)管理與經(jīng)營中取得了良好的社會與經(jīng)濟效益?！笆⒅俏飿I(yè)”管理模式逐步形成，“盛智”的物業(yè)品牌效應(yīng)與物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。并成功的為所管物業(yè)獲取榮譽及獎項，得到進展商及客戶的良好口碑。2003年12月投資廣場項目獲得湖北省地級市唯一的物業(yè)管理“優(yōu)秀大廈”稱號，現(xiàn)正積極申報全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范達標大廈,臥龍公寓是荊州首家以綠色為主題的花園酒店式公寓，成為“工業(yè)興市、投資興業(yè)”的窗口與中外投資客商理想的下榻地，與紛至而來的賓客一起制造了常年房租率95%以上的神話，向外界展示了新荊州物業(yè)管理方面的新形象。ffl“盛智物業(yè)”作為市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長單位與物業(yè)管理招投標專家構(gòu)成員，積極參與與推動荊州物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)。作為本地區(qū)行業(yè)的領(lǐng)跑者，我們以推動行業(yè)的整體進展，致力于企業(yè)品牌內(nèi)涵多向延伸的為進展目標。公司在超常規(guī)的進展歷程中，為荊州的物業(yè)管理企業(yè)與行業(yè)進展做出了積極探索，開創(chuàng)了本地區(qū)物業(yè)管理的嶄新氣象，在同行業(yè)中成功建立領(lǐng)先地位，成為本地區(qū)業(yè)界第二、如何盈利綜上所屬，如何合理使用物業(yè)管理費與拓展新的物業(yè)管理項目，達到開源節(jié)流，最終實現(xiàn)盈利，需要盛智物業(yè)認真考慮。Q開源部份.以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營：本著“取之小區(qū)、用于小區(qū)”的原則，嚴格按照物價部門審批收費標準收取物業(yè)管理費。廣泛開展各類便民有償服務(wù)，如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務(wù)內(nèi)容。同時，開辦便利超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經(jīng)營場所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。.擴大經(jīng)營規(guī)模，降低管理成本：在現(xiàn)代社會中，物業(yè)管理將進展成為一種有效提高居民生活質(zhì)量的最佳選擇，作為房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成部分，物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步進展,物業(yè)管理的市場會越來越大，產(chǎn)值也會越來越高。在這種形勢下，盛智物業(yè)務(wù)必努力提高服務(wù)質(zhì)量，參與市場競爭，不斷擴大經(jīng)營規(guī)模,增加新的物業(yè)管理項目，降低企業(yè)負擔，壯大實力，最終成為一個規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司，在荊州，乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。節(jié)流部份.強化內(nèi)部管理，提高工作效率：通過健全內(nèi)部管理機制，不斷完善服務(wù)功能，提高管理水平等有效手段與措施，以期降低企業(yè)成本，減低業(yè)主負擔。每一位員工務(wù)必具備高度責任感與很高的工作效率，能夠快速、高效、高質(zhì)量的完成自己的工作。.節(jié)約能源：能源約占管理開支20%以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能是一種有效的方法。盛智物業(yè)在服務(wù)過程中將憑借以往的管理經(jīng)驗，安排成立專題研究小組，并按照實際情況制定預(yù)算，盡量節(jié)約管理開支。.人員精簡：按“天發(fā)觀邸”設(shè)備及環(huán)境制定節(jié)約方案，并充分利用“天發(fā)觀邸”的智能化系統(tǒng)，使人防與技防有機結(jié)合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓工作提升員工知識水平，加強工作質(zhì)量與效率，強調(diào)一崗多能、一崗多專，以達到精簡架構(gòu)的目的。.長遠設(shè)備維修計劃：編制并實施預(yù)防性維修計劃減低設(shè)備的突發(fā)性毀壞，以便減輕維修費用的開支。.提升設(shè)備系統(tǒng)功率：保持系統(tǒng)在其最高運行功率，以減低運作費用及延長設(shè)備使用期。三、關(guān)于維修基金維修基金是指用于“天發(fā)觀邸”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購置、更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費無法負擔,因此，有必要以基金的形式事先提取。具體使用與管理遵循國家與省市有關(guān)規(guī)定。特此提醒開發(fā)商按國家有關(guān)規(guī)定辦理，以便日后的維修。.建設(shè)部、財政部(1998)213號文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時，購房者與銷售單位應(yīng)當簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當按購房款2-3%比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。.荊州市人民政府在2003年1月1日施行的《關(guān)于個人房屋維修基金歸集的通知》規(guī)定住宅按房款2%的比例繳交(包含連體別墅與單棟別墅)。住宅小區(qū)內(nèi)商品住宅樓中非住宅用房的，應(yīng)按規(guī)定購房款的2%比例歸集維修基金。ffl維修基金的使用與管理.維修基金務(wù)必?？顚Ｓ?，只能用于物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的購置、更新與大、中修。維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理公司實際操作使用。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理公司提出使用計劃與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準，在使用過程中，同意業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查。.維修基金突出特點，就是數(shù)額巨大并能夠持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全基礎(chǔ)上，爭取產(chǎn)生最大增值收益，如購買國庫券、債券等，產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費不足。四、天發(fā)觀邸物業(yè)管理效益預(yù)測（具體測算明細見后）單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、經(jīng)營收入總額52549372793957842177均攤0.6790.4800.5110.5452、管理成本總額87894均攤1.18373、盈虧總額-35345-50615-48316-45717均攤-0.5047-0.7037-0.6727-0.6387五、天發(fā)觀邸物管經(jīng)營收入核算或物管收入核算總表單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、物管費26178.8127699.3529219.8830740.422、停車管理費2312.532890.653468.784046.923、裝修管理費23557.625889.45889.45889.44、特約服務(wù)預(yù)期500.00800.001000.001500.00合計52548.9637279.439578.0642176.74均攤至每平方米為0.6790.4800.5110.545注：均攤面積按一期新建、天發(fā)花園、商業(yè)用房合計77365.46ca物管收入核算明細.