土地增值稅計算方法

土地增值稅的計算方法分享|2013-06-0309:57匿名|閱讀94681次2013-06-0309:58發(fā)問者采用計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入，包含錢幣收入、實物收入和其余收入。計算增值額的扣除項目：（1）獲得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、花費；（3）新建房及配套設備的成本、花費，或許舊房及建筑物的；（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其余扣除項目。2、土地增值稅推行四級超率累進稅率：增值額未超出扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超出扣除項目金額50%、未超出扣除項目金額的部分，稅率為40%。增值額超出扣除項目金額、未超出扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超出扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上邊所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超出扣除項目金額”的比率，均包含本比率數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用以下簡易算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以合用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡易方法計算，詳細公式以下：（一）增值額未超出扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%（二）增值額超出扣除項目金額50%，未超出的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%（三）增值額超出扣除項目金額100%，未超出200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%（四）增值額超出扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)公司土地增值稅怎么計算？2013-10-1117:29房地產(chǎn)公司土地增值稅怎樣清理，一般狀況以下：房地產(chǎn)公司土地增值稅一般是采納先預交后清理的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，詳細每個地方不同樣的）：1、先計算能夠扣除項目金額（包含土地成本、建筑成本、稅金、開發(fā)花費及利息、加計扣除等）2、計算收入3、收入－扣除項目金額=增值額4、增值額/扣除項目金額=增值率5、按稅率計算稅額基本步驟以下：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入，包含錢幣收入、實物收入和其余收入。計算增值額的扣除項目：1）獲得土地使用權所支付的金額；2）開發(fā)土地的成本、花費；3）新建房及配套設備的成本、花費，或許舊房及建筑物的評估價錢；4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；5）財政部規(guī)定的其余扣除項目。《土地增值稅暫行條例實行細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“依據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“獲得土地使用權所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、花費”之和的20%。但上述加計扣除項目，其實不是所有的房地產(chǎn)轉讓銷售在計算土地增值稅時都能夠加計扣除的，只有切合必定的條件才能夠享受。一是一定是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是擁有開發(fā)資質的企業(yè)；二是一定實質從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，對只從事房地產(chǎn)二手轉讓的公司，不得減除加計扣除項目。依據(jù)國家稅務總局《對于印發(fā)〈土地增值稅宣傳綱要〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）規(guī)定，在詳細計算增值額時，要區(qū)分以下幾種狀況進行辦理：第一，對獲得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只同意扣除獲得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關花費，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主假如克制“炒”買“炒”賣地皮的行為。明顯，這類狀況沒有規(guī)定加計扣除項目。第二，對獲得土地使用權后投入資本，將生地變成熟地轉讓的，計算其增值額時，同意扣除獲得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關花費、開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓舞投資者將更多的資本投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這類狀況固然能夠加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。第三，對獲得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建筑的，在計算其增值額時，同意扣除獲得土地使用權時支付的地價款和有關花費、開發(fā)土地和新建房及配套設備的成本和規(guī)定的花費、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，并同意加計20%的扣除。這能夠使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調換其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的踴躍性。需要納稅人注意的是，在計算開發(fā)建筑房子轉讓銷售的加計扣除項目時，不單同意對開發(fā)成本加計扣除，對土地成本價款也同意加計扣除。第四，轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，同意扣除由稅務機關參照評估價錢確立的扣除項目金額（即房子及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到假如按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對除去通貨膨脹要素的影響，比較合理。從中也能夠看出，這類轉讓舊房的狀況也不同意加計扣除。