2017年上半年山西房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)假設(shè)模擬試題

2017年上半年山西省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)假設(shè)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、凈收益按一定比率遞增的公式的假設(shè)前提不包括（）A.凈收益按一定比率g遞增B.收益年限n為有限年C.報(bào)酬率Y不等于零D.報(bào)酬率Y不等于凈收益逐年遞增的比率g2、某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2,如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層（其中1?4層為建筑面積相等的裙房，5?17層為標(biāo)準(zhǔn)層），則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為—m2。8821765166715383、下列供給規(guī)律，表述不正確的是。A：供給規(guī)律反映了商品本身價(jià)格與其供給量之間變化的依存關(guān)系B：一般在其他條件不變的情況下，商品的供給量與價(jià)格之間同向變動(dòng)C：一般在其他條件不變的情況下，商品的供給量與價(jià)格之間反向變動(dòng)D：供給量隨商品本身價(jià)格的上升而增加，隨商品本身價(jià)格的下降而減少E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和。A：商品房銷售廣告書B：商品房銷售協(xié)議書C：商品房銷售意向書D：商品房銷售委托書E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、有一套建筑面積100m2的住房，每平方米建筑面積標(biāo)價(jià)為3000元，總價(jià)30萬(wàn)元。以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。則實(shí)際單價(jià)為_。3000元/m22850元/m22928元/m22857元/mZ6、開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的。A：20%B：30%C：40%D：50%E：借款合同7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不良行為也作為該機(jī)構(gòu)—的不良行為記入其信用檔案。A.法定代表人或者執(zhí)行合伙人B.全體股東或全體合伙人C.全體注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師D.全體董事8、投資基金證券的持有人與發(fā)起人的關(guān)系是關(guān)系。A：股權(quán)B：債權(quán)C：契約D：債務(wù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、在房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)中，目前沒有—職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。A.工程師責(zé)任B.注冊(cè)會(huì)計(jì)師C.開發(fā)商D/聿師10、除國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的劃撥土地外，原使用土地改變用途的實(shí)行_。A.無(wú)償無(wú)限期使用B.無(wú)償有限期使用C.有償無(wú)限期使用D.有償有限期使用11、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于一。A.選擇專業(yè)化B.單一市場(chǎng)集中化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的詳細(xì)可行性研究階段，是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)投資估算的精度在土—％。510152013、任何單位和個(gè)人需要拆除房屋，必須持有國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件等，向房屋拆遷主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。下列不能發(fā)房屋拆遷許可證的部門是。A：國(guó)務(wù)院B：省級(jí)人民政府C：市級(jí)人民政府D：鄉(xiāng)級(jí)人民政府E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書及其附圖，是城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)批準(zhǔn)。A：政府B：城市規(guī)劃行政主管部門C：城市建設(shè)行政主管部門D：城市土地主管部門E：借款合同15、如果是無(wú)期限的土地所有權(quán)，就無(wú)需計(jì)提_。A.時(shí)限問題B.附加值C.利率D.折舊16、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)不包括_。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.信用風(fēng)險(xiǎn)17、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事估價(jià)業(yè)務(wù)。A：城市房屋拆遷8：課稅C：企業(yè)清算D：司法鑒定E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為_。A.財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)B.支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)和提高效率權(quán)C.絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)D.專屬權(quán)和非專屬權(quán)19、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來(lái)設(shè)置縫寬的變形縫是_。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫20、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期21、對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除—的余值為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。10%?20%10%?30%20%?30%30%?40%22、某開發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%,貸款利率為10%,已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30%,則其自有資金的年平均投資收益率為。A：40.9%B：54.7%C：56.7%D：61%E：借款合同23、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以進(jìn)行估價(jià)。A：保持現(xiàn)狀前提B：裝修改造前提C：轉(zhuǎn)換用途前提D：重新利用前提E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為一年。A.4050C.60D.7025、2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu)）對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于2005年10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱丙公司）承包施工。該區(qū)私營(yíng)企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/的價(jià)格預(yù)購(gòu)了一套80的住宅。該項(xiàng)目于2006年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬(wàn)元。（2007年試題）問題：王某轉(zhuǎn)讓該住宅時(shí)隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅為元。