物業(yè)管理服務(wù)費物業(yè)管理費：建筑面積X收費標準義己入住率X收繳率空房物管費：建筑面積x收費標準X未入住率X50%新住宅總建筑面積：一期50855.53m2（308戶）,二期因不確定暫不計天發(fā)花園住宅建筑面積：23400m2（126戶）商業(yè)用房面積：3109.93m2按金達利設(shè)定收費標準:新建住宅0.5元/月/itf天發(fā)花園0.3元/月/疔商業(yè)用房按2.0元/月/行計算新住宅與商業(yè)房入住率：按業(yè)主入伙后第一年以內(nèi)前半年40%、后半年50%入住率，第二年前半年60隊后半年70%入住率測算收繳率：住宅按95%,商業(yè)按100%空置房：住宅按收費標準的50%收取，商業(yè)房按住宅收費標準的50%收取單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、新建住宅9662.5512078.1814493.8216909.462、住宅空房7628.326356.945085.553814.163天發(fā)花園7020.007020.007020.007020.004商業(yè)用房2487.943109.933731.914353.905商業(yè)空置932.97777.4862L98466.48小計27731.7829342.5330953.2632564.00溺兌收5.6%-1552.97-1643.18-1733.38-1823.58合計26178.8127699.3529219.8830740.42.停車場經(jīng)營汽車停車位：42個車輛擁有率：30%（只計算308戶新建復(fù)式房與別墅房）固定停放率：80%收費標準：90元/月/輛，另前3月為裝修期，車位空置停車場管理現(xiàn)有2種方式：第1種為住戶租賃，物業(yè)按相應(yīng)標準收取場地使用費。計算方式：總戶數(shù)X入住率X車輛擁有率X固定停放率X收費標準第2種為臨時停放，其標準按物價局統(tǒng)一標準執(zhí)行，此處不計算收入內(nèi)。單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、停車管理費2661.123326.43991.684656.96收入小計2661.123326.43991.684656.962、稅收5.6%-149.02-186.27-223.53-260.783、保險5%-133.05-166.32-199.58-232.844、成本支出2.5%-66.52-83.16-99.79-116.42支出小計-348.59-435.75-522.9-610.04合計2312.532890.653468.784046.92.裝修中介及管理費裝修中介率：10%、裝修標準：均4萬/戶、裝修中介提成：3%裝修率：第一年前半年40%、后半年10%入住率，第二年前半年10%、后半年10%入住率測算計算方式：總戶數(shù)（308）義裝修率X裝修中介率又提成率X裝修均標準■建渣管理費：1元/Itf（利潤為0.5元/而）■計算方式：總建筑面積x當期裝修率X收費可得利潤標準0.5元/nf單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、中介費14784.003696.003696.003696.002、建渣管理10171.102542.772542.772542.77收入小計24955.16238.776238.776238.773、稅收5.6%-1397.48-349.37-349.37-349.37合計23557.625889.45889.45889.44.會所經(jīng)營及其他收入本著取之于業(yè)主、用之于業(yè)主的原則，保證保本即可，暫不進行收入測算，不計入物業(yè)管理收入，最終根據(jù)實際情況另行測算。六、天發(fā)觀邸物管成本支出核算Q核算總表單位：人民幣（元/月）序號項B金額均攤比例1、管理、服務(wù)人員工資及福利費658570.8868975.0%2、公共設(shè)施設(shè)備運行維修保養(yǎng)費84570.113899.6%3、綠化養(yǎng)護、管理費6000.008020.7%4、清潔衛(wèi)生費10700.014411.2%5、保安費19000.025582.2%6、辦公費25000.033662.8%7、社區(qū)文化建設(shè)費10000.013461.1%小計81384行政管理費：前7項之與腑攫65100.08767.4%合計878941.1837100%物管成本核算明細單位：人民幣（元/月）物管成本核算明細序號項目計算公式合計、工資與福利費（一）至（五）與65857.51（一）管理、服務(wù)人員工資1-4之與433501、辦公室/客服中心共6人8400(1)管理處經(jīng)理/主任2600X12600(2)經(jīng)理/主任助理1800X11800(3)客戶服務(wù)兼房管員1000X22000(4)信息檔案文員1000X11000(5)出納兼保管員1000X110002、工程部共5人6000(1)工程主管1800X11800(2)班長兼工程監(jiān)理1200X11200(3)水電工維修工1000X11000(4)萬能工1000X220003、保安部共26人15800(1)保安主管1600X11600(2)保安班長1000X33000(3)消防安全專員1000X11000(4)保安員850X21102004、環(huán)境部共17人13150(1)環(huán)境主管1600X11600(1)園藝師1100X11100(3)保潔班長1000X22000(4)園藝綠化員650X31950(5)保潔員650X106500（二）按規(guī)定提取福利費1-3之與7586.251、福利基金43350X14%60692、工會經(jīng)費43350X2%8673、教育經(jīng)費43350X1.5%650.25（三）勞動保險費（基數(shù)502）1-4之與6096.281、養(yǎng)老保險502X17.6%又44人3887.482、醫(yī)療保險502X7%X44A1546.163、失業(yè)保險502X2%X44A441.764、工傷保險5O2X1%X44人220.88（四）工作餐費與誤餐補貼l-4之與59751、主管以上管理人員150X57502、其他員工100X3939003、保安中夜餐補貼L5X30X26+3班X2餐7804、管理、工程值班誤餐費100X5A+l.5X30X1人545（五）加班費1-3之與2849.981、保安法定節(jié)日加班30X10/12X26人649.992、其余人員節(jié)日加班估算30X10/12X8人199.993、其他臨時加班估算20002000、設(shè)施設(shè)備運行維保費（一）至（七）與8457.4（一）照明系統(tǒng)維保費1-11之與5091.61、路燈照明電費120X0.IkwXIOhXO.63X30天22682、廣場射燈照明電費10XlkwX10hX30X0.6318903、樓道燈照明電費200X0.04kwX6hX30X0.63453.64、節(jié)日社區(qū)活動燈光電費1001005、樓道燈更換200X25%XI506、樓道聲光控更換200X3%X15907、草坪燈更換估算508、庭院燈更換估算509、鎮(zhèn)流器更換估算5010、啟動器更換估算4011、其它燈具更換估算50（二）供配電系統(tǒng)維保費1-3之與633.331、變壓器年檢費2X8004-12133.332、變壓器維保費20004-121673、低壓配電柜、箱維修費40004-12333（三）防盜、監(jiān)控系統(tǒng)維保費1-7之與1399.471、單元對講運行電費26棟X4門X0.005X24X30X0.63235.872、監(jiān)控設(shè)備運行電費lkwX24X30X0.63453.63、監(jiān)控設(shè)備保護費50004-124174、室內(nèi)安全系統(tǒng)保護費5004-12425、單元對講系統(tǒng)保護費20004-121676、停車系統(tǒng)保護費5004-12427、背景音樂系統(tǒng)保護費5004-1242（四）消防系統(tǒng)維保費1-3之與2001、消火栓維保費估算502、滅火器更換估算1003、水帶修補估算50（五）供排水系統(tǒng)維保費1-3之與3331、噴泉泵運行電費估算2002、閥門更換150X5%X804-12503、管道保護費10004-1283（六）木作估算300（七）土建及其它估算500三、綠化養(yǎng)護、管理費1-4之與6001、肥料、農(nóng)藥購置費估算2002、景觀費估算1003、油耗、修理費估算1004、其它估算200四、清潔衛(wèi)生費1-4之與10701、物料費估算2002、化糞池清掏費0.5元/戶/月X435217.53、衛(wèi)生防疫消殺0.5元/戶/月X435217.54、垃圾外運費1元/戶/月X435435五、保安費1-3之與19001、公安資料會務(wù)費1002、社會治安管理費50X2613003、保安綜合物耗估算500六、辦公費1-10之與25001、24小時緊急求助電話50X1502、客戶服務(wù)電話50X1503、客戶中心工作電話100X22004、經(jīng)理辦公室電話200X12005、管理處管理人員手機200X1+100X46006、交通費估算3007、低值易耗費估算3008、辦公設(shè)備保護費估算3009、檢查評比政府協(xié)調(diào)費用估算50010、管理用房、生活用房免費提供七、社區(qū)文明建設(shè)費1-3之與1000七、天發(fā)觀邸物業(yè)管理費用補貼1、書報費200元/月2002、廣告宣傳及雜費200元/月2003、社區(qū)文化費600元/月600由于天發(fā)觀邸為荊州目前單位售價最高、總價最高、檔次最高的樓盤，加上荊州兩年之內(nèi)經(jīng)濟景氣預(yù)期及GDP增長速度不高、房地產(chǎn)市場趨于飽與,存在為投資而購房等具體情況，因此我們預(yù)測前期業(yè)主入住率相對較低，加之業(yè)主對物業(yè)管理有一定認識與熟悉的過程，物業(yè)整體狀態(tài)尚不穩(wěn)固，各類費用支出較多，物業(yè)管理不可避免的在一定時期內(nèi)會存在虧損。