別的，對于轉讓舊房及建筑物的，假如能夠獲得購買發(fā)票，還能夠采用此外一種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務總局《對于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不可以獲得評估價錢，但能供給購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）項、第（三）項規(guī)定的扣除項目的金額（即土地價和房子建筑物評估價），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能供給契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價錢，又不可以供給購房發(fā)票的，地方稅務機關能夠依據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，推行審定征收。2、土地增值稅推行四級超率累進稅率：增值額未超出扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超出扣除項目金額50％、未超出扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超出扣除項目金額100％、未超出扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超出扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。上邊所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超出扣除項目金額”的比率，均包含本比率數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用以下簡易算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以合用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，詳細公式以下：（一）增值額未超出扣除項目金額50％土地增值稅稅額=增值額×30％（二）增值額超出扣除項目金額50％，未超出100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％（三）增值額超出扣除項目金額100％，未超出200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％（四）增值額超出扣除項目金額200％土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)土地增值稅怎樣計算？閱讀：14633|更新：2012-09-1911:56|標簽：??房地產(chǎn)土地增值稅“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入，包含錢幣收入、實物收入和其余收入。計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率計算方法?11、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入，包含錢幣收入、實物收入和其余收入。計算增值額的扣除項目：獲得土地使用權所支付的金額;開發(fā)土地的成本、花費;(3)新建房及配套設備的成本、花費，或許舊房及建筑物的評估價錢;與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;財政部規(guī)定的其余扣除項目。22、土地增值稅推行四級超率累進稅率：增值額未超出扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超出扣除項目金額50%、未超出扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超出扣除項目金額100%、未超出扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超出扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上邊所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超出扣除項目金額”的比率，均包含本比率數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用以下簡易算法：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以合用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡易方法計算，詳細公式以下：(一)增值額未超出扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%(二)增值額超出扣除項目金額50%，未超出100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(三)增值額超出扣除項目金額100%，未超出200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%(四)增值額超出扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。END土地增值稅計算方法實例2014-12-0108:55:37點擊：50391根源：會計實戰(zhàn)基地土地增值稅是指對土地使用權轉讓及銷售建筑物時所產(chǎn)生的價錢增值量征收的稅種。土地價錢增值額是指轉讓房地產(chǎn)獲得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、花費等支出后的余額。土地增值稅推行四級超額累進稅率，比如增值額未超出50%的部分，稅率為30%，增值額超出200%的部分，稅率為60%。土地增值稅超率累進稅率表級數(shù)土地增值額稅率%速算扣除系數(shù)1增值額未超出扣除項目金額50%的部分3002增值額超出扣除項目金額50%未超出100%的405%3增值額超出扣除項目金額100%未超出200%的5015%4增值額超出扣除項目金額200%的部分6035%例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一幢寫字樓，收入總數(shù)為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各樣花費1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務花費中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并供給金融機構證明），但此中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費合計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其余房地產(chǎn)開發(fā)花費計算扣除比率為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。