石家莊市物業(yè)服務收費管理方法

石家莊市物業(yè)效勞收費管理實施方法第一條為進一步標準我市物業(yè)效勞收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進我市物業(yè)管理效勞行業(yè)的安康開展，根據(jù)國家開展和改革委員會、建立部？物業(yè)效勞收費管理方法？、河北省物價局、建立廳？河北省物業(yè)效勞收費管理方法？結合我市實際，制定本實施方法。第二條本實施方法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞收費行為及其管理活動。第三條本方法所稱物業(yè)效勞收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等房屋及配套的設施設備和相關場地進展維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第四條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應開展正當?shù)膬r格競爭，制止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業(yè)效勞收費通過市場競爭形成。第五條物業(yè)效勞收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。市價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責制定全市物業(yè)效勞收費的實施方法，指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)視、管理全市物業(yè)效勞收費管理工作。市內(nèi)五區(qū)和開發(fā)區(qū)的物業(yè)效勞等級和收費指導標準，由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責制定、調(diào)整，并向社會公布。縣〔市〕價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞收費的監(jiān)視管理工作，貫徹落實上級相關政策，制定、調(diào)整公布轄區(qū)內(nèi)物業(yè)效勞等級和收費指導標準，并報市物價局、市房產(chǎn)管理局備案。制定等級基準價要根據(jù)物業(yè)效勞本錢、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，利潤率一般不應超過物業(yè)效勞本錢的１０%。每一等級收費標準的浮動幅度一般不應超過該等級基準價上下１０%。第六條物業(yè)效勞收費應當遵循合理、公開及費用與效勞水平相適應的原那么。第七條物業(yè)效勞收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費實行政府指導價。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費，是指物業(yè)管理企業(yè)對普通住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護，房屋及配套的設施設備和相關場地進展維修、養(yǎng)護、管理等提供效勞所收取的費用。清潔衛(wèi)生，是指對住宅區(qū)內(nèi)道路、公共走廊、通道的清掃，上下水管道的清理，化糞池的清淘，外墻、水塔的清洗消毒以及垃圾清運至轉運站等。綠化養(yǎng)護，是指對住宅區(qū)內(nèi)栽種的花草、樹木，定期修剪、噴藥、澆水等。秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護住宅區(qū)正常生活秩序等。房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護、管理，是指對住宅主體承重構造部位〔包括根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取场敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區(qū)內(nèi)或單幢住宅內(nèi)，建立費用已分攤進入住房銷售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場、車庫、公益性文體設施以及設施設備使用的房屋等的維修、養(yǎng)護、管理。不包括上述設施的大修、中修和更新、改造。高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅區(qū)以及辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等類別的物業(yè)效勞收費，實行市場調(diào)節(jié)價。特約效勞費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方約定。特約效勞費是指物業(yè)管理效勞企業(yè)承受個別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)效勞合同以外的效勞所收取的費用。物業(yè)管理效勞區(qū)域內(nèi)的車輛停放效勞收費，按照政府價格主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。具體標準另文下達。第八條根據(jù)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容、質(zhì)量、程度等因素，將物業(yè)管理效勞劃分為五個效勞等級，并制定相應的收費指導標準〔效勞等級指導標準及效勞收費指導標準見附件〕。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級基準價及其浮動幅度在物業(yè)效勞合同中約定，并向市價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)效勞收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定。第九條物業(yè)管理企業(yè)要按照政府價格主管部門實行明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定和公布的物業(yè)效勞等級標準、收費標準和該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞內(nèi)容、效勞標準以及相應的收費工程、收費標準等有關情況進展長期公示。第十條業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)效勞費用。采取哪種形式由雙方協(xié)商議定。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)效勞計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)效勞計費方式。第十一條在業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建立單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應包括前期物業(yè)效勞合同，前期物業(yè)效勞合同要根據(jù)當?shù)卣畠r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)效勞等級和收費標準約定物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定要一致。前期物業(yè)效勞合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止。第十二條實行物業(yè)效勞費用包干制的，物業(yè)效勞費用的構成包括物業(yè)效勞本錢、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)效勞費用酬金制的，預收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構成一般包括以下局部：１、管理效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；２、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；３、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；４、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；５、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；６、辦公費用；７、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；８、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；９、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，要通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出。第十三條實行物業(yè)效勞費用酬金制的，預收的物業(yè)效勞支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)要向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預決算，并每半年公布一次物業(yè)效勞資金的收支和年度預算執(zhí)行情況等。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)效勞資金年度預決算和物業(yè)效勞資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。第十四條物業(yè)效勞收費采用酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)效勞合同約定，聘請專業(yè)機構對物業(yè)效勞資金年度預決算和物業(yè)效勞資金的收支情況進展審計。第十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)效勞合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的效勞。第十六條業(yè)主應當按照物業(yè)效勞合同的約定按時足額交納物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金。業(yè)主違反物業(yè)效勞合同約定逾期不交納效勞費用或者物業(yè)效勞資金的，業(yè)主委員會應當催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金。第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建立單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金由開發(fā)建立單位交納；業(yè)主購房后未入住長期空置的物業(yè)，物業(yè)費收費標準可適當下浮，浮動幅度由雙方協(xié)商。第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)承受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進展經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十條物業(yè)管理企業(yè)已承受委托實施物業(yè)效勞并相應收取效勞費的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容一樣的費用。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格