單靠收取物業(yè)管理費不能維持公司的正常運作與對天發(fā)觀邸的物業(yè)管理，因此,天發(fā)金達利應(yīng)該按照如下標準補貼物業(yè)公司虧損。單位：人民幣（元/月）補貼時間補貼金額小計（元/6月）備注元/月/近元/月第1年前6月0.504737477224862兩年物業(yè)補貼均攤為0.6298元/nf后6月0.703752253313522第2年前6月0.672749952299712后6月0.638747427284562全部補貼合計1122358（即分攤至每平方米為15.1148元）八、天發(fā)觀邸物管開辦費根據(jù)天發(fā)觀邸實際情況，天發(fā)金達利應(yīng)考慮合理的物業(yè)開辦費，初步估算為33.03萬人民幣，即分攤至每平方米為4.45元。具體如下：開辦費總表單位：人民幣（元/月）序號項目金額1、服裝626042、行政開辦費用1770603、保潔開辦費用179504、綠化開辦費用119805、工程開辦費用15920一品牌。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量與先進的管理技術(shù)取得了廣大客戶的信任與贊譽，同時也贏得社會的一致認可，湖北省建設(shè)廳、荊州市各級政府部門在參觀盛智物業(yè)管理的項目后均給予高度評價，《中國物業(yè)管理》雜志與荊州市各大報刊等新聞媒體也經(jīng)常性進行各類形式的報道。展望未來，盛智物業(yè)將一如既往潛心打造自身品牌，不斷提高企業(yè)的管理運作水平，贏得客戶的信任與忠誠，贏得企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健進展。在新的里程里，盛智物業(yè)將以持續(xù)超越顧客不斷增長的期望為準繩，努力用精巧管理與溫馨服務(wù)回報社會，繼續(xù)領(lǐng)行業(yè)之新，標行業(yè)之異。以昨日的成功作為今日的起點，邁出新的步伐，走向美好的明天。三、盛智物業(yè)組織架構(gòu)ffl荊州市盛智物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)圖副總經(jīng)理酒店管理部酒店管理部酒店管理部物業(yè)管理部綜合管理部房務(wù)部酒店管理部物業(yè)管理部綜合管理部房務(wù)部房務(wù)部餐飲部康樂部行政部財務(wù)部網(wǎng)絡(luò)部開辦費明細表房務(wù)部餐飲部康樂部行政部財務(wù)部網(wǎng)絡(luò)部6、保安開辦費用161007、客戶服務(wù)中心其他開辦費用557008、食堂開辦費用暫不計合計330314單位：人民幣（元/月）序號項目計算公式合計服裝開辦費詳見后附《服裝配置明細表》626041、工程技術(shù)人員5人X560元28002、安全保衛(wèi)人員26人X1664元432643、保潔綠化人員17人X620元105404、客戶服務(wù)人員6人X1000元60005、其它人員服裝自備二、行政開辦費用1770601、辦公室裝修由開發(fā)商按照物業(yè)要求裝修，并承擔裝修費用，另支付4000元供物業(yè)用作辦公室軟裝修（公司口號、徽記、形象墻等）2、大班臺/椅1臺X1500元15003、中班臺/椅4臺X800元32004、形象接待臺1套X1500元15005、普通職員臺15張義200元30006、職員椅15把X150元22507、會客沙發(fā)3套義1200元36008、人員招聘與培訓估算200009、電話（開戶）5部X126元63010、電話話機5部X100元50011、考勤卡鐘1臺X2000元200012、留言板2張義200元40013、員工更衣柜44組X100元440014、鋼架床26架又180元468015、電風扇3臺X100元30016、取暖器10臺X50元50017、文件柜6組X600元360018、電腦8臺X6000元4800019、打印機1臺X3000元300020、物業(yè)管理軟件1套X25000元2500021、對講機6部X800元480022、熱水器洗漱工具2套X3000元600023、電視等2套X3000元600024、貨架8組X150元1200三、保潔開辦費用179501、高壓水槍1臺X3000元30002、垃圾清運板車2輛義1200元24003、吸塵器1臺X800元8004、塵推10套X60元6005、玻璃套裝工具3套X300元9006、人字梯(2m)2把X200元4007、人字梯(3m)1把義300元3008、手鉗10把X15元1509、腳踩垃圾桶根據(jù)實際情況配置/估算250010、給皂器根據(jù)實際情況配置/估算260011、平板車1輛X300元30012、對講機5部X800元4000四、綠化開辦費用119801、燃油打草機1臺X2000元20002、剪草機1臺X5000元50003、綠離機1臺義1500元15004、汽油機噴霧器1臺義300元3005、高枝剪1把X150元1506、手鋸2把X200元4007、條剪2把X100元2008、三輪車1輛X500元5009、斗車1輛X200元20010、咬鉗2把X15元3011、枝剪3把X100元30012、澆水水管2套X500元100013、鐵耙2把X50元10014、潛水泵1臺X300元300五工程開辦費用159201、電鉆1臺X500元5002、管鉗4把X80元3203、萬用表2只X200元4004、疏通機1臺X400元4005、電錘1把X800元8006、插話機1只X100元1007、活動扳手4把X60元2408、電焊機1臺X500元5009、套筒扳手1套X300元30010、梅花扳手1套X300元30011、臺鉗1臺義200元20012、PPR熱融機1臺X300元30013、切割機1臺X400元40014、人字梯（6m）1把X2000元200015、人字梯（1.5m）2把X150元30016、工具/備件柜4套X500元200017、維修工具及材料4套X300元120018、對講機3部義800元240019、移動電源盤2套X480元960元保安開辦費用161001、警棍26根X50元13002、充電手電筒13把X50元6503、應(yīng)急燈13臺X150元19504、物品柜2套X600元12005、臺燈4臺X50元2006、巡邏自行車2輛義400元8007、保安常用器械4套X500元20008、對講機（手持）5部X800元40009、對講機（座式）2部X2000元4000七客戶服務(wù)中心其他開辦費用557001、空調(diào)/柜機根據(jù)實際情況配置/估算60002、空調(diào)/掛機根據(jù)實際情況配置/估算90003、傳真機1臺X2500元25004、復(fù)膜機1臺X600元6005、報紙書刊展示架4組X200元8006、點鈔機1臺X3000元30007、保險柜1個義1000元10008、復(fù)印機1臺X15000元150009、各類資料印刷800010、針式打印機1臺X2000元200011、檔案吊夾1000組X2元200012、便民設(shè)施1套X5000元500013、自行車2輛X400元800八食堂開辦費用：暫不計算在內(nèi)附1服裝配置明細表單位：人民幣（元）序號項目單位數(shù)量單價合計折舊年限月均費用、工程技術(shù)人員該崗位配置需要560元/人15.61、夏裝套21202403年6.72、秋裝套21603203年8.9二、安全保衛(wèi)人員該崗位配置需要1664元/人60.81、夏裝250元9.7(1)帽子頂230603年1.7(2)短袖件230602年2.5(3)長袖件130302年1.3(4)褲子件2501002年4.22、秋裝320元9.8(1)帽子頂230603年1.7(2)外套件21002003年5.6(3)襯衣件230602年2.53、冬裝400元6.7(1)呢大衣件13003005年5(2)棉大衣件11001005年1.74、訓練服190元7.6(1)迷彩服套11001003年2.8(2)迷彩短袖衣件220402年1.7(3)迷彩鞋雙130301年2.5(4)迷彩帽頂120203年0.65、配件269元19.6(1)領(lǐng)帶根210203年0.6(2)帽徽個215301年2.5(3)肩早副215301年2.5(4)臂章個215301年2.5(5)領(lǐng)夾個210201年1.7(6)皮帶根120201年1.7(7)武裝帶根2501003年2.8(8)白手套雙2241月4(9)胸號牌個115151年1.36、床上用品180元5.1(1)被褥件190903年2.5(2)床單件120203年0.6(3)枕頭件120203年0.6(4)棕墊件150503年1.47、其它55元