答：（1）獲得土地使用權支付的地價款及有關花費為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)花費=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）4）同意扣除的稅費為555萬元5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%同意扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）（6）同意扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）（8）增值率=3995÷6005×100％=%（9）應納稅額=3395×40％-6005×5％=（萬元）例二：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，此中80棟銷售，10棟出租，10棟待售。每棟地價萬元，登記、過戶手續(xù)費萬元，開發(fā)成本包含土地征用及拆迂賠償費、先期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息萬元(能供給銀行證明)。每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附帶征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?計算過程以下：轉讓收入：180×80=14400(萬元)獲得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：++50)×80=5200(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)花費扣除：80+5200×5%=300(萬元)轉讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=(萬元)加計扣除金額：5200×20%=1040(萬元)扣除項目合計：5200+300++1040=(萬元)增值額==(萬元)增值額與扣除項目金額比率=×100%=%應納增值稅稅額=×40%×5%=(萬元)六、會計辦理轉讓獲得收入時：借：主營業(yè)務稅金及附帶貸：應交稅金-應交土地增值稅實質上交時：借：應交稅金——應交土地增值稅貸：銀行存款房地產(chǎn)轉讓土地增值稅計算舉例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商店，購入價為80萬元，支付契稅萬元。2009年10月，甲將該商店轉讓給乙，轉讓價為120萬元。1、假定甲能供給該商店的購房發(fā)票和評估報告，(會計知識網(wǎng))評估價錢為108萬元，甲在轉讓時應怎樣繳納土地增值稅？2、假定甲不可以供給該商店購買原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應怎樣繳納土地增值稅？解答：1、甲能供給該商店的購房發(fā)票等原值憑證，所以應按據(jù)實清理方式征收土地增值稅：第一步，計算應繳納營業(yè)稅及有關稅費①應繳納營業(yè)稅=（120-80）×5%=2萬元②應繳納城建稅=2×7%=萬元③應繳納教育費附帶=2×3%=萬元④應繳納印花稅=120×%=萬元⑤應繳納堤圍費=（120-80）×%=萬元第二步，計算應繳納土地增值稅①扣除項目金額=評估價錢+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+++++=萬元②增值額==萬元③增值率==%<50%，合用30%稅率④應繳納土地增值稅=×30%=萬元。、甲不可以供給該商店購買原值的合法有效憑證，所以應按審定清理方式征收土地增值稅：應繳納土地增值稅=120×2%=萬元。例二、甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。1、假定甲能供給該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉讓時應怎樣繳納土地增值稅？2、假定甲不供給該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應怎樣繳納土地增值稅？解答：1、甲能供給該土地購入發(fā)票等原值憑證，所以應按據(jù)實清理方式征收土地增值稅：第一步，計算應繳納營業(yè)稅及有關稅費①應繳納營業(yè)稅=（1100-1000）×5%=5萬元②應繳納城建稅=5×7%=萬元③應繳納教育費附帶=5×3%=萬元④應繳納印花稅=1100×%=萬元⑤應繳納堤圍費=（1100-1000）×%=萬元；第二步，計算應繳納土地增值稅①扣除項目金額=1000+（30+5++++）=萬元②增值額==萬元③增值率==%<50%，合用30%稅率④應繳納土地增值稅=×30%=萬元。、甲不可以供給該土地購入原值的合法有效憑證，所以應按審定清理方式征收土地增值稅：應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。土地增值稅計算舉例某房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關花費為：①支付地價款200萬元；②土地征用及拆遷賠償費120萬元；③先期工程費180萬元；④基礎設備費200萬元；⑤建筑安裝工程費1500萬元；⑥公共配套設備費200萬元。時期花費600萬元，此中利息支出500萬元(利息能按房地產(chǎn)項目分攤，并有金融機構貸款證明)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房賣出，獲得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附帶，請計算應繳納多少土地增值稅(扣除比率為5%)。參照答案：(1)收入總數(shù)6000萬元。(2)計算扣除項目金額：支付地價款200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200（萬元）應納營業(yè)稅=6000×5％=300（萬元）應納城建稅和教育費附帶=6000×5％×（7%+3％）=30（萬元）扣除項目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%=200+2200+620+330+480=3830（萬元）(3)增值額=6000-3830=2170（萬元）(4)增值額占扣除項目金額比率=2170/3830×100%=%，合用土地增值稅率40％，扣除率％。(5)應納土地增值稅=2170×40%-3830×5%=（萬元）結轉增值稅會計分錄2014-12-0108:53:46點擊：1359根源：會計實戰(zhàn)基地月份終了:公司應將當月發(fā)生的應交未交增值稅額自“應交稅金——應交增值稅”科目轉入“未交增值稅”明細科目:借記“應交稅金——應交增值稅（轉出未交增值稅）”科目貸記“應交稅金——未交增值稅”科目。2.將本月多交的增值稅自“應交稅金——應交增值稅”科目轉入“未交增值稅”明細科目