A：100B：140C：1100D：1540E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)支出占—的比例是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。A.稅后利潤(rùn)B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)C(jī).凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)D.凈租金收入2、規(guī)模報(bào)酬存在三個(gè)階段。A：遞增B：不變C：遞減D：快增E：慢增3、一般來(lái)說(shuō)，對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購(gòu)買力增強(qiáng)，市場(chǎng)需求增大；反之則小。A：政治法律環(huán)境B：經(jīng)濟(jì)環(huán)境C：人口環(huán)境D：社會(huì)文化環(huán)境E：借款合同4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，可以收取_。A.傭金B(yǎng).手續(xù)費(fèi)C.咨詢費(fèi)D.保證金5、成本法中計(jì)算的銷售稅金及附加包括。A：營(yíng)業(yè)稅B：所得稅C：土地使用稅D：城市維護(hù)建設(shè)稅E：教育費(fèi)附加6、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于.【2006年考題】A：賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）B：賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C：買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D：應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E：買方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）7、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于。A：賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）B：賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C：買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D：應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E：買方實(shí)際付出的價(jià)格-（1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）8、據(jù)調(diào)查，2006年，某市IT產(chǎn)業(yè)中的家用電腦（臺(tái)式機(jī)）的購(gòu)買者數(shù)量為3000人，購(gòu)買者的平均購(gòu)買數(shù)量為1.5臺(tái)，平均單價(jià)為6000元，則該市家用電腦（臺(tái)式機(jī)）在2006年總市場(chǎng)潛量是（）萬(wàn)元。A．1800B．2700C．1200D．26009、依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，A：由國(guó)家無(wú)償收回B：自動(dòng)續(xù)期C：應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期D：應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括等。A：房產(chǎn)稅B：城鎮(zhèn)土地使用稅C：土地增值稅D：農(nóng)業(yè)稅E：車購(gòu)稅11、在西方國(guó)家傳統(tǒng)上的商用房地產(chǎn)可包括。A：旅館房地產(chǎn)B：餐館房地產(chǎn)C：寫字樓房地產(chǎn)D：工業(yè)房地產(chǎn)E：公寓房地產(chǎn)12、對(duì)違法預(yù)售商品房規(guī)定了具體處罰條款的法規(guī)有。A：《城市房地產(chǎn)管理法》B：《土地管理法》C：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》D：《城市商品房預(yù)售管理辦法》E：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》13、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息，到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是_。800.62687.22804.73752.4914、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是_。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定15、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2hm2（公頃），國(guó)家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10hm2,該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/hm2。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是_。A.不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人B.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬(wàn)元C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D.由國(guó)家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)16、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本為3000元加2,項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2,如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85,經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的30%,則該寫字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為（）。23.80%20.23%19.70%18.96%17、房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有。A：由政府有關(guān)部門完成B：具有公信力C：是一種綜合意見D：不用承擔(dān)法律責(zé)任E：實(shí)行有償服務(wù)18、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為_。1.050.95C.0.98D.1.0319、開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有。A：供需分析B：競(jìng)爭(zhēng)分析C：市場(chǎng)占有率分析D：投資收益分析E：宏觀因素分析20、城市用地評(píng)價(jià)內(nèi)容包括_。A.自然條件評(píng)價(jià)B.建設(shè)條件評(píng)價(jià)C.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)D.社會(huì)評(píng)價(jià)E.環(huán)境評(píng)價(jià)21、潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)22、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后—日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”。A.30B.90C.50D.6023、某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%,按年單利計(jì)息，乙銀行貸款年利率為16%,按月復(fù)利計(jì)息，問向—貸款較經(jīng)濟(jì)。A.甲