2.3(1)雨衣套140402年1.7(2)水鞋雙115152年0.6三、保潔綠化人員該崗位酉3置需要620元/人20.61、夏裝套21202403年6.72、秋裝套21603203年8.93、其它60元5(1)雨衣套140401年3.3(2)水鞋雙115151年1.3(3)發(fā)夾個1551年0.4四、客戶服務(wù)人員該崗位酉3置需要1000元/人41.71、夏裝套22004002年16.72、秋裝套23006002年25Q附2辦公桌椅配置序號辦公崗位數(shù)量規(guī)格合計1、管理處主任1大班臺12、主任助理1中班臺43、工程主管1中班臺4、安全主管1中班臺5、環(huán)境主管1中班臺6、客戶接待1形象接待臺17、7、客服房管員2普通職員臺8、出納1普通職員臺9、檔案管理文員1普通職員臺10、工程部操作間2普通職員臺11、監(jiān)控中心2普通職員臺12、門崗2普通職員臺13、消防安全專員1普通職員臺14、車棚管理員1普通職員臺15、園藝師1普通職員臺16、保潔班2普通職員臺15九、關(guān)于物業(yè)管理配套用房為便于盛智物業(yè)盡早進入管理狀態(tài)，規(guī)范管理，根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》第三十條之規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在天發(fā)觀邸醒目位置提供如下用房，并無償裝修使其具備使用（辦公、生活）條件。具體如下（共2391n客戶服務(wù)中心1.1.1.接待大廳：1.接待大廳：1間，建筑面積201tf要求同時具備下列使用功能：空調(diào)插口1個、其它電源插口3個、電話與寬帶插口各1個、40瓦日光燈4盞2.會客會議室：2.會客會議室：1間，每間建筑面積201n2要求同時具備下列使用功能：空調(diào)插口1個、有其它電源插口3個、電話與寬帶插口各1個、40瓦日光燈2盞3.衛(wèi)生間：3.衛(wèi)生間：男、女各一間，建筑面積共10以要求同時具備下列使用功能：電源插口2個、40瓦白熾燈2盞、鏡前燈2盞、排風扇2臺4.以上客戶服務(wù)中心用房共需50m4.以上客戶服務(wù)中心用房共需50m2.經(jīng)理辦公室：1間，建筑面積10以要求同時具備下列使用功能：集辦公、資料存放、會客等功能，空調(diào)插口1個、其它電源插口2個、電話與寬帶插口各1個、30瓦日光燈.經(jīng)理助理室：1間，建筑面積10m2要求同時具備下列使用功能：集辦公、資料存放、會客等功能，空調(diào)插口1個、其它電源插口2個、電話與寬帶插口各1個、30瓦日光燈.檔案室：1間，建筑面積10面要求同時具備下列使用功能：電源插口2個、30瓦日光燈2盞.保安部辦公室：1間，建筑面積10m2要求同時具備下列使用功能：有空調(diào)插口1個、其它電源插口2個、電話與寬帶插口各1個、30瓦日光燈2盞.工程部辦公/操作室：1間，建筑面積15nl2要求同時具備下列使用功能：空調(diào)插口1個、其它電源插口2個、電話與寬帶插口各1個、40瓦日光燈3盞.環(huán)境部辦公/工具存放與休息用房：建筑面積10nf要求同時具備下列使用功能：有電源插口2個、40瓦日光燈2盞.以上物業(yè)辦公用房共需65nl2CQ門衛(wèi)室：在大門設(shè)門衛(wèi)室，含：收發(fā)室、監(jiān)控室、廁所等功能。由住宿用房為解決部份管理人員與保衛(wèi)人員軍事化管理的工作特性，天發(fā)金達利應(yīng)于交房入伙前1個月在小區(qū)內(nèi)或者就近提供住宿用房64nf,并無償裝修具備使用條件。.寢室：共4間，每間建筑面積12nf要求：需放下高架鐵床3張、寫字桌1張、更衣柜1個、臉盆架2個;有電源插口2個、40瓦日光燈2盞.衛(wèi)生間：共4間，每間建筑面積4而要求：每間需有蹲便器1個、淋浴噴頭1個、清洗臺1個、排氣扇1臺、40瓦白熾燈1盞、125升容積式熱水器1臺.以上員工宿舍共需64nl2CQ員工食堂.廚房操作間：共1間，每間建筑面積20nl2要求：需有排風扇2臺、灶臺2米、清洗池1個（有水龍頭2個）、物品放置臺1張、電源插口3個、40瓦日光燈4盞、吊扇2臺；能放下冰箱1臺、冰柜1臺、貨架1組.廚房洗碗池：4個（有水龍頭4個）.餐廳：1間，建筑面積30itf以上要求：能同時容納30人就餐；有電源插口5個、40瓦日光燈10盞、吊扇2臺.庫房：1間，建筑面積10以要求：有電源插口2個、40瓦日光燈2盞、吊扇1臺.以上員工食堂共需60nf十、關(guān)于前期物業(yè)管理介入費用若我公司能與貴公司達成合作，為更好的實行工作銜接，強烈建議應(yīng)在項目開盤銷售前物業(yè)管理有關(guān)方面則開始介入。建議雙方簽定前期介入物業(yè)管理合同的要點為：按貴公司要求，我方在天發(fā)觀邸開盤前即派遣要緊管理人員提供本方案所列物業(yè)管理前期介入服務(wù)。前期介入合同簽訂后的半個月內(nèi)荊州天發(fā)金達利房產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)一次性全額給予我公司開辦費用用于開展添置物品、招聘人員、前期培訓等工作。按本方案所闡述之前期介入內(nèi)容與模式，我方要求的有關(guān)費用要緊為所派遣人員工資及適當管理服務(wù)費用，每月合計為3.12萬元。全面明細預(yù)算如下。前期介入服務(wù)費用核算明細單位：人民幣（元/月）序號項目計算公式合計人員工資與福利費（一）至（四）與26043.82（一）管理、服務(wù)人員工資1-4之與197001、辦公室/客服中心共3人5400(1)管理處經(jīng)理/主任2600X12600(2)經(jīng)理/主任助理1800X11800(3)文員1000X110002、工程部共3人4000(1)工程主管1800X11800(2)班長兼工程監(jiān)理1200X11200(3)水電工維修工1000X110003、保安部共6人6300(1)保安主管1600X11600(2)保安班長1000X22000(3)消防安全專員1000X11000(4)保安員850X21700、關(guān)于獎勵4、環(huán)境部共4人4000(1)環(huán)境主管1600X11600(1)園藝師1100X11100(3)形象保潔員650X21300（二）按規(guī)定提取福利費1-3之與3447.51、福利基金19700X14%27582、工會經(jīng)費19700X2%3943、教育經(jīng)費19700X1.5%295.5（三）勞動保險費（基數(shù)502）1-4之與2296.321、養(yǎng)老保險502X17.6%X16人1464.322、醫(yī)療保險502X7%X16A582.43、失業(yè)保險502X2%X16人166.44、工傷保險5O2X1%X16人83.2（四）工作餐費與誤餐補貼15016人2400、管理服務(wù)費用人員費用總額X20%5208.76合計:31252.58在合作期間，項目通過市級以上達標工作（含認證），每項應(yīng)給予我公司5萬元人民幣獎勵金。包含荊州市安全文明小區(qū)評比、湖北省優(yōu)秀住宅小區(qū)評比、IS09000質(zhì)量體系認證等。結(jié)束語我們崇尚的是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，熟悉客戶的需求，融合先進的管理方式方法與本地的實際情況，制定出行之有效的管理方案。我們致力于鞏固荊州物業(yè)管理領(lǐng)跑者地位。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責任心保護他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營運成本，我們愿與客戶一起共同謀求進展，最終達到互惠互利的長遠合作目的。最后，衷心地祝愿荊州天發(fā)金達利房產(chǎn)開發(fā)有限公司事業(yè)成功！真誠地祝賀所有天發(fā)觀邸尊貴業(yè)主能夠盡快喜遷新居，享受美好都市生活！荊州市盛智物業(yè)管理有限公司2004年7月18日編制酒店管理項目物業(yè)管理項目支持及其他項目荊州市盛智物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)說明酒店管理項目物業(yè)管理項目支持及其他項目總經(jīng)理：為集團聘任項目經(jīng)理人，全權(quán)負責公司經(jīng)營管理工作。副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理負責公司管理工作。酒店管理部：負責公司酒店管理業(yè)務(wù)拓展與項目管理，下設(shè)房務(wù)部、餐飲部、康樂部，現(xiàn)要緊負責臥龍公寓管理。物業(yè)管理部：負責公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展與項目管理，下設(shè)維修部、環(huán)境部、保安部、客服部，現(xiàn)要緊負責荊州投資廣場大廈管理。綜合管理部：負責公司行政、人力資源、營銷、財務(wù)事務(wù)，為公司各業(yè)務(wù)項目提供支援，并對外開展文化傳播策劃、營銷代理等業(yè)務(wù)。