:借記“應交稅金——未交增值稅”科目貸記“應交稅金——應交增值稅（轉出多交增值稅）”科目。3.當月上交本月增值稅時:借記“應交稅金——應交增值稅（已交稅金）”科目貸記“銀行存款”科目。4.當月上交上月應交未交的增值稅:借記“應交稅金——未交增值稅”科目貸記“銀行存款”科目。5.“應交稅金——應交增值稅”科目的期末借方余額

:反應還沒有抵扣的增值稅。“應交稅金——未交增值稅”科目的期末借方余額，反應多交的增值稅；貸方余額，反應未交的增值稅。土地增值稅清理的兩種計算方法作者：李先成陳進軍根源：中國稅務報時間：2013-05-20土地增值稅清理一般有兩種計算方法，下邊分別稱為甲計算法和乙計算法。這兩種方法納稅人不可以隨意采用，但不同的計算方法和計算口徑，給納稅人帶來的稅負卻不同。甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按一般住所、非一般住所、門面房、車庫和其余房開產(chǎn)品等，獨自采用房開產(chǎn)品銷售收入比率或房開產(chǎn)品定額成本比率或其余合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。持甲計算法看法的納稅人，依照是《國家稅務總局對于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清理管理有關問題的通知》（國稅發(fā)?2006?187號）規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行計算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清理。開發(fā)項目中同時包含一般住所和非一般住所的，應分別計算增值額。乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括一般住所、非一般住所、門面房、車庫和其余房開產(chǎn)品等）為單位，先一致核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。而后再按房開產(chǎn)品銷售收入比率或房開產(chǎn)品定額成本比例或其余合理方法，在一般住所、非一般住所、門面房和車庫等其余房開產(chǎn)品中分派增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。持乙計算法看法的納稅人，依照是增值稅暫行條例實行細則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。現(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項目應納的土地增值稅，對照甲、乙兩種計算法帶來的不同稅負結果。湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值稅清理項目總建筑面積平方米，不行售面積平方米，可售面積平方米，已銷售面積平方米，此中一般住所已售平方米，非一般住所已售平方米，其余開發(fā)產(chǎn)品（包含門面房、車庫等）已售平方米，未銷售面積平方米。經(jīng)核實，該單位2006年1月1日～2012年6月30日時期，實現(xiàn)銷售收入萬元，此中：一般標準住所萬元，非一般標準住所萬元，其余開發(fā)產(chǎn)品萬元。在該項目土地增值稅清理中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分派，已售產(chǎn)品應分攤的扣除項目金額為萬元，此中：獲得土地使用權所支付的金額萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本萬元，房地產(chǎn)開發(fā)花費萬元（按獲得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算），與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)萬元，土地增值總數(shù)＝（萬元）。甲計算法：（依據(jù)房開產(chǎn)品明細獨自計算增值額與扣除項目金額后分別計算土增稅）在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按房開產(chǎn)品明細獨自計算增值額與扣除項目金額，而后分別計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。1、一般標準住所：轉讓收入萬元，應扣除項目金額為萬元，此中：獲得土地使用權所支付的金額萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本萬元，房地產(chǎn)開發(fā)花費＝（+）×10%＝526（萬元），與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)萬元，增值額＝（萬元），增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。2、非一般標準住所：轉讓收入萬元，應扣除項目金額為萬元，此中：獲得土地使用權所支付的金額萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用萬元，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)萬元，增值額＝（萬元），增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。3、其余開發(fā)產(chǎn)品：轉讓收入萬元，應扣除項目金額為萬元，此中：獲得土地使用權所支付的金額萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本萬元，房地產(chǎn)開發(fā)花費萬元，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)萬元，增值額＝（萬元），增值率＝÷＝%，應繳土地增值稅＝×40%×5%＝（萬元）。所以，采用甲計算法合計應繳土地增值稅萬元，已繳萬元，應補萬元，負擔率＝÷＝%。乙計算法：（一致核算增值額與扣除項目金額后分別計算土增稅）在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先一致核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額，而后分別計算各房開產(chǎn)品應納的土地增值稅。1、一般標準住所：一般標準住所轉讓收入萬元，占銷售收入總數(shù)的比率＝÷＝%，應計算的增值額＝該項目土地增值總數(shù)×該類收入比率＝×%＝（萬元），應扣除的項目總數(shù)＝（萬元），增值率＝÷＝%，未超出20%，依照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建筑一般標準住所銷售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，依法免繳土地增值稅。2、非一般標準住所：轉讓收入萬元，占銷售收入總數(shù)的比率＝÷＝%，應計算的增值額＝×%＝（萬元），應扣除的項目總數(shù)＝（萬元），增值率＝÷＝%，應繳土地增值稅＝（萬元）。3、其余開發(fā)產(chǎn)品：轉讓收入萬元，占銷售收入總數(shù)的比率＝÷＝%，應計算的增值額＝×%＝（萬元），應扣除的項目總數(shù)＝（萬元），增值率＝÷＝%，應繳土地增值稅＝（萬元）。所以，采用乙計算法合計應繳土地增值稅＝+＝（萬元），已繳萬元，應退萬元，負擔率＝÷＝%。與第一種狀況對比，一般標準住所、非一般標準住所、其余開發(fā)產(chǎn)品的增值率都相等，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的應納土地增值稅減少金額＝（萬元）。甲、乙兩種計算法固然都有各自的原因，但土地增值稅清理不可以在甲計算法和乙計算法中隨意采用。土地增值稅的計算方法一、基本計算方法（一）增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅依照納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。增值稅稅額＝增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數(shù)（二）增值額：《條例》第四條：納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。增值額＝銷售收入―扣除項目金額（三）銷售收入：《條例》第五條：納稅人轉讓房地產(chǎn)所獲得的收入，包含錢幣收入、實物收入和其余收入?！秶叶悇湛偩?對于土地增值稅清理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）土地增值稅清理時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，依照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易兩方簽署的銷售合同所載的售房金額及其余利潤確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實質丈量面積不一致，在清理前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。1、一般銷售收入：（1）一般銷售收入的看法：《細則》第五條：條例所稱收入，包含轉讓房地產(chǎn)的所有價款及有關的經(jīng)濟利潤。2、非直接銷售收入及自用：國稅發(fā)[2006]187號。1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：員工福利、獎賞、對外投資、分派給股東或投資人、賠償債務、換取其余單位或個人的非錢幣性財產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。按以下方法確認收入：A、按本公司同年在同地域銷售同類房子的均勻價計算；B、按當?shù)赝晖惙孔泳鶆蜾N售價計算。（2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權未轉移，不征土地增值稅，相應成本花費稅金不得扣除。（四）扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：（《條例》第六條）扣除項目金額＝土地款＋開發(fā)成本＋開發(fā)花費＋稅金＋其余扣除項目1、土地成本：1）《細則》第七條：獲得土地使用權所支付的金額，包含地價款、按國家規(guī)定繳納的有關花費。（2）《國家稅務總局?對于土地增值稅清理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）：①房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。②房地產(chǎn)開發(fā)公司為獲得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家一致規(guī)定繳納的有關費用”，計入“獲得土地使用權所支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：（1）《細則》第七條:成本包含：土地征用及拆遷賠償費、先期工程費、建筑安裝工程費、基礎設備費、公共設備配套費、開發(fā)間接花費。（2）《國家稅務總局?對于土地增值稅清理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）：①房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程完工查收后，依據(jù)合同商定，拘留建筑安裝施工公司必定比率的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，拘留的質保金不得計算扣除。②對于拆遷布置土地增值稅計算問題A、房地產(chǎn)公司用建筑的本項目房地產(chǎn)布置回遷戶的，布置用房視同銷售辦理，按《國家稅務總局對于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清理管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確以為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷賠償費。房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷賠償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司的補差價款，應抵減本項目拆遷賠償費。B、開發(fā)公司采納異地布置，異地布置的房子屬于自行開發(fā)建筑的，房子價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷賠償費；異地布置的房子屬于購入的，以實質支付的購房支出計入拆遷賠償費。C、錢幣布置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)公司憑合法有效憑證計入拆遷賠償費。3、開發(fā)土地、新建房子及配套設備的花費；《細則》第七條：花費包含：管理花費、銷售花費、財務花費。財務花費中的利息支出：凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并供給金融機構證明的，同意據(jù)實扣除，但最高不可以超出按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其余花費（管理花費、財務花費），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%之內計算扣除。凡不可以夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并供給金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)花費按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和10%之內計算扣除。（2）《國家稅務總局?對于土地增值稅清理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）：①房地產(chǎn)開發(fā)花費的扣除問題A、財務花費中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并供給金融機構證明的，同意據(jù)實扣除，但最高不可以超出按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其余房地產(chǎn)開發(fā)花費，在依照“獲得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%之內計算扣除。B、凡不可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不可以供給金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)花費在按“獲得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%之內計算扣除。所有使用自有資本，沒有益息支出的，依照以上方法扣除。上述詳細合用的比率按省級人民政府此前規(guī)定的比率履行。C、房地產(chǎn)開發(fā)公司既向金融機構借錢，又有其余借錢的，其房地產(chǎn)開發(fā)花費計算扣除時不可以同時合用本條（一）、（二）項所述兩種方法。D、土地增值稅清理時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務花費上當算扣除。財稅字[1995]48號：利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上調幅度按國家的有關規(guī)定履行，超出上調幅度的部分不同意扣除；（2）對于超出貸款限期的利息部分和加罰的利息不同意扣除。【有關鏈接】1）金融機構的看法：金融機構是指經(jīng)中國人民銀行同意特意從事錢幣信譽活動的中介組織。從我國當前的狀況看我國金融機構按其地位和功能區(qū)分大概有以下四類：①錢幣當局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。②銀行。包含政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住宅積蓄銀行。③非銀行金融機構。主要包含國有及股份制的保險公司，城市合作社及鄉(xiāng)村信譽合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財務公司，及其余非銀行金融機構。④境內創(chuàng)辦的外資、僑資、中外合資本融機構。包含外資、僑資、中外合資的銀行、財務公司、保險機構等在我國境內建立的業(yè)務分支機構及駐華代表處。假如房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生的利息支出是經(jīng)過未經(jīng)中國人民銀行同意的單位或個人發(fā)生的，則按“不可以供給金融機構證明來辦理，房地產(chǎn)開發(fā)花費按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10％之內計算扣除?！?）土地增值稅清理扣除項目中的開發(fā)間接花費與房地產(chǎn)開發(fā)花費的區(qū)分開發(fā)間接花費是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的花費，是用于核算公司內部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接花費，包含薪資、福利費、折舊費、維修費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)花費是指與房地產(chǎn)項目有關的銷售花費、管理花費、財務花費。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接花費與房地產(chǎn)開發(fā)花費，二者很簡單混雜。因為房地產(chǎn)開發(fā)費用有比率限制，而且開發(fā)間接花費能夠做為加計扣除20％的依照，所以部分納稅人存心或無心將花費盡量轉移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。假如不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應的房地產(chǎn)開發(fā)花費和加計扣除也會同時虛增?！纠?/p>