下轄網(wǎng)絡(luò)部，負責公司網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)業(yè)務(wù)拓展與經(jīng)營。四、盛智物業(yè)管理項目荊州投資廣場荊州投資廣場是由北京金浩集團屬下企業(yè)荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資興建的荊州首家智能化商務(wù)寫字樓，于2002年9月29日正式落成開業(yè)。投資廣場占地面積35畝，總建筑平面20000平米，由21層雙子座主樓、3層裙樓與配套用房構(gòu)成，主體建筑為框剪結(jié)構(gòu)、外觀風格特殊，配套設(shè)施與智能化設(shè)備齊全，達到國家甲級寫字樓硬件標準，現(xiàn)為政府投資服務(wù)中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區(qū)域地標式建筑。荊州投資廣場由荊州市盛智物業(yè)管理有限公司管理，2003年12月獲得湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈稱號，是迄今湖北省除省會武漢外所有地級別市中唯一的物業(yè)管理省優(yōu)大廈。通過2年多來物業(yè)公司的精心盡心的管理，如今投資廣場已經(jīng)成為荊州的商務(wù)之都、文化之都、藝術(shù)之都、時尚之都與金融保險之都，業(yè)已成為新荊州的標志。|||||臥龍公寓是北京金浩集團屬下企業(yè)荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資興建的四星級酒店式公寓，位于交通便利的江津西路288號投資廣場內(nèi)，由荊州市盛智物業(yè)管理有限公司經(jīng)營管理。臥龍公寓倚投資廣場5000平米綠色大草坪，近傍荊沙村100畝生態(tài)果園，四周花木常青，大堂中庭秀竹搖曳，廊道四季植綠如春，環(huán)境幽靜雅致，舒適宜人，宛若都市中的天然氧吧，是荊州首家以綠色環(huán)保為主題的花園酒店式公寓。臥龍公寓擁有72套裝潢考究，設(shè)施一流的各式客房，配套有國際標準塑膠網(wǎng)球場、羽毛球場、室內(nèi)乒乓球、自動麻將室、棋牌室，中國湘菜鳳凰閣餐廳、夜竹幽夢露天咖啡語茶等餐飲娛樂設(shè)施。臥龍公寓由荊州市盛智物業(yè)管理有限公司按四星級酒店標準管理，各類新意迭出、貼心適人的個性化服務(wù)贏得下榻的各界客商交口稱譽,成為荊州工業(yè)興市招商引資的文明窗口。五、金浩集團簡介北京金浩集團有限公司是一家大型民營企業(yè)集團，總部設(shè)在北京。金浩集團以房地產(chǎn)開發(fā)與城市基礎(chǔ)建設(shè)為集團業(yè)務(wù)進展支柱，大力進展大型項目投資、資本運營、物業(yè)管理、工程建設(shè)、環(huán)保、水資源開發(fā)利用、能源開發(fā)利用、高新技術(shù)等業(yè)務(wù)。集團成立以來進展迅速，總資產(chǎn)的年增長率超過30%,目前集團凈資產(chǎn)超過20億元人民幣。金浩集團根據(jù)對各控股子公司的絕對或者相對控股權(quán)，對其經(jīng)營與管理方面全面行使投資股東、專家委員會決策、職業(yè)經(jīng)理目標責任管理，最終實現(xiàn)財務(wù)統(tǒng)一、內(nèi)部資產(chǎn)合并管理，達到規(guī)模進展的效益。金浩集團擁有一支一流的管理團隊，實施高水平經(jīng)營、高效能管理,秉持以人為本、以市場為導向、以進展為目標、以回報社會為宗旨的經(jīng)營理念，不斷進取、開拓創(chuàng)新、努力為社會制造更大的財富,正穩(wěn)步成長為一家引領(lǐng)行業(yè)進展的現(xiàn)代化民營企業(yè)集團。目前集團下屬控股與全資子公司要緊包含：北京嘉利恒德房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、北京金集浩投資有限公司、北京康麗大廈有限公司、北京德誠物業(yè)管理有限公司、荊州盛智物業(yè)管理有限公司、北京世紀唯博進展有限公司等；戰(zhàn)略合作參股公司8家，包含湖北車橋股份有限公司（股票代碼：000760）、荊州長江城市建設(shè)進展投資有限公司、湖北凱比特投資有限公司、湖北建宏投資有限公司、清華紫光科技創(chuàng)新投資有限公司、中關(guān)村建設(shè)股份有限公司、香港信旺投資集團、第一上海投資等。六、集團物業(yè)管理業(yè)務(wù)CQ物業(yè)管理是金浩集團要緊業(yè)務(wù)之一。要緊集中在中、高檔住宅、寫字樓、酒店及其配套設(shè)施的經(jīng)營及物業(yè)管理上。金浩集團自1998年投資建設(shè)“九龍花園”時丁便開始涉足于中、高檔住宅及其配套設(shè)施的經(jīng)營及物業(yè)管理。在1999年底“九龍花園”投入使用時，成立了物業(yè)部。Q近年來，為使物業(yè)管理更加規(guī)范化、專業(yè)化，更大限度的滿足商務(wù)客戶與住宅樓'業(yè)主的特別需求，金浩集團先后成立了北京德誠物業(yè)管理有限公司與荊州市盛智物業(yè)管理有限公司。ffl目前，金浩集團已形成了一整套獨具特色的物業(yè)管理服務(wù)運作體系與高素養(yǎng)的專業(yè)化人才隊伍，并以超前、不斷創(chuàng)新的意識，精心推出一系列個性化服務(wù)項目，鑄就獨具特色的物業(yè)服務(wù)品牌。在近幾年中金浩集團屬下物業(yè)管理公司陸續(xù)接“第一上海中心”“東環(huán)18-古柏家居”“東環(huán)國際會議中心”“荊州投資廣場”等物業(yè)項目，其中“荊州投資廣場”已成為荊州高檔商務(wù)寫字樓與精品物業(yè)管理的典范。七、集團物管企業(yè)金浩集團先后投資成立了北京德誠物業(yè)管理有限公司與荊州市盛智物業(yè)管理有限公司。北京德誠物業(yè)管理有限公司是金浩集團控股子公司，成立于1999年5月12日，是一家從事中、高檔住宅、公寓、寫字樓、酒店及其配套設(shè)施的經(jīng)營及物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)公司，目前已管理“第一上海中心”“九龍花園”“東環(huán)18-古柏家居”等物業(yè)，總管理面積近40萬平方米。德誠物業(yè)公司已通過IS09001質(zhì)量認證，并獲得國內(nèi)及英國UKSA證書，公司遵循“誠信為本、敬業(yè)為本、客戶至上、服務(wù)至上”的企業(yè)精神，奉行“誠信、專業(yè)、卓著”的質(zhì)量方針，在經(jīng)營過程中始終把顧客放在第一位，并把自己置身于市場中，讓自己的生存進展得到市場驗證。IR荊州市盛智物業(yè)管理有限公司是金浩集團全資子公司，成立于2002IR年12月?，F(xiàn)要緊負責集團在湖北投資項目的物業(yè)管理，管理集團在荊州投資興建的“投資廣場大廈”“臥龍公寓”及等，并積極向外拓展酒店與物業(yè)管理業(yè)務(wù)。八、集團其他物管項目...金浩集團下屬企業(yè)一--北京德誠物業(yè)管理有限公司管理項目ffl第一上海中心第一上海中心位于北京東三環(huán)與東四環(huán)之間。新的使館區(qū)規(guī)劃使其成為涉外公寓的理想場所，令燕莎商圈更具國際化魅力。第一上海中心是公寓與寫字樓的合體樓1—2層為商用空間，提供由190至350平方米的不一致組合，超大露臺、天井、左右貫穿的窗式玻璃幕墻舒適、寬敞、明亮。2層以上由一個天井式中庭花園將公寓與寫字樓分開，公寓生活與寫字樓氛圍各得其所，獨立的私人電梯，直通地下一層餐廳與地下二層停車場。自我空間，自我掌握！?。〉谝簧虾Ｖ行闹卦诘谝?！只有擁有第一的實力、第一的感受，才能擁有第一的生活，第一的空間。距國貿(mào)咫尺之遙的九龍花園，占地30公頃，毗鄰摩托羅拉大廈、中服大廈等現(xiàn)代化設(shè)施，憑借特殊的地理位置，配以人性化的設(shè)計思路，在三環(huán)路旁傾情打造一處人性化的家園。10萬多平方米的社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施，囊括幼兒園、網(wǎng)球場、游泳池、醫(yī)療保健中心、家政服務(wù)、大型購物中心、銀行、郵局、地下車庫等豐富的生活場所；匯合多功能歌舞廳、酒吧、網(wǎng)吧、咖啡音樂廳、小型商務(wù)廳、美容美發(fā)廳、器械健身房、舍賓健身房、乒乓球室、臺球室、棋牌室、閱覽室的高級會所，為服務(wù)風范的品質(zhì)格調(diào)奠定優(yōu)越的物質(zhì)環(huán)境。戶型豐富多樣，從一居到四居，平層至全躍層，體驗無限制自由空間。全落地觀景陽臺及落地觀景窗，精巧的景觀通過光與影的結(jié)合，恍然進入了一個天地。完善的社區(qū)設(shè)施，準公寓式的物業(yè)管理，居家生活方便自如。東環(huán)18智慧型辦公大廈位于朝陽區(qū)雙井橋邊，緊鄰東三環(huán)，距CBD中心國貿(mào)地標僅800米，步行可至。交通便利，四通八達。東環(huán)18讓您擁有與國貿(mào)中心、嘉里中心、航華科貿(mào)、惠普大廈……等CBD區(qū)域內(nèi)頂級寫字樓一樣的國際視野，假如您曾錯過，現(xiàn)在更要把握。