2—3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地使用權發(fā)生

1000

萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為

1200

萬元，此中開發(fā)間接花費

50萬元（包含管理人員薪資福利

5萬元，辦公設備折舊

5萬元，廣告和其他銷售的花費20萬元），假定該公司不可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并供給金融機構證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)花費扣除比率為10％。剖析：假如不對開發(fā)間接花費中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，經(jīng)過計算：房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增30萬元，開發(fā)花費虛增30×10%＝3萬元，加計扣除金額虛增30×20%＝6萬元，合計扣除項目金額虛增30＋3＋6＝39萬元。因為扣除項目金額增添，必定造成增值額和增值率的減少，進而減少了應納的土地增值稅。3）土地增值稅清理成本與會計成本的主要差別國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定：在土地增值稅清理時未轉讓的房地產(chǎn)，清理后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清理時的單位建筑面積成本花費乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本花費=清理時的扣除項目總金額÷清理的總建筑面積也就意味著假如稅務機關按規(guī)定要求納稅人進行土地增值稅清理時，假如房開公司仍有未竣工結算的成本，則不同意扣除相應的預提花費。即便清理后再轉讓或銷售的，也應該按原清理時的單位成本進行相應成本扣除，單位成本不再進行調整?！纠?/p>

2—4】某房開公司開發(fā)