東環(huán)18智慧型辦公大廈使用國際先進商務(wù)大廈規(guī)劃模式，地下一層為大型商場，地上一、二層為躍層式黃金店面，三至八層為國際企業(yè)總部辦公區(qū)。大廈使用先進智慧化設(shè)計，宏偉的外觀及進階向上的造型設(shè)計，每戶均向陽采光。整幢大廈由中央電腦24小時監(jiān)控各樓層的空調(diào)、電力、給排水、照明、防災(zāi)等。戶戶使用OA配線系統(tǒng)，使國際連線作業(yè)更為便利，安全性高且拓展商機快速。北京申奧、入世成功，北京CBD區(qū)域高檔寫字樓將會供不應(yīng)求，東環(huán)18智慧型辦公大廈不管自用還是投資，對您都是雙贏策略。尊敬的荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)導：您們好！誠摯感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實力的機會。我公司是嚴格參照IS09002國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)與酒店管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信，在天發(fā)金達利領(lǐng)導支持與關(guān)心下，盛智物業(yè)與天發(fā)觀邸結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì)，確保天發(fā)觀邸健康、快樂、自然、寧靜的人居環(huán)境，確保觀邸業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。在此，我們鄭重承諾：秉承盛智物業(yè)“為您想得更多-讓您住得更好”的住宅小區(qū)物業(yè)管理理念，推行“幫助客戶，就是幫助我們自己”的全員服務(wù)標準，倡導“管理嚴謹化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化”。最終形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標志、合理收費取向”為核心的盛智物業(yè)管理品牌風格。我們根據(jù)與天發(fā)金達利公司領(lǐng)導就天發(fā)觀邸物業(yè)管理的有關(guān)洽談中貴公司要求及所得資料，精心制定了此份物業(yè)管理方案書，，希望能憑借盛智物業(yè)酒店式物管先進理念，結(jié)合國內(nèi)政策法規(guī)與本地客戶實際需要，利用我們在物業(yè)管理過程中積存的豐富經(jīng)驗，向天發(fā)金達利提供促進銷售、節(jié)約投資、方便物業(yè)管理的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。恭請各位領(lǐng)導在百忙之中細閱。順頌祺祥！荊州市盛智物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理二零零四年七月十八日鄭重申明ffll東環(huán)18--古柏家居東環(huán)18-—古柏家居，緊鄰東三環(huán)主路，是目前距CBD核心區(qū)最近的板式小高層高檔純住宅，小區(qū)建筑面積5萬平方米，由三棟板樓構(gòu)成，其中，1號樓（10層）全部為一居室，面積從64-83平方米，社區(qū)內(nèi)將建成北京目前唯一的一家以溫泉，水療養(yǎng)生為主的會所，一條長4公里,寬25米的休閑商業(yè)街與一條東西走向3公里的綠化水景街。高檔精裝修，全套進口高檔潔具與廚具。九、盛智物業(yè)對未來的思考盛智物業(yè)在金浩集團物管企業(yè)內(nèi)率先與國際慣例接軌，正在逐步實行一體化管理與市場化服務(wù)相結(jié)合的運作模式，即：物業(yè)管理部統(tǒng)籌全部管理服務(wù)工作，具體服務(wù)事項則分兩種情況：技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量與藝術(shù)含量最高的部份，由盛智物業(yè)自己的專業(yè)公司與團隊提供。簡單勞動密集的部分，條件成熟的分包給社會上有相當資質(zhì)的企業(yè)，我們已經(jīng)與本地物業(yè)管理有關(guān)聯(lián)的一流企業(yè)進行并保持良好合作，其中包含荊州市保安服務(wù)公司、荊州市中山公園等，條件尚未成熟的由管理部承擔。不管是自己的子公司還是社會的專業(yè)公司，均按照市場經(jīng)營方式進行篩選，與管理部建立合同關(guān)系，按照盛智物業(yè)的規(guī)定標準提供專業(yè)服務(wù)。從而完全革除管理部小而全的弊端，簡化內(nèi)部管理事務(wù)，使管理部能夠更加用心致志的組織、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)與督導各項服務(wù)工作的實施。相信普遍使用高素養(yǎng)的專業(yè)服務(wù)隊伍，將使我們的管理服務(wù)水平產(chǎn)生新的飛躍，同時能夠與時代同步提升。同時，它還能有效解決內(nèi)部活力不足的問題，引入更加靈活的優(yōu)勝劣汰機制，使專業(yè)公司始終有“責任在身則如履薄冰，未達標準則寢食難安”的感受。充分利用廣闊的市場資源，使通過比價擇定的費用支出大幅度降低，同時不再呈剛性，大大降低成本。ffl目前，我們己經(jīng)成立或者正在計劃成立盛智物業(yè)家政服務(wù)中心、綠化園藝中心、機電工程服務(wù)中心、洗滌服務(wù)中心、企業(yè)VI形象設(shè)計制作部、文化傳播策劃進展中心、企業(yè)管理咨詢項目部、裝飾工程部、計算機網(wǎng)絡(luò)進展部等專業(yè)實體，在積極向外拓展高檔大廈與小區(qū)物業(yè)、酒店管理、商業(yè)物業(yè)管理項目基礎(chǔ)上，探索與實踐物業(yè)管理企業(yè)依托本業(yè)、多種經(jīng)營的進展模式，冀望在物業(yè)管理領(lǐng)域開創(chuàng)一條全新的經(jīng)營思路，把企業(yè)做大做強。十、盛智物業(yè)企業(yè)文化RI客戶承諾：為您想得更多，讓您住得更好。服務(wù)宗旨：真誠服務(wù)、客戶滿意。企業(yè)精神：敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)。質(zhì)量方針：瞄準國際先進水平，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；以嚴謹管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客戶營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。團隊精神：所有員工都要有“我的盛智、盛智的我”的歸屬感、責任感與榮譽感，實行軸心負責制，強調(diào)1+1+1)3,即在任何情況下，都要自覺遵守與保護公司利益與形象，使整體效能大于元素效能之合。全程服務(wù)：所有員工都要把對每一個客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存進展、個人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確100-1W0,就是說即使一次微小的失誤，也有可能前功盡棄，務(wù)必爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。經(jīng)營宗旨：以客為友一您的物業(yè)是我們追求完美的事業(yè)，即事事以客戶滿意為大前提，充分滿足客戶需求并站在客戶的角度去不斷超越客戶需求，增加客戶對物業(yè)管理的同意與信任程度，不讓客戶有“花錢買難受”的感受。經(jīng)營理念:以質(zhì)量立足市場：質(zhì)量上做到規(guī)范化、標準化，以高標準的質(zhì)量管理體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使盛智物業(yè)獲得市場的認同。以品牌角逐市場:有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力與吸納力。“盛智”的精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場。這種精神內(nèi)涵的實現(xiàn)是以規(guī)范管理制造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)進展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽贏取市場：“盛智”以“管就高標準，干就創(chuàng)一流”，樹立起盛智良好的市場口碑與“有諾必踐、一諾千金”的社會信譽。以實力拓展市場：“盛智”對物業(yè)管理實行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理，與內(nèi)外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營，通過組建、磨合、擴充，形成獨樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。盛智物業(yè)企業(yè)優(yōu)勢“盛智物業(yè)”通過不斷的摸索與求新求變，沿著努力創(chuàng)新的進展思路，正逐步在下列方面形成企業(yè)在物業(yè)管理領(lǐng)域所特有優(yōu)勢。超前化的服務(wù)啟動“盛智物業(yè)”始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個環(huán)節(jié)一一進展商，作為自己第一個也是最重要的服務(wù)對象，追求“為商家增色，讓物業(yè)生輝”的服務(wù)效果。一旦與進展商建立合作關(guān)系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動前期服務(wù)工作。做為北京金浩集團直屬企業(yè)，共享集團在全國各大城市以往涉足管理的多個高檔樓盤與接觸過的眾多客戶，所掌握的信息與積存的經(jīng)驗對進展商大有裨益。前期服務(wù)要緊是通過派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場調(diào)查等形式，本著對進展商負責、對業(yè)主負責、對日后物業(yè)管理負責的精神，從我們?nèi)粘？偨?jīng)出來的100多個關(guān)鍵點上，為樓盤的設(shè)計、開發(fā)與銷售提供有說服力的書面建議。這些建議有著我們的特殊視角:建筑設(shè)計方面：物業(yè)管理者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被進展商忽略的環(huán)節(jié)，我們完善設(shè)計建議能夠保證項目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運行成本。設(shè)備配置方面：物業(yè)管理者的實踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設(shè)備具有最佳的性能價格比，我們的設(shè)備配置建議能夠?qū)崿F(xiàn)先進性與經(jīng)濟性的完美結(jié)合，有效地避免進展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。形象包裝方面：物業(yè)管理者的廣泛社會接觸，使我們清晰熟悉眾多進展商不一致的銷售策略與各類置業(yè)者動態(tài)的消費心理，特別洞悉荊州本地置業(yè)者的消費需求，我們的推廣建議能夠切中市場潮流與走勢，并與我們的品牌一起促進與加速物業(yè)的銷售?？茖W化的管理措施盛智物業(yè)在管理方式上嚴格執(zhí)行建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理住宅小區(qū)考評驗收標準》，建立業(yè)主（代表）大會與業(yè)主管理委員會。貫徹“依法管理，開發(fā)商與業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨,強調(diào)四個效譽（社會效譽、文化效譽、環(huán)境效譽、經(jīng)濟效譽），做到取之于民、用之于民，略有結(jié)余。實行四個結(jié)合的管理辦法（業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合、行政手段與競爭機制相結(jié)合、管理與服務(wù)相結(jié)合），實行IS09001：2000質(zhì)量管理體系與目標管理，導入CI設(shè)計于物業(yè)管理之中，建立中央監(jiān)控調(diào)度輪值制度，各級管理部門均成立質(zhì)量管理達標小組、信息反饋渠道等。公司根據(jù)“自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我進展”的物業(yè)管理原則，確立“寓管理于服務(wù)之中、寓效益于服務(wù)之中，管理無盲點、服務(wù)無挑剔”的管理服務(wù)指導思想。為保障“盛智”物業(yè)管理做到觀念現(xiàn)代化、方式程序化、標準規(guī)范化、組織網(wǎng)絡(luò)化、手段自動化的要求，“盛智”制訂“住戶手冊”、“治安管理規(guī)定”、“車輛進出停放管理規(guī)定”、“消防管理規(guī)定”、“環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定”、“電梯使用管理規(guī)定”、“裝飾裝修管理規(guī)定”等一系列旨在保護客戶合法利益的文件，從政策、法規(guī)上保障了物業(yè)管理工作的嚴肅性、規(guī)范性與有效性。優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)標準“盛智”倡導“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的企業(yè)精神，同時將其充分表達在各個崗位、各項作業(yè)的具體實踐中。通常的服務(wù)產(chǎn)品由于缺乏科學量化而模棱兩可，難以客觀評價。我們通過化無形為有形，克服物管事務(wù)隨時出現(xiàn)、隨機進行而容易帶來隨意性的問題。盛智物業(yè)核心管理層均具有多年星級酒店管理服務(wù)工作從業(yè)經(jīng)歷，根據(jù)我們多年來在酒店服務(wù)與物業(yè)管理中積存的豐富經(jīng)驗，通過實地抽樣、統(tǒng)計分析、反復(fù)測算，按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的服務(wù)工作指導書，使提供給客戶的服務(wù)可知、可感、可辨、可驗，做到寓竭誠服務(wù)于精細管理中，釀精彩生活于精心呵護間。這些服務(wù)工作指導書充分表達下列原則：■效率原則：要求規(guī)定的情況務(wù)必在規(guī)定的時間內(nèi)辦結(jié)，不能推托延誤，超過規(guī)定時間，辦得再好也要視為沒有辦好。如接到報修后維修人員30分鐘到達現(xiàn)場，對通常故障60分鐘內(nèi)處理完畢。我們在大廈管理中實行了更為嚴格的標準以求獲得更高速的效率，在荊州投資廣場大廈物業(yè)管理中，盛智物業(yè)推行了“首問負責制”、“分區(qū)責任制”等，規(guī)定接到投訴與報修5分鐘內(nèi)務(wù)必到達現(xiàn)場，通常事務(wù)如裝修審核等處理時間不超過3小時，高效便利的服務(wù)得到了客戶一致好評，歷次客戶滿意度調(diào)查均保持98%以上的良好記錄。■質(zhì)量原則：要求規(guī)定的情況務(wù)必辦到規(guī)定的程度，不能應(yīng)付湊乎，沒有達到規(guī)定程度，即使流再多的汗也算白流。如白色紙巾擦試60厘米壁破后無污跡。在實際工作中我們參照行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)質(zhì)量標準與國家物業(yè)管理優(yōu)秀標準進行嚴格的質(zhì)量檢查，使得我們的服務(wù)品質(zhì)標準高于委托合同規(guī)定，并始終如一，充分表達了盛智物業(yè)“質(zhì)高于價”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準。■流程原則：把酒店服務(wù)中規(guī)范化、程序化的要點引入物業(yè)管理，是盛智物業(yè)的優(yōu)勢所在，依托多年的酒店管理經(jīng)驗、參照IS09000質(zhì)量體系要求與行業(yè)領(lǐng)先標準，我們建立了一整套的標準作業(yè)程序，并在工作中嚴格遵照執(zhí)行。要求規(guī)定的情況務(wù)必按照規(guī)定程序辦理，追求全過程的完美，讓服務(wù)對象無可挑剔。如維修人員入戶維修要穿上鞋套一講明故障原因、維修方法與收費并征得同意一在作業(yè)地面鋪上苫布一低噪無塵作業(yè)一清理現(xiàn)場一請主人驗收、服務(wù)評價并簽字認可一多途徑回訪。■情感原則：要求規(guī)定的情況務(wù)必辦出規(guī)定的最佳效果，講究用出色服務(wù)與真誠微笑征服人心，給服務(wù)對象留下良好的印象。如征求住戶滿意率達到95%以上。規(guī)范化的服務(wù)操縱，，盛智，，堅持“管則精品，干則一流”，通過有效操縱切實保證管理服務(wù)按照既定的程序與標準高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)固運行。公司貫徹IS09000國際質(zhì)量管理體系與IS014001國際環(huán)境管理體系一絲不茍，實行逐日自行檢查、每周專業(yè)檢查、月度綜合檢評、不定期抽檢。其中重點抓住不定期抽檢這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式，增加抽檢的隨機性，并把量化的檢查結(jié)果與每個崗位員工的得失、升遷、去留緊密持鉤，以促使各管理部門把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實。