100000

平方米的寫字樓，己銷售

95000

平方米。清理時，共發(fā)生扣除項目金額

9000

萬元，則單位建筑面積成本花費＝

9000÷10＝900元。在清理后，余下的

5000

平方米的寫字樓一次性轉讓，轉讓金額為

800萬元，問扣除金額多少元？扣除額為

5000×900＝450萬元。4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；《細則》第七條：稅金包含：在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附帶、印花稅財稅字[1995]48號：對于印花稅經(jīng)過“管理花費”核算的房地產(chǎn)公司，印花稅不行另行扣除。5、其余扣除項目《土地增值稅暫行條例細則》：第七條第六項：依據(jù)條例第六條第五項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。財稅字[1995]48號：代收花費計入房價、作為收入的，能夠扣除，但不準作為加計扣除20%的基數(shù)；代收花費未計入房價、未作為收入的，不準扣除。6、計算扣除項目金額時應注意的其余問題：國稅發(fā)[2006]187號（1）供給“先期工程費、建安費、基礎設備費、開發(fā)間接費：”四項資料不真切或不切合清算要求，稅務部門可依據(jù)當?shù)卦靸r部門造價定額資料，聯(lián)合房子的構造、用途、區(qū)位等要素審定扣除四項花費。2）房地產(chǎn)公司開發(fā)建筑的與清理項目配套的派出所、會所、泊車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設備，按以下原則辦理：A、“產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公益事業(yè)的”，其成本、花費能夠扣除；B、建成后有償轉讓的，應先計算收入，再準予扣除成本花費。（3）銷售已裝飾的房子，裝飾費能夠計入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，詳細稅率為30%、40%、50%、60%四個品位。詳細應合用哪一級稅率應依據(jù)增值率大小確立。增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%《細則》規(guī)定：1、增值率未超出50%的（含50%）土地增值稅稅額＝增值額×30%2、增殖率在50%—100%（含00%）之間的土地增值稅稅額＝增值額×40%—扣除項目金額×5%3、增殖率在100%—200%（含200%）之間的土地增值稅稅額＝增值額×50%—扣除項目金額×15%4、增殖率超出200%的土地增值稅稅額＝增值額×60%—扣除項目金額×35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（六）其余問題：《國家稅務總局對于土地增值稅清理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）八、土地增值稅清理后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清理補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的限期內補繳的，不加收滯納金二、綜合事例剖析：【例2—5】某房地產(chǎn)公司公司，2006年1月立項開發(fā)一住所小區(qū)，各樣手續(xù)均以本公司名義辦理。1、發(fā)總建筑面積

21萬平方米房子，此中住所

18萬平方米（含別墅樓

1萬平方米）；小區(qū)配套設備房子含幼兒園、會所、物業(yè)樓計

5000平方米；小學

5000

平方米；其余商業(yè)用房子、寫字樓等

2萬平方米。2、獲得350畝開發(fā)土地的使用權時，支付土地款及有關稅費億元；發(fā)生建筑成本億元（不含項目借錢利息）；發(fā)生各項花費4500萬元（印花稅經(jīng)過“管理花費”核算）。該項目共繳納各項稅費：4208萬元，此中營業(yè)稅3757萬元，城建稅263萬元，教育費附帶150萬元，印花稅38萬元。3、銷售房子獲得收入億元。4、整個項目已經(jīng)預繳土地增值稅1000萬元。該項目截止2007年末工程已經(jīng)所有完工查收，并獲得第一產(chǎn)權。且所建房子住所部分和商業(yè)部分所有對外銷售完成，已經(jīng)切合土地增值稅清理條件。地稅部門對該項目進行土地所得稅清理時，確認：1、所獲得的土地有50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設中，不具備清理條件。2、銷售收入中含一般房子銷售億元；別墅和商業(yè)樓銷售

1.6

億元（以銷售明細賬、售房合同為準）。3、此中一般住所分派給本公司員工

20套，2500

平方米，按每平方米

2000

元成本價入帳，實現(xiàn)收入

500萬元。4、以分派股利些形式分派給

5位股東

5套別墅，建筑面積

1000平方米，未計收入。5、用新建商業(yè)房第一、二層2500平方米對外投資，合伙創(chuàng)辦一家餐飲公司，產(chǎn)權已經(jīng)轉入餐飲公司。6、小學校5000平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付賠償費400萬元，未計收入。7、收取客戶退房違約金4萬元，記入“其余應收款”。8、“對付賬款”掛賬未付工程款3000萬元（對方科目“開發(fā)成本”），憑證不足，經(jīng)到對方取證為虛增成本。9、支付煤氣公司的煤氣工程款合計500萬元，付款憑證為行政事業(yè)收費收條。10、開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于公司辦公，并已經(jīng)轉入固定財產(chǎn)，未對外銷售。11、幼兒園、會所、物業(yè)樓5000平方米作為配套設備，所有權歸全體業(yè)主，此后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處理。計算應繳納土地增值稅。1、確立收入：（1）一般住所對外銷售均勻價錢＝（＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝元銷售給員工住所應實現(xiàn)收入＝×2500＝元銷售給員工住宅已實現(xiàn)收入5000000元銷售給員工住所少計收入＝8731950－5000000＝3731950元一般住所合計應實現(xiàn)銷售收入＝＋40000＋3731950＝元2）其余用房外銷均勻價錢＝÷（30000－1000—2500—400）＝6130元分派該股東別墅和投資分派該股東別墅和投資餐飲公司商業(yè)房應實現(xiàn)收入＝6130×（1000＋2500）＝元其余用房應實現(xiàn)總收入＝＋＋4000000＝元2、確立扣除項目金額1）??應扣除開發(fā)成本總土地成本：÷350×（350－50）＝元總開發(fā)成本：－虛列－白條5000000＝元合計：元均勻單位成本＝÷（210000—公共配套設備5000）＝2073元用于辦公商用房成本＝2073×400＝829200元該項目應扣除開發(fā)總成本＝＝元2）?一般住宅、其余用房占總建筑面積的比率：一般住宅面積占總面積百分比＝（18—1）÷（21－）×100%＝83%其余用房面積占總面積百分比＝[（18—17）＋2＋]÷（21—）×100%＝17%一般住所、商業(yè)用房的實質應扣除成本：一般住所應扣除開發(fā)成本＝×83%＝元其余用房應扣除開發(fā)成本＝×17%＝元2）、確立應扣除開發(fā)花費：一般住所應扣除花費＝×10%＝元其余用房應扣除花費＝×10%＝7210903元3）、確立應扣除稅金一般住所應扣除：營業(yè)稅金＝×5%＝元城建稅＝×7%＝元教育費附帶＝×4%＝元合計＝＋＋＝元其余用房應扣除：營業(yè)稅金＝×5%＝9272750元城建稅＝9272750×7%＝649093元教育費附帶＝×4%＝370910元合計＝9272750＋649093＋370910＝元4）、確立其余扣除項目：一般住所應扣除其余花費＝×20%＝元其余用房應扣除其余花費＝×20%＝元5）、扣除項目總數(shù)一般住所扣除項目總數(shù)＝＋＋＋＝元其余用房扣除項目總數(shù)＝＋7210903＋＋＝元3、確立增值額：一般住所增值額＝其余用房增值額＝4、確立增值率：一般住所增值率＝÷×100%＝%其余用房增值率＝÷×100%＝78%5、計算應納增值稅稅額：一般住所應納增值稅稅額＝×30%＝元其余用房應納增值稅稅額＝××5%＝元總合應繳土地值稅＝＋＝元總合已繳土地增值稅＝元總合應補繳土地增值稅＝注意事項：1）計算房子開發(fā)成本時，將配套設備面積從總建筑面積中扣除，因為這部分房子不直接實現(xiàn)收入，而是將價值轉移到住所和其余用房之中。2）少繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附帶、印花稅，應補繳。3）計算公司所得稅時，補繳營業(yè)稅金及附帶同意扣除。4）虛列成本3000萬元、白條入賬500萬元、辦公房成本829200元應調增利潤。5）實質工作中假如一般住所與其余用房成安分別核算，應以帳為準，不用按建筑面積分攤，一是計算簡易，二是相瞄正確。以上算法，會造成除普同住所之外的其余用房成本。土地的計算