除此之外，我們還自覺同意來自三個方面的監(jiān)督，把他們的意見與建議作為推動管理服務(wù)工作的動力：■客戶的監(jiān)督：我們視客戶反映為檢驗管理服務(wù)工作的第一信號，各管理部門每月設(shè)立一個設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財務(wù)收支情況，每年進行二次滿意度抽樣調(diào)查，形成小區(qū)建設(shè)管理上的互動效應(yīng)。進展商的監(jiān)督：我們認為負責任的開發(fā)商永遠關(guān)注他的作品（正如女兒出嫁了終歸還是自己的女兒一樣一在貴公司南昌企業(yè)考察中金達利康城營銷部葉經(jīng)理這樣對我們闡述貴公司對待產(chǎn)品售后的態(tài)度及對物業(yè)管理的重視），在與貴公司的合作中我們深刻感受到貴公司對待自己開發(fā)的產(chǎn)品精益求精的態(tài)度與拳拳愛護之心，我們亦將秉承這一風范于天發(fā)觀邸的物業(yè)管理工作中。管理服務(wù)的運作情況定期向進展商通報，管理服務(wù)的變更提早征求進展商的意見，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問題及時與進展商溝通，聯(lián)手共創(chuàng)品牌。政府的監(jiān)督：我們自覺同意政府部門的指導監(jiān)督，邀請政府主管部門官員定期對公司管理服務(wù)工作進行講評，聘請有關(guān)部門的人員長期擔任公司業(yè)務(wù)指導，促使管理服務(wù)工作始終處于領(lǐng)先水平。由于盛智物業(yè)在物業(yè)管理領(lǐng)域的良好風范，在荊州市首屆物業(yè)管理協(xié)會即被推選為常務(wù)副會長單位，并被指定負責物業(yè)協(xié)會宣傳工作。II“盛智”融匯國內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進經(jīng)驗，制造了公司所特有的物業(yè)管理模式。這個模式“為您想得更多，讓您住得更好”的基本精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不斷豐富與進展。我們每承接一個新的項目，都不是原有模式的簡單克隆、拷貝，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。所有新項目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過擬訂、論證、審批、試行、完善五個環(huán)節(jié)，全面考慮4個方面16個要素，為其度身定做“時髦而且合體”的管理方案，使所有的項目既保持盛智物業(yè)的管理服務(wù)水準，又獨具特色。這此要素是：地區(qū)的要素：包含地方的法規(guī)、經(jīng)濟、文化、習俗等，考慮這些要素，要緊是為了使我們的管理服務(wù)能夠為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、市場環(huán)境所接納，即標新立異，又落地生根。物業(yè)的要素：包含物業(yè)的位置、類型、布局、功能等，考慮這些要素，要緊是為了使我們的管理服務(wù)能夠契合物業(yè)的實際情況，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計功能。進展商的要素：包含進展商的定位、取向、要約、預(yù)算等，考慮這些要素，要緊是為了使我們的管理服務(wù)能夠更好的配合進展商的進展戰(zhàn)略，有力地托舉進展商的房地產(chǎn)品牌。業(yè)主用戶的要素：包含業(yè)主用戶的層次、特點、素養(yǎng)、需求等，考慮這些要素，要緊是為了保證我們的管理服務(wù)能夠習慣業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們同意與認可?！笆⒅恰毕ば年P(guān)注與呵護客戶的物質(zhì)與精神生活，鄭重向所有客戶承諾“為您想得更多，讓您住的更好”。我們在管理服務(wù)過程中，不斷調(diào)整、充實新的服務(wù)項目，全過程、全方位、全時空地滿足客戶進展變化著的、一切有支付能力的正當需求，同時還隨著公司的進展壯大，逐步增加公司有承受能力的無償服務(wù)。我們以業(yè)主為核心，實行“服務(wù)設(shè)計，菜單服務(wù)”，因而形成了“不是我有什么服務(wù)你就只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就提供什么服務(wù)”這一“盛智”物業(yè)管理特點。目前我們已陸續(xù)推出了3個類別100余個服務(wù)項目，讓業(yè)主進行物業(yè)管理服務(wù)消費時有更多的選擇權(quán)與自主權(quán)。這3個類別的服務(wù)是：常規(guī)服務(wù)：要緊有所有客戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等服務(wù)項目，它滿足客戶安居樂業(yè)的普遍需求，立足于構(gòu)筑一個安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。特約服務(wù)：要緊有部分客戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家居等服務(wù)項目，它滿足成功人士提高生活素養(yǎng)、提高工作效率的需求，立足于制造一種新的現(xiàn)代的上流社會的生存方式。本方案書內(nèi)容涉及我公司商業(yè)機密，僅對有合作意向的荊州天發(fā)金達利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公開。本公司要求天發(fā)金達利項目經(jīng)理收到本方案書時做出下列承諾：本方案書僅供天發(fā)金達利高層人士在決策天發(fā)觀邸物業(yè)管理合作單位時使用。妥善保管本方案書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本方案書內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成缺失的索賠權(quán)。若本方案書未被貴公司采納，則我方將予以收回。特此申明！荊州市盛智物業(yè)管理有限公司二零零四年七月十八日襄助服務(wù)：要緊有特殊客戶無償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項目，它滿足那些有特殊困難與臨時困難的客戶需要,立足于弘揚一種人們感到久違了的社會主義道德風尚?！笆⒅俏飿I(yè)”向全體員工不斷灌注客戶是我們的衣食父母的職業(yè)意識，以客戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點與歸宿點?！坝梦医哒\盡力、無徽不至的服務(wù)，帶給您百分之百的喜悅”，成為公司全體員工的共同追求。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長期在知名物管公司從事管理工作的資深專家，包含曾在萬科企業(yè)擔任重要職位的職業(yè)經(jīng)理人，由點及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進行整合，并多次派送員工到省內(nèi)外國優(yōu)物業(yè)項目考察學習。在這個基礎(chǔ)上，公司組織編寫了40余萬字的質(zhì)量管理體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標準、服務(wù)操縱等方面全面導入英式物管技術(shù)，融入英式物管元素，推出了帶有的時候代特色的“友情式物管”版本，其中突出強調(diào)4個問題：全程營銷：所有崗位都把對每一位客戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存進展、個人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確100TW0,就是說即使是一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，務(wù)必爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。團隊精神：所有員工都要有“我的盛智、盛智的我”的歸屬感、責任感與集體榮譽感，實行軸心負責制，強調(diào)1+1+1>3,即在任何情況下，都要自覺保護公司的利益與形象，使整體效能大于元素效能之與。優(yōu)質(zhì)服務(wù)：所有工作都首先考慮最大限度的方便客戶，設(shè)立客戶服務(wù)中心，通過聯(lián)合辦公簡化辦事手續(xù)，避免客戶東求西告。氛圍管理：所有場所都著眼釀造一種精神與行為都能夠得到升華的氛圍，如將“嚴禁……”之類的警示標識更換為“足下留情、春色更濃”等的溫馨提示，要緊通過吸引、感化來實行管理有序。在荊州投資廣場物業(yè)管理中我們成功地為寫字樓客戶融入家庭式溫馨服務(wù)與充滿文化韻味的環(huán)境管理，亦以成